Grundstücksmarktbericht 2002 Landkreis Oberhavel (Auszug)

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1 Grundstücksmarktbericht 2002 Landkreis Oberhavel (Auszug) 1. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ihre Aufgaben (Kapitel nicht abgedruckt!) 2. Beschreibung des Kreisgebietes Der Landkreis Oberhavel liegt nördlich der Hauptstadt Berlin. Er wird im Westen von den Landkreisen Havelland und Ostprignitz-Ruppin sowie im Osten von den Landkreisen Uckermark und Barnim begrenzt. Im Norden befindet sich die Landesgrenze Brandenburgs zu Mecklenburg-Vorpommern. Der Nachbarlandkreis ist der Landkreis Mecklenburg-Strelitz. Der Landkreis Oberhavel ist im Zuge der Kreisgebietsreform 1993 aus den Landkreisen Gransee und Oranienburg gebildet worden. Oranienburg ist Kreisstadt des gemeinsamen Kreises. Zum Landkreis Oberhavel gehören mit Stand Gemeinden, davon 9 Städte, in insgesamt 16 Ämtern bzw. amtsfreien Gemeinden. Die Gesamtfläche des Kreises beträgt ca ha. Die maximale Nord-Süd-Ausdehnung beträgt 70 km, die maximale Ost-West- Ausdehnung beträgt 40 km. Die Grafik zeigt die im Liegenschaftskataster ausgewiesenen Anteile der einzelnen Nutzungsarten Die Flächen- sowie Einwohnerangaben der einzelnen Gemeinden des Landkreises sind in der Anlage 4 enthalten. Anteil der Nutzungsarten an der Gesamtfläche des Kreises 4,0% 3,5% 3,7% 5,5% 39,6% 43,4% landw irtschaftliche Nutzfläche Erholungsfläche forstw irtschaftliche Nutzfläche Gebäudefläche Verkehrsfläche Wasserfläche sonstige Fläche 0,3%

2 Mit seinen ca Einwohnern, von denen fast 80 % im berlinnahen Raum angesiedelt sind, gehört der Landkreis Oberhavel zu den bevölkerungsstarken im Land Brandenburg. Innerhalb der letzten 10 Jahre erhöhte sich die Bevölkerung um ca Einwohner, überwiegend durch Zuzug. Oberhavel bietet durch die vorhandenen Autobahnen und Bundesstraßen eine gute verkehrsmäßige Erschließung für Jedermann. In West-Ost-Richtung wird der Kreis von der A 10/E 55, A 24 Berlin in Richtung Hamburg durchquert. Der Anschluss ab Anschlussstelle Oranienburg nach Berlin ist über die A 111/E 26 gegeben. Die wichtigste Nord-Süd-Verbindung ist die B 96 von Berlin nach Stralsund. Laut Bundesverkehrswegeplan ist ein vierspuriger Ausbau mit einer Reihe von Ortsumgehungen geplant. Derzeit noch im Bau befindet sich die Ortsumgebung der Kreisstadt Oranienburg. Parallel zur B 96 führt die Eisenbahnfernverbindung nach Stralsund entlang. Dieselbe Strecke wird durch die Regionalbahn von Oranienburg nach Fürstenberg zurzeit stündlich genutzt. Eine weitere Regionalbahnstrecke führt über Löwenberg und Zehdenick nach Templin, der Prignitz-Express verkehrt von Hennigsdorf über Velten nach Neuruppin. Hinzu kommen die S-Bahn-Verbindungen Berlin-Oranienburg bzw. Berlin- Hennigsdorf auf der die Züge ebenfalls im 20 Minuten Takt verkehren. Für Gewerbestandorte ist neben der guten Erschließung mit Straßenverkehrswegen und Schienennetzen auch das Wasserstraßennetz interessant. Durch den Kreis ziehen sich 36,85 km Havel-Oder-Wasserstraße sowie 67 km Obere Havel-Wasserstraße. Vorhandene Umschlag und Hafenanlagen in Hennigsdorf, Liebenwalde, Velten sowie Zehdenick können genutzt werden. An der Unterhaltung und dem weiteren Ausbau des vorhandenen Verkehrsnetzes wird gearbeitet. Seit dem Jahr 1999 ist der Autobahnanschluss im Raum Hennigsdorf- Velten eröffnet. Hiermit wurde eine bessere Anbindung der dortigen Gewerbestandorte erreicht. Derzeit werden die Arbeiten für die Ortsumgehung Oranienburg der B 96 durchgeführt. Mehrere Anschlussstellen, von denen man schnell das Stadtzentrum O- ranienburgs erreicht, konnten bereits geöffnet werden. Eine weitere Anschlussstelle soll im Herbst 2003 geöffnet werden. Bei der in der Vergangenheit bis Hennigsdorf weitergeführten S Bahn Strecke gehen die Überlegungen bereits in Richtung Ausbau der Strecke bis zur Ofenstadt Velten, um für die Bürger dieser Stadt eine schnellere Erreichbarkeit über den Nahverkehr herzustellen. Während der Südteil des Kreises durch die Berlinnähe und die Industrie- und Gewerbestandorte innerhalb des Autobahnringes geprägt wird, profitiert der Nordteil von seiner reizvollen Landschaft, den vielen Seen und weitläufigen Wäldern. Hier bieten sich die Chancen, unter Nutzung der bereits vorhandenen Ressourcen den Tourismus als bedeutenden Teil der Wirtschaft des Oberhavelkreises zu entwickeln. Zur Unterstützung dieser Entwicklung bietet der Landkreis Förderung für touristische Infrastrukturmaßnahmen und für das Gaststätten- und Beherbergungsgewerbe. 57 % der Fläche des Landkreises stehen unter Natur- oder Landschaftsschutz. Als Grüne Lunge nördlich Berlins ist Oberhavel mit seinen ausgedehnten Wasserläufen

3 der richtige Ort für Reiten, Wandern, Wassersport, Golf oder Radfahren. Entlang der oberen Havel führt der Radfernweg Berlin-Kopenhagen, der in einigen Abschnitten bereits fertig gestellt ist. Die endgültige Fertigstellung ist für Ende 2003 geplant. Der Landesentwicklungsplan, welcher Brandenburg und somit den Landkreis Oberhavel in den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (evr) sowie den äußeren Entwicklungsraum (äer) unterteilt, verfolgt das Ziel, beide Gebiete entsprechend ihren Potentialen zu organisieren und zu entwickeln. Der engere Verflechtungsraum, im untenstehenden Bild rot dargestellt, soll hauptsächlich Ergänzungs- und Entlastungsfunktion für Berlin erfüllen, während die Siedlungsstruktur des äußeren Entwicklungsraumes( gelb dargestellt) und seine naturräumlichen Potentiale erhalten und verbessert werden sollen. Abgrenzung engerer Verflechtungsraum Berlin Brandenburg äußerer Entwicklungsraum

4 3. Umsätze auf dem Grundstücksmarkt Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind für das Jahr 2002 insgesamt Kaufverträge registriert und ausgewertet worden. 75 % der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge wurden im engeren Verflechtungsraum getätigt, wobei Verkäufe von Eigentumswohnungen oder Teileigentum zu fast 100 % und Verkäufe über unbebaute Baugrundstücke zu ca. 80 % in diesem Bereich stattfanden. Grundstücksgeschäfte über land- und forstwirtschaftliche Objekte finden hingegen zu 70 % im äußeren Entwicklungsraum statt. Die ämterweise Verteilung der Kauffälle der einzelnen Grundstücksarten ist der Darstellung auf der Seite 13 zu entnehmen. Während das Aufkommen an Kauffällen unbebauter und bebauter Grundstücke relativ konstant geblieben ist, verringerte sich gegenüber dem Vorjahr der Anteil der verkauften Eigentumswohnungen auf etwa die Hälfte, hat jedoch den geringen Stand von 2000 noch nicht wieder erreicht. Da gleichzeitige geringere Absinken des Geldumsatzes zeigt, dass bei den getätigten Verkäufen im Durchschnitt mehr pro Wohnung gezahlt wurde als noch im Vorjahr. Ein Grund hierfür ist sicher die ebenfalls gestiegene durchschnittliche Wohnfläche der Verkaufsobjekte. Lag diese im Vorjahr noch bei unter 70 m² ist sie in diesem Jahr auf 83 m² gestiegen. Daneben fanden diese Grundstücksgeschäfte vorrangig in den Berlinnahen Gemeinden mit hohem Bodenwertniveau statt. Die Kauffallentwicklung seit 1995 beschreibt das Diagramm auf Seite 12, die Flächenund Geldumsatzentwicklung der vergangenen Jahre ist in den Diagrammen auf der folgenden Seite 13 dargestellt. Die Tabelle auf Seite 11 gibt die Umsatzzahlen der einzelnen Teilmärkte des Jahres 2002 wieder. Der Hauptanteil der Verkaufsfälle entfällt auf die Grundstücksarten unbebauter (ca. 45 %) und bebauter (ca. 33 %) Grundstücke. Damit ist der Anteil dieser Grundstücksarten am Gesamtvolumen der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 7 % gestiegen. Dagegen sind land- und forstwirtschaftliche (10 %) sowie sonstige (Gemeinbedarfs-, Verkehrsflächen u.a. 7 %) Grundstücke weiterhin nur von untergeordneter Bedeutung. Geringe 5 % entfallen auf den Eigentumswohnungsmarkt, welcher bereits oben betrachtet wurde. Auf dem Sektor der unbebauten Grundstücke ist die Verteilung der einzelnen Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleich geblieben. Den Hauptteil der Verkäufe unbebauter Grundstücke stellen mit 82 % wiederum die Wohngrundstücke. Der Anteil der Gewerbegrundstücke ist mit ca. 5 % etwas geringer ausgefallen als noch im Vorjahr. Insgesamt wurden jedoch ca. 5 % mehr unbebaute Grundstücke als im Vorjahr veräußert. Wurden im Vorjahr Gewerbeobjekte mit relativ großen Flächen von durchschnittlich 1 ha veräußert, reduzierte sich die Objektgröße im Jahr 2002 auf etwa m² im Durchschnitt. Damit ist der Flächenumsatz auch wesentlich geringer als im Jahr Gegenüber den geringeren Grundstücksflächen bei Gewerbeobjekten im Vergleich zum Vorjahr sind die durchschnittlichen Grundstücksgrößen der Wohn- und sonstigen Grundstücke unverändert geblieben.

5 Der gestiegene Geldumsatz dieser beiden Teilmärkte und der Geldumsatz der Gewerbeobjekte bei geringeren Grundstücksgrößen zeigen, dass sich der Grundstücksmarkt stetig weiter in höherwertige Regionen verlagert. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen bei den Teilmärkten unbebauter Wohn- und sonstiger Grundstücke in geringem Umfang auf durchschnittlich 55 bzw. 30 sowie bei den Gewerbeobjekten um fast das Doppelte auf 37 /m². Der Trend der Vorjahre, in Berlinnahen Gemeinden mit hohen Bodenwerten Grundstücke zu erwerben setzt sich demnach bezogen auf die gewachsenen Ortslagen weiterhin fort. Dahingegen ist das Kaufverhalten in neu erschlossenen Wohngebieten sehr zurückhaltend. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke wurden im Jahr 2002 zu geringfügig höheren durchschnittliche Quadratmeterpreisen einhergehend mit um ein Viertel geringerer Grundstücksgröße veräußert. Diese liegen jedoch immer noch weit über den durchschnittlichen Größen der veräußerten Grundstücke des Jahres Der Teilmarkt land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ist jedoch auch weiterhin starken Schwankungen unterworfen. Eine Abhängigkeit der Höhe der Kaufpreise von der Bodenqualität ist nur in den seltensten Fällen und hauptsächlich im äußeren Entwicklungsraum nachvollziehbar. Daneben werden in der Regel die unterschiedlichsten Nutzungsarten gemeinsam ohne Aufsplittung des Kaufpreises verhandelt, sodass eine separate Auswertung nach den Nutzungsarten und Bodengüten nicht möglich ist. Tabelle 1 Übersicht über den Grundstücksmarkt 2002 Kaufverträge (Anzahl) Flächenumsatz (ha) Geldumsatz (Mio ) 4.2 Unbebaute Grundstücke ,7 72, Wohngrundstücke ,9 56, Gewerbegrundstücke 60 32,6 12, Sonstige Grundstücke ,3 4,0 4.3 Bebaute Grundstücke ,5 235, Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ,7 53,7 Reihen- und Doppelhäuser ,2 37, Mehrfamilienhäuser 79 68,1 61, Geschäfts- und 40 14,3 41,4 Verwaltungsgebäude Wochenendhäuser ,9 Sonstige Gebäude 40 54,2 39,1 4.4 Wohn- und Teileigentum ,9 4.5 Land- und forstwirtschaftliche ,7 5,4 Grundstücke 4.6 Sonstige Flächen ,8 1,2

6 Eine Darstellung der Verteilung der Kauffälle seit 1999 nach der Art des Erwerbs ist auf der Seite 15 dargestellt. Eigentumsübergänge auf dem Wege der Zwangsversteigerung, welche in den vergangenen Jahren angestiegen waren, blieben im Jahr 2002 auf dem Niveau des Vorjahres. Jedoch ist ein Rückgang hier für die Zukunft aufgrund der wirtschaftlich schlechten Situation noch nicht zu erwarten. Indiz hierfür sind die weiterhin zahlreichen Anträge auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren. Die Laufzeit eines Verfahrens kann unter Umständen zwei bis drei Jahre dauern, sodass Versteigerungen zu heutigen Auskünften aus der Kaufpreissammlung im entsprechenden Umfang voraussichtlich noch bis 2006 registriert werden. Kauffälle im Wege der Zwangsversteigerung und sonstige ungewöhnliche Verhältnisse gehen nicht in die nachfolgenden Auswertungen ein. Entwicklung der Kauffallzahlen 1995 bis 2002 Anzahl der Kauffälle bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen Wohn- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen

7 Flächenumsatzentwicklung 1995 bis 2002 Flächenumsatz in ha ,5 993,9 287,8 106,1 117,6 48,5 94, , , ,9 170,1 18,1 13, , ,0 521,1 210,4 752,7 162, ,80 155,4 195,9 148,7 295,5 316,7 199,8 197,2 236,10 299,80 229, bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen unbebaute Grundstücke sonstige Flächen Geldumsatzentwicklung in Mio Euro 1995 bis 2002 Geldumsatz Mio Euro 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 1,07 0,87 4,50 81,40 2,25 5,01 85,03 7,98 2,97 101,80 0,51 66,67 8,69 2,10 1,6 100,01 2,25 82,47 4,45 7,4 178,65 91,88 47,24 69,79 69,5 37,22 8,64 22,7 201,81 214,38 141,01 319,71 197,67 176,80 178,1 1,2 72, ,4 15,9 235,8 bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen Wohn- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen

8 Kauffallverteilung 2002 Kauffallanzahl Amt, amtsfreie Gemeinde, Stadt Birkenwerder m² Glienicke m² Hennigsdorf, Stadt m² Hohen Neuendorf, Stadt m² Kremmen, Stadt m² Leegebruch m² Oberkrämer m² Oranienburg, Stadt m² Velten, Stadt m² Amt Oranienburg Land m² Amt Schildow m² Löwenberger Land m² Amt Fürstenberg m² Amt Gransee und Gemeinden m² Amt Liebenwalde m² Amt Zehdenick und Gemeinden m² unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Eigentumsw ohnungen land/forstw irtsch. Grundstücke sonstige Grundstücke

9 Eigentumsübergänge nach Vertragsarten unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen Gemeinbedarfsflächen landw. Flächen unbebaut e Grundst ücke bebaut e Grundst ücke Wohn- und Teileigent um sonst ige Flächen Gemeinbedarfsf lächen landw. Flächen sonstiges Zwangsversteigerung Auseinanderset zung Tausch Kauf

10 4. Preisentwicklung und Preisniveau der Grundstücksteilmärkte 4.1 Allgemeiner Überblick Preisentwicklung und Preisniveau des Grundstücksmarktes stehen in engem Zusammenhang mit der gesamtwirtschaftlichen Situation und sind abhängig von den politischen Rahmenbedingungen. Wichtige Einflussfaktoren sind unter anderen - die instabile Weltwirtschaftslage - das geringe Wirtschaftswachstum in Deutschland - starke Einbrüche am Aktienmarkt - die zögerliche Investitionstätigkeit - die hohe Arbeitslosigkeit. Diese Einflüsse führen zu - ausreichend vorhandenem Wohnraum mit teilweisem Leerstand bzw. rückläufigen Mieten - nur teilweise ausgelasteten Gewerbeflächen. Da schwer einschätzbar ist, ob die Rezessions-Talsohle bereits erreicht ist und wann und mit welcher Geschwindigkeit ein Aufschwung wieder einsetzt, gestaltet sich auch auf dem Grundstücksmarkt eine perspektivische Konjunkturaussage schwierig. Maßstab für das Preisniveau der Grundstücke sind die Bodenrichtwerte (siehe 5.), die den durchschnittlichen Bodenpreis in je m² in einem bestimmten Gebiet angeben. Bei einem ausreichenden Angebot an bebaubaren Grundstücken und einer etwa gleich bleibenden Nachfrage ist das Preisniveau für unbebaute Baugrundstücke mit ortsüblicher Erschließung (Erschließung nach KAG nicht vollständig), welches durch die größte Zahl der Bodenrichtwerte repräsentiert wird, auf dem Territorium des Landkreises Oberhavel im Durchschnitt leicht gesunken (auf ca. 96 %). Die Entwicklung in den einzelnen Regionen des Landkreises ist allerdings sehr differenziert (siehe dazu auch unter 6.2). Im Rückblick der letzten 5 Jahre sind die Bodenpreise im Landkreis Oberhavel im Durchschnitt um 14 % gesunken. Schwach gestiegen sind die Werte in der Gemeinde Oberkrämer und im Bereich des Amtes Liebenwalde um ca. 13 %. Im letzten Jahr ist allerdings auch hier wieder ein Rückgang zu verzeichnen. Stabilität zeichnet die Region der Ämter Fürstenberg, Gransee und Zehdenick sowie der Gemeinde Löwenberger Land und der Stadt Kremmen aus. Um nur rund 10 % gesunken sind die Bodenrichtwerte in Hennigsdorf, Oranienburg und Umgebung sowie Velten. Dagegen ist das Preisniveau in Birkenwerder, Glienicke, Hohen Neuendorf, Leegebruch und im Amt Schildow deutlich stärker gesunken (um 20 bis 30 %). Gegenüber dem Vorjahr sind 53 % der Bodenrichtwerte unverändert geblieben, davon 81 % aufgrund der Tatsache, dass in den entsprechenden Gebieten kaum Verkäufe stattgefunden haben, aus denen eine Preisentwicklungstendenz ableitbar wäre. Vor al-

11 lem in der Nordregion besteht bei sehr geringem Grundstücksverkehr Stabilität auf niedrigem Niveau. Weiterhin sind die Bodenrichtwerte in Hennigsdorf und Velten im Durchschnitt nahezu stabil geblieben, wodurch beide Städte sich von den Nachbarorten unterscheiden. 42 % der Richtwerte (im Vorjahr nur 31 %) sind gesunken. Die Preisrückgänge betragen 2 bis 22 %, im Durchschnitt 8 %. Dies betrifft wie bereits im Vorjahr vor allem Städte und Gemeinden im näheren Berliner Umland im oberen Preisniveau, wie Birkenwerder (-9 %), Glienicke (-14 %), Hohen Neuendorf einschließlich seiner Ortsteile Bergfelde und Borgsdorf (-9 %), Leegebruch (-13 %), Mühlenbeck (-8 %), Oranienburg (im Durchschnitt -5 %) und seine östliche Umgebung (-3 bis -12 %) und Schildow (-5 %). Die im Vorjahr vermerkten Preisrückgänge im Ortsteil Beetz der Stadt Kremmen und im Ortsteil Vehlefanz der Gemeinde Oberkrämer haben sich nicht fortgesetzt. Hier sind Preissteigerungen zu vermerken. Steigende Bodenrichtwerte betreffen allerdings nur 5 % der Gebiete (im Vorjahr 11 %). Die Zuwächse betragen 2 % bis z.b. in Beetz 30 %, im Durchschnitt 10 %. Den Grundstücksmarkt im Landkreis Oberhavel charakterisieren weiterhin die folgenden Fakten. Die Anzahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 4% gestiegen (trotz großem rückläufigem Anteil bei den Käufern von Wohn- und Teileigentum). Dem gegenüber ist der Geldumsatz um 32 % gestiegen, das bedeutet je Kauffall einen Anstieg um 27 %. Dabei ist der Flächenumsatz um 20 %, ohne Berücksichtigung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen immerhin noch um 5 % zurückgegangen. Das bedeutet, dass geringfügig mehr Käufer weniger Flächen für deutlich mehr Geld erworben haben. Dabei ist bei den unbebauten Grundstücken der Rückgang der umgesetzten Fläche vorrangig, bei den bebauten Grundstücken ist der Geldumsatz höher. Im Vergleich mit der rückläufigen Entwicklung der Bodenrichtwerte lässt dies nur den Schluss zu, dass das Kaufverhalten am Grundstücksmarkt sich dahingehend geändert hat, dass der Trend in Richtung zum Kauf höherwertiger Immobilien geht, z. T. auch als sicherere Geldanlage gegenüber Anlagen in Form von Aktien. Die großräumig wirkenden wertbeeinflussenden Faktoren für Grundstückspreise im Landkreis Oberhavel sind - die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin (zunehmend von Ost nach West), - die Zentren der Städte Oranienburg, Hennigsdorf und Zehdenick, sowie deutlich schwächer ausgeprägt die Städte und Gemeinden Birkenwerder, Gransee, Hohen Neuendorf und Leegebruch, - die landschaftlich reizvollen Gegenden sowohl im Nordteil des Kreises (vor allem Neuglobsow, Fürstenberg, Himmelpfort, Seilershof) als auch in der Mitte und im Süden des Kreises (Lehnitz, Neuendorf, Summt). Ein Einfluss der Nähe zu Bundesstraßen und den Bundesautobahnen A 10 und A 24 ist nur für die Bundesstraße 96 nachweisbar. Insbesondere im Nordteil des Kreises macht sich der Abstand zur B 96 negativ bemerkbar.

12 Die folgende Darstellung zeigt Orte und Ortsteile des Kreisgebietes mit farblicher Kennzeichnung des Preisniveaus. Das Gewicht des jeweils untersuchten Gebietes, gemessen an der Einwohnerzahl, drückt sich in der Größe der abgebildeten Quadrate aus. schwarz > 130 / m² blau </= 130 / m² und >/= 70 / m² rot < 70 / m² und > 42 / m² grün </= 42 / m² und > 15 / m² gelb </= 15 / m²

13 4.2 Unbebaute Bauflächen Allgemeines Gegenüber dem Vorjahr ist die Kauffallanzahl unbebauter Grundstücke wieder leicht angestiegen. Jedoch ist die im Vorjahr registrierte Flächenumsatzsteigerung von 20 % wieder rückläufig und auf das Niveau des Jahres 2000 zurückgegangen. Die sich aus den Umsatzentwicklungen ergebenden durchschnittlich gestiegenen Quadratmeterpreise weisen unter Einbeziehung der regionalen Kauffallverteilung auf eine weitere Verlagerung des Kaufgeschehens in höherwertige Bereiche, jedoch bei insgesamt leicht gesunkenen Grundstückspreisen hin. Der Hauptanteil der Abschlüsse liegt mit 82 % im engeren Verflechtungsraum und hier besonders in Lagen guter verkehrlicher Erreichbarkeit. Kauffallentwicklung unbebauter Grundstücke Wohngrundstücke Gew erbegrundstücke sonstige Grundstücke Der Anteil der Teilmärkte der Wohngrundstücke sowie der sonstigen Grundstücke am Gesamtaufkommen ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen, Gewerbegrundstücksverkäufe sind in geringem Maße zurückgegangen. Daneben ist die durchschnittlich pro Kauffall verkaufte Gewerbefläche mit m² auf die Hälfte des Vorjahres und noch unter den Wert des Jahres 2000 gesunken. Flächenumsatzentwicklung unbebauter Grundstücke Flächenumsatz in ha ,5 95,2 4,4 20,2 10,6 29,8 0,4 9,5 14,4 13,3 46, ,5 96,2 47,4 32,6 187,1 176,3 115, ,1 93,7 89,1 102, Jahr Wohngrundstücke Gew erbegrundstücke sonstige Grundstücke

14 Geldumsatzentwicklung unbebauter Grundstücke Geldumsatz in Mio 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 1,2 2,5 0,9 3,5 16,5 5,2 2,9 4 11,6 0,1 18,8 9,5 8, ,8 84,1 68,9 63,8 69,5 55,9 39,5 47,6 56, Jahr Wohngrundstücke Gewerbegrundstücke sonstige Grundstücke Verkäufe in neuen Wohngebieten finden ebenfalls hauptsächlich im engeren Verflechtungsraum zu Berlin statt. Weitere Gebiete mit geringem Verkaufsaufkommen im Jahr 2002 befinden sich in der Gemeinde Löwenberger Land, im Ortsteil Hohenbruch von Kremmen, in Zehdenick und Gransee. Der Erstverkauf von Grundstücken in B-Plan- Gebieten ist zeitlich hauptsächlich an die Erschließung der Gebiete gebunden, sodass in einzelnen Gebieten im Jahr 2002 keine Verkäufe zu verzeichnen sind. Im Jahr 2002 bestimmten Standorte wie die Gemeinde Oberkrämer mit ihren verschiedenen Ortsteilen und Schildow Pfaffenwald den Markt. In weiteren Gebieten wurden nur vereinzelt Grundstücke veräußert. Von den im Jahr 2002 abgeschlossenen Kaufverträgen bezogen sich 227 Abschlüsse auf Fälle, mit denen aus der Wiedervereinigung resultierende unklare Rechtsverhältnisse geklärt wurden. Damit liegt der Anteil dieser Verträge am Gesamtaufkommen unbebauter Grundstücke mit 17 % niedriger als im Vorjahr. Mehr als die Hälfte der Verträge beinhalten den Ankauf der Bodenfläche eines Erholungsgrundstückes durch den Pächter. Die weiteren Verträge beinhalten Käufe nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, dem Mauergesetz oder sind keiner genauen Rechtsgrundlage zuzuordnen, aber offensichtlich ungewöhnlicher Geschäftsverkehr. Diese Verträge wurden aufgrund der Entstehung des Kaufpreises nicht zu den folgenden Ermittlungen herangezogen.

15 4.3 Bebaute Grundstücke Allgemeines Bei den bebauten Grundstücken setzt sich der bereits seit 1999 anhaltende Rückgang im Flächenumsatz weiter, wenn auch abgeschwächt fort. Hiervon sind im Wesentlichen die sonstigen Gebäudearten (Freizeitgebäude; Beherbergungsgebäude, Sozialgebäude, Verkaufsstellen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen...), jedoch ebenfalls Einund Zweifamilienhäuser betroffen. dem entgegen ist der Flächenumsatz der Mehrfamilienhäuser trotz gesunkener Kauffallzahl bei ebenfalls gestiegenem Geldumsatz auf mehr als das Doppelte des Vorjahres gestiegen. Im Durchschnitt wurde hier jedoch pro Quadratmeter 30 % weniger ausgegeben als im Vorjahr. Kauffallentwicklung bebauter Grundstücke Anzahl der Kauffälle Jahr freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wochenendhäuser Reihen- und Doppelhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sonstige Gebäude Ein eben solcher Anstieg des Flächenumsatzes, jedoch in Korrelation zur Fallzahl ist auch bei den Wochenendhäusern zu beobachten. Hier ist der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis jedoch um die Hälfte gesunken. Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sind bei annähernd gleicher Fallzahl und gleichem Flächenumsatz im Durchschnitt teurer verkauft als im Vorjahr.

16 Fläche in ha , Flächenumsatzentwicklung bebauter Grundstücke 1.485,90 77,6 132,9 11,4 10,9 11, ,80 54,20 33,3 15,8 19, ,2 26,6 21,9 4,6 98, ,2 22,7 14,8 13,1 15,6 22,7 12,4 14,8 14,3 15,7 14,5 27,9 68,1 11,2 18,8 16,3 13,9 12,7 14,2 146,3 123,9 108,9 105,4 113,8 79,4 77,3 65, Jahr freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wochenendhäuser Reihen- und Doppelhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sonstige Gebäude Geldumsatzentwicklung bebauter Grundstücke Geldumsatz in Mio 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 7,4 25,4 4,2 28,5 33,3 16,1 9,6 39,1 57,1 112,1 28,8 4,9 44,0 15,7 2,7 2,9 21,2 41,4 22,0 31,3 25,4 51,1 2,5 12,6 11,7 5,9 55,2 1,8 37,1 61,8 27,1 55,9 72,2 18,6 52,5 9,8 46,3 30,2 43, ,8 51,5 41,9 94,3 60,6 50,8 54,9 53, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wochenendhäuser Jahr Reihen- und Doppelhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sonstige Gebäude

17 4.4 Wohnungs- und Teileigentum Der im Vorjahreszeitraum zu verzeichnende Anstieg der Kauffallzahlen des Teilmarktes der Eigentumswohnungen setzte sich im Jahr 2002 nicht fort. Lediglich 5 % des gesamten Grundstücksverkehrs betraf diesen Teilmarkt. Parallel dazu ist der durchschnittlich pro Kauffall erzielte Kaufpreis wieder um mehr als 40 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, somit hat sich die Tendenz des Vorjahres wieder umgekehrt. Die folgende Übersicht zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise abgeschlossener Kaufverträge bei Erstverkäufen an den Standorten mit Grundstücksverkehr in diesem Teilmarkt, die darauf folgende Tabelle bezieht sich auf erhobene Daten aus Wiederveräußerungen von Wohneigentum. Die abgeschlossenen Kaufverträge bezogen sich zu jeweils ca. 50 % auf Wiederverkäufe und Erstverkäufe. Neben den angegebenen Standorten wurden vereinzelt Erstverkäufe von Eigentumswohnungen auch im äußeren Entwicklungsraum abgeschlossen. Verkäufe zu Teileigentum traten nur in sehr geringem Umfang und hauptsächlich in Hennigsdorf auf.

18 4.5 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Allgemeines Der Anteil der Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke bestimmt zu ca. 10 % das Gesamtkaufgeschehen des Jahres 2002 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Der Anteil der einzelnen Nutzungsarten am Gesamtmarkt landwirtschaftlicher Grundstücke ist der oben stehenden Grafik zu entnehmen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Verkäufe von Acker-, Wechsel- und Grünland um 25 % gesunken. Forstwirtschaftliche Grundstücke dagegen wurden ca. 40 % mehr veräußert als noch im Jahr Insgesamt ist jedoch sowohl die Anzahl als auch die durchschnittlich pro Kauffall veräußerte Fläche rückläufig. Mit ca. 70 % fanden Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke hauptsächlich im äußeren Entwicklungsraum statt. Marktanteile der Grundstücksarten 2002 landw irtschaftliche Höfe 10% w eitere Nutzungen 7% Ackerflächen 25% Wechselland 10% forstw irtschaftliche Grundstücke 27 % Grünland 21%

19 5. Bodenrichtwerte Entwicklung der durchschnittlichen Bodenwerte seit 1995