Marco Engelmann, Susan Lange

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1 Aktuelle Entwicklungen aus dem Immobilienrecht Marco Engelmann, Susan Lange

2 Mietpreisbremse und aktuelle Entwicklungen Mietrechtsanpassungsgesetz 2018 Deloitte 2

3 Mietpreisbremse und aktuelle Entwicklungen Mietrechtsanpassungsgesetz Wesentliche Änderungen Teil 1: Auskunft über Höhe der Vormiete ( 556g Abs.1a BGB-E) Unaufgefordert in Textform Absenkung der Modernisierungsumlage ( 559 Abs. 1 S. 2 BGB-E) Von 11 % auf 8 % p.a. Neue Kappungsgrenze für Modernisierungen ( 559 Abs. 3a BGB-E) Innerhalb von 6 Jahren Max. 3 Euro/ m² Wohnfläche 2018 Deloitte 3

4 Mietpreisbremse und aktuelle Entwicklungen Mietrechtsanpassungsgesetz Wesentliche Änderungen Teil 2: Vereinfachtes Verfahren der Mieterhöhung ( 559c BGB-E) Anwendbarkeit grundsätzlich bei Baukosten bis Euro Pauschalierung der Kosten auf 70 % Schadensersatz bei Luxusmodernisierung ( 559d BGB-E) Vermieter bezweckt mit Modernisierung Beendigung des Mietvertrags Gesetzliche Vermutung Änderung des 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes Luxusmodernisierung als Ordnungswidrigkeit 2018 Deloitte 4

5 Aktuelle Rechtsprechung Mietrecht 2018 Deloitte 5

6 BGH, VII ZR 114/16 (Schriftformheilungsklausel) BGH, XII ZR 43/17 (Schriftformproblem bei Leistungsvorbehaltsklauseln) BGH, VIII ZR 28/17 (Abgrenzung Modernisierung Luxussanierung) 2018 Deloitte 6

7 Schriftformheilungsklausel BGH, VII ZR 114/16 Leitsatz: So genannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen. Schriftformerfordernis des 550 Satz 1 BGB Folge bei Verstoß: keine Festlaufzeit, ordentliche Kündigung möglich Ausnahme: Kündigung verstößt gegen Treu und Glauben ( 242 BGB) Bisher Schriftformheilungsklauseln Ausblick 2018 Deloitte 7

8 Schriftformproblem bei Leistungsvorbehaltsklausel BGH, XII ZR 43/17 Leitsatz: Die Änderung der Miete,die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt dem Schriftformerfordernis des 550 Satz 1 BGB. Bestätigung des BGH-Urteils zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln Anwendung des 550 Satz 1 BGB auf bestimmte Indexierungsklauseln Änderung der Miete als wesentliche und formbedürftige Vertragsänderung Unterschied Leistungsvorbehaltsklausel Automatikklausel Ausnahme: Bestimmungsrecht einer Partei 2018 Deloitte 8

9 Abgrenzung Modernisierung Luxussanierung BGH, VIII ZR 28/17 Leitsatz: Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Grundsätzlich Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen ( 555d BGB) z.b. zur Einsparung von Energie, zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ( 555b BGB) Abgrenzung Modernisierung Luxussanierung ModernisierungistmehralsbloßeErhaltung KeineModernisierung, wennetwasvölligneuesgeschaffenwird 2018 Deloitte 9

10 Anhang Ihre Ansprechpartner Counsel Associate Engelmann, Marco Lange, Susan Bild hinzufügen Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Berlin Bild hinzufügen Rechtsanwältin Berlin Mail: Phone: +49 (0) Mail: Phone: +49 (0) Deloitte 10

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