Neues Leben für die Innenstädte?

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Renate Judith Gerber
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1 Neues Leben für die Innenstädte? Möglichkeiten und Grenzen eines Immobilienunternehmers Lilienbergforum vom / Kurzvortrag von Hermann Hess, Inhaber und VRP der Hess Investment Gruppe, Amriswil

2 Die Hess Investment Gruppe (gegr. 1878) 140 Jahre und fünf Generationen Kleiderfabrik und Detailhandel bis 1991, mit bis zu 700 Mitarbeitenden. Gewerbe-Immobilien (Fabriken, Läden) als «Werkzeug» (Corporate Real Estate). Infolge anhaltender Verluste Ausstieg aus dem Bekleidungssektor und Konzentration auf dem Bereich Immobilien. Erfolgreiche Umnutzung der Kleiderfabrik in Amriswil (Hauptstandort des Bekleidungsunternehmens) als EKZ «Amriville» zeigt neue Potenziale auf. Auszahlung der anderen Familienaktionäre (abgeschlossen 2007) und stetige Expansion (ganze Schweiz, Stuttgart, Berlin). 15 MA / «virtuelles» Unternehmen» / heutiger Verkehrswert > CHF 400 Mio. Seit 2007 Beteiligung an der Schweiz. Bodensee-Schifffahrt (Hauptaktionär).

3 Keine Strategie bei der Hess Investment Gruppe «Grau, teurer Freund, ist alle Theorie, und grün des Lebens goldner Baum!» (Faust I. Teil / Mephisto zum Schüler)

4 aber gewisse Leitplanken («bottom-up») Fokussierung auf Gewerbe-Immobilien (Wohnungen nur in begründeten Ausnahmen) In der Regel Fokussierung auf Revitalisierungen (Aufwertung und Neuvermarktung problematischer Objekte) Bauen ohne Landverbrauch (auf bereits überbauten Grundstücken / ev. Teilabbruch) Modernisierung beim Energieverbrauch (ohne Öl und ohne Gas) und (obwohl «vom Land») vorwiegend im Innenstadt-Bereich tätig Wachstum aus eigener Kraft (Cash Flow / Wertentwicklung / gesunder FK-Anteil)

5 Einige Beispiele von Objekten in Stadtzentren EKZ Amriville (ex Kleiderfabrik Hess) im Zentrum von Amriswil EKZ Ceha (ex EPA) im Zentrum von Kreuzlingen Das OVA-Areal (ex Obstverwertung) im Zentrum von Affoltern a. A. Die ehemalige Stadthalle in Zürich (Morgartenstrasse) Das ehemalige Modehaus Rümelinsplatz in Basel Objekt Am Fruchtkasten 3 (ex Commerzbank) in Stuttgart Projekt Hafenhotel (ex Güterschuppen) in Romanshorn

6 EKZ Amriville (seit 1994 / Vergrösserung 2006 / Neubau Migros per 2019 / wird mit m2 Verkaufsfläche deutlich grösstes EKZ im Thurgau)

7 EKZ Amriville

8 EKZ Amriville mit Migros-Neubau

9 EKZ Amriville neuer Vorplatz (Pied-de-coq)

10 EKZ Ceha (erworben 2007 / ehemals EPA / im EG: Detailhandel / im OG: Schule und Fitness)

11 OVA-Areal (erworben 2007 / m2 / ehemalige Obstverwertung OVA / Totalabbruch und Neubau mit Gewerbe, Hotel und Wohnen)

12 Stadthalle Zürich (erworben 2016 / ehem. Festhalle und Autogarage / Denkmalschutz / wird per 2019 neuer Sitz von Schweiz Tourismus)

13 Rümelinsplatz 1 in Basel (erworben 2016 / ehem. Modehaus / Denkmalschutz / wird neu Boarding House und System-Gastronomie)

14 Am Fruchtkasten 3 in Stuttgart (erworben 2016 / ehemals Commerzbank / Denkmalschutz / neu: diverse Büros und Gastronomie)

15 Hotelprojekt am Hafen Romanshorn (Grundstück erworben 2017 / ehem. Güterschuppen SBB / Ortsbildschutz / Hotelprojekt mit ca. 120 Zimmern)

16 Hotelprojekt am Hafen Romanshorn / attraktiver Standort

17 Unser Vorgehen bei der Akquisition Kompetenz in gewerblicher Vermietung und entsprechende Marktkenntnis hinsichtlich möglicher Nutzer bzw. Mieter Permanente Präsenz am Markt als Nachfrager / Aufspüren von passenden Gelegenheiten Sorgfältige Beurteilung der Chancen und Gefahren im Markt Anspruchsvolle Renditeziele / auch Nein sagen gehört dazu Oft langwierige Verhandlungen und viele Mitbewerber im Bereich Immobilien-Investment Vermietungs- parallel zu Erwerbsverhandlungen

18 Unser Vorgehen bei der Projektentwicklung Einbezug des örtlichen und politischen Umfeldes durch laufende Information Vergabe der Planungs- und Bauarbeiten an Dritte Bauen für den eigenen Bestand => höhere Anforderungen bei der langfristigen Qualität

19 Zukunft der Innenstädte: Grenzen der unternehmerischen Möglichkeiten Immobilien sind immobil. Veränderung des Marktes schafft zwar Probleme, aber auch Chancen. Grundsatz «Bauen, wo schon gebaut ist» - falls nicht die Denkmalpflege zu realitätsfern denkt ( Beispiel Bauernhaus in Giezenhaus) Grundsatz Verdichten falls nicht die gesellschaftliche Forderung im Widerstreit mit kleinlichem Denken in der Nachbarschaft unterliegt Heizen ohne Öl und Gas falls nicht das kurzsichtige Kostendenken über die Einsicht «Öl für Mobilität reservieren» dominiert Vermieter von Bauten, die am Ende der Nutzungsdauer sind, machen sich i. d. R. Illusionen über den Verkehrswert bzw. Verkaufspreis.

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