Lebensmitteldiscounter 2018 ein Erfolgsmodell?

Transkript

1 Lebensmitteldiscounter 2018 ein Erfolgsmodell? 25. Freiburger Immobilientage der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) Andreas Borutta MRICS Geschäftsführer DIWG valuation GmbH

2 VO RSTELLUNG ANDREAS BORU TTA Partner und Geschäftsführer der DIWG-Gruppe Bankkaufmann, Betriebswirt, Immobilienökonom (ebs), MRICS, RICS registered Valuer, BaFin zugelassener Gutachter für die Bewertung von Fondsvermögen, Mitglied im BIIS e.v.

3 VO RSTELLUNG DIWG valuation GmbH Leistungsspektrum Erstellung von Markt- und Beleihungswertgutachten auf Grundlage normierter und nicht normierter Bewertungsmethoden Einzel- und Portfoliobewertungen für sämtliche Immobilienarten Technische und kaufmännische Due Dilligence Beratung für Investoren, Banken und Fonds Immobilienmarktresearch für den deutschen Markt Zertifizierte Gutachter (HypZert und RICS) Akkreditierung gem. Anforderungen der BaFin (Bewertung für Fonds) Bundesweite Präsenz mit Standorten in Düsseldorf, Berlin, Leipzig und Lindau

4 AGENDA Was sind Lebensmitteldiscounter? Der Markt der Discounter Vergleich mit anderen Asset-Klassen Ausblick auf die Zukunft des Discounters Fazit

5 WA S SIND LEBENSMITTELDISCOUNTER? Ursprung in den 1960er Jahren durch Zwang zur Neuorientierung aufgrund stagnierender Umsätze Kostenvorteile durch schmale und flache Sortimente, keine Frischwaren keine Preisauszeichnungen, einfache Ladengestaltung Eigenmarken zur Umgehung der Preisbindung für Markenartikel Eröffnung des ersten Discounters nach heutigen Maßstäben 1962 durch Aldi Markteintritt der Wettbewerber Lidl, Norma, Penny und Plus in den 1960er und 1970er Jahren sowie Netto Marken-Discount 1983

6 WA S SIND LEBENSMITTELDISCOUNTER? Erfolgsfaktor der Discounter: niedrigster Preis x größte Menge + höchste Effizienz = optimale Wertschöpfung Zunehmende Aufweichung des Discounter-Prinzips in den letzten Jahren: Vergrößerung der Verkaufsfläche Stetige Ausweitung des Sortiments Immer mehr Frischeprodukte Anzahl der Markenartikel nimmt zu Anteil von Premium-Produkten wächst Ladengestaltung und Warenpräsentation gewinnen an Bedeutung Discounter und Vollsortimenter nähern sich immer mehr an

7 DER MARKT DER DISCOUNTER Entwicklung des Umsatzes der Discounter (in Mrd. ) Betriebsform Marktant Discounter 60,10 60,70 61,20 64,00 65,95 66,90 68,50 69,80 72,30 20,3% 45,7% Supermärkte 34,60 35,43 36,85 38,60 40,30 41,40 43,20 44,90 46,70 35,0% 29,5% Verbrauchermärkte 11,50 11,85 12,45 13,10 13,70 14,10 14,70 15,20 15,70 36,5% 9,9% SB-Warenhäuser 18,40 18,60 18,80 19,00 19,00 18,90 18,90 18,90 18,80 2,2% 11,9% übriger LEH 5,54 5,05 4,95 4,90 4,90 4,85 4,80 4,80 4,80-13,4% 3,0% Gesamt 130,14 131,63 134,25 139,60 143,85 146,15 150,10 153,60 158,30 21,6% 100,0%

8 DER MARKT DER DISCOUNTER Nettoumsatz der führenden Discounter in Deutschland im Jahr 2017 in Mio. Lidl Netto Gesamt fast 70 Mrd. Norma Aldi Süd Penny Aldi Nord Quelle: EHI Handelsdaten

9 DER MARKT DER DISCOUNTER Entwicklung der Anzahl der Discounter Betriebsform Marktant Discounter ,9% 42,9% Supermärkte ,3% 28,9% Verbrauchermärkte ,8% 3,1% SB-Warenhäuser ,5% 2,2% übriger LEH ,5% 22,9% Gesamt ,6% 100,0% Discounter sind die mit Abstand häufigste Betriebsform im LEH Aber: nahezu gleichbleibende Anzahl an Filialen im Vergleich z.b. zu Vollsortimentern

10 DER MARKT DER DISCOUNTER Anzahl der Filialen der führenden Discounter in Deutschland Aldi Nord Aldi Süd Lidl Netto Norma Penny Quelle: EHI Handelsdaten

11 DER MARKT DER DISCOUNTER Flächenproduktivität der führenden Lebensmitteldiscounter in /m²/jahr /m² /m² Aldi Nord /m² /m² /m² Aldi Süd Lidl Netto Norma Penny /m² 0 /m² Quelle: EHI Handelsdaten

12 DER MARKT DER DISCOUNTER Aktuelle Trends bei Lebensmitteldiscountern Verringerung des Einzugsgebietes Früher: > Einwohner Heute: > Einwohner wachsende Funktion als Nahversorger Baubeschränkungen Restriktive Genehmigungspraxis für großflächigen EZH (> 800 m² VKF) Lagen außerhalb der Geschäfts- / Stadtteilzentren von Gemeinden oft unerwünscht

13 DER MARKT DER DISCOUNTER Aktuelle Trends bei Lebensmitteldiscountern Diversifizierung der Filialtypen am Beispiel von Lidl Filialtypen Früher Standardfiliale Heute Standardfiliale Innenstadtfiliale Fachmarktzentrum Metropolfiliale Besondere Filialen

14 DER MARKT DER DISCOUNTER Aktuelle Trends bei Lebensmitteldiscountern Diversifizierung der Filialtypen am Beispiel von Lidl Standardfiliale Klassisches stand-alone Konzept, oft auf der grünen Wiese oder in Gewerbegebieten Innenstadtfiliale Nahversorgung, in Bestandsgebäuden, ab 600 m² VKF, angepasstes Sortiment Fachmarktzentrum Discounter als Ankermieter, Nutzung von Synergien mit anderen Mietern, ab m² VKF Metropolfiliale Zentrale Lage, mehrgeschossige Bauweise (z.b. Wohnen im OG), Discounter als Developer Besondere Filiale Individuelle Konzepte (z.b. Umnutzung historischer Gebäude)

15 DER MARKT DER DISCOUNTER Investmentmarkt Vergleich 2013 mit 2017 Transaktionsvolumen Gewerblich insgesamt in 2013: ca. 30,4 Mrd. davon Anteil Einzelhandel rd. 29 % bzw. rd. 8,7 Mrd. davon Anteil FMZ rd. 28 % bzw. rd. 2,4 Mrd. Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten in 2013 EZH-Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten 9,3% 5,6% 7,2% Sonstige Hotel Logistik sonst. Einzelhandel Einkaufszentren 2% 41% 28,6% Einzelhandel 1a-Handelsimmobilien 29% 50,3% Büro Fachmarktzentren 28% Quelle: CBRE, Darstellung DIWG

16 DER MARKT DER DISCOUNTER Investmentmarkt Vergleich 2013 mit 2017 Transaktionsvolumen Gewerblich insgesamt in 2017: ca. 57,4 Mrd. davon Anteil Einzelhandel rd. 25 % bzw. rd. 14,1 Mrd. davon Anteil FMZ rd. 44 % bzw. rd. 6,2 Mrd. Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten in 2017 EZH-Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten 4,9% 7,0% 14,5% Sonstige Hotel Logistik sonst. Einzelhandel Einkaufszentren 8% 20% 24,6% Einzelhandel 28% 1a-Handelsimmobilien 49,0% Büro 44% Fachmarktzentren Quelle: CBRE, Darstellung DIWG

17 DER MARKT DER DISCOUNTER Investmentmarkt Spitzenrendite weiter rückläufig Spitzen-Nettoanfangsrendite Top 6 in % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % Einzelne Fachmärkte Fachmarktzentren 4,0 % H1 Quelle: DIWG Research

18 VERGLEICH MIT ANDEREN ASSET- KLASSEN Renditen Geschäftshäuser kaum von der Krise 2009 betroffen, aber seit 2016 besonders starker Rückgang Immobilienrenditen nach wie vor deutlich attraktiver als Bundesanleihen Spitzen-Nettoanfangsrendite Top 6./. Bundesanleihen in % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % Einzelne Fachmärkte Fachmarktzentren Einkaufszentren Geschäftshäuser 2,0 % 1,0 % 0,0 % H1 Bundeswertpapiere Quellen: Bundesbank, DIWG, JLL, Darstellung DIWG

19 VERGLEICH MIT ANDEREN ASSET- KLASSEN vdp Immobilienpreisindex Schere zwischen Kapitalwert und Mieten geht seit 2014 massiv auseinander Entwicklung Kapitalwert und Mieten EZH-Immobilien 120,0 115,0 Kapitalwert 110,0 105,0 Neuvertragsmieten 100,0 95,0 90,0 85, H1 Quelle: vdp, Darstellung DIWG

20 VERGLEICH MIT ANDEREN ASSET- KLASSEN Mieten Discounter: Nominalmiete + 6,9 % ( ) Vollsortimenter: Nominalmiete + 10,6 % ( ) Inflationsbereinigte, indexierte Miete bei beiden Typen: - 19,4 % ( ) Entwicklung der Mieten für Lebensmitteldiscounter Entwicklung der Mieten für Lebensmittel-Vollsortimenter 12 /m² Index /m² Index /m² Index /m² Index /m² Index 80 8 /m² Index 80 6 /m² Index 60 6 /m² Index 60 4 /m² Index 40 4 /m² Index 40 2 /m² Index 20 2 /m² Index 20 0 /m² Index 0 /m² Index Discounter Miete nominal Discounter Miete indexiert, inflationsbereinigt Linear (Discounter Miete nominal) Linear (Discounter Miete indexiert, inflationsbereinigt) Vollsortimenter Miete nominal Vollsortimenter Miete indexiert, inflationsbereinigt Linear (Vollsortimenter Miete nominal) Linear (Vollsortimenter Miete indexiert, inflationsbereinigt) Quelle: DIWG Research

21 DER MARKT DER DISCOUNTER Investmentmarkt Käufergruppen Asset- / Investment Manager Immobilienunternehmen (Bestandshalter) Fonds

22 VERGLEICH MIT ANDEREN ASSET- KLASSEN Rendite vs. Risiko Risikoprofil Stärken Relativ geringes Volumen/Objekt erleichtert Diversifikation von Standorten Wenige, etablierte Nutzer Vergleichsweise geringer Verwaltungsaufwand Schwächen Steigende Anforderungen der Nutzer an die Immobilie in immer kürzeren Zeitabständen Teilweise wachsende Restriktionen, z.b. für Erweiterungen (Baurecht) Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit bei Auszug des Mieters

23 AU SBLICK AU F DIE ZUKU NFT DES DISCOUNTERS Auswirkungen des Online-Handels FMCG (Fast Moving Consumer Goods) spielen nach wie vor eine relativ geringe Rolle im Online-Handel (Online-Anteil lt. HDE im Jahr 2016: 1,7 %) Aber: hohe Wachstumsraten des Online-Handels mit Lebensmitteln (auf niedrigem Niveau) : Online + 16,8 % p.a. Stationär +1,0 % p.a. Starke Unterschiede des Online-Anteils innerhalb der FCMG Lebensmittel & Feinkost: Online-Anteil 2016: 0,8 % Heimtierbedarf: Online-Anteil 2016: 13,8 %

24 AU SBLICK AU F DIE ZUKU NFT DES DISCOUNTERS Auswirkungen des Online-Handels Discounter zurückhaltend mit Online-Angeboten Netto Marken-Discount: umfangreicher Onlineshop Lidl, Norma & Penny: Online-Angebot nur für Aktionsartikel, Weine & Spirituosen Aldi Nord & Aldi Süd: noch kein Onlineshop E-Commerce und Lieferservice haben nur geringe Bedeutung Lebensmittel-Einzelhandel ist sehr zurückhaltend im Ausbau Online-Geschäft Lieferservice bislang fast nur in Metropolen oder sogar wieder eingestellt Margen im Bereich Lebensmittel in Deutschland sehr niedrig Logistik insbesondere bei Frischwaren aufwendig

25 AU SBLICK AU F DIE ZUKU NFT DES DISCOUNTERS Auswirkungen der demographischen Entwicklung Überproportionaler Anstieg der Bevölkerung über 65 Jahren Rentner haben zwar ein geringeres verfügbares Einkommen als die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, legen aber mehr Wert auf Qualität bei Konsumgütern Discounter reagieren mit Ausweitung des Angebots an Markenartikeln und Premium-Produkten Fokussierung der Discounter auf zentralere Lagen kommt älteren Menschen zugute (kurze Wege, Erreichbarkeit auch ohne PKW) Zusätzliche Dienstleistungen (kostenlose Bargeldauszahlung, Sitzgelegenheiten, Kundentoiletten) besonders für ältere Zielgruppe vorteilhaft

26 AU SBLICK AU F DIE ZUKU NFT DES DISCOUNTERS Zeit für einen echten Hard-Discounter? Heutige Discounter sind mit Artikeln im Sortiment weit entfernt vom ursprünglichen Discount-Gedanken (1960er Jahre: rd. 300 Artikel) Stetige Aufwertung der Läden und des Sortiments macht Platz für neue Konzepte unterhalb der aktuellen Marktführer Aber: der Markt ist weitgehend gesättigt, das Filialnetz der Discounter und Vollsortimenter wächst faktisch kaum noch, sondern wird fast nur noch erneuert (Neubauten, Erweiterungen, Umbauten) Etablierte Non-Food-Discounter weiten Sortiment zunehmend auch in den Food- Bereich aus (Aktionsartikel, Überproduktionen) und entsprechen bei der Ladengestaltung weitgehend noch dem Gedanken des Discounters

27 FAZIT Investments in Lebensmitteldiscounter versprechen einen langfristig stabilen Cash-flow Aufgrund des jeweiligen Transaktionsvolumens ist es leicht, eine Diversifikation (Standorte, Mieter) zu erreichen Die am Markt tätigen Händler (Mieter) sind etabliert und seit Jahren erfolgreich Der Verwaltungsaufwand ist vergleichsweise gering Das Produkt ist weitgehend standardisiert Das entspricht dem gewünschten Anlageprofil vieler Investoren Aber: Angesichts der derzeit hohen Kaufpreisfaktoren stellt sich häufig die Frage: Was erziele ich in einigen Jahren für das Objekt (kürzere WALT, gestiegenes Zinsniveau, etc.)?

28 VIELEN DANK FÜR IHRE AU F MERKSAMKEIT

29 KO NTAKT DIWG valuation GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel: +49 (0) Fax: +49 (0)