Immobilienmarkt in Deutschland 2007 bis 2014

Transkript

1 4. Immobilienmarktbericht Deutschland - Eine Studie der amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland - Immobilienmarkt in Deutschland 2007 bis Fotos: Fotolia.com wenn nicht anders gekennzeichnet Grafiken: AK OGA

2 Agenda Foto: Rössler, Berlin - 2 -

3 Begrüßung/ Einführung Harald Hermann, BBSR Kernaussagen der Studie Siegmar Liebig Niedersächsisches Innenministerium, Sprecher des AK OGA Peter Ache Geschäftsstelle des Oberen Gutachterauschusses Niedersachsen Redaktionsleiter der Studie Fragen - 3 -

4 Pressekonferenz Immobilienmarktbericht Deutschland Prof. Harald Herrmann Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Bundespresseamt Berlin,

5 Wachsende dynamische Wirtschaftsregionen, schrumpfende periphere Gebiete

6 Schere zwischen dynamischen und schrumpfenden Regionen geht weiter auseinander

7 Deutlich steigende, jedoch noch nicht ausreichende Bautätigkeit

8 Stärker steigende Mieten in den Knappheitsregionen, aber nicht bundesweit

9 Transaktionsvolumen großer Mietwohnungsbestände auf hohem Niveau

10 Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 Siegmar Liebig / Peter Ache

11 Deutschland weist eine Fläche von rd km² auf Siedlungsfläche beträgt etwa Landwirtschafsfläche beträgt etwa km² km² km² 2014 wurde eine Fläche von insgesamt rd km² veräußert das entspricht etwa 1,0 % des Bundesgebietes Quelle: Voigtländer pp, Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, 2013 Destatis 2013

12 Wichtig für das Funktionieren von Märkten ist ihre Transparenz Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Rechtliche Grundlage: Baugesetzbuch Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte: Ableitung von Grundstücksmarktdaten Anfertigung von Gutachten über Grundstückswerte Führung der Kaufpreissammlung Zu den Grundstücksmarktdaten zählen: Bodenrichtwerte Schwertfaktoren Vergleichswertfaktoren Liegenschaftszinssätze Foto: Ache, Oldenburg

13 Datenbasis für diese Studie Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse Auswertung der notariell beurkundeten Verträge über Immobilienverkäufe in Datenbanken der Gutachterausschüsse vor Ort unter Wahrung der datenschutzrechtlichen Belange Analyse und Veröffentlichung auf der lokalen Ebene

14 Eckdaten zum Immobilienmarkt im Jahr 2014 rd Notarverträge über Immobilienverkäufe Umsatzvolumen: rd. 191 Mrd., Zunahme von rd. 47 % seit 2009 Wohnimmobilien prägend für Deutschland Wohnungen im Hochpreissegment werden noch teurer Mehrfamilienhausrendite sinkt, Investoren kaufen trotzdem Agrarland: deutliche Preissteigerungen im Norden und Osten, aber starke Preisunterschiede

15 Eckdaten zum Immobilienmarkt im Jahr

16 - 16 -

17 + 8% / Jahr - 0,3% / Jahr

18 Geldumsatz / Kaufkraft

19

20 Gesamter Immobilienmarkt Kernaussagen der Studie Die Anzahl der Verkäufe verändert sich seit 2009 nur gering (jährliches Mittel der Veränderungen - 0,3 %). Die Kaufinvestitionen steigen seit 2009 etwa um 8 % pro Jahr. Wohnimmobilien haben den größten Anteil (68 % der Kaufinvestitionen / 72 % der Transaktionen) In Regionen mit sinkender Bevölkerungszahl wird gemessen an der Kaufkraft weniger für Immobilien ausgegeben als in Regionen mit steigender Bevölkerungszahl.

21 Wir wollten wissen: 1. Woher kommt die Steigerung der Kaufinvestitionssummen? 2. Sind es Preissteigerungen? 3. In welchen Immobilienarten steigen die Preise? 4. Wo steigen die Preise in diesen Immobilienarten?

22

23 Wohnimmobilien

24 Wohnimmobilien Wohnungen Eigenheime Bauplätze für Eigenheime Mehrfamilienhäuser Bauplätze für Mehrfamilienhäuser Anzahl der Transaktionen (2014) Wohnungen 48,4 Eigenheime 48,0 Mehrfamilienhäuser 21,1 Bauplätze für Eigenheime 9,4 Bauplätze für Mehrfamilienhäuser 3, Kaufinvestitionen in Mrd. Euro

25 Wohnimmobilien Wohnungen 48,4 Eigenheime 48,0 Mehrfamilienhäuser 21,1 Bauplätze für Eigenheime 9,4 Bauplätze für Mehrfamilienhäuser 3,4 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Kaufinvestitionen in Mrd. Euro

26

27 Wo sind die teuren Wohnungen?

28 Eigenheime in großen Städten Preissteigerung seit 2009 in den Großstädten + 30% bis + 45 % in 5 Jahren in den ländlichen Räumen tlw. Preisrückgang bzw. Stagnation

29 Mehrfamilienhäuser

30 wo sind die hohen Preise?

31 Kernaussagen der Studie Wohnimmobilien Die Anzahl der Verkäufe steigt seit 2009 gering um 3% je Jahr an (2014: 661 Tsd.) Die Kaufinvestitionen steigen seit 2009 etwa um 8 % pro Jahr (2014: 130,2 Mrd. Euro) Die Preise von Wohnimmobilien in teuren Regionen steigen weiter; in preisgünstigen Regionen stagnieren oder fallen sie. Neue und gebrauchte Eigentumswohnungen in teuren Regionen steigen stark im Preis; hier teilweise um 10 % je Jahr. Die Preise bei Mehrfamilienhäusern reagieren ähnlich wie die Eigentumswohnungen

32 Wirtschaftsimmobilien

33 Investitionsanteile 2014: Handel: 44,6 % Büro: 35,2 % Handel Kaufinvestitionen für Wirtschaftsimmobilien

34 Kernaussagen der Studie Wirtschaftsimmobilien, allgemein Bei den Wirtschaftsimmobilien wird am stärksten in Handels- und Büroimmobilien investiert (rd. 27 Mrd. Euro). Die Transaktionen über Wirtschaftsimmobilien sind in den südlichen und westlichen Ländern höher. Wirtschaftsimmobilen stellen einen insgesamt sehr heterogenen Markt dar; wirtschaftliche Zielplanungen der Investoren sind sehr unterschiedlich. Die Datenlage über Wirtschaftsimmobilien ist verbesserungswürdig; die Gutachterausschüsse verfügen über die Kaufverträge, die nähere Untersuchung ist wegen fehlender Informationen sehr aufwändig.

35 Handelsimmobilien

36 Handelsimmobilien woher kommt das?

37

38 1. Geschäftsgebäude, Kauf- und Warenhäuser steigen um 22 %

39 1. Geschäftsgebäude, Kauf- und Warenhäuser steigen um 22 % 2. Anstieg im Investitionsvolumen, nicht in der Anzahl der Transaktionen

40 Transaktionen

41 Wo sind die starken Investitionsvolumina bei Geschäftsgebäuden, Kauf- und Warenhäusern?

42 Mittelwert von Geldumsatz pro Kauffall (in Mio. Euro) Mittelwert von Geldumsatz pro Kauffall (in Mio. Euro) Preis je Kauffall (Mio. Euro) für Geschäftsgebäude, Kauf- und Warenhäuser , ,4 1,0 1,3 3,5 0 deutlich sinkend (bis unter -0,75 p.a.) leicht sinkend (- 0,75 bis unter -0,25 % p.a.) stabil (-0,25 bis unter 0,25% p.a. leicht steigend (0,25 bis unter 0,75% p.a.) für Fachmärkte-, Fachmarkt - und Shoppingzentren deutlich steigend (0,75% und mehr p.a.) Transaktionspreise vrs. Bevölkerungsentwicklung ,4 deutlich sinkend (bis unter -0,75 p.a.) 2,5 leicht sinkend (- 0,75 bis unter -0,25 % p.a.) 4,2 stabil (-0,25 bis unter 0,25% p.a. Bevölkerungsentwicklung 5,6 leicht steigend (0,25 bis unter 0,75% p.a.) 7,8 deutlich steigend (0,75% und mehr p.a.)

43 Kernaussagen der Studie Handelsimmobilien Bei den Handelsimmobilien spielen die Geschäftsgebäude, Kauf- und Warenhäuser mit ca. 60 % des Geldumsatzes die größere Rolle. Der in 2014 mit + 13% kräftige Zuwachs der Investitionssumme bei den Handelsimmobilien kommt aus der Zunahme der Investitionen bei den Geschäftsgebäuden/ Kauf- und Warenhäusern. Die Transaktionspreise insgesamt sind angestiegen. Die Transaktionspreise steigen mit zunehmender Bevölkerungzahl.

44 Büroimmobilien

45

46

47

48

49 Kernaussagen der Studie Büroimmobililen Büroimmobilen sind der zweitstärkste Markt bei den Wirtschaftsimmobilien (Kaufinvestitionen 11,8 Mrd. Euro). Die Kaufinvestition je Transaktion sind von 2011 (600 Tsd. Euro) nach 2014 (1 Million Euro) um mehr als 65 % gestiegen. In großen Großstädten werden je Transaktion etwa 7,3 Mio. Euro umgesetzt. In kleineren Mittelstädten werden je Transaktion etwa 740 Tsd. Euro investiert. In Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen werden mehr Büroimmobilien je Beschäftigter verkauft als in anderen Regionen.

50 Agrarflächen

51

52

53

54 + 65 %

55 + 25 % + 65 % + 60 %

56 Kernaussagen der Studie Agrarflächen Die Investitionen in Agrar- und Forstflächen stellen den geringsten Anteil dar (4,0 Mrd. Euro / 2,1 % des Geldumsatzes). Mit einem Flächenumsatz von rd ha wird in den Ländern Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt knapp 60 % des gesamten Agrarflächenumsatzes in Deutschland registriert. Die Zahl der Transaktionen sind seit 2009 ( ) bis 2014 ( ) stetig rückläufig. Das Investitionsvolumen ist seit 2009 eher stabil (2014: knapp 4 Mrd. Euro) Die Preise sind seit 2009 auf sehr unterschiedlichen Preisniveaus gestiegen östliche und nördlichen Bundesländer: % westliche Länder: 25 %

57 Fazit Das Investitionsvolumen in den Kauf von Immobilien ist auf dem höchsten Niveau seit Die Preise bei den Wohnimmobilien steigen weiter an; besonders in den höheren Preissegmenten bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Der Büroimmobilienmarkt entwickelt sich in Gebieten mit steigenden Bevölkerungszahlen stark nach oben. Agrarlandpreise steigen im Norden und Osten teilweise um mehr als 10% pro Jahr

58 Fragen Antworten Siegmar Liebig Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Deutschland c/o Niedersächsisches Ministerium für Inneres und Sport Referat 43 Vermessung und Geoinformation Lavesallee Hannover Tel.: siegmar.liebig@mi.niedersachsen.de Matthias Waltersbacher Bundesinstitut für Bau-,Stadt- und Raumforschung Referat 11 Wohnungs- und Immobilienmärkte Deichmanns Aue Bonn Tel.: matthias.waltersbacher@bbr.bund.de Harald Hermann Bundesinstitut für Bau-,Stadt- und Raumforschung Präsident Deichmanns Aue Bonn harald.hermann@bbr.bund.de Peter Ache Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Deutschland c/o Oberer Gutachterausschuss Niedersachsen Stau Oldenburg Tel.: peter.ache@lgln.niedersachsen.de