V E R K E H R S W E R T S C H Ä T Z U N G

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1 DIPL.- ING. ROBERT BISCHOF STAATLICH BEFUGTER UND BEEIDETER INGENIEURKONSULENT FÜR BAUINGENIEURWESEN ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER GUTACHTEN GZ. 98/08 28 E 2276/08 i V E R K E H R S W E R T S C H Ä T Z U N G EZ 4220 GB Altenstadt WOHNUNGSEIGENTUM AN W 15 UND AP 18 Amberggasse 4 / 6, A-6800 Feldkirch Dornbirn, den 21. November 2008 A-6850 DORNBIRN SEBASTIANSTRASSE 13/1 TEL. +43 (0)5572/ FAX office@sv-bischof.at

2 -2- Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Beschreibung Lage Form und Topographie Flächenwidmung / Bebauung Verkehrsverhältnisse Baubeschreibung Zubehör Bau- und Erhaltungszustand Mietverhältnisse / Betriebskosten / Reparaturfond / Sonstiges Massenermittlung Bewertung Zeitwerte Grundanteile Sachwerte Ertragswerte Verkehrswert Zubehör Verkehrswerte Zusammenstellung 22

3 -3-1. Allgemeines Eigentümer: 49 Anteil: 210/ Wohnungseigentum an W 15 Poprat Wolfgang ( ) 50 Anteil: 12/ Wohnungseigentum an AP 18 Poprat Wolfgang ( ) Zweck der Schätzung: Festlegen der Verkehrswerte zum Bewertungsstichtag für das Wohnungseigentum an W 15 und AP 18 in EZ 4220 GB Altenstadt, Amberggasse 4/6, A-6800 Feldkirch in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren - 28 E 2276/08 i Auftraggeber: Betreibende Partei: Verpflichtete Partei: Bezirksgericht Feldkirch Churerstraße 13, A-6800 Feldkirch Sparkasse der Stadt Feldkirch Sparkassenplatz 1, A-6800 Feldkirch Poprat Wolfgang Sewald 1, CH-9450 Altstätten Bewertungsgrundlage: - Lokalaugenschein am 9. September 2008 abgebrochen, verpflichtete Partei nicht anwesend, gegenständliche Wohnungseigentumseinheiten verschlossen - Lokalaugenschein am 14. Oktober 2008 im Beisein von: Siegfried Mähr, BG Feldkirch Schlüsseldienst Koch, Dibiasi Daniel zwangsweise Öffnung drei Polizeibeamte - die derzeitigen Grund- und Baupreise - Erhebungen beim Bezirksgericht Feldkirch Grundbuchauszug vom 4. September 2008 Einsichtnahme in die Urkundensammlung im Speziellen TZ 9124/85 Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag - Erhebungen beim Amt der Stadt Feldkirch Einsichtnahme in den Bauakt: Baubewilligung Zl. III-9167-Gr/k vom 25. Oktober 1984

4 -4- Planänderungen Zl. III-9167 vom 24. Oktober 1985 Benützungsbewilligung Zl. III-9167 vom 15. Mai Unterlagen der Hausverwaltung, WOGE Treuhand u- VerwaltungsgesmbH & Co KG - Erhebungen beim Amt der Vorarlberger Landesregierung Flächenwidmung Lageplan - Naturmaße Bewertungsstichtag: 14. Oktober Literaturnachweis Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG i.d.g.f. Liegenschaftsbewertung, Heimo Kranewitter, 5. Auflage diverse Fachliteratur Baupreissammlungen einschlägige ÖNORMEN diverse Seminare und Vorträge diverse Empfehlungen der Fachverbände Verbüchert: BG Feldkirch GB Altenstadt EZ 4220 GST-NR NUTZUNG FLÄCHE 4949/2 Gst-Fläche 1600 m² Baufl. (Gebäude) 471 m² Baufl. (begrünt) 1129 m² Anmerkung Der Bewertung werden die grundbücherlichen Flächenangaben ungeprüft zugrunde gelegt und sind somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Eine Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert jedenfalls eine Vermessung durch einen hierfür befugten Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen. Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt 2 a 3502/1987 Erbauung eines Hauses (auf) Gst 4949/2 außerbücherlich keine bekannt gegeben

5 -5- Dingliche Lasten: grundbücherlich keine sichergestellt außerbücherlich, aktuell keine bekannt gegeben Anmerkung Das in der Urkunde TZ 9124/85 unter I. Kaufobjekt angeführte, persönliche Zufahrtsrecht für Gst. 4949/1 über das nordöstliche Eck von Gst. 4949/2 (siehe Beilage 4) ist zum gegebenen Zeitpunkt nicht mehr nachvollziehbar. Zu dem Gst. 4949/1 besteht kein direkter Zusammenhang. Das Zufahrtsrecht wird folglich vernachlässigt.

6 -6-2. Beschreibung 2.1. Lage Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich Feldkirch Altenstadt, direkt an der Amberggasse, ostseitig der Reichsstraße bzw. westseitig der ÖBB Bahntrasse, unweit dem Bahnhof Feldkirch Form und Topographie Auf eine Beschreibung der Grundstücksform wird verzichtet und auf den beiliegenden Lageplan verwiesen. Das Gelände ist eben Flächenwidmung / Bebauung Im Flächenwidmungsplan der Stadt Feldkirch ist die Liegenschaft in der Baufläche Mischgebiet BM eingetragen. Es besteht eine Bebauung durch eine Mehrfamilienwohnhausanlage mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 1. und 2. Dachgeschoss, für die 1985 Wohnungseigentum gemäß dem WEG 1975 begründet worden ist. Die Wohnungseigentumseinheit (Wohnung) W 15 ist über zwei Geschosse, das 1. und das 2. Dachgeschoss errichtet. Die Wohnungseigentumseinheit (PKW Abstellplatz) AP 18 ist im Kellergeschoss angeordnet. Gemäß dem Msch Beschluss 54/85 (siehe Beilage 4) zeigt sich folgendes Raumprogramm: Wohnungseigentum an W 15 5-Zimmerwohng im 1. und 2. Dachgeschoss 1. Dachgeschoss: Diele, Wohnzimmer, Essen, Schlafzimmer, Küche, Bad/WC 2. Dachgeschoss: Kinderzimmer I, Kinderzimmer II, Bad/WC, Vorraum Terrasse, Kelleranteil Wohnungseigentum an AP 18 PKW Abstellplatz in der Tiefgarage Gutachten bezüglich der Nutzwertfestsetzung konnte bei Gericht keines erhoben werden.

7 Verkehrsverhältnisse Die Liegenschaft ist für den Individualverkehr über das öffentliche Verkehrswegenetz erschlossen. Öffentliche Verkehrsverbindungen sind in unmittelbarer Nähe gegeben Baubeschreibung Anmerkung Die Baubeschreibung erfolgt ausschließlich auf Basis offenkundiger Tatsachen und ist mit entsprechendem Vorbehalt einzustufen. Gegenüber der Baubeschreibung aus der Baueingabe können sich verschiedentlich Abweichungen ergeben. Beim Lokalaugenschein werden keine Baustoffprüfungen, Bodenuntersuchungen oder Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen und Einrichtungen vorgenommen, denen ordnungsgemäße Funktionstüchtigkeit unterstellt wird. Für versteckte sowie nicht offenkundige Schäden, insbesondere Baumängel und Bauschäden, für Verunreinigungen des Erdreichs (Kontaminationen), Altablagerungen oder schadstoffhaltige Baustoffe / Baumaterialien usw. wird keine Haftung übernommen. Bauentwicklung: Neubau 1985 / 1987 Bodenverhältnisse: tragfähiger Untergrund Anmerkung Diese Angabe beruht auf mündliche Aussagen und nicht auf bodenmechanische Gutachten, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Zur Verifizierung bzw. zur Abwägung des tatsächlichen Baugrundrisikos müssten entsprechende Bodenuntersuchungen vorgelegt werden. Versorgung: Abwasserbeseitigung: Fundamente: Kellerwände: Außenwände: Innenwände: - öffentliches Wasserversorgungsnetz - Strom-, Gas-, Telefonanschluss Anschluss an das öffentliche Kanalnetz Flachfundierung in Beton Betonmauerwerk Massivmauerwerk (Beton-/Ziegelmauerwerk) wie Außenwände, zum Teil Trockenbauweise

8 -8- Decken: Dachkonstruktion: Dacheindeckung: Dachwässerabfuhr: Feuchtigkeitsisolierung: Wärmedämmung: Äußere Verkleidung: Innere Verkleidung: Fußböden: Treppenanlage: Heizungsanlage: Fenster: Beschattung: Türen: Installationen: Massivdecken in Beton, 2. DG Holzbalkendecke Satteldach in Holzkonstruktion mit Kreuzgiebel und Dachgaupen Ziegeleindeckung Dachrinnen und Fallrohre in Blech eingebaut Dämmfassade verputzt bzw. Eternitschindelanschlag Putz bzw. Tapetenbeläge Estriche mit Belägen einläufige gerade Betontreppen mit Zwischenpodest, Fliesenbelag, Geländer in Metallkonstruktion (Rohrprofile) zentrale Warmwasserheizung mit Gasfeuerung Wohnungseigentum an W DG Radiatoren, 2. DG Elektroheizung Holzfenster mit Isolierverglasungen Wohnungseigentum an W 15 zusätzlich Dachfenster in Holzkonstruktion zum Teil Kunststoffrollläden Wohnungseigentum an W 15 Eingangstüre als Vollbautüre mit Stahlzarge, Wohnungstüren Vollbautüren mit Anleimern bzw. Glasfüllungstüren mit Holzrahmen Wasser-, Elektroinstallation, Telefonanschluss GESCHOSS- UND RAUMBESCHREIBUNG Die Raumbezeichnungen in den vorliegenden Planunterlagen stimmen nicht unbedingt mit den Gegebenheiten überein. Die nachfolgenden Bezeichnungen sind sinngemäß. Auf eine explizite Ausweisung diverser Tapetenbeläge wird verzichtet.

9 -9- Wohnungseigentum an W 15 KELLERGESCHOSS Kellerabteil: Betonboden, Wände, Decke schalreiner Beton gestrichen, Trennwände Holzlattenroste; Kellerabteil verschlossen im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit und den Nutzen wird auf eine zwangsweise Öffnung verzichtet; 1. DACHGESCHOSS Diele: lichte Raumhöhe 2,33 m; Fußboden Parkett, Wände, Decke verputzt; eingebaute Wendeltreppe in Holz, Geländer in Metallkonstruktion, eingebaute Feuerstelle; Bad / WC: Zimmer: Wohnzimmer / Essen: Küche: Terrasse: Fußboden, Wände Fliesenbelag, Dachschräge getäfelt; eine eingebaute WC Schale, ein Waschbecken, eine Badewanne; Fußboden Parkett, Wände verputzt, Decke und Dachschräge getäfelt; Fußboden Parkett, Wände Decke verputzt; ein eingebauter Rundofen mit Ofenbank; Fußboden Parkett, Wände verputzt, im Arbeitsbereich Fliesenbelag, Decke verputzt; ein eingebautes einfaches Nirostahlwaschbecken; schwimmend verlegte Waschbetonplatten, Brüstung verputzt bzw. Holzschalung, Brüstungsabdeckung in Kupferblech, Terrasse zum Teil überdacht (Schleppdach); überdachte Fläche nicht dezidiert dem Wohnungseigentum zugewiesen; Schopf: nicht dezidiert dem Wohnungseigentum zugewiesen; schwimmend verlegte Waschbetonplatten, Wände verputzt, Decke verputzt bzw. Schleppdachkonstruktion in Holz;

10 DACHGESCHOSS Vorraum: lichte Raumhöhe 2,25 m; Fußboden Parkett, Wände verputzt, Dachschräge und Decke getäfelt; Abstellraum: Dusche / WC: Schlafzimmer 1: Schlafzimmer 2: Schlupf: Fußboden Kunststoffbelag, Wände verputzt bzw. getäfelt, Dachschräge getäfelt; Fußboden, Wände Fliesenbelag, Dachschräge und Decke getäfelt; eine eingebaute WC Schale, ein Waschbecken, eine Duschtasse, ein eingebauter Elektroheizkörper; Fußboden Parkett, Wände verputzt, Dachschräge und Decke getäfelt; Fußboden Parkett, Wände verputzt, Dachschräge und Decke getäfelt; nicht dezidiert dem Wohnungseigentum zugewiesen; Betonboden, Kniestockwand sowie Seitenwand Mineralwolldämmung, Dachschräge Hartfaserplatten; Giebelraum: nicht dezidiert dem Wohnungseigentum zugewiesen, lichte Giebelhöhe ca. 1,40 m; nicht ausgebaut, Dachuntersicht Hartfaserplatten; Wohnungseigentum an AP 18 KELLERGESCHOSS / TIEFGARAGE Betonboden, Wände, Decke schalreiner Beton gestrichen; eingebautes automatisches Schiebetor in Metallkonstruktion mit Holzschalung bzw. Drahtfüllung; Anmerkung Die Säulenanordnung entspricht nicht der planlichen Darstellung.

11 Zubehör Wohnungseigentum an W 15 Bad / WC ein Waschtischverbau mit Unterbau und Hängeschränken, ein Wannenaufbau; Zimmer L-förmiger Schrankverbau mit Laden; Küche L-förmiger Küchenblock mit Unterbau und Hängeschränken; Küchengeräte ein Geschirrspüler, ein Backrohr, ein Vierplatten-Cerankochfeld, ein Dunstabzug, ein Kühlschrank; Dusche / WC einfacher Hängeschrank, verspiegelt, in Kunststoff; 2.7. Bau- und Erhaltungszustand Allgemeines zur Wohnungseigentumsanlage Seitens der Hausverwaltung wurden derzeit keine anstehenden Reparaturen / Sanierungen bekannt gegeben. Wohnungseigentum an W 15 Allgemein nutzungsbedingte Verfärbungen der Wand-, und Deckenflächen; Dachfenster entsprechen nicht mehr dem heute üblichen wärmetechnischen Standard; Rahmen teilweise stark verfärbt; Dämmwirkung der Gläser in Frage gestellt; Küche Parkettboden beschädigt, verfärbt bzw. kleinflächig abgetragen; 2.8. Mietverhältnisse / Betriebskosten / Reparaturfond / Sonstiges Mietverhältnisse Ein aufrechtes Bestandsverhältnis oder in diesem Zusammenhang hinterlegte Kautionen wurden nicht bekannt gegeben. Eine rechtliche Beurteilung obliegt nicht dem zeichnenden Sachverständigen.

12 -12- Betriebskosten / Reparaturfond Betriebskostenabrechnung 2007 siehe Beilage 5.1 aus dem Schreiben der Hausverwaltung; derzeitige Vorauszahlung für Betriebskosten und Reparaturrücklagen siehe Beilage 5.3 Wohnungseigentum an W 15 monatlich 198,44 Wohnungseigentum an AP 18 monatlich 5,87 Rückstände siehe Beilage 5.4 Wohnungseigentum an W ,89 Wohnungseigentum an AP 18-37,28 Reparaturfonds siehe Beilage 5.2 WE Anlage gesamt per ,91 Sonstiges Hausordnung - siehe Beilage 5.5 Gemeinschaftsordnung - siehe Beilage 5.6 Nutzungsrechte Der Hausverwaltung sind keine Vereinbarungen bekannt. Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer Bestandteil der Hausverwaltung bzw. der Betriebskostenabrechnung Vorhergehende Angaben verstehen sich gemäß den vorgelegten Unterlagen und Auskünften der Hausverwaltung mit Vorbehalt, ohne rechtliche Beurteilung seitens des zeichnenden Sachverständigen.

13 Massenermittlung NUTZFLÄCHEN Gegenüberstellung Naturmaß Einreichplan Beschluss 54/85 Wohnungseigentum an W Dachgeschoss gesamt 68,95 m² 70,48 m² --,-- 1. Dachgeschoss 1,80 m 58,33 m² 61,54 m² 61,54 m² Terrasse 15,96 m² 14,73 m² 14,73 m² Terrasse überdacht 8,79 m² --,-- --,-- Schopf 2,95 m² --,-- --,-- 2. Dachgeschoss gesamt 48,30 m² 46,38 m² --,-- 2. Dachgeschoss 1,80 m 34,24 m² 35,65 m² 35,65 m² Kellerabteil --,-- 2,72 m² 2,72 m² Wohnungseigentum an AP 18 PKW Abstellplatz --,-- 11,70 m² 11,70 m² In den erhobenen Planunterlagen der behördlichen Einreichplanung sind in der gegenständlichen Wohnungseigentumseinheit W 15 im 1. Dachgeschoss sowohl die Gesamtnutzflächen als auch die Nutzflächen über 1,80 m bzw. im 2. Dachgeschoss nur die Nutzflächen über 1,80 m ausgewiesen. Offensichtlich wurden in der Nutzflächenaufstellung des Msch Beschluss 54/85 in Urkunde TZ 9124/85 nur die Nutzflächen ab 1,80 m aufgelistet (in Summe 97,19 m²). Die Planunterlagen sind in ihrer Darstellung zur Natur nicht vollständig stimmig. Sonstige Flächendifferenzen zwischen den approximativ ermittelten Naturmaßen und den Planmaßen sind mit hoher Wahrscheinlichkeit auf Wandaufbauten und Einbauten zurück zu führen. Der überdachte Terrassenbereich, der Schopf, der Schlupf und der Giebelraum sind flächenmäßig nicht erfasst oder dem Wohnungseigentum dezidiert zugewiesen. Eine rechtliche Beurteilung obliegt nicht dem zeichnenden Sachverständigen. Als Bezugsgrößen für die nachfolgende Bewertung dienen die Nutzflächen gemäß dem Msch Beschluss 54/85 ergänzend mit der Einreichplanung sowie die derzeit verbücherten Grundbuchanteile.

14 Bewertung Die nachfolgende Bewertung des Wohnungseigentums an W 15 und AP 18 erfolgt unter Bedachtnahme aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, nach dem Ertragswertverfahren und nach dem Vergleichswertverfahren. Der Verkehrswert wird von den aussagekräftigsten Verfahren abgeleitet Zeitwerte Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt ausgehend dem Neuwert (= Herstellungswert = Neubauwert) korrigiert um eine anteilige Wertminderung für einen rückgestauten Reparaturbedarf, korrigiert um die Wertanpassung infolge technischer Wertminderungen und unter Berücksichtigung eines verlorenen Bauaufwandes. Der Neuwert ist jener fiktive Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste. Die Ermittlung des Neuwertes erfolgt inkl. Honorare wie z.b. für Architektenplanung, Statik, Sonderplanungen, Baukoordination, technische und kaufmännische Bauaufsicht, inkl. Nebenkosten und sonstige mit der Errichtung des Gebäudes anfallenden Spesen und Gebühren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 20 %. Infolge bautechnischer und architektonischer Überschneidungen sind Verschiebungen der Herstellwerte zwischen den einzelnen Bauteilen möglich. Hochbauten sind, wie auch im gegebenen Fall, infolge der individuellen Nutzung oftmals Unikate, deren tatsächliche Herstellungskosten eine detaillierte Kalkulation erfordern. Die nachfolgenden Werte sind somit als Richtwerte und der Neuwert als Ganzes anzusehen. Die m² Ansätze beziehen sich auf den derzeit gegeben Ausbauzustand und beinhalten auch die anteiligen Kosten für die baulichen Maßnahmen der allgemein genutzten Außenanlagen bzw. Bauteile. Zeitwert für das Wohnungseigentum an W 15 KELLERGESCHOSS Kellerabteil Nutzfläche: 2,72 m² Verglichener Wert: 495,00/m² Neuwert: 2,72 x 495, ,00

15 DACHGESCHOSS Wohnung Nutzfläche 1,80 m: 61,54 m² Verglichener Wert: 1.650,00/m² Neuwert: 61,54 x 1.650, ,00 Nutzfläche < 1,80 m: (70,48 m² - 61,54 m² =) 8,94 m² Verglichener Wert: 1.650,00/m² x 0,50 = 825,00/m² Neuwert: 8,94 x 825, ,00 Zuschlag für Rundofen 8.500,00 Terrasse Nutzfläche: 14,73 m² Verglichener Wert: 205,00/m² Neuwert: 14,73 m² x 205, ,00 2. DACHGESCHOSS Wohnung Nutzfläche 1,80 m: 35,65 m² Verglichener Wert: 1.650,00/m² Neuwert: 35,65 x 1.650, ,00 Nutzfläche < 1,80 m: (46,38 m² - 35,65 m² =) 10,73 m² Verglichener Wert: 1.650,00/m² x 0,50 = 825,00/m² Neuwert: 10,73 x 825, ,00 Neuwert (ohne Grundanteil und ohne Mehrwertsteuer) ,00 zzgl. 20 % MwSt ,00 Neuwert inkl. MwSt. (ohne Grundanteil) ,00 abzgl. ca. 3,50 % für rückgestauten Reparaturbedarf (Größenordnung) siehe Bau- und Erhaltungszustand ,00 gekürzter Herstellungswert ,00 Bei einer zugrunde gelegten Lebensdauer von 80 bis 100 gemittelt 90 Jahre und einem Alter zum Bewertungsstichtag von 2008 i.m = 22 Jahren wird aufgrund des derzeitigen Zustandes ein durchschnittlicher Abschlag für die technische Abnutzung von 24 % (lineare Wertminderung) in Ansatz gebracht , ,00

16 -16- Des Weiteren wird für einen verlorenen Bauaufwand eine Wertminderung von ca. 7,5 % berücksichtigt ,00 Zeitwert der baulichen Anlagen ,00 Zeitwert für das Wohnungseigentum an AP 18 PKW Stellplatz Nutzfläche: 11,70 m² Verglichener Wert: 650,00/m² Neuwert (ohne Grundanteil und ohne Mehrwertsteuer): 11,70 x 650, ,00 zzgl. 20 % MwSt ,00 Neuwert inkl. MwSt. (ohne Grundanteil) 9.126,00 Lebensdauer: 90 Jahre Alter: 22 Jahre 24 % durchschnittlicher Abschlag für die technische Abnutzung ,00 Zeitwert der baulichen Anlagen 6.936, Grundanteile Ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG 2 Abs. (3) bleiben bei nachfolgenden Ansätzen unberücksichtigt. Der maßgebliche Grundpreis wird aus den aktuellen Marktverhältnissen abgeleitet. Diese wiederum ergeben sich aus laufenden Marktbeobachtungen (Grundpreisrichtlinien, Verkaufsangeboten und Kaufnachfragen) und ableitend den durchgeführten Erhebungen beim Grundbuch (Grundverkäufe im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag). Für den Bewertungsstichtag wird die mittlere Bandbreite für unbebaute, baureif erschlossene und vergleichbar gewidmete Grundstücke in diesen Lagen von Feldkirch zwischen 220,00/m² bis 250,00/m² bewertet. Für die gegenständliche Liegenschaft bzw. das gegenständliche Grundstück wird der Mittelwert der vor angeführten Bandbreite mit 235,00/m² zugrunde gelegt. Grundwert Gst. 4949/ m² x 235,00/m² = ,00

17 -17- Bebauungsabschlag abzgl. 10 % Bebauungsabschlag für gebundenen Bodenwert (entspricht der allgemein gängigen Bewertungspraxis) berücksichtigt die Einschränkung der freien Verfügbarkeit durch die Bebauung , ,00 Grundanteil für das Wohnungseigentum an W ,00 x 210/2584 = ,00 Grundanteil für das Wohnungseigentum an AP ,00 x 12/2584 = 1.572, Sachwerte Sachwert = Gesamtzeitwert + Grundanteil = Sachwert für das Wohnungseigentum an W 15 = , ,00 = ,00 Sachwert für das Wohnungseigentum an AP 18 = 6.936, ,00 = 8.508, Ertragswerte Zugrunde gelegt werden vergleichbare, durchschnittlich und nachhaltig erzielbare Einnahmen, ohne MwSt. und ohne Betriebskosten. Die mittlere Bandbreite nachhaltig erzielbarer Mieteinnahmen bewegt sich derzeit zwischen ca. 6,20/m² bis 6,90/m². Infolge der Objektlage, der Wohnungsgröße und der Grundrissgestaltung wird der untere Wert vor angeführter Bandbreite mit 6,20/m² als Basiswert in Ansatz gebracht. Der Bewertung wird ein bestandsfreier Zustand, somit eine freie Vermietbarkeit vorausgesetzt.

18 -18- Ertragswert für das Wohnungseigentum an W 15 a) Einnahmen: MONATSMIETE 1. Dachgeschoss 1,80 m: 61,54 m² x 6,20/m² = 382,00 < 1,80 m: 8,94 m² x 6,20/m² x 0,50 = 28,00 2. Dachgeschoss 1,80 m: 35,65 m² x 6,20/m² = 221,00 < 1,80 m: 10,73 m² x 6,20/m² x 0,50 = 33,00 664,00 rund 665,00 JAHRESMIETE 12 x 665,00 = 7.980,00 b) Ausgaben: Instandhaltungsaufwand ca. 0,65 % des Neuwertes ohne Mehrwertsteuer, somit 0,65 % von ,00 = ,00 abzgl. 4 % Mietausfallwagnis von der Jahresmiete - 319,00 Jahreseinnahmenüberschuss 6.430,00 abzgl. Verzinsung des Grundanteiles ,00 x 4,00 % x 1/100 = ,00 Reinertrag der baulichen Anlage 5.330,00 Bei einer zugrunde gelegten, rechnerischen Restnutzungsdauer von 68 Jahren und einem Kapitalisierungszinsfuß von 4,00 % (unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Sachverständigenverbandes) rechnet sich ein Vervielfältigungsfaktor (*) von 23,26 und somit ein Ertragswert von 5.330,00 x 23,26 = ,00 abzgl. Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf gem ohne MwSt ,00 / 1,20 = ,00 zzgl. Grundanteil , ,00

19 -19- Ertragswert für das Wohnungseigentum an AP 18 a) Einnahmen: MONATSMIETE pauschal 55,00 JAHRESMIETE 12 x 55,00 = 660,00 b) Ausgaben: Instandhaltungsaufwand ca. 0,65 % des Neuwertes ohne Mehrwertsteuer, somit 0,65 % von 7.605,00 = - 49,00 abzgl. 4 % Mietausfallwagnis von der Jahresmiete - 26,00 Jahreseinnahmenüberschuss 585,00 abzgl. Verzinsung des Grundanteiles 1.572,00 x 4,00 % x 1/100 = - 63,00 Reinertrag der baulichen Anlage 522,00 rechnerische Restnutzungsdauer: 68 Jahre Kapitalisierungszinsfuß: 4,00 % Vervielfältigungsfaktor (*) : 23,26 Ertragswert 522,00 x 23,26 = ,00 zzgl. Grundanteil 1.572,00 Anmerkung (*) V = (q n 1) / [q n x (q 1)] V = Vervielfältigungsfaktor q = 1 + p/100 p = Kapitalisierungszinsfuß in % n = Restnutzungsdauer in Jahren , Verkehrwert Zubehör Prinzipiell unterliegt eingebautes oder bewegliches Mobiliar einem individuell sehr verschiedenen Geschmack und wird in der Regel falls überhaupt weit unter dem Neupreis gehandelt.

20 -20- Vor allem überaltertes Zubehör ist am freien Markt erfahrungsgemäß unverkäuflich, stellt jedoch in einem brauchbaren Zustand in Verbindung mit dem jeweiligen Objekt einen gewissen Restwert dar. Zubehör für das Wohnungseigentum an W 15 Bad / WC 350,00 Zimmer 650,00 Küche 700,00 Dusche / WC --,-- In Worten: Euro eintausendsiebenhundert; 1.700, Verkehrswerte Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sachwert oder vom Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf errichteten baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Demgegenüber findet das Ertragswertverfahren vor allem bei Liegenschaften oder Wohnungseigentumseinheiten Anwendung, bei denen eine Fremdnutzung sinnvoll möglich wäre und hieraus entsprechende Miet- oder Pachterträge erzielt werden können. Verkehrswert für das Wohnungseigentum an W 15 Die gegenständliche Eigentumswohnung ist, wie aus Punkt 4.4. Ertragswert ersichtlich wird, deutlich besser zur Eigennutzung als zur Vermietung geeignet. Deshalb ist der berechnete Ertragswert für die Ermittlung des Verkehrswertes nur geringfügig von Bedeutung. Der Sachwert hingegen stellt eine erfahrungsgemäß realistische Ausgangsbasis dar. 1. Sachwertverfahren Sachwert = ,00 Die Verkäuflichkeit wird infolge der Lage, der Grundrissgestaltung und der fehlenden Liftanalage als gut bis befriedigend eingestuft.

21 -21- Auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG 7 Abs. (1) wird ein Abschlag von 5 bis 10 gemittelt 7,50 % zur Anpassung an die derzeitige Marktlage als notwendig erachtet ,00 Verkehrswert über Sachwert ,00 2. Verkehrswert Der Verkehrswert für das Wohnungseigentum an W 15 in EZ 4220 KG Altenstadt, Amberggasse 4 / 6 in A-6800 Feldkirch wird aufgrund sämtlicher im Befund getroffenen Feststellungen zum Bewertungsstichtag 14. Oktober 2008 auf rund ,00 geschätzt. In Worten: Euro einhundertachtundsechszigtausend; Entspricht bei einer Nutzfläche von 97,19 m² einem m² Preis von rund 1.729,00. Verkehrswert für das Wohnungseigentum an AP Sachwert-/Ertragswertverfahren Sachwert gemäß ,00 Ertragswert gemäß ,00 ( 8.508,00 x 0, ,00 x 0,75) = Verkehrswert im Vergleich Sachwert / Ertragswert ,00 2. Verkehrswert Der Verkehrswert für das Wohnungseigentum an AP 18 in EZ 4220 KG Altenstadt, Amberggasse 4 / 6 in A-6800 Feldkirch wird aufgrund sämtlicher im Befund getroffenen Feststellungen zum Bewertungsstichtag 14. Oktober 2008 auf rund geschätzt ,00 In Worten: Euro zwölftausendfünfhundert;

22 Zusammenstellung Verkehrswerte Wohnungseigentum an W 15 gemäß ,00 Verkehrswert Zubehör gemäß ,00 Gesamtverkehrswert ,00 In Worten: Euro einhundertneunundsechszigtausendsiebenhundert; Wohnungseigentum an AP 18 gemäß ,00 In Worten: Euro zwölftausendfünfhundert; Anmerkungen (1) In der Befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte Gegebenheiten betreffend die Bauausführung, den Bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene Umstände berücksichtigt werden. (2) Bei der Bewertung (Schätzung) bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchem Grund auch immer - bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei Verfügung genügender Zeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben besondere, ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG 2 Abs. (3). (3) Bei einer getrennten Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kein höheres Meistgebot erzielbar. Es ist erfahrungsgemäß sogar davon auszugehen, dass ein geringeres Meistbot zu erzielen ist. (4) Der Verkehrswert versteht sich inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 20 %. Steuertechnische Aspekte bleiben außer Acht. (5) Copyright Das Gutachten ist vollinhaltlich urheberrechtlich geschützt. Jegliche Veröffentlichung (auch nur auszugsweise), Weitergabe oder wiederholte Nutzung durch den Auftraggeber oder Dritte ist nur mit Zustimmung des zeichnenden Sachverständigen zulässig. Das geistige Eigentum an jeglicher Bearbeitung verbleibt dem zeichnenden Sachverständigen. Dornbirn, den 21. November 2008 DI Robert Bischof e.gz. Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige