G U T A C H T E N. Liegenschaftsbewertung Mehrfamilienwohnhaus Johann-Cornet-Straße 1, 6773 Vandans

Transkript

1 6 S/2009 Dornbirn, den 26. Januar 2009 G U T A C H T E N Betrifft: Liegenschaftsbewertung Mehrfamilienwohnhaus Johann-Cornet-Straße 1, 6773 Vandans Eigentümer: 1 Anteil: 1/1 Bitschnau Siegfried (1966) Untere Venserstraße 71, 6773 Vandans Zweck der Bewertung: Betreibende Partei: verpflichtete Partei: Bewertungsgrundlage: im Auftrag Bezirksgericht Montafon GZ 4 E 967/08 d Raiffeisen Bank im Montafon reggenmbh vertreten durch Dr. Michael Battlogg, RA in Schruns Siegfried Bitschnau Untere Venserstraße Vandans - Augenschein am 21. Januar 2009 im Beisein von Herr Siegfried Bitschnau, von der Raiffeisenbank Montafon Herr Thomas Geiger sowie Dr. Michael Battlogg, Vertr. der betreibenden Partei - die derzeitigen Grund- und Baupreise; - vorhandene Planunterlagen; - Erkundigungen beim BG Montafon; - Erkundigungen beim Gemeindeamt Vandans; Bewertungsstichtag: 21. Januar 2009 Verbüchert: BG Montafon Gb Vandans EZl Gp. 1332/35 GST-Fläche 761 m 2 Anmerkung: Der Bewertung werden die grundbücherlichen Flächenangaben ungeprüft zugrunde gelegt. Eine Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert eine Vermessung durch einen hiefür befugten Ingenieurkonsulenten Derzeitiger Index: 180,5 netto, bezogen auf 1990

2 -2- Baubeschreibung: Nachfolgende Baubeschreibung beschränkt sich ausschließlich auf offensichtliche Tatsachen und Mitwirkung des Eigentümers und gemäß Einsichtnahme in den Bauakt, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt einzustufen. Beim Lokalaugenschein werden keine Baustoffprüfungen, Bodenuntersuchungen oder Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen und Einrichtungen vorgenommen, denen ordnungsgemäße Funktion unterstellt wird. Für versteckte, nicht offenkundige oder nicht angezeigte Schäden, insbesondere Baumängel und Bauschäden, Verunreinigungen des Erdreichs oder von Baustoffen (Kon taminationen) usw. wird keine Haftung übernommen. Lage: Das Mehrfamilienwohnhaus liegt in Vandans direkt an der Johann-Cornet-Straße im eben, offen bebauten Gebiet. Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 1,5 km. Erbaut: Rohbau 1991 Fertigstellung 1994 Baubewilligung Zl. I-131-9/1/1992 Grundverhältnisse: Guter Baugrund Anmerkung: Diese Angabe beruht auf mündliche Aussagen und nicht auf bodenmechanische Gutachten, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Zur Verifizierung bzw. zur Abwägung des tatsächlichen Baugrundrisikos müssten entsprechende Bodenuntersuchungen vorgelegt werden. Kanalisierungsart: Anschluss an die Schwemmkanalisation der Gemeinde Vandans Anmerkung: Auch wenn jahrelang Kanalgebühren bezahlt werden kann nicht verbindlich davon ausgegangen werden, dass ein Vollanschluss vorhanden ist bzw. ob die Liegenschaft nur teilweise angeschlossen ist. Umfassungswände: Mittelwände: Decken: Ziegelmauerwerk detto über KG und EG Stahlbetondecken über OG Holzbalkendecke

3 -3- Dachkonstruktion: Dacheindeckung: Dachwässerabfuhr: Horizontal- und Vertikalisolierung: Äußere Verkleidung: Wand- und Deckenbehandlung: Fußböden: Stiegenanlage: Heizungsanlage: Fenster: Türen: Installationen: Wohnhaus: Giebeldach in Holzkonstruktion Garagenanbau: Flachdach Bramac-Ziegeleindeckung über Garagenanbau: Flachdach mit Folienisolierung und Bekiesung Dachrinnen und Abfallrohre verzinkt Eingebaut Isolierputzfassade, 8 cm Styropor Siehe Beschreibung der einzelnen Räume Siehe Beschreibung der einzelnen Räume zweiarmige, gerade Stahlbetonstiege mit Fliesenplattenbelag Zentrale Warmwasserheizung mit Ölfeuerung (einzelne Wohnungen getrennt ablesbar) Holzfenster mit Isolierverglasung, großteils mit Kunststoffjalousien Holz-Futtertüren auf Holzzargen Wasser-, Elektroinstallation, Telefonanschluss, Kabelanschluss Lasten: sh. Grundbuchauszug

4 -4- Beschreibung der einzelnen Geschosse und Räume: Wohnung TOP 8 (Pia-Laura Prinz): ERDGESCHOSS: Vorraum und Gang: Badezimmer: Schafzimmer: Wohnzimmer: Balkon: Küche: WC-Raum: Abstellraum im EG (groß): dazugehörende Garage: Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände, Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute Badewanne, Handwaschbecken Wände, Decke verputzt, Parkettbodenbelag Wände, Decke verputzt, Parkettboden Wände verputzt, rohe Holzbalkendecke gestrichen, Fliesenbodenbelag Wände, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag, im Abwaschbereich bis Brüstungshöhe verfliest, eingebaute 2-zeilige Küche mit Niroabwasch, 4- Platten-Herd, Backrohr, Dunstabzug, Kühlschrank und Spülmaschine Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Plattenverkleidung, Fliesenbodenbelag, eingebaute WC-Schale, ein Handwaschbecken Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag Wände verputzt, Decke verputzt, Monofinishbodenbelag, ein eingebautes Fenster, 1 Kipptor in Eisenkonstruktion, innen verzinktes Eisenblech, außen mit Holz verkleidet TOP 7 Wohnung (Hänke Yvonne): OBERGESCHOSS: Vorraum und Gang: Badezimmer: Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute Badewanne, 2 Handwaschbecken

5 -5- Schlafzimmer: Wohnzimmer: Küche: Balkon: WC-Raum: Abstellraum im EG (klein): dazugehörende Garage: Stiegenhaus allgemein: Wände verputzt, Dachschräge Plattenverkleidung verputzt, Parkettboden Wände verputzt, Decke Plattenverkleidung verputzt, Parkettboden Wände verputzt, Decke Plattenverkleidung verputzt, Kunststoffbodenbelag, im Abwaschbereich bis Brüstungshöhe verfliest, eingebauter Niroabwasch, 2-zeilige Küche mit 4-Platten-Herd, Backrohr, Dunstabzug und Kühlschrank Wände verputzt, rohe Dachuntersicht gestrichen, Fliesenbodenbelag, Geländer in Eisenkonstruktion mit Holzverkleidung Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Plattenverkleidung verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute WC-Schale, ein Handwaschbecken Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag Wände verputzt, Decke verputzt, Monofinishbodenbelag, eingebautes Fenster, 1 Kipptor in Eisenkonstruktion innen verzinktes Eisenblech außen mit Holzverkleidung Wände verputzt, Decke Plattenverkleidung verputzt, Fliesenbodenbelag, Geländer Nirosta bzw. Ziegelmauerwerk verputzt mit Holzhandlauf UNTERGESCHOSS: Wohnung TOP 9 (Hepperger und Juen): Stiegenabgang: Vorraum und Gang im Stiegenhaus: Vorraum: WC-Raum: Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, Geländer in Nirosta Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag Wände, Decke verputzt, Laminatbodenbelag Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute WC- Schale, ein Handwaschbecken

6 -6- Badezimmer: Wohnzimmer: Schlafzimmer: Küche: Terrasse: Speis: Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute Badewanne, 2 Handwaschbecken Wände, Decke verputzt, Parkettboden Wände, Decke verputzt, Parkettboden Wände, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag, im Abwaschbereich bis Brüstungshöhe verfliest, eingebauter Niroabwasch, eine 2-zeilige Küche mit 4-Platten-Herd, Backrohr, Dunstabzug und Kühlschrank mit Waschbetonplattenbelag Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag Allgemeiner Heizraum: Öl-Tank: Wände, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag 2 Kunststofftanks 4000 l Wohnung - TOP 10 (Lassnig / Förster): Vorraum und Gang: Badezimmer: Schlafzimmer: Küche und Wohnraum: Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute Badewanne, ein Handwaschbecken, eine WC-Schale Wände, Decke verputzt, Parkettboden Wände, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag, eingebaute 2-zeilige Küche mit Niroabwasch, dahinter bis Brüstungshöhe verfliest, Küche mit 4-Platten-Herd, Backrohr, Dunstabzug und Kühlschrank Pro Wohnung im UG 2 Abstellplätze. Wohnung im OG 1 Abstellplatz, 1 Garagenplatz 1 Allgemeinabstellplatz Abstellplätze asphaltiert.

7 -7- BEWERTUNG: Die nachfolgende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, nach dem Ertragswertverfahren und nach dem Vergleichswertverfahren. Der Verkehrswert wird von den aussagekräftigsten Verfahren abgeleitet. a) Grundstücke: Die Bewertung der Grundstücke erfolgt im Vergleichswertverfahren, unter Berücksichtigung der Verbauung, der Verbauungsmöglichkeit, der Lage, der Form, der Bodenbeschaffenheit, sowie der Zufahrtsmöglichkeit und der Flächenwidmung. b) Gebäude: Ermittlung des Zeitwertes: Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt ausgehend dem Neuwert (= Neubauwert = Herstellungswert) korrigiert um die Wertanpassung infolge technischer Wertminderungen. Der Neuwert ist jener fiktive Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste. Die Ermittlung des Neuwertes erfolgt inkl. Honorare wie z. B für Architektenplanung, Statik, Sonderplanungen, Baukoordination, technische und kaufmännische Bauaufsicht, inkl. Nebenkosten und sonstige mit der Errichtung des Gebäudes anfallenden Spesen und Gebühren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 20%. Infolge bautechnischer und architektonischer Überschneidungen sind Verschiebungen der Herstellwerte zwischen den einzelnen Bauteilen möglich. Hochbauten sind, wie auch im gegebenen Fall, infolge der individuellen Nutzung oftmals Unikate, deren tatsächliche Herstellungskosten eine detaillierte Kalkulation erfordern. Die nachfolgenden Werte sind somit als Richtwert und der Neuwert als Ganzes anzusehen. Die m2 Ansätze beziehen sich auf den derzeit gegebenen Ausbauzustand und bein-halten auch die anteiligen Kosten für die bauliche Maßnahmen der Außenanlagen. Als Bezugsgrößen dienen die Nutzflächen gemäß Nutzwertberechnung.

8 -8- Die Ermittlung des Zeitwertes der Gebäude erfolgt derart, daß von der Neuwertziffer, aufgrund des Alters, der wirtschaftlichen Lebensdauer, des Allgemeinzustandes der einzelnen Gebäudeteile, eine Wertminderung gebildet wird, die sich aus zwei Komponenten ergibt. Die eine Komponente wird aufgrund des Alters in Pro-zent der Lebensdauer gebildet, die andere berücksichtigt den Zustand der Baulich-keiten am Stichtag, sowie alle sonstigen, auf den Schätzwert bezughabenden Einflüsse. Ermittlung des Ertragswertes: Der Ertragswert wird durch die Annahme der nachhaltig erzielbaren Erträge ermittelt. Von diesen Gesamterträgen werden die anfallenden Ausgaben abgezogen. Der Einnahmeüberschuß wird dann mit einem der Lage angepassten Zinsfuß kapitalisiert. Ermittlung des Sachwertes: Sachwert = Zeitwert + Grundwert Ermittlung des Verkehrswertes: Der Verkehrswert (Schätzwert) wird aufgrund der Lage, Beschaffenheit, Zweckbestimmung der Gebäude und des errechneten Sachwertes, sowie unter Berücksichtigung des Ertragwertes und der Lage am Realitätenmarkt mit einem Zu- oder Abschlag angenommen. Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sachwert oder vom Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf errichteten baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Demgegenüber findet das Ertragsverfahren vor allem bei Liegenschaften oder Wohnungseigentumseinheiten Anwendung, bei denen eine Fremdnutzung sinnvoll möglich wäre und hieraus entsprechende Miet- oder Pachterträge erzielt werden können. Schlussfolgernd wird der Verkehrswert aus dem Sachwert-/Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung einer angemessenen Gewichtung abgeleitet und gegebenen-falls gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG 7 Abs. (1) der Marktlage weiter angepasst.

9 -9- Verbaute Fläche: Kellergeschoß: 10,20 x 12,10 = 123,42-2,70 x 1,15 = - 3,11 10,80 x 6,00 = 64,80 185,11 m 2 Erdgeschoß: 8,90 x 11,80 = 105,02-4,45 + 2,85 x 1,50 = 5,48 2-1,47 x 1,15 = - 1,69 1,30 x 4,50 = 5,85 114,66 m 2 Garage + Nebenräume: 10,80 x 6,60 = 71,28 m 2 Terrasse: 8,20 m 2 Vordach: ca. 1,5 x 12,00 = 18,00 m 2 Obergeschoß: 10,20 x 12,00 = 122,40-5,50 x 1,30 = - 7,15 115,25 m 2 Balkon: 5,50 x 1,30 = 7,15 m 2 Giebel: 6,50 x 10,20 = 66,30 m 2 Geschoßhöhen: Kellergeschoß: Erdgeschoß: Obergeschoß: Kniestock: Giebel: 2,70 m 2,70 m 2,60 m 1,30 m 1,30 m

10 -10- Umbauter Raum: Kellergeschoß: 185,11 x 2,70 = 499,80 m 3 Erdgeschoß: 114,66 x 2,70 = 309,58 m 3 Garage + Nebenräume: 71,28 x 2,70 = 192,46 m 3 Obergeschoß: 115,25 x 1,30 = 149,83 115, ,30 x 1,30 = 118,01 267,84 m 3 2 Giebel: 66,30 x 1,30 x 1/2 = 43,10 m 3

11 -11- Bewertung: 1. ZEITWERT: Kellergeschoß: Umbauter Raum: 499,80 m 3 Verglichener Wert: 420.-/m 3 Neuwert: 499,80 x Erdgeschoß: Umbauter Raum:.309,58 m 3 Verglichener Wert: 450.-/m 3 Neuwert: 309,58 x Garage + Nebenräume: Umbauter Raum: 192,46 m 3 Verglichener Wert: 280.-/m 3 Neuwert: 192,46 x Vordach: Verbaute Fläche: 18,00m 2 Verglichener Wert: 250.-/m 2 Neuwert: 18,00 x Terrasse: Verbaute Fläche: 8,20 m 2 Verglichener Wert: 180.-/m 2 Neuwert: 8,20 x Obergeschoß: Umbauter Raum: 267,84 m 3 Verglichener Wert: 435.-/m 3 Neuwert: 267,84 x Giebel: Umbauter Raum: 43,10 m 3 Verglichener Wert: 110.-/m 3 Neuwert: 43,10 x Balkon: Verbaute Fläche: 7,15 m 2 Verglichener Wert: 360.-/m 2 Neuwert: 7,15 x Zuschlag für Dachgauben pauschal: Neuwert

12 -12- Neuwert zuzüglich 4% Außenanlage abzüglich 8% verlorener Bauaufwand abzüglich 20% Altersentwertung Zeitwert WERT DES GRUNDES: Gp. 1332/35 mit 761 m 2 Grundstückspreis in dieser Lage im unbebauten Zustand und baureif erschlossen: 170.-/m 2 Aufgrund der Bebauung und der weiteren Bebauungsmöglichkeiten ist ein Abschlag von 10% gerechtfertigt. Grundwert: 761 m 2 x x 0,90 = SACHWERT: Sachwert = Zeitwert + Grundwert = = =

13 ERTRAGSWERT: a) Einnahmen: Derzeitige Mieten laut Mietverträge: Laut Auskunft des Eigentümers beinhalten die in den Verträgen angegebenen Mietzinse 10% Umsatzsteuer und auch die Betriebskosten. Nach Abzug von Ust. und BK ergeben sich durchschnittliche, ortsübliche Mieten. Den Mieten werden ebenso laut Vertrag die Indexsteigerungen hinzugerechnet. Wohnung EG Top 8 650,00 abzgl. Betriebskosten - 50,00 600,00 abzgl. 10 % Ust. - 54,55 545,45 Keine Indexsteigerung, da der Vertrag im Dezember 2008 abgeschlossen wurde. Wohnung OG Top 7 690,00 abzgl. Betriebskosten - 50,00 640,00 abzgl. 10 % Ust. - 58,18 581,82 Indexsteigerung 04/08-12/08 = keine Wohnung UG Top 9 600,00 abzgl. Betriebskosten - 80,00 520,00 abzgl. 10 % Ust. - 47,27 472,73 Indexsteigerung 04/08-12/08 = keine Wohnung UG Top ,00 abzgl. Betriebskosten - 50,00 450,00 abzgl. 10 % Ust. - 40,91 409,09 Indexsteigerung 09/06 12/08 = 5% ergibt + 20,45 429, ,54 ~ Jahreseinnahmen: x 12 =

14 -14- Jahreseinnahmen: x 12 = b) Ausgaben: Feuerversicherung, Gemeindeabgaben, Reparaturrücklagen 0,75% vom Neuwert, somit 0,75% von = rund Mietausfallwagnis rund 3% Verwaltung rund 2% Jahreseinnahmenüberschuss Unter Berücksichtigung der Lage und der Nutzung ist für diese Liegenschaft derzeit ein Zinssatz von 3,5% angemessen (Vgl. Empfehlung des Hauptverbandes der SV) Grundwert : 100 x 3,5 = Reinertrag der baulichen Anlage: Vervielfältiger bei 3,5% und einer angenommenen Restnutzungsdauer von 65 Jahren: 25, x 25,52 = zuzüglich Grundwert Ertragswert MITTELWERT: Da das Wohnhaus derzeit vermietet ist, aber auch zur Eigennutzung verwendet werden kann, wird das Verhältnis Ertragswert zu Sachwert mit 1 : 1 angenommen. ( Sachwert + Ertragswert) : 2 = ( ) : 2 = Mittelwert:

15 VERKEHRSWERT: Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicher Weise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sach- und Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Nachstehende Abschläge dienen als Anhalt: Verkäuflichkeit Abschlag von bis im Mittel gut 0,00% - 5,00% - 2,50% befriedigend - 5,00% - 10,00% - 7,50% eingeschränkt -10,00% -20,00% -15,00% schwierig -30,00% -40,00% -35,00% schlecht -50,00% -60,00% -55,00% Verkäuflichkeit rund 8% abzgl. ca. 7,5 % = = Der Verkehrswert der Liegenschaft Johann-Cornet-Straße 1 in EZl. 1308, KG Vandans, wird aufgrund der Lage, der Beschaffenheit, des derzeitigen Zustandes, des Sachwertes, sowie unter Berücksichtigung des Ertragswertes auf rund geschätzt In Worten: Euro vierhundertzweiundsiebzigtausendfünfhundert VERKEHRSWERT FIXE EINBAUTEN: 4 Stk. Einbauküchen á = Der Verkehrswert der fixen Einbauten wird auf geschätzt. In Worten: Euro zweitausend. -

16 -16- Anmerkung: (1) In der Befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte Gegebenheiten betreffend die Bauausführung, den Bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene Umstände berücksichtigt werden. (2) Bei der Bewertung (Schätzung) bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grund auch immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung die Verkehrswerte unterschritten und bei Verfügung genügender Zeit überschritten werden können. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben besondere, ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG 2 Abs. (3). (3) Der Verkehrswert versteht sich inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 20%. Steuertechnische Aspekte bleiben außer Acht. (4) Copyright Das Gutachten ist vollinhaltlich urheberrechtlich geschützt. Jegliche Veröffentlichung (auch nur auszugsweise), Weitergabe oder wiederholte Nutzung durch den Auftraggeber oder Dritte ist nur mit Zustimmung des zeichnenden Sachverständigen zulässig. Das geistige Eigentum an jeglicher Bearbeitung verbleibt dem zeichnenden Sachverständigen. Dornbirn, den 26. Januar 2009 Der gerichtlich beeidete Sachverständige