G U T A C H T E N. Liegenschaftsbewertung In den Reben 1, in A-6845 Hohenems. In den Reben, 6845 Hohenems

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1 87 S/2008a Dornbirn, den 20. Februar 2009 G U T A C H T E N Betrifft: Liegenschaftsbewertung In den Reben 1, in A-6845 Hohenems Eigentümer: 1 Anteil: 1/1 Peter Dietmar DI (1944) Zweck der Bewertung: Betreibende Partei: verpflichtete Partei: Bewertungsgrundlage: im Auftrag Bezirksgericht Dornbirn GZ 13 E 1072/08 t Gerhard Peter vertreten durch Dr. Robert Mayer, RA in 6840 Götzis Dipl.-Ing. Dietmar Peter In den Reben, 6845 Hohenems - Augenschein am 10. September 2008 im Beisein von Herrn Dietmar Peter - die derzeitigen Grund- und Baupreise; - vorhandene Planunterlagen; - Erkundigungen beim BG Dornbirn; - Erkundigungen beim Stadtbauamt Hohenems; Bewertungsstichtag: 10. September 2008 Verbüchert: BG Dornbirn Gb Hohenems EZl Gp. 579/1 GST-Fläche m 2 Baufl. (Gebäude) 182 m 2 Baufl. (begrünt) m 2 Anmerkung: Der Bewertung werden die grundbücherlichen Flächenangaben ungeprüft zugrunde gelegt. Eine Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert eine Vermessung durch einen hiefür befugten Ingenieurkonsulenten Derzeitiger Index: netto, bezogen auf 1945

2 -2- Baubeschreibung: Nachfolgende Baubeschreibung beschränkt sich ausschließlich auf offensichtliche Tatsachen und Mitwirkung des Eigentümers und gemäß Einsichtnahme in den Bauakt, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt einzustufen. Beim Lokalaugenschein werden keine Baustoffprüfungen, Bodenuntersuchungen oder Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen und Einrichtungen vorgenommen, denen ordnungsgemäße Funktion unterstellt wird. Für versteckte, nicht offenkundige oder nicht angezeigte Schäden, insbesondere Baumängel und Bauschäden, Verunreinigungen des Erdreichs oder von Baustoffen (Kon taminationen) usw. wird keine Haftung übernommen. Lage: Das Wohnhaus befindet sich an der Privatstraße In den Reben in steiler südwestlicher Hangrichtung. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 1 km. Erbaut: 1972 Grundverhältnisse: Guter Baugrund Anmerkung: Diese Angabe beruht auf mündliche Aussagen und nicht auf bodenmechanische Gutachten, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Zur Verifizierung bzw. zur Abwägung des tatsächlichen Baugrundrisikos müssten entsprechende Bodenuntersuchungen vorgelegt werden. Kanalisierungsart: Anschluss an die Schwemmkanalisation der Stadt Hohenems Anmerkung: Auch wenn jahrelang Kanalgebühren bezahlt werden kann nicht verbindlich davon ausgegangen werden, dass ein Vollanschluss vorhanden ist bzw. ob die Liegenschaft nur teilweise angeschlossen ist. Umfassungswände: Ziegelmauerwerk, im Untergeschoß bergseitig ca. 80 cm Brüstung mit doppelhäuptigem Schalbeton Außenwände zusätzlich mit innen liegender 5-cm- Heraklithdämmung versehen Mittelwände: Decken: Ziegelmauerwerk Ziegelträgerdecken

3 -3- Dachkonstruktion: Dacheindeckung: Dachwässerabfuhr: Horizontal- und Vertikalisolierung: Äußere Verkleidung: Wand- und Deckenbehandlung: Fußböden: Stiegenanlage: Heizungsanlage: Fenster: Türen: Installationen: Giebeldach in Holzkonstruktion mit innen liegender Isolierung Ziegeleindeckung Dachrinnen und Abfallrohre verzinkt teils eingebaut, Verputz teils Holzschirmverkleidung Siehe Beschreibung der einzelnen Räume Fußbodenaufbau oberhalb der Ziegelträgerdecke: Holzaufbau, Kanthölzer mit dazwischen liegender Tellwoll-Isolierung und darüber liegendem Spannplattenbelag, Estriche mit Belägen zweiarmige, gerade Stahlbetonstiege mit Holztritten und Spannteppichbodenbelag, Geländer in geschmiedeter Eisenkonstruktion mit überzogenem Kunststoffhandlauf elektrische Nachspeicherheizung Holzfenster mit Isolierverglasung mit Holzläden Holz-Futtertüren auf Holzzargen Wasser-, Elektroinstallation, Telefonanschluss Flächenwidmung: die Gp. 579/1 ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Hohenems als Bauwohngebiet (BW) ausgewiesen.

4 -4- Beschreibung der einzelnen Geschosse und der einzelnen Räume: KELLERGESCHOSS: Eingangsbereich: Garderobe: Kellerraum: Gang und Stiegenhaus: Büroraum: Badezimmer: Wohn- und Schlafzimmer: Stiegenaufgang ins EG: Wände, Decke verputzt, Natursteinplattenbelag dahinter mit Holzverkleidung Wände, Decke verputzt, offener Kiesboden Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände, Decken verputzt, Spannteppichbodenbelag ein Einzelofenanschluss Wände Brüstungshöhe Kunststoffverkleidung, darüber verputzt, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag, eingebaute WC-Schale, ein Handwaschbecken, eine Badewanne Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag, Stiegenhausfenster in Glasbausteinen ERDGESCHOSS: Gang: WC-Raum: Abstellraum: Wirtschaftsraum: Küche: Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag Wände Brüstungshöhe verfliest, darüber verputzt, Decke verputzt, Fliesenbodenbelag, eingebaute WC- Schale, ein Handwaschbecken Wände, Decke verputzt, leichte Feuchtigkeitsflecken an der Decke vom darüber liegenden Badezimmer, Kunststoffbodenbelag Wände, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag Wände, Decke verputzt, Kunststoffbodenbelag, im Abwaschbereich dahinter bis Brüstungshöhe verfliest, eingebauter Doppelniroabwasch, eingebaute 2-zeilige Küche mit 4-Platten-Herd, Dunstabzug, Backrohr, Kühlschrank und kleine Geschirrspülmaschine (Bj wertlos)

5 -5- Ess- und Wohnzimmer: Nähzimmer: Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag, eingezogene Holzzwischenwand mit Glasholzschiebetüre, eingebauter offener Kamin, über dem offenen Kamin ein leichter Setzungsriss an der Decke Wände, Decke verputzt, Spannteppichbodenbelag, eingebauter Unterschrank mit Hängekästchen (wertlos) DACHGESCHOSS: Außenterrasse: Holztäferverkleidung, Überdachung in Holztäferverkleidung, Waschbetonplattenbelag, auf der Terrasse steht ein Schwimmbecken Innenmaß 3,50 x 2,50 in Polyester Schlafzimmer: Badezimmer: Werkstattraum: Wände verputzt, Dachschräge Holztäferverkleidung, Spannplattenbodenbelag Wände, Boden verfliest, Dachschräge Holztäfer, eingebaute Badewanne, Duschtasse, 2 Handwaschbecken, eine WC-Schale Wände, teils verputzt, teils Außenwand stirnseitig in Holzriegelwerk erstell. Dachgeschoß derzeit nicht beheizt! Balkon: in Stahlbeton, Geländer in Eisenkonstruktion mit Holzverkleidung Gartenhäuschen: in Holzriegelwerk, Pultdach in Holzkonstruktion mit Folieneindeckung und Dachrinne vorhanden (1982) Pergola: 2 Wände in Stahlbeton, Stahlbetondecken, Fliesenbodenbelag, innen Pergola mit Holzverkleidung darüber Terrasse mit Waschbetonplatten

6 -6- am unteren Grundstücksrand eingebaute Doppelgarage: in Stahlbeton, Zwischenwand in Ziegelmauerwerk, außen verputzt, Pultdach in Stahlbeton mit Presskieseindeckung, 2 Kipptore in Eisenkonstruktion mit Holzverkleidung, innen nach einer Betonzwischenwand, Ziegelmauerwerk, Estrichbodenbelag

7 -7- BEWERTUNG: Die nachfolgende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, nach dem Ertragswertverfahren und nach dem Vergleichswertverfahren. Der Verkehrswert wird von den aussagekräftigsten Verfahren abgeleitet. a) Grundstücke: Die Bewertung der Grundstücke erfolgt im Vergleichswertverfahren, unter Berücksichtigung der Verbauung, der Verbauungsmöglichkeit, der Lage, der Form, der Bodenbeschaffenheit, sowie der Zufahrtsmöglichkeit und der Flächenwidmung. b) Gebäude: Ermittlung des Zeitwertes: Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt ausgehend dem Neuwert (= Neubauwert = Herstellungswert) korrigiert um die Wertanpassung infolge technischer Wertminderungen. Der Neuwert ist jener fiktive Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste. Die Ermittlung des Neuwertes erfolgt inkl. Honorare wie z. B für Architektenplanung, Statik, Sonderplanungen, Baukoordination, technische und kaufmännische Bauaufsicht, inkl. Nebenkosten und sonstige mit der Errichtung des Gebäudes anfallenden Spesen und Gebühren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 20%. Infolge bautechnischer und architektonischer Überschneidungen sind Verschiebungen der Herstellwerte zwischen den einzelnen Bauteilen möglich. Hochbauten sind, wie auch im gegebenen Fall, infolge der individuellen Nutzung oftmals Unikate, deren tatsächliche Herstellungskosten eine detaillierte Kalkulation erfordern. Die nachfolgenden Werte sind somit als Richtwert und der Neuwert als Ganzes anzusehen. Die m2 Ansätze beziehen sich auf den derzeit gegebenen Ausbauzustand und bein-halten auch die anteiligen Kosten für die bauliche Maßnahmen der Außenanlagen. Als Bezugsgrößen dienen die Nutzflächen gemäß Nutzwertberechnung.

8 -8- Die Ermittlung des Zeitwertes der Gebäude erfolgt derart, daß von der Neuwertziffer, aufgrund des Alters, der wirtschaftlichen Lebensdauer, des Allgemeinzustandes der einzelnen Gebäudeteile, eine Wertminderung gebildet wird, die sich aus zwei Komponenten ergibt. Die eine Komponente wird aufgrund des Alters in Pro-zent der Lebensdauer gebildet, die andere berücksichtigt den Zustand der Baulich-keiten am Stichtag, sowie alle sonstigen, auf den Schätzwert bezughabenden Einflüsse. Ermittlung des Ertragswertes: Der Ertragswert wird durch die Annahme der nachhaltig erzielbaren Erträge ermittelt. Von diesen Gesamterträgen werden die anfallenden Ausgaben abgezogen. Der Einnahmeüberschuss wird dann mit einem der Lage angepassten Zinsfuß kapitalisiert. Ermittlung des Sachwertes: Sachwert = Zeitwert + Grundwert Ermittlung des Verkehrswertes: Der Verkehrswert (Schätzwert) wird aufgrund der Lage, Beschaffenheit, Zweckbestimmung der Gebäude und des errechneten Sachwertes, sowie unter Berücksichtigung des Ertragwertes und der Lage am Realitätenmarkt mit einem Zu- oder Abschlag angenommen. Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sachwert oder vom Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf errichteten baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Demgegenüber findet das Ertragsverfahren vor allem bei Liegenschaften oder Wohnungseigentumseinheiten Anwendung, bei denen eine Fremdnutzung sinnvoll möglich wäre und hieraus entsprechende Miet- oder Pachterträge erzielt werden können. Schlussfolgernd wird der Verkehrswert aus dem Sachwert-/Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung einer angemessenen Gewichtung abgeleitet und gegebenenfalls gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG 7 Abs. (1) der Marktlage weiter angepasst.

9 -9- Verbaute Fläche: Kellergeschoß: 14,70 x 8,20 = 120,54-0,60 x 3,90 = - 2,34-2,90 x 1,00 x ½ = - 1,45 116,75 m 2 Erdgeschoß: 14,70 x 9,40 = 138,18-0,60 x 3,90 = - 2,34-0,70 x 9,30 = - 6,51 129,33 m 2 Dachgeschoß: 4,30 x 14,70 = 63,21 m 2 Dachboden: 5,25 x 4,70 = 24,68 m 2 Dachterrasse: 9,10 x 4,70 = 42,77 m 2 Balkon: (10,30 x 1,50 ) + ( 3,90 x 1,60 ) = 21,69 m 2 Pergola: 4,00 x 4,90 = 19,60 m 2 Gartenhaus: 3,40 x 2,25 = 7,65 m 2 Garage: 7,70 x 6,50 = 50,05 m 2 Geschoßhöhen: Kellergeschoß: 2,37 + 0,30 = 2,67 m Erdgeschoß: 2,38 x 0,30 = 2,68 m Dachgeschoß: durchschnittlich 2,50 m Dachboden: durchschnittlich 1,90 m Pergola: Gartenhaus: Garage: 2,70 m 2,40 m 2,40 m

10 -10- Umbauter Raum: Kellergeschoß: 116,75 x 2,67 = 311,72 m 3 Erdgeschoß: 129,33 x 2,68 = 346,60 m 3 Dachgeschoß: 63,21 x 2,50 = 158,03 m 3 Dachboden: 24,68 x 1,90 = 46,89 m 3 Pergola: 19,60 x 2,70 = 52,92 m 3 Gartenhaus: 7,65 x 2,40 = 18,36 m 3 Garage: 50,05 x 2,40 = 120,12 m 3

11 -11- Bewertung: 1. ZEITWERT: Kellergeschoß: Umbauter Raum: 311,72 m 3 Verglichener Wert: 325.-/m 3 Neuwert: 311,72 x Erdgeschoß: Umbauter Raum: 346,60 m 3 Verglichener Wert: 330.-/m 3 Neuwert: 346,60 x Dachgeschoß: Umbauter Raum: 158,03 m 3 Verglichener Wert: 280.-/m 3 Neuwert: 158,03 x Dachboden: Umbauter Raum: 46,89 m 3 Verglichener Wert: 220.-/m 3 Neuwert: 46,89 x Dachterrasse: Verbaute Fläche: 42,77 m 2 Verglichener Wert: 130.-/m 2 Neuwert: 42,77 x Zuschlag für Überdachung pauschal: Balkon: Verbaute Fläche: 21,69 m 2 Verglichener Wert: 290.-/m 2 Neuwert: 21,69 x Pergola: Umbauter Raum: 52,92 m 3 Verglichener Wert: 250.-/m 3 Neuwert: 52,92 x Gartenhaus: Umbauter Raum: 18,36 m 3 Verglichener Wert: 280.-/m 3 Neuwert: 18,36 x Übertrag

12 -12- Übertrag Garage: Umbauter Raum: 120,12 m 3 Verglichener Wert: 220.-/m 3 Neuwert: 120,12 x Neuwert % für verlorenen Bauaufwand % Altersentwertung Aufschlag für Außenanlage im Zeitwert pauschal Zeitwert GRUNDWERT: Gp. 579/1 mit m 2 Grundstückspreis in dieser Lage im unbebauten Zustand und baureif erschlossen: 250.-/m 2 Das Grundstück wird aufgeteilt in 3 Zonen: 1) bebauter Grund inkl. Kommunikationsfläche (im Lageplan rot eingezeichnet) ca. 760 m 2 2) Baufläche (im Lageplan blau eingezeichnet) ca. 350 m 2. Da hier die Aussicht durch das Nachbarshaus eingeschränkt ist, ist hier ein Abschlag von 10% gerechtfertigt. 3) Restfläche steile Hanglage, welche sehr eingeschränkt bebaubar ist und derzeit als Garten genutzt wird. Durch die Bestockung der Restfläche großteils mit Traubenanbau, ergibt sich keine zusätzliche Wertsteigerung und hat somit keinen Einfluss auf den Verkehrswert. (im Lageplan grün angelegt m 2 )

13 -13- Bewertung: 1) 760 m 2 x = aufgrund der Bebauung ist ein Abschlag von 10% gerechtfertigt x 0,90 = ) 350 x = ) Restfläche: m 2 x 70.- = SACHWERT: Sachwert = Zeitwert + Grundwert = = = ERTRAGSWERT: a) Einnahmen: Angenommene, erzielbare Miete: /Monat Jahreseinnahmen: x 12 = b) Ausgaben: Feuerversicherung, Gemeindeabgaben, Instandhaltungskosten 0,80% vom Neuwert, somit 0,80% von = rund Jahreseinnahmenüberschuß abzüglich Bodenwertverzinsung 4% des bebauten Grundes ( ) Reinertrag der baulichen Anlage

14 -14- Bei einem Zinssatz von 4% (unter Berücksichtigung der Nutzung und der Lage) und einen angenommenen Restnutzungsdauer von 44 Jahren (Lebensdauer 80 Jahre nach 36 Jahren) ergibt dies einen Faktor von 20,55 Ertragswert der baulichen Anlage: x 20,55 = zzgl. Bodenwert Ertragswert: MITTELWERT: Aufgrund der Eigennutzung wird das Verhältnis Sachwert zum Ertragswert mit 3 : 1 zu Gunsten des Sachwertes angesetzt. (3 x Sachwert + 1 x Ertragswert) : 4 = (3 x x ) : 4 = Mittelwert VERKEHRSWERT: Der Verkehrswert der Liegenschaft In Reben 1, 6845 Hohenems in EZl. 4490, KG Hohenems, wird aufgrund der Lage, der Beschaffenheit, des derzeitigen Zustandes, des Sachwertes, sowie unter Berücksichtigung des Ertragswertes auf rund geschätzt In Worten: Euro fünfhundertfünfzehntausend.

15 VERKEHRSWERT ZUBEHÖR: Küche 0.- Schwimmbecken 0.- In Worten: Euro null. Anmerkung: (1) In der Befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte Gegebenheiten betreffend die Bauausführung, den Bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene Umstände berücksichtigt werden. (2) Bei der Bewertung (Schätzung) bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grund auch immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung die Verkehrswerte unterschritten und bei Verfügung genügender Zeit überschritten werden können. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben besondere, ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG 2 Abs. (3). (3) Der Verkehrswert versteht sich inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 20%. Steuertechnische Aspekte bleiben außer Acht. Dornbirn, den 20. Februar 2009 Der gerichtlich beeidete Sachverständige