Geschäftsbericht ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

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1 Geschäftsbericht 2010 ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

2 I n h a l t Organisation der Gesellschaft Seite 3 Jahresbericht des Verwaltungsrats Seite 4 I Die Schweiz als Investitionsland II ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter III Generalversammlung 2010 und Ausblick IV Das Geschäftsjahr 2010 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft V Mitglieder des Verwaltungsrats Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) Seite 15 Bilanz Erfolgsrechnung Geldflussrechnung Eigenkapitalnachweis Anhang Bericht der Revisionsstelle nach Swiss GAAP FER Seite 24 Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010) Seite 26 Bilanz Erfolgsrechnung Anhang Bericht der Revisionsstelle nach Obligationenrecht Seite 33 Facts & Figures zur ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Seite 35 2

3 O rganisation d e r Ge s e l l s c h a f t Verwaltungsrat Ewald Kroiss Präsident Peter Lindegger Vizepräsident Jürg Greter Mitglied... Sitz der Gesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft c/o ACRON AG Splügenstrasse Zürich Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Web info@acron-helvetia1.ch... Geschäftsführung ACRON AG... Revisionsstelle Intercontrol AG Seefeldstrasse Zürich... Liegenschaft I Mieter Büro-,Verwaltungs- und Logistikimmobilie Waser Furtbachstrasse Buchs Waser Bürocenter AG Mietvertragslaufzeit bis 2019 Liegenschaft II Mieter Büroliegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse Solothurn Solothurner Zeitung AG Mietvertragslaufzeit bis

4 J a h r e s b e r i c h t d e s Ve r w a l t u n g s r a t s I. Die Schweiz als Investitionsland Starke Schweizer Wirtschaft Inflationsbereinigtes BIP, 1. Quartal 2005 = 100 Quelle: UBS Immobilienmarkt Schweiz 2011 Wirtschaft im Aufschwung Seit Mitte 2009 befindet sich die Schweizer Wirtschaft wieder im Aufschwung. Während die Rezession in den meisten anderen westlichen Industriestaaten starke Spuren hinterliess, fiel sie in der Schweiz hingegen recht milde aus. Mit einem von der UBS per Januar 2011 geschätzten Plus von 2,7 Prozent wurde 2010 ein beachtliches Wirtschaftswachstum erzielt. Die Wirtschaft wuchs schneller als erwartet und auch rascher als im europäischen Ausland. Als Gründe für die positive Entwicklung der Schweiz werden die gesunden privaten und öffentlichen Finanzen, das Personenfreizügigkeitsabkommen, die Spardisziplin der Schweizer sowie ein im internationalen Vergleich äusserst hohes Netto-Auslandsvermögen von über 100 Prozent des BIP angeführt. Zu den Wachstumstreibern zählen die expansive Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB), der globale Wirtschaftsaufschwung und die anhaltende Immigration, die den Konsum und die Bauwirtschaft beleben. Überblick Markttreiber Immobilien Sofern nicht anders erwähnt, verstehen sich alle Angaben in Prozent und als Wachstum im Vorjahresvergleich. Konjunktur und Einkommen J. 3 Bruttoinlandprodukt, real 2,3 2,7-1,9 1,9 1,7 Bauinvestitionen, real 1,3 3,4 3,0 0,0 1,1 Lohnwachstum, real 0,7 0,4 2,6-0,4 0,7 Inflation und Zinsen Durchschnittliche Jahresteuerung 0,9 0,7-0,5 2,4 0,9 3-Monate-Libor 4 1,2 0,2 0,3 0,7 1,0 Rendite 10 J.-Bundesobligationen 4 2,4 1,8 1,9 2,1 2,5 Bevölkerung und Beschäftigung Bevölkerungsbestand 1,1 1,1 1,1 1,4 0,9 Beschäftigung, in Vollzeitäquivalenten 1,2 0,7-0,1 2,7 1,0 Arbeitslosenquote 3,4 3,9 3,7 2,6 3,2 1 Prognose UBS WMR 2 Hochrechnungen beziehungsweise Prognose UBS WMR (Stand 3. Januar 2011) 3 Mittelwert: 2001 bis Ende Jahr Quellen: UBS Immobilienmarkt Schweiz 2011, Seco, BFS, UBS WMR Trotz dieser weitestgehend positiven Aussichten muss sich die Schweiz auf den starken Schweizer Franken und daraus resultierenden Strukturänderungen einstellen. Denn gemessen an der Kaufkraft des Euro ist der Franken überbewertet und dürfte dies laut Economiesuisse auch weiter bleiben, was vor allem den Tourismus, die Textilindustrie und Teile der Maschinenindustrie beeinträchtigen wird. 4

5 Arbeitsmarkt Schweiz zeigt sich robust 2010 hat sich der Schweizer Arbeitsmarkt deutlich robuster gezeigt, als eine Mehrzahl von Konjunkturforschern vor einem Jahr vermutet hatte. Zu diesem Zeitpunkt war man noch von einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von gegen 5 Prozent ausgegangen. Während die Arbeitslosenquote zum Jahresanfang 2010 mit 4,5 Prozent den höchsten Stand seit zwölf Jahren erreichte, zeichnete sich im Dezember mit 3,8 Prozent ein Entwicklung der Arbeitslosenquote 2000 bis 2012 Quelle: Fahrländer Partner Metaanalyse Konjunktur Januar 2011 wesentlich verbessertes Bild ab. Die Arbeitslosenquote sank im Jahresverlauf stetig, so dass im Durchschnitt eine Quote von 3,9 Prozent, was rund Arbeitslosen entsprach, resultierte und im folgenden Jahr rechnet das Staatsekretariat für Wirtschaft (Seco) mit einer weiteren Besserung und geht von einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 3,4 Prozent aus. Hohes Nettovermögen und sinken de Staatsverschuldung Im Dezember 2010 veröffentlichte die SNB ihre neusten Statistiken über das Nettovermögen der Schweiz im Jahr Das 2009 um 95 Milliarden auf 764 Milliarden gestiegene Nettovermögen erreichte im Verhältnis zum Brutto inlandsprodukt 143 Prozent, nach 149 Prozent (2007) und 123 Prozent (2008). Die Zunahme ist laut SNB auf einen Anstieg der Auslandsaktiven zurückzuführen, während die Verbindlichkeiten gegenüber dem Ausland stagnierten. Für die Zunahme der Sinkende Schweizer Staatsverschuldung in % gemessen am BIP Aktiven waren höhere Bestände bei den Direktinvestitionen sowie den Währungsreserven verantwortlich. Dass es der Schweiz finanziell sehr gut geht, belegt auch eine Grafik der US-amerikanischen Investmentbank Merrill Lynch. Hier wird deutlich, dass die Staatsverschuldung der Schweiz seit 2003 kontinuierlich sinkt. Quelle: Merrill Lynch Wealth Management: Year ahead 2010 / 11 When Worlds Collide, Dezember

6 Büromarkt Schweiz in guter Verfassung Lage und Qualität Immobilienmarktexperten wie beispielsweise Wüest und Partner, Colliers und UBS sind sich einig, dass sich der Büroflächenmarkt Schweiz trotz globaler Wirtschaftskrise gut präsentiert hat. Weder die Einbussen in der Exportindustrie noch die anhaltenden Umstrukturierungen im Finanzsektor haben zu gra vierenden Änderungen am Büroflächenmarkt geführt. Die Büroleerstandsquoten in den Schweizer Städten liegen zwischen 2 und 6 Prozent, was im internationalen Vergleich als eher moderat zu bezeichnen ist. Diese Ausgangslage hat die Mietpreisentwicklung während der vergangenen Jahre unterstützt. Laut aktuellem Colliers Büromarktbericht Schweiz 2011 lag der Durchschnittsmietpreis pro Quadratmeter und Jahr mit 234. auf dem Niveau der Vorjahre (2010 = 232. ; 2009 = 224. ). Durch die hohe Anzahl von auf den Markt kommenden Neubauten stieg das Angebot verfügbarer Büroflächen landesweit auf 1,64 Millionen Quadratmeter ( m²) an, wobei die Angebotsquote gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 4,3 Prozent lag. Die jüngst fertiggestellten und noch projektierten Büroliegenschaften, in der Regel A-Klasse, stellen die Ausgangsbasis für einen umfassenden Strukturwandel auf dem Schweizer Büromarkt dar. Die neuen Flächen sind begehrt, unterstützen moderne Arbeitsprozesse und wirken sich positiv auf das Unternehmensimage der Mieter aus. Zudem befinden sich die Flächen meist in zentraler Lage, sind sowohl für den öffentlichen als auch den privaten Kraftverkehr gut angebunden und berücksichtigen die Bedürfnisse der Arbeitnehmer. Während vor Jahren in erster Linie das Wachstum von Firmen als Nachfragetreiber galt, sind es aktuell wie im Berichtsjahr insbesondere Konsolidierungs- und Optimierungspläne, die zu Neubezügen leerstehender Flächen führen. Unternehmen legen Standorte zusammen und hinterlassen leere Büroflächen an teils guten Lagen. Die entstehenden Lücken schliessen kleinere und mittlere Firmen und nutzen die Chance für eigene Flächenverbesserungen. Für die nächsten Jahre gehen sowohl Colliers als auch UBS nur von einer moderaten Beschäftigungssteigerungsrate aus, weshalb die Qualität und die Lage von Büros immer wichtiger werden. Der Druck auf die Mietpreise- und Konditionen wird dadurch weiter steigen und Incentives werden wichtiger. Zentral gelegene und gut erreichbare Flächen werden an Bedeutung gewinnen. Vor allem Büros in innerstädtischen Lagen werden eine positive Entwicklung und ein weiter steigendes Mietpreisniveau erfahren, wohingegen für nicht integrierte Flächen Vermietungen schwieriger werden können. Logistikmarkt 2010 Die fortschreitende Globalisierung und die damit einhergehende internationale Verflechtung von Güterströmen zählen zu den Megatrends der heutigen Zeit. Transitländer wie die Schweiz sind in besonderem Masse von der rasanten Zunahme der Gütertransportleistung betroffen, da sie als europäische Drehscheibe fungieren. Der Logistikmarkt ist ein wichtiger Bereich für die Schweizer Wirtschaft. In den Jahren 2006 bis 2008 stieg das Logistikvolumen um zirka 13 Prozent auf einen Höchstwert von 35,7 Milliarden. Auch der Schweizer Logistikmarkt wurde von der Krise getroffen, weshalb das Volumen auf aktuell 34,5 Milliarden sank. Mit etwa Beschäftigten bleibt die Logistik eine der wichtigsten Arbeitgeber des Landes. 6

7 II. ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter Buchs Solothurn Die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft hält zwei Liegenschaf ten in ihrem Bestand. Dies ist zum einen die Büround Logistikimmobilie des Unternehmens Waser in Buchs, Zürich, und zum anderen die Büroliegenschaft Süpark in Solothurn. Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie Waser, Buchs Bei der Anlageliegenschaft handelt es sich um den Hauptsitz des schweizerischen Traditionsunternehmens Waser, einem Anbieter für Büro- und Geschäftsartikel. Die Liegenschaft besteht aus zwei Gebäuden, die zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das im Jahre 1988 erbaute Büro- und Verwaltungsgebäude und das dazugehörige Logistikgebäude verfügen über eine Mietfläche von insgesamt Quadtratmetern. Auf dem Grundstück stehen Mitarbeitern und Besuchern etwa 30 Parkiermöglichkeiten zur Verfügung. Im September wurde in der Logistikimmobilie, wie im letzten Geschäftsbericht angekündigt, die Erweiterung der Kardexanlage (Rollregal-Anlage) vorgenommen. Die bereits bestehenden vier Module wurden um ein weiteres ergänzt. Die Baukosten beliefen sich auf und wurden von der Mieterin getragen. Ausblick Januar 2011 Waser geht neue Wege Strategische Veräusserung an Lyreco Als strategisch sinnvolle Nachfolgelösung wurde das Direktgeschäft Waser Büro (B2B) im Januar 2011 von der europäischen Lyreco Gruppe übernommen. Die Waser Bürocenter AG ist derzeitig Tochtergesellschaft der Holding Lyreco Internationale S.A.S., Marly, Frankreich, und soll zu einem späteren Zeitpunkt mit der Lyreco AG in Dietikon, Schweiz, fusionieren. Die Liegenschaft ist fest bis 30. Juni 2019 vermietet. Des Weiteren besteht ein Optionsrecht für eine weitere befristete Mietdauer von dreimal fünf Jahren. Bei der Mieterin Waser handelt es sich um ein 1845 gegründetes Familienunternehmen. Das heute in der 5. Generation betriebene Unternehmen ist seit jeher auf die Bereiche Office B2B (Gewerbekunden) und B2C (Endkonsumenten) spezialisiert und zählt in der Schweiz zu den führenden Anbietern in diesem Segment. In seinen Fachgeschäften in Zürich, Bern und Basel sowie dem Direktgeschäft mit dem dazugehörigen Logistikzentrum in Buchs beschäftigt Waser 200 Mit arbeitende und erwirtschaftet ei nen jährlichen Umsatz von etwa 70 Millionen. Um Waser Büro unter dem Dach eines sehr erfolgreichen und bewährten Industriepartners weiterführen zu können, entschied sich CEO Heinz Waser für den Weg der Firmenveräusserung, von der beide Unternehmen profitieren werden. Lyreco wird in der Schweiz eine sehr bedeutende Marktstellung einnehmen. Vorgesehen ist eine umsichtige Integration, wäh- 7

8 rend derer Heinz Waser weiterhin als CEO tätig sein und Einzug in den Verwaltungsrat von Lyreco Schweiz nehmen wird. Lyreco beabsichtigt sämtliche Mitarbeitenden von Waser aus dem B2B-Geschäft zu übernehmen mit dem Ziel, die traditionell hohe Kundenzufriedenheit dank optimalem Einsatz des Mitarbeiter-Know-hows auch inskünftig sicher zu stellen. Die Waser Fachgeschäfte (B2C) in Zürich, Bern und Basel sind von der Veräusserung ausgenommen, bleiben unter der Ladenmarke Waser weiterhin im Besitz von Heinz Waser und werden als eigenständige Firma Waser Shop weitergeführt. Lyreco Lyreco gehört zu den international führenden Anbietern für Bürobedarf und ist europäischer Marktführer. Mit Mitarbeitenden weltweit liegt der Fokus und damit die Kernkompetenz auf exzellentem Kundenservice und Vertrieb. Das Unternehmen ist weltweit in 27 Ländern auf vier Kontinenten tätig generierte das Unternehmen einen Jahresumsatz von über EUR 2 Milliarden ( 2,49 Milliarden). Lyreco ist durch die Übernahme durch Büro-Fürrer seit 2005 in der Schweiz operativ tätig und erwirtschaftet dort mit knapp 400 Mitarbeitenden einen Jahresumsatz von über 160 Millionen. Durch die Veräusserung von Waser an Lyreco ändert sich für die Beteiligungsgesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft rechtlich nichts, der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. in der zweiten Jahreshälfte 2011 als Unter mieterin in der zweiten Etage des Gebäudes eine Fläche von rund 500 Quadratmetern beziehen wird. AZ Medien AG Bei der AZ Medien AG handelt es sich um ein aargauisches Medienhaus mit rund 800 Mitarbeitenden. Während das Jahr 2009 ein Jahr der Restrukturierungen und Investitionen und daraus resultierend roten Zahlen war, wird für 2010 ein Gewinnausweis als sicher angesehen zeichnete sich bei der Werbung Inserate waren im Vorjahr um mehr als 40 Prozent eingebrochen eine deutliche Entspannung ab. Im September lagen die Einnahmen für diese Rubrik 8,1 Prozent über den Vorjahreswerten. Weitere Angaben zum Geschäftsverlauf 2010 werden laut eigenen Angaben des Unternehmens im Frühjahr 2011 vorliegen. Büroimmobilie Südpark, Solothurn Die zweite Anlageliegenschaft der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft ist der Süpark in Solothurn. Diese Immobilie wur de im Jahr 1984 erbaut und 2007 teilmodernisiert und umgebaut. Das Bürogebäude verfügt über eine Nutzfläche von Quadratmetern und ist zu 95 Prozent an die Solothurner Zeitung AG bis 2022 vermietet. Weitere Mieterin des Objektes ist die Feusi Bildungszentrum AG, die im Erdgeschoss eine Fläche von 180 Quadratmetern belegt. Solothurner Zeitung AG Die Solothurner Zeitung AG ist eine Tochtergesellschaft des Medienkon zerns AZ Medien AG. Sie gibt die Tageszeitungen Solothurner Zeitung, Grenchner Tagblatt, Langenthaler Tagblatt und die Berner Rundschau heraus. Sie ist mit einem Anteil von 40 Prozent am Lokalradio 32 beteiligt, welches voraussichtlich 8

9 Feusi Bildungszentrum AG Die Feusi ist seit über 55 Jahren eine bedeutende Adresse für Bildungsfragen. Mehr als Absolventen und Absolventinnen wurden bisher von Feusi auf ihrem Bildungsweg begleitet. Zu Schulungszwecken mietet das Unternehmen im Südpark eine kleine Fläche von 180 Quadratmetern als Schulräumlichkeit an. Da die Solothurner Zeitung nicht ihre komplette angemie tete Fläche belegt, plant sie für 2011 einen Umbau der Räumlichkeiten, nach welchem die erste, die vierte und fünfte Etage an Untermieter weitervermietet werden sollen. Konkretere Pläne hinsichtlich dieses Vorhabens soll ten im nächsten Halbjahresbericht bekannt gegeben werden. Mit Beginn im Juli 2010 erörtern die ACRON und die Solothurner Zeitung AG die Umlage der Haus wartskosten sowie die derzeitige Mietvertragssituation. Hinsichtlich der Hauwartskosten einigte man sich da rauf, die Kosten in Höhe einer monatlichen Pauschale von auf die Mieter umzule gen. Zu den Tätigkeiten des Haus warts zählen beispielsweise die Betreuung externer Handwerker, allgemeine Kontrolle der Liegenschaft, Schnee- und Eisräumung sowie die Betreuung der technischen Anlagen. Die Solothurner Zeitung AG hatte den Mietvertrag mit der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft einer Prüfung unter zogen und forderte daraufhin eine Reduzierung der Miete, da der Mietgegenstand nicht über die geschuldeten 43 Tiefgaragenstellplätze verfüge. Die ACRON lehnte jedoch jegliche Forderungen nach einer Mietanpassung ab. Die im Mietvertrag festgesetzte Miete ist als Mindestmiete ausgestaltet und unabhängig vom konkreten Bestand des Mietgegenstandes. Zudem zahlte die Mieterin diese Mindestmiete seit Bestehen des Mietvertrages ohne Beanstandungen. Die Solothurner Zeitung AG leistet auch weiterhin den gemäss Mietvertrag geschuldeten Mindestmietzins. Hintergrund: Der Süpark Solothurn war zunächst als In vestmentprojekt geplant, bei dem ergänzend zu dem bereits vorhandenen Trakt A (aktuelle Investitionsimmobilie) zwei weitere Trakte B und C inklusive eines Parkhauses errichtet werden sollten. Da diese Bauabschnitte in geplan ter Weise jedoch nie realisiert wurden, standen die im Mietver trag angekündigten Tiefgaragenplätze folglich nie zur Verfügung. Im September wurden der ehemaligen Totalunternehmerin des Projektes Südpark, der Comparo AG, zwei Mängelrügen angezeigt. Diese betrafen die Aussenbeleuchtung des Gebäudes sowie fehlerhaft montierte Anschlüsse an den Storen. Trotz gemeinsamer Begehung des Objektes und Besichtigung der Mängel weist die Comparo jegliche Handlungspflicht von sich. Alle Beanstandungen seien darauf zurückzuführen, dass es sich bei der Anlage um eine mindestens 25-jährige Liegenschaft handele. Eine Behebung der Mängel werde daher ausgeschlossen. Die ACRON wird zunächst die notwendigen Massnahmen zur Mängelbehebung auf Kosten der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft treffen und im Anschluss eine Kostenbelastung der Comparo prüfen. 9

10 III. Generalversammlung 2010 und Ausblick Wie bereits im Halbjahresbericht 2010 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft beschrieben, fand die neunte ordentliche Generalversammlung der Beteiligungsgesellschaft am 26. Mai 2010 statt. Neben der Vorlage und Genehmigung der Jahresrechnung 2009, die mit einem Verlust von schloss, wurden der Verwaltungsrat und die Revisionsstelle für ein weiteres Jahr neu gewählt. Des Weiteren wurden verschiedene Statutenänderungen vorgenommen. Diese betrafen die Herabsetzung des Aktienkapitals, woraus die Auszahlung eines Barbe trags von 0.20 pro Namenaktie resultierte, die Verurkundung von Aktien (Artikel 4) sowie die Einberufung der Generalversammlung (Artikel 8, Absatz 2). Der neue Artikel 8 beispielsweise ermöglicht fortan, dass Aktionäre neben der Veröffentlichung im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) auch per Brief oder per Fax eingeladen werden können. Die aktuellen Statuten der Gesellschaft können jederzeit auf der Homepage unter dem Punkt Investor Relations eingesehen oder bei der ACRON AG, Zürich, bestellt werden. Die zehnte ordentliche Generalversammlung wird voraussichtlich am 25. Mai 2011 stattfinden. Der Veranstaltungsort wird noch bekannt egeben. IV. Das Geschäftsjahr 2010 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Wie bereits im Geschäftsbericht 2009 und im Halbjahresbericht 2010 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft erläutert, war das erklärte Ziel des Verwaltungsrats und der Geschäftsführung für das Geschäfts jahr 2010, die Kosteneinsparungspotenziale der Gesellschaft zu realisieren und die Ergebnisse der Gesellschaft wieder zu konsolidieren, um zu regelmässigen Ausschüttungen an die Aktionäre zurückzukehren. Aussergewöhnliche Massnahmen wie der Verkauf oder der Kauf von Liegen schaften waren für das Jahr 2010 nicht vorgesehen. Dementsprechend konzentrierte sich die Gesellschaft auf die Klärung des Grundstückgewinnsteuerverfahrens aus dem Verkauf der Liegenschaft Neerach und auf den mit der Comparo AG laufenden Rechtstreit aufgrund der ausstehenden Forderungen der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Grundstückgewinnsteuerverfahren Verkauf Neerach Nach wie vor hängt der Ausgang des Verfahrens um die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf Neerach von der letztendlichen Entscheidung der Schweizer Gerichte ab. Das Verwaltungsgericht hatte in einem mit der Situation der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft vergleichbaren Fall mit Urteil vom 25. August 2010 entschieden, dass die bisherige Regelung zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer verfassungswidrig sei. Dennoch lehnte das Verwaltungsgericht eine Entscheidung zugunsten des Steuerpflichtigen mit der Begründung ab, die Interessen des kantonalen Gesetzgebers an der Wahrung einer Gestaltungsfreiheit im Steuerrecht müssten stärker gewichtet werden als die Interessen des Steuerpflichtigen an einer Gleichbehandlung im interkantonalen Verhältnis. 10

11 Ein Urteil, das auch in der Schweiz für Aufsehen sorgte und in Bezug auf die Begründung des Gerichtes Verwirrung bei den meisten Marktteilnehmern hinterliess. Der Entscheid wird aufgrund seiner weitreichenden Folgen für den Kanton und viele der Immobiliengesellschaften im Kanton Zürich vermutlich an das Bundesgericht weitergezogen. Bis ein definitiver Entscheid vorliegt, wird auch die Einsprache der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft gegen den Veranlagungsbescheid über insgesamt pendent gehalten. Bis anhin galt im Kanton Zürich, dass zwar jedes Unternehmen Grundstückgewinnsteuern bezahlen muss, wenn es Liegenschaften im Kanton Zürich verkauft, jedoch konnten etwaige Verlustvorträge der jeweiligen Gesellschaft nur dann mit der Grundstückgewinnsteuer verrechnet werden, wenn die Gesellschaft ihren Steuersitz ausserhalb des Kantons Zürich hatte. Damit wurden Gesellschaften, die steuerlich in Zürich ansässig waren, gegenüber anderen kantonsfremden Gesellschaften benachteiligt. Das Verwaltungsgericht forderte den Kanton Zürich daher auf, innert nützlicher Frist eine verfassungskonforme Regelung zu erlassen. Um die für die Gesellschaft möglicherweise resultierenden Risiken aus einer Sicherstellung der im Streit stehenden Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden, entschied sich der Verwaltungsrat, die restliche noch ausstehende Grundstückgewinnsteuer von in 2010 ohne Präjudiz zu zahlen. Sollte der letztendliche Entscheid zugunsten des klagenden Steuerpflichtigen ausfallen und auf den Fall der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft übertragen werden, hätte die Gesellschaft einen Anspruch auf Rückerstattung der gesamten Grundstückgewinnsteuer zuzüglich Hinterlegungszinsen von zwei Prozent p.a. Wann mit dem finalen Entscheid der Gerichte zu rechnen ist, vermögen aber auch die den Prozess begleitenden Spezialisten nicht abzuschätzen. Rechtstreit mit der Comparo AG Wie bereits im Halbjahresbericht des Jahres 2010 erläutert, verurteilte das Amtsgericht Solothurn-Lebern die Comparo AG zur Zahlung des vollständigen Forderungsbetrages von rund an die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft und entschied damit vollends zugunsten der Gesellschaft. Die Comparo AG hat gegen das Urteil vom 14. April 2010 am 26. April 2010 Appellation erklärt. Der nächste Gerichtstermin ist nun für den 23. Mai 2011 vorgesehen. Seit Beginn 2010 sucht die Comparo AG das direkte Gespräche mit dem Verwaltungsrat und der Geschäftsführung der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft, um einen Vergleich über die Forderung herbeizuführen. Seither finden regelmässige Gespräche mit den Vertretern der Comparo AG statt, die eine einvernehmliche Lösung des Streits als erklärtes Ziel haben. Leider konnten der Gesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft bisher jedoch keine zufriedenstellenden Vergleichsvorschläge unterbreitet werden. Bisherige Ver gleichsvorschläge der Gegenseite scheiterten entweder an der von der Gegenpartei angebotenen Vergleichssumme, die noch unter den in der Bilanz der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft ausgewiesenen und bereits wertberichtigten Forderungen lagen, oder aber an den Sicherheiten, die seitens der Comparo AG angeboten wurden. Aufgrund der der zeitig laufenden Verhandlungen mit den Vertretern der Comparo AG kann an dieser Stelle daher noch kein aussichtsreiches Verhandlungsergebnis genannt werden. Der Verwaltungsrat der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft wird die Gespräche mit der Gegenseite fortführen und einem Vergleich zu stimmen, wenn er hinsichtlich der Sicherheiten für die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft und der angebotenen Vergleichssumme akzeptabel und nachprüfbar ist, und insbesondere einen kostenintensiven Zug durch alle Rechtsinstanzen und die nachfolgend notwendigen Vollstreckungsmassnahmen vermeidet. 11

12 Jahresgewinn nach Obligationenrecht und EBITDA gegenüber Vorjahr deutlich gesteigert Das Jahresergebnis des Jahres 2010 nach OR beträgt zum 31. Dezember und konnte damit um rund gegenüber dem Jahresverlust 2009 ( ) gesteigert werden. Möglich wurde diese positive Entwicklung vornehmlich durch das im Kalenderjahr 2010 verbesserte Finanzergebnis, die um rund reduzierten Abschreibungen, vor allem aber durch die deutliche Kostenreduktion der Verwaltungskosten der Gesellschaft von rund Ebenfalls im Bereich des Liegenschaftsaufwands konnten Ersparnisse gegenüber dem Vorjahr von rund realisiert werden, während die übrigen Erträge um ungefähr gegenüber dem Vorjahr zulegten. Insgesamt betrugen die Ersparnisse bzw. die Ertragssteigerung der übrigen Erträge in Summe rund Diesen Ersparnissen bzw. Mehrerträgen aus 2010 standen vor allem Aufwandserhöhungen im Bereich der Steuern und gegenüber 2009 leicht gesunkene Mieteinnahmen von insgesamt gegenüber. Ebenfalls das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) konnte im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr um gesteigert werden und entspricht zum 31. Dezember Das Ziel des Verwaltungsrats und der Geschäftsführung, die Kosteneinsparungspotenziale zu realisieren und die Ergebnisse der Gesellschaft wieder zu konsolidieren, konnte damit bereits im Jahr 2010 erfolgreich umgesetzt werden. Grund für diesen Rückgang der Mieteinnahmen ist der im Jahr 2010 notwendig gewordene Austausch der Mieterin Comparo AG mit der Feusi Bildungszentrum AG, die einen gegenüber der Vormieterin reduzierten Mietzins von pro Quartal leistet. Finanzergebnis verbessert Insgesamt betrug das Finanzergebnis für das Jahr und lag damit rund bzw. 28 Prozent besser als im Vorjahr. Hauptbestandteil des Finanzergebnisses ist der Zinsaufwand für die Hypothekardarlehen zur Finanzierung der Liegenschaften Waser in Buchs, ZH, und Südpark in Solothurn, SO, der im Geschäftsjahr 2010 insgesamt (VJ: ) betrug. Der durchschnittliche Zinsaufwand, bezogen auf die ausstehenden Darlehen für das Kalenderjahr 2010, lag damit bei rund 2,1 Prozent p.a. Aufgrund der zum 21. Dezember 2010 wirksamen Fixierung der Hypothekarzinsen für die Hälfte des Darlehens für die Liegenschaft Waser wird sich für das Jahr 2011 eine höhere durchschnittliche Verzinsung ergeben. Jedoch stellt die Festschreibung der Sollzinsen in Höhe der Hälfte des Darlehensvolumens eine verbesserte Planbarkeit und Sicherheit für die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft dar. Grund für die enorme Zinsersparnis ist die Tatsache, dass der Zinsaufwand des 1. Halbjahres 2009 noch Zinsen für das mittlerweile von der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft abgelöste Darlehen der Sparkasse KölnBonn enthielt, die im Jahr 2010 ersatzlos wegfielen. Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig Die Mieteinnahmen verhielten sich gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert und betrugen für das Jahr 2010 rund , was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von rund 1,7 Prozent entspricht. Ebenfalls kam dem Zinsaufwand die Entwicklung des 3-Monats--Libors während des Jahres 2010 zugute, der sich von durchschnittlich 0,38 Prozent im Jahr 2009 auf nur 0,19 Prozent im Jahr 2010 verringerte. Auch im Jahr 2011 wird es der ACRON HELVETIA I Immobilien 12

13 Aktiengesellschaft damit möglich sein, von dem aktuell sehr niedrigem Zinsniveau des Schweizer Franken zu profitieren, da nach der zum 21. Dezember 2010 wirksamen Zinsfixierung weiterhin rund 50 Prozent der ausstehenden Darlehen auf dem 3-Monats--Libor basieren werden. Laufende Entschuldung der Liegenschaften und der Gesellschaft Der Darlehensstand der Gesellschaft betrug zum 31. Dezember Verglichen mit dem Stand der Liegenschaftsdarlehen zum 31. Dezember 2009 wurde in diesem Zeitraum ein Betrag von getilgt. Bezogen auf das zum 31. Dezember 2010 ausstehende Darlehen entspricht dies einer Jahrestilgung von rund 1,5 Prozent. Die Hypothekardarlehen haben eine Laufzeit bis Dezember 2017 (Liegenschaft Buchs) bzw. bis Juni 2017 (Liegenschaft Solothurn) und werden zu diesem Zeitpunkt noch mit bzw valutieren. Net Asset Value (EPRA-NAV) Der Net Asset Value als zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften berechnet sich als Differenz der zu Marktwerten bewerteten Aktiven und der ebenfalls zu Marktwerten bewerteten Passiven und entspricht somit dem Nettosubstanzwert vor latenten Steuern. Er beruht auf den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) eine international anerkannte und in der Schweiz praktizierte Richtlinie, um die Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft nach den IFRS- Standards um branchenspezifische Informationen zu ergänzen und so Transparenz und Vergleichbarkeit zu erhöhen. Der NAV pro Aktie liegt zum Stichtag 31. Dezember 2010 bei Dies entspricht einer Steigerung von 4,93 Prozent gegenüber dem NAV zum 30. Juni Die Reduzierung des NAVs gegenüber dem zum 31. Dezember 2009 ermittelten NAV von 9.76 resultiert hingegen aus der Anpassung des Marktwertes der Liegenschaft Südpark in Solothurn, der laut einem von Wüest und Partner zum Bewertungsstichtag 1. März 2009 erstellten Gutachten beträgt. Ausblick auf Ausschüttungen im Jahr 2011 Der Verwaltungsrat der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft plant im Jahr 2011 eine Ausschüttung von 0.60 pro Aktie für das Kalenderjahr 2010 durch die Auszahlung einer aktionärsfreundlichen Nennwertreduktion von insgesamt vorzunehmen. Dies entspricht, bezogen auf den Geldkurs der Aktie zum 31. Dezember 2010 ( 5.01), einer prozentualen Ausschüttung von rund 12 Prozent p.a. und einer Erhöhung der Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr um das Dreifache. Zürich, den 16. März 2011 Ewald Kroiss Präsident des Verwaltungsrats Kai Bender Geschäftsführung ACRON AG 13

14 VI. Mitglieder des Verwaltungsrats Präsident des Verwaltungsrats Ewald Kroiss, Rechtsanwalt, LL.M. Nachdem Ewald Kroiss sein Studium in München und Oxford erfolgreich absolvierte, begann er 1993 seine Tätigkeit als Rechtsanwalt in einer wirtschaftlich ausgerichteten internationalen Sozietät trat er in die Dienste des Bankhauses Merck Finck & Co. ohg als Syndikus ein und wurde 1999 zum Chefsyndikus ernannt. Nach seinem LL.M.-Studium im Fach Mergers & Acquisitions an der Frankfurt School of Finance & Management trat er Anfang 2006 als Partner in die Sozietät Ameskamp & Brock, München, ein. Seit 2005 ist Ewald Kroiss Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft und seit 2008 Mitglied des Aufsichtsrats der Fidor Bank AG, München. Vizepräsident des Verwaltungsrats Peter Lindegger, Architekt ETH/SIA 1987 absolvierte Peter Lindegger 1987 erfolgreich sein Diplomstudium an der Eidgenössisch Technischen Hochschule (ETH) in Zürich. Anschliessend war er zunächst als projektleitender Architekt bei Spühler Architekten AG, Zürich, tätig. Seit 2003 führt Peter Lindegger das eigene Architekturbüro livingcase AG, Zürich, mit Inneneinrichtungsgeschäft. Er ist seit 1988 Mitglied im SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) und seit 2005 Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Seit 2009 ist Peter Lindegger Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II & III Gesellschaften. Mitglied des Verwaltungsrats Jürg Greter, Rechtsanwalt, LL.M. Nach der Zulassung als Rechtsanwalt 1996 in Zürich war Jürg Greter, LL.M. in verschiedenen Funktionen als Berater tätig. Im Jahr 2000 absolvierte er ein Nachdiplomstudium in internationalem Steuerrecht an der New York University und erhielt 2001 die Zulassung als Anwalt in New York. Er arbeitete fortan mit verschiedenen amerikanischen Anwaltskanzleien, bevor er als Partner bei Meier-Boeschenstein Rechtsanwälte (heute Meier Greter Rechtsanwälte) einstieg. Jürg Greter war von 2004 bis zur Fusion 2010 der ACRON Holding AG mit der ACRON AG Präsident des Verwaltungsrats der ACRON Holding AG. Seit 2005 war er Verwaltungsrat der ACRON AG und wurde im Zuge der Fusion 2010 zum Präsidenten des Verwaltungsrats der ACRON AG berufen. Zudem ist er Verwaltungsratsmitglied der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft sowie Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II & III Gesellschaften seit Gründung. 14

15 J a h r e s r e c h n u n g 2010 n a c h Sw i s s GAAP FER Bilanz per 31. Dezember 2010 AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Dritten (netto) Aktive Rechnungsabgrenzungen Anlagevermögen Grundstücke und Bauten Total Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 15

16 Bilanz per 31. Dezember 2010 PASSIVEN Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Verbindlichkeiten Rückstellung für Grundstückgewinnsteuer Passive Rechnungsabgrenzungen Rückstellung für Steuern Langfristiges Fremdkapital Hypotheken Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Bilanzverlust Vortrag im Vorjahr Jahresverlust / -gewinn Eigenkapital Total Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010)

17 Erfolgsrechnung Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Sonstige Erträge Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Verwaltungsaufwand Gründungs- und Organisationskosten Abschreibungen Grundstücke und Bauten Betriebliches Ergebnis Finanzergebnis Ordentliches Ergebnis Jahresverlust /-gewinn vor Steuern Auflösung Rückstellung für latente Steuern Steuern Jahresverlust / -gewinn Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 17

18 Geldflussrechnung per 31. Dezember 2010 Betriebstätigkeit indirekte Methode: Gewinn/Verlust /- Abschreibungen/Zuschreibungen des Anlagevermögens /- Zunahme/Abnahme von fondsunwirksamen Rückstellungen (inkl. latenter Steuern) /- Abnahme/Zunahme der Forderungen /- Abnahme/Zunahme von übrigen Forderungen + Aktive Rechnungsabgrenzung /- Zunahme/Abnahme übrige kurzfristige Verbindlichkeiten + Passive Rechnungsabgrenzung = Geld(zu)abfluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) Investitionstätigkeit - Auszahlungen für Investitionen (Kauf) von Sachanlagen Goodwill aus Kauf SÜDPARK ZUCHWILER STRASSE - Immobilien AG = Geld(zu)abfluss aus Investitionstätigkeit Finanzierungstätigkeit + Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen (inkl. Agio) Auszahlungen für Kapitalherabsetzungen mit Mittelfreigabe Rückzahlungen von Anleihen 0 0 +/- Aufnahme/Rückzahlungen von langfristigen Finanzverbindlichkeiten = Geldzu(ab)fluss aus Finanzierungstätigkeit Total Geldzufluss / -abfluss Stand per Stand per Veränderung Liquide Mittel Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010)

19 Eigenkapitalnachweis per 31. Dezember 2010 Aktienkapital Sonderposten aus Restatement Bilanzverlust Total Eigenkapital Eigenkapital per Kapitalerhöhung Zuführung zu Kapitalreserven 0 Dividendenausschüttung Jahresverlust Goodwill aus Kauf Südpark" Umgliederungen Eigenkapital per Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Jahresgewinn Eigenkapital per Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 19

20 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 1 von 5) Rechnungslegung Der Jahresabschluss der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (nachfolgend ACRON HELVETIA I oder Gesellschaft) erfolgt nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER (nachfolgend FER). Angewendet wurden die Kern-FER. Jahresabschluss nach den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts Neben dem Abschluss nach FER erstellt die Gesellschaft aus handels- und steuerrechtlichen Gründen weiterhin eine Jahresrechnung gemäss obligationenrechtlichen Vorschriften. Dieser Abschluss wird von den Aktionären genehmigt und bildet die Basis für die Vornahme von allfälligen Ausschüttungen. Bewertungsgrundsätze Fremdwährungen Kurzfristige Bankguthaben und -schulden werden zum Jahresendkurs bewertet. Forderungen und Verbindlichkeiten werden ebenfalls zum Jahresendkurs bewertet. Abschreibungen Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich planmässiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen bemessen sich nach der betrieblichen Nutzungsdauer für: Liegenschaft Buchs: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land Liegenschaft Solothurn: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land Für die Immobilie in Solothurn wurde per 1. März 2009 von der Firma Wüest & Partner ein Wertgutachten erstellt. Dieses ergab für die Liegenschaft einen Marktwert von 15.6 Mio. (Buchwert 2010 rd Mio.). Für die Immobilie in Buchs wurde kein Wertgutachten erstellt, da keine Anzeichen für eine Wertbeeinträchtigung bestehen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten nach allfälligen Wertbeeinträchtigungen bewertet. Die flüssigen Mittel und die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle per Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und sind auf Basis der wahrscheinlichen Mittelabflüsse bewertet. 20 Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010)

21 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 2 von 5) Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Rückstellung für Grundstücksgewinnsteuer Neerach (verkauft 2007) Die Höhe der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Entscheid der Rechtsmittelinstanzen. Die bestrittene Veranlagung vom 8. September 2008 beläuft sich auf rund Im Jahr 2008 wurden und im ersten Halbjahr akonto und ohne Präjudiz bezahlt. Im Juli 2010 erfolgte die Restzahlung in der Höhe von Die Zahlungen überstiegen die vorhandene Rückstellung um rund Forderungen gegenüber Dritten (netto) Der Prozess gegen die Comparo AG vor dem Richteramt Solothurn-Lebern vom 14. April 2010 wurde zugunsten der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft entschieden. Die Comparo AG hat gegen das Urteil am 26. April 2010 Appellation erklärt. Der nächste Gerichtstermin wird am 23. Mai 2011 stattfinden. Inzwischen laufen direkte Gespräche zwischen der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft und der Comparo AG, die eine einvernehmliche Lösung anstreben. Da der Ausgang der Verhandlungen offen ist und sich gegenüber der Einschätzung des Vorjahres keine neuen Erkenntnisse ergeben haben, wurde der Wertansatz der bereits wertberichtigten und netto ausgewiesenen Forderungen gegenüber der Comparo AG von beibehalten. Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt und ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. An der neunten ordentlichen Generalversammlung am 26. Mai 2010 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von auf 9.80 herabgesetzt und es wurden je 0.20 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 5. August 2010 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 21

22 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 4 von 5) Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch/externen, operativen und finanziellen Risiken, die das Objekt betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung hinsichtlich Eintretenswahrscheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. Angaben über bedeutende Aktionäre gemäss Art. 663c OR Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Gudrun Gossmann, Düsseldorf, Deutschland ,81 % Finsbury Investment Ltd., Beilstein, Deutschland ,89 % Merck Finck & Co. ohg, München, Deutschland ,88 % Finanzergebnis Das Finanzergebnis ergibt sich wie folgt: Finanzaufwand Hypothekarzinsen Anleihenzinsen Bankspesen Kursverlust Anleihe Kursverluste Währungen Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand Finanzertrag Erträge aus flüssigen Mitteln Kursgewinn Währungen Total Finanzertrag Finanzergebnis Steueraufwand / Rückstellung für latente Steuern Neben den laufenden Steuern wird in der Position Steuern der die Rückstellung für Grundstücksgewinnsteuer übersteigende Betrag von ausgewiesen. Internes Kontrollsystem (IKS) Da die Gesellschaft kein eigenes Personal beschäftigt, ist das interne Kontrollsystem auf Ebene der Geschäftsführung, die durch die ACRON AG erfolgt, installiert. 22 Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010)

23 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 5 von 5) Transaktionen mit nahe stehenden Personen / Managementverträge Gemäss Management Agreement vom 7. Mai 2007 hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrats VR-Präsident Kroiss E. Grundhonorar Netto VR-Vizepräsident Lindegger P. Grundhonorar Netto VR-Mitglied Greter J. Grundhonorar Netto (ACRON HELVETIA I) Grundhonorar Netto (SÜDPARK ZUCHWILER STRASSE) Die Verwaltungsräte erhalten ausser der Jahresgrundpauschale von je zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gem. VR-Prot. vom 22. September 2005). VR-Präsident Kroiss E. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr VR-Vizepräsident Lindegger P. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr VR-Mitglied Greter J. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat die Gesellschaft einen Zins-Swap mit der Landesbank Saar abgeschlossen. Der Swap hat am 31. Dezember 2010 einen negativen Marktwert von EUR Überleitung Ergebnis nach OR zu Ergebnis nach Swiss GAAP FER Jahresgewinn / -verlust nach OR Wegfall Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Gründungs- und Organisationskosten Wegfall Abschreibungen Goodwill Veränderung Rückstellung für latente Steuern Rundungen 0 0 Jahresgewinn / -verlust nach Swiss GAAP FER Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 23

24 B e r i c h t d e r Re v i s i o n s s t e l l e (nach Swiss GAAP FER) (Seite 1 von 2) 24 Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010)

25 B e r i c h t d e r Re v i s i o n s s t e l l e (nach Swiss GAAP FER) (Seite 2 von 2) Jahresrechnung 2010 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2010) 25

26 J a h r e s r e c h n u n g 2010 n a c h Ob l i g a t i o n e n r e c h t Bilanz per 31. Dezember 2010 AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderung gegenüber Dritten (netto) Aktive Rechnungsabgrenzung Anlagevermögen Liegenschaft Buchs Liegenschaft Südpark Gründungs- und Organisationsaufwand Goodwill aus Fusion Total Aktiven Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010)

27 Bilanz per 31. Dezember 2010 PASSIVEN Fremdkapital Kurzfristiges Femdkapital Kurzfristige Verbindlichkeiten Rückstellung für Grundstückgewinnsteuer Passive Rechnungsabgrenzung Rückstellung für Steuern Langfristiges Fremdkapital Hypotheken Buchs Hypothekardarlehen Südpark Eigenkapital Aktienkapital Bilanzverlust Vortrag vom Vorjahr Jahresverlust / -gewinn Total Passiven Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010) 27

28 Erfolgsrechnung 2010 ERTRAG Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Finanzertrag Übriger Ertrag AUFWAND Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Finanzaufwand Hypothekar- und Darlehenszinsen Anleihenzinsen Kursverlust Anleihe Übriger Finanzaufwand Verwaltungsaufwand Abschreibungen Liegenschaften Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Abschreibung Goodwill Grundstückgewinnsteuer Steuern Jahresverlust / -gewinn Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010)

29 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 1 von 4) 1. Rechnungslegungsgrundsätze Die Rechnungslegung erfolgt nach den Vorschriften des schweizerischen Aktienrechtes. Fremdwährungen Kurzfristige Bankguthaben und -schulden sowie kurzfristige Forderungen und Verbindlichkeiten werden zum Jahresendkurs bewertet. Abschreibungen Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich planmässiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen bemessen sich nach der betrieblichen Nutzungsdauer für: Liegenschaft Buchs: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land Liegenschaft Solothurn: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land Gründungs- und Organisationsaufwand: linear über 5 Jahre Goodwill: linear über 5 Jahre Verpfändung Aktiven zu Gunsten Dritter Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, Lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite Kaution zu Gunsten SwissImmoInvest 0 Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. 4. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010) 29

30 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 2 von 4) Aktienkapital Aktienkapital voll einbezahlt Kapitalerhöhung Nennwertreduktion Aktienkapital total Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt und ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. An der neunten ordentlichen Generalversammlung am 26. Mai 2010 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von auf 9.80 herabgesetzt und es wurden je 0.20 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 5. August 2010 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch/externen, operativen und finanziellen Risiken, sowie Risiken, die die Objekte betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung hinsichtlich Eintretenswahrscheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. 8. Angaben über bedeutende Aktionäre gemäss Art. 663c OR Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Gudrun Gossmann, Düsseldorf, Deutschland ,81 % Finsbury Investment Ltd., Beilstein, Deutschland ,89 % Merck Finck & Co. ohg, München, Deutschland ,88 % 30 Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010)

31 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 3 von 4) 9. Zusätzliche Angaben Rückstellung für Grundstückgewinnsteuer Neerach (verkauft 2007) Die Höhe der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Entscheid der Rechtsmittelinstanzen. Die bestrittene Veranlagung vom 8. September 2008 beläuft sich auf rund Im Jahr 2008 wurden und im ersten Halbjahr akonto und ohne Präjudiz bezahlt. Im Juli 2010 erfolgte die Rest-Zahlung in der Höhe von Die Zahlungen überstiegen die vorhandene Rückstellung um rund Forderungen gegenüber Dritten (netto) Der Prozess gegen die Comparo AG vor dem Richteramt Solothurn-Lebern vom 14. April 2010 wurde zugunsten der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft entschieden. Die Comparo AG hat gegen das Urteil am 26. April 2010 Appellation erklärt. Der nächste Gerichtstermin wird am 23. Mai 2011 stattfinden. Inzwischen laufen direkte Gespräche zwischen der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft und der Comparo AG, die eine einvernehmliche Lösung anstreben. Da der Ausgang der Verhandlungen offen ist und sich gegenüber der Einschätzung des Vorjahres keine neuen Erkenntnisse ergeben haben, wurde der Wertansatz der bereits wertberichtigten und netto ausgewiesenen Forderungen gegenüber der Comparo AG von beibehalten. 10. Internes Kontrollsystem (IKS) Da die Gesellschaft kein eigenes Personal beschäftigt, ist das interne Kontrollsystem auf Ebene der Geschäftsführung, die durch die ACRON AG erfolgt, installiert Managementverträge Gemäss Management Agreement vom 7. Mai 2007 hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010) 31

32 Anhang per 31. Dezember 2010 (Seite 4 von 4) Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrats VR-Präsident Kroiss E. Grundhonorar Netto VR-Vizepräsident Lindegger P. Grundhonorar Netto VR-Mitglied Greter J. Grundhonorar Netto (ACRON HELVETIA I) Grundhonorar Netto (SÜDPARK ZUCHWILER STRASSE) Die Verwaltungsräte erhalten ausser der Jahresgrundpauschale von je zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gem. VR-Prot. vom 22. September 2005). VR-Präsident Kroiss E. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr VR-Vizepräsident Lindegger P. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr VR-Mitglied Greter J. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat die Gesellschaft einen Zins-SWAP mit der Landesbank Saar abgeschlossen. Der SWAP hat am 31. Dezember 2010 einen negativen Marktwert von EUR Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010)

33 B e r i c h t d e r Re v i s i o n s s t e l l e (nach Obligationenrecht) (Seite 1 von 2) Jahresrechnung 2010 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2010) 33