Halbjahresbericht ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

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1 Halbjahresbericht 2012 ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

2 I n h a l t Organisation der Gesellschaft Seite 3 Halbjahresbericht des Verwaltungsrats Seite 4 I Die Schweiz als Investitionsland II ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter III Ordentliche Generalversammlung 2012 und Wahlen IV Das Geschäftsjahr 2012 (1. Halbjahr) der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft V Mitglieder des Verwaltungsrats Jahresrechnung per 30. Juni 2012 nach Swiss GAAP FER Seite 17 Bilanz Erfolgsrechnung Geldflussrechnung Eigenkapitalnachweis Anhang Facts & Figures zur ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Seite 27 2

3 O rganisation d e r Ge s e l l s c h a f t Verwaltungsrat Ewald Kroiss Präsident Peter Lindegger Vizepräsident Jürg Greter Mitglied... Sitz der Gesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft bei Dr. Raoul Stampfli Rötistrasse Solothurn Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Web info@acron-helvetia1.ch... Geschäftsführung ACRON AG... Revisionsstelle Intercontrol AG Seefeldstrasse Zürich... Liegenschaft I Mieter Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie Lyreco Furtbachstrasse Buchs Lyreco Switzerland AG Mietvertragslaufzeit bis 2019 Liegenschaft II Hauptmieter Büroliegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse Solothurn AZ Zeitungen AG (vormals Solothurner Zeitung AG) Mietvertragslaufzeit bis

4 H a l b j a h r e s b e r i c h t d e s Ve r w a l t u n g s r a t s I. Die Schweiz als Investitionsland Spitzenrating bestätigt Einigkeit unter den Ratingagenturen Die ausschlaggebenden internationalen Ratingagenturen sind sich hinsichtlich der Schweizer Bonität vollends einig: sowohl Standard & Poors als auch Moody s Investors Service bestätigten im August und September 2012 das Spitzenrating AAA mit einem stabi len Ausblick. Aus Sicht der Agenturen ist die Schweiz eines der stabilsten und wirtschaftlich erfolgreichsten Länder der Welt. Derzeit ist die Schweiz das einzige Land in Europa, dem einheitlich diese Bestnote mit noch dazu stabilem Ausblick bestätigt wird. Reale Veränderung des Bruttoinlandprodukts gegenüber Vorjahr in % Robuste Konjunkturentwicklung Da sich die Schweizer Wirtschaft in den ersten Monaten des laufenden Jahres deutlich besser entwickelt hat als erwartet (+ 0,7 % zum Vorquartal und + 2,0 % zum Vorjahr), begannen Ökonomen und Wirtschaftsagenturen im Juni 2012 damit, ihre Wachstumsprognosen für das Gesamtjahr 2012 nach oben zu revidieren. Quelle: UBS Outlook, 2. Quartal 2012 von 0,8 % auf 1,4 % Erwerbstätige im Vergleich Veränderung 1. Quartal 2011 im Vergleich zum 1. Quartal 2012, in % von 0,9 % auf 1,3 % von 0,8 % auf 1,2 % Doch kann sich die Schweiz als kleine, offene Volkswirtschaft den Folgen der Euro-Krise nicht vollends entziehen, denn die Unsicherheit belastet zunehmend den Konsum und die Investitionstätigkeit in ganz Europa. Während der nächsten zwei Jahre wird ein Wachstum erwartet, das zwar klar über dem europäischen Durchschnitt jedoch unterhalb des eigentlichen Schweizer Potenzialwachstums liegen wird. Quelle: NZZ, 29. Juni

5 Erfreuliche Entwicklung am Schweizer Arbeitsmarkt Die Schweiz übertrifft die meisten westlichen Industrieländer nicht nur beim Wirtschaftswachstum, sondern auch bei der Schaffung neuer Arbeitsstellen. Schon im Jahr 2010, ein Jahr nach der Krise, übertraf die Beschäftigung den Vorkrisenstand. Im Vergleich mit den ersten drei Monaten des Vorjahres erhöhte sich die Zahl der Erwerbstätigen um 2,0 Prozent auf insgesamt 4,731 Millionen Personen, wie das Bundesamt für Statistik (BfS) im Juni 2012 bekannt gab. Ländervergleich Arbeitslosenquote in % (Jahresdurchschnitt) Die Schweiz liegt vorn Und dies nicht nur in punkto Lebensqualität. Jährlich belegt sie im Competitiveness Report des Weltwirtschaftsforums einen der ersten Plätze. Im IMD-Jahrbuch über Wettbewerbsfähigkeit gehört sie im Ranking 2012 hinter Hongkong und den USA zu den drei wettbewerbsfähigsten Ländern der Welt (Vorjahr Platz 5). In erster Linie zeichne sich die Schweiz laut IMD durch politische Stabilität und solide Staatsfinanzen aus. Die 2003 eingeführte Schuldenbremse habe sich bewährt. Neben dem Vertrauen, welches Investoren dem Land entgegenbringen, sprechen gut ausgebildete Arbeitskräfte, das konkurrenzfähige Steuersystem und eine einmalige Innovationsstärke für die Schweiz als Investitionsland. Die 20 wettbewerbsfähigsten Länder Quelle: UBS Outlook, 2. Quartal 2012 Mit einer Arbeitslosenquote um die 3-Prozent-Marke weist die Schweiz einen im internationalen Vergleich vorbildlichen Wert auf. Trotz Konjunkturverlangsamung 2011 stieg die Schweizer Quote nur geringfügig an, im weiteren Verlauf des Jahres 2012 wird mit einer Stabilisierung auf aktuellem Niveau gerechnet. Quelle: NZZ, 31. Mai 2012 Neue Arbeitslosenquote Quelle: NZZ, 10. Juli 2012 «In der Schweiz liegt die offizielle Arbeitslosenrate viel höher als die tatsächliche Rate. Die im April ausgewiesene Arbeitslosenquote von 3,1% entspricht einer tatsächlichen Rate von nur 2,7%.» Quelle: UBS Outlook Schweiz 2. Quartal 2012 Patentweltmeister Schweiz Patentanmeldungen pro 1 Million Einwohner Hintergrund: Die offizielle Rate misst die Zahl der Stellensuchenden an der Zahl der Erwerbspersonen aus dem Jahr Seither ist die Anzahl der Erwerbspersonen allerdings um über 10 Prozent gestiegen. Quelle: NZZ, 6. Juni

6 Investorenseitige Nachfrage nach Büroflächen weiterhin ungebrochen Laut dem aktuellen Credit Suisse Immobilien Monitor vom 11. Juni 2012 ist die Schweizer Bürobeschäftigung im Quartalsvergleich im ersten Quartal 2012 um respektable 0,4 Prozent angestiegen (+2,4 % ggü. Vor jahr). Aktuell ist von Unternehmensseite im Hinblick auf die Ausschreibung neuer Stellen jedoch eine wachsende Zurückhaltung zu verzeichnen. Für das Gesamtjahr 2012 rechnet die Credit Suisse in der Schweiz mit insgesamt neuen Stellen im Bürosektor. Die starke Nachfrage nach Büroflächen wird laut Wüest & Partner aktuell durch ein grosses Angebot an Neubauflächen überkompensiert. Das Volumen der in den letzten 12 Monaten bewilligten Büroprojekte liegt mit über CHF 2,5 Milliarden höher als der langjährige Mittelwert von CHF 1,9 Milliarden. In den kommen den Monaten und insbesondere in 2013 rechnen Experten daher mit einer breiten Flächenexpansion. Aufgrund der moderaten Wirtschaftsaussichten und struktureller Umwälzungen gehen sowohl Credit Suisse als auch Wüest & Partner von einer weiterhin positiven, aber schwächeren Flächennachfrage aus. Direkte Anlagen - Nettoanfangsrendite Quelle: Fahrlaender Partner Metaanalysen Immobilien Quartal, in Anlehnung an Colliers, Büromarktbericht Schweiz 2012 Trotz zum Teil seitwärts tendierender Büroflächenmieten, ersten Anzeichen von Sättigungserscheinungen, leicht gesunkenen Spitzenmieten sowie rückläufigen Renditen ist die investorenseitige Nachfrage nach Büroliegenschaften unverändert hoch. Grund hierfür ist zum einen der Anlagedruck der Investoren und zum anderen das attraktive Schweizer Umfeld: tiefe Zinsen, moderate Leerstände, solide Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung. Büromärkte in den Grosszentren Quelle: Wüest & Partner, Immobilienmarkt Schweiz 2012/3 6

7 II. ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter Das Portfolio der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft besteht aus zwei Liegenschaften. Dies sind zum einen die Büro- und Logistikimmobilie des Unternehmens Lyreco in Buchs, Zürich, und zum anderen die Büro liegen schaft Südpark in Solothurn. Neben einer Standortdiversifizierung kommen der Be teiligungsgesellschaft ein gut gemischter Branchenmix der Mieter und Mietvertragslaufzeiten bis 2019 beziehungsweise 2022 zugute. Buchs Solothurn Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie, Furtbachstrasse 16-18, 8107 Buchs, ZH Die Investitionsliegenschaft am Standort Buchs be steht aus zwei Gebäuden, die zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Die 1988 erbaute Büro- und Ver waltungsliegenschaft, deren Anbau aus dem Jahr 2002 stammt und das dazugehörige Logistikgebäude (Baujahr 1976) verfügen über eine Mietfläche von insgesamt Quadratmetern. Auf dem Grundstück stehen Mitarbeitenden und Be suchern etwa 42 Parkiermöglichkeiten zur Verfügung. Das Areal verfügt über zwei Zufahrt mög lichkeiten, wo bei die Hauptzufahrt an der Furtbachstrasse liegt. Von dort sind die Tiefgarage und Abstellplätze des Administrationsgebäudes erschlossen. Für den Lieferver kehr, der lediglich für das Logistikgebäude relevant ist, wird eine seitliche Stichstrasse an der nord west lichen Parzellenecke genutzt. Das architektonisch ansprechende Bürogebäude wurde als Skelettbau mit einem freien Erdgeschoss, einem Flachdach und einer Fassade aus Spiegelglas konzipiert. Das Ge bäu de wird über ein an der Südfassade angebautes Treppen haus mit zwei Personenliften erschlossen. 7

8 Erdgeschossig sind Eingangs- und Empfangsflächen angeordnet, während die Obergeschosse als frei unterteilbare Flächen mit einer zentralen Zirkulationszone ausgestaltet sind. Der Mieterausbau sieht verschiedene Dispositionen der Nutzung, u.a. als Einzel- oder Grossraum büros wie auch als Ausstellungs- oder Gemeinschaftsbereiche, vor. Die Raumtiefen sowie Stützenabstände lassen verschiedenste weitere Layoutvarianten zu. Mieterin des Objekts ist bis zum 30. Juni 2019 die Lyreco Switzerland AG, ein schweizweit führender Anbieter von Bürobedarfsartikeln. Entwicklung 1. Halbjahr 2012 Nach ihrer Ankündigung im Mai 2011, die Investitionsimmobilie aufgrund der Fertigstellung eines eigenen Neubaus im laufenden und nächsten Jahr (Umzug Büroteil 2012 / Umzug Logistikteil 2013) verlassen zu wollen, hat Lyreco zwischenzeitlich das Maklerunternehmen Kuoni, Müller & Partner mit der Vermietung der nun leerstehenden Flächen beauftragt. Aufgrund ihrer vertraglichen Mietbindung ist Lyreco weiterhin bis zum 30. Juni 2019 zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Lyreco Switzerland AG Die Mieterin Lyreco Switzerland AG ist ein Untern eh men der Lyreco Group. Die Lyreco Group mit Mutterhaus in Frankreich ist ein eigenständiger, international tätiger Lieferant von Büroartikeln und ein führender Anbieter von Business-to-Business-Lösungen im Bereich Office- Produkte. Mit den Vertriebsbereichen Office Supplies KMU, Office Supplies Grosskunden und Nespresso Business Solutions ist das Unternehmen in weltweit 27 Ländern auf fünf Kontinenten Europa, Nordamerika, Australien, Asien und neu auch Südamerika tätig. Mit rund 500 Mitarbeitenden und einem nach eigenen Angaben erzielten Jahresumsatz 2011 von CHF 219,2 Millionen (Vorjahr CHF 161,2 Millio nen) ist die Lyreco Switzerland AG der grösste Bürobedarfshändler der Schweiz. Bereits seit 1887 im Schweizer Markt verankert, feiert Lyreco 2012 sein 125-jähriges Firmenjubiläum. Halbjahresergebnisse der Mieterin lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch nicht vor oder werden von der Mieterin nicht publiziert. 8

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10 Südpark Solothurn, Zuchwilerstrasse 21-23, 4501 Solothurn, SO Zweite Investitionsliegenschaft der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft ist die im Zentrum Solothurns gelegene Büroliegenschaft Südpark. Das Objekt stammt aus dem Jahr 1984 und wurde 2007 teilmodernisiert und umgebaut. Es ist verkehrstechnisch sehr gut erschlossen und liegt vom Hauptbahnhof und der Altstadt nur wenige Gehminuten entfernt. Auf einer Nutzfläche von rund Quadratmetern bietet der Südpark, der für verschiedenste Nutzungen konzipiert wurde, Platz für Einzel- und Grossraumbüros, Konferenzräume, Praxen, Labors, Kanzleien, Schulungs räume sowie Ateliers. Die Liegenschaft ist der ideale Firmensitz für Unternehmer, die einen repräsentativen Standort in zentraler Lage suchen, eine hohe Lebensqualität am Arbeitsplatz schätzen und ihre Businessaktivitäten in einem modernen Umfeld vorantreiben wollen. AZ Zeitungen AG (vormals Solothurner Zeitung AG) Derzeitige Haupt mie terin des Objekts mit einem Flächenanteil von rund 95 Prozent ist bis Juni 2022 die AZ Zeitungen AG, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft des Medienkonzerns AZ Medien AG. Die ursprünglich unter dem Namen bekannte Mieterin Solothurner Zeitung AG fusionierte im Juni 2012 mit der Aargauer Zeitung AG und der Basellandschaftliche Zeitung AG und firmiert seither unter dem Namen ihrer Rechtsnachfolgerin, der AZ Zeitungen AG. Das Mutterhaus, die AZ Medien AG, publiziert unter anderem die Tageszeitungen Solothurner Zeitung, Grenchner Tagblatt, Langenthaler Tagblatt sowie die Berner Rundschau. Wie dem Geschäfts bericht 2011 des Medienkonzerns zu entnehmen ist, war 2011 das erfolgreichste Jahr in der bisherigen Firmengeschichte. Das Unternehmensergebnis konnte dank Ausgabendisziplin und dem Verkauf von Beteiligungen von CHF 3,2 Millionen auf erfreuliche CHF 14,9 Milli o nen mehr als vervierfacht und das Ergebnis aus operativer Geschäftstätigkeit (Be triebs cashflow) von CHF 29,3 Millionen auf CHF 36,6 Millionen (+25 Prozent) gesteigert werden. Der Gruppenumsatz belief sich nach CHF 234,4 Millionen im Vorjahr auf CHF 238,8 Millionen. Finanzielle Kennzahlen in Mio. CHF (Auszug Geschäftsbericht AZ Medien AG 2011) Veränderung in % Betriebsertrag Betriebscashflow EBIT Konzernergebnis Eigenfinanzierungsgrad 39.7 % 37.2 % Personalbestand per

11 Aufgrund konzernweiter Bündelungen von Unternehmenskapazitäten ausserhalb des Südparks nutzt die Mieterin ihre gesamten Flächen nicht mehr selbst, sondern hat grosse Teilbereiche mit Zustimmung der ACRON untervermietet. Zu den Untermietern gehören die Unternehmen Radio 32 AG (2. und 3. OG), der Papierhersteller Sappi Schweiz AG (1. OG) und das Versicherungsunternehmen CSS (4. und 5. OG). Weitere direkte Mieterin ist im Erdgeschoss auf einer Fläche von 180 Quadratmetern die Feusi Bildungszentrum AG. Geplante Massnahmen am / im Gebäude 2012 Für 2012 sind neben einigen altersbedingten Wartungsmassnahmen und Reparaturarbeiten verschie dene technische Aufwertungen geplant. Die Kosten hierfür sind voraussichtlich von der Beteiligungsgesellschaft zu tragen, eine anteilige Kostenübernahme seitens der Mieterin wird geprüft. Massnahmenkatalog 2012 (Grobplanung): Austausch aller Brandmelder im gesamten Gebäude; ergänzend zu dem bereits vorliegenden Angebot in Höhe von CHF werden aktuell weitere Offerten eingeholt Erneuerung der Aussenbeleuchtung, geschätz ter Aufwand etwa CHF Instandsetzung Gitterabdeckung der Regenrinne an den Parkplätzen auf der Gebäudeseite Instandsetzung Blitzschutzanlage Wartungs- bzw. Erneuerungsmassnahmen Aufzüge, ggf. Bildung von Rückstellungen bei Erneuerung nach Abklärung des Kostenfaktors seitens der Geschäftsführung Wartung / Modernisierung Heizungsanlage; geschätz ter Aufwand ca. CHF 2 500; Erarbeitung eines mittelfristigen Sanierungskonzeptes in Planung 11

12 III. Ordentliche Generalversammlung 2012 und Wahlen Am 30. Mai 2012 fand im Hotel Ascot in Zürich die elfte ordentliche Generalversammlung der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft statt. Neben dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter im Sinne des Art. 689c OR waren insgesamt acht Aktionäre beziehungsweise deren Vertreter anwesend. Diese vereinten auf sich Namenaktien, was einem Anteil von 50,64 Prozent vom gesamten Aktienkapital entspricht. Neben der Präsentation und der Genehmigung des Jahresberichtes und der Jahresrechnung 2011, welche mit einer Mehrheit von Stimmen genehmigt wurden, nahmen die Aktionäre den Revisionsbericht der Intercontrol zur Kenntnis. Die Jahresrechnung 2011 nach obligationenrechtlichen Vorschriften schloss mit einem Bilanzverlust in Höhe von CHF Dem Verwaltungsrat wurde Entlastung erteilt. Sowohl der Verwaltungsrat als auch die Revisionsstelle wurden für eine Amtsdauer von einem Jahr wiedergewählt. Die neu gefassten Statuten lauten wie folgt: Artikel 1 Firma, Sitz Unter der Firma ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft besteht eine Aktiengesellschaft gemäss Artikel 620 ff. OR mit Sitz in Solothurn. Die Dauer der Gesellschaft ist unbeschränkt. Artikel 3 Abs. 1 Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt CHF und ist eingeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF Die Aktien sind vollständig liberiert. Die aktuellen Gesellschaftsstatuten sowie das Protokoll der Generalversammlung vom 30. Mai 2012 können jederzeit auf der Homepage unter dem Punkt Investor Relations eingesehen oder bei der ACRON AG, Zürich, bestellt werden. Weiterhin waren zwei Statutenänderungen traktandiert. Diese betrafen zum einen die Sitzverlegung der Gesellschaft von Zürich nach Solothurn und zum anderen die Kapitalherabsetzung des Aktienkapitals. Entsprechend der Anträge des Verwaltungsrats wurden sowohl die Sitzverlegung als auch die Kapitalherabsetzung durch die Aktionäre genehmigt und die Statuten wurden neu gefasst. Bei der Kapitalherabsetzung wurde das Aktienkapital der Gesellschaft von CHF um CHF auf CHF herabgesetzt. Hierbei wurde der Nennwert jeder Aktie von CHF 9.20 auf CHF 8.60 herabgesetzt und es erfolgte eine Rückzahlung von CHF 0.60 pro Namenaktie an die Aktionäre. 12

13 IV. Das Geschäftsjahr 2012 (1. Halbjahr) der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Halbjahresergebnis leicht unter Vorjahreshalbjahr Das Halbjahresergebnis des 1. Halbjahres 2012 nach Swiss GAAP FER beträgt per 30. Juni 2012 CHF und liegt damit rund 11 Prozent unter dem Halbjahresgewinn 2011 (CHF ). Basierend auf dem aktualisierten Wertgutachten für die Immobilie in Buchs (Stichtag 1. Juni 2012) musste der Wert der Immobilie um CHF nach unten korrigiert werden, was nach Berücksichtigung der Reduktion der latenten Steuern zu einer negativen Auswirkung von CHF auf das Halbjahresergebnis 2012 führte. Der tiefere Liegenschaftsaufwand für den Südpark sowie der gesunkene Verwaltungsaufwand konnten dies nur teilweise kompensieren. Um die Vergleichbarkeit des Halbjahresabschlusses mit den Zahlen der Vorjahresperiode zu gewährleisten, wurden die Zahlen der Vorjahresperiode durch ein Restatement angepasst. Diese Zahlen weichen daher vom Halbjahresbericht per 30. Juni 2011 ab. Mieterträge gegenüber Vorjahreshalbjahr stabil Die Mieterträge der ACRON HELVETIA I entwickel ten sich gegenüber dem Vorjahreshalbjahr stabil. Im ersten Halbjahr 2012 realisierte die Gesellschaft Mieterträge von CHF gegenüber CHF in der Vorjahresvergleichsperiode. Auch der Verwaltungsaufwand konnte im Vergleich zur Vorjahresvergleichsperiode nochmals um rund 20 Prozent von CHF auf CHF reduziert werden. Hauptgrund sind hier vor allem die aufgrund der abgeschlossenen Rechtsfälle weggefallenen Beratungskosten. Stabiles Finanzergebnis Insgesamt betrug das Finanzergebnis für das erste Halbjahr 2012 CHF und lag damit auf Vorjahresniveau (CHF ). Der Hauptteil beinhaltet den Zinsaufwand für die Hypothekardarlehen und beträgt CHF (Vorjahr: CHF ). Der durchschnittliche Zinsaufwand, bezogen auf die ausstehenden Darlehen für das 1. Halbjahr 2012, lag damit bei rund 2,5 Prozent p.a, gegenüber 2,7 Prozent p.a. im Vorjahreszeitraum. Grund für diese weiterhin hohen Zinskosten ist die Zinsfestschreibung eines Teils des Darlehens bei 2,185 Prozent (zzgl. Marge) bis zum 21. Dezember Zusätzlich belastet wurde das Finanzergebnis im laufenden Halbjahr durch die Rückstellung der Verzugszinsen von rund CHF , welche im Zusammenhang mit dem abgewiesenen Rekurs in Sachen Handänderungssteuer für den Erwerb der Liegenschaft Südpark fällig werden (vgl. Seite 14 f Rekursverfahren gegen das kantonale Steueramt Solothurn betreffend Handänderungssteuer ). Reduzierter Liegenschaftsaufwand Südpark und nochmals gesenkter Verwaltungsaufwand Aufgrund der weggefallenen Kosten für die Instandhaltungsmassnahmen an der Liegenschaft Südpark in Solothurn konnte der Liegenschaftsaufwand beträchtlich von CHF auf CHF gesenkt werden. Laufende Entschuldung der Liegenschaft und der Gesellschaft Der Hypothekendarlehensstand der Gesellschaft betrug per 30. Juni 2012 CHF Verglichen mit dem Stand des Darlehens per 31. Dezember 2011 wurde in diesem Zeitraum ein Betrag von CHF getilgt. 13

14 Bezogen auf das per 30. Juni 2012 ausstehende Darlehen entspricht dies einer Jahrestilgung von rund 1,5 Prozent. Damit konnte der Fremdfinanzierungsgrad der Gesellschaft nach Swiss GAAP FER auf rund 75,6 Prozent reduziert werden (per 31. Dezember 2011: 76,7 Prozent). Steigerung des Net Asset Value (EPRA-NAV) Der Net Asset Value als zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften berechnet sich als Differenz der zu Marktwerten bewerteten Aktiven und der ebenfalls zu Marktwerten bewerteten Passiven und entspricht somit dem Nettosubstanzwert vor latenten Steuern. Er beruht auf den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) eine international anerkannte und in der Schweiz praktizierte Richtlinie, um die Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft nach den IFRS-Standards um branchenspezifische Informationen zu ergänzen und so Transparenz und Vergleichbarkeit zu erhöhen. Die Berechnung des NAV der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft basiert auf der Bilanz nach Swiss GAAP FER und resultiert per 30. Juni 2012 in einem Unternehmenswert von CHF bzw. in einem Wert von CHF pro Aktie. Gegenüber dem NAV per 31. Dezember 2011 (CHF 10.45) ergibt sich damit eine Steigerung des NAV von rund 2,8 Prozent in einem Halbjahr. Rekursverfahren gegen das kantonale Steueramt Solothurn betreffend Handänderungssteuer Das Kantonale Steuergericht Solothurn hat den Rekurs der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft mit Urteil vom 25. Juni 2012 abgewiesen. Die Gesellschaft hatte im März 2009 Rekurs erhoben gegen einen Entscheid des Kantonalen Steueramts Solothurn, wonach die Handänderungssteuer auf einen Betrag in Höhe von CHF basierend auf einem Verkehrs wert, der dem Kaufpreis für das Grundstück der Etappe A in Höhe von CHF entspricht, festgesetzt wurde. Die Gesellschaft wandte dagegen ein, dass die Handänderungssteuer auf einem Verkehrswert zu erheben sei, der dem reduzierten Kauf preis von CHF entspreche. Der ursprüngliche Kaufpreis für das Grundstück der Etappe A in Höhe von CHF ist nachträglich um CHF reduziert worden, da die im Kauf vertrag mit der Comparo AG vereinbarten, verschiedenen aufschiebenden Bedingungen nicht eingetreten sind. Diesen Betrag hat die Gesellschaft damals von der Comparo AG gefordert und letztlich auch erfolg reich vor dem Richteramt Solothurn-Lebern ein ge klagt. Mit Rechtskraft dieses Urteils im Jahr 2011 wurde das bis dahin sistierte Verfahren vor dem Kantonalen Steuergericht Solothurn betreffend die Festsetzung der Handänderungssteuer im selben Jahr wieder aufgenommen. 14

15 Das Steueramt des Kantons Solothurn hielt an seiner Auffassung fest, wonach die Kaufpreisreduktion keinen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks der Etappe A im Zeitpunkt der Handänderung gehabt habe und daher für die Bemessung der Höhe der Handänderungs steuer der Abgabewert von CHF heranzuziehen sei. Das Kantonale Steuergericht folgte im Ergebnis der Ansicht des kantonalen Steueramts. Grundstücksgewinnsteuerverfahren Neerach Der Einladung der Gemeinde Neerach entsprechend haben die Steuerberater der Gesellschaft die Einsprache frist gerecht zurückgezogen. Daraufhin fällte die Gemeinde Neerach am 31. Januar 2012 den Einspracheentscheid und setzte die Grundstücksgewinnsteuer auf einen Betrag in Höhe von CHF fest. Die Gesellschaft hat diesen Betrag bereits gezahlt, eine Steuerschuld besteht daher nicht mehr. Mit Schreiben vom 8. Februar 2012 übersandte die Gemeinde Neerach den Steuerberatern die angekündigte Zinsabrechnung. Der Betrag in Höhe von CHF wurde fristgerecht gezahlt. Das Verfahren ist somit beendet. Ausschüttung im Jahr 2012 Per 31. August 2012 hat die Gesellschaft eine Ausschüttung von CHF 0.60 pro Aktie für das Kalenderjahr 2011 durch die Auszahlung einer aktionärsfreundlichen Nennwertreduktion von insgesamt CHF vorgenommen. Dies entspricht, bezogen auf den Geldkurs der Aktie per 30. Juni 2012 (CHF 8.00), einer prozentualen Ausschüttung von 7,5 Prozent p.a. Zürich, den 30. September 2012 Ewald Kroiss Präsident des Verwaltungsrats Kai Bender Geschäftsführung ACRON AG 15

16 V. Mitglieder des Verwaltungsrats Präsident des Verwaltungsrats Ewald Kroiss, Rechtsanwalt, LL.M. Nachdem Ewald Kroiss sein Studium in München und Oxford erfolgreich absolvierte, begann er 1993 seine Tätigkeit als Rechtsanwalt in einer wirtschaftlich ausgerichteten internationalen Sozietät trat er in die Dienste des Bankhauses Merck Finck & Co. ohg als Syndikus ein und wurde 1999 zum Chefsyndikus ernannt. Nach seinem LL.M.-Studium im Fach Mergers & Acquisitions an der Frankfurt School of Finance & Management trat er Anfang 2006 als Partner in eine wirtschaftsberatende Sozietät in München ein und begleitet Banken und Finanzdienstleister in beratenden Funktionen. Seit 2005 ist Ewald Kroiss Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Vizepräsident des Verwaltungsrats Peter Lindegger, Architekt ETH/SIA 1987 absolvierte Peter Lindegger erfolgreich sein Diplomstudium an der Eidgenössisch Technischen Hochschule (ETH) in Zürich. Anschliessend war er zunächst als projektleitender Architekt bei Spühler Architekten AG, Zürich, tätig. Seit 2003 führt Peter Lindegger das eigene Architekturbüro livingcase AG, Zürich, mit Inneneinrichtungsgeschäft. Er ist seit 1988 Mitglied im SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) und seit 2005 Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Seit 2009 ist Peter Lindegger Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II & III Gesellschaften. Mitglied des Verwaltungsrats Jürg Greter, Rechtsanwalt, LL.M. Nach der Zulassung als Rechtsanwalt 1996 in Zürich war Jürg Greter, LL.M. in verschiedenen Funktionen als Berater tätig. Im Jahr 2000 absolvierte er ein Nachdiplomstudium in internationalem Steuerrecht an der New York University und erhielt 2001 die Zulassung als Anwalt in New York. Er arbeitete fortan mit verschiedenen amerikanischen Anwaltskanzleien zusammen, bevor er als Partner bei Meier-Boeschenstein Rechtsanwälte (heute Meier Greter Rechtsanwälte) einstieg. Jürg Greter war von 2004 bis zur Fusion 2010 der ACRON Holding AG mit der ACRON AG Präsident des Verwaltungsrats der ACRON Holding AG. Seit 2005 ist er als Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG tätig. Zudem ist er Verwaltungsratsmitglied der Gesellschaften ACRON HELVETIA I, V und VII sowie Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II, III und VI. 16

17 J a h r e s r e c h n u n g p e r 30. Ju n i 2012 n a c h Sw i s s GAAP FER Bilanz per 30. Juni 2012 (ungeprüft) AKTIVEN CHF CHF restated Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Dritten (netto) Aktive Rechnungsabgrenzungen Anlagevermögen Grundstücke und Bauten Total

18 Bilanz per 30. Juni 2012 (ungeprüft) PASSIVEN CHF CHF restated Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Rückstellung für Steuern Langfristiges Fremdkapital Hypotheken Langfristige Rückstellungen für latente Steuern Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Bilanzgewinn Vortrag im Vorjahr Jahresgewinn Eigenkapital Total

19 Erfolgsrechnung 1. Januar bis 30. Juni 2012 (ungeprüft) bis CHF bis CHF restated Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Neubewertung Liegenschaften Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Verwaltungsaufwand Betriebliches Ergebnis Finanzergebnis Ordentliches Ergebnis Ausserordentlicher Ertrag Ausserodentliche Wertberichtigung Forderung Comparo Ausserordentliche Wertberichtigung Liegenschaft Südpark Ausserordentliches Ergebnis 0 0 Periodengewinn vor Steuern Steueraufwand Auflösung latente Steuern Periodengewinn

20 Geldflussrechnung 1. Januar bis 30. Juni 2012 (ungeprüft) Betriebstätigkeit indirekte Methode: bis CHF bis CHF restated Gewinn/Verlust Abschreibungen des Anlagevermögens Abnahme fondsunwirksamer Rückstellungen (inkl. latenter Steuer) Abnahme der Forderungen (Vorjahr: Zunahme) Abnahme Aktive Rechnungsabgrenzung (Vorjahr: Zunahme) Abnahme übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Passive - Rechnungsabgrenzung (Vorjahr: Zunahme) Abnahme Rückstellung Steuern = Geldzufluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) Investitionstätigkeit = Geldzufluss aus Investitionstätigkeit 0 0 Finanzierungstätigkeit - Rückzahlungen von langfristigen Finanzverbindlichkeiten = Geldabfluss aus Finanzierungstätigkeit Total Geldzufluss /-abfluss Stand per Stand per Veränderung Liquide Mittel

21 Eigenkapitalnachweis per 30. Juni 2012 (ungeprüft) restated Aktienkapital Bilanzgewinn Total Eigenkapital Eigenkapital per Gewinn 1. Halbjahr Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Gewinn 2. Halbjahr Eigenkapital per Eigenkapital per Gewinn 1. Halbjahr Eigenkapital per

22 Anhang per 30. Juni 2012 (ungeprüft) (Seite 1 von 5) 1. Rechnungslegung Der Halbjahresabschluss der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (nachfolgend ACRON HELVETIA I oder Gesellschaft) erfolgt nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER (nachfolgend FER); Stand 2010/11. Angewendet wurden die Kern-FER. Für die bilanzierte Liegenschaft Südpark wurde am 27. Januar 2012 ein Wertgutachten durch die Wüest und Partner AG und für die Liegenschaft Buchs am 21. Juni 2012 ein Wertgutachten durch die PricewaterhouseCoopers AG erstellt. Der Marktwert für die Liegenschaft Südpark beträgt zum 30. Juni 2012 CHF und der Marktwert der Liegenschaft Buchs CHF Die Veränderung der Marktwerte wird in der Erfolgsrechnung in der Position Neubewertung Liegenschaften mit CHF (vor latenten Steuern) ausgewiesen. 2. Jahresabschluss nach den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts Neben dem Abschluss nach FER erstellt die Gesellschaft aus handels- und steuerrechtlichen Gründen weiterhin eine Jahresrechnung gemäss obligationenrechtlichen Vorschriften. 3. Bewertungsgrundsätze Fremdwährungen Kurzfristige Bankguthaben und -schulden werden zum Jahresendkurs bewertet. Forderungen und Verbindlichkeiten werden ebenfalls zum Jahresendkurs bewertet. Liegenschaften Die Grundstücke und Bauten sind in Übereinstimmung mit FER 2 Ziffer 7 zu aktuellen Marktwerten bewertet. Auf dem Mehrwert gegenüber der handelsrechtlichen Bilanz wurden bei der Liegenschaft Buchs latente Steuern von rund CHF berücksichtigt ( : CHF ). Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten nach allfälligen Wertbeeinträchtigungen bewertet. Die flüssigen Mittel und die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Innerhalb eines Jahres fällige Verbindlichkeiten werden als kurzfristiges Fremdkapital ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle per Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und sind auf Basis der wahrscheinlichen Mittelabflüsse bewertet. 22

23 Anhang per 30. Juni 2012 (ungeprüft) (Seite 2 von 5) 4. Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. CHF CHF 5. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Aktive Rechnungsabgrenzungen Die aktiven Rechnungsabgrenzungen betreffen vorausbezahlte Kosten für das zweite Halbjahr Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt CHF und ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je CHF Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung am 30. Mai 2012 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von CHF 9.20 auf CHF 8.60 herabgesetzt und je CHF 0.60 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 8. August 2012 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August

24 Anhang per 30. Juni 2012 (ungeprüft) (Seite 3 von 5) 8. Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch/externen, operativen und finanziellen Risiken, sowie Risiken, die das Objekt betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung hinsichtlich Eintretenswahrscheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. 9. Angaben über bedeutende Aktionäre gemäss Art. 663c OR Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Gudrun Gossmann, Düsseldorf, Deutschland ,81 % Klaus M. Ratjen w/trustee Degen Trust, Frankfurt a.m., Deutschland ,89 % Merck Finck & Co. ohg, München, Deutschland ,88 % 10. Finanzergebnis Das Finanzergebnis ergibt sich wie folgt: CHF CHF Finanzaufwand Hypothekarzinsen Bankspesen Kursverluste Währungen Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand Finanzertrag Erträge aus flüssigen Mitteln Kursgewinn Währungen Total Finanzertrag Finanzergebnis

25 Anhang per 30. Juni 2012 (ungeprüft) (Seite 4 von 5) 11. Ausserordentliches Ergebnis im Vorjahr In der Vergleichsperiode wurde im Zuge des Vergleichs mit der COMPARO AG eine weitere Vereinbarung mit der Kobefi AG abgeschlossen, die die Realisierung des Projektes Südpark II zum Gegenstand hat. Mit der Vereinbarung vom 16. Mai 2011 verzichtet die ACRON HELVETIA I u.a. auf die Geltendmachung von Rechtsmitteln im Zusammenhang mit der Realisierung des Projektes und verpflichtet sich, bei einem östlichen und/oder westlichen Anbau an das bestehende Gebäude, die hierfür notwendigen Dienstbarkeiten einzuräumen. Der für diese Zusicherungen vereinbarte Betrag entspricht insgesamt CHF und wurde von der Kobefi AG vollständig geleistet. Nach Ausgleich der Wertberichtigung auf die Netto-Forderung gegenüber der COMPARO AG verbleibt daher ein Nettoertrag von CHF Im gleichen Umfang wurde der Wertansatz der Liegenschaft Südpark, Solothurn reduziert, so dass der abgeschlossene Vergleich in Sachen COMPARO AG insgesamt erfolgsneutral abgebildet wird. 12. Internes Kontrollsystem (IKS) Da die Gesellschaft kein eigenes Personal beschäftigt, ist das Interne Kontrollsystem auf Ebene der Geschäftsführung, die durch die ACRON AG erfolgt, installiert Transaktionen mit nahe stehenden Personen / Managementverträge CHF CHF Gemäss Management Agreement vom 7. Mai 2007 hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Jürg Greter ist Verwaltungsratsmitglied der ACRON HELVETIA I und Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG. 14. Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrats VR-Präsident Kroiss E. Grundhonorar Netto VR-Vizepräsident Lindegger P. Grundhonorar Netto VR-Mitglied Greter J. Grundhonorar Netto Die Verwaltungsräte erhalten ausser der Jahresgrundpauschale zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gem. VR-Prot. vom 22. September 2005). VR-Präsident Kroiss E. Gesamtentschädigung VR-Vizepräsident Lindegger P. Gesamtentschädigung VR-Mitglied Greter J. Gesamtentschädigung

26 Anhang per 30. Juni 2012 (ungeprüft) (Seite 5 von 5) 15. Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten für die Immobilie in Buchs hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit der SaarLB abgeschlossen. Er hat eine Laufzeit bis zum 21. Dezember Die Gesellschaft beabsichtigt nicht, den Swap zu verkaufen. Der Swap hat am 30. Juni 2012 einen negativen Marktwert von EUR ( negativer Wert von EUR ). 16. Restatement Um die Vergleichbarkeit des Halbjahresabschlusses mit den Zahlen der Vorjahresperiode zu gewährleisten, wurden die Zahlen der Vorjahresperiode durch ein Restatement angepasst. Diese Zahlen weichen daher vom Halbjahresbericht per 30. Juni 2011 ab. 26

27 F a c t s & Fi g u r e s z u r A C R O N H E L V E T I A I I m m o b i l i e n Ak t i e n g e s e l l s c h a f t Gründung 3. Oktober 2000 Sitz der Gesellschaft Börsenkotierung seit September 2009 Ticker-Symbol ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft bei Dr. Raoul Stampfli, Rötistrasse 22, 4500 Solothurn BX Berne exchange ( AHAN Valorennummer Homepage Anzahl Aktien Aktienkapital CHF (nach Vornahme Nennwertreduktion 2012) Management Investitionsliegenschaften ACRON AG, Zürich Logistik- und Büroimmobilie Buchs, Zürich (gemischte Nutzung) Büroimmobilie Südpark Solothurn Immobilienwert zu Anschaffungskosten CHF Fremdfinanzierungsgrad (Swiss GAAP FER) 75,6 % Börsenkapitalisierung ( ) CHF Aktienkurs BX Geld ( ) CHF 8.00 Aktienkurs BX Brief ( ) CHF 8.20 Innerer Wert (NAV) pro Aktie per CHF Prämie (+) / Discount (-) Geldkurs gegenüber NAV - 25,51 % Ausschüttung 2010 CHF 0.20 pro Aktie (für 2009) Ausschüttung 2011 CHF 0.60 pro Aktie (für 2010) Ausschüttung 2012 CHF 0.60 pro Aktie (für 2011) Ausschüttung 2012 in % des Geldkurses zum ,50 27

28 Sitz der Gesellschaft Web Telefon ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (0) bei Dr. Raoul Stampfli Rötistrasse 22 Fax 4500 Solothurn info@acron-helvetia1.ch +41 (0)