Halbjahresbericht ACRON HELVETIA III Immobilien AG

Transkript

1 Halbjahresbericht 2013 ACRON HELVETIA III Immobilien AG

2 I n h a lt Organisation der Gesellschaft Seite 3 Halbjahresbericht 2013 des Verwaltungsrats Seite 4 I Die Schweiz als Investitionsland II ACRON HELVETIA III Immobilien AG: Anlageliegenschaft und Mieter III Ordentliche Generalversammlung 2013 IV Das Geschäftsjahr 2013 (1. Halbjahr) der ACRON HELVETIA III Immobilien AG V Mitglieder des Verwaltungsrats Jahresrechnung per 30. Juni 2013 nach Swiss GAAP FER Seite 15 Bilanz Erfolgsrechnung Geldflussrechnung Eigenkapitalnachweis Anhang Facts & Figures zur ACRON HELVETIA III Immobilien AG Seite 26 H EL V E T I A III 2

3 O r g a n i s at i o n der Gesellschaft Verwaltungsrat Jürg Greter, LL.M. (Tax) Präsident Kai Bender, LL.M. Vizepräsident Peter Lindegger Mitglied Roland Meier Mitglied... Sitz der Gesellschaft ACRON HELVETIA III Immobilien AG c/o Notariat Peter Brand Fellenbergstrasse Münchenbuchsee... Web info@acron-helvetia3.ch... Geschäftsführung ACRON AG Splügenstrasse Zürich Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Revisionsstelle Intercontrol AG Seefeldstrasse Zürich... Investitionsliegenschaft Mieterin Bürogebäude T-Systems Schweiz AG Industriestrasse Bern-Zollikofen T-Systems Schweiz AG Mietvertragslaufzeit bis

4 H a l b j a h r e s b e r i c h t 2013 des Verwa lt u n g s r at s I. Die Schweiz als Investitionsland Widerstandsfähige Wirtschaft Während die Länder der Europäischen Währungsunion insgesamt nur langsam aus der Rezession kommen, präsentiert sich die Situation für die Schweizer Wirtschaft deutlich besser. Insbesondere der private sowie der öffentliche Konsum haben jüngst zu der insgesamt robusten Entwicklung beigetragen. Der Exportsektor entwickelte sich in den vergangenen Monaten besser als erwartet und auch die Baubranche präsentierte sich im aktuellen Tiefzinsumfeld äusserst aktiv. Gemäss jüngsten Prognosen von September 2013 gehen führende Analysehäuser im laufenden Jahr von einem Wachstum von etwa 1,8 Prozent aus. Für 2014 rechnen sie mit einem Plus von mindestens 2,0 Prozent. Anhaltend robuste Entwicklung der Schweizer Wirtschaft Robuster Arbeitsmarkt Mit dem Beschäftigungsaufbau in den vergangenen Quartalen hat sich die Schweiz deutlich von der Entwicklung in der EU abgesetzt. Im ersten Quartal 2013 wuchs die Beschäftigung um 2,0 Prozent und im zweiten Quartal betrug das Wachstum 1,7 Prozent. Damit schuf die hiesige Wirtschaft innert eines Jahres (Q Q2 2013) insgesamt neue Stellen. Vor allem im Dienstleistungssektor legten die Beschäftigtenzahlen zu. Nicht nur die Beschäftigungsentwicklung verläuft vorbild lich. Auch die regelmässigen Veröffentlichungen der niedrigen Arbeitslosenquoten geben Anlass zur Freude. Im Durchschnitt des ersten Halbjahres 2013 betrug die Arbeitslosenquote 3,2 Prozent. Für das Gesamtjahr rechnet die UBS ebenfalls mit einem Durchschnitt von 3,2 Prozent. Arbeitslosenquote in % (Monatswerte) Quelle: UBS Outlook Schweiz, 3. Quartal 2013 Quelle: Neue Zürcher Zeitung, 4. September 2013 Die Schweiz behält ihre Spitzennote und gehört auch sonst zu den Top-Performern Die Rating-Agentur Moody s bestätigte im Mai 2013 das Aaa-Rating der Schweiz. Der Ausblick wurde zudem mit stabil festgesetzt, was Abstufungen der Note in nächster Zeit eher unwahrscheinlich macht. Zur Begründung der Einschätzung verwies die Ratingagentur auf den grossen finanziellen Spielraum der Schweizer Regierung, die wirtschaftliche Stärke des Landes insgesamt und die unter Beweis gestellte Widerstandsfähigkeit. Moody s bescheinigte der Schweiz eine offene und breit aufgestellte Wirtschaft mit hohem Durchschnittseinkommen. Die Rating-Agentur rechnet damit, dass sich an diesen beiden Punkten auf lange Sicht nichts ändern wird. 4

5 Das World Economic Forum (WEF) führt die Schweiz seit Jahren als wettbewerbsfähigstes Land der Erde, im World Competitiveness Ranking des Lausanner Managementinstituts IMD rückt die Schweiz 2013 auf Platz 2 (Vorjahr Platz 3) und liegt damit direkt hinter den USA. Für die renommierte Businesshochschule Insead und die Uno- Weltorganisation für geistiges Eigentum ist die Schweiz Weltmarktführer bei Innovationen und in dem seit 1996 jährlich erstellten Index der wirtschaftlichen Freiheit des Fraser Instituts in Vancouver, Kanada, rangiert die Schweiz unter den Top 5. Zu den hier bewerteten Faktoren zählen Grösse der Regierung, Justizsystem und Schutz des Eigentums, solide Geldpolitik, die Freiheit, inter national Handel zu betreiben und Regulationen. Global-Competitiveness-Index (WEF) 2013/ TOP 10 Quelle: NZZ, 4. Sepember 2013 Obwohl sie klein ist, zieht die Schweiz multinationale Konzerne an. Sie bestreiten ein Drittel des Wirtschaftswachstums. Und so sehr die Schweiz auch als Land der Banken und der Finanzwelt gilt, bringen Banken und Versicherungen nur rund zehn Prozent des BIPs, denn die Basis der helvetischen Stärke liegt in der Industrie. Und die floriert. Stabile Unternehmen wie Nestlé, ABB, Roche und Novartis bilden auch künftig die Wachstumspfeiler für die Schweizer Wirtschaft. Die Industrie rund um Pharma, Maschinenbau und Elektrobranche ist aus Sicht von BAK-Ökonom Eichler das Rückgrat der Schweiz. 5

6 Robuster Büroflächenmarkt Nach wie vor entwickelte sich der Büroflächenmarkt Schweiz robust. Im ersten Quartal 2013 waren entsprechend leichte Preisanstiege bei den Angebotsmieten, also bei den inserierten Mietflächen, zu beobachten. Diese Erhöhung führt Wüest & Partner vor allem auf eine Angebotsverschiebung zu besseren Mikrolagen und höheren Flächenqualitäten zurück. Die Einschätzung für die folgenden Monate ist angesichts einer moderaten Konjunkturentwicklung und dem sich hieraus abschwächenden Beschäftigungswachstum eher verhalten. Überdies führt die rege Produktion neuer Flächen zu einem erhöhten Angebot, was zur Folge hat, dass sich der Markt zusehends in Richtung Mietermarkt entwickelt. Vereinzelte Rückgänge bei den Angebotspreisen sind daher wahrscheinlich und vor allem Eigentümer älterer Liegenschaften oder von Objekten an B Lagen müssen Zugeständnisse bei den Mietverhandlungen machen. Quelle: Wüest & Partner, Immobilienmarkt Schweiz

7 II. ACRON HELVETIA III Immobilien AG: Anlageliegenschaft und Mieter Baujahr: 2003 Grundstücksgrösse: m² Mietfläche: m² Davon Büro/Kantine: ca m² Vermietungsstand: 100 Prozent Anzahl Geschosse/Aufteilung: 7 1 bis 5 OG: Büroflächen 1 UG: Kantine, Lagerräume, Tiefgaragenstellplätze 2 UG: Rechenzentrum T-Systems Anzahl Pkw-Stellplätze: 57 (30 Tiefgaragen- und 27 Aussenparkplätze) Die ACRON HELVETIA III Immobilien AG (nachfolgend auch als ACRON HELVETIA III oder Gesellschaft bezeichnet) hält als einziges Asset eine siebengeschossige Büroimmobilie am Standort Bern-Zollikofen in ihrem Bestand. Mieterin des Gebäudes ist die T-System Schweiz AG, deren Mietvertrag über 100 Prozent der Mietflächen bis zum Jahr 2018 läuft. Überdies besteht eine Verlängerungsoption von fünf Jahren. Ebenfalls Mieterin ist das Unternehmen Sunrise Communications AG. Sunrise mietet bis mindestens 2019 (automatische Verlängerungsklausel von fünf Jahren) auf dem Dach der Liegenschaft jedoch lediglich eine Fläche, die zur Aufstellung einer Antennenanlage dient sowie einen Bereich im Dachgeschoss für Technikschränke. Die Liegenschaft wurde in Skelettbauweise errichtet und verfügt über eine Fassade aus Wärmeschutzglas. Das Gebäudekonzept wurde in Hinsicht auf eine vielseitige Nutzung entwickelt, so dass es auch nach einem per heute eher unwahrscheinlichen Auszug der Mieterin T-Systems von anderen Mietern genutzt werden könnte. Flexible Grundrisse beispielsweise ermöglichen variable Raumaufteilungen und eine jederzeitige Umgestaltung der Mietflächen. Der hohe Ausbaustandard, bodentiefe Fenster in hellen Räumen, ein aussenliegender Sonnenstorenschutz sowie ein innenliegender Blendschutz sorgen für eine angenehme Umgebungs- und Arbeitsatmosphäre. Neben den Büro- und Lagerflächen verfügt das Objekt zudem über eine eigene betriebsinterne Kantine. 7

8 8

9 9

10 Moderne Arbeitsplatzkonzepte Desk-sharing Arbeitsplätze Think-tanks (Sitzungszimmer mit 6-8 Sitzplätzen) Open Spaces (Kommunikationszonen) Reparatur- und Wartungsarbeiten im 1. Halbjahr 2013 Im ersten Halbjahr 2013 erfolgte die seit 2012 pendente Reparatur der Noteingangstür zur Einstellhalle. Die Kosten hierfür in Höhe von rund wurden von der ACRON HELVETIA III getragen. Weiterhin wurden defekte Stoffstoren für rund repariert, deren Kosten ebenfalls die Vermieterin trug. Die Fenster- und Fassadenreinigung wurde in Abstimmung mit der Mieterin im April/Mai durchgeführt. Die Kosten werden der Mieterin in der Nebenkostenabrechnung weiterbelastet. Im Zusammenhang mit der Beseitigung des Wasserschadens von Ende 2011 macht die T-Systems AG gegenüber der Vermieterin Kosten im Umfang von rund geltend. Diese Kosten seien T-Systems im Zusammenhang mit der Behebung des seinerzeitigen Wasserschadens zusätzlich zu den bereits von den Versicherungen insgesamt bezahlten entstanden. T-Systems konnte bisher nicht darlegen, weshalb dieser angeblich entstandene Zusatzaufwand nötig wurde und von der Vermieterin zu bezahlen sei, obwohl die seinerzeit von T-Systems beigezogenen Experten und Versicherungen von einem Maximalaufwand zur Behebung der Folgen des Wasserschadens in Höhe von rund ausgingen und eine entsprechende Saldovereinbarung unterzeichnet und vollzogen wurde. Die Gespräche zwischen der Vermieterin und der T-Systems dauern zurzeit an. Aktualisierung der Objektbewertung der Liegenschaft T-Systems Zum 1. Juli 2013 wurde eine Aktualisierung der Objektbewertung der Investitionsliegenschaft vorge nommen. Hierin bestätigt die renommierte Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PWC für die Investitionsliegenschaft den Wert von Der für die Bewertung angenommene Diskontierungszinssatz lag bei 5,39 Prozent. Das Objekt befinde sich laut PWC augenscheinlich sowohl von aussen als auch von innen in einem sehr guten Zustand. Während der Besichtigung konnten keinerlei grössere Mängel an der Bausubstanz festgestellt werden. Durch einen zentralen Erschliessungskern, der eine Teilung pro Stockwerk und innerhalb der Stockwerke grundsätzlich ermögliche, sei die Flexibilität des Gebäudes sehr gut. 10

11 III. Ordentliche Generalversammlung 2013 Am 28. Mai 2013 fand im Hotel Ascot, Zürich, die siebte ordentliche Generalversammlung der ACRON HELVETIA III statt. Insgesamt war ein Aktienkapital in Höhe von 53,65 Prozent vertreten. Der Vorsitzende, Herr Greter, eröffnete die Generalversammlung. Nach den notwendigen Feststellungen erläuterte er den Jahresbericht und die Jahresrechnung. Die Jahresrechnung nach Obligationenrecht schloss mit einem kumulierten Bilanzgewinn von Das Bilanzergebnis wurde von den Aktionären zur Kenntnis genommen. Die Buchhaltung der Gesellschaft wurde von der Intercontrol AG, Zürich, revidiert. Der Vertreter der Revisionsstelle und zugelassene Revisionsexperte, Herr Dubach, wies die Aktionäre darauf hin, dass der Jahresabschluss 2012 der Gesellschaft statt wie bisher nach Kern-FER erstmals nach gesamt Swiss GAAP FER erstellt wurde. Es folgten einige Erläuterungen über die Hintergründe und Folgen der Umstellung. Der Prüfungs bericht wurde von den Aktionären zur Kenntnis genommen. Der einstimmigen Genehmigung des Jahresberichts und der Jahresrechnung 2012 nach Obligationenrecht durch die Aktionäre folgte der Beschluss über die Gewinnverwendung. Dem Antrag des Verwaltungsrats, des kumulierten Bilanzgewinns der allgemeinen gesetzlichen Reserve zuzuweisen und den Rest von auf das Geschäftsjahr 2013 vorzutragen, wurde einstimmig stattgegeben. Nach der Entlastung des Verwaltungsrats, der seitens der Aktionäre mehrheitlich zugestimmt wurde, und der Wiederwahl der Revisionsstelle Intercontrol AG, die mehrheitlich für ein weiteres Jahr bestätigt wurde, stand die Herabsetzung des Aktienkapitals auf der Tagesordnung. Die Generalversammlung folgte dem Antrag des Verwaltungsrats, das Aktienkapital herabzusetzen und Artikel 3 der Statuten entsprechend neu zu fassen. Auf Beschluss der Generalversammlung wurde das Aktienkapital von auf herabgesetzt. Der Nennwert jeder Aktie beträgt neu (vormals 72.56). Der neu gefasste Artikel 3 der Statuten lautet: Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt und ist eingeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je Alle Aktien sind vollständig liberiert. Abschliessend wurden unter dem Punkt Varia der Tagesordnung seitens des Vorsitzenden die Hintergründe der Ad Hoc Meldung der Gesellschaft vom 17. April 2013 erläutert und Fragen beantwortet. Die aktuellen Statuten der Gesellschaft und das Protokoll der Generalversammlung vom 28. Mai 2013 können auf der Homepage der ACRON HELVETIA III unter unter dem Punkt Investor Relations eingesehen oder bei der ACRON AG, Zürich, bestellt werden. 11

12 IV. Das Geschäftsjahr 2013 (1. Halbjahr) der ACRON HELVETIA III Immobilien AG Halbjahresergebnis und EBIT leicht unter Vorjahreshalbjahr Das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) betrug für das 1. Halbjahr und lag somit unwesentlich tiefer als im Vorjahreszeitraum ( ). Der Hauptgrund für den leichten Gewinnrückgang liegt in den etwas höheren Unterhaltskosten für die Liegenschaft, vor allem im Bereich der Storen. Aufgrund des höheren latenten Steueraufwandes reduzierte sich das Halbjahresergebnis von im Vorjahreshalbjahr auf im Berichtshalbjahr. Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahreshalbjahr stabil Die Mieteinnahmen blieben gegenüber dem Vorjahreshalbjahr stabil und betrugen im 1. Halbjahr Leicht besseres Finanzergebnis Aufgrund des durch die Darlehensamortisationen laufend sinkenden Darlehensbetrages konnte das Finanzergebnis für das 1. Halbjahr 2013 mit gegenüber dem Vorjahreszeitraum ( ) leicht verbessert werden. Der Zinsaufwand für das Hypothekardarlehen zur Finanzierung der Liegenschaft T-Systems betrug im 1. Halbjahr 2013 insgesamt und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum ( ) somit um rund 3,2 Prozent gesunken. Be zogen auf die ausstehenden Darlehen jeweils per 30. Juni entspricht dies einem Zinsaufwand von rund 4,0 Prozent p.a. (Vorjahreshalbjahr: 4,1 Prozent). Unveränderte Hauptursache für diesen hohen Zinsaufwand ist das noch bis Mai 2015 laufende Zinssicherungsgeschäft (Zins-SWAP) über insgesamt Plangemässe Entschuldung der Liegenschaft und der Gesellschaft Der Darlehenstand der Gesellschaft betrug per 30. Juni Verglichen mit dem Stand des Darlehens per 31. Dezember 2012 ( ) wurde somit im 1. Halbjahr 2013 plangemäss ein Betrag von amortisiert, womit sich der Fremdfinanzierungsgrad der Gesellschaft von 65,7 Prozent auf 64,8 Prozent reduzierte. Erneute Steigerung des Net Asset Values (EPRA-NAV) Der Net Asset Value als zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften berechnet sich als Differenz der zu Marktwerten bewerteten Aktiven und der ebenfalls zu Marktwerten bewerteten Passiven und entspricht somit dem Nettosubstanzwert vor latenten Steuern. Er beruht auf den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) eine international anerkannte und in der Schweiz praktizierte Richtlinie, um die Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft nach den IFRS-Standards um branchenspezifische Informationen zu ergänzen und so Transparenz und Vergleichbarkeit zu erhöhen. Die Liegenschaft der ACRON HELVETIA III wird basierend auf dem vorliegenden Marktwertgutachten per Bewertungsstichtag 30. Juni 2013 mit bewertet. Der NAV berechnet sich dann in Folge aus dem Liegenschaftswert zuzüglich des Umlaufvermögens und abzüglich des kurz- und langfristigen Fremdkapitals (ohne latente Steuern). Das Ergebnis spiegelt das Eigenkapital der Gesellschaft vor latenten Steuern wider. Die Gesellschaft aktualisiert den Marktwert der Liegenschaft halbjährlich. 12

13 Die Berechnung des NAV der ACRON HELVETIA III basiert auf der Bilanz nach Swiss GAAP FER und ergibt per 30. Juni 2013 einen Unternehmenswert von bzw. einen Wert von pro Aktie. Gegenüber dem NAV zum 31. Dezember 2012 ( ) ist dies eine Steigerung des NAV von rund 3,4 Prozent im 1. Halbjahr Ad Hoc Meldungen Am 17. April 2013 publizierte die Gesellschaft ihre Unternehmenszahlen für das Geschäftsjahr 2012 in Form einer Ad Hoc Meldung. GwG-Revision Die 2. ordentliche GwG-Revision der Gesellschaft gemäss 50 Reglement der SRO PolyReg fand am 17. Juli 2013 in den Räumlichkeiten der ACRON AG statt. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Swapgeschäft mit der HSH Nordbank Auf das im Geschäftsbericht 2012 erwähnte Schreiben der Geschäftsführung an die HSH Nordbank, mit dem sie die Bank aufforderte, ihr mitzuteilen, ob Verhandlungsbereitschaft zu einer einvernehmlichen Erledigung des Sachverhalts bestehe, erfolgte erneut eine ablehnende Reaktion. Eine Tendenz in der obergerichtlichen Rechtsprechung ist weiterhin nicht auszumachen. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu ähnlich gelagerten Sachverhalten besteht nach wie vor nicht. Die Geschäftsführung ergreift daher lediglich verjährungshemmende Massnahmen. Sollte sich in der Rechtsprechung eine Tendenz zu Gunsten der Gesellschaft ergeben, wird unverzüglich Klage zu erheben sein. Ausschüttung im Jahr 2013 Per Ende August 2013 hat die Gesellschaft eine Nennwertrückzahlung von 4.00 pro Aktie für das Kalenderjahr 2012 vorgenommen. Dies entspricht bezogen auf den Geldkurs der Aktie per 30. Juni 2013 ( 80) einer prozentualen Ausschüttung von rund 5,0 Prozent p.a. Zürich, den 30. September 2013 Jürg Greter Präsident des Verwaltungsrats Kai Bender Geschäftsführung ACRON AG 13

14 V. Mitglieder des Verwaltungsrats Präsident des Verwaltungsrats Jürg Greter, Rechtsanwalt, LL.M. Nach der Zulassung als Rechtsanwalt 1996 in Zürich war Jürg Greter, LL.M. in verschiedenen Funktionen als Berater tätig. Im Jahr 2000 absolvierte er ein Nachdiplomstudium in internationalem Steuerrecht an der New York University und erhielt 2001 die Zulassung als Anwalt in New York. Er arbeitete fortan mit verschiedenen amerikanischen Anwaltskanzleien zusammen und ist derzeit Rechtsanwalt und Inhaber der Anwaltskanzlei Greter & Partner Rechtsanwälte in Zürich. Jürg Greter war von 2004 bis zur Fusion 2010 der ACRON Holding AG mit der ACRON AG Präsident des Verwaltungsrats der ACRON Holding AG. Seit 2005 ist er als Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG tätig. Zudem ist er Verwaltungsratsmitglied der Gesellschaften ACRON HELVETIA I, V und VII sowie Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II, III und VI. Vizepräsident des Verwaltungsrats Kai Bender, Rechtsanwalt, LL.M. Nach seiner Zulassung als Rechtsanwalt 2002 absolvierte Kai Bender den LL.M. mit Vertiefung Wirtschaft- und Steuerrecht. Von 2003 bis 2010 war er Geschäftsführer der ACRON GmbH in Düsseldorf. Seit 2004 ist Kai Bender Mitglied des Board of Directors der ACRON (USA) L.P. und der ACRON U.S. Management, Inc. Zum Vizepräsidenten der ACRON US Holding Corp. und der ACRON U.S. Management, Inc. wurde er 2006 ernannt. Seit 2008 ist Kai Bender CEO der ACRON AG mit Sitz in Zürich. Zum Delegierten des Verwaltungsrats der ACRON AG wurde er im August 2012 ernannt. Zudem ist er Verwaltungsratspräsident der ACRON HELVETIA V, VII und X Gesellschaften sowie Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II und III. Mitglied des Verwaltungsrats Peter Lindegger, Architekt ETH/SIA 1987 absolvierte Peter Lindegger 1987 erfolgreich sein Diplomstudium an der Eidgenössisch Technischen Hochschule (ETH) in Zürich. An schliessend war er zunächst als projektleitender Architekt bei Spühler Architekten AG, Zürich, tätig. Von 2003 bis 2013 führte Peter Lindegger das eigene Architekturbüro livingcase AG, Zürich, mit Inneneinrichtungsgeschäft. Seit Februar 2013 ist er als Geschäftsführer seiner Firma Lindegger Architekten ETH SIA GmbH tätig. Er ist seit 1988 Mitglied im SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) und seit 2005 Vizepräsident des Ver waltungsrats der ACRON HELVETIA I. Seit 2009 ist Peter Lindegger Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II und III. Mitglied des Verwaltungsrats Roland Meier, Diplom-Betriebswirt Zusätzlich zu seinem abgeschlossenen Betriebswirtschaftsstudium an der European Business School im Jahr 1993 absolvierte Roland Meier den Master of Advanced Studies in Real Estate an der Universität Zürich (CUREM) von 2010 bis Seine berufliche Laufbahn begann er 1994 bei der Müller International GmbH, Frankfurt, zunächst als Property Manager und zuletzt als Niederlassungsleiter. Von 1997 bis 2007 war er bei unterschiedlichen Immobilienunternehmen als geschäftsführender Gesellschafter tätig. Danach war er als Letting Manager bei der Metis Asset Management GmbH in München angestellt. Roland Meier ist seit 2011 Asset Manager bei der ACRON AG, Zürich und seit 2012 Mitglied des Verwaltungsrats der Gesellschaften ACRON HELVETIA II, III, VII und X. 14

15 H a l b j a h r e s r e c h n u n g PER 30. Juni 2013 nac h Swiss GAAP FER Bilanz per 30. Juni 2013 (ungeprüft) AKTIVEN Verweis Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Dritten Forderungen gegenüber nahestehenden Organisationen oder Personen Aktive Rechnungsabgrenzungen Finanzanlagen Anlagevermögen Grundstücke und Bauten Total

16 Bilanz per 30. Juni 2013 (ungeprüft) PASSIVEN Verweis Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Rückstellung für Renovationen Steuerrückstellungen Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Eigenkapital Total

17 Erfolgsrechnung 1. Januar bis 30. Juni 2013 (ungeprüft) Verweis bis bis Mieteinnahmen Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Betriebliches Ergebnis Finanzergebnis Ordentliches Ergebnis Ausserordentliches Ergebnis 0 0 Periodengewinn vor Steuern Ertragssteuern Latente Ertragssteuern Periodengewinn

18 Geldflussrechnung 1. Januar bis 30. Juni 2013 (ungeprüft) Betriebstätigkeit bis bis Indirekte Methode: Gewinn/Verlust Abnahme von Finanzanlagen /- Veränderung fondsunwirksamer Rückstellungen Abnahme der Forderungen Zunahme der Aktiven Rechnungsabgrenzungen Zunahme der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten und Passive Rechnungsabgrenzungen /- Veränderung von Steuerrückstellungen = Geldzufluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) Investitionstätigkeit = Geld(zu)abfluss aus Investitionstätigkeit 0 0 Finanzierungstätigkeit - Rückzahlungen von langfristigen Finanzverbindlichkeiten = Geldabfluss aus Finanzierungstätigkeit Total Geldzufluss / -abfluss Stand per Stand per Veränderung liquider Mittel

19 Eigenkapitalnachweis per 30. Juni 2013 (ungeprüft) Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Eigenkapital per Gewinn bis Eigenkapital per Nennwertreduktion Gewinn Eigenkapital per Gewinn Eigenkapital per

20 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 1 von 6) 1. Rechnungslegung Der Halbjahresabschluss der ACRON HELVETIA III erfolgt nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER (nachfolgend FER); Stand 2012/2013. Es werden die gesamten Swiss GAAP FER angewendet. Die Vorjahreszahlen entsprechen ebenfalls den gesamten Swiss GAAP FER. 2. Jahresabschluss nach den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts Neben dem Abschluss nach FER erstellt die Gesellschaft aus handels- und steuerrechtlichen Gründen weiterhin eine Jahresrechnung gemäss obligationenrechtlichen Vorschriften. Die Generalversammlung der Aktionäre hat am 28. Mai 2013 stattgefunden. Anlässlich dieser Generalversammlung wurde die Jahresrechnung 2012 nach schweizerischem Obligationenrecht von den Aktionären genehmigt. 3. Bewertungsgrundsätze Die Liegenschaft wird in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 zum Marktwert bilanziert. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt halbjährlich nach dem DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) durch einen externen Liegenschaftsgutachter. Der Immobilienwert beträgt per 30. Juni (per 31. Dezember ). Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten unter Abzug allfälliger Wertbeeinträchtigungen bewertet. Die flüssigen Mittel und die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Innerhalb eines Jahres fällige Verbindlichkeiten werden als kurzfristiges Fremdkapital ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle per Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und sind auf Basis der wahrscheinlichen Mittelabflüsse bewertet. 4. Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Zur Finanzierung der Liegenschaften hat die Gesellschaft zwei Hypothekendarlehen bei der Landesbank Saar aufgenommen, die wie folgt besichert sind: Liegenschaften-Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) nominell Namensschuldbriefe, 1. Pfandstelle Total hinterlegt Beanspruchte Kredite Sicherungsabtretung Bankguthaben (netto) Ferner sind die zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie der Credit Suisse sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. 20

21 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 2 von 6) 5. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Forderungen gegenüber nahestehenden Organisationen oder Personen Bei den ausgewiesenen Forderungen handelt es sich um Forderungen gegenüber der ACRON AG, Zürich. 7. Aktive Rechnungsabgrenzung Die aktiven Rechnungsabgrenzungen betreffen vorausbezahlte Kosten für das 2. Halbjahr Finanzanlagen Die Finanzanlagen betreffen die aktiven latenten Ertragssteuern. 9. Sachanlagespiegel Ursprünglicher Aktueller Wert Anschaffungs wert Differenz Grundstücke und Bauten Buchwert Werterhöhung Buchwert Werterhöhung Buchwert Wertveränderung 1. Halbjahr Buchwert Die Grundstücke und Bauten werden zu aktuellen Werten bewertet. 10. Passive Rechnungsabgrenzungen Die passiven Rechnungsabgrenzungen beinhalten im Wesentlichen die per 30. Juni 2013 abgegrenzten Fremdkapitalzinsen in Höhe von , Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten in Höhe von , Abgrenzungen für erwartende Beratungskosten in Höhe von 5 000, Abgrenzung der Jahresabschluss- und Revisionskosten in Höhe von , Liegenschaftsteuer in Höhe von , Aufwendungen für den SWAP in Höhe von , Avalprovision in Höhe von sowie noch nicht vereinnahmte Miete in Höhe von Langfristige Finanzverbindlichkeiten Laufzeiten bis

22 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 3 von 6) 12. Rückstellungsspiegel Rückstellungen für Renovationen Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen Verwendung von Rückstellungen 0 0 Auflösung über die Erfolgsrechnung Buchwert Ende Periode Latente Steuern Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen Verwendung von Rückstellungen 0 0 Auflösung über die Erfolgsrechnung 0 0 Buchwert Ende Periode Aktienkapital Komponenten des nicht ausschüttbaren Eigenkapitals: Aktienkapital Bedingtes Kapital 0 0 Genehmigtes Kapital 0 0 Gesetzliche Reserven Das Aktienkapital ist eingeteilt in Namenaktien und ist voll eingezahlt. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung am 28. Mai 2013 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von auf herabgesetzt und es wurden je 4.00 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 6. August 2013 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Einzelheiten zum Aktienkapital können dem Eigenkapitalnachweis entnommen werden. 22

23 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 4 von 6) 14. Finanzergebnis Das Finanzergebnis ergibt sich wie folgt: Finanzaufwand Zinsen Darlehen Zins-SWAP Übriger Finanzaufwand Kursverluste Bankspesen Total Finanzaufwand Finanzertrag Erträge aus flüssigen Mitteln Total Finanzertrag Finanzergebnis Steuern Latente Steuern Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Total langfristige Rückstellung latente Steuern (passiv) Steueraufwand Laufende Ertragssteuern Veränderung latente Steuern Total Steueraufwand Latente Steuern werden mit dem effektiv anwendbaren Steuersatz im Zeitpunkt der Bilanzierung berechnet. Per 30. Juni 2013 ergibt sich ein gewichteter Durchschnittsgewinnsteuersatz von 20,22 Prozent (31. Dezember 2012: 20,22 Prozent) sowie ein Steuersatz auf Wertzuwachsgewinnen von 30,26 Prozent (31. Dezember 2012: 31,04 Prozent). Die aktiven latenten Steuern beinhalten latente Steuern auf temporäre Differenzen basierend auf unterschiedlichen Abschreibungsgrundsätzen zwischen dem Jahresabschluss nach dem Obligationenrecht und jenem nach Swiss GAAP FER. Die passiven latenten Steuern berücksichtigen latente Steuern auf temporäre Differenzen hinsichtlich des Verkehrswertes und des handelsrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Buchwertes der Liegenschaft. 23

24 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 5 von 6) 16. Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch / externen, operativen und finanziellen Risiken, sowie Risiken, die die Liegenschaft betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung laufend hinsichtlich Eintretenswahrscheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. 17. Angaben über bedeutende Aktionäre gemäss Art. 663c OR Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Dr. Carmen Elvira Ellinger, CH - Bellikon ,59 % Dr. Dadja Altenburg-Kohl, CZ - Prag ,20 % Hans G. Huber, D - Berching ,88 % 18. Angaben über Beteiligungen von Verwaltungsräten, Geschäftsführung und nahestehenden Personen Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil ACRON AG (Geschäftsführung) 970 1,18 % Kai Bender (Verwaltungsrat) 46 0,06 % Jürg Greter (Verwaltungsrat) 1 <0,01 % 19. Internes Kontrollsystem (IKS) Da die Gesellschaft kein eigenes Personal beschäftigt, ist das interne Kontrollsystem auf Ebene der Geschäftsführung, die durch die ACRON AG erfolgt, installiert. 20. Transaktionen mit nahestehenden Personen / Managementverträge Gemäss Organisationsreglement hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Jürg Greter ist Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA III und Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG, Kai Bender ist Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA III und CEO der ACRON AG und Roland Meier ist Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA III und Asset Manager der ACRON AG. 24

25 Anhang per 30. Juni 2013 (ungeprüft) (Seite 6 von 6) 21. Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat besteht aus Herrn Jürg Greter (Präsident), Herrn Kai Bender (Vizepräsident), Herrn Peter Lindegger (Mitglied) und Herrn Roland Meier (Mitglied) Jürg Greter Kai Bender 0 0 Peter Lindegger Roland Meier Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat die Gesellschaft einen Zins-SWAP mit der HSH Nordbank abgeschlossen. Er hat eine Laufzeit bis zum 13. Mai Die Gesellschaft beabsichtigt nicht, den SWAP zu verkaufen. Der SWAP hat am 30. Juni 2013 einen negativen Barwert von EUR (31. Dezember 2012: negativer Wert von EUR ). 23. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zwischen dem 30. Juni 2013 und dem 4. Oktober 2013 sind keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte per 30. Juni 2013 zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen. 24. Genehmigung der Jahresrechnung Die Jahresrechnung wurde am 4. Oktober 2013 durch den Verwaltungsrat genehmigt. 25

26 F ac t s & Figures zur ACRON HELVETIA III Immobilien AG Gründung Mai 2005 Sitz der Gesellschaft Börsenkotierung seit Juni 2009 Ticker-Symbol ACRON HELVETIA III Immobilien AG c/o Notariat Peter Brand Fellenbergstrasse Münchenbuchsee BX Berne exchange ( AHCN Valor Homepage Anzahl Aktien Aktienkapital ( ) (nach Vornahme Nennwertreduktion 2013) Portfolio-Management Investitionsliegenschaft Immobilienwert zu Anschaffungskosten ACRON AG, Zürich T-Systems Bürogebäude Bern (Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten) Immobilienwert zu Marktwerten ( ) Fremdfinanzierungsgrad (Swiss GAAP FER) 64,8 % Börsenkapitalisierung ( ) Aktienkurs BX Geld ( ) ( , letzter Handelstag 1. HJ 2013) Aktienkurs BX Brief ( ) ( , letzter Handelstag 1. HJ 2013) Innerer Wert (NAV) pro Aktie per Prämie (+) / Discount (-) Geldkurs gegenüber NAV -34,55 % Ausschüttung pro Aktie (für 2009) Ausschüttung pro Aktie (für 2010) Ausschüttung pro Aktie (für 2011) Ausschüttung pro Aktie (für 2012) Ausschüttung 2013 in Prozent des Geldkurses zum ,00 26

27

28 Sitz der Gesellschaft Web Geschäftsführung ACRON HELVETIA III Immobilien AG ACRON AG c/o Notariat Peter Brand Splügenstrasse 14 Fellenbergstrasse Zürich 3053 Münchenbuchsee info@acron-helvetia3.ch Tel. +41 (0) Fax +41 (0)