Geschäftsbericht ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

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1 Geschäftsbericht 2013 ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

2 I n h a lt Organisation der Gesellschaft Seite 3 Jahresbericht des Verwaltungsrats Seite 4 I Die Schweiz als Investitionsland II ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter III Ordentliche Generalversammlung 2013 und Ausblick IV Das Geschäftsjahr 2013 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft V Änderungen nach dem Bilanzstichtag VI Mitglieder des Verwaltungsrats Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) Seite 15 Bilanz Erfolgsrechnung Geldflussrechnung Eigenkapitalnachweis Anhang Bericht der Revisionsstelle nach Swiss GAAP FER Seite 27 Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013) Seite 29 Bilanz Erfolgsrechnung Anhang Bericht der Revisionsstelle nach Obligationenrecht Seite 35 Bericht der Schätzungsexperten Seite 37 Facts & Figures zur ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Seite 43 2

3 O r g a n i s at i o n der Gesellschaft Verwaltungsrat Ewald Kroiss Präsident Peter Lindegger Vizepräsident Jürg Greter Mitglied... Sitz der Gesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft bei Dr. Raoul Stampfli Rötistrasse Solothurn Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Web info@acron-helvetia1.ch... Geschäftsführung ACRON AG (bis 31. Dezember 2013) Kai Bender (ab 1. Januar 2014) c/o ACRON AG Splügenstrasse Zürich Tel. +41 (0) Fax +41 (0) Revisionsstelle Intercontrol AG Seefeldstrasse Zürich... Liegenschaft I Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie Furtbachstrasse Buchs Mieter Lyreco Switzerland AG Mietvertragslaufzeit bis 2019 Liegenschaft II Büroliegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse Solothurn Hauptmieter AZ Zeitungen AG Mietvertragslaufzeit bis

4 J a h r e s b e r i c h t des Verwa lt u n g s r at s I. Die Schweiz als Investitionsland Wirtschaft Die Schweizer Wirtschaft wuchs 2013 um 1,9 Prozent. Wichtige Faktoren für das wachsende Bruttoinlandsprodukt waren die Ausgaben des privaten Konsums, Bauinvestitionen, sowie die Staatsausgaben. Diese vorläufigen Zahlen des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO vom Februar 2014 belegen ein Schweizer Wachstum über dem vieler EU- Staaten. Das Wachstumspaket des Bundesrates umfasst sieben Handlungsfelder, darunter die Erhöhung der Arbeitsproduktivität sowie Reformen in Gesundheit und Landwirtschaft. Zwischen Juni 2012 und Dezember 2013 kam der Grossteil dieser Reformen gemäss der angekündigten Planung voran. Für 2014 erwarten die SECO-Prognosen ein BIP-Wachstum von 2,2 Prozent und für 2015 gar von 2,7 Prozent. Die Rating-Agentur Standard & Poor s hat Anfang Dezember 2013 das Kreditrating AAA mit stabilem Ausblick bestätigt. Die Schweiz habe eine wettbewerbsfähige und diversifizierte Wirtschaft mit einer starken Aussenposition und signifikanter geldpolitischer Flexibilität, schreibt Standard & Poor s. Der positive Ausblick zeige die Erwartung, dass die hiesige Wirtschaft potenzielle makroökonomische Schocks abfedern könnte. Die Schweiz wächst stärker als andere Industrienationen BIP-Entwicklung seit 2004 Internationaler Standort Die Schweiz zählt als Unternehmensstandort international zur Spitzengruppe. Laut der jüngsten PricewaterhouseCoopers-Studie Paying Taxes 2014: The Global Picture rangiert sie auf dem 16. Platz von weltweit 189 untersuchten Ländern. Vor allem die Gesamtbelastung für Firmen (Gewinnsteuer, Sozialabgaben und alle sonstigen Steuern und Abgaben) von 29,1 Prozent liegt deutlich unter dem internationalen Durchschnitt von 43,1 Prozent. Die Aktivitäten von ansiedlungs willigen Unternehmen nahmen 2013 um 10 Prozent zu. Die Schweizerische Förderagentur Swiss Global Enterprise vermittelte 2013 eine Zahl von 350 An siedlungsvorhaben an die Kantone und Regionen. (Neue Zürcher Zeitung, 5. März 2014) Folgen der Abstimmung über die Massen einwanderungsinitiative vom 9. Februar 2014 sind in den Prognosen noch nicht enthalten. Steuerattraktivität im weltweiten Vergleich Belastungder KMU Gesamte Steuern und Abgaben, in %des Gewinns (vor Steuern und Abgaben) ,7 Luxemburg 25,7 Irland 29,1 Schweiz 34 Grossbritannien 39,3 41,2 43 Niederlande EU und Efta Weltweit 49,4 Deutschland 52,4 Österreich 57,5 Gesamtbelastung ÜbrigeSteuern Sozialabgaben Gewinnsteuer Quelle: Neue Zürcher Zeitung, 3. Dezember 2013 Belgien 64,7 65,8 Frankreich Italien 120,0 117,5 115,0 112,5 110,0 107,5 105,0 102,5 100,0 97,5 95, Schweiz Österreich Deutschland USA Spanien Grossbritannien Italien Quelle: Neue Zürcher Zeitung, 31. Dezember EU Frankreich Japan 4

5 Büromarkt Schweiz Der Schweizer Markt für Büroimmobilien profitiert von einer expandierenden Wirtschaft und verbesserten Beschäftigungszahlen. Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen bleibt robust, wobei die Nachfrage häufig aus Konsolidierungen stammt, aber auch von kleineren Unternehmen beispielsweise des Gesundheitswesens und Bildungswesens (Cushman & Wakefield Marketbeat Office Snapshot Switzerland Q ). Ein weiterer Zuwachs an Arbeitsplätzen, vor allem im Dienst leistungssektor, werde die Nachfrage nach Büroflächen stabilisieren. preisrückgangs. Grund dafür sind einerseits die vielen neuen Flächen, die in den letzten Jahren auf den Markt gekommen sind, und andererseits die Tatsache, dass trotz steigender Beschäftigung relativ wenig zusätzliche Flächen nachgefragt werden. (Neue Zürcher Zeitung, 6. März 2014) Die Renditen dürften stabil sein, unterstützt durch star kes Investoreninteresse und niedrige Zinsen. Die Nettoanfangsrenditen für Schweizer Büroimmobilien liegen seit fünf Jahren fast unverändert zwischen 4,5 und 5,0 Prozent. Die Büromieten in Genf sind die höchsten. PRIME OFFICE RENTS DECEMBER 2013 MARKET (SUBMARKET) Sfr US$ GROWTH % SQ.M/YR SQ.M/YR SQ.FT/YR 1YR 5YR CAGR Zurich Geneva Basle Quelle: Cushman & Wakefield Marketbeat Office Snapshot Switzerland Q Die Nettoanfangsrendite fast unverändert RECENT PERFORMANCE 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% Die Renditen werden nur bei älteren Immobilien an weniger nachgefragten Standorten anfällig für einen Abwärtsdruck sein. Aufgrund optimistischer wirtschaftlicher Wachstumsprognosen werde die Büro raumnachfrage mittel- bis längerfristig steigen. Vor handene Incentive- Pakete sollten die Mieten auf dem derzeitigen Niveau halten, so die Prognose von Cushman & Wakefield. Das sehen die Neue Zürcher Zeitung und Jones Lang LaSalle etwas weniger optimistisch. Die Phase der steigenden Mieten ist vorbei, derzeit befindet sich der Markt (für Büroflächen) laut der Immobilienuhr des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle in der Phase des beschleunigten Miet- 3.00% -5.0% Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 Dec-12 Dec-13 AVERAGE PRIME YIELDS (left) RENTAL GROWTH (right) Quelle: Cushman & Wakefield Marketbeat Office Snapshot Switzerland Q

6 Logistikmarkt Schweiz Durch ihre geografische Lage innerhalb Europas nimmt die Schweiz eine wichtige Transit-Rolle im Transport verkehr ein. Gute Rahmenbedingungen und ein hohes Qualitätsniveau in der Logistik führen dazu, dass der Schweizer Logistikmarkt die Wirtschaftskrise gut überstanden hat. Er setzt mit einem Marktvolumen von 37,8 Mrd. im Jahr 2012 und prognostizierten 38,8 Mrd. im Jahr 2013 den Wachstumstrend der vergangenen Jahre fort, so die Zahlen von Wolfgang Stölzle und anderen in der Studie Einblick in den Schweizer Logistikmarkt Investitionsmarkt Schweiz Die grosse Mehrzahl der Immobilienmarktteilnehmer (80 %) betrachtet die Schweiz weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr (Ernst & Young, Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2014) Die relative Attraktivität der Schweiz im Vergleich zum europäischen Umland haben jedoch abgenommen. Ein Marktteilnehmer äussert: Unsicherheiten für Immobilieninvestments werden grösser, da im Ausland bessere Renditemöglichkeiten vorherrschen. Im gesamten Güteraufkommen der Schweiz stellt die Strasse nach wie vor den bedeutendsten Verkehrsträger dar. 80 Prozent des Gesamtgüteraufkommens wurden 2012 in der Schweiz auf der Strasse transportiert, gefolgt vom Schienengüterverkehr mit 14 Prozent. Im alpen querenden Güterverkehr kommt der Schiene mit 63 Prozent jedoch eine höhere Bedeutung zu als der Strasse. Rohrleitungsund Schiffsverkehre haben mit 4 beziehungsweise 3 Prozent des mengenmässigen Güteraufkommens der Schweiz einen ähnlichen Anteil, der Luftfrachtanteil liegt hingegen unter einem Prozent. Die Prognose der genannten Studie sieht auch für 2014 weiteres Wachstum der Schweizer Logistikbranche, nämlich auf 40,0 Mrd. im Jahr Entwicklung des Logistikmarktes der Schweiz in Korrelation zum BIP Logistikgesamtmarkt Mrd , , , , Auflage 2. Auflage ,4% +7,5% +5,0% +5,3% 567,9 35,8 3. Auflage ,4% 3,6% 554,4 34,5 4. Auflage ,3 % +4,1% 572,7 35,9 5. Auflage ,2 % +3,3 % 585,1 37,1 6. Auflage ,2 % +1,9 % 591,9 37,8 7. Auflage ,8 % +2,6 % 602,5 38,8 Prognose ,3 % +3,2 % 616,4 40,0 Prognose 2014 BIP Mrd Basisjahr Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilien investitionen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern 35% 35% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Quelle: Ernst & Young, Trendbarometer Immobilien-Investment markt Schweiz 2014 Die von Investoren nachgefragten Assetklassen unterscheiden sich im übrigen Europa und der Schweiz. Während in Europa Büro und Einzelhandel die bevorzugten Investmentklassen sind (KPMG RE-Invest Survey 2014), ist aktuell in der Schweiz eine Präferenz für Wohnen wahrzunehmen. In der Schweiz stehen Wohnimmobilien im Jahr 2014 klar im Fokus. (Ernst & Young, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014) Büroimmobilien werden lageabhängig moderat bis stark nachgefragt. Knapp die Hälfte der Befragten geben an, dass Einzelhandelsimmobilien moderat nachgefragt werden. 30% Logistikmarktvolumen Bruttoinlandprodukt Quelle: Stölzle u.a.: Einblick in den Schweizer Logistikmarkt

7 II. ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft: Anlageliegenschaften und Mieter Die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft hält zwei Liegenschaften in ihrem Portfolio. Dies sind eine Büro- und Logistikimmobilie in Buchs im Kanton Zürich sowie eine Büroimmobilie in Solothurn. Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie, Furtbachstrasse 16-18, 8107 Buchs, ZH Die Liegenschaft an der Furtbachstrasse umfasst ein im Jahre 1988 erbautes Bürogebäude, sowie ein dazugehöriges Logistikgebäude. Das Logistikgebäude wurde 1976 errichtet, im Jahr 2002 teilsaniert und um einen Anbau erweitert. Alle Gebäude und Gebäudeteile werden als wirtschaftliche Einheit betrachtet und verfügen zusammen über eine Mietfläche von rund Quadratmetern. Auf dem rund Quadratmeter grossen Grundstück existieren 42 Parkplätze, davon 24 innen liegend. Die Liegenschaft ist bis zum 30. Juni 2019 zu 100 Prozent an die Lyreco Switzerland AG vermietet. Das Unternehmen hat 2012 alle Abteilungen an einem anderen Standort zusammengeführt und nutzt die Flächen in der Furtbachstrasse nur noch in geringem Umfang. Lyreco hat eine Fläche kurzfristig untervermietet und sucht weitere Untermieter. Die Miete wird weiterhin voll entrichtet. Aktualisierung der Objektbewertung Buchs, ZH Zum 31. Dezember 2013 wurde die Investitions liegenschaft neu bewertet. Die beauftragte Wirtschafts prüfungsund Be ratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers ermittelt für die Investitionsliegenschaft aktuell einen Wert von (Bewertung 30. Juni 2013: ). Die im Jahr 2002 sanierte Liegenschaft befinde sich in einem guten Zustand. Die Wertminderung gegenüber Mitte des Jahres 2013 liege darin begründet, dass mit einem Ersatz der Heizungsanlage für das Jahr 2023 zu rechnen sei. Deshalb wurde der langfristige Renovationsauf wand um 0,5 Prozent angepasst, dies hat im Ergebnis einen um 2,0 Prozent verringerten Marktwert zur Folge. Der Dis kontierungszinssatz real wird mit 4,4 Prozent angesetzt. 7

8 Büroliegenschaft Südpark Solothurn, Zuchwilerstrasse 21-23, 4501 Solothurn, SO Beim zweiten Objekt der ACRON HELVETIA I handelt es sich um die Büroliegenschaft Südpark im Zentrum Solothurns, Zuchwilerstrasse Durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof verfügt die Liegenschaft über eine sehr gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Das Objekt wurde 1984 errichtet und 2007 teilmodernisiert. Die Nutzfläche beträgt rund Quadratmeter. Die Flächen können als Büro- und Konferenzfläche, als Praxis, Labor, Kanzlei, Schulungsraum oder als Atelier genutzt werden. Aktualisierung der Objektbewertung Solothurn, SO Die beauftragte Bewertungsgesellschaft Wüest & Partner ermittelt für die Liegenschaft Südpark in Solothurn zum 31. Dezember 2013 einen Wert in Höhe von (Bewertung zum : ). Die Wertminderung hat folgenden Hintergrund: Die Investitionsliegenschaft sollte mit zwei weiteren geplanten Gebäuden Teil des Projekts Südpark werden, das auch eine geplante Tiefgarage mit zusätzlichen Einstellplätzen umfasste. Da das Projekt nicht realisiert wurde, berücksichtigt Wüest & Partner bei der Mietprognose nun die fehlenden Stellplätze und die bei einer Neuvermietung entsprechend fehlenden Mieterlöse aus Stellplätzen. Der Diskontierungszinssatz real wird mit 4,3 Prozent angesetzt. Wüest & Partner beurteilen das bahnhofsnahe Areal sei sehr gut erreichbar und darum auch künftig für eine Dienst leistungsnutzung geeignet. Aufgrund des Alters der Liegenschaft werden in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anfallen. Insgesamt wird die Objektqualität (Nutzbarkeit, Standard, Zustand) seitens der Gutachter als gut bis durchschnittlich eingestuft. Mieter Die Liegenschaft Südpark ist an zwei Parteien vermietet. Mit 95 Prozent der Mietfläche ist die AZ Zeitungen AG Hauptmieterin des Gebäudes. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren und endet im Februar Weiterer Mieter ist das Feusi Bildungszentrum, welches eine Fläche von 230 Quadratmetern als Schulungsräumlichkeiten nutzt. Bei der AZ Zeitungen AG handelt es sich um eine Tochtergesellschaft des Medienkonzern AZ Medien AG. Diese ist ein führendes Medienunternehmen der Schweiz mit 175-jähriger Firmenhistorie. AZ Medien gibt unter anderem die az Aargauer Zeitung und bz Basel heraus. Zudem betreibt die Unternehmensgruppe regionale Online-Newsportale und Fernsehsender und publiziert auflagenstarke Wochenzeitungen sowie Fach- und Special- Interest-Zeitschriften. AZ Medien hatte im Geschäftsjahr 2012 (letztes verfügbares Berichtsjahr) hohe einmalige Erträge aus dem Verkauf einzelner Tageszeitungen und Radio-Beteiligungen. Der Gruppenumsatz lag 2012 bei 251,7 Mio. Mit einem Eigenfinanzierungsgrad von 47,4 Prozent verfügt AZ Medien über eine solide finanzielle Basis, der Personalbestand betrug zuletzt 800 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. 8

9 Die AZ Zeitungen AG nutzt nicht mehr die komplette Fläche selbst, sondern hat Teile in Absprache mit ACRON untervermietet. Folgende Firmen haben ihren Geschäftssitz im Südpark: Radio 32 AG (2. und 3. Obergeschoss) Sappi Schweiz AG, Papierhersteller (1. Obergeschoss) CSS, Versicherungsunternehmen (4. und 5. Obergeschoss) Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten Solothurn Im Jahr 2013 wurden von der Mieterin diverse kleinere Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten durchgeführt. So wurde in den WC-Anlagen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss der Wand-Plättlibelag erneuert und die Büsche und Bäume der Grünanlagen wurden einem Rückschnitt unterzogen. Darüber hinaus wurde die Fassade gereinigt. Seitens der Vermieterin wurden die defekten Aussenleuchten ersetzt, Mängel an der Blitzschutzanlage wurden beseitigt und diverse Reparaturen an den Storen wurden durchgeführt. Zum Jahresende wurde das Unternehmen AS Aufzüge mit der Sanierung der Aufzugsanlage beauftragt, da ein Aufzug aufgrund einer Störung der Steuerung nicht mehr funktionierte und Ersatzteile nicht mehr verfügbar waren. Die Kosten in Höhe von (inklusive Nebenleistungen) für diese Massnahme trägt die ACRON HELVETIA I. Im Jahr 2014 müssen voraussichtlich Arbeiten an der Brandmeldeanlage und spätestens in 2015 eine Reparatur oder ein Ersatz der Heizungsanlage durchgeführt werden. 9

10 III. Ordentliche Generalversammlung 2013 und Ausblick Am 28. Mai 2013 wurde im Hotel Ascot in Zürich die zwölfte ordentliche Generalversammlung der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft abgehal ten. Ins gesamt war ein Aktienkapital in Höhe von 45,39 Prozent vertreten. Neben der Vorlage und der einstimmigen Genehmigung des Jahresberichts und der mehrheitlichen Genehmigung der Jahresrechnung 2012 nach Obligationenrecht, die mit einem Bilanzverlust in Höhe von schloss, wurde den Aktionären und Aktionärinnen der Revisionsbericht der Intercontrol AG zur Kenntnisnahme vorgelegt. Den Mitgliedern des Verwaltungsrats wurde Entlastung erteilt. Die Mitglieder des Verwaltungsrats und die Revisionsstelle Intercontrol AG, Zürich, wurden jeweils für eine weitere Amtsdauer von einem Jahr wiedergewählt. Als weiteres Traktandum stand die Herabsetzung des Aktienkapitals der Gesellschaft auf der Tagesordnung. Die Generalversammlung folgte der Empfehlung des Verwaltungsrats, das Aktienkapital herabzusetzen und Artikel 3 der Statuten entsprechend neu zu fassen. Die Generalversammlung beschloss somit das Aktienkapital von auf und den Nennwert jeder Aktie von 8.60 auf 8.-- herabzusetzen. Pro Namenaktie erhielten die Aktionäre und Aktionärinnen eine Rückzahlung von Die gültige Fassung der Gesellschaftsstatuten und die Protokolle aller Generalversammlungen werden unter dem Punkt Investor Relations zum Download auf der Homepage bereitgestellt oder können bei der ACRON AG, Zürich, angefordert werden. Die nächste ordentliche Generalversammlung wird voraussichtlich zum 27. Mai 2014 einberufen werden. Ort, Zeit und weitere Details für diesen Termin werden mit separatem Schreiben bekannt gegeben. 10

11 IV. Das Geschäftsjahr 2013 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Negatives Jahresergebnis wegen Bewertungskorrektur auf Liegenschaften Basierend auf den aktualisierten Wertgutachten per 31. Dezember 2013 musste der Bilanzwert für die Immobilie in Solothurn gegenüber dem Wert Ende 2012 um auf neu nach unten angepasst werden. Bei der Immobilie in Buchs fiel die notwendige Bewertungskorrektur mit auf neu geringer aus. Wegen diesen Bewertungskorrekturen fiel das Jahresergebnis der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft nach Swiss GAAP FER per 31. Dezember 2013 mit erstmals seit Jahren negativ aus (Vorjahr: Gewinn von ). Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr stabil Die Mieteinnahmen verhielten sich gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert und betrugen im Geschäftsjahr (Vorjahr: ). Erhöhter Liegenschaftsaufwand wegen Erneuerung des Aufzuges Aufgrund der Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erneuerung des Aufzuges war der Liegenschaftsaufwand mit wie schon im Vorjahr ( ) relativ hoch. Im Gegenzug konnte die Gesellschaft jedoch den Verwaltungsaufwand von auf neu um gut 6 Prozent reduzieren. Finanzergebnis gegenüber Vorjahr verbessert Insgesamt betrug das Finanzergebnis für das Geschäftsjahr und war damit um rund besser als im Vorjahr ( ). Der Hauptteil der Position besteht aus dem Zinsaufwand für die Hypothekardarlehen mit (Vorjahr: ). Dies entspricht wie im Vorjahr einem durchschnittlichen Zinsaufwand von 2,5 Prozent p.a., bezogen auf die ausstehenden Darlehen per Bilanzstichtag. Ein Teil des Darlehens ist noch bis am 21. Dezember 2015 zu einem Zinssatz von 2,185 Prozent (zzgl. Marge) fixiert. Weitere Entschuldung der Liegenschaft und der Gesellschaft Der Hypothekendarlehenstand der Gesellschaft betrug per 31. Dezember Verglichen mit dem Stand des Darlehens per 31. Dezember 2012 wurde in diesem Zeitraum ein Betrag von getilgt. Dies entspricht, bezogen auf die per 31. Dezember 2013 aus stehende Darlehen, einer Jahrestilgung von rund 1,9 Prozent. Der Fremdfinanzierungsgrad der Gesellschaft nach Swiss GAAP FER beträgt rund 77,6 Prozent (Vorjahr: 76,5 %). Entwicklung des Net Asset Value (EPRA-NAV) Die Berechnung des NAV der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft basiert auf der Bilanz nach Swiss GAAP FER und ergibt per 31. Dezember 2013 einen Unternehmenswert von beziehungsweise einen Wert von 9.34 pro Aktie. Gegenüber dem NAV zum 31. Dezember 2012 ( 10.31) ist dies eine Re duktion des NAV von rund 9,4 Prozent im Geschäftsjahr Unter Berücksichtigung des Mittelabflusses aus der Nennwertreduktion von beträgt die Reduktion 3,6 Prozent. Die Liegenschaften der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft werden basierend auf den vorliegenden Marktwertgutachten per Bewertungsstichtag 31. Dezember 2013 mit für die Liegenschaft in Solothurn und für die Liegenschaft in Buchs bewertet. Der NAV berechnet sich dann in Folge aus den Liegenschaftswerten zuzüglich des Umlaufvermögens und abzüglich des kurz- und langfristigen Fremdkapitals (ohne latente Steuern). Das Ergebnis spiegelt das Eigenkapital der Gesellschaft vor latenten Steuern wider. Die Gesellschaft aktualisiert den Marktwert der Liegenschaften halbjährlich. Der Net Asset Value als zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften berechnet sich als Differenz der zu Marktwerten bewerteten Aktiven und der ebenfalls zu Marktwerten bewerteten Passiven 11

12 und entspricht somit dem Nettosubstanzwert vor latenten Steuern. Er beruht auf den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) eine international anerkannte und in der Schweiz praktizierte Richtlinie, um die Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft nach den IFRS-Standards um branchenspezifische Informationen zu ergänzen und so Transparenz und Vergleichbarkeit zu erhöhen. Jahresergebnis nach OR besser als im Vorjahr Beim handelsrechtlichen Jahresergebnis nach OR, welches von der Wertkorrektur der Immobilien nicht betroffen ist, konnte im Gegensatz zum Abschluss nach Swiss GAAP FER eine Steigerung des Gewinnes von im Vorjahr auf im Berichtsjahr erzielt werden. Vor allem der tiefere Finanzaufwand sowie Ver waltungsaufwand trugen zu dieser Verbesserung bei. Ordentliche GwG-Prüfung Anfang August 2013 fand in den Räumen der ACRON AG die ordentliche GwG-Prüfung der Gesellschaft gemäss 50 Reglement der SRO PolyReg statt. Seitens der Prüfstelle Intercontrol AG gab es keine Beanstandungen. Ausblick auf Ausschüttung im Jahr 2014 Der Verwaltungsrat der ACRON HELVETIA I plant im Jahr 2014 wieder eine Ausschüttung von 0.60 pro Aktie für das Kalenderjahr 2013 durch die Auszahlung einer Nennwertreduktion von insgesamt vorzunehmen. Die Börsenkotierung mit zunehmend strengen und kostenintensiven Rahmengegebenheiten hat zu einem erheblichen Verwaltungsmehraufwand geführt, der bei Auflage des Investments in dieser Form nicht vorgesehen war und den die ACRON ab 2014 umlegen muss. Auch bewegen sich die an der Börse festgestellten Kurse kontinuierlich unter dem ausgewiesenen NAV, so dass die Vorteile der Börsenkotierung (Handelbarkeit und Exit-Möglichkeit für den Aktionär) die Nachteile (höherer Ver waltungsaufwand) nach Meinung vieler Aktionäre nicht ausgleichen. Hier werden Verwaltungsrat und Geschäftsführung im Verlauf des Jahres 2014 gefordert sein, neue Möglichkeiten zu entwickeln, die mindestens mittelfristig den Verwaltungsaufwand und damit auch die Kosten wieder dauerhaft reduzieren. Zürich, den 7. April 2014 Peter Lindegger Vize-Präsident des Verwaltungsrats Jürg Greter Mitglied des Verwaltungsrats 12

13 V. Änderungen nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2013 erfolgte am 10. Februar 2014 eine Offenlegungsmeldung betreffend die Schaffung des Amtes eines Geschäftsführers und die Einsetzung von Kai Bender als neuem Geschäftsführer. Diese Ernennung erfolgte im Zusammenhang mit der am 1. Januar 2014 in Kraft getretenen Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV). Im gleichen Zusammenhang wurde per 1. Januar 2014 die bisher geltende Management-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der ACRON AG durch einen neu abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag ersetzt, welcher es der Geschäftsführung ermöglicht, bei Bedarf in vertraglich definierten Bereichen zur Unterstützung auf die Dienstleistungen der ACRON AG zurückzugreifen. Den Aktionären wird im Rahmen der nächsten ordentlichen Generalversammlung im Mai 2014 die Gelegenheit gegeben, über die von der Gesellschaft auszurichtenden Vergütungen sowie die im Rahmen des mit der ACRON AG neu abgeschlossenen Dienstleistungsvertrags vereinbarte Entschädigung abzustimmen. Diese werden ab dem Geschäftsjahr 2014 jeweils auch im Geschäftsbericht der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft publiziert. Die durch das Inkrafttreten der VegüV erforderlichen Statutenanpassungen werden ebenfalls für die nächste ordentliche Generalversammlung traktandiert. 13

14 VI. Mitglieder des Verwaltungsrats und Geschäftsführung Präsident des Verwaltungsrats Ewald Kroiss, Rechtsanwalt, LL.M. Nachdem Ewald Kroiss sein Studium in München und Oxford erfolgreich absolvierte, begann er 1993 seine Tätigkeit als Rechtsanwalt in einer wirtschaftlich ausgerichteten internationalen Sozietät trat er in die Dienste des Bankhauses Merck Finck & Co. ohg als Syndikus ein und wurde 1999 zum Chefsyndikus ernannt. Nach seinem LL.M.-Studium im Fach Mergers & Acquisitions an der Frankfurt School of Finance & Management trat er Anfang 2006 als Partner in eine wirtschaftsberatende Sozietät in München ein und begleitet Banken und Finanzdienstleister in beratenden Funktionen. Seit 2005 ist Ewald Kroiss Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I. Mitglied des Verwaltungsrats Jürg Greter, Rechtsanwalt, LL.M. Nach der Zulassung als Rechtsanwalt 1996 in Zürich war Jürg Greter, LL.M. in verschiedenen Funktionen als Berater tätig. Im Jahr 2000 absol vierte er ein Nachdiplomstudium in internationalem Steuer recht an der New York University und erhielt 2001 die Zulassung als Anwalt in New York. Er arbeitete fortan mit verschiedenen amerikanischen Anwaltskanzleien zu sammen und ist derzeit Rechtsanwalt und Inhaber der Anwaltskanzlei Greter & Partner Rechtsanwälte in Zürich. Jürg Greter war von 2004 bis zur Fusion 2010 der ACRON Holding AG mit der ACRON AG Präsident des Verwaltungsrats der ACRON Holding AG. Seit 2005 ist er als Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG tätig. Zudem ist er Verwaltungsratsmitglied der Gesellschaften ACRON HELVETIA I, V und VII sowie Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II, III und VI. Vizepräsident des Verwaltungsrats Peter Lindegger, Architekt ETH/SIA 1987 absolvierte Peter Lindegger er folgreich sein Diplomstudium an der Eidgenössisch Technischen Hoch schule (ETH) in Zürich. Anschliessend war er zunächst als projektleitender Architekt bei Spühler Architekten AG, Zürich, tätig. Von 2003 bis 2013 führte Peter Lindegger das eigene Architekturbüro livingcase AG, Zürich. Seit Februar 2013 ist er als Geschäftsführer seiner eigenen Firma Lindegger Architekten ETH SIA GmbH tätig. Er ist seit 1988 Mitglied im SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) und seit 2005 Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Seit 2009 ist Peter Lindegger Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II & III Gesellschaften. Geschäftsführer (seit 1. Januar 2014) Kai Bender, Rechtsanwalt, LL.M. Nach Zulassung als Rechtsanwalt 2002 absolvierte Kai Bender den LL.M. mit Vertiefung Wirtschaft- und Steuerrecht. Seit 2004 ist er Mitglied des Board of Directors der ACRON (USA) L.P. und der ACRON U.S. Management, Inc. Zum Vizepräsidenten der ACRON US Holding Corp. und der ACRON U.S. Management, Inc. wurde er 2006 ernannt. Von 2003 bis Mitte 2010 war Kai Bender Geschäftsführer der ACRON GmbH in Düsseldorf, seit 2008 ist er CEO der ACRON AG, Zürich. Zudem ist Kai Bender Geschäftsführer der ACRON HELVETIA I (seit 1. Januar 2014), Vizepräsident und Delegierter (seit 1. Januar 2014) des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II, Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA III sowie Verwaltungsratspräsident der ACRON HELVETIA V, VII und X Gesellschaften. 14

15 J a h r e s r e c h n u n g 2013 nac h Swiss GAAP FER Bilanz per 31. Dezember 2013 AKTIVEN Verweis Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Dritten Aktive Rechnungsabgrenzungen Anlagevermögen Grundstücke und Bauten Finanzanlagen Total Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 15

16 Bilanz per 31. Dezember 2013 PASSIVEN Verweis Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Nahestehende Passive Rechnungsabgrenzungen Kurzfristige Rückstellungen Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Steuerrückstellungen Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Gewinnreserven Eigenkapital Total Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

17 Erfolgsrechnung 2013 Verweis Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Neubewertung Liegenschaft Südpark Neubewertung Liegenschaft Buchs Sonstige Erträge Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Verwaltungsaufwand Betriebliches Ergebnis Finanzergebnis Ordentliches Ergebnis Ausserordentliches Ergebnis 0 0 Jahresverlust /-gewinn vor Steuern Ertragssteuern Latente Steuern Jahresverlust /-gewinn Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 17

18 Geldflussrechnung per 31. Dezember 2013 Betriebstätigkeit Indirekte Methode: Verlust/Gewinn Neubewertung Liegenschaft /- Veränderung Finanzanlagen Zunahme fondsunwirksamer Rückstellungen /- Veränderung Forderungen Veränderung Aktiven Rechnungsabgrenzungen Veränderung kurzfristige Verbindlichkeiten und Passive Rechnungsabgrenzung Abnahme Steuerrückstellungen = Geldzufluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) Investitionstätigkeit = Geldzufluss aus Investitionstätigkeit 0 0 Finanzierungstätigkeit - Rückzahlung Aktienkapital (Kapitalherabsetzung) Rückzahlungen von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten = Geldabfluss aus Finanzierungstätigkeit Total Geldzufluss / -abfluss Stand per Stand per Veränderung liquide Mittel Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

19 Eigenkapitalnachweis per 31. Dezember 2013 Aktienkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Jahresgewinn Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Jahresverlust Eigenkapital per Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 19

20 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 1 von 7) 1. Rechnungslegung Der Jahresabschluss der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (nachfolgend ACRON HELVETIA I oder Gesellschaft) erfolgt nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER (nachfolgend FER); Stand 2012/13. Die Vorjahreszahlen entsprechen ebenfalls den gesamten Swiss GAAP FER. 2. Jahresabschluss nach den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts Neben dem Abschluss nach FER erstellt die Gesellschaft aus handels- und steuerrechtlichen Gründen weiterhin eine Jahresrechnung gemäss obligationenrechtlichen Vorschriften. Die Generalversammlung der Aktionäre hat am 28. Mai 2013 stattgefunden. Anlässlich dieser Generalversammlung wurde die Jahresrechnung 2012 nach schweizerischem Obligationenrecht von den Aktionären genehmigt. 3. Bewertungsgrundsätze Die Grundstücke und Bauten werden in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt halbjährlich nach dem DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) durch einen externen Liegenschaftsgutachter. Der Immobilienwert beträgt per für die Liegenschaft Solothurn (Vorjahr ) und für die Liegenschaft Buchs (Vorjahr ). Die Veränderung der Marktwerte der Immobilien wird direkt in der Erfolgsrechnung in der Position "Neubewertung Liegenschaft" ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert unter Abzug allfälligen Wertbeeinträchtigungen bewertet. Die flüssigen Mittel und die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Innerhalb eines Jahres fällige Verbindlichkeiten werden als kurzfristiges Fremdkapital ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle per Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und sind auf Basis der wahrscheinlichen Mittelabflüsse bewertet. 20 Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

21 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 2 von 7) 4. Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. 5. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Aktive Rechnungsabgrenzungen Die aktiven Rechnungsabgrenzungen betreffen vorausbezahlte Kosten für das Jahr 2014 und noch nicht abgerechnete Nebenkosten für die Liegenschaften in Höhe von (Vorjahr: ). 7. Sachanlagespiegel Liegenschaft Buchs Aktueller Wert Ursprünglicher Anschaffungswert Differenz Buchwert Wertverminderung Buchwert Wertverminderung Buchwert Liegenschaft Solothurn Buchwert * Werterhöhung Buchwert * Wertverminderung Buchwert * Total Die Grundstücke und Bauten werden zu aktuellen Werten bewertet. * Unter Berücksichtigung der Kaufpreisminderung in 2008 sowie der Reduktion des Wertansatzes der Liegenschaft in 2011 reduziert sich der Anschaffungswert auf Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 21

22 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 3 von 7) 8. Finanzanlagen Die Finanzanlagen betreffen die aktiven latenten Ertragssteuern. 9. Passive Rechnungsabgrenzungen Die passiven Rechnungsabgrenzungen beinhalten Jahresabschlusskosten und Kosten der Revision der Gesellschaft von (Vorjahr: ), einen noch zu bezahlenden Zinsaufwand von (Vorjahr: 6 449) sowie erwartete Beratungskosten von (Vorjahr: 5 000). 10. Langfristige Finanzverbindlichkeiten Laufzeiten bis Laufzeiten bis Total Rückstellungsspiegel Kurzfristige Rückstellungen - Erneuerung Aufzug Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen Verwendung von Rückstellungen 0 0 Auflösung über die Erfolgsrechnung 0 0 Buchwert Ende Periode Latente Steuern Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen 0 0 Verwendung von Rückstellungen 0 0 Auflösung über die Erfolgsrechnung Buchwert Ende Periode Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

23 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 4 von 7) 12. Aktienkapital Komponenten des nicht ausschüttbaren Eigenkapitals Aktienkapital Bedingtes Kapital 0 0 Genehmigtes Kapital 0 0 Gesetzliche Reserven 0 0 Das Aktienkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung am 28. Mai 2013 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von 8.60 auf 8.00 herabgesetzt und je 0.60 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 6. August 2013 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Einzelheiten zum Aktienkapital können dem Eigenkapitalnachweis entnommen werden. 13. Angaben über Beteiligungen von Verwaltungsräten, Geschäftsführung und Nahestehenden Personen Anzahl Stimmrechtsanteil Anzahl Stimm- Aktionär Namenaktien Namenaktien rechtsanteil ACRON AG (Geschäftsführung bis 31. Dezember 2013) ,93 % ,91% Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 23

24 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 5 von 7) 14. Finanzergebnis Das Finanzergebnis ergibt sich wie folgt: Finanzaufwand Hypothekarzinsen Bankspesen Kursverluste Währungen Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand Finanzertrag Erträge aus flüssigen Mitteln Total Finanzertrag Finanzergebnis Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

25 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 6 von 7) 15. Steuern Latente Steuern Passive latente Steuern Aktive latente Steuern Total langfristige Rückstellung latente Steuern (passiv) Steueraufwand Laufende Ertragssteuern Veränderung latente Steuern Total Steueraufwand Latente Steuern werden mit dem effektiv anwendbaren Steuersatz im Zeitpunkt der Bilanzierung berechnet. Per 31. Dezember 2013 ergibt sich ein Gewinnsteuersatz (aufgrund der Verlustsituation wurde der maximale Gewinnsteuersatz berücksichtigt) von 21,85 % (Vorjahr: 20,52 %) für die steuerbaren Werte im Kanton Solothurn und 20,30 % (Vorjahr: 20,32 %) für die steuerbaren Werte im Kanton Zürich. Der Steuersatz auf dem Wertzuwachsgewinn der Liegenschaft Buchs beträgt 0 % (Vorjahr: 0 %), da die steuerbare Wertzuwachskomponente 0 beträgt. Die aktiven latenten Steuern beinhalten latente Steuern auf temporäre Differenzen basierend auf unterschiedlichen Abschreibungsgrundsätzen zwischen dem Jahresabschluss nach dem Obligationenrecht und jenem nach Swiss GAAP FER. Die passiven latenten Steuern berücksichtigen latente Steuern auf temporäre Differenzen hinsichtlich des Verkehrswertes und des handelsrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Buchwertes der Liegenschaften. Aktive latente Ertragssteuern auf steuerlichen Verlustvorträgen werden nicht bilanziert. 16. Transaktionen mit nahe stehenden Personen / Managementverträge Gemäss Management Agreement vom 7. Mai 2007 hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen bis zum 31. Dezember 2013 an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 25

26 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 7 von 7) 17. Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat besteht aus Herrn Ewald Kroiss (Präsident), Herrn Peter Lindegger (Vizepräsident) und Herrn Jürg Greter (Mitglied). Ewald Kroiss (Grundhonorar netto) Peter Lindegger (Grundhonorar netto) Jürg Greter (Grundhonorar netto) Die Verwaltungsräte erhielten ausser der Jahresgrundpauschale zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gem. VR-Prot. vom 22. September 2005). Ewald Kroiss (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) 0 0 Peter Lindegger (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) Jürg Greter (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten für die Immobilie in Buchs hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit der SaarLB abgeschlossen. Er hat eine Laufzeit bis zum 21. Dezember Die Gesellschaft beabsichtigt nicht, den SWAP zu verkaufen. Der SWAP hat am 31. Dezember 2013 einen negativen Marktwert von EUR (per 31. Dezember 2012 einen negativen Marktwert von EUR ). 19. Überleitung Ergebnis nach OR zu Ergebnis nach Swiss GAAP FER Jahresgewinn nach OR Wegfall Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Wegfall Abschreibungen Goodwill Wegfall Abschreibungen Liegenschaften Neubewertung Liegenschaften Latente Steuern Rundungsdifferenz 1 0 Jahresgewinn nach Swiss GAAP FER Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2013 wurde das Amt eines Geschäftsführers geschaffen und besetzt. In dem Rahmen wurde die Management-Vereinbarung mit der ACRON AG verändert. Die Jahres rechnung 2013 wurde vom Verwaltungsrat am 27. März 2014 genehmigt. Die Generalversammlung der Aktionäre wird am 27. Mai 2014 stattfinden. 26 Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

27 B e r i c h t der Revisionsstelle (nach Swiss GAAP FER) (Seite 1 von 2) Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013) 27

28 B e r i c h t der Revisionsstelle (nach Swiss GAAP FER) (Seite 2 von 2) 28 Jahresrechnung 2013 nach Swiss GAAP FER (per 31. Dezember 2013)

29 J a h r e s r e c h n u n g 2013 nac h Obligat i o n e n r e c h t Bilanz per 31. Dezember 2013 AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderung gegenüber Dritten (netto) Aktive Rechnungsabgrenzung Anlagevermögen Liegenschaft Buchs Liegenschaft Südpark Gründungs- und Organisationsaufwand Goodwill aus Fusion Total Aktiven Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013) 29

30 Bilanz per 31. Dezember 2013 PASSIVEN Fremdkapital Kurzfristiges Femdkapital Kurzfristige Verbindlichkeiten ACRON AG Kurzfristige Verbindlichkeiten Dritte Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristige Hypothekardarlehen Rückstellung Erneuerung Aufzug Rückstellung für Steuern Langfristiges Fremdkapital Hypotheken Buchs Hypothekardarlehen Südpark Eigenkapital Aktienkapital Bilanzverlust Vortrag vom Vorjahr Jahresgewinn Total Passiven Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013)

31 Erfolgsrechnung 2013 ERTRAG Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Finanzertrag Übriger Ertrag AUFWAND Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Finanzaufwand Hypothekar- und Darlehenszinsen Übriger Finanzaufwand Verwaltungsaufwand Abschreibungen Liegenschaften Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Abschreibung Goodwill Steuern Jahresgewinn Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013) 31

32 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 1 von 3) 1. Rechnungslegungsgrundsätze Die Rechnungslegung erfolgt nach den Vorschriften des schweizerischen Aktienrechtes. Fremdwährungen Kurzfristige Bankguthaben und -schulden sowie kurzfristige Forderungen und Verbindlichkeiten werden zum Jahresendkurs bewertet. Abschreibungen Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich planmässiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen bemessen sich nach der betrieblichen Nutzungsdauer für: - Liegenschaft Buchs: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land - Liegenschaft Solothurn: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land - Gründungs- und Organisationsaufwand: linear über 5 Jahre - Goodwill: linear über 5 Jahre Verpfändung Aktiven zu Gunsten Dritter Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Verpfändete Aktiven zur Sicherung langfristiger Finanzverbindlichkeiten Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. 4. Brandversicherungswerte der Sachanlagen Gebäude Aktienkapital Aktienkapital Nennwertreduktion Aktienkapital total Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013)

33 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 2 von 3) 6. Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt und ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. An der ordentlichen Generalversammlung am 28. Mai 2013 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von 8.60 auf 8.00 herabgesetzt und je 0.60 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 6. August 2013 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch/externen, operativen und finanziellen Risiken, sowie Risiken, die die Objekte betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung hinsichtlich Eintretenswahr scheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. 8. Angaben über bedeutende Aktionäre gemäss Art. 663c OR 9. Angaben über Beteiligungen von Verwaltungsräten, Geschäftsführung und nahestehenden Personen Aktionär Anzahl Namenaktien Aktionär Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Gudrun Gossmann, Düsseldorf, Deutschland ,81 % ,81 % Klaus M. Ratjen w/trustee Degen Trust, Frankfurt a.m., Deutschland ,89 % ,89 % Merck Finck & Co. ohg, München, Deutschland ,88 % ,88 % Stimmrechtsanteil Anzahl Namensaktien Stimmrechtsanteil ACRON AG (Geschäftsführung bis 31. Dezember 2013) ,93 % ,91 % 10. Internes Kontrollsystem (IKS) Da die Gesellschaft kein eigenes Personal beschäftigt, ist das interne Kontrollsystem auf Ebene der ACRON AG installiert. Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013) 33

34 Anhang per 31. Dezember 2013 (Seite 3 von 3) 11. Managementverträge Gemäss Management Agreement vom 7. Mai 2007 hat der Verwaltungsrat die gesamte Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlich und statutarisch Zulässigen bis zum 31. Dezember 2013 an die ACRON AG übertragen. Für die Geschäftsführung, Gesellschafts- und Objektverwaltung wurde folgende Entschädigung ausgerichtet: Entschädigungen an Mitglieder des Verwaltungsrates VR-Präsident Kroiss E. Grundhonorar Netto (inkl. Quellensteuer) VR-Vizepräsident Lindegger P. Grundhonorar Netto VR-Mitglied Greter J. Grundhonorar Netto Die Verwaltungsräte erhielten ausser der Jahresgrundpauschale zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitauf wand (gem. VR-Prot. vom 22. September 2005). VR-Präsident Kroiss E. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr 0 0 VR-Vizepräsident Lindegger P. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr VR-Mitglied Greter J. Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr Ausserbilanzgeschäfte Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat die Gesellschaft einen Zins-Swap mit der Landesbank Saar abgeschlossen. Der Swap hat am 31. Dezember 2013 einen negativen Marktwert von EUR (per 31. Dezember 2012 ein negativer Marktwert von EUR ). 34 Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013)

35 B e r i c h t der Revisionsstelle (nach Obligationenrecht) (Seite 1 von 2) Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013) 35

36 B e r i c h t der Revisionsstelle (nach Obligationenrecht) (Seite 2 von 2) 36 Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht (per 31. Dezember 2013)

37 B e r i c h t der Schät z u n g s e x p e r t e n (Seite 1 von 2) Büro-, Verwaltungs- und Logistikimmobilie, Buchs Bericht der PricewaterhouseCoopers AG (PwC) 37