Tobias Wienand. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz

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1 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz Tobias Wienand Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 0

2 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 1

3 Gliederung 1 Vorbemerkung 2 Grundlagen der Wertermittlung in in FlurbV 3 Maßstab und Gegenstand der Wertermittlung in in FlurbV 4 Einzelheiten zur Wertermittlung in in FlurbV 5 Diskussion Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 2

4 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 3

5 Aufgaben der Flurbereinigung Verbesserung der der Lebens- und und Arbeitsverhältnisse im im ländlichen Raum Bodenordnung Entflechtung divergierender Nutzungsansprüche an an den den Grund Grund und und Boden Boden Ausweisung bedarfsgerechter Grundstücke Behebung landeskultureller Nachteile Herstellung von von Anlagen zur zur Verbesserung der der Infrastruktur (ldw. Wege), des des Bodenschutzes sowie Maßnahmen zur zur Landschaftsgestaltung und und zur zur Dorferneuerung Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 4

6 Vorarbeiten Vorverfahren Flurbereinigungsbeschluss Vorstandswahl Aufstellung des Planes über die gemeinschaftlichen und öffentlichen Anlagen Wertermittlung Planwunschtermin Ermittlung der Beteiligten Ausbau der gemeinschaftlichen und Anlagen Aufstellung Flurbereinigungsplan Abmarkung und Vermessung der neuen Grundstücke Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 5

7 Vorläufige Besitzeinweisung Bekanntgabe des Flurbereinigungsplanes Ausführungsanordnung Berichtigung der öffentlichen Bücher Schlussfeststellung Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 6

8 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 7

9 Zweck der Wertermittlung Um Um die die Teilnehmer in in Flurbereinigungsverfahren mit mit Land von von gleichem Wert abfinden zu zu können, ist ist der der Wert der der alten Grundstücke zu zu ermitteln. Außerdem dient der der Wert u.a. u.a. als als Grundlage für für die die Ermittlung der der Landabzüge, die die Bemessung der der Beiträge der der Teilnehmer, die die Festsetzung von von Geldausgleichen bei bei Mehr- oder oder Minderausweisungen von von Land. Das Das Bewertungsverfahren ist ist im im Flurbereinigungsgesetz in in den den bis bis geregelt. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 8

10 Zuständigkeiten Aufgabe des des Vorstandes der der Teilnehmergemeinschaft Verstärkung des des Vorstandes durch bis bis zu zu vier vier Sachverständige Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 9

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12 der alten Grundstücke wird durch den Vorstand der TG unter Beiziehung von bis zu vier Sachverständigen ermittelt. Gesetzliche Grundlage: FlurbG in Verbindung mit 7 8 BbgLEG Der Wert für Sonderkulturen (z.b. Hopfen, Spargel) wird bei Bedarf mit Hilfe anerkannter Sachverständiger ermittelt. der Grundstücke eines Teilenehmers wird im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Verfahrensgebietes bestimmt. für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke wird nach dem Nutzen ermittelt, den jeder Besitzer bei gemeinüblicher, ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. für wesentliche Bestandteile eines Grundstückes oder Rechte an einem Grundstück wird, soweit erforderlich, gesondert ermittelt. für Bauflächen, Bauland und bauliche Anlagen wird auf der Grundlage des Verkehrswertes ermittelt. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 11

13 Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke Abs. Abs. 1 FlurbG: Für Für landwirtschaftlich genutzte Grundstück ist ist das das Wertverhältnis in in der der Regel nach dem dem Nutzen zu zu ermitteln, den den sie sie bei bei gemeinüblicher ordnungsmäßiger Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf auf ihre ihre Entfernung vom vom Wirtschaftshofe oder oder von von der der Ortslage nachhaltig gewähren können. Hierbei sind sind die die Ergebnisse der der Reichsbodenschätzung nach dem dem Gesetz über über die die se Schätzung des des Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz) vom vom Oktober 1934 zugrunde zu zu legen. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 12

14 Probleme berücksichtigt die die betriebswirtschaftlichen und und örtlichen Verhältnisse nicht immer in in dem dem Maße, wie wie es es für für die die Neuordnung des des Grundbesitzes erforderlich ist ist bestimmte Flächen entweder überhaupt nicht oder oder nur nur im imzusam- menhang mit mit angrenzenden Flächen geschätzt starres Wertverhältnis von von Acker- und und Grünland erhebliche Veränderungen bei bei Dauergrünland Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 13

15 Geländeneigung Himmelsrichtung Niederschläge Temperatur Höhenlage Kleinklimatische verhältnisse geolog. Ausgangsgestein ober- und unterirdische Leitungen Bodenart Bodennutzung Wasserhaushalt Humus rechtliche Belastungen Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 14

16 Abschläge vom Bodenwert Waldeinwirkungen z.b. z.b. durch Waldschatten und und Wurzelschaden Einwirkungsbreite m Wald im im Wertminderung Osten o. o. Westen % Norden % Süden % Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 15

17 Abschläge vom Bodenwert Hangneigung und und Geländeausformung Mit Mit zunehmender Hangneigung und und ungünstiger Ausformung des des Geländes werden die die Bewirtschaftung erschwert, der der Arbeitsaufwand, die die Ernteverluste und und die die Abschwemmung erhöht und und damit damit der der Nutzen (Reinertrag) vermindert Der Der Einfluss der der Geländeform wird wird durch Abschläge vom vom Bodenwert berücksichtigt (in (in Ab- Wertzahl oder oder prozentual) Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 16

18 Abschläge vom Bodenwert Wertminderung durch Masten und und Überspannung Die Die Wertminderung durch Masten ist ist abhängig von von der der Breite des des Masten am am Boden, der der zusätzlichen Behinderungsfläche. Die Die Wertminderung durch Überspannung richtet sich sich nach dem dem Schutzstreifen = Überspannungslänge x Trassenbreite Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 17

19 Abschläge vom Bodenwert Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 18

20 Abschläge vom Bodenwert Wertminderung durch Rohrleitungen, z.b. z.b. Ferngas Sie Sie berechnet sich sich nach nach dem dem Schutzstreifen, i.d.r. i.d.r m breit breit bei bei oberirdischen Anlagen nach nach der der Behinderungsfläche, ähnlich wie wie bei bei Masten Diese Wertminderung eines Grundstückes ist ist im im Regelfall auch mit mit der der Eintragung einer Grunddienstbarkeit verbunden und und wird wird durch den den Veranlasser entschädigt. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 19

21 Abschläge vom Bodenwert Wertminderung durch ständig wiederkehrende Beitragslasten Bei Bei ständig wiederkehrenden Lasten,, z. z. B. B. für für einen Wasser- und und Bodenverband gilt gilt jährliche Beitragslast x Kapitalisierungsfaktor = Wertminderung Die Die Wertminderungen werden in in Wertzahlen umgerechnet und und jeweils als als Abschlag beim Bodenwert berücksichtigt. Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 20

22 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 21

23 Ablauf einer Wertermittlung Vorarbeiten Einleitung der Wertermittlung Auswahl der Sachverständigen Erstellung des Wertermittlungsrahmens Durchführung der Wertermittlung Anhörungstermin Feststellung der Wertermittlungsergebnisse Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 22

24 Ablauf einer Wertermittlung Beschaffung und Auswertung der Bodenschätzungsunterlagen Festlegung zum Nachschätzungserfordernis mit TG und FA (Digitalisierung der Schätzungskarten) Nachschätzung durch FA Häufigkeitsanalyse Entwurf eines Wertermittlungsrahmens Erstellen der Wertkarten Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 23

25 Schätzungskarte Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 24

26 Wertermittlungsrahmen Nutzungsart Hof- und Gebäudefläche (Außenbereich) Schlüsselzahl (SZ) Klasse WZ/a 260 Ackerland 3 AZ <11 nicht nutzbares Ackerlasnd Unland GE/ha 65,9 57,9 53,5 47,4 39,2 30,1 24,4 17,4 9,3 WZ/a nicht nutzbares Grünland 4 GZ Grünland Unland WZ/a Wald 5 WZ/a 5 Bauflächen 6 WZ/a Fläche mit 7 WZ/a Sonderwerten (Garten) (Erholung) Kapitalisierungsfaktor: 1 /WZ Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 25

27 Wertermittlungskarte Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 26

28 Wertermittlungskarte Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 27

29 Einlagenachweis Gemarkung Bischdorf (121803) 1 82 N NICHT ERFASST Wertangaben NA-Klasse Fläche in m² Wertzahl je Wert (WE) Ar , , , ,90 Summe: ,12 Ministerium für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz 28

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