Grenzkostenabschätzung neuer Wohngebiete

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1 Grenzkostenabschätzung neuer Wohngebiete Kosten der Siedlungsentwicklung: Methoden kommunaler und regionaler Folgeabschätzung Fachtagung am 10. Oktober 2006, Bonn Dr.-Ing. Michael Frehn (Planersocietät) Dipl.-Ing. Frank Osterhage (ILS NRW) Gliederung 1. Einordnung des Untersuchungsansatzes 3. Das Projekt LEAN² 4. Offene Fragen für die Diskussion 1

2 Wesentliche Kennzeichen im Überblick 1. Einordnung des Untersuchungsansatzes Blickwinkel auf Kommune als wichtige Entscheidungs- und Handlungsebene Betrachtung realisierter bzw. geplanter Vorhaben Bilanzierung von Kosten und Nutzen Betrachtung von Bau- und Folgekosten Strategische Ebene statt städtebauliche Kalkulation auf Projektebene Möglichst umfassende Betrachtung verschiedener Kostenbereiche Grenzkosten statt Durchschnittskosten Überblick Untersuchungsebenen Bsp. Fallstudie A Fallstudie B Fallstudie C Fallstudie D Ableitung von Kennwerten und Verfeinerung der Wirkungszusammenhänge Fallstudien Direkte Investitionskosten (innere Erschließung) Indirekte Investitionskosten (äußere Erschließung / Infrastrukturanpassung) Kostenseite Direkte Folgekosten (innere Erschließung) Indirekte Folgekosten (äußere Erschließung) Zuordnung von Kosten und Nutzen Kommune Bilanzierung von Kosten und Nutzen Verursacher/ Nutznießer Maßnahmenbezogene Fördergelder Erlöse, Gebühren und Beiträge Steuereinnahmen (Grundsteuer, Einkommensteuer) Schlüsselzuweisungen Kaufkraft, Multiplikatoreffekte Allg. Gebührenzahler Nutzenseite Land/Bund Zuordnung von Kosten und Nutzen Verursacher Allgemeiner Gebührenzahler Kommune Land / Bund Abbildung 3: Untersuchungsdimensionen der Fallstudienuntersuchung 2

3 1. Einordnung des Untersuchungsansatzes Überblick Bsp. Grenzkosten- vs. Durchschnittskostenansatz Durchschnittskostenansatz: Welche Kosten werden im Durchschnitt durch einen bestimmten Typ von Siedlungsvorhaben verursacht? (=> Modellrechnung) Grenzkostenansatz: Welche zusätzlichen Kosten werden durch ein bestimmtes Siedlungsvorhaben tatsächlich verursacht? ( kausaler Zusammenhang ) Vorteile Folgekosten lassen sich annähernd modellieren siedlungsstrukturelle Faktoren können einfacher isoliert werden faktischer Mehraufwand und Einsparungen ermittelbar strukturelle Unterschiede zwischen Fallstudien werden sichtbar tatsächliche Kostenanlastung der Akteure ermittelbar (auch beeinflussbare Faktoren) vorhandene Kapazitäten können berücksichtigt werden Schrumpfungsbedingungen können qualitativ berücksichtigt werden Nachteile strukturelle Unterschiede zwischen Fallstudien werden nivelliert spezifische Kostensparfaktoren werden nicht präzise benannt Linear-fortgeschriebene Faktoren können Stagnations- und Schrumpfungsanpassungen nur bedingt berücksichtigen Grenzen der Datenerhebung und Modellierung Einfluss der Siedlungsstruktur ist von anderen Einflussgrößen schwer zu isolieren Berücksichtigung von zeitlich weit vorgelagerten Maßnahmen ist schwierig Auswahl Überblick unterschiedlicher Bsp. Beispielkommunen Kommune Rhede Fröndenberg Sankt Augustin Arnsberg Gütersloh Bottrop Einwohner % Überblick Bsp Grenzkostenansatz Durchschnittskostenansatz Einwohnerentwicklung % + 12% - 2% + 23% + 5% Einordnung wachsende Kommune im ländlichen Raum wachsende Umlandkommune wachsende Mittelstadt am Ballungsrand stagnierende Mittelstadt wachsende Mittelstadt Großstadt im schrumpfen-den Ballungskern 3

4 Überblick Bsp. Auswahl von 10 unterschiedlichen Fallstudien von der Innenentwicklung über Arrondierungen bis hin zu größeren Stadterweiterungen (Gebiete für Einwohner) Größe von 1,7 ha bis 24,8 ha vom Eigenheimgebiet bis zur urbanen Wohnsiedlung (Dichte von WE je ha Nettowohnbauland) Ausgewählte Überblick Bsp. Ergebnisse der Vorstudie Erstellungskosten und Kostenträgerschaft Betriebsaufwand und Kostenträgerschaft Vergleich Erstellungskosten und Betriebsaufwand 4

5 Erstellungskosten und Kostenträgerschaft: Gesamtbaukosten Überblick Bsp. pro Wohneinheit Planungskosten Soziale Infrastruktur A_BH A_BA FR_MÜ GT_BA GT_MK RH_N SA_ZW SA_FR BOT_PR BOT_FH MW 10 Äußere Ver- u. Entsorgung Äußere Verkehrserschließung Bau von Spielplätzen Bau von Grün- und Ausgleichsflächen Innere Abwasserentsorgung Innere Fernwärme/Nahwärme Innere Stromversorgung Innere Gasversorgung Innere Wasserversorgung Innere Straßenbaukosten inkl. Freilegung u. Lärmschutz Ø EUR Baukosten pro WE, aber große Varianz (zwischen und EUR pro WE) Straßenbaukosten (36%), Abwasserkanalisation (19%), Stromnetz (15%) sind die größten Kostenfaktoren Erstellungskosten und Kostenträgerschaft: Gesamtbaukosten pro Wohneinheit in % A_BH A_BA FR_M Ü GT_B A GT_M K RH_N SA_Z W SA_FR BOT_PR BOT_F H MW10 innere Erschließung äußere Erschließung Soziale Infrastruktur Planungskosten 96,3 0,7 3,0 96,6 3,4 90,5 0,2 6,4 2,9 94,1 5,9 In drei von zehn Fallstudien waren Anpassungen in der äußeren Verkehrserschließung/äußeren Ver- und Entsorgung notwendig 85,4 Soziale Infrastruktur ist weniger bedeutsam, kann aber im Einzelfall eine hohe Kostenbedeutung haben 7,6 3,5 3,5 66,9 28,5 2,2 2,4 90,7 3,5 4,7 1,2 93,8 0,5 5,7 84,4 10,9 4,7 90,3 9,7 88,9 4,0 2,8 4,2 5

6 Erstellungskosten und Kostenträgerschaft: Gesamtbaukosten Kostenträger pro Wohneinheit 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A B C D E F G H I J K Fördergeber Land Allg. Gebührenzahler Nutzer (Bauherren) Kommune Kommunen gelingt es schon recht gut, einen Großteil der Erstellungskosten verursachergerecht weiterzuleiten EUR = ca. 7% der Ø Kosten eines Einfamilienhauses Rund 1/5 entfällt auf allgemeine Gebührenzahler Betriebsaufwand und Kostenträgerschaft: Betriebsaufwand je Wohneinheit und Jahr A_BH A_BA FR_MÜ GT_BA GT_MK RH_N SA_ZW SA_FR BOT_PR BOT_FH MW 10 Spielplätze Pflege der Ausgleichsflächen Pflege der Grünflächen Pflege des straßenbegleitenden Grüns Straßenbeleuchtung Straßenreinigung u. - w interdienst Straßenentw ässerung Straßeninstandhaltung Ø 190 EUR Betriebsaufwand pro Wohneinheit bzw. 0,50 EUR pro qm Nettowohnbauland; geringere Varianz Straßenentwässerung (22%), Straßenreinigung/Winterdienst (18%) und Pflege der Grünflächen (16%) sind die größten Kostenfaktoren Deutlicher Zusammenhang zwischen Erstellungs- und Betriebskosten 6

7 Betriebsaufwand und Kostenträgerschaft: Betriebsaufwand je Wohneinheit und Jahr A_BH A_BA FR_MÜ GT_BA GT_MK RH_N SA_ZW SA_FR BOT_PR BOT_FH MW 10 Nutznießer (Bauherren) Kommune Der kommunale Anteil beim Betriebsaufwand ist weitaus höher als der Anteil der Bauherren Betriebsaufwand der sozialen Infrastruktur und der Ver- und Entsorgung erst mal nicht berücksichtigt Vergleich Erstellungskosten und Betriebsaufwand Gegenüberstellung Fördergeber (Land etc.) Allg. Gebührenzahler Nutznießer Kommune Baukosten (periodisiert) jährliche Betriebskosten Die jährlichen Betriebskosten sind höher als die periodisierten Baukosten. Für die Kommune sind insbesondere die Betriebskosten von Relevanz. 7

8 Inhaltliche Schlussfolgerungen aus der Vorstudie Überblick Bsp. Die laufenden Betriebskosten sind aus kommunaler Sicht bedeutender als die anfänglichen Baukosten. Das Verursacherprinzip ist nur zum Teil umgesetzt. Trotzdem sind die Kosten für die Nutzer und für die Allgemeinheit nicht unerheblich und werden zunehmend im Mittelpunkt stehen. Innenentwicklung und Nachverdichtung, ein moderates Wachstum sowie das Baulandmodell entscheiden über die Kostenstruktur eines Siedlungsprojektes. Allerdings sind die Kostenaspekte im Einzelfall sehr differenziert zu betrachten und auch im Hinblick auf die gewonnenen Qualitäten einzelfallspezifisch zu bewerten. 3. Das Projekt LEAN2 LEAN²: Erläuterung zum Untersuchungsansatz 8

9 Projektaufbau Erarbeitung von Grundlagen Aufbereitung der relevanten Kosten- und Nutzenbereiche Bestandsanalysen in den Beispielkommunen Erfassung der Siedlungs- und Infrastrukturentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene Ex-post-Analyse von Fallstudien Politik- und Prozessanalyse 3. Das Projekt LEAN 2 Entwicklung und Erprobung des Instrumentariums Zusammenführung der Ergebnisse und Empfehlungen Datenspezifizierung und Datenaufbereitung Entwicklung des Berechnungstools Anwendung für unterschiedlichen Planungsfälle, Verifizierung und Optimierung Leitfaden Strategische Kostenprüfung Handlungserfordernisse für Planungs-, Rechts- und Finanzinstrumentarium Die Projektpartner im Überblick Antragsteller Kommunale Praxispartner 3. Das Projekt LEAN 2 Netzwerk aus weiteren Kommunen, Verbänden und Experten 9

10 Erste Ergebnisse: die kommunale Problemsicht Festlegung allgemeiner Entwicklungsziele Strategische Ausrichtung der Siedlungsentwicklung Optimierung von Einzelprojekten 2005: EW 2020:??.??? EW 3. Das Projekt LEAN 2 Ermittlung der erstrebenswerten Bevölkerungsentwicklung integrative Betrachtung der Stadtentwicklung (Kommunikation mit Fachplanungen und Kämmerei) Festlegung räumlicher Entwicklungs- bzw. Stadtumbauschwerpunkte Bewertung von Standortalternativen zeitliche Priorisierung von Entwicklungsvorhaben Bewertung verschiedener Entwicklungsstrategien (z. B. Nachverdichtung) Bewertung von städtebaulichen Konzepten bzw. Rückbauvarianten Auswahl und Anwendung von Baulandmodellen Grundstruktur des Berechnungstools Basisvariante und Erweiterungsmodule Modul Bevölkerungsvorausberechnung Kostenbereiche Nutzenbereiche Bilanzierung Kostenträger Modul Schulentwicklung 3. Das Projekt LEAN 2 Modul Städtebauliche Kalkulation Modul System Abwasser Grundlagen und Rahmendaten GIS- / Benutzeroberfläche Modul Kommunaler Finanzausgleich Modul... 10

11 Vorauswahl der Kostenbereiche Technische Infrastruktur Soziale Infrastruktur Projektentwicklung Sonstiges Kostenbereiche Straßen (innere und äußere Erschließung) (Grund-)Schulen, Tageseinrichtungen für Kinder Baulandbereitstellung (Flächenerwerb) allgemeine Verwaltungskosten 3. Das Projekt LEAN 2 Fernwärme, Gas, Strom und Wasser Abfall und Abwasser ÖPNV (inklusive Schülerbeförderung) Freizeitanlagen, Grünflächen, Sportund Spielplätze Feuerwehr, Polizei und Rettungsdienst Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen Gesundheitsund Altenhilfeeinrichtungen Schutzflächenund anlagen Planungskosten Umlagen Vorauswahl der Nutzenbereiche Kostenbeteiligungen Steuereinnahmen Zuweisungen an die Kommunen Einnahmen aus wirtschaftlicher Tätigkeit Erschließungsbeiträge Grundsteuer Schlüsselzuweisungen Veräußerungserlöse Bauland 3. Das Projekt LEAN 2 Gebühren Öffentliche Fördermittel Kostenübernahme durch Investoren Einkommensteuer Gewerbesteuer Pauschale Zuweisungen Zweckgebundene Zuweisungen 11

12 Offene Fragen für die Diskussion Kompromiss zwischen Notwendigkeit modellhafter Vereinfachung und wünschenswerter Genauigkeit der Ergebnisse 4. Offene Fragen für die Diskussion Möglichkeiten und Grenzen zur Integration einer kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung in das Berechnungstool gezielte Ergänzung des Grenzkostenansatzes durch Durchschnittskostenansatz Frage nach dem verwendeten Nutzenbegriff, insbesondere Berücksichtigung qualitativer Aspekte Platzierung der Kosten-Nutzen-Betrachtung im kommunalen Entscheidungsprozess Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kurzfassung der Vorstudie: >>> Rubrik Aktuelles Forschungsprojekt Lean 2 Kommunale Finanzen und Nachhaltiges Flächenmanagement: 12