Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch des mit einem Einfamilienhaus, Garage und Schuppen bebauten Grundstücks

Transkript

1 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Amtsgericht Calw -Vollstreckungsgericht- Herrn Rpfl. Ertle Calw 20. August 2018 Az.: CW Gesch.-Z.: 1 K 9 / 18 Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch des mit einem Einfamilienhaus, Garage und Schuppen bebauten Grundstücks Höhenstraße Altensteig (Hornberg) Gemarkung Karte Flurstück Hornberg NW /5 Der Verkehrswert des bebauten Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt zu rd.: ,00 info@sachverstaendiger-unger.de Gutachten-Ausfertigung 2 von 2 davon 1 Ausfertigung für die Handakte des SV sowie 1 Ausfertigung auf Datenträger (PDF) Gesamtumfang 45 Seiten davon Anlagen 18 Seiten

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Auftrag Grundbuch Grundstücksbeschreibung und Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Grundstücksgegebenheiten Erschließung, Baugrund usw Rechtliche Gegebenheiten Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Baubeschreibung Grunddaten Gebäude- und Nutzungsübersicht Ausführung und Ausstattung Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Ausstattungen Nebengebäude Außenanlagen Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Definition des Bodenrichtwertgrundstücks und Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Sachwertberechnung Erläuterung zur Sachwertberechnung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Allgemeine Begriffserläuterungen Verzeichnis der Anlagen Seite 2

3 1 AUFTRAG Auftraggeber: AG Calw -Vollstreckungsgericht- Herr Rpfl. Ertle Calw Anschreiben und Beschluss vom Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag; Datum der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Vom Sachverständigen beschaffte Unterlagen und Auskünfte: der Sohn des Eigentümers und der Sachverständige aktueller Grundbuchauszug Auszug aus dem Liegenschaftskataster Baulastenauskunft Informationen zum Planungsrecht Recherche externer Marktdaten Fachliteratur gem. bes. Literaturverzeichnis Seite 3

4 2 GRUNDBUCH Aufschrift: Amtsgericht: Böblingen Gemeinde: Altensteig Grundbuch von: Hornberg Datum des Ausdrucks: Bestandsverzeichnis: Lfd. Nr. a) Gemarkung b) Karte Flurstück c) Wirtschaftsart und Lage Größe (m²) 3 NW /5 Höhenstraße 12 Gebäude- und Freifläche 368 Abteilung I Eigentümer: 4 zu 3 s. Anschreiben Auf zugeschriebenen 63 m²: Wasserbezugsrecht s. Serv.-Buch Bl. 11 Abteilung II Lasten, Beschränkungen *) : Lfd. Nr. 1 Auf zugeschriebenen 63m²: Viehtränkepflicht undpflicht zur Abgabe des Abwassers, s. Serv.-Buch Bl. 11, eingetragen am 17. Dezember 1974 Lfd. Nr. 2 Auf 1,81 ar (von Flst. 10/3): Brunnenlast s. Serv.-Buch Bl. 11 Lfd. Nr. 3 Zwangsversteigerung ist angeordnet Eingetragen am Abteilung III Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden: Schuldverhältnisse, die in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sind, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass valutierende Schulden im Verfahren angemessen berücksichtigt werden. *) Bei den Eintragungen Lfd. Nr. 1 und 2 sowie dem Herrschvermerk im Bestandsverzeichnis handelt es sich um historische Rechte, die zum Bewertungsstichtag keine Wertbeeinflussung bedingen. Die Eintragung zum Verfahren ist nicht wertbeeinflussend bzw. wird bei Bewertungen im Rahmen des Verfahrens nicht wertbeeinflussend berücksichtigt. Seite 4

5 3 GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG UND LAGE 3.1 Großräumige Lage Bundesland: Region: Landkreis: Ort und Einwohnerzahl: Baden-Württemberg Nordschwarzwald Calw Altensteig, ca Einw. Ortsteil Hornberg überörtliche Verkehrsanbindung : 3.2 Kleinräumige Lage Lage im Teilort: Art der Bebauung und Nutzungen Seite 5

6 in der Straße: Beeinträchtigungen: Topografie: 3.3 Grundstücksgegebenheiten Gestalt und Form: innerörtliche Mischbebauung keine leicht hängig gegen Süden zur Höhenstraße Form und Zuschnitt des Grundstücks siehe Auszug aus dem Liegenschaftskataster 3.4 Erschließung, Baugrund usw. Straßenart: Straßenausbau: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Anmerkung: Ortsdurchfahrtsstraße vollständig ausgebaut, Fahrbahn asphaltiert gewachsener, normal tragfähiger Baugrund; keine Grundwasserschäden elektr. Strom, Wasser, Kanalanschluss; Telefonanschluss Grenzbebauung des Wohnhauses an der Westseite In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Seite 6

7 4 RECHTLICHE GEGEBENHEITEN 4.1 Privatrechtliche Situation Bodenordnungsverfahren: Mietrechtliche Gegebenheiten: nicht eingetragene Rechte und Lasten: 4.2 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Bauplanungsrecht Festsetzungen im Bebauungsplan: Bauordnungsrecht Das Grundstück war zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag vollständig eingerichtet und eigengenutzt. Sonstige nicht eingetragene Lasten (z. B. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nach Kenntnisstand nicht vorhanden. Vom Sachverständigen wurden diesbezüglich keine Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Es bestehen hinsichtlich des Bewertungsgegenstandes historische Baulasten, die durch Neuordnung der Grundstücke nach Kenntnis gegenstandslos geworden sind. Für den Bereich des Bewertungsobjektes besteht kein qualifizierter Bebauungsplan. Die Bebaubarkeit richtet sich nach Angabe der Stadt Altensteig nach den Vorschriften des 34 BauGB. Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land Abgabenzustand: Das Bewertungsgrundstück ist abgabenfrei Seite 7

8 5 BAUBESCHREIBUNG 5.1 Grunddaten Gebäudeart: Baujahr: Anzahl der Vollgeschosse: Unterkellerung: Außenansicht: Dachausbau: Einfamilien-Wohnhaus mit Einzelgarage und Holzschuppen (mit Garagennutzung) nach der Bauweise vor 1900; Teilmodernisierung und Erweiterung nach der Bauakte und Angabe 1967 und Vollgeschosse kleiner Gewölbekeller mit geringer Stehhöhe verputzt und gestrichen; Westfassade mit Faserzementplatten (asbesthaltig) verkleidet; Giebelflächen mit Holzverschalung teilausgebaut 5.2 Gebäude- und Nutzungsübersicht Gebäudeübersicht Gebäude Wohnhaus Garage Holzschuppen Baujahr ca. (fiktiv) vor 1900 (1964) Gesamt-Nutzungsdauer (Jahre) angenommene Restnutzungsdauer (Jahre) Nutzungsübersicht Nutzungseinheiten Geschoss Nutzungsart Vermietbare Fläche in m² (Stck) Wohnung EG 2 Zimmer *) ca. 30,59 OG 2 Zimmer, Küche, WC ca. 55,75 DG 1 Zimmer ca. 14,56 Summe ca. 100,90 Garage Kfz.-Stellplatz (1) Holzschuppen Abstellraum/Kfz.-Stellplatz (1) *) WC und Waschküche zum Ausbau; 1 Abstellraum nur von außen zugänglich 5.3 Ausführung und Ausstattung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und schäden, wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Seite 8

9 Die Immobilie war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung vollständig möbliert und bewohnt bzw. genutzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich die Besichtigung nur auf die sichtbaren Gebäudeteile beziehen kann. In der nachfolgenden Wertermittlung wird unterstellt, dass im Bereich der nicht einsehbaren Gewerke keine besonderen wertbeeinflussenden Umstände bestehen. Abweichungen von dieser Annahme sind ggf. zusätzlich zur nachfolgenden Wertermittlung zu berücksichtigen Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: Fachwerk Fundamente: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Fenster und Türen: Dach: Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Energieausweis: Primärenergiebedarf: Energieeffizienz: Ausstattungen Allgemeines: Heizung: Warmwasserversorgung: Elektroinstallation: Ortbeton und Bruchstein Fachwerk mit Bruchstein-Ausriegelung Fachwerk mit Ausriegelung Holzbalkendecken mit Dämmfüllung Holz-Verbundfenster mit Einfachverglasung; im OG Holzfenster mit überalterter Isolierverglasung; Aluminium-Haustür mit Verglasung; Zimmertüren teilweise Rahmen und Füllung, lackiert, teilweise neue Türen und Zargen aus Holzwerkstoffen, furniert zimmermannsmäßig gebundener Dachstuhl; ca erneuert Satteldach 50 Dachneigung Beton-Dachsteine mit Mineralwolle-Zwischensparren-Dämmung im ausgebauten Bereich Entsprechend der zur Zeit gültigen Energieeinsparverordnung vom 27. Juli 2007, letzte Änderung vom 18.November 2013 (EnEV 2014) sind für Immobilien, die neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden sollen, Energieausweise zu erstellen und dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ein gültiger Energieausweis lag dem Sachverständigen nicht vor. nicht bekannt Der energetische Zustand des Objektes wird als einfach eingestuft (z.b. nicht zeitgemäße oder fehlende Dämmung; überalterte, teilweise schadhafte Fenster). dezentrale Nachtstrom-Speicheröfen unterschiedlicher Baujahre elt. Untertisch-Speicher im WC Unterverteilung und Wohnungsinstallation überwiegend erneuert Seite 9

10 Räume im EG: Schlafzimmer und Kinderzimmer: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Teppichboden Strukturtapete Raufasertapete gestrichen Im EG befinden sich ferner die ehemalige Waschküche und ein WC (im Eingangsanbau), zum Stichtag weitgehend im Rohbauzustand. Der Ausbau der Waschküche zum Bad ist vorgesehen. (Anmerkung: Bisher verfügt das Haus über kein Bad). Weiterhin befindet sich im EG ein Abstellraum, der nur von außen zugänglich ist und in dem sich nach Angabe früher die Öltanks der Heizung befunden haben. Der Raum war im Termin nicht zugänglich. Von dem EG führt eine Holztreppe zu einem Naturstein-Gewölbekeller mit den Innenmaßen 3,60 x 2,80 m. Der Keller mit einer hohen Allgemeinfeuchtigkeit hat knapp Stehhöhe und einen Betonboden. Die Nutzbarkeit ist eingeschränkt. Fotos 1 4 Räume im EG Fotos 5 6 Gewölbekeller mit Wasseranschluss Seite 10

11 Räume im OG Treppenanlage/Flur: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Treppenanlage: PVC Raufasertapete, gestrichen Raufasertapete, gestrichen einläufige Holztreppe mit PVC-Belag und schmiedeeisernem Geländer WC: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Sanitärausstattung: Bodenfliesen Fliesenspiegel hinter dem Waschbecken, sonst Raufasertapete, gestrichen Raufasertapete, gestrichen Stand-WC mit Aufputz-Spülkasten; Handwaschbecken Wohn-/Esszimmer: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Teppichboden Strukturtapete Raufasertapete, gestrichen Fachwerk der ehemalige Trennwand zwischen den Räumen offengelegt Küche: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fliesen Objektwand/Arbeitsbereich ca. 2 m hoch gefliest; sonst Raufasertapete, gestrichen Raufasertapete, gestrichen Seite 11

12 Fotos 7 10 Räume im OG Räume im DG: Zimmer: Bodenbeläge: Dachraum: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Laminat Strukturtapete Profilholz unausgebauter Bühnenraum mit verschalten Dachflächen Fotos Treppenaufgang zum DG; Schlafraum Fotos Bühnenraum und Dachspitz; Elektro-Unterverteilung Seite 12

13 Gesamtbeurteilung / Bauschäden / Baumängel: 5.4 Nebengebäude Garage Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus, das nach der Bauweise (Fachwerk mit Bruchstein Ausfachung und Gewölbekeller) vor 1900 errichtet wurde. Das genaue Ursprungsbaujahr ist nicht bekannt. Ab ca wurden verschiedene Sanierungen / Modernisierungen durchgeführt. Hier sind insbesondere das komplett erneuerte Dach und die elektrische Anlage zu nennen. Es besteht weiterhin zur Sicherung der nachhaltigen Nutzung ein hoher Sanierungs-/Modernisierungsbedarf. Vorrangig sind das Bad fertig auszubauen und die Fenster zu erneuern. Nach dem Ersatz des Dachstuhls sind von dem Holzfachwerk nur wenige Stellen sichtbar. Zerstörungsfrei kann deshalb eine Aussage über den Zustand des Balkenwerks keine Aussage getroffen werden. Baualtersentsprechend ist mit Schädigungen durch Insektenfraß und Fäulnis zu rechnen. Gemauerte Einzelgarage mit holzbeplanktem Kipptor, Baujahr Flachdach mit Zinkblech-Eindeckung. Die Garage war zum Ortstermin nicht zugänglich. Aufgrund der Bauschäden an der Nordseite und dem Zustand des Daches ist der Garage kein Zeitwert mehr zuzuordnen. Fotos Garage mit Bauschaden Holzschuppen 5.5 Außenanlagen Lagerschuppen / Garage, Baujahr 1952, Ständerwerk mit Stulpschalung, Satteldach mit Dachsteindeckung; holzbeplanktes Garagen- Kipptor. Der Innenraum war im Ortstermin nicht zugänglich. Ver- und Entsorgungsanlagen bis an das öffentliche Netz; Vorgarten mit Wiese und Beeten mit Jägerzaun auf Beton-Sockelmauer eingefriedet; Garagenvorplatz und Zufahrt zum Holzschuppen mit Beton-Verbundsteinen befestigt, sonst offene Anlage mit Wiese und Beeten. Seite 13

14 6 VERFAHRENSWAHL MIT BEGRÜNDUNG Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert des Bewertungsgrundstücks mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zudem sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Seite 14

15 7 BODENWERTERMITTLUNG 7.1 Definition des Bodenrichtwertgrundstücks und Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Entwicklungsstufe = baureifes Land baureifes Land Art der Nutzung = M (gemischte Baufläche) M (gemischte Baufläche) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei frei Bauweise = offen offen Wertermittlungsstichtag = Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand tatsächlicher abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 50,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage mittlere Lage mittlere Lage 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 50,00 /m² Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der Nutzung M (gemischte Baufläche) M (gemischte Baufläche) 1,00 Vollgeschosse II II 1,00 Bauweise offen offen 1,00 relativer abgabenfreier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 50,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer Bodenwert = 50,00 /m² Fläche 368 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 Der Bodenwert des Grundstücks beträgt zum Wertermittlungsstichtag ,00. Seite 15

16 8 SACHWERTERMITTLUNG 8.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert- (Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Seite 16

17 8.2 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus Brutto-Grundfläche (BGF) 268,72 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 121,2 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 568,00 /m² BGF 688,42 /m² BGF Normgebäude ,22 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,22 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 80 Jahre 26 Jahre prozentual 67,50 % Betrag ,75 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,47 Gebäudewert (inkl. BNK) ,47 Gebäudesachwerte insgesamt ,47 Sachwert der Außenanlagen 2.404,90 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,37 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,37 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,00 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,37 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,37 rd ,00 Seite 17

18 8.3 Erläuterung zur Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF und der Wohnflächen WF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987 bzw. WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen; Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Einfamilienhaus Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen Außenwände 23,0 % 1,0 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 0,5 0,5 [%] Innenwände und -türen 11,0 % 0,5 0,5 Deckenkonstruktion und Treppen 11,0 % 1,0 Fußböden 5,0 % 1,0 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 1,0 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 0,5 0,5 insgesamt 100,0 % 43,0 % 48,5 % 8,5 % 0,0 % 0,0 % Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Dach Standardstufe 1 Standardstufe 2 Fenster und Außentüren Standardstufe 1 Holzfachwerk, Ziegelmauerwerk; Fugenglattstrich, Putz, Verkleidung mit Faserzementplatten, Bitumenschindeln oder einfachen Kunststoffplatten; kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980) einfache Betondachsteine oder Tondachziegel, Bitumenschindeln; nicht zeitgemäße Dachdämmung (vor ca. 1995) Einfachverglasung; einfache Holztüren Standardstufe 2 Zweifachverglasung (vor ca. 1995); Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz (vor ca. 1995) Innenwände und -türen Standardstufe 1 Standardstufe 3 Fachwerkwände, einfache Putze/Lehmputze, einfache Kalkanstriche; Füllungstüren, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen; schwere Türen, Holzzargen Seite 18

19 Deckenkonstruktion und Treppen Standardstufe 2 Fußböden Standardstufe 2 Sanitäreinrichtungen Heizung Standardstufe 1 Standardstufe 2 Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 2 Standardstufe 3 Holzbalkendecken mit Füllung, Kappendecken; Stahl- oder Hartholztreppen in einfacher Art und Ausführung Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung einfaches Bad mit Stand-WC, ; Installation auf Putz, Ölfarbenanstrich, einfache PVC-Bodenbeläge Fern- oder Zentralheizung, einfache Warmluftheizung, einzelne Gasaußenwandthermen, Nachtstromspeicher-, Fußbodenheizung (vor ca. 1995) wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen, Zählerschrank (ab ca. 1985) mit Unterverteilung und Kippsicherungen Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Einfamilienhaus Nutzungsgruppe: Anbauweise: Ein- und Zweifamilienhäuser freistehend Gebäudetyp: EG, OG, nicht unterkellert, nicht ausgebautes DG *) *) Wegen der geringen Größe und fehlenden wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gewölbekellers wurde das Gebäude als nicht unterkellert angenommen; der zusätzlich ausgebaute Dachraum wurde gegen den Minderausbau im EG (Waschküche/WC) aufgerechnet. Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 620,00 43,0 266, ,00 48,5 334, ,00 8,5 67, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 668,40 gewogener Standard = 1,7 Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren gewogene, standardbezogene NHK ,40 /m² BGF Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sprengnetter Fachwerkhäuser (Nadelholz) 0,85 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 568,14 /m² BGF rd. 568,00 /m² BGF Seite 19

20 Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) sind in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 4,00 % der Gebäudesachwerte insg. (60.122,47 ) 2.404,90 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Seite 20

21 Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Einfamilienhaus Das ca errichtete Gebäude wurde teilmodernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sachwertrichtlinie ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 7 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Maximale Punkte Tatsächliche Punkte Durchgeführte Maßnahmen Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke 4 4,0 Einbau isolierverglaster Fenster 2 1,0 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser, Gas etc.) 2 1,0 Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2 1,0 Summe 7,0 Ausgehend von den 7 Modernisierungspunkten (bei maximal 20 erreichbaren Modernisierungspunkten) ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard teilweise modernisiert zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 118 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (80 Jahre 118 Jahre =) 0 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards teilweise modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 26 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (26 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (80 Jahre 26 Jahre =) 54 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Einfamilienhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 26 Jahren und ein fiktives Baujahr 1964 zugrunde gelegt. Der Garage ist aufgrund des baulichen Zustandes keine wirtschaftliche Nutzungsdauer mehr zuzuordnen, da die Instandsetzungskosten voraussichtlich über den Kosten einer neuen Garage liegen. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamt- und Referenzsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren und/oder bestimmt. Seite 21

22 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d. h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Weitere Besonderheiten Holzschuppen 1.500,00 Seite 22

23 9 VERKEHRSWERT Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus, Garage und Holzschuppen bebaute Grundstück in Altensteig (Hornberg), Höhenstraße 12 Gemarkung Karte Flurstück Hornberg NW /5 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,- zweiundachtzigtausend Euro Stuttgart, den Reinhard Unger Seite 23

24 10 RECHTSGRUNDLAGEN, VERWENDETE LITERATUR UND SOFTWARE 10.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) 10.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 28.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 35.0 (Juli 2017) erstellt. Seite 24

25 11 ALLGEMEINE BEGRIFFSERLÄUTERUNGEN Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m² Bruttogrundfläche oder /m² Wohnfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit wie der Name bereits aussagt normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Gebäudestandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen definiert sind. Die Baunebenkosten sind in den hier angesetzten Herstellungskosten bereits enthalten. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 80 Jahre begrenzt. Seite 25

26 Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Seite 26

27 12 VERZEICHNIS DER ANLAGEN Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Anlage 9: Anlage 10: Anlage 11: Anlage 12-13: Anlage 14: Anlage 15: Anlage 16: Anlage 17: Anlage 18: Auszüge aus der top. Übersichtskarte und dem Ortsteilplan mit Markierung der Objektlage Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Markierung des Bewertungsgrundstücks Fotos 1 2 Ansichten von Südosten und Südwesten Foto 3 Ansicht Wohngebäude von Nordwesten Grundriss EG Grundriss OG Ansicht von Süden Ansicht v on Norden Ansicht von Osten Ansicht von Westen Schnitt Wohngebäude Wohnflächenberechnung Berechnung der Brutto-Grundfläche (BGF) Schnitt, Ansichten und Grundriss Holzschuppen Fotos 4-5 Holzschuppen Grundriss, Schnitt und Ansicht Garage Fotos 6-8 Garage mit Bauschaden Seite 27

28 Anlage 1 Auszüge aus der top. Übersichtskarte und dem Ortsteilplan mit Markierung der Objektlage Seite 28

29 Anlage 2 Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Markierung des Bewertungsgrundstücks Seite 29

30 Anlage 3 Fotos 1 2 Ansichten von Südosten und Südwesten Seite 30

31 Anlage 4 Foto 3 Ansicht Wohngebäude von Nordwesten Seite 31

32 Anlage 5 Grundriss EG Hinweis: Das eingezeichnete Bad ist noch nicht ausgebaut Seite 32

33 Anlage 6 Grundriss OG Seite 33

34 Anlage 7 Ansicht von Süden Seite 34

35 Anlage 8 Ansicht v on Norden Seite 35

36 Anlage 9 Ansicht von Osten Seite 36

37 Anlage 10 Ansicht von Westen Seite 37

38 Anlage 11 Schnitt Wohngebäude Seite 38

39 Anlage 12 Wohnflächenberechnung Seite 39

40 Anlage 13 Wohnflächenberechnung Seite 40

41 Anlage 14 Berechnung der Brutto-Grundfläche (BGF) Seite 41

42 Anlage 15 Schnitt, Ansichten und Grundriss Holzschuppen Seite 42

43 Anlage 16 Fotos 4-5 Holzschuppen Seite 43

44 Anlage 17 Grundriss, Schnitt und Ansicht Garage Seite 44

45 Anlage 18 Fotos 6-8 Garage mit Bauschaden Seite 45