für Grundstückswerte des Landes Mecklenburg Vorpommern G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d.

Transkript

1 Dipl.-Ing. Karin Lehmann Mitglied im Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Mecklenburg Vorpommern Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige von der IHK zu Neubrandenburg für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch gemäß Beschluss in der Zwangsversteigerungssache 613 K 2/16 Objekt: Wochenendhaus Am Berg Groß OT Klein Auftraggeber: Amtsgericht Neubrandenburg Friedrich-Engels-Ring Neubrandenburg Auftragnehmer: Dipl.-Ing. Karin Lehmann Jahnstraße 3 D Neubrandenburg Telefon: 0395 / Lehmann-Kari@t-online.de Az.: Datum: 14. Juli 2016

2 Am Berg, Groß OT Klein Aufnahme am Tag der Ortsbesichtigung: Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Ausfertigung Nr. 4 Dieses Gutachten besteht aus 49 Seiten inkl. 4 Anlagen mit insgesamt 9 Seiten. Das Gutachten wurde in vier Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Seite 2 von 49

3 Am Berg, Groß OT Klein Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Wochenendhaus Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Ertragswertermittlung Vergleichswertermittlung Verkehrswert Wertermittlungsergebnisse (in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006) Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Verzeichnis der Anlagen Seite 3 von 49

4 Am Berg, Groß OT Klein 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Grundstück, bebaut mit einem Wochenendhaus Am Berg Groß OT Klein (keine Postanschrift vorhanden, Lage aus Grundbuchblatt) Grundbuchangaben: Grundbuch von Groß, Blatt 748, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Klein, Flur 1, Flurstück 50/5 (560 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Eigentümer: Amtsgericht Neubrandenburg Friedrich-Engels-Ring Neubrandenburg Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Frau 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung entspricht dem Wertermittlungsstichtag (erster Termin am wurde nicht wahr genommen) Teilnehmer am Ortstermin: Herr sowie die Sachverständige Besonderheiten: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: nach Anfrage keine Innenaufnahmen im Gutachten Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom bestehend aus 6 Seiten Von der Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom bestehend aus 1 Seite Auskunft aus dem Altlastenkataster vom bestehend aus 1 Seite Auskunft aus dem Baulastenkataster vom bestehend aus 1 Seite Auskunft über den Planungsstand vom bestehend aus 2 Seiten Seite 4 von 49

5 Am Berg, Groß OT Klein 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Mecklenburg-Vorpommern Landkreis Mecklenburgische Seenplatte Groß mit den Ortsteilen Klein, Krickow, Tollenseheim und Zachow (ca Einwohner); Ortsteil Klein (ca. 300 Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Neubrandenburg (ca. 11 km entfernt) Neustrelitz (ca. 15 km entfernt) Bundesstraßen: B 96 (Berlin Insel Rügen) (ca. 1,0 km entfernt) Autobahnzufahrt: A 20, Auffahrt Neubrandenburg Ost (ca. 23 km entfernt) Bahnhof: Anschluss an regionale Verbindungen in Neubrandenburg und in Neustrelitz (ca. 11 km entfernt) Flughafen: Flughafen in Neubrandenburg Trollenhagen (ca. 16 km entfernt) See: direkte Lage am Tollensesee, deswegen viele Ferienhäuser, Steg für Seerundfahrten beim Hotel Heidehof Das Bewertungsgrundstück befindet sich nordöstlich außerhalb der Ortslage von Klein im Waldgebiet er Holz. Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 1,5 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen (Grundschule) und Ärzte sind im ca. 3 km entfernten Groß zu finden. Die Bushaltestelle für öffentliche Verkehrsmittel befindet sich an der B 96 in ca. 3 km Entfernung. Die Verwaltung (Einwohnermeldeamt) ist im ca. 10 km entfernten Burg Stargard ansässig. Der Strand am Tollensesee ist ca. 1,5 km entfernt. Das Dorf weist mehrere Wochenendhausstandorte auf, in denen auch Ferienhäuser angeboten werden. Im Ort ist das drei Sterne Hotel Heidehof zu finden. Seite 5 von 49

6 Am Berg, Groß OT Klein Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: ausschließlich Erholungsbauten in aufgelockerter, 1geschossiger Bauweise (nur 5 Stück insgesamt) keine Grundstückslängsachse überwiegend in Nordost- Südwest-Richtung, Geländerelief in südwestliche Richtung stark abfallend Breite: ca. 15 m; mittlere Tiefe: ca. 32 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: Größe: 50/5 560 m² insgesamt 560m² Bemerkungen: regelmäßige Grundstücksform, keine direkte Anbindung an Zufahrt 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Waldweg, unbefestigt Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: nicht ausgebaut elektrischer Strom, Wasser aus Gemeinschaftsbrunnen; Gemeinschaftskleinkläranlage keine Grenzbebauung des Wochenendhauses Ein Baugrundgutachten ist nicht vorhanden. Augenscheinlich steht gewachsener, normal tragfähiger Baugrund an. Schäden durch Grundwasser waren am Gebäude nicht sichtbar. Gemäß schriftlicher Auskunft vom ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Seite 6 von 49

7 Am Berg, Groß OT Klein 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Der Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Groß, Blatt 748 folgende wertbeeinflussende Eintragung: Zwangsversteigerungsvermerk. Nach Befragung im Ortstermin soll für das Bewertungsgrundstück ein Wegerecht unter den Nachbarn abgesprochen sein. Ein Weg ist vorhanden. Dieses Recht ist jedoch nicht auf Dauer gesichert, ebenfalls nicht die hälftige Nutzung des Schuppens. Andere Rechte und Lasten sind nicht bekannt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Bauplanungsrecht Festsetzungen im Flächennutzungsplan: Der Sachverständigen liegt ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom vor. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz besteht nicht. Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als naturnaher Waldbereich II a ausgewiesen. In dem Bereich II a soll der Waldbestand gesichert und unter Berücksichtigung der naturfachlichen Zielsetzung entwickelt werden. Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 35 BauGB Bauen im Außenbereich zu beurteilen. Innenbereichssatzung: Erhaltungs- und Gestaltungssatzung: Das Bewertungsobjekt liegt nicht im Geltungsbereich einer Klarstellungssatzung nach 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB. Das Bewertungsobjekt liegt nicht im Bereich einer Erhaltungssatzung. Seite 7 von 49

8 Am Berg, Groß OT Klein Verfügungs- und Veränderungssperre: Natur- und Landschaftsschutzgebiet: Das Bewertungsgrundstück unterliegt keiner Veränderungssperre nach 14 BauGB. Das Bewertungsgrundstück liegt in einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet. Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Aufgrund der Eigenversorgung und der Lage mitten im Wald ist das Bewertungsgrundstück bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wochenendhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt ist eigengenutzt. Seite 8 von 49

9 Am Berg, Groß OT Klein 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Wochenendhaus 8,00 m 2,31 m 6,15 m 2,71 m 3,60 m 6,00 m Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Wochenendhaus; eingeschossig; nicht unterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend; architektonisch als Nurdachhaus bezeichnet (umgangssprachlich als Finnhütte bekannt) Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: ca (gemäß Angaben der Eigentümerin) bis auf den Warmwasserbroiler keine Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 25 Jahren Energieausweis liegt nicht vor, ist für die Gebäudenutzung auch nicht erforderlich, da Saisonnutzung Seite 9 von 49

10 Am Berg, Groß OT Klein Außenansicht: Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Erdgeschoss: 2 1 Längsseiten Reetdach, Giebelseiten zur Südseite mit Flachverblender im Klinkermauerwerk und zur Nordseite im einfachen Reibeputz, längsseitige Sockel sind unverputzt 1. Wohnraum, 2. Küche 3. Bad 3 Dachgeschoss: 4. Schlafraum 5. Balkon 4 5 Berechnung der Wohnfläche in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung (WoFlV) 1 Raum Länge in m Breite in m Faktor Fläche in m² Wohnfläche in m² 1. Wohnraum 4,47 5,69 1,0 25,43-4,47 0,52 0,5-1,16-4,47 0,52 0,5-1,16 2. Küche 1,40 2,79 1,0 3,91-1,40 0,52 0,5-0,36 3. Bad 1,38 2,77 1,0 3,82-1,38 0,52 0,5-0,36 4. Schlafraum 6,05 2,29 1,0 13,85-2,07 0,85 1,0-1,76-6,05 0,52 1,0-3,15-6,05 0,52 1,0-3,15-6,05 0,52 0,5-1,57 23,11 23,11 3,55 3,55 3,46 3,46 1 Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach dem Aufmaß zum Ortstermin. Geringfügige Änderungen sind nicht auszuschließen, da die Raumdiagonalen nicht eingemessen wurden und mögliche Toleranzen nicht berücksichtigt sind. Seite 10 von 49

11 Am Berg, Groß OT Klein -6,05 0,52 0,5-1,57 2,65 2,65 5. Balkon 2,90 1,03 0,25 0,75 0,75 6. Terrasse 6,02 4,65 0,25 7,00 7,00 Wohnfläche, insg.: 40,52 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Giebelseiten in Massivbau, ca. 1 Stein dick, Längsseiten als Dachfläche Fundamente: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingang(sbereich): Streifenfundament einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung (Giebelseiten) nichttragende Innenwände Mauerwerk, 1/2 Stein dick Holzbalken Geschosstreppe: Holzkonstruktion; Trittstufen aus Hartholz, Setzstufen nicht vorhanden; 1/2 gewendelt; einfaches Holzgeländer Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Schilf (Reet) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Trinkwassergewinnung durch eigenen Gemeinschaftsbrunnen Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Ableitung in private Gemeinschaftskleinkläranlage einfache Ausstattung, technisch überaltert; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen keine (gegenwärtig nur transportable Heizradiatoren auf Strombasis keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Boiler (Elektro) schwimmender Estrich im EG mit Teppichboden und Fliesen in den Nassräumen, im DG Spanplatten mit Teppichboden Seite 11 von 49

12 Am Berg, Groß OT Klein Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: sanitäre Installation: Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: Grundrissgestaltung: Holzverkleidungen im Dachbereich, vordere Giebelwand Flachverblender, im Bad Fliesen wandhoch jedoch nur im Bereich der Dusche und des Waschtisches, in der Küche Fliesen an der Objektwand, sonst einfache Tapete (Raufaser) Holzverkleidung Verbundfenster aus Holz mit Doppelverglasung; Fensterbänke innen aus Klinker; Fensterbänke außen aus Klinker Eingangstür: Holztür mit Lichtausschnitt Zimmertüren: Holzrahmenkonstruktion mit Bekleidung einfache Wasser- und Abwasserinstallation, auf Putz; Bad: eingebaute Dusche, WC, Waschtisch; weiße Sanitärobjekte Blockküche in einfacher Qualität (gehört nicht zur Wertermittlung) In diesem Gutachten sind die Auswirkungen ggf. vorhandener Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal und in dem am Besichtigungstag offensichtlichen Ausmaß berücksichtigt. Risse im Giebelwandbereich zur Waldseite. zweckmäßig wirtschaftliche Wertminderungen: Wärmeschutz- und Schallschutz entspricht nicht heutigen Anforderungen Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Terrasse besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Allgemeinbeurteilung: Einbaukommoden im Drempelbereich im EG in einfacher Qualität (Originalzustand) gut bis ausreichend Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.3 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an die Gemeinschaftsanlagen gehören zu den Außenanlagen. Die Wegebefestigung besteht aus Betonplatten. Gartenanlagen und Pflanzungen sind im üblichen Standard vorhanden. Seite 12 von 49

13 Am Berg, Groß OT Klein 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wochenendhaus bebaute Grundstück in Groß OT Klein, Am Berg zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Groß Gemarkung Flur Flurstück Fläche Klein 1 50/5 560 m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens 2 zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Ein-und Zweifamilienwohnhäuser können mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Bewertungsobjekten oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (z. B. auf /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt (vgl. 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Objekts anzupassen ( 15 ImmoWertV). Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. 2 Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der Ermittlung des Verkehrswerts i.s. von 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist bei Grundstücken, die der Erholung dienen, in der Regel nicht zu beanstanden. Urteil BHG vom XII ZR 156/05 Seite 13 von 49

14 Am Berg, Groß OT Klein vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Das Bewertungsgrundstück befindet sich außerhalb der Richtwertzone 180 des Ortes Klein, wobei die Richtwertzone die Bungalowstandorte in Klein innerhalb der Dorflage und den Siedlungen (Seestraße, Lindenberg, Am Hasenberg und Am Charlottenberg) umfasst. Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 20,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = S (Sonderbaufläche) 3 Seite 14 von 49

15 Am Berg, Groß OT Klein abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 500,00 m² Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = Außenbereich nach 35 BauGB abgabenrechtlicher Zustand = frei, nach Lage im Außenbereich Grundstücksfläche = 560,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenwert in Anlehnung an bebaute Grundstücke im Außenbereich ermittelt. Der Bodenrichtwert für Wochenendhausgrundstücke in Klein beträgt zum Stichtag ,00 /m². Bodenwert von nutzungsgleichen unbebauten abgabefreien Baugrundstücken in benachbarten Baugebieten BW ebf Anpassung an den Zustand des Bewertungsgrundstücks: 20,00 /m² E 1 Abzug wegen schlechterer Erschließungssituation - 4,00 /m² E 2 Abzug wegen Entfernung zum Baugebiet 0,00 /m² E 3 ggf. Zuschlag/Abschlag für die besondere Lage 0,00 /m² E 4 Abzug wegen eingeschränkter/erschwerter Nutzungsänderung bzw. erweiterung (Vgl. 35 Abs. 4 BauGB) ggf. Anpassung wegen Grundstücks(über)größe - 0,32 /m² E 5 BW n = nutzungsentsprechender Bodenwert = 15,68 /m² Abzug, wenn für die derzeitige Nutzung ausnahmsweise nur ein zeitlich begrenzter Bestandschutz besteht Bodenwert des bebauten Außenbereichsgrundstücks 15,68 /m² E 6 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 15,68 /m² Fläche 560,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 8.780,80 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 8.781,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E 1) Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da aufgrund der zeitlichen Differenz zwischen dem Richtwertstichtag und dem Wertermittlungsstichtag keine Bodenpreisveränderungen eingetreten ist E 2) Anpassung an die Erschließungssituation Hier sind die geringere Erschließung (nur Waldweg) und die aufwändigere Unterhaltung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Brunnen und Gemeinschaftsklärgrube) berücksichtigt. Der Abschlag wird mit ca. 20 % sachverständig geschätzt. E 3) Entfernung zum Baugebiet Im Allgemeinen ist zu beobachten, dass je weiter das Grundstück vom nächst gelegenen Seite 15 von 49

16 Am Berg, Groß OT Klein Baugebiet entfernt ist, umso niedriger ist der Bodenwert. Bei einer Entfernung von ca. 500 m bis zum nächstgelegenen Baugebiet in der Seestraße ist jedoch noch keine wertrelevante Größe erreicht worden. E 4) Lage Das Bewertungsgrundstück ist von Bäumen umgeben und liegt im Wald auf einer Anhöhe. Eine bessere Sicht beispielweise zum Tollensesee ist damit jedoch nicht gegeben. Zusätzlich beträgt der Weg bis zum See ca. 15 Fußminuten. Ein Lagevorteil bzw. Lagenachteil zu den überwiegenden Grundstücken in der Bodenrichtwertzone wird damit nicht gesehen. Es ist zwar ruhig, doch mit 5 Bungalows ist keine Alleinlage vorhanden. E 5 Anpassung an die Grundstücksgröße Üblicherweise zeigt sich auf dem Grundstücksmarkt, dass - je größer das Grundstück ist, desto kleiner ist der auf dem Quadratmeter bezogene Bodenwert, - je tiefer das Grundstück ist, desto kleiner ist der auf dem Quadratmeter bezogene Bodenwert. Dabei ist zu beachten, dass die Grundstücksgröße oftmals mit der Grundstückstiefe eine Beziehung eingeht, da sich die Tiefe auch in der Fläche wieder findet. Sowohl bei Einfamilienhausgrundstücken als auch gewerblich genutzten Grundstücken ist der Einfluss der Grundstücksgröße zu berücksichtigen. So ist bei kleinen Grundstücksflächen der absolute Bodenwert niedriger als bei großen Grundstücksflächen. Demzufolge ist die Nachfrage umso höher. SPRENGNETTER hat deswegen die Umrechungsfaktoren für Grundstücksflächen aus dem Grundstücksmarkt abgeleitet. Umrechnung der Grundstücksgröße für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (nicht GFZ-bereinigt) Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Grundstücksgröße Umrechnungskoeffizient 0,95 0,93 Faktor: 0,98 Der Abschlag beträgt mit 2 % dann 0,32 /m². E 6 - Außenbereichsgrundstück Das BauGB sieht grundsätzlich vor, dass der Außenbereich von jeglicher Bebauung frei gehalten wird. Allerdings gibt es privilegierte Vorhaben ( 35 BauGB Abs. 1) zu denen das Bewertungsgrundstück nicht gehört. Es ist eher den sonstigen Vorhaben ( 35 BauGB Abs. 2) zuzuordnen. Einschränkungen sind von der Gemeinde gegenwärtig nicht vorgegeben, so dass das Grundstück weiterhin als Wochenendhausgrundstück genutzt werden kann. 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bau- Seite 16 von 49

17 Am Berg, Groß OT Klein teile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen Einrichtungen hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Ver- Seite 17 von 49

18 Am Berg, Groß OT Klein wendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m² Bruttogrundfläche oder /m² Wohnfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit wie der Name bereits aussagt normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Gebäudestandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen definiert sind. Die Baunebenkosten sind in den hier angesetzten Herstellungskosten bereits enthalten. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Seite 18 von 49

19 Am Berg, Groß OT Klein Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 80 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für Seite 19 von 49

20 Am Berg, Groß OT Klein vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Wochenendhaus Brutto-Grundfläche (BGF) 71,36 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 113,2 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 806,00 /m² BGF 912,39 /m² BGF Normgebäude ,15 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 4.800,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,15 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 67 Jahre 37 Jahre prozentual 44,78 % Betrag ,87 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,28 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,28 Seite 20 von 49

21 Am Berg, Groß OT Klein Gebäudesachwerte insgesamt ,28 Sachwert der Außenanlagen ,00 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,28 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,28 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,99 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,44 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 9.600,00 (marktangepasster) Sachwert = ,44 rd ,00 Erläuterung zur Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der Gebäudefläche (Bruttogrundfläche BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Objekt Länge (m) Breite (m) Geschosse BGF (m²) Wochenendhaus 8,00 6,02 EG 48,16 8,00 2,90 DG 23,20 71,36 Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus der Sachwert-Richtlinie entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Wochenendhaus Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen [%] Außenwände 23,0 % 1,0 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 1,0 Innenwände und -türen 11,0 % 0,5 0,5 Deckenkonstruktion und Treppen 11,0 % 0,7 0,3 Fußböden 5,0 % 1,0 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 1,0 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 1,0 insgesamt 100,0 % 9,0 % 56,7 % 10,5 % 23,8 % 0,0 % Seite 21 von 49

22 Am Berg, Groß OT Klein Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Standardstufe 2 Dach Standardstufe 4 Fenster und Außentüren Standardstufe 2 Innenwände und türen Standardstufe 3 Standardstufe 4 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z.b. Gitterziegel oder Hohlblocksteine; verputzt und gestrichen oder Holzverkleidung; nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995) glasierte Tondachziegel, Flachdachausbildung tlw. Dachterrassen; Konstruktion mit Brettschichtholz, schweres Massivflachdach; besondere Dachformen; Aufsparrendämmung, überdurchschnittliche Dämmung (nach ca. 2005) Zweifachverglasung (vor ca. 1995); Haustür mit nicht zeitgemäßen Wärmeschutz (vor ca. 1995) nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen; schwer Türen, Holzzargen Sichtmauerwerk, Wandvertäfelung (Holzpaneele); Massivholztüren, Schiebetürelemente. Glastüren, strukturierte Türblätter Deckenkonstruktion und Treppen Standardstufe 2 Standardstufe 4 Fußböden Standardstufe 3 Sanitäreinrichtungen Standardstufe 2 Heizung Standardstufe 1 Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 2 Holzbalkendecken mit Füllung, Kappendecken; Stahl- oder Hartholztreppen in einfacher Art und Ausführung Decken mit größerer Spannweite, Deckenverkleidung (Holzpaneele/Kassetten); gewendelt Treppen aus Stahlbeton oder Stahl, Hartholztreppenanlage in besserer Art und Ausführung Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne; einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise gefliest Einzelöfen, Schwerkraftheizung wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Wochenendhaus Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienhäuser Anbauweise: freistehend Gebäudetyp: Typ 1.21; EG, nicht unterkellert, ausgebautes DG Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 790,00 9,0 71, ,00 56,7 496, ,00 10,5 105, ,00 23,8 289, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 961,93 gewogener Standard = 2,7 Seite 22 von 49

23 Am Berg, Groß OT Klein Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren gewogene, standardbezogene NHK ,93 /m² BGF Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sachwertrichtlinie (fehlender) Drempel bei ausgebautem DG 0,95 Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sprengnetter Wochenend-/Ferienhäuser 0,90 fehlender Außenputz im Sckel des EG 0,98 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 806,00 /m² BGF rd. 806,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses vom Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (2010 = 100). Mit dem Stand Mai 2016 ist für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude ein bundesweiter Baupreisindex von 113,2 vom statistischen Bundesamt Wiesbaden veröffentlicht. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Zu- bzw. Abschläge sind bei der Herleitung zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Gebäude: Wochenendhaus besondere Bauteile Herstellungskosten Zeitwert (inkl. BNK) Terrasse ,00 Summe 4.800,00 Besondere Einrichtungen Besondere Einrichtungen sind beim Bewertungsobjekt nicht vorhanden. Die Einbaukommoden haben mit 30 Jahren Nutzung ihre übliche Gesamtnutzungsdauer von 10 bis 20 Jahre deutlich überschritten. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. 4 6,0 m x 3,60 m = 21,60 m² x 220,00 /m² = 4.752,00, rd ,00 Seite 23 von 49

24 Am Berg, Groß OT Klein Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Gewichtung der standardbezogenen GND für das Gebäude: Wochenendhaus Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Standards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Standard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Standard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil relativer GND-Anteil [Jahre] 1,0 60 9,0/100,0 5,40 2, ,7/100,0 36,86 3, ,5/100,0 7,35 4, ,8/100,0 17,85 5,0 80 0/100,0 6,00 Summe 100,0/100,0 67,46 Jahre gewichtete, standardbezogene GND rd. 67 Jahre Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in Sachwert-Richtlinie beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Wochenendhaus Das ca errichtete Gebäude wurde nicht (wesentlich) modernisiert. Für eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit sind Modernsierungen erforderlich. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sachwertrichtlinie ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 4 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begründung unterstellte Modernisierungsmaßnahmen Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2,0 Modernisierung der Heizungsanlage 2,0 Summe 4,0 Ausgehend von den 4 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung zuzuordnen. Seite 24 von 49

25 Am Berg, Groß OT Klein In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (67 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 30 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (67 Jahre 30 Jahre =) 37 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nur im Rahmen der üblichen Instandhaltung ergibt sich für das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 37 Jahren. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Wertminderung [ %] = 100 x Alter = 100 x 30 Jahre = 44,78 Gesamtnutzungsdauer 67 Jahre ===== Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) Ver- und Entsorgungsleitungen 500,00 Wegebefestigung mit Treppen 400,00 Summe, rd. 2,60 5 % des Gebäudesachwerts (38.603,28 ) 1.000,00 Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamt- und Referenzsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, bestimmt. Danach kann für den vorläufigen Sachwert und dem gewählten Bodenwertniveau kein Sachwertfaktor mit hinreichender Genauigkeit ermittelt werden. Der Gutachterausschuss des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte hat in seinem Grundstücksmarktbericht 2015 keine Sachwertfaktoren für Wochenendhäuser abgeleitet. Für Einfamilienhäuser liegt der Sachwertfaktor bei einem vorläufigen Sachwert bis ,00 im Durchschnitt bei 0,99 in der Region Neustrelitz. Dieser wird für das Bewertungsobjekt als marktüblich eingeschätzt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. 5 [2] KLEIBER, S , Kosten für Außenanlagen bei Ein- und Zweifamilienhäuser, einfache Anlagen: Hofflächenbefestigung; Gehwegplatten in winterfester Ausführung, gemauerte Einfriedung mit Holz- und Metallzäunen: 2 bis 4,0 % Seite 25 von 49

26 Am Berg, Groß OT Klein Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d. h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Bauschäden -300,00 Gebäuderisse -300,00 Unterstellte Modernisierungen ,00 Wochenendhaus ,00 Rechte und Belastungen -400,00 Wegerecht, noch zu begründen und zu sichern -400,00 Summe ,00 Die angegebenen Kosten werden nur pauschal und in dem beim Ortstermin offensichtlichem Ausmaß berücksichtigt. Sie sind daher nicht als Grundlage bzw. Kostenvoranschläge für weitere Planungen geeignet. Es wurden insbesondere keine weitergehenden Untersuchungen bezüglich möglicher Ursachen für die aufgezählten Unterhaltungsrückstände bzw. Schäden durchgeführt. Eine Ursachenforschung ist nur im Rahmen eines speziellen Bauschadens- bzw. Bausubstanzgutachtens möglich, jedoch nicht in einem Verkehrswertgutachten. Wertminderung infolge zeitnah auszuführender Beseitigung von Bauschäden für das Gebäude Wochenendhaus 6 Sanierung von Rissen in Wänden durch Auskappen der Rissflanken, Staubfrei-Blasen, Grundieren, Einbringen der Fugenmasse und Überspannen, Risse zusätzlich verpressen, durchgehende Risse B 10 bis 20 mm: ca. 1 m x 2 Stück = 2 m x 77,00 /m = 154,00 + ca. 100,00 Material und ca. 50,00 Fahrtkosten, rd. 300,00 Wertminderung infolge erforderlicher Modernisierungsmaßnahmen für das Gebäude Wochenendhaus Modernisierungskosten u.ä.: Ø relative Kosten für die bei den Modernisierungspunkten unterstellten Maßnahmen 326,00 /m² (bei 4,00 Modernisierungspunkten) Wohn-/Nutzfläche 40,52 m² Ø Kosten für die bei den Modernisierungspunkten unterstellten Maßnahmen [a] = ,52 Ø Kosten sonstiger unterstellter Investitionen [b] + 0,00 davon Anteil für gestaltbare Maßnahmen [c] 0,00 davon Anteil für nicht gestaltbare Maßnahmen [d] 0,00 Ø Kosten unterstellter Investitionen insgesamt = ,52 Baukosten-Regionalfaktor Rf(Ik) x 0,85 regionalisierte Kosten der unterstellten Investitionen insgesamt = ,09 gesamter regionalisierter Kostenanteil der gestaltbaren Maßnahmen ([a] + [c]) x Rf(Ik) = ,09 relative regionalisierte Neubaukosten 1.984,00 /m² Wohn-/Nutzfläche 40,52 m² regionalisierte Neubaukosten HK = ,68 relativer Anteil der zu erneuernden gestaltbaren Substanz NS = ([a] + [c]) x Rf(Ik) / HK 0,14 Erstnutzungsfaktor 1,25 6 nach [4] S. 113 Seite 26 von 49

27 Am Berg, Groß OT Klein Ermittlung des Wertzuschlags wegen Gestaltungsmöglichkeit, Investitionen und Erst-/Eigennutzung (GEZ): GEZ = vorl. marktangepasster Sachwert x NS x (Erstnutzungsfaktor 1) GEZ = ,44 x 0,14 x (1,25 1) = 1.676,52 Ermittlung des Wertzuschlags wegen der eingesparten anteiligen Schönheitsreparaturen: eingesparte Schönheitsreparaturen 75,00 /m² Wohn-/Nutzfläche 40,52 m² Kostenanteil 4,0 Pkte/20 Pkte Werterhöhung wegen eingesparter anteiliger Schönheitsreparaturen = 607,80 Gesamtwerteinfluss der unterstellten Modernisierungen u.ä.: gesamte abzuziehende Kosten für die unterstellten Maßnahmen ([a] + [b]) x Rf(Ik) ,09 Werterhöhung wegen Gestaltungsmöglichkeit, Investitionen und Erst-/Eigennutzung ,52 Werterhöhung wegen eingesparter anteiliger Schönheitsreparaturen + 607,80 Ertragsausfälle infolge der unterstellten Modernisierungen u.ä. [g] 0,00 sonstige zustandsbedingte Werteinflüsse (Neuvermietungsaufwand etc.) [h] 0,00 Werteinfluss der unterstellten Modernisierungsmaßnahmen u.ä. [i] = 8.940,77 rd ,00 Zur Information: k IM = Werteinfluss IM [i] / IKg; mit IKg = (([a] + [b]) x Rf(Ik)) + [g] + [h]) = 0,796 Wertminderung wegen Rechte und Belastungen Für das Bewertungsobjekt ist ein Wegerecht über das Flurstück 50/9 zu begründen (begünstigtes Grundstück). Gleichzeitig muss es auch ein Wegerecht für das Flurstück 50/6 einräumen (belastetes Grundstück). Erst mit dem im Grundbuchblatt und im Baulastenverzeichnis eingetragene Wegerecht ist das Bewertungsgrundstück als baureifes Land einzuschätzen, weil erst dann die Zufahrt dauerhaft gesichert ist. Vorteil des begünstigten Grundstücks Erst durch die Sicherung des Wegerechts mit einer Baulast ist es öffentlich-rechtlich als baureifes Land einzuschätzen. Da das Grundstück bereits bebaut ist, sind die Aufwendungen für die Eintragung im Baulastenregister des Landkreises und im Grundbuchblatt zu berücksichtigen. Dieser Aufwand wird auf ca. 200,00 geschätzt. Nachteil des belasteten Grundstücks Die Fläche, die durch das Wegerecht dem Grundstück nicht mehr zur Verfügung steht, beträgt ca. 15,5 m x ca. 1 m = 15,5 m². Das sind 2,7 % der gesamten Grundstücksfläche (< 15 %) und damit als geringen Teil des Gesamtgrundstücks zu bezeichnen. Der Weg verläuft am äußeren Rand des Grundstücks. Die bauliche Nutzbarkeit wird durch das Wegerecht nicht eingeschränkt und da der Weg nicht befahrbar ist, sind auch keine wesentlichen Immissionen zu erwarten. In der Fachliteratur 7 wird mit diesen Merkmalen nur eine 7 Kröll, Hausmann, Rolf: Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung, 5. Auflage 2015, Werner Verlag, s- 267 Seite 27 von 49

28 Am Berg, Groß OT Klein geringe Beeinträchtigung erreicht. Hier wird eine Wertminderung von 1 bis 5 % vorgeschlagen. Wegen der sehr geringen Belastung (kleine Fläche, nur Gehweg) wird sich der Abschlag eher im unteren Drittel der Spanne befinden. Da der Weg jedoch durch Pflanzungen vom übrigen Grundstück abgegrenzt ist und somit nur als Weg für den Nachbarn genutzt wird, wird der Abschlag sachverständig auf 2 % geschätzt ,00 x 0,02 = 175,62, rd. 200,00 Wertanteil der Rechte und Belastungen: 200, ,00 = 400, Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Seite 28 von 49

29 Am Berg, Groß OT Klein Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertver- Seite 29 von 49

30 Am Berg, Groß OT Klein fahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen). Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Seite 30 von 49

31 Am Berg, Groß OT Klein Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Wochenendhaus 40,54 4,70 190, ,28 Summe 40,52-190, ,28 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 2.285,28 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (25,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 571,32 jährlicher Reinertrag = 1.713,96 Reinertragsanteil des Bodens 1,85 % von 8.781,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 162,45 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.551,51 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 1,85 % Liegenschaftszinssatz und n = 37 Jahren Restnutzungsdauer 26,621 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,75 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,75 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 9.600,00 Ertragswert = ,75 rd ,00 Erläuterung zur Ertragswertberechnung Wohnflächen Die Berechnung der Wohnfläche wurde von mir durchgeführt. Sie auf Seite 10 bis 11 des Gutachtens mit 39,88 m² ermittelt worden. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden, aus anderen Mietpreisveröffentlichungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Ferienhäuser in Klein und Umgebung mit Wohnflächen von 35 m² bis 60 m² werden von 35,00 bis 99,00 /Tag angeboten, wobei die höheren Preise in sehr gut ausgestatteten (Kamin, sehr gute Küchenausstattung usw.), neu gebauten Ferienhäuser liegen. Der überwiegende Teil bietet Ferienhäuser für 60,00 /Tag an. Entsprechend der statistischen Erfassung 8 über die Auslastung in den Beherbergungsbe- 8 Statistisches Amt M-VP Statistischer Bericht G S Seite 31 von 49

32 Am Berg, Groß OT Klein trieben der Mecklenburgischen Seenplatte und der Stadt Neubrandenburg ist eine durchschnittliche Auslastung von 34 bis 37 % für Ferienunterkünfte und sonstige tourismusrelevante Unterkünfte angegeben. Aufgrund der Lage und der Art der Beherbergung wird nachfolgende Auslastung geschätzt: Ferienhauspreis 60,00 /Tag Vermietung 365 Tage x ca. 35 %tiger Auslastung = 128 Tage Umsatz: 128 Tage x 60,00 /Tag = 7.680,00 /Jahr davon ca. 30 % für mögliche Pacht 2.304,00 /Jahr 2.304,00 = 4,74 /m², rd. 4,70 /m² im Jahr 12 Monate x 40,52 m² Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Bodenwertniveau werden ca. 25 % angegeben. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d. h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, bestimmt. Für Wochenendhäuser gibt es in der Fachliteratur und in den Grundstücksmarktberichten der Region keine Ableitung für den Liegenschaftszinssatz. SPRENGNETTER hat entsprechend der Gesamtnutzungsdauer und der Restnutzungsdauer von 37 Jahren für Wochenendhäuser einen Liegenschaftszinssatz von 1,85 % veröffentlicht. Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ableitung in der Sachwertermittlung. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden Seite 32 von 49

33 Am Berg, Groß OT Klein oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Sachwertermittlung. Barwertfaktor Der Kapitalisierungsfaktor (K) ermittelt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer nach folgender Formel: K = q n - 1 wobei q = 1 + p/100 p = Liegenschaftszinssatz q n x (q-1) n = Restnutzungsdauer K = 1, = 26,621 1, x (1,0185-1) ====== Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Vgl. Ermittlung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren S Vergleichswertermittlung Das Vergleichswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrieben. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (vgl. 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (vgl. 12 ImmoWertV) herangezogen werden. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Diese Kaufpreise können insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes bezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach 13 ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktors; Zu- oder Abschläge nach 15 Abs. 1 ImmoWertV sind dabei zu berücksichtigen. In den nachfolgenden Begriffserklärungen werden die Besonderheiten des Vergleichs- Seite 33 von 49

34 Am Berg, Groß OT Klein wertverfahrens beschrieben. Erläuterung der bei der Vergleichswertermittlung verwendeten Begriffe Vergleichsfaktor Ein Vergleichsfaktor (Richtwert) ist ein vom zuständigen Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleiteter relativer durchschnittlicher Kaufpreis pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche /WF bzw. NF). Dieser Richtwert kann der Ermittlung des Vergleichswerts zu Grunde gelegt werden (vgl. 15 Abs. 2 ImmoWertV). Ein gemäß 13 ImmoWertV für die Wertermittlung geeigneter Richtwert muss jedoch hinsichtlich der seinen Wert wesentlich beeinflussenden Zustandsmerkmale hinreichend bestimmt sein. Zu-/Abschläge Hier werden Zu-/Abschläge zum vorläufigen relativen Vergleichswert berücksichtigt. Diese liegen insbesondere in einer ggf. vorhandenen abweichenden Zuordnung von Sondernutzungsrechten beim Bewertungsobjekt und der dem vorläufigen (rel.) Vergleichswert zu Grunde liegenden Vergleichsobjekte begründet. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Vergleichswertermittlung auf der Basis eines Vergleichsfaktors Entsprechend dem Grundstücksmarktbericht 2015 des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte sind in der Region Neustrelitz Wochenend- und Ferienhäuser im Außenbereich in der Baualtersklasse 1971 bis 1990 für durchschnittlich 800,00 /m² bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 42 m² verkauft worden. Der Sachverständigen liegen Kaufpreise für Finnhütten der Baualtersklasse aus den Jahren 2005 bis 2015 aus der Region vor. Kaufpreis Nr. Adresse Kaufdatum Bodenrichtwert in der Lage des Grundstücks /m² Wohnfläche (m²) Kaufpreis /m² WF (unbereinigt) Kaufpreis /m² WF, (Anpassung an WF und BRW) 1 Waren ,00 45,0 922,22 783,89 2 Damerow ,00 45, , ,66 3 Klein ,00 40, , ,88 4 Prälank ,00 45, , ,84 5 Ahrensberg ,00 45,0 877,78 904,11 6 Ahrensberg ,00 46, , ,57 7 Ahrensberg ,00 45, , ,67 Mittelwert (X) 18,30 44, , ,09 9 bereinigter Mittelwert 17,00 44, ,01 Statistische Auswertung (Wertangaben auf 1 gerundet) Mittelwert Kaufpreis Wochenendhaus ( /m²) 1.131,00 min 904,00 9 Mittelwert zur Entfernung der Ausreißer (± 30 % vom vorläufigen Mittelwert) bleiben 12 Kaufpreise von 26 Seite 34 von 49

35 Am Berg, Groß OT Klein max ,00 Standardabweichung 141,00 Variationskoeffizient 10 0,12 Konfidenzbereich, Faktor k (bei 95 % Vertrauensniveau) 124,00 Mittelwert mit Vertrauensbereich 1.131,00 ± 124,00 Nachfolgend wird der Vergleichswert des Grundstücks auf der Basis eines vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktors ermittelt. I. Umrechnung des Vergleichsfaktors auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung Tatsächlicher abgabenrechtlicher Zustand des Vergleichsfaktors (abgabenfrei) abgabenfreier Vergleichsfaktor (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Vergleichsfaktors = 1.131,00 /m² = 1.131,00 /m² Vergleichsfaktor Bewertungsobjekt Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Wohnfläche [m²] 44,00 39,88 1,00 E 1 Grundstücksgröße [m²] ,00 Bodenwert [ /m²] 15, ,00 Baujahr ,00 Anbauart 1,00 Ausstattungsstandard mittel/gehoben mittel/gehoben 1,00 Ausrichtung 1,00 Unterkellerung nicht vorhanden nicht vorhanden 1,00 Bauweise Finnhütten Finnhütten 1,00 RND [Jahre] ,07 E 2 Garage/Stellplatz nicht vorhanden nicht vorhanden 1,00 Bodenwertanteil [%] 1,00 angepasster abgabenfreier Vergleichsfaktor = 1.210,17 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben /m² insgesamt /m² vorläufiger relativer Vergleichswert des Grundstücks = 1.210,17 /m² Erläuterungen zur Anpassung des Vergleichsfaktors E 1 Umrechnung der Wohnfläche laut [1] Sprengnetter Vergleichsgrundstück Bewertungsgrundstück Wohnfläche 44,0 39,88 Umrechnungskoeffizient 1,00 1,00 Faktor: 1,00 10 Bei einem Variationskoeffizient bis 0,15 ist die Reihe gerade noch brauchbar. Wegen der geringen Anzahl der Kaufpreise wird der ermittelte Vergleichspreis dennoch angewendet und angepasst. Zusätzlich wird der Sachwert und der Ertragswert ermittelt. Seite 35 von 49

36 Am Berg, Groß OT Klein E 2 Umrechnung wegen größerer Restnutzungsdauer laut [2] Kleiber S Ausstattungsstandard Umrechungskoeffizient Umrechnungsfaktor Vergleichsobjekt 33 Jahre 0,58 Bewertungsobjekt 37 Jahre 0,54 Vergleichswert 1,07 Ermittlung des Vergleichswerts vorläufiger relativer Vergleichswert 1.210,17 /m² Erläuterung Wohnfläche [m²] 39,88 m² vorläufiger Vergleichswert = ,58 besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale ,00 Vergleichswert = ,58 rd ,00 Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Seite 36 von 49

37 Am Berg, Groß OT Klein 5 Verkehrswert Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer Gruppe von 5 Wochenendhäusern im er Holz ca. 500 m von der letzten Bebauung entfernt. Die Ver- und Entsorgung erfolgt über einen Gemeinschaftsbrunnen und einer Gemeinschaftsklärgrube. Die verkehrstechnische Erschließung stellt ein Waldweg dar. Der Tollensesee ist von dort nicht sichtbar. Bis zum Tollensesee ist ein 15minutiger Fußweg erforderlich, der beim Rückweg durch die Steigung vermutlich länger wird. Auf dem Grundstück ist ein Nurdachhaus mit Schilfeindeckung und teilweise Klinkerverkleidung angeordnet. Es ist um 1986 errichtet worden und zeigt im Erdgeschoss ein Wohnraum, Küche und Bad an und im Dachgeschoss ein Schlafraum und einen Balkon. Aufgrund der schrägen Wände wird nur eine Wohnfläche von 39,88 m² erreicht. Die Ausstattung wird als mittel bis gehoben eingeschätzt. Seit dem Baujahr sind noch keine Modernisierungen erfolgt. Hier fehlen insbesondere die Heizungsmöglichkeit und eine effizientere Stromverteilung. Es wurden nach 1990 zwar Flurstücke gebildet, doch die Wegerechte für das Bewertungsgrundstück sind weder privatrechtlich noch öffentlich-rechtlich gesichert. Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd ,00. Da zu wenige Kaufpreise vorhanden waren, ist der Vergleichswert hier nur zur Stützung mit rd ,00 taxiert Der Verkehrswert für das mit einem Wochenendhaus bebaute Grundstück in Groß OT Klein, Am Berg Grundbuch Blatt lfd. Nr. Groß Gemarkung Flur Flurstück Klein 1 50/5 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,- in Worten: achtunddreißigtausenddreihundert Euro Die Sachverständige bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Neubrandenburg, den 14. Juli Die Sachverständige Seite 37 von 49

38 Am Berg, Groß OT Klein 6 Wertermittlungsergebnisse (in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006) Für das Wochenendhausgrundstück in Groß OT Klein, Am Berg Flur 1 Flurstücksnummer 50/5 Wertermittlungsstichtag: Gesamtfläche baureifes Land Bodenwert Bewertungsteilbereich Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand rel. BW [ /m²] Fläche [m²] Bodenwert [ ] frei 15,68 560, ,00 Summe: 15,68 560, ,00 Gesamtfläche Objektdaten Bewertungsteilbereich Gebäudebezeichnung / Nutzung Wochenendhaus BRI [m³] BGF [m²] WF/NF [m²] Baujahr GND [Jahre] RND [Jahre] 71,36 40, Jahresrohertrag RoE [ ] BWK [% des RoE] Gesamtfläche 2.285,28 571,32 (25,00 %) Wesentliche Daten Bewertungsteilbereich Liegenschaftszinssatz [%] Sachwertfaktor 1,85 0,99 Relative Werte relativer Bodenwert: 216,71 /m² WF/NF relative besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: -236,92 /m² WF/NF relativer Verkehrswert: 945,21 /m² WF/NF Verkehrswert/Rohertrag: 16,76 Verkehrswert/Reinertrag: 22,35 Ergebnisse Ertragswert: ,00 (106 % vom Sachwert) Sachwert: ,00 Vergleichswert: ,00 (101 % vom Sachwert) Verkehrswert (Marktwert): ,00 Wertermittlungsstichtag Bemerkungen Entsprechend dem Grundstücksmarktbericht 2015 sind in der Region Neustrelitz (ehemaliger Landkreis Mecklenburg-Strelitz) 25 Wochenend- und Ferienhäuser der Baualtersklasse 1971 bis 1990 von 250,00 bis 1.700,00 /m² WF verkauft worden. Das Bewertungsobjekt liegt mit ca. 945,00 /m² WF im Mittel, was auf die fehlende Modernisierung (in den letzten 15 Jahren keine) zurückgeführt werden kann. Seite 38 von 49

39 Am Berg, Groß OT Klein 7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW- RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie - EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.f. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2016 [2] Kleiber: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage 2014, Bundesanzeiger Verlag [3] Mittag: Arbeits- und Kontrollhandbuch zur Bauleitplanung, Bauausführung und Kostenplanung nach 15 HOAI und DIN 276, WEKA Verlag, Band 1 und 2 [4] Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel: Baukosten 2012/13 Instandsetzung/Sanierung Modernisierung/Umnutzung, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Essen, 21 Auflage Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter-ProSa Version 34.0 (Stand Juni 2016) erstellt. Seite 39 von 49

40 Am Berg, Groß OT Klein 8 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Auszug aus der Straßenkarte Auszug aus dem Ortsplan Auszug aus der Katasterkarte Fotos Seiten Seite 40 von 49

41 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 1: Auszug aus der Straßenkarte Seite 1 von 1 Seite 41 von 49

42 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 2: Auszug aus dem Ortsplan Seite 1 von 1 Seite 42 von 49

43 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 3: Auszug aus der Katasterkarte Seite 1 von 1 Seite 43 von 49

44 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 1 von 6 Bild 1: Darstellung des Bewertungsobjekts aus südwestlicher Richtung Bild 2: Darstellung der Vorderansicht mit überdachtem Balkon und tlw. überdachter Terrasse Seite 44 von 49

45 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 2 von 6 Bild 3: Darstellung der Hinterseite des Nurdachhaus Bild 4: Darstellung des hinteren Grundstücksteils Seite 45 von 49

46 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 3 von 6 Bild 5: Darstellung des fehlenden Sockelputzes Bild 6: wie vor, lokale Rissbildung in der Nordwestecke Seite 46 von 49

47 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 4 von 6 Bild 7: wie vor, jedoch Nordostecke, Wegebefestigung Bild 8: Weg zum Nachbarn an der südlichen Grundstücksgrenze Seite 47 von 49

48 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 5 von 6 Bild 9: Treppe zur Terrasse Bild 10: hälftige Nutzung des Schuppens der ca. hälftig auf dem Grundstück steht (nicht fest mit dem Grundstück verbunden) Seite 48 von 49

49 Am Berg, Groß OT Klein Anlage 4: Fotos Seite 6 von 6 Bild 11: Darstellung der Gemeinschaftsklärgrube Bild 12: Darstellung des Waldweges zu den Wochenendhäusern Seite 49 von 49