Hansastraße 9,11+11a Ahlen

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Hans Böhler
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1 Hansastraße 9,11+11a Ahlen

2 Situation im Ostenstadtteil Der Ostenstadtteil steht vor Herausforderungen allgemeiner und besonderer Art. Herausforderungen allgemeiner Art: Demographischer Wandel Klimawandel Herausforderungen besonderer Art: Erneuerungsbedarf nach Zechenschließung Städtebauliches Problem an der Hansastraße Christa Quante-Ottemeier 2

3 Situation im Ostenstadtteil Herausforderungen allgemeiner Art: Demographischer Wandel - Der Ostenstadtteil ist der bevölkerungsreichste in Ahlen. (s. Studie Älter werden in Ahlen, 2012) Entsprechend groß ist der Bedarf an barrierefreien Wohnungen, um so lange wie möglich selbstbestimmt zu wohnen und nicht hochbetagt noch sein gewohntes Umfeld verlassen zu müssen. - Barrierefreie Wohnungen nützen nicht nur Älteren und Menschen mit Handycap, sondern auch Familien mit kleinen Kindern. - Man braucht jedoch nicht darauf zu warten, dass solche Wohnungen im Ahlener Osten gebaut werden Christa Quante-Ottemeier 3

4 Situation im Ostenstadtteil Herausforderungen allgemeiner Art: Klimawandel - Bis zum Jahr 2050 sind 80% der Treibhausgase einzusparen. Davon entfallen ca. 30% auf die Heizung und Warmwasser- Versorgung im Gebäudebereich. Die Bundesregierung will diese Emissionen möglichst ganz einsparen. - Das bedeutet, dass bei Neubauten und Altbausanierungen auf Verbrennungsprozesse bei der Energieerzeugung verzichtet werden muss. Die Technik ist vorhanden Christa Quante-Ottemeier 4

5 Situation im Ostenstadtteil Herausforderungen besonderer Art: Stadtteil mit Erneuerungsbedarf - Das Land NRW hat den Ostenstadtteil in Ahlen in das Programm Soziale Stadt aufgenommen. - Es sind Fördergelder für den Umbau des Zechengeländes geflossen. Ob es eine Zweitauflage für weitere Maßnahmen im Stadtteil gibt, ist ungewiss. - Der Status Soziale Stadt ist jedoch bis heute erhalten Christa Quante-Ottemeier 5

6 Situation im Ostenstadtteil Herausforderungen besonderer Art: Städtebauliches Problem an der Hansastraße - Nach der Zechenschließung hat die Hansastraße als pulsierendes Einkaufszentrum an Bedeutung verloren. Spätestens nach Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums auf der nördlichen Seite des Hansakreisels. - Die Gebäude sind in Jahre gekommen, es gibt Leerstände. Manche Eigentümer leben nicht in Ahlen und investieren nicht mehr in die Immobilien. - Die Hansastraße hat in der Stadt ein Imageproblem, das es zu beseitigen gilt Christa Quante-Ottemeier 6

7 Fragestellung: Wie bewältigt man diese Probleme? Antwort: Indem man sich im Ostenstadtteil selbst bezahlbaren, demographie- und zukunftsfähigen Wohnraum am Standort obere Hansastraße schafft; unter kreativer Nutzung der Bestandsgebäude Christa Quante-Ottemeier 7

8 Vorhaben Lage, Lage, Lage Eine Immobilie wird nach ihrer Lage bewertet. Diese kann gar nicht besser sein. Sämtliche Anlaufstellen zur Deckung des täglichen Bedarfs sind in 5 Minuten fußläufig zu erreichen. Hinzu kommen Ärzte, Apotheken, Pflegedienst, ÖPNV. Im weiteren Umfeld gibt es Schulen, Kindergärten, Jugendzentren, religiöse und soziale Einrichtungen, Handwerker und Dienstleister Christa Quante-Ottemeier 8

9 Vorhaben An der Hansastraße stehen die Gebäude Nr. 9 und 11 zur Disposition. Sie werden zu einer Mehrgenerationen-Wohnanlage zusammengefasst; barrierefrei, energieeffizient, ressourcenschonend und genossenschaftlich geführt Christa Quante-Ottemeier 9

10 Baubestand Christa Quante-Ottemeier 10

11 Umbau, Entwurf - EG Christa Quante-Ottemeier 11

12 Umbau, Entwurf OG Christa Quante-Ottemeier 12

13 Umbau, Entwurf - 3.OG Christa Quante-Ottemeier 13

14 Umbau, Entwurf - Schnitt BB Christa Quante-Ottemeier 14

15 Umbau, Entwurf Schnitt AA Christa Quante-Ottemeier 15

16 Umbau, Entwurf - Ansicht Straßenseite Christa Quante-Ottemeier 16

17 Umbau, Entwurf - Ansicht Hofseite Christa Quante-Ottemeier 17

18 Umbau, Haustechnik Die Haustechnik nutzt vorhandene und erneuerbare Energie, damit nur geringe Nebenkosten entstehen. Wärmerückgewinnung aus Luft und Grauwasser Aufbereitung und Wiederverwendung von Grauwasser und Regenwasser. Flächenheizung mit Eisspeicherwärmepumpe und Hybridsolarpanelen, deren Energiebedarf mittels einer PV-Anlage mit Speicher gedeckt wird. Visualisierung des Energie- und Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungen. Schließ- und Überwachungsanlage Christa Quante-Ottemeier 18

19 Umbau, Wohnungen Insgesamt entstehen 12 Wohnungen und 2 Ladenlokale. Die Wohnfläche beträgt zwischen 45 und 90 m². Alle Wohnungen erhalten einen Freisitz (Terrasse, Loggia, Balkon) Von den 12 Wohnungen werden 10 über das zweite Treppenhaus mit Aufzug erschlossen. Die beiden straßenseitigen Wohnungen im 1. und 2.OG werden bei Bedarf über einen Treppenaufzug barrierefrei erschlossen. Es entstehen 5 Sozialwohnungen in der Hansastraße 11 und 11a. Eine Mitsprache bei der Ausgestaltung der Räume ist zurzeit noch möglich Christa Quante-Ottemeier 19

20 Genossenschaft Die Organisationsform der Mehrgenerationen- Wohnanlage ist die Genossenschaft. Sie ist die demokratischste und insolvenzsicherste Rechtsform. Sie wird mit mindestens 3 Personen gebildet Jedes Genossenschaftsmitglied hat eine Stimme und kann Entscheidungen somit beeinflussen. Die Genossenschaft unterliegt der regelmäßigen Kontrolle des Genossenschaftsverbandes Christa Quante-Ottemeier 20

21 Genossenschaft Die Genossenschaft hat folgende Intention: Sie verfolgt das Ziel der Selbsthilfe, Selbstbestimmung und Selbstverantwortung. Sie bietet sich immer dann an, wenn das Verfolgen eines wirtschaftlichen Ziels die Leistungsfähigkeit des Einzelnen übersteigt, zugleich aber die selbständige Existenz gewahrt werden soll. Der Zweck steht im Vordergrund und nicht die Rendite Christa Quante-Ottemeier 21

22 Finanzierung Das Gesamtvolumen des Projektes beträgt ca. 2,9 Mio. Euro. Genossenschaftsanteile Von der Genossenschaft bzw. den Genossenschaftsmitgliedern sind laut Planung ca. 30% = 720,00 Euro/m² Wohnfläche an Eigenkapital aufzubringen. Das Eigenkapital kann sich zusammensetzen aus Geld, Eigenleistung und/oder einem Kredit der KfW-Bank (KfW-Programm Nr. 134, Genossenschaftsanteile) Christa Quante-Ottemeier 22

23 Finanzierung Weitere Finanzierung Landesmittel, Kredite der KfW-Bank und Zuschüsse des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) Zinsen und Tilgung werden über das Nutzungsentgelt (Kaltmiete) getragen. Eine Reduzierung der Miete über die Jahre ist je nach Entschuldungsgrad und Beschluss der Genossenschaft möglich Christa Quante-Ottemeier 23

24 Finanzierung Nutzungsentgelt (Kaltmiete) An der Hansastraße 11 beträgt die Nutzungsgebühr für die Sozialwohnungen ca. 5,65 Euro, je nach errechneter Energieeinsparung nach Sanierung. Laut Kalkulation beträgt die Einsparung rd. 1,00 Euro/m². An der Hansastraße 11a beträgt die Nutzungsgebühr für die Sozialwohnungen anfänglich 4,95 Euro/m² und erhöht sich jährlich um 1,5 % bis auf 5,75 Euro/m². An der Hansastraße 9 beträgt die Nutzungsgebühr 7,50 Euro/m², da frei finanziert und an keine Vorgaben hinsichtlich Belegung und Einkommen gebunden Christa Quante-Ottemeier 24

25 Finanzierung Sozialwohnungen Lt. Statistik hat jeder Zweite in Deutschland Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Die Bruttoeinkommensgrenzen liegen bei: ,00 Euro/a für Alleinstehende, ,00 Euro/a für 2 Personen, ,00 Euro/a für 1 Alleinerziehenden mit 1 Kind, ,00 Euro/a für 2 Personen mit 1 Kind, ,00 Euro/a für 2 Personen mit 2 Kindern. Die Bruttoeinkommensgrenze für Menschen mit Behinderung kann bis zu 40% mehr betragen Christa Quante-Ottemeier 25

26 Finanzierung Möglichkeiten der Finanzierung durch die Genossenschaftsmitglieder Pflichtanteil = 30% + Nutzungsgebühr (Kaltmiete) Anteil 30% + verringerte Nutzungsgebühr (Kaltmiete) Anteil = 100% + keine Nutzungsgebühr (Kaltmiete) Christa Quante-Ottemeier 26

27 Resümee Vorteile als HANSA-Wohnungsnutzer: Die Wohnanlage eignet sich für: Jung und Alt Familien und Singles Behinderte und Nichtbehinderte Alteingesessene und Zugezogene Selbstnutzer, Investoren und Mieter Christa Quante-Ottemeier 27

28 Resümee Vorteile als HANSA-Wohnungsnutzer: Rechtliche Komponente: Mitbestimmungsrecht Lebenslanges, vererbbares Wohnrecht Christa Quante-Ottemeier 28

29 Resümee Vorteile als HANSA-Wohnungsnutzer: Soziale Komponente: Sicherheit und Unterstützung in einer Gemeinschaft Keine Alleinverantwortung für Unterhalt und Wartung der Immobilie Christa Quante-Ottemeier 29

30 Resümee Vorteile als HANSA-Wohnungsnutzer: Wirtschaftliche Komponente: Keine Mieterhöhung (eher Verringerung, je nach Tilgungsgrad). Untervermietung. Mögliche Überschreibung oder Verkauf innerhalb der Genossenschaft. Keine Grunderwerbssteuer und Notar- und Gerichtskosten für den Grundbucheintrag, wie bei privatem Erwerb oder bei einer Eigentümergemeinschaft. Steuervorteil aus dem Bereich Soziale Stadt. (8 Jahre bis zu 9% und 4 Jahre bis zu 7% Abschreibung) Christa Quante-Ottemeier 30

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