Liegenschaftsbewertung

Transkript

1 ARCHITEKTURBÜRO WILLY STEINER AG architektur immobilien treuhand Kirchgasse Wiedlisbach Tel Fax Liegenschaftsbewertung Einfamilienhaus (nicht fertiggestellt) 3377 Walliswil bei Wangen Foto Erstellt von Architekturbüro Willy Steiner AG Herr Pascal Steiner, MAS Real Estate Management Kirchgasse Wiedlisbach Erstellt für Betreibungsamt Emmental-Oberaargau Dienststelle Emmental-Oberaargau Jurastrasse Langenthal Datum Wiedlisbach, Der Schätzungsexperte ist Mitglied im Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband SIV und im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Bewertung_3377_.xls Seite 1/19

2 Inhaltsverzeichnis Seite Management Summary 3 Auftrag/Basisdaten 4 Altlasten/Bau- und Zonenordnung 5 Gebäudeversicherung/Grundbuch 6 Objektbeschreibung 7 Objektgliederung und Wertelemente 8 Flächenzuteilung 8 Mietzinse/Mietwerte 9 Kapitalisierungssätze 10 Reproduktionskosten 11 Technische Entwertung 12 Lageklasse 13 Verkehrswert/Schlusswort 14 Fotos Glossar Haftungsbeschränkungen/Disclaimer 19 Bewertung_3377_.xls Seite 2/19

3 Management Summary Verkehrswert per Fr. 320'000 Lage Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich südlich vom Zentrum der Gemeinde Walliswil bei Wangen. In der direkten Umgebung sind ausschliesslich Wohnhäuser sowie landwirtschaftliche Nutzungen vorhanden. In einer Fussminute erreicht man die Bushaltestelle Stalden. Objekt Einfamilienhaus nicht fertiggestellt Geb. Nr. 2: Baujahr 1953 Die Liegenschaft befindet sich in einem nicht fertiggestellten Zustand. Es wurden teils Sanierungs- und Umbauarbeiten am Altbau vorgenommen. Wertveränderungspotential Marktfähigkeit Chancen/Risiken (Marktbezogen) Das Wertveränderungspotential kann als statisch bis positiv bezeichnet werden. illiquid statisch liquid sehr liquid Normales Anlagevolumen unter Berücksichtigung der Lage und Nachfragesituation. Grundsätzlich gute Marktfähigkeit als Objekt für Familien. Walliswil bei Wangen wird längerfristig als Wohngemeinde leicht wachsen. Dabei können Altbauten aber nur marktfähig sein, wenn sie deutlich günstiger zu erwerben sind als vergleichbare Neubauprojekte. Stärken/Schwächen (Objektbezogen) Gebäude (nicht fertiggestellt) Das Gebäude ist gut gelegen eingebettet in die Natur. Das Gebäude wurde nicht fertig gestellt und weist Mängel auf. Bei Weiternutzung der Substanz müssen diverse Punkte abgeklärt und bereinigt werden. Bewertung_3377_.xls Seite 3/19

4 Auftrag/Basisdaten Liegenschaft 3377 Walliswil bei Wangen, Nutzung Einfamilienhaus (nicht fertiggestellt) Eigentümer Auftraggeber Auftrag Miteigentum zu je 1/3, Kozina Zeljko, Kozina Ana und Kozina Drago Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Jurastrasse 22, 4900 Langenthal Bewertung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwert). Bewerter Herr Pascal Steiner, CAS Immobilienbewertung SIREA, MAS Immobilienökonomie FHSG, Architekt FH/SIA Tel Bewertungsmethode Multi Element Value System mit Ertragswerten, Technischer Entwertung und Barwertmethoden. Besichtigung Stichtag Basisjahr für Bewertung Vorhandene Unterlagen Grundbuchauszug Dienstbarkeiten Katasterplan Assekuranzdaten Mieterspiegel Mietverträge Nutzflächen Pläne Abrechnung Budget Weitere Unterlagen keiner keine Gemäss bestehenden Plänen und Massaufnahme am Objekt vom vorhanden k.a. k.a. Kaufvertrag vom Vorbehalte Das nicht fertiggestellte Gebäude weist gemäss Besichtigung unerledigte Arbeiten als auch bereits erste Mängel und Bauschäden auf. Des Weiteren muss gemäss Erstbeurteilung eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Bauphysik, SIA-Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Bewertung_3377_.xls Seite 4/19

5 Altlasten/Bau- und Zonenordnung Belasteter Standort k.a. Art des Standortes k.a. Abklärungen/Ergebnisse Gemäss Altlastenkataster vom keine Verdachtsflächen. Keine weiteren Abklärungen. Bau- und Zonenordnung Zone Wohnzone W2, Perimeter Gewässerschutzzone (Grundwasserfassung Sebiloch gem. RRB Nr vom ) Ausnützung 0.5 Vorschriften Vorschriften im Baureglement der Gemeinde Walliswil bei Wangen vom Oktober Wohnzone W2 Die Wohnzone ist der Wohnnutzung vorbehalten. Zugelassen sind kleine gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzungen im Umfang der Bestimmungen der kantonalen Bauverordnung. Sie dürfen aber höchstens 30% der zulässigen Bruttogeschossfläche beanspruchen. Bewertung_3377_.xls Seite 5/19

6 Gebäudeversicherung/Grundbuch Fr. 279'800.- Liegenschaft Nr. 2 Baujahr 1953 Volumen 652 m 3 Neuwert Fr. 200'000.- nach GVB Grundbuchdaten Eigentumsart Kataster-Nummer Grundeigentümer Amtlicher Wert Grundstücksfläche Anmerkungen Vormerkungen Rechte/Lasten Miteigentum 673 Miteigentum zu je 1/3 Kozina Zeljko, / Kozina Ana, / Kozina Drago, m Veräusserungsbeschr. gemäss BVG (betreffend 1/3 Miteigentumsanteil Kozina Ana) Veräusserungsbeschr. gemäss BVG (betreffend 1/3 Miteigentumsanteil Kozina Zeljko) Pfandverwertung auf Anteil Kozina Drago Pfandverwertung auf Anteil Kozina Zeljko Pfandverwertung auf Anteil Kozina Ana keine Grundpfandschulden Gemäss Grundbuch Grundbuchplankopie Bewertung_3377_.xls Seite 6/19

7 Objektbeschreibung Konstruktion Auf eine detaillierten Beschrieb wird infolge des Schätzungsauftrages verzichtet. Die wertrelevanten Alterungsdaten sind der Technischen Entwertung zu entnehmen. Ausbaustandard Normaler Ausbaustandard. Zustandsbeschreibung Nebst dem Rohbau wurden die haustechnischen Rohinstallationen sowie die Fassade erstellt. Bisherige Instandsetzungsund Baumassnahmen Keine. Notwendige Massnahmen Die nachfolgende Aufzählung von notwendigen Massnahmen und Überprüfungen ist keine abschliessende Überprüfung im Sinne einer gerichtlich verordneten Expertise, sondern eine kurze Erstbeurteilung aufgrund der Besichtigung. Generell notwendige Überprüfungen -Überprüfung Statik des Objektes -Überprüfung des Schallschutzes gemäss SIA-Norm Schallschutz im Hochbau -Überprüfung der Bandschutzvorschriften gemäss VKF -Überprüfung der bauphysikalischen Bedingungen -Überprüfung nach den einschlägigen Vorgaben der SIA-Normen -Überprüfung nach den Vorgaben von Suva, BfU und den Behörden -Überprüfung nach den Vorgaben der Baugesetzgebung und Bauverordnung Für alle vorgenannten Überprüfungen schätzen wir einen Aufwand von ca. Fr. 20'000.- Bauliche Elemente und Bestandteile -Anschlüsse der verputzen Fassadenelemente unklar/unvollendet -Schwellendetails unklar/unvollendet -Bodenaufbau inkl. Schallschutz unklar/unvollendet -Innenausbau BKP generell unvollendet -Installationen Haustechnik HLKS+E BKP generell unvollendet -Endausbauten BKP 260 bis 299 generell unvollendet -Vorwandinstallationen unklar/unvollendet -Fallrohre nicht isoliert, unklar/unvollendet -Treppenanschlüsse unklar/unvollendet -Geländer/Absturzsicherungen fehlen komplett Innen und Aussen (SUVA/BfU) -Anschlüsse Fenster nicht abgedichtet, unklar/unvollendet -Anschlussdetail Boden, Fassaden, Dach sowie zu Bauteilen unklar/unvollendet -Vertiefungen entlang der Fassade bezüglich Entwässerung unklar/unvollendet -Umgebungsarbeiten BKP 4 generell und Zufahrtsweg/Werkleitungen unvollendet Für alle vorgenannten Massnahmen schätzen wir einen Aufwand von ca. Fr. 310'000.- Bemerkungen Besondere Verhältnisse Das nicht fertiggestellte Gebäude weist gemäss Besichtigung unerledigte Arbeiten als auch bereits erste Mängel und Bauschäden auf. Des Weiteren muss gemäss Erstbeurteilung eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Bauphysik, SIA-Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Bewertung_3377_.xls Seite 7/19

8 Objektgliederung und Wertelemente Objekt 1 Wohngebäude Nr. 2 Wertelement 1 (WE1) Ertragswert (+) Wertelement 2 (WE2) Technische Entwertung (-) Wertelement 3 (WE3) Aufwendungen Prüfung/Fertigstellung (-) Flächenzuteilung Objekt 1 Wohngebäude Nr. 2 Bezeichnung Vorraum 1 Waschen (Heizen) Vorraum 2 Keller Et. UG UG UG UG Netto m Netto m 2 Beschrieb unbeheizt, Naturboden unbeheizt unbeheizt unbeheizt Total UG Eingang /Entrée Wohnen/Essen Bad Garage EG EG EG EG inkl. Küche Badewanne, Dusche, WC unbeheizt Total EG Vorplatz Bad Korridor Zimmer 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Sitzplatz 1.OG 1.OG 1.OG 1.OG 1.OG 1.OG 1.OG Dusche, Lavabo, WC Total 1.OG 1.OG Total Objekt Bewertung_3377_.xls Seite 8/19

9 Mietzinse/Mietwerte Anmerkungen Gebäude, bei denen die Nutzung wertbestimmender ist als das Besitzdenken, werden mit der Ertragswertmethode geschätzt. Einfamilienhäuser sind zwar keine Renditeobjekte, sie unterliegen jedoch den gleichen Wertmechanismen wie alle anderen nutzfähigen Immobilien auch. Sie spenden ihrem Besitzer einen geldwerten Nutzen. Objekt 1 Wohngebäude Nr. 2 Mietzins aktuell Mietwert möglich Anz. Fläche Einh. in m2 Ansatz Mietzins pro m2/p.a. Mietzins pro Monat pro Einheit Mietertrag pro Jahr für alle Einheiten Ansatz Mietwert pro m2/p.a. Mietwert pro Monat Einheit Mietwert pro Jahr für alle Einheiten Vorraum 1 Waschen (Heizen) Vorraum 2 Keller Total UG Eingang /Entrée Wohnen/Essen Bad Garage ' ' '376 Total EG Vorplatz Bad Korridor Zimmer 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Sitzplatz ' ' ' ' ' '275 Total 1.OG Total Objekt Mietzins / Mietwert pro Jahr Mietzins / Mietwert pro Monat 28' ' ' ' Mietwert (ohne NK) möglich 2' Fr./Monat Bewertung_3377_.xls Seite 9/19

10 Kapitalisierungssätze Anmerkungen Die einzelnen Zinssätze sind Markt- und Objekttypisch gewählt sowie auf die käufertypische Finanzierung ausgelegt. Der Eigentümer eines Einfamilienhauses erwartet von seinem investierten Eigenkapital in der Regel keine Rendite, ist aber bereit, die laufenden Kosten für Kapitalzinsen, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen zu tragen und notwendige Erneuerungen vorzunehmen. Der gewählte Fremdkapitalsatz entspricht dem 30-jährigen Median der Credit Suisse Gruppe. Eine Anwendung der aktuellen Finanzierungslage würde zu überhöhten Immobilienwerten führen. Objekt 1 Wohngebäude Nr. 2 Fremdkapital Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Total Fremdkapital 75.00% 3.50% 2.63% 18' Eigenkapitel Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Realzins 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Immobilität 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Risiko 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Total Eigenkapital 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 NETTOZINSSATZ 2.63% 18' Kostenzuschläge Aufteilung Anteil Anteil Zinssatz Betrag Franken Betriebskosten % 0.20% 1' Unterhalt/Rep/Ersatz % 0.55% 3' Vermietungsrisiko % 0.00% 0.00 Verwaltungskosten % 0.00% 0.00 Total Kostenzuschläge 0.75% 5' Rückstellungen Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Gemäss Berechnung 4' % 4' KAPITALISIERUNGSSATZ / BRUTTOZINSSATZ 3.98% 28' Bewertung_3377_.xls Seite 10/19

11 Reproduktionskosten Anmerkungen Die Erklärung zu den Reproduktionskosten sind im Glossar nachzulesen. Objekt 1 Wohngebäude Nr. 2 BKP 2 Gebäude UG-1.OG m Fr./m 3 456' Total m Fr./m 3 456' BKP 3 Betriebseinrichtungen keine BKP 4 Umgebung Flächen m Fr./m 2 38' Leitungen Pauschal 15' Anlagen Pauschal 10' Total 63' BKP 5 Baunebenkosten 6.00% Anteil an BKP ' Total Reproduktionskosten Objekt 1 (Gerundet) 551' Bewertung_3377_.xls Seite 11/19

12 Technische Entwertung Anmerkungen GLD = Gesamtlebensdauer des entsprechenden Bauteils RND = Restnutzungsdauer des entsprechenden Bauteils Die Technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag, um die bestehende Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne dass Ertragssteigerungen oder Qualitätsverbesserungen entstehen. Es handelt sich um zukünftige, per Bewertungsstichtag diskontierte Erneuerungskosten. Obwohl der Bau nicht fertiggestellt wurde hat die bestehende Bausubstanz bereits eine Altersentwertung erfahren. Objekt 1 Wohngebäude Nr ' Repro-Kosten Nettozinssatz Bauteil Anteil BKP (%) Anteil Fr. Repro inkl. BKP 5 GLD Rückstellung REW RND Techn. Alter Entwertung BKP 2 Rohbau 1 45% 219' Rohbau 2 25% 121' ' ' Installationen 15% 73' ' ' Ausbau 15% 73' ' ' BKP 3 Betriebseinrichtungen BKP 4 Umgebung 63' ' Spezial Kunst am Bau, ertraglos Total 100% 551' ' ' Erforderliche Rückstellungen Objekt 1 4' Technische Entwertung Objekt 1 (-) -70' Ordentliche Dauer für Grosszyklische Sanierungen alle 43 Jahre Bewertung_3377_.xls Seite 12/19

13 Lageklasse Anmerkungen Gemäss Lageklassentabelle Wohnen SIV. Objekt 1 A Standort Dorf, Kleine Ortschaft LK B Nutzung Wohnzonen LK Realisierbare Ausnutzung LK C Wohnlage Attraktivität Wohnlage LK Immissionen LK D Erschliessung Öffentlicher Verkehr LK Schulen, Einkauf, Behörden, Kultur LK E Marktsituation konkret für das Objekt LK Divisor 5.00 Subtotal Lageklasse Wohnen 3.80 Bewertung_3377_.xls Seite 13/19

14 Verkehrswert/Schlusswort Ertragswerte Nr. Objekte WE Wertelemente Mietwert Kap-Satz Betrag 1 Wohngebäude Nr. 2 WE 1 Ertragswert (+) 28' % 720' Subtotal Ertragswert 28' % 720' Technische Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Entwertung 1 Wohngebäude Nr. 2 WE 2 Technische Entwertung (-) -70' Subtotal Technische Entwertung -70' Aufwendungen Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Prüfung und 1 Wohngebäude Nr. 2 WE 3 Aufwendungen Prüfung (-) -20' Fertigstellung 1 Wohngebäude Nr. 2 WE 3 Aufwendungen Fertigstellung (-) -310' Subtotal Aufwendungen Prüfung/Fertigstellung -330' Verkehrswert Verkehrswert aller Liegenschaften Fr. 320' Verkehrswert aller Liegenschaften (Gerundet) Fr. 320' Schlusswort Die bundesgerichtliche Definition des Verkehrswertes lautet wie folgt: "Der Verkehrswert ist der Höchstpreis, den ein kaufwilliger Interessent am Bewertungsstichtag für die betreffende Immobilie unter Berücksichtigung aller Werteinflüsse zu bezahlen bereit wäre, resp. der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden." Das nicht fertiggestellte Gebäude weist gemäss Besichtigung unerledigte Arbeiten als auch bereits erste Mängel und Bauschäden auf. Des Weiteren muss gemäss Erstbeurteilung eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Bauphysik, SIA-Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Geht man von einem Landwert von Fr /m2 in dieser Lage aus, beträgt der Landwert ohne Gebäude ca. Fr. 100'000.- wobei für das Objekt rund Fr. 220'000.- übrig bleiben. Auch dies kann als realistischer Wert angenommen werden, da das Haus im derzeitigen Zustand eine Technische Entwertung/Sanierungsbedarf von mindestens Fr. 400'000.- aufweist. Einfamilienhäuser sind den subjektiven und individuellen Wertvorstellungen stärker unterworfen als andere Immobilien. Was den einen Kaufinteressenten begeistert, gefällt einem anderen überhaupt nicht. Entsprechend gross können die Differenzen zwischen einzelnen Kaufangeboten sein. Wiedlisbach, Der Bewerter Pascal Steiner CAS Immobilienbewertung SIREA Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband Architekt FH / MAS Immobilienökonom Bewertung_3377_.xls Seite 14/19

15 Fotos Garage nicht fertiggestellt Wohnen/Kochen/Essen im Rohbau Wohnen/Kochen/Essen im Rohbau Diverse Anschlüsse unklar Übergang verschiedene Materialien Kellerabgang nicht nach Norm (Absturzsicherung) Ölheizung im Untergeschoss Sicherungskasten im Untergeschoss Bewertung_3377_.xls Seite 15/19

16 Vorraum 1 im Untergeschoss (Naturboden) Deckenansicht im Untergeschoss Tank im Untergeschoss Keller im Untergeschoss Elektroinstallationen nicht fertiggestellt Dachuntersicht nicht fertiggestellt Sitzplatz nicht fertiggestellt (Absturzsicherung) Defekte Stellen an Aussenfassade Bewertung_3377_.xls Seite 16/19

17 Glossar Verkehrswert Weitere Namen Definition Erläuterungen Schätzungsstandard Ertragswert Definition Erläuterungen Marktwert, Fair Value, Market Value, Open Market Value Der Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der Marktwert bildet nicht nur den zentralen Begriff in der Bewertungsbranche sondern hat mittlerweile auch den Einzug in die Europäische Legislatur gefunden. Er stellt den bislang grössten Konsens im Europäischen Sachverständigenwesen dar. TEGoVA hat sich bei der Definition des Market Value mit dem IVSC auf einen einheitlichen Wortlaut verständigt, der auch seitens der RICS im Red Book übernommen wurde. Ungewöhnliche Umstände, die den Kaufpreis erhöhen oder vermindern könnten, werden ausgeklammert. Darunter fallen zum Beispiel besondere Finanzierungsmodalitäten, ein unter Zwang stehender Verkäufer, Sonderwert generierende Gegebenheiten wie die Eigentümerschaft am Nachbargrundstück oder Sale & Lease Back Geschäfte. Der Marktwert ist des weiteren generell als der geschätzte Wert einer Immobilie ohne Berücksichtigung der Kosten von Verkauf oder Kauf und ohne Aufrechnung irgendwelcher Steuern zu verstehen. Im Unterschied zum Marktwert, der sich an keiner spezifischen Bewertungsmethodik orientiert, beinhaltet der in der Schweiz geläufige Verkehrswert methodische Komponenten, indem er sich einzig und allein an künftigen Erträgen einer Immobilie orientiert. Der Grundsatz des unabhängigen und zwanglosen Interessensausgleichs zwischen Verkäufer und Käufer sowie dem Ziel, den von den persönlichen Verhältnissen der Parteien unabhängigen Wert eines Immobils zu ermitteln, ist aber bei beiden Wertbegriffen derselbe. Im Begriff des Market Values aufgegangen ist mittlerweile der so genannte Open Market Value oder Highest and Best Use Value, also der Beste Preis, zu dem der Verkauf einer Immobilie am Bewertungsstichtag ohne Bedingungen und gegen Barzahlung erfolgt wäre. Grundgedanke dieser Begriffsverschmelzung ist die Prämisse, dass bei der Bemessung des Marktwertes die Feststellung der marktwertbezogenen bestmöglichen Nutzung unabhängig davon, ob der Bewertungsgegenstand diesen Zustand zum Stichtag der Bewertung bereits erreicht hat oder erst tun wird bereits in die Wertfindung mit eingeflossen ist. Unzulässig sind Bewertungen, welche sich auf vergangene Kosten orientieren, u.a. die Realwertmethode und Mischwertmethode. Der von uns geschätzte Marktwert erfüllt die Anforderungen an die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 5, IAS 16, 40, FER 26, IPSAS, dem Anlagefondsgesetz AVG, den Definitionen von TEGoVA oder RICS, als auch die Vorgaben des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands SIV. Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert ist nicht gleich zu setzen mit dem Verkehrswert. Im errechneten Ertragswert sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, deren Nutzen und Ertrag im kapitalisierten Ertrag eingeschlossen sind. Ebenfalls enthalten sind die Fläche des dazugehörenden Landes und dessen Landwert. Verkehrswerte werden für einen bestimmten Stichtag "hier und jetzt" errechnet. In die Kapitalisierung werden darum Ertrag und Zinssatz so eingesetzt, wie sie am Stichtag als Konstante des Marktes erkannt werden, unabhängig von den effektiven Werten von Eigentümern/Verwaltern. Bei gleich bleibendem Ertragswert verringert sich jedoch stetig der Verkehrswert aufgrund der Alterung. Diese Alterung kann über einen stetigen Minderwert als Technische Entwertung errechnet werden. Im Schätzungswesen verwendet man für unbefristete Verhältnisse den Ausdruck "nachhaltig" oder "Nachhaltigkeit". Darunter versteht man, dass die erzielbaren Erträge hoch genug sind, um während der Ertragsdauer alle anfallenden Kosten und Aufwände laufend zu decken. Bewertung_3377_.xls Seite 17/19

18 Mietwert Erläuterungen Entwertung Erläuterungen Reproduktionskosten Definition Erläuterungen Erneuerungszyklus Erläuterungen Lageklasse Erläuterungen Wirtschaftliche Differenz Erläuterungen Bei vermietbaren Objekten ist primär der Mietwert als Ertrag einzusetzen. Der Mietwert ist der als erzielbar geschätzte Mietzins. Dieser kann vom tatsächlichen Mietzins abweichen. Bei der freien Bestimmung des Mietwertes werden berücksichtigt: -Objekttypologie und typische Käufergruppe -tatsächliche bauliche und rechtliche Verhältnisse -Insbesondere aber die wirtschaftlichen Verhältnisse am Standort der Immobilie Die Technische Entwertung ist ein negatives Wertelement, das bei jedem Nutzobjekt besteht. Es muss separat berechnet und vom Ertragswert des Nutzobjektes abgezogen werden. Jede Bausubstanz altert und entwertet sich infolge Abnützung oder Zerfall. Der dadurch entstehende Minderwert nimmt im Laufe der Zeit stetig zu. Der Minderwert ist variabel und befristet. Der Minderwert entsteht jedoch nicht, weil die Bausubstanz alt ist, sondern weil der sich verschlechternde Bauzustand Geld zu dessen Erneuerung erfordert. Je früher die Erneuerung stattfinden muss und je höher die erforderlichen Erneuerungskosten, desto grösser ist der Minderwert im Zeitpunkt der Bewertung. Das Land altert nicht, erfordert keine Erneuerung und erleidet daher keine Technische Entwertung. Die Grundsubstanz (Fundation, Tragkonstruktion ua.) erfordern keine laufende Erneuerung und entwerten sich nicht laufend. Sie werden erst beim Abbruch plötzlich und vollständig entwertet. Im modernen Schätzungswesen benötigt man die Reproduktionskosten eines Gebäudes, um damit die erforderlichen Rückstellungen und die am Stichtag bestehende Technische Entwertung zu berechnen. Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften. Die Reprokosten werden verwendet um die Rückstellungen für die Erneuerungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=Technische Entwertung) zu berechnen. Sie müssen deshalb unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt werden, nicht als Neubaukosten. Die Reprokosten können von den Neubaukosten abweichen. Vereinfachend kann angenommen werden, dass Bauten in bestimmten Zeitabständen umfassend erneuert werden (grosszyklische Erneuerung). Die Zeitdauer ist abhängig von der Lage und den Witterungseinflüssen, von Bauqualität, Materialresistenz, Nutzungsintensität und auch von den Aktualitätsansprüchen der Benutzer. Die Lageklasse beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten ein bestimmtes lageabhängiges Wertverhältnis besteht, welches erlaubt den Landwert in Relation zum Ertragswert zu berechnen. Die Lageklassemethode liefert selber keine Verkehrswerte, weder von Land noch von überbauten Liegenschaften. Sie ist demzufolge keine Verkehrswertmethode, sondern eine Hilfsmethode, die lediglich dazu dient, den Ertragswert aufzuteilen. Als wirtschaftliche Differenz wird die Differenz zwischen dem (nicht entwerteten) relativen Bauwert und den entsprechenden Reproduktionskosten bezeichnet. Die wirtschaftliche Differenz gibt Auskunft darüber, ob eine Bausubstanz wirtschaftlich genutzt wird. Gestützt auf die Kenntnis einer allfälligen wirtschaftlichen Entwertung lassen sich Strategien und Szenarien für eine bessere Nutzung der Bausubstanz entwickeln Bewertung_3377_.xls Seite 18/19

19 Haftungsbeschränkungen/Disclaimer Die Bewertung wurde unter folgenden Annahmen und Haftungseinschränkungen erstellt: Rechtliche Sachverhalte Über rechtliche Sachverhalte wurden keine Untersuchungen durchgeführt. Informationen Flächenangaben Ereignisse Altlasten Gesetzliche Anordnungen Mehrwertsteuer Wert/Preis Bewertungszeitpunkt Informationen, die durch Dritte zur Verfügung gestellt wurden und auf die in der Untersuchung Bezug genommen wurde, sind überwiegend als verlässlich bekannt. Sie wurden aber nicht auf ihre Richtigkeit überprüft. Für die Richtigkeit dieser Informationen kann daher keine Gewähr übernommen werden. Angaben über die Marktbedingungen, einschliesslich der wirtschaftlichen und planerischen Einflüsse sowie andere relevante Marktdaten, stammen aus Quellen von Behörden sowie anderer privater und öffentlicher Institutionen oder Befragungen von Immobilienexperten und aus der einschlägigen Literatur. Es wurde von der Verlässlichkeit dieser Angaben ausgegangen, für ihre Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Im Rahmen dieser Bewertung wurde davon ausgegangen, dass für die Grundstücksflächen sowie die dazugehörigen Gebäudeeinheiten volle Übereinstimmung mit allen geltenden nationalen und lokalen Planungs- und Umweltrichtlinien besteht. Angaben über Flächenmasse der in der Untersuchung angeführten Grundstücke und Gebäude wurden aus vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Quellen entnommen. Für die Richtigkeit dieser Angaben kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vermessungen wurden von uns nicht in Auftrag gegeben. Für Auswirkungen durch Ereignisse, die nach dem Zeitpunkt der Erstellung dieser Untersuchung eintreten, kann keine Verantwortung übernommen werden. Bodengutachten und Altlastengutachten, deren Ergebnis beträchtlichen Einfluss auf den Wert des Objektes haben können, wurden nicht in Auftrag gegeben. Die Wertermittlung wurde unter der Annahme durchgeführt, dass die Räumlichkeiten und ihre Nutzung sämtlichen relevanten derzeit gültigen Gesetzesvorschriften auf örtlicher wie auf nationaler Ebene entsprechen, ebenso wie Teilen von Gesetzen oder sonstigen Auflagen in Bezug auf Stadtplanung und Brandschutz. Eine Überprüfung der gesetzlichen Vorschriften wurde nicht durchgeführt. Die Haftung diesbezüglich kann nicht übernommen werden. Auswirkungen besonderer mehrwertsteuerlicher Gesetzesregelungen wurden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Bei der vorliegenden Bewertung handelt es sich um eine Wertermittlung. Umstände die Einfluss auf den Preis, nicht aber auf den Wert der Immobilien haben, wurden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Im speziellen wurden eine käuferindividuelle Finanzierung nicht berücksichtigt und eine käuferindividuelle nachsteuerliche Betrachtung nicht durchgeführt. Zukünftige Zinsänderungen können einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung haben. Sämtliche von uns als Annahmen formulierten Parameter basieren auf dem heutigen Wissensstand. Sollten sich die Annahmen nicht erfüllen, müssten die Bewertungen entsprechend angepasst werden. Bewertung_3377_.xls Seite 19/19