Liegenschaftsbewertung

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1 ARCHITEKTURBÜRO WILLY STEINER AG architektur immobilien treuhand Kirchgasse Wiedlisbach Tel Fax Liegenschaftsbewertung Wohngebäude (nicht fertiggestellt) sowie Parzellen und Abbruchobjekt 4936 Kleindietwil (Madiswil) Gässli Foto Erstellt von Architekturbüro Willy Steiner AG Herr Pascal Steiner, MAS Real Estate Management Kirchgasse Wiedlisbach Erstellt für Konkursamt Emmental-Oberaargau Dienststelle Emmental-Oberaargau Jurastrasse Langenthal Datum Wiedlisbach, Der Schätzungsexperte ist Mitglied im Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband SIV und im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Bewertung_4936_Gässli xls Seite 1/39

2 Inhaltsverzeichnis Seite Management Summary 3 Auftrag/Basisdaten 4 Altlasten/Bau- und Zonenordnung 5 Gebäudeversicherung/Grundbuch 6 Objektbeschreibung 7-8 Objektgliederung und Wertelemente 9 Flächenzuteilung 9 Mietzinse/Mietwerte 10 Kapitalisierungssätze 11 Reproduktionskosten 12 Technische Entwertung 13 Absoluter Landwert - Baulandreserve Lageklasse 16 Verkehrswert/Schlusswort 17 Fotos Bericht Beurteilung der statischen Tragsicherheit der Konstruktionen Glossar Haftungsbeschränkungen/Disclaimer 39 Bewertung_4936_Gässli xls Seite 2/39

3 Management Summary Gässli Verkehrswert per Fr. 807'000 Lage Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich im Ortsteil Kleindietwil in der Gemeinde Madiswil. In der direkten Umgebung sind Wohn- und landwirtschaftliche Nutzungen vorhanden. Das Gebäude und die Parzellen haben eine gute Besonnung. Südlich und östlich grenzen die Parzellen an die Landwirtschaftszone an. Objekt Wohngebäude nicht fertiggestellt sowie Parzellen und Abbruchobjekt Foto Foto Foto Foto GB Nr. 478/479 Wohngebäude nicht fertiggestellt Geb. Nr. 164a GB Nr. 477 Parzelle mit 54% Anteil an Abbruchobjekt Gässli 164 GB Nr. 330 Parzelle mit 46% Anteil an Abbruchobjekt Gässli 164 (Geb. Nr. 165 ist bereits abgebrochen worden) GB Nr. 476 Parzelle Die Liegenschaft Nr. 164 kann als Abbruchobjekt definiert werden. Eine Sanierung wäre unverhältnismässig teuer. Das ehemalige Hühnerhaus Gebäude Nr. 165 wurde bereits abgebrochen. Wertveränderungspotential Marktfähigkeit Chancen/Risiken (Marktbezogen) Stärken/Schwächen (Objektbezogen) Das Wertveränderungspotential kann als statisch bis positiv bezeichnet werden. illiquid statisch liquid sehr liquid Normales Anlagevolumen unter Berücksichtigung der Lage und Nachfragesituation. Grundsätzlich gute Marktfähigkeit als Objekt für Familien. Kleindietwil wird längerfristig als Wohngemeinde leicht wachsen. Das attraktive Preis- /Leistungsverhältnis am Immobilienmarkt in Madiswil/Kleindietwil ist von grossem Vorteil und kann die etwas dezentrale Lage zu den Verkehrsachsen ausgleichen. Des Weiteren ist die Stadt Langenthal innert 10min. mit dem Auto und 16 min. mit der Bahn erreichbar. Gebäude (nicht fertiggestellt) Das Gebäude ist gut gelegen an attraktiver Aussichtslage. Das Gebäude wurde nicht fertig gestellt und weist Mängel auf. Bei Weiternutzung der Substanz müssen diverse Punkte abgeklärt und bereinigt werden. Parzellen Nach Rückbau der Abbruchliegenschaft Nr. 164 können die Parzellen GB Nr. 447 und Nr. 330 als EFH Parzellen genutzt werden. Die Parzelle GB Nr. 476 wäre bereits für ein Projekt vorbereitet. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 3/39

4 Auftrag/Basisdaten Gässli Liegenschaft 4936 Kleindietwil, Gässli Nutzung Wohngebäude (nicht fertiggestellt) sowie Parzellen und Abbruchobjekt Eigentümer Auftraggeber Auftrag Alleineigentum GIStec AG Konkursamt Emmental-Oberaargau Bewertung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwert). Bewerter Herr Pascal Steiner, CAS Immobilienbewertung SIREA, MAS Immobilienökonomie FHSG, Architekt FH/SIA Tel Bewertungsmethode Multi Element Value System mit Ertragswerten, Technischer Entwertung und Barwertmethoden. Besichtigung Stichtag Basisjahr für Bewertung Vorhandene Unterlagen Grundbuchauszug Dienstbarkeiten Katasterplan Assekuranzdaten Mieterspiegel Mietverträge Nutzflächen Pläne Abrechnung Budget Weitere Unterlagen mit Frau Brand und Herr Haldimann (beide Konkursamt); Frau Annaheim (Büro Steiner) k.a. k.a. Gemäss Massaufnahme am Objekt vom Grundrisspläne des Neubaus Nr. 164a des EG, OG und DG k.a. k.a. keine Vorbehalte Das nicht fertiggestellte Gebäude Nr. 164a weist gemäss Besichtigung Mängel auf. Des Weiteren muss gemäss Kurzgutachten der H. Katzenstein AG vom eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Schallschutz, Brandschutz, Bauphysik, SIA- Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 4/39

5 Altlasten/Bau- und Zonenordnung Gässli Belasteter Standort k.a. Art des Standortes k.a. Abklärungen/Ergebnisse Gemäss Altlastenkataster vom keine Verdachtsflächen. Keine weiteren Abklärungen. Bau- und Zonenordnung Zone Wohnzone 2-geschossig 7.5m Fassadenhöhe (W2-7.5) Ausnützung - Vorschriften Vorschriften im Baureglement der Gemeinde Madiswil vom II Bauzonen Art Wohnzonen W2-6, W2-7,5 Die Wohnzonen W2-6 und W2-7,5 sind für das ruhige Wohnen bestimmt. Ausser Wohnbauten und den erforderlichen öffentlichen Einrichtungen sind hier nur die für den täglichen Lebensbedarf der Quartierbewohner notwendigen Ladengeschäfte sowie baulich und betrieblich nicht störendes Kleingewerbe (Coiffeur, Atelier, Praxis etc.) gestattet. Art Masse Bewertung_4936_Gässli xls Seite 5/39

6 Gebäudeversicherung/Grundbuch Gässli Liegenschaft Nr. 164 Baujahr 1950 Volumen 720 m 3 Neuwert Fr. 570'000.- nach GVB Nr. 165* Baujahr 1950 Volumen 103 m 3 Neuwert Fr. 10'000.- * Gebäude wurde bereits abgebrochen; Abgang sollte der GVB gemeldet werden. Grundbuchdaten Eigentumsart Kataster-Nummer Grundeigentümer Amtlicher Wert Grundstücksfläche Anmerkungen Alleineigentum 476/330/477/478(479) Alleineigentum GIStec AG Gemäss Grundbuch 476 = 505m 2 / 330 = 416m 2 / 477 = 407m 2 / 478(479) = 523m 2 Über alle Parzellen: Konkurs Vormerkungen Gemäss Grundbuch Rechte/Lasten Gemäss Grundbuch Grundpfandschulden Gemäss Grundbuch Grundbuchplankopie Bewertung_4936_Gässli xls Seite 6/39

7 Objektbeschreibung Gässli Konstruktion Auf eine detaillierten Beschrieb wird infolge des Schätzungsauftrages verzichtet. Die wertrelevanten Alterungsdaten sind der Technischen Entwertung zu entnehmen. Liegenschaft Nr. 164a Das Gebäude mit 3 Wohnungen wurde als Holzelementhaus auf einem betonierten Untergeschoss erstellt. Ausbaustandard Normaler Ausbaustandard. Zustandsbeschreibung Parzellen Die Parzellen GB Nr. 476, 330 und 477 können als Teilerschlossen bezeichnet werden. Die Werkleitungen wurden teils vorbereitet, jedoch nicht komplett fertig erstellt. Die Liegenschaft Nr. 164 muss noch abgebrochen werden. Eine Sanierung macht aufgrund des hohen aufgestauten Bedarfs kaum einen Sinn. Der Zugangsweg für die Parzellen wurde bisher nur eingekoffert. Ein Strassenaufbau mit Asphalt und Strassenentwässerung müsste noch ausgeführt werden. Liegenschaft Nr. 164a Nebst dem Rohbau wurden die haustechnischen Installationen und Teile des Innenausbaus vorgenommen. Liegenschaft Nr. 164 Abbruchobjekt, keine weitere Beurteilung. Liegenschaft Nr. 165 Das ehemalige Hühnerhaus wurde bereits abgebrochen. Bisherige Instandsetzungsund Baumassnahmen Keine. Notwendige Massnahmen Die nachfolgende Aufzählung von notwendigen Massnahmen und Überprüfungen ist keine abschliessende Überprüfung im Sinne einer gerichtlich verordneten Expertise, sondern eine kurze Erstbeurteilung aufgrund der Besichtigung. Generell notwendige Überprüfungen -Überprüfung Statik des Objektes gemäss Kurzgutachten H. Katzenstein AG vom Überprüfung des Schallschutzes gemäss SIA-Norm Schallschutz im Hochbau -Überprüfung der Bandschutzvorschriften gemäss VKF -Überprüfung der bauphysikalischen Bedingungen -Überprüfung nach den einschlägigen Vorgaben der SIA-Normen -Überprüfung nach den Vorgaben von Suva, BfU und den Behörden Für alle vorgenannten Überprüfungen schätzen wir einen Aufwand von ca. Fr. 40'000.- Bauliche Elemente und Bestandteile -Anschlüsse der verputzen Fassadenelemente unklar/unvollendet -Schwellendetails unklar/unvollendet -Bodenaufbau inkl. Schallschutz unklar/unvollendet -Innenausbau BKP generell unvollendet -Installationen Haustechnik HLKS+E BKP generell unvollendet -Endausbauten BKP 260 bis 299 generell unvollendet -Vorwandinstallationen unklar/unvollendet -Fallrohre nicht isoliert, unklar/unvollendet -Treppenanschlüsse bezüglich Schallschutz unklar/unvollendet -Fenster verklemmt, teils nicht mehr öffenbar, allenfalls statisch bedingt -OSB Platten an diversen Stellen durch Feuchtigkeit deformiert -Geländer/Absturzsicherungen fehlen komplett Innen und Aussen (SUVA/BfU) -Dachwasserfallrohre fehlen -Anschlüsse Fenster an Holzelemente nicht abgedichtet, unklar/unvollendet -Anschlussdetail Boden, Fassaden, Dach sowie zu Bauteilen unklar/unvollendet -Lichtschächte und Vertiefungen entlang der Fassade bezüglich Entwässerung unklar/unvollendet -Umgebungsarbeiten BKP 4 generell und Zufahrtsweg/Werkleitungen unvollendet Für alle vorgenannten Massnahmen schätzen wir einen Aufwand von ca. Fr. 440'000.- Bewertung_4936_Gässli xls Seite 7/39

8 Bemerkungen Besondere Verhältnisse Das nicht fertiggestellte Gebäude Nr. 164a weist gemäss Besichtigung Mängel auf. Des Weiteren muss gemäss Kurzgutachten der H. Katzenstein AG vom eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Schallschutz, Brandschutz, Bauphysik, SIA- Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 8/39

9 Objektgliederung und Wertelemente Gässli Objekt 1 Wohngebäude Wertelement 1 (WE1) Ertragswert (+) Wertelement 2 (WE2) Technische Entwertung (-) Wertelement 3 (WE3) Aufwendungen Prüfung/Fertigstellung (-) Objekt 2 Baulandreserve Wertelement 1 (WE1) Absoluter Landwert (+) Flächenzuteilung Objekt 1 Wohngebäude Bezeichnung Keller Vorplatz Keller Haustechnik Keller gross/offen Et. UG UG UG UG UG Netto m Netto m 2 Beschrieb unbeheizt unbeheizt unbeheizt unbeheizt unbeheizt Total UG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 ged.terrasse EG EG EG EG EG EG EG EG unbeheizt Total EG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 Balkon OG OG OG OG OG OG OG OG unbeheizt Total OG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 Balkon DG DG DG DG DG DG DG DG unbeheizt Total DG Total Objekt Bewertung_4936_Gässli xls Seite 9/39

10 Mietzinse/Mietwerte Gässli Anmerkungen Gebäude, bei denen die Nutzung wertbestimmender ist als das Besitzdenken, werden mit der Ertragswertmethode geschätzt. Wohngebäude mit drei Wohnungen sind zwar keine reinen Renditeobjekte, sie unterliegen jedoch den gleichen Wertmechanismen wie alle anderen nutzfähigen Immobilien auch. Sie spenden ihrem Besitzer einen geldwerten Nutzen. Objekt 1 Wohngebäude Mietzins aktuell Mietwert möglich Anz. Fläche Einh. in m2 Ansatz Mietzins pro m2/p.a. Mietzins pro Monat pro Einheit Mietertrag pro Jahr für alle Einheiten Ansatz Mietwert pro m2/p.a. Mietwert pro Monat Einheit Mietwert pro Jahr für alle Einheiten Keller Vorplatz Keller Haustechnik Keller gross/offen Total UG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 ged.terrasse Total EG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 Balkon Total OG Korridor WC Wohnen Küche Zimmer 1 Bad Zimmer 2 Balkon Total DG ' ' ' ' ' ' ' ' '339 16' ' ' ' ' ' '307 15' ' ' ' ' ' '430 17'166 Total Objekt '460 53'519 Mietzins / Mietwert pro Jahr 53' ' Mietzins / Mietwert pro Monat 4' ' Mietwert Wohnung EG + Anteil UG (ohne NK) Mietwert Wohnung OG + Anteil UG (ohne NK) Mietwert Wohnung EG + Anteil DG (ohne NK) 1' Fr./Monat 1' Fr./Monat 1' Fr./Monat Bewertung_4936_Gässli xls Seite 10/39

11 Kapitalisierungssätze Gässli Anmerkungen Die einzelnen Zinssätze sind Markt- und Objekttypisch gewählt sowie auf die käufertypische Finanzierung ausgelegt. Der Eigentümer erwartet von seinem investierten Eigenkapital in der Regel eine angemessene Rendite, und ist bereit, die laufenden Kosten für Kapitalzinsen, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen zu tragen und notwendige Erneuerungen vorzunehmen. Der gewählte Fremdkapitalsatz entspricht dem 30-jährigen Median der Credit Suisse Gruppe. Eine Anwendung der aktuellen Finanzierungslage würde zu überhöhten Immobilienwerten führen. Objekt 1 Wohngebäude Fremdkapital Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Total Fremdkapital 75.00% 3.50% 2.63% 28' Eigenkapitel Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Realzins 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Immobilität 25.00% 1.00% 0.25% 2' Risiko 25.00% 2.50% 0.63% 6' Total Eigenkapital 25.00% 3.50% 0.88% 9' NETTOZINSSATZ 3.50% 37' Kostenzuschläge Aufteilung Anteil Anteil Zinssatz Betrag Franken Betriebskosten % 0.15% 1' Unterhalt/Rep/Ersatz % 0.50% 5' Vermietungsrisiko % 0.15% 1' Verwaltungskosten % 0.15% 1' Total Kostenzuschläge 0.95% 10' Rückstellungen Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Gemäss Berechnung 5' % 5' KAPITALISIERUNGSSATZ / BRUTTOZINSSATZ 5.00% 53' Bewertung_4936_Gässli xls Seite 11/39

12 Reproduktionskosten Gässli Anmerkungen Die Erklärung zu den Reproduktionskosten sind im Glossar nachzulesen. Objekt 1 Wohngebäude BKP 2 Gebäude UG-DG 1' m Fr./m 3 787' Total 1' m Fr./m 3 787' BKP 3 Betriebseinrichtungen keine BKP 4 Umgebung Flächen m Fr./m 2 48' Leitungen Pauschal 25' Anlagen Pauschal 15' Total 88' BKP 5 Baunebenkosten 6.00% Anteil an BKP ' Total Reproduktionskosten Objekt 1 (Gerundet) 928' Bewertung_4936_Gässli xls Seite 12/39

13 Technische Entwertung Gässli Anmerkungen GLD = Gesamtlebensdauer des entsprechenden Bauteils RND = Restnutzungsdauer des entsprechenden Bauteils Die Technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag, um die bestehende Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne dass Ertragssteigerungen oder Qualitätsverbesserungen entstehen. Es handelt sich um zukünftige, per Bewertungsstichtag diskontierte Erneuerungskosten. Obwohl der Bau nicht fertiggestellt wurde hat die bestehende Bausubstanz bereits eine Altersentwertung erfahren. Objekt 1 Wohngebäude 928' Repro-Kosten Nettozinssatz Bauteil Anteil BKP (%) Anteil Fr. Repro inkl. BKP 5 GLD Rückstellung REW RND Techn. Alter Entwertung BKP 2 Rohbau 1 45% 378' Rohbau 2 25% 210' ' ' Installationen 15% 126' ' ' Ausbau 15% 126' ' ' BKP 3 Betriebseinrichtungen BKP 4 Umgebung 88' Spezial Kunst am Bau, ertraglos Total 100% 928' ' ' Erforderliche Rückstellungen Objekt 1 5' Technische Entwertung Objekt 1 (-) -4' Ordentliche Dauer für Grosszyklische Sanierungen alle 43 Jahre Bewertung_4936_Gässli xls Seite 13/39

14 Absoluter Landwert - Baulandreserve Gässli Anmerkungen Wenn immer möglich wird der marktbezogene Verkehrswert für nicht überbautes Land als absoluter Landwert nach der Vergleichswertmethode geschätzt. Die Landwerte der Vergleichsgrundstücke sind sorgfältig interpretiert und auf ein ähnliches Vergleichsniveau mit dem zu schätzenden Grundstück angepasst. Ein absoluter Landwert ist definiert nach BKP 0 mit folgenden Qualifikationen: -baureif, planungsrechtlich gesichert -erschlossen, parzelliert, bautechnisch sofort überbaubar -mit mängelfreien Baugrund, ohne Abbruchobjekte, Altlastenfrei Diese Bedingungen sind bei der vorliegenden Baulandreserve teilweise erfüllt. Folgende Massnahmen müssen getroffen werden: Rückbau/Abbruch des Gebäudes Nr ca. Fr. 35'000.- Anteil 46% zu Lasten Parzelle GB Nr gerundet Fr. 16'000.- Anteil 54% zu Lasten Parzelle GB Nr gerundet Fr. 19'000.- Zufahrt und Werkleitungen - ca. Fr. 12'000.- pro Parzelle; total Fr. 48'000.- Entsprechende Kosten werden im Absoluten Landwert berücksichtigt. Situation Objekt 3 ø Preis pro m2 in Kleindietwil (Madiswil) Fr./m2 Begründung Abweichung Berechnung Standortqualität Fr./m2 Gute Lage, naturnah absoluter Verkehrserschliessung Fr./m2 Landwert Grösse Lage Form Fr./m2 Sehr grosser Weganteil Parzelle Rechtliche Verhältnisse Fr./m2 GB Nr. 476 Technische Erschliessung Fr./m2 Zufahrt und Werkleitungen (rote Fläche) Vergleichspreis Fr./m2 Fläche Parzelle GB Nr m2 Absoluter Landwert (+) Objekt 2 96' Fr. Verkehrswert Objekt 2 (GERUNDET) 96' Fr. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 14/39

15 Objekt 3 ø Preis pro m2 in Kleindietwil (Madiswil) Fr./m2 Begründung Abweichung Berechnung Standortqualität Fr./m2 Gute Lage, naturnah absoluter Verkehrserschliessung Fr./m2 Landwert Grösse Lage Form Fr./m2 Grosser Weganteil Parzelle Rechtliche Verhältnisse Fr./m2 GB Nr. 330 Technische Erschliessung Fr./m2 Zufahrt und Werkleitungen (grüne Fläche) Vergleichspreis Fr./m2 Fläche Parzelle GB Nr m2 Zwischenergebnis 80' Fr. abzüglich Abbruch-/Rückbaukosten -16' Fr. Absoluter Landwert (+) Objekt 2 64' Fr. Verkehrswert Objekt 2 (GERUNDET) 65' Fr. Objekt 3 ø Preis pro m2 in Kleindietwil (Madiswil) Fr./m2 Begründung Abweichung Berechnung Standortqualität Fr./m2 Gute Lage, naturnah absoluter Verkehrserschliessung Fr./m2 Landwert Grösse Lage Form Fr./m2 Grosser Weganteil Parzelle Rechtliche Verhältnisse Fr./m2 GB Nr. 477 Technische Erschliessung Fr./m2 Zufahrt und Werkleitungen (blaue Fläche) Vergleichspreis Fr./m2 Fläche Parzelle GB Nr m2 Zwischenergebnis 78' Fr. abzüglich Abbruch-/Rückbaukosten -19' Fr. Absoluter Landwert (+) Objekt 2 59' Fr. Verkehrswert Objekt 2 (GERUNDET) 60' Fr. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 15/39

16 Lageklasse Gässli Anmerkungen Gemäss Lageklassentabelle Wohnen SIV. Objekt 1-2 A Standort Dorf, Kleine Ortschaft LK B Nutzung Wohnzonen LK Realisierbare Ausnutzung LK C Wohnlage Attraktivität Wohnlage LK Immissionen LK D Erschliessung Öffentlicher Verkehr LK Schulen, Einkauf, Behörden, Kultur LK E Marktsituation konkret für das Objekt LK Divisor 5.00 Subtotal Lageklasse Wohnen 4.00 Bewertung_4936_Gässli xls Seite 16/39

17 Verkehrswert/Schlusswort Gässli Ertragswerte Nr. Objekte WE Wertelemente Mietwert Kap-Satz Betrag 1 Wohngebäude WE 1 Ertragswert (+) 53' % 1'070' Subtotal Ertragswert 53' % 1'070' Technische Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Entwertung 1 Wohngebäude WE 2 Technische Entwertung (-) -4' Subtotal Technische Entwertung -4' Aufwendungen Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Prüfung und 1 Wohngebäude WE 3 Aufwendungen Prüfung (-) -40' Fertigstellung 1 Wohngebäude WE 3 Aufwendungen Fertigstellung (-) -440' Subtotal Aufwendungen Prüfung/Fertigstellung -480' Verkehrswert Verkehrswert Wohngebäude Fr. 164a nicht fertiggestellt (Parzelle 478/479) 585' GB Nr. 478/479 Verkehrswert Wohngebäude Fr. 164a (Parzelle 478/479) - GERUNDET 586' Absoluter Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Landwert 2 Parzelle GB Nr. 476 WE 1 Absoluter Landwert (+) 96' Parzelle GB Nr. 330 WE 1 Absoluter Landwert (+) 65' Parzelle GB Nr. 477 WE 1 Absoluter Landwert (+) 60' Subtotal Absoluter Landwert 221' Verkehrswert Wohngebäude Nr. 164a (Parzelle GB Nr. 478(479)) Fr. 586' Verkehrswert Parzelle (Parzelle GB Nr. 476) Fr. 96' Verkehrswert Parzelle (Parzelle GB Nr. 330) Fr. 65' Verkehrswert Parzelle (Parzelle GB Nr. 477) Fr. 60' Verkehrswert Verkehrswert aller Liegenschaften Fr. 807' Verkehrswert aller Liegenschaften (Gerundet) Fr. 807' Schlusswort Die bundesgerichtliche Definition des Verkehrswertes lautet wie folgt: "Der Verkehrswert ist der Höchstpreis, den ein kaufwilliger Interessent am Bewertungsstichtag für die betreffende Immobilie unter Berücksichtigung aller Werteinflüsse zu bezahlen bereit wäre, resp. der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden." Liegenschaft Nr. 164a Das nicht fertiggestellte Gebäude Nr. 164a weist gemäss Besichtigung Mängel auf. Des Weiteren muss gemäss Kurzgutachten der H. Katzenstein AG vom eine vertiefte statische Überprüfung des Objektes vorgenommen werden. Ebenfalls die Themen Schallschutz, Brandschutz, Bauphysik, SIA-Normen und die einschlägigen Vorschriften von der Suva, BfU und den Behörden müssen am Objekt näher geprüft werden. Die vorliegende Bewertung kann alle diese Punkte nicht erfassen und berücksichtigten und gibt somit keinerlei verbindliche Auskunft über die notwendigen Korrektur- und Sanierungsmassnahmen. Von einer Fertigstellung des Objektes ohne diese vertieften Abklärungen wird dringend abgeraten. Die Betriebssicherheit des Objektes ist im derzeitigen Zustand nicht gegeben. Der Bewerter schliesst somit sämtliche Verantwortung und Haftung aus der vorliegenden Bewertung bei einer Weiternutzung der bestehenden Bausubstand explizit aus. Parzellen Die Parzellen GB Nr. 476, 330 und 477 können als Teilerschlossen bezeichnet werden. Die Werkleitungen wurden teils vorbereitet, jedoch nicht komplett fertig erstellt. Die Liegenschaft Nr. 164 muss noch abgebrochen werden. Eine Sanierung macht aufgrund des hohen aufgestauten Bedarfs kaum einen Sinn. Der Zugangsweg für die Parzellen wurde bisher nur eingekoffert. Ein Strassenaufbau mit Asphalt und Strassenentwässerung müsste noch ausgeführt werden. Wiedlisbach, Der Bewerter Pascal Steiner CAS Immobilienbewertung SIREA Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband Architekt FH / MAS Immobilienökonom Bewertung_4936_Gässli xls Seite 17/39

18 Fotos Gässli Küche im EG der Abbruchliegenschaft Nr. 164 Zimmer im EG der Abbruchliegenschaft Nr. 164 Fassade der Abbruchliegenschaft Nr. 164 Fassade nicht fertiggestellter Neubau Nr. 164a Diverse Anschlüsse unklar/unvollendet Diverse Anschlüsse unklar/unvollendet Diverse Anschlüsse unklar/unvollendet Diverse Anschlüsse unklar/unvollendet Bewertung_4936_Gässli xls Seite 18/39

19 Pelletsheizung im UG, unvollendet Diverse Anschlüsse unklar/unvollendet Installationen schwächen die Konstruktionen Installationen schwächen die Konstruktionen Deformationen in der Fassade erkennbar Zufahrtsweg Gässli eingekiest Parzelle GB Nr. 476 Parzelle GB Nr. 477 Bewertung_4936_Gässli xls Seite 19/39

20 Fotos Gässli Bewertung_4936_Gässli xls Seite 20/39

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37 Glossar Gässli Verkehrswert Weitere Namen Definition Erläuterungen Schätzungsstandard Ertragswert Definition Erläuterungen Marktwert, Fair Value, Market Value, Open Market Value Der Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der Marktwert bildet nicht nur den zentralen Begriff in der Bewertungsbranche sondern hat mittlerweile auch den Einzug in die Europäische Legislatur gefunden. Er stellt den bislang grössten Konsens im Europäischen Sachverständigenwesen dar. TEGoVA hat sich bei der Definition des Market Value mit dem IVSC auf einen einheitlichen Wortlaut verständigt, der auch seitens der RICS im Red Book übernommen wurde. Ungewöhnliche Umstände, die den Kaufpreis erhöhen oder vermindern könnten, werden ausgeklammert. Darunter fallen zum Beispiel besondere Finanzierungsmodalitäten, ein unter Zwang stehender Verkäufer, Sonderwert generierende Gegebenheiten wie die Eigentümerschaft am Nachbargrundstück oder Sale & Lease Back Geschäfte. Der Marktwert ist des weiteren generell als der geschätzte Wert einer Immobilie ohne Berücksichtigung der Kosten von Verkauf oder Kauf und ohne Aufrechnung irgendwelcher Steuern zu verstehen. Im Unterschied zum Marktwert, der sich an keiner spezifischen Bewertungsmethodik orientiert, beinhaltet der in der Schweiz geläufige Verkehrswert methodische Komponenten, indem er sich einzig und allein an künftigen Erträgen einer Immobilie orientiert. Der Grundsatz des unabhängigen und zwanglosen Interessensausgleichs zwischen Verkäufer und Käufer sowie dem Ziel, den von den persönlichen Verhältnissen der Parteien unabhängigen Wert eines Immobils zu ermitteln, ist aber bei beiden Wertbegriffen derselbe. Im Begriff des Market Values aufgegangen ist mittlerweile der so genannte Open Market Value oder Highest and Best Use Value, also der Beste Preis, zu dem der Verkauf einer Immobilie am Bewertungsstichtag ohne Bedingungen und gegen Barzahlung erfolgt wäre. Grundgedanke dieser Begriffsverschmelzung ist die Prämisse, dass bei der Bemessung des Marktwertes die Feststellung der marktwertbezogenen bestmöglichen Nutzung unabhängig davon, ob der Bewertungsgegenstand diesen Zustand zum Stichtag der Bewertung bereits erreicht hat oder erst tun wird bereits in die Wertfindung mit eingeflossen ist. Unzulässig sind Bewertungen, welche sich auf vergangene Kosten orientieren, u.a. die Realwertmethode und Mischwertmethode. Der von uns geschätzte Marktwert erfüllt die Anforderungen an die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 5, IAS 16, 40, FER 26, IPSAS, dem Anlagefondsgesetz AVG, den Definitionen von TEGoVA oder RICS, als auch die Vorgaben des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands SIV. Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert ist nicht gleich zu setzen mit dem Verkehrswert. Im errechneten Ertragswert sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, deren Nutzen und Ertrag im kapitalisierten Ertrag eingeschlossen sind. Ebenfalls enthalten sind die Fläche des dazugehörenden Landes und dessen Landwert. Verkehrswerte werden für einen bestimmten Stichtag "hier und jetzt" errechnet. In die Kapitalisierung werden darum Ertrag und Zinssatz so eingesetzt, wie sie am Stichtag als Konstante des Marktes erkannt werden, unabhängig von den effektiven Werten von Eigentümern/Verwaltern. Bei gleich bleibendem Ertragswert verringert sich jedoch stetig der Verkehrswert aufgrund der Alterung. Diese Alterung kann über einen stetigen Minderwert als Technische Entwertung errechnet werden. Im Schätzungswesen verwendet man für unbefristete Verhältnisse den Ausdruck "nachhaltig" oder "Nachhaltigkeit". Darunter versteht man, dass die erzielbaren Erträge hoch genug sind, um während der Ertragsdauer alle anfallenden Kosten und Aufwände laufend zu decken. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 37/39

38 Mietwert Erläuterungen Entwertung Erläuterungen Reproduktionskosten Definition Erläuterungen Erneuerungszyklus Erläuterungen Lageklasse Erläuterungen Wirtschaftliche Differenz Erläuterungen Bei vermietbaren Objekten ist primär der Mietwert als Ertrag einzusetzen. Der Mietwert ist der als erzielbar geschätzte Mietzins. Dieser kann vom tatsächlichen Mietzins abweichen. Bei der freien Bestimmung des Mietwertes werden berücksichtigt: -Objekttypologie und typische Käufergruppe -tatsächliche bauliche und rechtliche Verhältnisse -Insbesondere aber die wirtschaftlichen Verhältnisse am Standort der Immobilie Die Technische Entwertung ist ein negatives Wertelement, das bei jedem Nutzobjekt besteht. Es muss separat berechnet und vom Ertragswert des Nutzobjektes abgezogen werden. Jede Bausubstanz altert und entwertet sich infolge Abnützung oder Zerfall. Der dadurch entstehende Minderwert nimmt im Laufe der Zeit stetig zu. Der Minderwert ist variabel und befristet. Der Minderwert entsteht jedoch nicht, weil die Bausubstanz alt ist, sondern weil der sich verschlechternde Bauzustand Geld zu dessen Erneuerung erfordert. Je früher die Erneuerung stattfinden muss und je höher die erforderlichen Erneuerungskosten, desto grösser ist der Minderwert im Zeitpunkt der Bewertung. Das Land altert nicht, erfordert keine Erneuerung und erleidet daher keine Technische Entwertung. Die Grundsubstanz (Fundation, Tragkonstruktion ua.) erfordern keine laufende Erneuerung und entwerten sich nicht laufend. Sie werden erst beim Abbruch plötzlich und vollständig entwertet. Im modernen Schätzungswesen benötigt man die Reproduktionskosten eines Gebäudes, um damit die erforderlichen Rückstellungen und die am Stichtag bestehende Technische Entwertung zu berechnen. Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften. Die Reprokosten werden verwendet um die Rückstellungen für die Erneuerungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=Technische Entwertung) zu berechnen. Sie müssen deshalb unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt werden, nicht als Neubaukosten. Die Reprokosten können von den Neubaukosten abweichen. Vereinfachend kann angenommen werden, dass Bauten in bestimmten Zeitabständen umfassend erneuert werden (grosszyklische Erneuerung). Die Zeitdauer ist abhängig von der Lage und den Witterungseinflüssen, von Bauqualität, Materialresistenz, Nutzungsintensität und auch von den Aktualitätsansprüchen der Benutzer. Die Lageklasse beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten ein bestimmtes lageabhängiges Wertverhältnis besteht, welches erlaubt den Landwert in Relation zum Ertragswert zu berechnen. Die Lageklassemethode liefert selber keine Verkehrswerte, weder von Land noch von überbauten Liegenschaften. Sie ist demzufolge keine Verkehrswertmethode, sondern eine Hilfsmethode, die lediglich dazu dient, den Ertragswert aufzuteilen. Als wirtschaftliche Differenz wird die Differenz zwischen dem (nicht entwerteten) relativen Bauwert und den entsprechenden Reproduktionskosten bezeichnet. Die wirtschaftliche Differenz gibt Auskunft darüber, ob eine Bausubstanz wirtschaftlich genutzt wird. Gestützt auf die Kenntnis einer allfälligen wirtschaftlichen Entwertung lassen sich Strategien und Szenarien für eine bessere Nutzung der Bausubstanz entwickeln Bewertung_4936_Gässli xls Seite 38/39

39 Haftungsbeschränkungen/Disclaimer Gässli Die Bewertung wurde unter folgenden Annahmen und Haftungseinschränkungen erstellt: Rechtliche Sachverhalte Über rechtliche Sachverhalte wurden keine Untersuchungen durchgeführt. Informationen Flächenangaben Ereignisse Altlasten Gesetzliche Anordnungen Mehrwertsteuer Wert/Preis Bewertungszeitpunkt Informationen, die durch Dritte zur Verfügung gestellt wurden und auf die in der Untersuchung Bezug genommen wurde, sind überwiegend als verlässlich bekannt. Sie wurden aber nicht auf ihre Richtigkeit überprüft. Für die Richtigkeit dieser Informationen kann daher keine Gewähr übernommen werden. Angaben über die Marktbedingungen, einschliesslich der wirtschaftlichen und planerischen Einflüsse sowie andere relevante Marktdaten, stammen aus Quellen von Behörden sowie anderer privater und öffentlicher Institutionen oder Befragungen von Immobilienexperten und aus der einschlägigen Literatur. Es wurde von der Verlässlichkeit dieser Angaben ausgegangen, für ihre Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Im Rahmen dieser Bewertung wurde davon ausgegangen, dass für die Grundstücksflächen sowie die dazugehörigen Gebäudeeinheiten volle Übereinstimmung mit allen geltenden nationalen und lokalen Planungs- und Umweltrichtlinien besteht. Angaben über Flächenmasse der in der Untersuchung angeführten Grundstücke und Gebäude wurden aus vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Quellen entnommen. Für die Richtigkeit dieser Angaben kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vermessungen wurden von uns nicht in Auftrag gegeben. Für Auswirkungen durch Ereignisse, die nach dem Zeitpunkt der Erstellung dieser Untersuchung eintreten, kann keine Verantwortung übernommen werden. Bodengutachten und Altlastengutachten, deren Ergebnis beträchtlichen Einfluss auf den Wert des Objektes haben können, wurden nicht in Auftrag gegeben. Die Wertermittlung wurde unter der Annahme durchgeführt, dass die Räumlichkeiten und ihre Nutzung sämtlichen relevanten derzeit gültigen Gesetzesvorschriften auf örtlicher wie auf nationaler Ebene entsprechen, ebenso wie Teilen von Gesetzen oder sonstigen Auflagen in Bezug auf Stadtplanung und Brandschutz. Eine Überprüfung der gesetzlichen Vorschriften wurde nicht durchgeführt. Die Haftung diesbezüglich kann nicht übernommen werden. Auswirkungen besonderer mehrwertsteuerlicher Gesetzesregelungen wurden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Bei der vorliegenden Bewertung handelt es sich um eine Wertermittlung. Umstände die Einfluss auf den Preis, nicht aber auf den Wert der Immobilien haben, wurden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Im speziellen wurden eine käuferindividuelle Finanzierung nicht berücksichtigt und eine käuferindividuelle nachsteuerliche Betrachtung nicht durchgeführt. Zukünftige Zinsänderungen können einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung haben. Sämtliche von uns als Annahmen formulierten Parameter basieren auf dem heutigen Wissensstand. Sollten sich die Annahmen nicht erfüllen, müssten die Bewertungen entsprechend angepasst werden. Bewertung_4936_Gässli xls Seite 39/39