Liegenschaftsbewertung

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1 ARCHITEKTURBÜRO WILLY STEINER AG architektur immobilien treuhand Kirchgasse Wiedlisbach Tel Fax Liegenschaftsbewertung Wohn- und Ökonomiegebäude 3365 Grasswil Foto Erstellt von Erstellt für Architekturbüro Willy Steiner AG Herr Pascal Steiner, MAS Real Estate Management Kirchgasse Wiedlisbach Konkursamt Emmental-Oberaargau Dienststelle Emmental-Oberaargau Jurastrasse Langenthal Datum Wiedlisbach, Der Schätzungsexperte ist Mitglied im Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband SIV und im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Bewertung_3365_.xls Seite 1/21

2 Inhaltsverzeichnis Seite Management Summary 3 Auftrag/Basisdaten 4 Altlasten/Bau- und Zonenordnung 5 Gebäudeversicherung/Grundbuch 6 Objektbeschreibung 7 Objektgliederung und Wertelemente 8 Flächenzuteilung 8 Mietzinse/Mietwerte 9 Kapitalisierungssätze 10 Reproduktionskosten 11 Technische Entwertung 12 Lageklasse 13 Absoluter Landwert 14 Verkehrswert/Schlusswort 15 Fotos 16 Glossar 19 Haftungsbeschränkungen/Disclaimer 21 Bewertung_3365_.xls Seite 2/21

3 Management Summary Verkehrswert per Fr. 117'000 Lage Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich im nördlichen Dorfteil der Gemeinde Grasswil(Seeberg). In der direkten Umgebung sind Wohn- und öffentliche Nutzungen (Schulhaus) vorhanden. Foto Objekt Wohn- und Ökonomiegebäude. Baujahr nach GVB 1800 (Schätzung) Foto Die Liegenschaft befindet sich, dem Alter entsprechend, in einem schlechten Zustand. Es wurden keine Sanierungs- respektive Ausbaumassnahmen im grössen Rahmen vorgenommen in den letzten 40 Jahren. Wertveränderungspotential Das Wertveränderungspotential kann als statisch bis positiv bezeichnet werden. Marktfähigkeit illiquid statisch liquid sehr liquid Kleines Anlagevolumen. Grundsätzlich gute Marktfähigkeit als Objekt für Investoren. Chancen/Risiken (Marktbezogen) Grasswil/Seeberg wird längerfristig als Wohngemeinde leicht wachsen. Potential wäre sowohl für Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser in einem beschränkten Rahmen vorhanden. Stärken/Schwächen (Objektbezogen) Die Lage der Grundparzelle kann als Gut bezeichnet werden. Das bestehende Gebäude weist einen immensen Investitions- und Sanierungsbedarf aus, kann aber aufgrund der geringen Deckenhöhen im Wohntrakt kaum sinnvoll ausgebaut werden. Der Ökonomieteil kann als einfachstes Lager weitergenutzt werden. Als Option wird in der Schätzung der Abbruch des Gebäudes mit Verkauf der Parzelle geprüft. Bewertung_3365_.xls Seite 3/21

4 Auftrag/Basisdaten Liegenschaft 3365 Grasswil, Nutzung Wohn- und Ökonomiegebäude Eigentümer Auftraggeber Auftrag Alleineigentum Schär-Michel Getrud Konkursamt Emmental-Oberaargau Bewertung des aktuellen Verkehrswertes (Marktwert). Bewerter Bewertungsmethode Herr Pascal Steiner, CAS Immobilienbewertung SIREA, MAS Immobilienökonomie FHSG, Architekt FH/SIA Tel Multi Element Value System mit Ertragswerten, Technischer Entwertung und Barwertmethoden. Besichtigung Stichtag Basisjahr für Bewertung Vorhandene Unterlagen Grundbuchauszug Dienstbarkeiten Katasterplan Assekuranzdaten Mieterspiegel Mietverträge Nutzflächen Pläne Abrechnung Budget Weitere Unterlagen mit Herrn Franz Blaser keiner keiner Gemäss Massaufnahme vom Projektpläne des Jahres Das entsprechende Projekt wurde nicht ausgeführt. k.a. k.a. keine Vorbehalte Es besteht derzeit noch ein Mietverhältnis mit dem Konkubinats Partner der verstorbenen Alleineigentümerin. Gemäss Auskunft von Herrn Franz Blaser vom beabsichtigt er im Spätherbst 2015 die Liegenschaft zu verlassen. Bewertung_3365_.xls Seite 4/21

5 Altlasten/Bau- und Zonenordnung Belasteter Standort Art des Standortes Abklärungen/Ergebnisse k.a. k.a. keine Abklärungen. Bau- und Zonenordnung Zone Ausnützung Vorschriften Wohnzone 2-geschossig (W2) 0.45 Siehe Baureglement der Gemeinde Grasswil/Seeberg. Bewertung_3365_.xls Seite 5/21

6 Gebäudeversicherung/Grundbuch Liegenschaft Nr. 12 Baujahr 1800 Volumen 2853 m 3 Neuwert* Fr. nach GVB * Reduzierter Neuwert aufgrund der Neueinschätzung der GVB vom '000 Grundbuchdaten Eigentumsart Kataster-Nummer Grundeigentümer Amtlicher Wert Grundstücksfläche Anmerkungen Alleineigentum 1023 Frau Schär-Michel Gertrud Fr. 128'100.- GB Nr = 1233m Konkurs Vormerkungen keine Rechte/Lasten R: Wasserbezugsrecht z.l. LIG Seeberg/851 L: Leitungsrecht (Wasser und Abwasser) z.g. LIG Seeberg/656 Grundpfandschulden Gemäss Grundbuch Grundbuchplankopie Dominiertes Grundstück ist die Erschliessungsstrasse GB Nr Anteil 1/4 Bewertung_3365_.xls Seite 6/21

7 Objektbeschreibung Konstruktion Auf eine detaillierten Beschrieb wird infolge des Schätzungsauftrages verzichtet. Die wertrelevanten Alterungsdaten sind der Technischen Entwertung zu entnehmen. Ausbaustandard Einfachster Ausbaustandard. Zustandsbeschreibung Die Rohbausubstanz ist in einem durchschnittlichen bis schlechtem Zustand, mehrere erkennbare Schäden. Siehe im Weiteren die Restnutzungsdauer innerhalb der Technischen Entwertung. Bisherige Instandsetzungsund Baumassnahmen Notwendige Massnahmen Eine grosszyklische Sanierung ist überfällig, jedoch aufgrund der bestehenden Gebäude Substanz kaum sinnvoll realisierbar. Siehe hierzu auch die Bemerkungen auf Seite 3. Bemerkungen Besondere Verhältnisse In der Bewertung werden bezüglich des Verkehrswertes zwei Szenarien bewertet: Szenario I: Verkehrswert wenn das Objekt weiter genutzt wird; Szenario II: Abbruch der bestehenden Liegenschaft; Verkehrswert des unbebauten Landes. Die Restparzellenfläche auf der Westseite kann nicht parzelliert werden solange das bestehende Gebäude besteht, da sowohl die resultierende Fläche wie die mögliche Ausnutzung keine sinnvolle Projektierung erlauben. Bewertung_3365_.xls Seite 7/21

8 Objektgliederung und Wertelemente Objekt 1 Gebäude Nr. 12 Wertelement 1 (WE1) Wertelement 2 (WE2) Ertragswert (+) Technische Entwertung (-) Flächenzuteilung Objekt 1 Gebäude Nr. 12 Bezeichnung Gewölbekeller Naturkeller Naturkeller Et. UG UG UG Netto m Netto m 2 Beschrieb unbeheizt unbeheizt unbeheizt Total UG Küche Wohnen Zimmer I Zimmer II Bad Terrasse Ökonomieteil EG EG EG EG EG EG EG unbeheizt unbeheizt Total EG Raum I Raum II Raum III Raum IV Ökonomieteil OG OG OG OG OG nicht bewohnbar nicht bewohnbar nicht bewohnbar nicht bewohnbar Total OG Total Objekt Bewertung_3365_.xls Seite 8/21

9 Mietzinse/Mietwerte Anmerkungen Gebäude, bei denen die Nutzung wertbestimmender ist als das Besitzdenken, werden mit der Ertragswertmethode geschätzt. Wohngebäude sind zwar keine reinen Renditeobjekte, sie unterliegen jedoch den gleichen Wertmechanismen wie alle anderen nutzfähigen Immobilien auch. Sie spenden ihrem Besitzer einen geldwerten Nutzen. Objekt 1 Gebäude Nr. 12 Mietzins aktuell Mietwert möglich Anz. Fläche Einh. in m2 Ansatz Mietzins pro m2/p.a. Mietzins pro Monat pro Einheit Mietertrag pro Jahr für alle Einheiten Ansatz Mietwert pro m2/p.a. Mietwert pro Monat Einheit Mietwert pro Jahr für alle Einheiten Gewölbekeller Naturkeller Naturkeller Total UG Küche Wohnen Zimmer I Zimmer II Bad Terrasse Ökonomieteil ' ' ' ' ' '600 Total EG Raum I Raum II Raum III Raum IV Ökonomieteil '040 Total OG Total Objekt Mietzins / Mietwert pro Jahr Mietzins / Mietwert pro Monat 19' ' ' ' Mietwert 3.5 Zi-Wohnung (ohne NK) Mietwert Ökonomieteile/Räume (ohne NK) 1' Fr./Monat Fr./Monat Bewertung_3365_.xls Seite 9/21

10 Kapitalisierungssätze Anmerkungen Objekt 1 Die einzelnen Zinssätze sind Markt- und Objekttypisch gewählt sowie auf die käufertypische Finanzierung ausgelegt. Da es sich nicht um ein reines Renditeobjekt handelt, wird es unter dem Aspekt eines Eigenheims mit Ökonomieteil betrachtet. Der Eigentümer erwartet von seinem investierten Eigenkapital in der Regel keine grosse Rendite, er ist aber bereit, die laufenden Kosten für Kapitalzinsen, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen zu tragen und notwendige Erneuerungen vorzunehmen. Gebäude Nr. 12 Fremdkapital Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Total Fremdkapital 75.00% 4.00% 3.00% 11' Eigenkapitel Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Realzins 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Immobilität 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Risiko 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 Total Eigenkapital 25.00% 0.00% 0.00% 0.00 NETTOZINSSATZ 3.00% 11' Kostenzuschläge Aufteilung Anteil Anteil Zinssatz Betrag Franken Betriebskosten % 0.30% 1' Unterhalt/Rep/Ersatz % 0.70% 2' Vermietungsrisiko % 0.00% 0.00 Verwaltungskosten % 0.00% 0.00 Total Kostenzuschläge 1.00% 3' Rückstellungen Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Betrag Franken Gemäss Berechnung 3' % 3' KAPITALISIERUNGSSATZ / BRUTTOZINSSATZ 5.00% 19' Bewertung_3365_.xls Seite 10/21

11 Reproduktionskosten Anmerkungen Objekt 1 Gebäude Nr. 12 BKP 2 Gebäude UG-DG 2' m Fr./m 3 499' Total 2' m Fr./m 3 499' BKP 3 Betriebseinrichtungen keine BKP 4 Umgebung Flächen m Fr./m 2 77' Leitungen Pauschal 15' Anlagen Pauschal 8' Total 100' BKP 5 Baunebenkosten 6.00% Anteil an BKP ' Total Reproduktionskosten Objekt 1 (Gerundet) 635' Bewertung_3365_.xls Seite 11/21

12 Technische Entwertung Anmerkungen GLD = Gesamtlebensdauer des entsprechenden Bauteils RND = Restnutzungsdauer des entsprechenden Bauteils Die Technische Entwertung entspricht dem notwendigen Geldbetrag, um die bestehende Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne dass Ertragssteigerungen oder Qualitätsverbesserungen entstehen. Es handelt sich um zukünftige, per Bewertungsstichtag diskontierte Erneuerungskosten. Objekt 1 Gebäude Nr ' Repro-Kosten Nettozinssatz Bauteil Anteil BKP (%) Anteil Fr. GLD Rückstellung Repro inkl. BKP REW 5 RND Techn. Alter Entwertung BKP 2 Rohbau 1 50% 267' Rohbau 2 25% 133' ' Installationen 15% 80' ' Ausbau 10% 53' ' BKP 3 Betriebseinrichtungen BKP 4 Umgebung 100' ' ' Spezial Kunst am Bau, ertraglos Total 100% 635' ' ' Erforderliche Rückstellungen Objekt 1 3' Technische Entwertung Objekt 1 (-) -272' Ordentliche Dauer für Grosszyklische Sanierungen alle 48 Jahre Bewertung_3365_.xls Seite 12/21

13 Lageklasse Anmerkungen Gemäss Lageklassentabelle Wohnen SIV. Objekt 1 A Standort Dorf, Kleine Ortschaft LK B Nutzung Wohnzonen LK Realisierbare Ausnutzung LK C Wohnlage Attraktivität Wohnlage LK Immissionen LK D Erschliessung Öffentlicher Verkehr LK Schulen, Einkauf, Behörden, Kultur LK E Marktsituation konkret für das Objekt LK Divisor 5.00 Subtotal Lageklasse Wohnen 4.25 Bewertung_3365_.xls Seite 13/21

14 Absoluter Landwert Anmerkungen Die Restfläche der Parzelle auf der Westseite reicht, solange die Liegenschaft Nr. 12 besteht, nicht für eine sinnvolle und marktrealistische Bebauung mit einem Einfamilienhaus aus. Es wird der Verkehrswert für das nicht überbaute Land überprüft. Hierbei wird vom absoluten Landwert die Kosten für den Abbruch/Rückbau der bestehenden Liegenschaft abgezogen. Wenn immer möglich wird der marktbezogene Verkehrswert für nicht überbautes Land als absoluter Landwert nach der Vergleichswertmethode geschätzt. Die Landwerte der Vergleichsgrundstücke sind sorgfältig interpretiert und auf ein ähnliches Vergleichsniveau mit dem zu schätzenden Grundstück angepasst. Ein absoluter Landwert ist definiert nach BKP 0 mit folgenden Qualifikationen: -baureif, planungsrechtlich gesichert -erschlossen, parzelliert, bautechnisch sofort überbaubar -mit mängelfreien Baugrund, ohne Abbruchobjekte, Altlastenfrei Diese Bedingungen sind bei der vorliegenden Parzelle bis auf den bestehenden Bau erfüllt. Die Kosten für den Abbruch/Rückbau können in Abzug gebracht werden. Situation Best. Liegenschaft muss abgebrochen werden. Berechnung ø Preis pro m2 in der beschriebenen Lage Fr./m2 Begründung Abweichung absoluter Standortqualität Fr./m2 Landwert Verkehrserschliessung Fr./m2 nach Grösse Lage Form Fr./m2 Abbruch Planungsrechtliche Verhältn. Fr./m2 Liegenschaft Baugrund Fr./m2 Technische Erschliessung Fr./m2 Ergänzung Werkleitungen Vergleichspreis Fr./m2 Fläche Möglicher Verkaufspreis Bauland 1' m2 197' Fr. Berechnung Kubatur gemäss GVB 2' m3 absoluter Kosten gemäss Hiltbrunner AG für Abbruch Fr./m3 Landwert Abbruchkosten inkl. MWST. 79' Fr. vor Abbruchkosten inkl. MWST. (Gerundet) 80' Fr. Abbruch Liegenschaft Möglicher Verkaufspreis Bauland 197' Fr. Abbruchkosten inkl. MWST. (Gerundet) 80' Fr. Absoluter Landwert (+) 117' Fr. Absoluter Landwert GERUNDET (+) 117' Fr. Bewertung_3365_.xls Seite 14/21

15 Verkehrswert/Schlusswort Vergleich der szenarischen Verkehrswerte Szenario I Szenario I: Verkehrswert wenn das Objekt weiter genutzt wird Ertragswerte Nr. Objekte WE Wertelemente Mietwert Kap-Satz Betrag 1 Gebäude Nr. 12 WE 1 Ertragswert (+) 19' % 388' Subtotal Ertragswert 19' % 388' Technische Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Entwertung 1 Gebäude Nr. 12 WE 2 Technische Entwertung (-) -272' Subtotal Technische Entwertung -272' Verkehrswert Verkehrswert Szenario I Fr. 115' Szenario I Verkehrswert Szenario I (Gerundet) Fr. 116' Szenario II Szenario II: Abbruch der best. Liegenschaft; Verkehrswert des unbebauten Landes Absoluter Nr. Objekte WE Wertelemente Betrag Landwert 1 Parzelle GB Nr WE 1 Absoluter Landwert (+) 117' Subtotal Ertragswert 117' Verkehrswert Verkehrswert Szenario II Fr. 117' Szenario II Verkehrswert Szenario II (Gerundet) Fr. 117' Bei einer szenarischen Schätzung gilt als anzuwendender Verkehrswert der jeweils höchst möglichste am Markt erzielbare Wert. In dieser Betrachtung ist also vom Szenario II auszugehen. VERKEHRSWERT (Gerundet) Fr. 117' Schlusswort Die bundesgerichtliche Definition des Verkehrswertes lautet wie folgt: "Der Verkehrswert ist der Höchstpreis, den ein kaufwilliger Interessent am Bewertungsstichtag für die betreffende Immobilie unter Berücksichtigung aller Werteinflüsse zu bezahlen bereit wäre, resp. der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden." Der Zustand, die räumliche Gliederung sowie die tiefen Raumhöhen (1.95m) des bestehenden Wohntraktes verunmöglichen eine nachhaltige Sanierung/Ausbau in einem vernünftigen Kosten/Nutzen Rahmen. Ebenfalls ein Ausbau des Ökonomieteils zu Wohnungen dürfte deutlich teurer zu Buche schlagen als der komplette Rückbau mit anschliessendem Neubau auf der freien Parzelle. Die Restfläche der Parzelle auf der Westseite reicht, solange die Liegenschaft Nr. 12 besteht, nicht für eine sinnvolle und marktrealistische Bebauung mit einem Einfamilienhaus aus. Entsprechend kann die Situation auf der Parzelle künftig wohl ökonomisch nur bereinigt werden, indem die bestehende Liegenschaft Nr. 12 abgebrochen wird. Es würden zwei Bauplätze für je ein Einfamilienhaus entstehen oder alternativ dazu ein Bauplatz für ein kleineres Mehrfamilienhaus (5-6 Wohnungen). Gemäss Telefon mit Frau Hirschi (Bauverwaltung) vom steht die Liegenschaft unter keiner Schutzverordnung und kann somit abgebrochen werden nach bewilligtem Abbruchgesuch. Wiedlisbach, Der Bewerter Pascal Steiner CAS Immobilienbewertung SIREA Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband Architekt FH / MAS Immobilienökonom Bewertung_3365_.xls Seite 15/21

16 Fotos Abgang zu Kellerräumen im UG Kellerraum mit Gewölbe im UG Küche im EG (Raumhöhe 1.95m) Wohnzimmer im EG (Raumhöhe 1.95m) Bad im EG (Raumhöhe 1.95m) Holzstückheizung im EG Warmwasserboiler im OG für Wohnung im EG Raum im OG (keine Küche/Badzimmer) Bewertung_3365_.xls Seite 16/21

17 Ökonomieteil im EG Tierstall im Westen des Ökonomieteils im EG West- und Südfassade mit Ökonomieteil Zugang zur Wohnung im Erdgeschoss Eingangsbereich mit Terrassenlaube Holzfassade auf der Ostseite Westfassade Nordwestecke Bewertung_3365_.xls Seite 17/21

18 Nordfassade mit Dach Nordfassade Wohnbereich Restparzelle auf der Westseite Westfassade Bewertung_3365_.xls Seite 18/21

19 Glossar Verkehrswert Weitere Namen Definition Erläuterungen Schätzungsstandard Ertragswert Definition Erläuterungen Marktwert, Fair Value, Market Value, Open Market Value Der Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der Marktwert bildet nicht nur den zentralen Begriff in der Bewertungsbranche sondern hat mittlerweile auch den Einzug in die Europäische Legislatur gefunden. Er stellt den bislang grössten Konsens im Europäischen Sachverständigenwesen dar. TEGoVA hat sich bei der Definition des Market Value mit dem IVSC auf einen einheitlichen Wortlaut verständigt, der auch seitens der RICS im Red Book übernommen wurde. Ungewöhnliche Umstände, die den Kaufpreis erhöhen oder vermindern könnten, werden ausgeklammert. Darunter fallen zum Beispiel besondere Finanzierungsmodalitäten, ein unter Zwang stehender Verkäufer, Sonderwert generierende Gegebenheiten wie die Eigentümerschaft am Nachbargrundstück oder Sale & Lease Back Geschäfte. Der Marktwert ist des weiteren generell als der geschätzte Wert einer Immobilie ohne Berücksichtigung der Kosten von Verkauf oder Kauf und ohne Aufrechnung irgendwelcher Steuern zu verstehen. Im Unterschied zum Marktwert, der sich an keiner spezifischen Bewertungsmethodik orientiert, beinhaltet der in der Schweiz geläufige Verkehrswert methodische Komponenten, indem er sich einzig und allein an künftigen Erträgen einer Immobilie orientiert. Der Grundsatz des unabhängigen und zwanglosen Interessensausgleichs zwischen Verkäufer und Käufer sowie dem Ziel, den von den persönlichen Verhältnissen der Parteien unabhängigen Wert eines Immobils zu ermitteln, ist aber bei beiden Wertbegriffen derselbe. Im Begriff des Market Values aufgegangen ist mittlerweile der so genannte Open Market Value oder Highest and Best Use Value, also der Beste Preis, zu dem der Verkauf einer Immobilie am Bewertungsstichtag ohne Bedingungen und gegen Barzahlung erfolgt wäre. Grundgedanke dieser Begriffsverschmelzung ist die Prämisse, dass bei der Bemessung des Marktwertes die Feststellung der marktwertbezogenen bestmöglichen Nutzung unabhängig davon, ob der Bewertungsgegenstand diesen Zustand zum Stichtag der Bewertung bereits erreicht hat oder erst tun wird bereits in die Wertfindung mit eingeflossen ist. Unzulässig sind Bewertungen, welche sich auf vergangene Kosten orientieren, u.a. die Realwertmethode und Mischwertmethode. Der von uns geschätzte Marktwert erfüllt die Anforderungen an die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 5, IAS 16, 40, FER 26, IPSAS, dem Anlagefondsgesetz AVG, den Definitionen von TEGoVA oder RICS, als auch die Vorgaben des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands SIV. Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert ist nicht gleich zu setzen mit dem Verkehrswert. Im errechneten Ertragswert sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, deren Nutzen und Ertrag im kapitalisierten Ertrag eingeschlossen sind. Ebenfalls enthalten sind die Fläche des dazugehörenden Landes und dessen Landwert. Verkehrswerte werden für einen bestimmten Stichtag "hier und jetzt" errechnet. In die Kapitalisierung werden darum Ertrag und Zinssatz so eingesetzt, wie sie am Stichtag als Konstante des Marktes erkannt werden, unabhängig von den effektiven Werten von Eigentümern/Verwaltern. Bei gleich bleibendem Ertragswert verringert sich jedoch stetig der Verkehrswert aufgrund der Alterung. Diese Alterung kann über einen stetigen Minderwert als Technische Entwertung errechnet werden. Im Schätzungswesen verwendet man für unbefristete Verhältnisse den Ausdruck "nachhaltig" oder "Nachhaltigkeit". Darunter versteht man, dass die erzielbaren Erträge hoch genug sind, um während der Ertragsdauer alle anfallenden Kosten und Aufwände laufend zu decken. Bewertung_3365_.xls Seite 19/21

20 Mietwert Erläuterungen Entwertung Erläuterungen Reproduktionskosten Definition Erläuterungen Erneuerungszyklus Erläuterungen Lageklasse Erläuterungen Wirtschaftliche Differenz Erläuterungen Bei vermietbaren Objekten ist primär der Mietwert als Ertrag einzusetzen. Der Mietwert ist der als erzielbar geschätzte Mietzins. Dieser kann vom tatsächlichen Mietzins abweichen. Bei der freien Bestimmung des Mietwertes werden berücksichtigt: -Objekttypologie und typische Käufergruppe -tatsächliche bauliche und rechtliche Verhältnisse -Insbesondere aber die wirtschaftlichen Verhältnisse am Standort der Immobilie Die Technische Entwertung ist ein negatives Wertelement, das bei jedem Nutzobjekt besteht. Es muss separat berechnet und vom Ertragswert des Nutzobjektes abgezogen werden. Jede Bausubstanz altert und entwertet sich infolge Abnützung oder Zerfall. Der dadurch entstehende Minderwert nimmt im Laufe der Zeit stetig zu. Der Minderwert ist variabel und befristet. Der Minderwert entsteht jedoch nicht, weil die Bausubstanz alt ist, sondern weil der sich verschlechternde Bauzustand Geld zu dessen Erneuerung erfordert. Je früher die Erneuerung stattfinden muss und je höher die erforderlichen Erneuerungskosten, desto grösser ist der Minderwert im Zeitpunkt der Bewertung. Das Land altert nicht, erfordert keine Erneuerung und erleidet daher keine Technische Entwertung. Die Grundsubstanz (Fundation, Tragkonstruktion ua.) erfordern keine laufende Erneuerung und entwerten sich nicht laufend. Sie werden erst beim Abbruch plötzlich und vollständig entwertet. Im modernen Schätzungswesen benötigt man die Reproduktionskosten eines Gebäudes, um damit die erforderlichen Rückstellungen und die am Stichtag bestehende Technische Entwertung zu berechnen. Unter Reproduktionskosten versteht man die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in verbesserungsneutraler gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften. Die Reprokosten werden verwendet um die Rückstellungen für die Erneuerungsarbeiten und die Minderwerte infolge noch nicht ausgeführter Erneuerungen (=Technische Entwertung) zu berechnen. Sie müssen deshalb unter der Optik der Bauerneuerung festgelegt werden, nicht als Neubaukosten. Die Reprokosten können von den Neubaukosten abweichen. Vereinfachend kann angenommen werden, dass Bauten in bestimmten Zeitabständen umfassend erneuert werden (grosszyklische Erneuerung). Die Zeitdauer ist abhängig von der Lage und den Witterungseinflüssen, von Bauqualität, Materialresistenz, Nutzungsintensität und auch von den Aktualitätsansprüchen der Benutzer. Die Lageklasse beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten ein bestimmtes lageabhängiges Wertverhältnis besteht, welches erlaubt den Landwert in Relation zum Ertragswert zu berechnen. Die Lageklassemethode liefert selber keine Verkehrswerte, weder von Land noch von überbauten Liegenschaften. Sie ist demzufolge keine Verkehrswertmethode, sondern eine Hilfsmethode, die lediglich dazu dient, den Ertragswert aufzuteilen. Als wirtschaftliche Differenz wird die Differenz zwischen dem (nicht entwerteten) relativen Bauwert und den entsprechenden Reproduktionskosten bezeichnet. Die wirtschaftliche Differenz gibt Auskunft darüber, ob eine Bausubstanz wirtschaftlich genutzt wird. Gestützt auf die Kenntnis einer allfälligen wirtschaftlichen Entwertung lassen sich Strategien und Szenarien für eine bessere Nutzung der Bausubstanz entwickeln Bewertung_3365_.xls Seite 20/21

21 Haftungsbeschränkungen/Disclaimer Die Bewertung wurde unter folgenden Annahmen und Haftungseinschränkungen erstellt: Rechtliche Sachverhalte Über rechtliche Sachverhalte wurden keine Untersuchungen durchgeführt. Informationen Flächenangaben Ereignisse Altlasten Gesetzliche Anordnungen Mehrwertsteuer Wert/Preis Bewertungszeitpunkt Informationen, die durch Dritte zur Verfügung gestellt wurden und auf die in der Untersuchung Bezug genommen wurde, sind überwiegend als verlässlich bekannt. Sie wurden aber nicht auf ihre Richtigkeit überprüft. Für die Richtigkeit dieser Informationen kann daher keine Gewähr übernommen werden. Angaben über die Marktbedingungen, einschliesslich der wirtschaftlichen und planerischen Einflüsse sowie andere relevante Marktdaten, stammen aus Quellen von Behörden sowie anderer privater und öffentlicher Institutionen oder Befragungen von Immobilienexperten und aus der einschlägigen Literatur. Es wurde von der Verlässlichkeit dieser Angaben ausgegangen, für ihre Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Im Rahmen dieser Bewertung wurde davon ausgegangen, dass für die Grundstücksflächen sowie die dazugehörigen Gebäudeeinheiten volle Übereinstimmung mit allen geltenden nationalen und lokalen Planungs- und Umweltrichtlinien besteht. Angaben über Flächenmasse der in der Untersuchung angeführten Grundstücke und Gebäude wurden aus vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Quellen entnommen. Für die Richtigkeit dieser Angaben kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vermessungen wurden von uns nicht in Auftrag gegeben. Für Auswirkungen durch Ereignisse, die nach dem Zeitpunkt der Erstellung dieser Untersuchung eintreten, kann keine Verantwortung übernommen werden. Bodengutachten und Altlastengutachten, deren Ergebnis beträchtlichen Einfluss auf den Wert des Objektes haben können, wurden nicht in Auftrag gegeben. Die Wertermittlung wurde unter der Annahme durchgeführt, dass die Räumlichkeiten und ihre Nutzung sämtlichen relevanten derzeit gültigen Gesetzesvorschriften auf örtlicher wie auf nationaler Ebene entsprechen, ebenso wie Teilen von Gesetzen oder sonstigen Auflagen in Bezug auf Stadtplanung und Brandschutz. Eine Überprüfung der gesetzlichen Vorschriften wurde nicht durchgeführt. Die Haftung diesbezüglich kann nicht übernommen werden. Auswirkungen besonderer mehrwertsteuerlicher Gesetzesregelungen wurden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Bei der vorliegenden Bewertung handelt es sich um eine Wertermittlung. Umstände die Einfluss auf den Preis, nicht aber auf den Wert der Immobilien haben, wurden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Im speziellen wurden eine käuferindividuelle Finanzierung nicht berücksichtigt und eine käuferindividuelle nachsteuerliche Betrachtung nicht durchgeführt. Zukünftige Zinsänderungen können einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung haben. Sämtliche von uns als Annahmen formulierten Parameter basieren auf dem heutigen Wissensstand. Sollten sich die Annahmen nicht erfüllen, müssten die Bewertungen entsprechend angepasst werden. Bewertung_3365_.xls Seite 21/21