Verkehrswertbewertung. Doppeleinfamilienhaus GB-Nr. 505 Abläsch 4, 8755 Ennenda. Schlussbericht 12. Juni Verkehrswert: CHF

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1 Schlussbericht 12. Juni 2015 Doppeleinfamilienhaus GB-Nr. 505 Verkehrswert: CHF Im Auftrag von: Betreibungs- und Konkursamt Zwinglistrasse Glarus FUCHS IMMOBILIEN Mario Fuchs Bahnhofstrasse 35 CH 8752 Näfels Tel info@fuchsimmobilien.ch

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3 Inhaltsverzeichnis 1. Übersicht Zusammenfassung Ausgangslage Auftrag Unterlagen Grundlagen Kenndaten Lage Objektbeschreibung Areal Gebäude Raumprogramm Betriebs- und Unterhaltskosten Erneuerungen Beurteilung Ausschluss und Hinweise Bewertungselemente Verkehrswert Verkehrswert Methodik Mietwert Kapitalisierung/WE Reprokosten Technische Entwertung/WE Lageklasse Anhang A Begriffserklärung B Grundbuchauszug C Versicherungsnachweis D Kataster/Situation E Zonenplan F Bilderserie FUCHS IMMOBILIEN 3

4 1. Übersicht Objekt Nutzung Auftraggeber Eigentümer Auftrag Doppeleinfamilienhaus Wohnen Betreibungs- und Konkursamt Zwinglistrasse Glarus Kornelia Margrit Heiniger Herrenweg Näfels Verkehrswertgutachten als Grundlage für Verkauf Werte Verkehrswert CHF relativer Bauwert CHF relativer Landwert CHF Bruttorendite 5.54 % Nettorendite 3.05 % Eigentkapitalrendite 6.02 % Besichtigung 05. Juni 2015 Stichtag 12. Juni 2015 Gültigkeit maximal 6 Monate ab Stichtag Grundsätzlich gilt eine Immobilienschätzung für den Stichtag sowie für eine beschränkte Gültigkeitsdauer. Anhand des Stichtages kann festgestellt werden, welche wertbestimmenden Verhältnisse in der Schätzung berücksichtigt sind. (Zinsen, Indexzahlen, gesetzliche Regelungen, wirtschaftliches Umfeld, etc.) Experte FUCHS IMMOBILIEN Tel Mario Fuchs info@fuchsimmobilien.ch Bahnhofstrasse 35 CH 8752 Näfels Dipl. Immobilienbewerter CAS FH SIV-Mitglied Datum / Visum Näfels, 12. Juni FUCHS IMMOBILIEN

5 2. Zusammenfassung Die Liegenschaft an der Abläsch 4 liegt in der Dorfkernzone und Ortsbildschutzzone im Zentrum von Ennenda. Die ruhige, familiäre Wohnlage eignet sich ideal für Familien. Die Nachbarschaft besteht mehrheitlich aus Wohnliegenschaften. Schulen, Einkaufsmöglickeiten und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in Gehdistanz. Beim Schätzungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit einer 5.5-Zi-Wohnung im OG und einem Ladenlokal/Büro im EG. Das Gebäude verfügt über vier Vollgeschosse und ist nicht unterkellert. EG mit Eingangsbereich, Räumlichkeiten für Ladenlokal oder Büro, Technik. 1. OG mit offenem Wohn-/Esszimmer mit Kachelofen, Einbauschränken und direktem Zugang zur Terrasse. Sehr enge Küche mit Gasbackofen, Glaskeramikherd und Einbauschränken. Grosszügige Terrasse mit Blick nach Süden. Schattenwurf am Nachmittag/Abend durch angrenzendes Gebäude im Westen. 2. OG mit Galerie, grosses Schlafzimmer und Bad mit Badewanne, sep. Dusche, WC und Lavabo. 3. OG mit zwei Schlafzimmer sowie Estrich. Im Dachgeschoss befindet sich ein grosser Hohlraum. Es besteht momentan kein Zugang zum Dachgeschoss. Das Doppeleinfamilienhaus wurde vor kurzem renoviert, jedoch wurden viele Arbeiten nicht fertiggestellt. Boden- und Wandbeläge befinden sich teils in einem renovationsbedürftigen Zustand. Die Räumlichkeiten im EG wurden nicht ausgebaut und sind stark renovationsbedürftig. Zurzeit ist die Liegenschaft an die Heizung der anderen Haushälfte angeschlossen. Bei einem separaten Verkauf der beiden Parzellen würde wohl eine eigene Heizung eingebaut werden. Die Vorbereitungen für eine eigene Gasheizung wurden gemäss Eigentümer bereits getätigt. Zurzeit ist die Marktsituation für gepflegte Einfamilienhäuser in der Region Glarus/Ennenda gut. Es gibt viele Suchende und ein beschränktes Angebot an Objekten. Ein Verkauf der Liegenschaft sollte innert normaler Frist möglich sein. Es muss mit einer Absatzzeit von ca. 3 bis 6 Monaten gerechnet werden. Der Verkehrswert der Liegenschaft Abläsch 4 in Ennenda beträgt: CHF FUCHS IMMOBILIEN 5

6 3. Ausgangslage 3.1 Auftrag Der Auftraggeber wünscht ein Verkehrswertgutachten um den aktuellen Marktwert der Liegenschaft zu erfahren. Die Immobilie ist als gesamte Einheit zu bewerten. 3.2 Unterlagen Für die vorliegende Schätzung standen die nachstehend aufgeführten Unterlagen zur Verfügung: Nr. Bezeichnung Datum 1 Grundbuchauszug Police Gebäudeversicherung glarnersach Katasterplan (Quelle Geoportal Kanton Glarus) k.d. 5 Zonenplan (Quelle Geoportal Kanton Glarus) k.d. Weitere Planunterlagen oder Baubeschriebe standen nicht zur Verfügung. 3.3 Grundlagen Der Schlussbericht basiert auf dem Auftrag von Herrn Elmer vom 03. Juni 2015 und stützt sich auf die oben angegebenen Unterlagen. Die Besichtigung erfolgte am 05. Juni 2015 in Anwesenheit von: - Mario Fuchs, beauftragter Schätzer - Gonda Castaldo, Mieterin 6 FUCHS IMMOBILIEN

7 3.4 Kenndaten Objekt Liegenschaftstyp Doppeleinfamilienhaus Strasse Abläsch 4 Ort 8755 Ennenda Eigentum Eigentümer Eigentumsform Kornelia Margrit Heiniger Alleineigentum Grundbuch Grundbuch Ennenda, Gemeinde Glarus Grundstück-Nr. 505 Grundstückfläche 216 m 2 Anmerkungen Vormerkungen Dienstbarkeiten Keine Keine gem. Grundbuchauszug im Anhang Gebäude Baujahr unbekannt Bauzone Dorfkernzone / Ortsbildschutzzone Konstruktionsart Massivbauweise Vollgeschosse 4 Untergeschosse nicht unterkellert Gebäudeversicherung Versicherungswert CHF (Gemäss Police Gebäudeversicherung) Gebäudevolumen 929 m 3 (Gemäss Police Gebäudeversicherung) Altersentwertung 30 % Werte Verkehrswert CHF relativer Bauwert CHF relativer Landwert CHF Bruttorendite 5.54 % Nettorendite 3.05 % Eigentkapitalrendite 3.05 % FUCHS IMMOBILIEN 7

8 4. Lage Die Liegenschaft liegt an zentraler Wohnlage in der Abläsch 4 in Ennenda. Das Quartier besteht mehrheitlich aus Wohnliegenschaften und gilt als sehr familiär. Durch die benachbarte Kirche muss an dieser Lage mit leichten Lärmemissionen gerechnet werden. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Bushaltestelle befinden sich in Gehdistanz. Spazier-, Wander- und Velowege befinden sich in der Umgebung. Der Hauptort Glarus ist zu Fuss erreichbar. Der Autobahnzubringer ist in ca. 15 min erreichbar. Das Skigebiet Elm ist 20 min und Braunwald 30 min entfernt. 5. Objektbeschreibung 5.1 Areal Es handelt sich um eine Liegenschaft mit flacher Topographie. Gemäss Bauordnung befindet sich das Einfamilienhaus in der Dorfkernzone. Die Liegenschaft wird über die Quartierstrasse Herrenweg erschlossen und verfügt über eine gute Zufahrt die auch im Winter ohne Probleme befahrbar ist. Öffentliche Parkplätze befinden sich gleich neben dem Haus. Der Haupteingang befindet sich auf der Westseite, auf der Südseite verfügt die Liegenschaft über einen zweiten Eingang. Der Wohnbereich sowie der Sitzplatz mit Garten sind gegen Süd-Osten ausgerichtet. 8 FUCHS IMMOBILIEN

9 5.2 Gebäude Beim Schätzungsobjekt handelt es sich um ein 5.5-Zi-Doppeleinfamilienhaus mit Laden-/Büroräumlichkeiten im EG, grosser Terrasse und Garten. Massivbauweise. Satteldach mit Ziegeleindeckung. Fassade verputzt. Doppel-IV-Holzfenster mit Fensterläden. Externe Ölheizung (im Nachbarshaus), Wärmeverteilung mittels Radiatoren. Bodenbeläge mit Parkett. Wände und Decken mit Verputz oder Täfer. Küche mit Gaskochherd, Backofen, Kühlschrank, diverse Einbauschränke. Der Technikraum im EG kann auch als Disponibel genutzt werden. 5.3 Raumprogramm EG Eingangsbereich Hinterausgang Technik/Waschen Ladenlokal mit Nebenraum 1. OG WC Küche Wohn-/Esszimmer Terrasse 1. OG Gallerie Zimmer Badezimmer 2. OG 2 x Schlafzimmer Estrich DG Estrich (momentan nicht begehbar - kein Zugang) 5.4 Betriebs- und Unterhaltskosten Die Betriebs- und Unterhaltskosten wurden im Kapitalisierungssatz bei den Zuschlägen separat berücksichtigt. Dabei verwendet der Schätzer einen Erfahrungswert. Der Eigentümer hat keine Angaben über die aktuellen Betriebs- und Unterhaltskosten gemacht. FUCHS IMMOBILIEN 9

10 5.5 Erneuerungen Es besteht ein mittlerer Renovationsbedarf. Die Liegenschaft wurde vor wenigen Jahren bereits renoviert. Diverse Arbeiten wurden jedoch nicht abgeschlossen. Boden- und Wandbeläge befinden sich teils in einem renovationsbedürftigen Zustand. Die Räumlichkeiten im EG wurden nicht ausgebaut und sind stark renovationsbedürftig. Zurzeit ist die Liegenschaft an die Heizung der anderen Haushälfte angeschlossen. Die Vorbereitungen für eine eigene Gasheizung wurden gemäss Eigentümer bereits getätigt. Im 3. OG haben sich die Decken stark gesenkt. Hier besteht ein sofortiger Renovationsbedarf. Da das DG nicht besichtigt werden konnte, kann nicht abschliessend beurteilt werden weshalb sich die Decken gesenkt haben. Zudem fehlen an den Treppen und Gängen die Absturzsicherungen. 5.6 Beurteilung Die Liegenschaft in der Abläsch 4 in Ennenda befindet sich teils in einem renovationsbedürftigen Zustand. Die Haushälfte wurde in den letzten Jahren bereits umgebaut, jedoch wurden die Bauarbeiten nicht abgeschlossen. Mit gezielten Sofortinvestitionen (Abschlüsse, Bodenbeläge, Absturzsicherungen) kann ein hochwertiges Wohnen ermöglicht werden. Das Erdgeschoss bietet weiteres Ausbaupotenzial. 5.7 Ausschluss und Hinweise Bei der Besichtigung am 05. Juni 2015 konnte das Gebäude nur teilweise besichtigt werden. Versteckte, unzugängliche oder nicht freistehende Teile des Gebäudes können daher im Rahmen dieses Berichts nicht vollständig beurteilt werden. Es kann somit nicht bestätigt werden, dass diese Teile frei von Mängel und Schäden sind. 10 FUCHS IMMOBILIEN

11 6. Bewertungselemente Verkehrswert 6.1 Verkehrswert Mietwert CHF Kapitalisierungssatz 3.96 % Ertragswert unentwertet + CHF Technische Entwertung CHF Mindererträge CHF 0. Rundung CHF 392. Verkehrswert per Stichtag CHF Bruttorendite 4.21 % Nettorendite 2.12 % Eigentkapitalrendite 2.33 % 6.2 Methodik Der Verkehrswert wurde nach dem MEV-System errechnet. Er setzt sich aus den einzelnen Wertelementen Ertragswert, Technische Entwertung, Sofortinvestitionen und den befristeten Minder-/ Mehrerträgen zusammen. Für die Berechnung der technischen Entwertung werden die Reprokosten und die erforderlichen Rückstellungen ermittelt. Details zu den Berechnungen sind den folgenden Seiten ersichtlich. Grafische Darstellung Bewertungsstichtag WE 1 ( + ) Ertragswert, neuwertig, nicht entwertet WE 2 ( - ) Technische Entwertung WE 3 ( + / - ) Allfällige befristete Mehr-/Minderwerte Zeit FUCHS IMMOBILIEN 11

12 6.3 Mietwert Der Mietwert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietzins und wird durch den Gutachter wie folgt festgelegt: Anzahl Ansatz Fr./Mt. Fr. / Monat Fr. / Jahr 5.5-Zi-Einfamilienhaus 1 1'850 1'850 22'200 Studio / Ladenlokal '000 Mietwert, Teil 2 Total Mietwert 1'850 25'200 2'100 25'200 Neuwerte (ohne Nebenkosten) 6.4 Kapitalisierung / WE1 a. Nettozinssatz: Fremdkapitalkosten (objekttypischer FK-Anteil, objekttypische FK-Zinssätze) b. FK-Anteil in % Zinssatz in % FK-Zinsanteil in % Betrag, Fr. Anteil FK I. Hypothek II. Hypothek Eigenkapitalverzinsung (käufertypisch) EK-Verzinsung, Zins-, resp. Renditeerwartung (+) Immobilitätszuschlag, Kapitalblockierung (+) '193 Wertverlustrisiko, schlechte Marktlage, wirtschaftliche Nachteile, neg. Tendenzen (+) 0.00 oder Wertsteigerungs-/Gewinnaussichten, wirtschaftliche Vorteile, positive Tendenzen (-) 0.00 EK-Anteil in % Zinssatz in % EK-Zinsanteil in % Nettozins (auch Basiszins) '879 Kostenzuschläge: %-Sätze Mietzinsrisiko konstanter Sockelleerstand, Verluste b. Mieterwechseln 0.0% - 0.5% '144 Grundkosten Grundsteuern, Gebühren, Versicherungsprämien 0.1% - 0.5% '429 Instandhaltung jährl. Unterhaltskosten, Reparaturen etc 0.4% - 1.0% '145 Verwaltung jährl. Verwaltungshonorar, Inkasso, Vermietungskosten 0.0% - 0.5% Total Zuschläge '289 c. Rückstellungen (für grosszyklische Erneuerungen): '031 d. Bruttozinssatz (Kap.Satz) '200 WE 1 Ertragswert (Neuwert, ohne technische Entwertung) Fr. 571' FUCHS IMMOBILIEN

13 6.5 Reprokosten BKP 1 Fr./m3 Betrag, Fr. Vorbereitungsarbeiten keine Werte erkennbar 0 BKP 2 Baukosten Neuwert Baukosten BKP '720 BKP 3 Betriebseinrichtung(en) Betriebseinrichtungen pauschal Total Betriebseinrichtungen BKP 3 0 BKP 4 m2 Ansatz Fr./m2 Umgebungsarbeiten Fläche (ohne Gebäude), ca. Neuwert Anlagen, pauschal Neuwert Leitungen, pauschal Neuwert Umgebung, BKP 4 Zwischentotal Neuwerte (BKP 1-4) '000 20' '720 BKP 5 %-Ansatz von Fr. Baunebenkosten BNK in % der Neuwerte '720 32'586 BKP 1-5, Total Reproduktionskosten (Neuwert, ohne TE) Fr. 684' Erneuerungskosten für grosszyklische Erneuerungen): Anteil in % der Reproduktionskosten Grosszyklische Erneuerungskosten % 40 Fr. 273'722 FUCHS IMMOBILIEN 13

14 6.6 Technische Entwertung / WE Technische Entwertung Zinssatz: Zinssatz für die Berechnung der erf. Rückstellungen, % 2.43 Nettozins Anteil in % Beträge inkl. norm. GLD Rückstellungen RND Entwertung Anteil an BKP 5 in Jahren in Fr. RND in Jahren in Fr. BKP 2 Grundsubstanz Dach Fassade Fenster Gebäudehülle Heizung Elektro Bäder / WC Küchen Installationen Lifte/Aufzüge U-Bod./Verp. Schrein./Schloss Böden/Decken Maler, Tapeten Ausbau BKP 3 Betriebseinrichtung(en) BKP 4 Umgebung Total Total ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' keine Entwertung der Grundsubstanz ' ' '306 5' '380 in % %-Anteil BKP Rückstellungsbedarf in % WE 2 Technische Entwertung Fr. -117' Lageklasse Lageklassenbewertung LK Standort 4.00 Nutzung 4.50 Lage 4.00 Erschliessung 5.00 Marktsituation 4.00 im Mittel konst. Faktor rel. LW-Anteil in % Total Lageklassenpunkte FUCHS IMMOBILIEN

15 7. Anhang A Begriffserklärung Verkehrswert Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und unter Würdigung aller Einflüsse für die betreffende Immobilie zu zahlen bereit wäre. Mietwert Der Mietwert entspricht dem maximalen Jahresmietzins für Bauten und baulichen Anlagen, der nach Bewertungszweck und rechtlichen Verhältnissen als erzielbar angenommen werden kann. Ertragswert Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Ertrag (Mietwert) eines Grundstückes und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Kapitalisierungssatz Der Kapitalisierungssatz ist eine Verhältniszahl, mit welcher aus dem Mietwert der nachhaltige Ertragswert berechnet wird. Er setzt sich zusammen aus dem Nettozins (EK- und FK-Verzinsung), den Kostenzuschlägen und den Rückstellungen. Reprokosten Die Reprokosten sind die Wiederherstellungskosten der vorhandenen Bausubstanz am gleichen Ort, in gleicher Bauweise, gleicher Bauqualität und identischen baulichen Eigenschaften. Reprokosten sind nicht Neubaukosten. Rückstellungsbedarf Ein Teil der jährlich erzielbaren Erträge einer Liegenschaft ist dazu bestimmt, die periodischen Erneuerungen von entwerteten Bauteilen vorzufinanzieren. Dieser Anteil wird als jährlicher Rückstellungsbedarf bezeichnet. Seine Höhe richtet sich nach den gesamten Erneuerungskosten und nach der Dauer des Erneuerungszyklus. Technische Entwertung Die technische Entwertung (früher: Altersentwertung) ist der Wertverlust einer Baute infolge Alterung, Abnützung und Zersetzung. Mit dem dafür geschätzten Betrag soll ein neuwertiger Zustand ohne Substanzverbesserungen wiederhergestellt werden können. Minderwerte Befristete Mindererträge gegenüber dem normalen Mietwert. Nachhaltigkeit Gemäss Definition der Finanzinstitute bedeutet Nachhaltigkeit der positive Eindruck des Gesamtzustandes eines Objektes, der Mieterstruktur, der Mietlaufzeiten, sowie der Aufteilung und Lage des Objektes. FUCHS IMMOBILIEN 15

16 B Grundbuchauszug 16 FUCHS IMMOBILIEN

17 B Grundbuchauszug FUCHS IMMOBILIEN 17

18 B Grundbuchauszug 18 FUCHS IMMOBILIEN

19 C Gebäudeversicherung FUCHS IMMOBILIEN 19

20 D Kataster / Situation 20 FUCHS IMMOBILIEN

21 Verkehrswertbewertung E Zonenplan FUCHS IMMOBILIEN 21

22 F Bilderserie 22 FUCHS IMMOBILIEN

23 F Bilderserie FUCHS IMMOBILIEN 23