VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG

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1 Paradiesli Unteriberg Tel. Fax Natel E.mail VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG Liegenschaft: Einfamilienhaus Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Eigentümer: Viktor Zehnder Im Stauffacher Bennau Auftraggeber: Betreibungsamt Einsiedeln Mühlestrasse Einsiedeln Seite 1 / 13 gyr bau

2 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Ausgangslage: Das Betreibungsamt Einsiedeln erteilt uns den Auftrag den aktuellen Verkaufswert der Liegenschaft zu berechnen. Grundlagen: Unsere Schätzung und Beurteilung der Liegenschaft beruht auf folgenden Grundlagen: - Situationsplan - Steuerschätzung 31. Jan Versicherungsschätzung 16. Feb Grundbuchauszug 28. Sept Besichtigung 22. Okt Baukostenindex , 1.April.2015 Stammdaten: Adresse Grundstück Grenzen Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Grundbuch Plan Nr. 337 Schwyzerbrugg, Bennau Kataster Nr Fläche 721 m2 Gemäss Katasterplan Gebäude Assekuranz Nr Einfamilienhaus Baujahr 1985 Gebäudeversicherungswert Versicherungswert 2009 Index = Fr Steuerwert Schätzung 2007, Index Vermögenssteuerwert Fr Eigenmietwert Fr Bauzone Dienstbarkeiten und Grundlasten Eigentümer Wohnzone W3 Überbauungsziffer 24% Gemäss Grundbuchauszug vom sind keine Dienstbarkeiten vorhanden. Unter Anmerkungen sind Veräusserungsbeschränkungen nach BVG und unter Vormerkungen ist eine Verfügungsbeschränkung des Gerichtes in Sinne von Art. 960 ZGB laut Verfügung des Einzelrichters vom eingetragen. Viktor Zehnder Im Stauffacher Bennau Verkehrswert am 28. Oktober 2015 Fr Seite 2 / 13 gyr bau

3 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Liegenschaft Lage/Umgebung Erschliessung Besonnung/Aussicht Immissionen Die Liegenschaft liegt in einem Wohnquartier in der Nähe von Bennau. Die Liegenschaft liegt an einer Quartierstrasse, diese ist über die Schwyzerstrasse, Verbindungsstrasse zwischen Pfäffikon und Schwyz, gut erschlossen. Eine Bushaltestelle liegt in unmittelbarer Nähe, diese führt nach Biberbrugg oder Einsiedeln. Biberbrugg ist mit der Bahn gut erschlossen. Innert einer Stunde sind die Städte Luzern und Zürich erreichbar. Primarschule ist in Bennau, und Oberstufenschule in Einsiedeln vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten sind in Einsiedeln genügend vorhanden. Die Besonnung der Liegenschaft ist gut. Um die Liegenschaft ist genügend Freiraum vorhanden, und somit ist die Aussicht auf die Umgebung gewährleistet. Die Liegenschaft liegt an einer Quartierstrasse mit wenig Verkehr. Die nahe gelegene Kantonsstrasse wird kaum wahrgenommen. Die Liegenschaft kann als ruhig bezeichnet werden. Seite 3 / 13 gyr bau

4 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Gebäude Gebäudetyp 6 Zimmer Einfamilienhaus Konstruktion Untergeschoss Bodenplatte Beton Aussenwände Beton Innenwände Kalksandstein Decke Beton Erdgeschoss Aussenwände Zweischalen-Mauerwerk Innenwände Backstein Decke Balkenlage Obergeschoss Aussenwände Zweischalen-Mauerwerk Innenwände Backstein Decke Balkenlage Dach Sparenlage Holz Unterdach Bretterschalung Dämmung Zischen Balkenlage und Sparren Eindeckung Eternit-Schiefer Spenglerarbeiten Kupfer Fassade Dämmung unbekannt Fassadenhaut Verputz / Eternitschalung Fenster Holz Sonnenschutz Rollläden Installationen Elektro Die Elektroinstallationen entsprechen einem normalen Standard. Telefonanschluss ist vorhanden. TV-Anschluss ist vorhanden Heizung Öl-Holzbrenner Baujahr 1985 Stahltank im Haus 5600 Liter Bodenheizung Sanitär Die Sanitären Einrichtungen entsprechen einem einfachen Standard. Küchen Die Küche entspricht einem einfachen Standard. Seite 4 / 13 gyr bau

5 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Raumeinteilung, Ausbau 5- Zimmer Einfamilienhaus Boden Wand Decke Einbauten Untergeschoss 2 Garagen Zementüberzug Roh Roh/isoliert Keller Zementüberzug Roh Roh Abstellraum Zementüberzug Roh Roh/isoliert 2 Keller Zementüberzug Roh/gestrichen Roh/gestrichen Heizung Zementüberzug Roh/gestrichen Roh/gestrichen Waschküche Novilon Roh/gestrichen Roh/gestrichen Waschmaschine/Tumbler/Dusche Tankraum Aussentreppe Zementüberzug Erdgeschoss Entree Plättli Abrieb Abrieb Küche Plättli Abrieb Abrieb 11 Felder Holzabdeckung/ohne Geschirsp. Wohnen Parkett Tapete Abrieb Kleiner Kachelofen Zimmer Teppich Abrieb Abrieb Nassraum Plättli Plättli Abrieb Badewanne/ WC/ Doppellavabo Wintergarten Zementüberzug 2 Seiten Glas Roh/Oblicht Obergeschoss Gang Teppich Abrieb Täfer Kleine Teeküche 3 Zimmer Teppich Abrieb Täfer Nassraum Plättli Plättli Täfer Dusche / WC / Lavabo Dachgeschoss Estrich Bretterboden Roh Roh Zusätze Aussen-Schwimmbad Nicht mehr in Betrieb Seite 5 / 13 gyr bau

6 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Berechnung Mietertrag Grösse Monatsmiete Jahresmiete Grosse Garage 250 Fr. 3'000 Fr. Kleine Garage 150 Fr. 1'800 Fr. Lager-Räume 72 m2 300 Fr. 3'600 Fr. 5 Zimmer-Wohnhaus 124 m2 2'800 Fr. 33'600 Fr. Total Mietertrag 42'000 Fr. Bemerkungen: Die Mieterträge sind für ein einwandfreies Gebäude eingesetzt. Seite 6 / 13 gyr bau

7 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Nettozinssatz / Kapitalisierungssatz Basiszinssatz Fremdkapitalkosten Objekttypischer FK-Anteil, Anteil Fremdkap. Hyp.zinssatz entspricht Fr. objekttypische Hyp.zinsätze 65% 3.00% = 2.0% 23'070 Evtl. Nachgangshypothek, Anteil, Zinssatz = 0.0% 0 Eigenkapitalverzinsung Eigenkapitalgrundzins, generell Anteil Eigenkap. EK-Zinssatz Zins- u. Renditeerwartung 35% 0.0% = 0.0% 0 Nettozinssatz Für Nettoerträge, Barwerte, DCF = 1.95% 23'070 Zuschläge Kosten (jährliche, resp. Kurzzyklische) Betriebskosten je nach Objekt, Behörden etc. (gesamtes Grundstück) 0.3 bis 0.6% + 0.3% 3'549 Unterhaltskosten je nach baulicher Beurteilung (nur Gebäude) 0.5 bis 2.0% + 0.5% 5'915 Mietzinsrisiko je nach Objekt und Marktlage (nur Mietobjekte) 0 bis 0.5% + 0.0% 0 Verwaltungskosten Selbst- oder Fremdverwaltung (gesamtes Grundstück) 0 bis 0.5% + 0.1% 1'183 Rückstellungen Rückstellungen für den Ausgleich je nach Lebensdauer u. Beanspr. der Entwertung (nur Gebäude) 0.5 bis 1.0% % 8'282 Zuschläge = 1.60% 18'930 Brutto- Kapitalisierungssatz Für Bruttoerträge = 3.55% 42'000 Bemerkungen: Der Hypothekarzins haben wir nicht auf dem zurzeit sehr tiefen Niveau angenommen und um 0.5% erhöht. Seite 7 / 13 gyr bau

8 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Rückstellungsbedarf Entwertung Bauteil Anteil in % an BKP 2 Anteil Fr. inkl. BNK GLD Rückstellungen RND Techn. Alter Entwertung GLD 100 BKP 2 Rohbau 54% 435'855 J. 1'441 RND 100 J. Alter 0 J. 0 GLD 50 Fassade 7% 56'500 J. 677 RND 20 J. Alter 30 J. 27'267 GLD 40 Fenster 5% 40'357 J. 675 RND 10 J. Alter 30 J. 27'187 GLD 60 Dach 8% 64'571 J. 576 RND 10 J. Alter 50 J. 48'043 GLD 40 Elektro 4% 32'286 J. 540 RND 10 J. Alter 30 J. 21'749 GLD 40 HLKK 4% 32'286 J. 540 RND 5 J. Alter 35 J. 26'763 GLD 40 Sanitär 4% 32'286 J. 540 RND 10 J. Alter 30 J. 21'749 GLD 25 Küchen 5% 40'357 J. 1'268 RND 5 J. Alter 20 J. 30'657 GLD 40 Lifte 0% 0 J. 0 RND 0 J. Alter 0 J. 0 GLD 35 Ausbau 1 4% 32'286 J. 652 RND 10 J. Alter 25 J. 20'745 GLD 35 Ausbau 2 5% 40'357 J. 815 RND 10 J. Alter 25 J. 25'931 Betriebseinrtg GLD 30 BKP 3. 0 J. 0 RND 0 J. Alter 0 J. 0 GLD 50 BKP 4 Umgebung 64'800 J. 777 RND 10 J. Alter 40 J. 46'423 Total / Durchschnitt 100% 871'938 8' '515 Bemerkungen: Der Zustand des Gebäudes wurde Berücksichtigt. Ertragswert Mietwert Total pro Jahr 42'000 Fr. Kapitalisierungssatz 3.55% Ertragswert unkorrigiert Entwertung (Rückstellungen) 1'183'099 Fr. 296'515 Fr. Ertragswert 886'584 Fr. Seite 8 / 13 gyr bau

9 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Realwert Wiederherstellungskosten BKP 1 Vorbereitungsarbeiten BKP 2 Einfamilienhaus 816 m3 à 700 Fr. = 571'200 Fr. Anbau UG 421 m3 à 350 Fr. = 147'350 Fr. Wintergarten (nicht fertig gebaut) 96 m3 à 300 Fr. = 28'800 Fr. Schwimmbad 30 m3 à 0 Fr. = 0 Fr. TOTAL Gebäude 747'350 Fr. BKP 3 Betriebseinrichtungen - Fr. BKP 4 Umgebung 60'000 Fr. Neubauwert e 807'350 Fr. BKP 5 Baunebenkosten 8.0% der Neubauwerte 64'588 Fr. Entwertung Zeitwert Wiederherstellungskosten inkl. Baunebenkosten Liegenschaft Entspricht 34 % Altersentwertung Entwertung 871'938 Fr. 296'515 Fr. 296'515 Fr. Zustandswert inkl. Baunebenkosten = 575'423 Fr. Landwert BKP 0 Relativer Landwert (nur normaler Umschwung) Lageklasse 4.30 x 6.25% = 27% verbleiben für Summe Neuwert = 73% relativer Landwert 871'938 Fr. x 27% / 73% = 320'456 Fr. Ergibt effektiver m2 Wert 320'456 Fr. : 712 m2 = 450 Fr. Realwert total inkl. Land 895'879 Fr. Seite 9 / 13 gyr bau

10 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Bemerkungen Ausbaustandard Der Ausbau des Hauses entspricht einem dem Alter des Gebäudes entsprechenden einfachen Standard. Gebäudezustand Das Gebäude ist allgemein in einem schlechten Zustand. Es wurden seit längerer Zeit keine Unterhaltsarbeiten mehr ausgeführt. In den angebauten Kellerräumen nimmt man Feuchtigkeit war. Entweder ist die Abdichtung undicht, oder es bildet sich mangels fehlerhafter Wärmedämmung Kondenswasser. Der Kleine Kachelofen im Wohnzimmer ist ausgebrannt und kann nicht mehr benutzt werden. Der Wintergarten ist noch im Rohbau und nicht fertig erstellt. Zudem ist das Dach undicht. Das Dachfenster im Nassraum vom Dachgeschoss ist undicht. Das Aussen-Schwimmbad ist nicht mehr zu gebrauchen und muss abgebrochen werden. (Wurde in der Berechnung nicht berücksichtigt) Die Umgebung ist verwahrlost. All diese Defekte und Mängel werden bei der Entwertung des Gebäudes berücksichtigt. Wir konnten nur die frei zugängigen und sichtbaren Konstruktions- und Bauteile beurteilen. Nichtersichtliche Teile des Gebäudes haben wir gleichwertig wie sichtbare Teile bewertet. Diverses Das ganze Gebäude ist in einem schlechten Zustand, und entspricht nicht mehr den heutigen Ansprüche. Dies wirkt sich negativ auf den Verkaufswert der Liegenschaft aus. Die aktuelle Nachfrage freistehende Einfamilienhäuser ist sehr gut, jedoch erachten wir den Zustand des Gebäudes als sehr negativen Faktor beim Verkauf. Für die Festlegung des Verkehrswerts wird auf den Realwert zurückgegriffen. Seite 10 / gyr bau

11 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Schlussbemerkung Alle eingesetzten Zahlen und Faktoren entsprechen objektiven Erfahrungswerten. Ort, Lage, Grundstücksgrösse, Raumanordnung, Komfort, Ausstattung, Alter und wirtschaftliche Lage bestimmen den Marktwert. Aufgrund der Lage und des Zustandes der Liegenschaft erachten wir einen Verkehrswert von Fr als realistisch. Dieses Dokument wird in 3-facher Ausfertigung abgegeben. Unteriberg, 28. Oktober 2015 Der Experte: Peter Gyr Seite 11 / gyr bau

12 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Anhang Fotos Schwimmbad Seite 12 / gyr bau

13 Im Stauffacher 10, 8836 Bennau Abkürzungen abs. LW Absoluter Landewert jvs Jährlich vorschüssig AZ Ausnützungsziffer LA Lageklasse BGF Bruttogeschossfläche ME Miteigentum BKP Baukostenplan MEV Multi Element Value BNK Baunebenkosten MFH Mehrfamilienhaus BW Barwert NWF Nettowohnfläche DCF Discounted Cashflow rel. LW Relevanter Landwert EFH Einfamilienhaus RMZ Regelmässige Zahlung EK Eigenkapital RND Restnutzungsdauer EnV Energieverordnung RPG Raumplanungsgesetz FK Fremdkapital STWE Stockwerkeigentun GF Geschossfläche SVS Swiss Valuation Standards GLD Gesamtlebensdauer TA Technisches Alter GV Gebäudevolumen TE Technische Entwertung I Zinssatz WE Wertelement jns Jährlich nachschüssig WQ Wertquote Seite 13 / gyr bau

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