Das öffentliche Baurecht

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1 Das öffentliche Baurecht 2008

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... 2 Das öffentliche Baurecht... 3 Das Planungsrecht... 3 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gemäß 30 BauGB... 3 Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß 34 BauGB... 4 Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich gemäß 35 BauGB... 4 Beteiligung der Gemeinde gemäß 36 BauGB... 4 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung gemäß 33 BauGB... 5 Ausnahmen und Befreiungen... 5 Das Bauordnungsrecht... 5 Bebaubarkeit / Erschließung... 5 Baunebenrecht... 6 Bauaufsichtliche Verfahren... 7 Genehmigungsfreie Vorhaben nach 65 und 66 BauO NRW... 7 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen nach 67 BauO NRW... 8 Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW... 8 Das Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW... 9 Vorbescheid nach 71 BauO NRW... 9 Bauvorlagen Das Baugenehmigungsverfahren Teilbaugenehmigung Baugenehmigungsgebühren Beteiligung der Nachbarn / Angrenzer Baubeginn und Überwachung der Bauvorhaben Genehmigungsfreie Vorhaben nach 67 BauO NRW Genehmigungsbedürftige Bauvorhaben Anzeige für den Baubeginn Bauüberwachung Rohbau- und Fertigstellungsanzeigen Gebäudeeinmessung Baustellenverordnung Pflichten für den Bauherren Vorankündigung Grundlegende Maßnahmen des Arbeitsschutzgesetzes Bestellen eines Sicherheits-/ Gesundheitsschutzkoordinators Erstellen eines Sicherheits-/ Gesundheitsschutzplanes (SiGe-Plan) Erstellen einer Unterlage für spätere Wartungs-/Instandsetzungsarbeiten Hausaktenarchiv Ordnungswidrigkeiten Rechtsmittel

3 Das öffentliche Baurecht Das öffentliche Baurecht unterteilt sich in zwei Bereiche: das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Planungsrecht Das Planungsrecht regelt mit dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Verfahren und Inhalte der kommunalen Bauleitplanung. Dies sind in der Hauptsache die Bebauungspläne und der Flächennutzungsplan. Das kommunale Planungsrecht gibt vor, was, wie und wo gebaut werden darf. Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gemäß 30 BauGB Während der Flächennutzungsplan nur grobe Darstellungen für Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, gemischte Bauflächen, Sonderbauflächen und Flächen für die Land- und Forstwirtschaft usw. beinhaltet, regelt der Bebauungsplan als "Ortssatzung" die zulässige Bebauung sehr detailliert. Bebauungspläne (B-Pläne) werden auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes (FNP) für abgegrenzte Bereiche des Gemeindegebietes aufgestellt. Die Nutzung der Grundstücke wird auf diese Weise konkretisiert. Ein qualifizierter Bebauungsplan muss folgende Mindestfestsetzungen enthalten: - Art und Maß der baulichen Nutzung - überbaubare Grundstücksfläche - örtliche Verkehrsflächen Fehlt eine der v. g. Festsetzungen, handelt es sich um einen sogenannten einfachen Bebauungsplan, bei dem die fehlende Festsetzung nach dem Prinzip des Einfügens analog den Bestimmungen des 34 BauGB (s. u.) beurteilt wird. Weitere Anforderungen, z. B. zur Gestaltung eines Gebäudes, können ebenfalls im Bebauungsplan festgeschrieben werden. Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Gebiete sind wie folgt beschrieben: - Reine, allgemeine und besondere Wohngebiete und Kleinsiedlungsgebiete - Dorf-, Misch- und Kerngebiete - Gewerbe- und Industriegebiete - Sondergebiete Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ, GFZ) und die Zahl der Vollgeschosse definiert. Dabei kann die Zahl der Vollgeschosse ergänzt oder ersetzt werden durch die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen und ggf. der Dachneigung. Durch die "Bauweise" wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise (o) ist in der Regel mit Grenzabstand zu bauen (Einzelhäuser). Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge zulässig. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandfläche) zulässig. Darüber hinaus besteht noch die Möglichkeit, die sog. abweichende Bauweise (a) festzusetzen, die im Einzelnen dann genau beschrieben wird. Weitere Sonderfestsetzungen sind die Festsetzungen zu bestimmten Haustypen, wie z. B. E (Einzelhaus), DH (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen). Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen ( ) und Baulinien ( ) bestimmt. Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens, der nicht überschritten werden darf, hinter dem man aber zurückbleiben darf. Die Baulinie dagegen bestimmt, dass auf dieser festgesetzten Linie der Baukörper platziert werden muss und ein Vor- und Zurückspringen i. d. R. nicht zulässig ist. Die Bebaubarkeit eines Grundstückes wird jedoch nicht ausschließlich durch den Bebauungsplan geregelt. In den Bereichen des Stadtgebietes, in denen kein Bebauungsplan gemäß 30 BauGB vorhanden ist, regelt sich die Zulässigkeit der Bebaubarkeit nach den Vorschriften des 34 BauGB für den sog. "unbeplanten Innenbereich" oder nach 35 BauGB für den sog. "Außenbereich"

4 Zulässigkeit von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß 34 BauGB Im unbeplanten Innenbereich, d. h. im Zusammenhang bebauter Ortsteile ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn sich das Vorhaben mit - der Art seiner Nutzung - dem Maß der baulichen Nutzung - der Bauweise und - der überbauten Grundstücksfläche in die vorhandene Umgebung einfügt. Darüber hinaus muss die Erschließung gesichert sein. Der Begriff des Einfügens ist dabei häufig Gegenstand von unterschiedlichen Auffassungen zwischen dem Antragsteller, dem Nachbarn oder der Genehmigungsbehörde. Leichte Überschreitungen der vorgefundenen Baustrukturen können dabei durchaus zulässig sein. Auch der Umgebungsbereich ist immer wieder Streitpunkt. Hierbei sind nicht nur unmittelbar benachbarte Grundstücke zu betrachten, sondern es ist ein größerer, sinnvoll abgegrenzter Bereich zu betrachten. Die Genehmigungsfähigkeit hängt von verschiedenen Aspekten ab und kann nur im Einzelfall betrachtet werden. Eine Bauvoranfrage (s. u.) bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde schafft hier Klarheit. Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich gemäß 35 BauGB Der Außenbereich sollte nicht bebaut werden, denn er dient der Erholung der Allgemeinheit. Nur privilegierte Vorhaben dürfen hier ausgeführt werden. Zu diesen Vorhaben gehören land- und forstwirtschaftliche Betriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude und sonstige Nutzungen, deren Errichtung aufgrund ihrer besonderen Art nicht an anderen Stellen möglich sind (z. B. Kläranlagen, Ziegeleien, Windenergieanlagen usw.). Weitere Begünstigungen ermöglicht der Gesetzgeber im Rahmen des erweiterten Bestandschutzes, wenn öffentliche Belange wie Landschaftsschutz, Immissionsschutz, Wassergefährdung o. ä. dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Hier reicht bereits eine relativ geringe Beeinträchtigung, um eine Genehmigung auszuschließen. Um dem Strukturwandel der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, gibt es zudem weitergehende Regelungen, privilegierte Betriebe einer Nutzungsänderung zuzuführen. Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein. Beispielhaft sind hier die Umnutzung von Scheunen in gewerbliche Lager anzusprechen, die ohne zusätzliche Einbauten (Sanitär- und Sozialräume) und ohne ständiges Personal auskommen. Aber auch die Schaffung von max. 3 zusätzlichen Wohneinheiten ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Weitere Zulässigkeitskriterien können auch sein: - Ersatzbauten für zulässigerweise errichtete Gebäude - Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden oder gewerblichen Anlagen - die Kulturlandschaft prägende Gebäude. Auch hier ist gegebenenfalls eine Bauvoranfrage (s. u.) ratsam. Beteiligung der Gemeinde gemäß 36 BauGB Eine Beteiligung und damit die Herstellung des Einvernehmens der Gemeinde i. S. des Baugesetzbuches entfällt für die Stadt Haan, da diese aufgrund ihrer Einwohnerzahl selbst über eine "untere Bauaufsichtsbehörde" verfügt. Insbesondere bei beantragten Vorhaben im Außenbereich kann aber die Erteilung einer Baugenehmigung gegebenenfalls abhängig von einer möglicherweise zuvor erforderlichen Zustimmung, Befreiung oder Erlaubnis durch eine andere im Verfahren zu beteiligende Behörde sein, wie z. B. einer Erlaubnis nach Denkmalschutzgesetz, einer Zustimmung der Straßenverkehrsbehörde, einer Befreiung nach Landschaftsrecht oder dem Erfordernis einer wasserrechtlichen Erlaubnis

5 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung gemäß 33 BauGB Die Vorschrift des 33 BauGB beinhaltet die Möglichkeit, sozusagen vor der Rechtskraft eines Bebauungsplanes Genehmigungen zu erteilen. Hiermit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das Bebauungsplanaufstellungsverfahren u. U. ein relativ langwieriges ist und dem Bauherrn somit eher ermöglicht wird, seine Bauwünsche zu realisieren. Ein Anspruch auf vorzeitige Zulassung eines Bauvorhabens besteht dann, wenn eine konkrete Planreife eingetreten ist, das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des B-Plans nicht entgegensteht, der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und die Erschließung gesichert ist. Ausnahmen und Befreiungen Neben diesen beschriebenen planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien gibt es darüber hinaus noch die Möglichkeit, ein ansonsten unzulässiges Vorhaben durch Ausnahmen und / oder Befreiungen doch noch zu ermöglichen. 31 Abs. 1 BauGB beinhaltet die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern solche Ausnahmen ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sind. Gemäß 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes eine Befreiung erteilt werden, sofern die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und im übrigen bestimmte, gesetzlich geregelte Kriterien vorliegen. Bei einer Befreiung sind regelmäßig nachbarschützende Belange zu würdigen. Das Bauordnungsrecht Während sich das Bauplanungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Grundstücke befasst (was und wo), bestimmt das Bauordnungsrecht die Ausführung der Vorhaben (wie) und das bauaufsichtliche Verfahren. Die gesetzlichen Bestimmungen der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) regeln u. a. die Errichtung, Änderung, die Nutzungsänderung und den Abbruch baulicher Anlagen. Darüber hinaus dienen die Vorschriften der BauO NRW der Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen regelt insbesondere - die Erschließung des Baugrundstücks - die Abstandflächen des Gebäudes - den Brandschutz - Stellplätze und Garagen - die Gestaltung - die Standsicherheit. In der BauO NRW sind auch die Verfahrensarten geregelt, die nachfolgend unter "Bauaufsichtliche Verfahren" näher beschrieben werden. Bebaubarkeit / Erschließung Das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, muss an die notwendigen Erschließungsanlagen angeschlossen werden können. Damit das Grundstück "erschlossen" ist, müssen der Kanal, die Straße und die weiteren Versorgungsanlagen vorhanden sein oder bis zum Beginn der Nutzung des Gebäudes fertig gestellt werden

6 Baunebenrecht Neben dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht spielt das sogenannte Baunebenrecht bei der Beurteilung von Vorhaben eine wesentliche Rolle. Bei diesen Rechtsvorschriften handelt es sich im Wesentlichen um - Umwelt- und Arbeitsschutz - Denkmalschutz - Landschaftsschutz - Wasserrecht - Bodenschutz und Altlasten - Straßenrecht Weitere - neben anderen - besonders zu beachtende Vorschriften sind z. B. Ortssatzungen (Gestaltungssatzung, Spielplatzsatzung, Baumschutzsatzung, Stellplatzablösesatzung) und Sonderbauvorschriften (Garagenverordnung, Versammlungsstättenverordnung

7 Bauaufsichtliche Verfahren Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) unterscheidet zwischen vier unterschiedlichen Verfahrensarten: - genehmigungsfreie Vorhaben nach 65 und 66 BauO NRW - genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen nach 67 BauO NRW - das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW - das Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW Als Besonderheit bedarf seit Inkrafttreten des Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau (Bürokratieabbaugesetz I vom ) die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie die Errichtung von Kleingaragen in der Regel keiner Baugenehmigung, sondern ist bei der Bauaufsichtsbehörde vor Durchführung des Vorhabens schriftlich zusammen mit den erforderlichen Bauvorlagen anzuzeigen. Die Nutzungsänderung kann aufgenommen und die Errichtung von Kleingaragen kann ausgeführt werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von zwei Wochen nach Eingang der Anzeige und der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Allerdings ist bei der Errichtung von Kleingaragen immer dann ein Genehmigungsverfahren durchzuführen, wenn im Falle der Grenzbebauung oder der grenznahen Bebauung keine Einverständniserklärung des Grenznachbarn vorliegt. Genehmigungsfreie Vorhaben nach 65 und 66 BauO NRW In den 65 und 66 BauO NRW werden die baulichen Anlagen aufgelistet, die keiner Baugenehmigung bedürfen. Dies gilt zum Beispiel für: - Errichtung von Gebäuden bis 30 m³ Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume (Gartenhaus); im Außenbereich nur, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichem Betrieb dienen - Einfriedungen bis zu 2 m, an öffentlichen Verkehrsflächen bis zu 1,0 m Höhe über der Geländeoberfläche - Parabolantennen mit Reflektorschalen bis zu einem Durchmesser von 1,20 m und bis zu einer Höhe von 10,0 m - nicht überdachte Stellplätze für PKW und Motorräder bis zu insgesamt 100 m² - Werbeanlagen bis zu 1 m² - die Änderung der äußeren Gestaltung durch Anstrich, Verputz, Verfugung, Dacheindeckung, Solaranlagen, durch Einbau oder Austausch von Fenstern und Türen, jedoch nicht in Gebieten, für die Gestaltungssatzungen bestehen. - Errichtung oder Änderung haustechnischer Anlagen. Diese Aufzählung ist nicht vollständig. Alle genehmigungsfreien Vorhaben finden Sie in den 65 und 66. Beachten Sie bitte: Auch wenn ein Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt werden kann, müssen die Anforderungen der Bauordnung und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften erfüllt sein bzw. werden! Erkundigen Sie sich bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan, eine Gestaltungssatzung oder andere zu berücksichtigende Belange (z. B. Sondernutzungserlaubnis, denkmalrechtliche Erlaubnis o. ä.) bestehen

8 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen nach 67 BauO NRW Wohngebäude mittlerer oder geringer Höhe einschließlich ihrer Nebenanlagen und Nebengebäude, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, können ohne Baugenehmigung errichtet oder geändert werden (nach 30 Absatz 1 BauGB), wenn - das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht, - die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist und - die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Hierzu sind - wie bei anderen Genehmigungen auch - entsprechende Bauvorlagen von Architekten oder anderen Bauvorlageberechtigten bei der Gemeinde vorzulegen. Der Bürgermeister der Stadt Haan hat die von der Gemeinde wahrzunehmenden Belange auf die Bauaufsichtsbehörde delegiert. Da ein genehmigungsfreies Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen darf, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur noch, ob die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist. Sollten Sie dann innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen von der Bauaufsichtsbehörde keine anderslautende Nachricht erhalten, können Sie mit der geplanten Baumaßnahme beginnen. Zielsetzung dieser Änderung ist es, das Verfahren erheblich zu beschleunigen. Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass der Bauherrin oder dem Bauherrn und seiner Architektin oder seinem Architekten wesentlich mehr Verantwortung auferlegt wird. Die Architektin oder der Architekt und die Sachverständige oder der Sachverständig, die von der Bauherrin oder vom Bauherrn einzuschalten sind, tragen die gesamte Verantwortung für das Vorhaben. Zwar verursachen die zu beauftragenden Sachverständigen für Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz und Statik für die Bauherrin oder den Bauherrn Kosten. Demgegenüber sparen sie oder er aber Genehmigungsgebühren, Zeit und ggf. Zwischenfinanzierungskosten. Die Angrenzer sind vor Baubeginn eines genehmigungsfreien Vorhabens von der Bauherrin oder vom Bauherrn zu unterrichten. Hinzuweisen ist noch auf das Wahlrecht für die Bauherrin oder den Bauherrn: Es besteht die Möglichkeit, auch für genehmigungsfreie Vorhaben nach 67 BauO NRW das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach 68 BauO NRW zu beantragen und damit die Vereinbarkeit des Vorhabens allerdings nur mit konkret genannten Bestimmungen - durch die Bauaufsichtsbehörde prüfen zu lassen. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW Mit der Novellierung der Bauordnung zum 01. Juni 2000 ist der Anwendungsbereich des vereinfachten Genehmigungsverfahrens erheblich erweitert worden. Das vereinfachte Verfahren trifft im Grundsatz für alle Vorhaben zu, soweit es sich nicht um sogenannte "große" Sonderbauten nach 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW handelt. Im vereinfachten Verfahren beschränkt sich die Prüfung im Wesentlichen auf: - die Vereinbarkeit mit dem Planungsrecht - die Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften - die Erschließung - die Abstandflächen - die Gemeinschaftsanlagen - die Garagen und Stellplätze - und bei "kleinen" gewerblichen Sonderbauten den Brandschutz. Das materielle Baurecht wird mehr in die Verantwortung der am Bau beteiligten Fachleute gelegt, also Architektinnen und Architekten, Sachverständige sowie Unternehmerinnen und Unternehmer. Spätestens bei Baubeginn sind der Bauaufsichtsbehörde von staatlich anerkannten Sachverständigen aufgestellte oder geprüfte Nachweise über den Schall- und Wärmeschutz und ein von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüfter Standsicherheitsnachweis einzureichen. Für Wohngebäude mittlerer Höhe sind spätestens bei Baubeginn Bescheinigungen von staatlich anerkannten Sachverständigen einzureichen, wonach das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht

9 Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Anforderungen an den Brandschutz nur noch bei den sog. "kleinen" Sonderbauten (i. d. R. gewerbliche Vorhaben). Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Antrag - wenn er vollständig ist - innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden. Diese Frist darf nur aus wichtigen Gründen verlängert werden. Das Genehmigungsverfahren nach 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW Dieses Verfahren wird durchgeführt bei sogenannten "großen" Sonderbauten, wie z. B.: - Hochhäuser, - Verkaufsstätten mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche, - Messe- und Ausstellungsbauten, - Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als m² Geschossfläche, - Versammlungsstätten, - Krankenhäuser, - Schulen, - Abfertigungsgebäude von Flughäfen und Bahnhöfen - bauliche Anlagen mit Explosionsgefahr oder erhöhter Brand-, Gesundheits- oder Verkehrsgefahr - u. a. Der Prüfumfang entspricht dem der gesamten BauO NRW und den hierzu erlassenen einschlägigen Sonderbauverordnungen (z. B. Garagenverordnung, Krankenhausbauverordnung, Verkaufsstättenverordnung u. a.). Vorbescheid nach 71 BauO NRW Bevor ein Bauantrag eingereicht wird, kann ein Vorbescheid zu Fragen, die das Bauvorhaben betreffen, beantragt werden. Eine solche Bauvoranfrage soll zunächst planungsrechtliche, aber auch konkrete baurechtliche Fragen beantworten. Die Ergebnisse sind bei der späteren Bearbeitung des Bauantrages zu beachten. Je konkreter eine Anfrage ist, um so ausführlicher ist die Beantwortung der Bauvoranfrage

10 Bauvorlagen Die Notwendigkeit und die entsprechenden Anforderungen an Bauvorlagen richtet sich nach der Art des Vorhabens und der Verfahrensart. Entscheidend ist, dass die eingereichten Bauvorlagen vollständig und unterschrieben sind und dass die Planunterlagen gut lesbar und zweifelsfrei sind. Je besser die Unterlagen sind, um so einfacher und schneller wird die Bearbeitung durchgeführt werden können. Bereits erkannte, schwierige Fragestellungen, wie z. B. Befreiungen vom Planungsrecht, Abweichungen vom Bauordnungsrecht oder Brandschutzprobleme sollten im Vorfeld mit den zuständigen Sachverständigen / Sachbearbeitern geklärt werden. In besonderen Fällen wird empfohlen diese Einzelfragen in Form einer Bauvoranfrage verbindlich zu klären. Die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) regelt dazu im Einzelnen, welche Unterlagen notwendig sind und welche Inhalte in den Unterlagen enthalten sein müssen. Je nach Antragsgegenstand und Antragsart werden insbesondere folgende Unterlagen benötigt: - Antragsvordruck - statistischer Erhebungsbogen - Katasterplan - Lageplan - Auszug aus der Deutschen Grundkarte - Bauzeichnungen - Baubeschreibung - Betriebsbeschreibung - Brandschutzkonzept - Nachweis der Standsicherheit und andere bautechnische Nachweise/Gutachten - Darstellung der Grundstücksentwässerung - Berechnung des umbauten Raumes - Berechnung der Wohn- und Nutzfläche - Vertretungsvollmacht des Architekten (wird empfohlen) Die Planunterlagen sind in der Regel 2-fach einzureichen. Es wird jedoch empfohlen, vor allem wenn erkennbar ist, dass weitere Stellungnahmen externer Behörden einzuholen sind, die Unterlagen ggf. 4- bis 5- fach einzureichen. Je nach Besonderheit des Vorhabens sind weitere Planunterlagen, Berechnungen oder Nachweise vorzulegen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich bitte an die / den zuständigen SachbearbeiterIn, die / der Ihnen die notwendigen Anforderungen genauer erläutert. Es sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass die Antragsunterlagen vollständig eingereicht werden müssen, da diese andernfalls gebührenpflichtig zurückgesendet werden müssen. Nur vollständig eingereichte Anträge können bearbeitet werden ( 72 BauO NRW). Auch für die neu eingeführten Verfahren Baugenehmigungsfreistellung, vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren und Anzeige - gilt, dass die für die Beurteilung notwendigen Antragsunterlagen vollständig einzureichen sind

11 Das Baugenehmigungsverfahren Innerhalb einer Woche nach Eingang der Antragsunterlagen prüft die Untere Bauaufsichtsbehörde, ob die eingereichten Unterlagen vollständig sind und welche anderen Dienststellen und Behörden im Verfahren beteiligt werden müssen. Sind die Unterlagen unvollständig oder weisen diese erhebliche Mängel auf, wird der Antragsteller schriftlich aufgefordert, die Unterlagen innerhalb von zwei Wochen zu ergänzen. Wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, wird der Antrag gebührenpflichtig zurückgewiesen. Im Rahmen der Vorprüfung wird regelmäßig - und soweit möglich - auch die Übereinstimmung mit den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgeklärt. Als erstes ist u. a. zu prüfen, ob - die Festsetzung eines Bebauungsplanes ( 30 BauGB) eingehalten werden oder - das Bauvorhaben sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil ( 34 BauGB) befindet und sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügt oder - das Grundstück im Außenbereich ( 35 BauGB) liegt und damit die hierfür relevanten Bestimmungen geprüft werden müssen. Danach findet eine interne Beteiligung der Dienststellen der Stadt Haan, wie z. B. des Planungs-, Tiefbauund Ordnungsamt statt. Darüber hinaus müssen bei bestimmten Vorhaben auch Fachdienststellen außerhalb der Stadtverwaltung im Verfahren beteiligt werden, deren Belange durch das Vorhaben berührt werden können. Diesen Service übernimmt die Bauaufsichtsbehörde für den Bauherrn. So sind z. B. bei Bauvorhaben - im Außenbereich bzw. Landschaftsschutzgebiet die Untere Landschaftsbehörde beim Kreis Mettmann, - in der Nähe von Kreisstraßen der Kreis Mettmann und in der Nähe von Landes- und Bundesstraßen der Landesbetrieb Straßen NRW, - zur Errichtung von gewerblichen Vorhaben die Bezirksregierung (früher: Staatliches Amt für Arbeitsschutz und Staatliches Umweltamt), - an Denkmalen bzw. in der Nähe von Denkmalen die Untere Denkmalbehörde bei der Stadt Haan und das Rheinische Amt für Denkmalpflege in Brauweiler, - in der Nähe von Gewässern und wegen möglicher Altlasten die Untere Wasserbehörde beim Kreis Mettmann zu beteiligen. Die eingeholten Stellungnahmen sind dann von bei der Bauaufsichtsbehörde auszuwerten. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Stellungnahme der Fachbehörden nicht im Widerspruch zueinander stehen. Wenn alle Stellungnahmen vorliegen und keine Bedenken geäußert wurden, wird die Baugenehmigung erteilt. Die Baugenehmigung bedarf grundsätzlich der Schriftform. Sie ist immer grundstücksbezogen und gilt auch für den Rechtsnachfolger des Bauherrn. Sie wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Der positive Vorbescheid gilt zwei Jahre, die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt drei Jahre. Die Geltungsdauer kann - auch rückwirkend - bis zu einem Jahr verlängert werden. Teilbaugenehmigung Gemäß 71 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es aber möglich, für einzelne Maßnahmen eine sogenannte "Teilbaugenehmigung" zu erhalten. Die Teilbaugenehmigung wird erteilt, wenn der Bauantrag komplett vorliegt und abzusehen ist, dass dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Baugenehmigungsgebühren Die Gebühren für den Vorbescheid, die Baugenehmigung, die Bauüberwachung und die Bauzustandsbesichtigung sind in der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Rohbaukosten, die landeseinheitlich festgelegt sind. Auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages ebenso wie die Verlängerung von Baugenehmigungen ist gebührenpflichtig

12 Beteiligung der Nachbarn / Angrenzer Eine generelle Beteiligung der Angrenzer ist im Gegensatz zu anderen Bundesländern in der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen nicht vorgeschrieben. Soll jedoch im Einzelfall von Vorschriften abgewichen werden, durch die nachbarliche Belange berührt sein könnten, wird die Bauaufsichtsbehörde eine Angrenzerbeteiligung durchführen. Die Angrenzerbeteiligung kann aber ebenso durch die Bauherrin bzw. den Bauherrn erfolgen. Sofern der Angrenzer durch Unterschrift in den Bauvorlagen der Abweichung bereits zugestimmt hat, kann die Bearbeitungszeit verkürzt werden. Baubeginn und Überwachung der Bauvorhaben Genehmigungsfreie Vorhaben nach 67 BauO NRW Bei genehmigungsfreien Wohngebäuden und baulichen Anlagen kann einen Monat nach Eingang der Bauvorlagen bei der Stadt Haan mit den Arbeiten begonnen werden - sofern die Bauherrin oder der Bauherr keine anderslautende Mitteilung erhalten. Vor Baubeginn müssen die Nachweise über Schall- und Wärmeschutz sowie Nachweise über den Brandschutz und die Standsicherheit vorliegen. Die Nachweise müssen durch staatlich anerkannte Sachverständige aufgestellt und / oder geprüft sein. Die Unterlagen sind aufzubewahren. Außerdem müssen die unmittelbaren Nachbarn vor Baubeginn darüber benachrichtigt werden, dass ein genehmigungsfreies Vorhaben durchgeführt wird. Der Baubeginn ist der Bauaufsichtsbehörde eine Woche vorher anzuzeigen. Genehmigungsbedürftige Bauvorhaben Anzeige für den Baubeginn Spätestens eine Woche vor Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde der Beginn der Bauarbeiten angezeigt werden. Der Name des Bauleiters sowie die mit den stichprobenhaften Kontrollen während der Bauausführung beauftragten staatlich anerkannten Sachverständigen sind der Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen. Die Grundrissfläche des genehmigten Baukörpers sowie dessen Höhenlage muss abgesteckt werden. Die Baugenehmigung und die genehmigten Bauvorlagen sind auf der Baustelle während der gesamten Bauzeit vorzuhalten. Der Standsicherheitsnachweis sowie bautechnische Nachweise müssen entsprechend den Erfordernissen bei der Bauaufsicht eingereicht werden. Bauüberwachung Mit der Baugenehmigung erhält der Bauherr ein Baustellenschild, das während der Bauphase gut sichtbar an der Baustelle angebracht werden muss. Die Bauaufsicht überprüft stichprobenartig, ob das Bauvorhaben entsprechend der Baugenehmigung ausgeführt wird. Beantragen Sie rechtzeitig vor der Durchführung eine eventuell von der Baugenehmigung abweichende Bauausführung, da sonst die Bauarbeiten eingestellt werden müssen. Rohbau- und Fertigstellungsanzeigen Die Bauordnung verlangt, dass bestimmte Arbeiten oder Bauabschnitte angezeigt werden, in der Regel die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung (eine Woche im Voraus). Die Bauherrin / der Bauherr erhält von der Bauaufsichtsbehörde zusammen mit der Baugenehmigung die bereits vorgefertigten Mitteilungen. Mit der Anzeige der abschließenden Fertigstellung müssen bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Überwachungsberichte der staatlich anerkannten Sachverständigen für Schall- und Wärmeschutz, Standsicherheit und Brandschutz eingereicht werden. Im Einzelfall können weitere Nachweise erforderlich sein

13 Gebäudeeinmessung Die Errichtung von Gebäuden und die Veränderung der überbauten Flächen ist einmessungspflichtig. Nähere Einzelheiten hierzu erfahren Sie beim Katasteramt des Kreises Mettmann oder bei Ihrer Architektin bzw. bei Ihrem Architekten. Baustellenverordnung Pflichten für den Bauherren Seit dem in Kraft treten der Baustellenverordnung am ist der Bauherr verpflichtet, grundlegende Maßnahmen bezüglich des Sicherheits-/ und Gesundheitsschutzes zu übernehmen. In Abhängigkeit vom Bauvorhaben sind bestimmte Maßnahmen durchzuführen, wie die nachfolgende Tabelle verdeutlicht. (Unter Personentage sind die Leistungen eines Mitarbeiters während einer Arbeitsschicht zu verstehen.) Baustellenbedingungen Arbeitnehmer eines Arbeitgebers eines Arbeitgebers eines Arbeitgebers eines Arbeitgebers mehrerer Arbeitgeber mehrerer Arbeitgeber mehrerer Arbeitgeber mehrerer Arbeitgeber Umfang und Art der Arbeiten Kleiner 31 Arbeitstage und 21 Beschäftigte Oder 501 Personentage Kleiner 31 Arbeitstage und 21 Beschäftigte Oder 501 Personentage und gefährliche Arbeiten Größer 30 Arbeitstage und 20 Beschäftigte Oder 500 Personentage Größer 30 Arbeitstage und 20 Beschäftigte Oder 500 Personentage und gefährliche Arbeiten Kleiner 31 Arbeitstage und 21 Beschäftigte Oder 501 Personentage Kleiner 31 Arbeitstage und 21 Beschäftigte Oder 501 Personentage und gefährliche Arbeiten Größer 30 Arbeitstage und 20 Beschäftigte Oder 500 Personentage Größer 30 Arbeitstage und 20 Beschäftigte Oder 500 Personentage und gefährliche Arbeiten Vorankündigung Koordinator SiGe-Plan Unterlage nein nein nein nein nein nein nein nein ja nein nein nein ja nein nein nein nein ja nein ja nein ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja Vorankündigung Zwei Wochen vor Baubeginn ist der zuständigen Bezirksregierung (früher: Staatliches Amt für Arbeitsschutz) die Vorankündigung zuzuleiten. Diese Vorankündigung muss u. a. folgende Angaben enthalten: Art des Bauvorhabens, die Anzahl der maximal tätigen Arbeitnehmer auf der Baustelle und die bereits beauftragten Arbeitgeber. Eine nicht rechtzeitige Erstellung der Vorankündigung kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Grundlegende Maßnahmen des Arbeitsschutzgesetzes Dazu ist die Organisation des Arbeitsschutzes und die Auswahl der Schutzmaßnahmen zu zählen. Nach dem Arbeitsschutzgesetz sind technische Maßnahmen vor organisatorischen oder personenbezogenen Maßnahmen zu treffen. Der Arbeitsschutz muss also von Anfang an geplant und frühzeitig einbezogen werden

14 Bestellen eines Sicherheits-/ Gesundheitsschutzkoordinators Der Bauherr kann sich der Hilfe Dritter bedienen und einen Fachplaner (Sicherheits-/ Gesundheitsschutzkoordinator SiGeKo -) für die durchzuführenden Maßnahmen nach der Baustellenverordnung und für die anderen Belange des Arbeitsschutzes bestellen. Seine Qualifikation hat der SiGeKo durch Nachweis der vorgeschriebenen Fachseminare zu belegen. Der Koordinator hat alle Maßnahmen, die den Sicherheits-/ und Gesundheitsschutz auf der Baustelle betreffen, für alle am Bau Beteiligten zu koordinieren und die Umsetzung der geplanten Schutzmaßnahmen zu überwachen. Erstellen eines Sicherheits-/ Gesundheitsschutzplanes (SiGe-Plan) Als Planungs- und Steuerungsinstrument ist für die gesamte Baumaßnahme ein SiGe-Plan auszuarbeiten. Er beinhaltet die zu treffenden Schutzmaßnahmen (Absturzsicherungen, Gerüste, Absperrungen, Tragen von persönlicher Schutzausrüstung) in Abhängigkeit der zeitlichen Erstellung des Bauwerkes. Grundlagen für die Erstellung sind der Bauzeitenplan, die Genehmigungsunterlagen sowie alle staatlichen, berufsgenossenschaftlichen und sonstigen technischen Vorschriften, die den Sicherheits-/ Gesundheitsschutz auf der Baustelle betreffen. Erstellen einer Unterlage für spätere Wartungs-/Instandsetzungsarbeiten Schließlich sind die am späteren, fertig gestellten Bauwerk regelmäßig durchzuführenden Maßnahmen in der Planung zu berücksichtigen. Auch während des späteren Betriebs des Bauwerkes sind die Risiken der Beschäftigten auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Zu berücksichtigen sind zum Beispiel Dachaufstiege, Verkehrswege auf Dächern, Fassadenreinigung und das Wechseln von Leuchten. Diese Arbeiten sind zu untersuchen und schon in der Planung des Bauwerkes sind Sicherheitseinrichtungen vorzusehen. Hausaktenarchiv Im Archiv der Bauaufsichtsbehörde werden sämtliche Genehmigungsakten auf unbegrenzte Zeit archiviert. Sollten Sie nicht oder nicht mehr im Besitz dieser Dokumente sein, können Sie sich gegen Gebühr Kopien fertigen lassen. Allen, die eine Immobilie erwerben wollen, wird empfohlen, sich einen Überblick über die genehmigte baurechtliche Situation möglichst durch Einsichtnahme der Unterlagen beim Grundstückseigentümer zu verschaffen. Für die gebührenpflichtige Akteneinsicht in die das Grundstück betreffende Hausakte beim Bauaufsichtsamt benötigen Sie aus datenschutzrechtlichen Gründen eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers. Ordnungswidrigkeiten Leider kommt es immer wieder zu Verstößen gegen die Bauordnung NRW. Solche Ordnungswidrigkeiten können zu erhöhten Gebühren und / oder einem Bußgeld führen; in jedem Fall aber sind sie mit viel Ärger verbunden. Je nach Schwere der Ordnungswidrigkeit kann ein Bußgeld bis zu ,- Euro verhängt werden. Durch die Zahlung eines Bußgeldes wird aber keine Aussage über die Genehmigungsfähigkeit der nicht genehmigten Bauausführungen getroffen! Sollte die nachträgliche Prüfung ergeben, dass keine Genehmigung erteilt werden kann, so kann der Rückbau oder sogar die vollständige Beseitigung der baulichen Anlagen gefordert werden. Dies kann zum Beispiel dann passieren, wenn nachbarschützende Vorschriften verletzt werden. Oft werden Beschwerden von Nachbarn an die Bauaufsichtsbehörde herangetragen. Häufig geht es dabei um Streitigkeiten, die privatrechtlich unter den Beteiligten zu regeln sind. Sind die Beschwerden ungerechtfertigt, muss der Beschwerdeführer damit rechnen, dass Gebühren zu seinen Lasten erhoben werden. Wird dagegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung durch Mängel an baulichen Anlagen gefährdet, so wird die Bauaufsichtsbehörde diese in Form einer Ordnungsverfügung beseitigen lassen

15 Rechtsmittel Durch die Bürokratieabbaugesetze I und II ist das einer Klage vorgeschaltete Widerspruchsverfahren abgeschafft worden. Dies bedeutet, dass gegen einen Bescheid oder eine Verfügung der Bauaufsichtsbehörde nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Klage erhoben werden kann. Im Falle einer beabsichtigten Klage ist diese beim Verwaltungsgericht Düsseldorf, Bastionstrasse 39, Düsseldorf, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu erklären. Der Klage und allen Schriftsätzen sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden. Die Klage muss den Kläger, den Beklagten und den Gegenstand des Klagebegehrens bezeichnen. Sie soll einen bestimmten Antrag enthalten. Die zur Begründung dienenden Tatsachen und Beweismittel sollen angegeben, der angefochtene Bescheid bzw. die Verfügung soll in Urschrift oder in Abschrift beigefügt werden. Die Klagefrist ist nur gewahrt, wenn die Klage vor Ablauf der Klagefrist beim Verwaltungsgericht eingeht. Falls die Frist durch das Verschulden einer oder eines Bevollmächtigten versäumt werden sollte, so würde deren / dessen Verschulden der Klägerin bzw. dem Kläger zugerechnet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass bei Anordnung sog. sofort vollziehbarer Verwaltungsakte die Einlegung der Klage keine aufschiebende Wirkung hat. Dies bedeutet, dass der Bescheid bzw. die Verfügung sofort vollziehbar bleibt und die Anordnungen fristgerecht befolgt werden müssen. Auch wird durch die Erhebung der Klage die Wirksamkeit eines Bescheides nicht gehemmt, insbesondere wird die Zahlungsfrist nicht aufgehoben, es sei denn fällige Beträge wären gestundet oder von der Vollziehung ausgesetzt. Hinweis der Verwaltung: Zur Vermeidung unnötiger Kosten empfehlen wir Ihnen, sich vor Erhebung einer Klage zunächst mit der Verwaltung in Verbindung zu setzen. In vielen Fällen können so etwaige Unstimmigkeiten bereits im Vorfeld einer Klage sicher behoben werden. Die Klagefrist von einem Monat wird durch einen solchen außergerichtlichen Einigungsversuch jedoch nicht verlängert