Planungsbericht. gemäss Art. 47 RPV. Stand: Öffentliche Auflage, August Werner Schibli Dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU

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1 Gemeinde Hirschthal Kanton Aargau Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan Pfaffmatt/Hardmatte" Teiländerung Bau-und Nutzungsordnung, Art 27 (Einteilung des Gemeindegebietes), Art 34a (Spezialzone Hardmatte) und Art. 38 Speziallandwirtschaftszone Stand: Öffentliche Auflage, August 2013 Werner Schibli Dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU PLANAR AG für Raumentwicklung Laurenzenvorstadt Aarau

2 1. Planungsgegenstand und Ziel Die vorliegende Teilrevision der allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Hirschthal betrifft das Areal der Firma Huplant Pflanzenkulturen AG im Westen des Gemeindegebiets. Ausgelöst durch grosse Unwetterschäden im Juli 2011 und die entsprechende Notwendigkeit von Ersatz- bzw. Neubauten zeigte sich, dass eine grundsätzliche Überprüfung und Neuregelung der bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für den Betrieb unumgänglich ist. Mit der Teilrevision werden folgende Ziele verfolgt: Sichern des bisherigen Betriebs und Schaffen angemessener Entwicklungsmöglichkeiten am Standort Hirschthal Planungsrechtlich einwandfreie Grundlage für alle notwendigen Bauten und Anlagen sowie den Betrieb im vorgesehenen Umfang Abstimmung auf die geänderten übergeordneten Rahmenbedingungen, insbesondere den kantonalen Richtplan in der Fassung von 2011 Reagieren auf zwischenzeitlich geänderte betriebliche Abläufe und Anforderungen der Firma Huplant Pflanzenkulturen AG Dies bedingt eine Teiländerung folgender Planungsinstrumente: Bauzonenplan Kulturlandplan Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 2. Ausgangslage, Rahmenbedingungen 2.1 Ausgangslage Betrieb Das Hagel-Unwetter vom 12./13. Juli 2011 hat bei der Huplant Pflanzenkulturen AG zu verheerenden Schäden an sämtlichen Gewächshausdächern und zum Teil auch den Wänden geführt. Die neueren Gewächshäuser konnten in der Zwischenzeit neu eingedeckt werden, das Produktions- und Verkaufsgewächshaus in der Südwestecke des Areals erlitt hingegen einen Totalschaden. Gestützt auf die durch das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt infolge der hohen Dringlichkeit am 12. Januar 2012 erteilte Zustimmung bewilligte der Gemeinderat Hirschthal am 13. Januar 2012 den Abbruch des bestehenden Gebäudes und einen entsprechenden Ersatzbau. Dieser ist inzwischen erstellt und seit Frühling 2012 in Betrieb. Verbunden mit der Baubewilligung war die Auflage, die Zonierung des Betriebs zu überprüfen und den aktuellen Verhältnissen vor Ort wie auch den zwischenzeitlich geänderten planungsrechtlichen Bestimmungen - insbesondere dem revidierten kantonalen Richtplan - anzupassen. Dafür wurde der Gemeinde eine Frist bis 31. Dezember 2014 gesetzt. Die Anpassung sollte insbesondere die vorläufig geduldete, aber über den Rahmen von Art. 38 der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bzw. Art. 34 der Eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV) hinaus gehende Verkaufsnutzung auf eine rechtlich einwandfreie Basis abstellen und auch klare Randbedingungen für die weitere Entwicklung des Betriebs festlegen. 2

3 2.2 Ausgangslage Planungsrecht Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan definiert in Kapitel S 3.1 (Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und für mittelgrosse Verkaufsnutzungen) die Rahmenbedingungen, die bei der Zulassung von grösseren Verkaufsflächen gelten: Verkaufsnutzungen unter 500 m 2 Nettoverkaufsfläche (NVF) pro Anlage oder Standort sind grundsätzlich in allen Bauzonen aller Gemeinden möglich. Verkaufsnutzungen zwischen 500 und 3'000 m 2 pro Standort sind ausserhalb der Kern- und Zentrumsgebiete urbaner Entwicklungsräume, Entwicklungsschwerpunkten mit entsprechender Vorrangnutzung oder ländlichen Zentren nur möglich, wenn sie auf einer ausdrücklichen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung (BNO-Vorschrift oder spezielle Zone) basieren. Verkaufsnutzungen über 3'000 m 2 pro Standort sind ausserhalb der Kern- und Zentrumsgebiete urbaner Entwicklungsräume, Entwicklungsschwerpunkten mit entsprechender Vorrangnutzung oder ländlichen Zentren nur möglich, wenn sie neben einer ausdrücklichen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung (BNO-Vorschrift oder spezielle Zone) auf einem entsprechenden Eintrag im kantonalen Richtplan basieren. Eidg. Raumplanungsverordnung Gegenwärtig ist der gesamte Betrieb der Huplant Pflanzenkulturen AG inklusive Verkaufsbereich der Speziallandwirtschaftszone zugeteilt. Für diese gelten die Bestimmungen von Art. 34 RPV. Darin wird unter anderem festgehalten, dass nur der Verkauf gartenbaulicher oder landwirtschaftlicher Erzeugnisse in einer Landwirtschaftszone zulässig ist und nur unter der Bedingung, dass die Produkte aus der Region und zu mehr als der Hälfte aus dem eigenen Betrieb stammen. Dies trifft für die Firma Huplant AG nicht für das gesamte Sortiment zu, sodass das Verkaufsgeschäft in der heutigen Form nicht als zonenkonform gelten kann. Daraus folgt, dass derjenige Teil des Betriebs, der dem Verkauf dient, in einer Bauzone liegen muss, deren Nutzungsbestimmungen in der kommunalen BNO Verkaufsflächen ausdrücklich zulassen und eine Obergrenze von max. 3'000 m 2 festlegen müssen. 2.3 Bestehende Nutzung Gartencenter Die Huplant Pflanzenkulturen AG betreibt ein Gartencenter mit dem Schwerpunkt auf saisonalen Pflanzen aus der Eigenproduktion: - Verkauf der selbst kultivierten Pflanzen sowie Pflanzen von der Gärtnerei des Bruders - Verkauf von zugekauften Pflanzen, Pflanzensamen und -zwiebeln - Herstellung und Verkauf von Schalen (ganzjährig) und Grabgestecken (Wintersaison), bestehend aus eigenen und zugekauften Pflanzen, Gefässen, Abdeckmaterialien und Dekoration - Pflanzenzubehör wie Pflanzenschutzmittel, Dünger, Erde und Gefässe - Gartenzubehör wie Handschuhe, Teich- und Rasenartikel, Kies und andere Abdeckmaterialien - Dekorations- und Bastelmaterialien 3

4 Gartencenter,Verkaufsbereich 2.4 Konzept Entflechtung Produktion und Verkauf Um die internen Arbeitsabläufe zu optimieren, ist die Produktionsfläche an das bestehende Produktionshaus angebaut worden. Um das Land in Zukunft möglichst gut zu nutzen, wurde zweistöckig geplant. Das Baugesuch dazu wurde am 15. August 2011 eingereicht und nach Vorliegen der Zustimmung des Departements BVU vom 26. August 2011 vom Gemeinderat Hirschthal am 3. Oktober 2011 bewilligt. Das Gartencenter mit Kundenparkplatz ist am früheren Standort belassen worden. Um das Raumklima, insbesondere im Sommer, zu verbessern, wurde es höher gebaut. Die schon früher bestehenden knapp 3 000m 2 Verkaufsfläche wurden beibehalten. Um den Kunden die Kernkompetenz des Betriebs, das Produzieren von saisonalen Pflanzen zu zeigen, wird ein Teil der Verkaufsgewächshäuser je nach Jahreszeit zum Produzieren und/oder Verkaufen genutzt. Lager Der nordseitige, langgezogene Massivbau mit Werkstatt, Heizung, Personalräumen, Toiletten und Büros blieb bestehen und wurde durch den Bau des neuen Gartencenters nicht verändert. Der Lagerbereich ist eingeteilt in Innen- und Aussenlager. Im Aussenlager stehen Gebinde für den Pflanzenversand, es dient auch als Umschlagsplatz. Ausserdem wird der Abfall in elf Komponenten getrennt. Die Palettrahmen dafür, Reservepaletten mit Sackerden und Einrichtungen für das Gartencenter stehen ebenfalls draussen. In den Innenlagern stehen BigBags mit Erde und Töpfe für die Produktion sowie Einrichtungen und Warenvorräte für das Gartencenter. Diese Bauten und Anlagen sind in der Speziallandwirtschaftszone zulässig und bedingen keine Zuordnung zu einer Bauzone. Produktion Die Neudisposition des gesamten Betriebs bedingt zum Teil auch eine andere Zuordnung der Flächen innerhalb der Speziallandwirtschaftszone. Die bisherige Verteilung der Bereiche mit einer Nutzungs- und Baubeschränkung gemäss Art. 38 Abs. 4 BNO (Ausschluss von befestigten Flächen, Bauten in Massivbauweise und Fundamenten) in zwei verschiedenen Bereichen hat sich in diesem Zusammenhang als nicht zweckmässig erwiesen. Aus betrieblicher Sicht weit besser ist eine Konzentrati- 4

5 on dieser Fläche im Bereich entlang der Suhrentalstrasse. Dies entspricht der Idee eines Freihaltestreifens entlang der Strasse, damit die Bauten ost- und westseitig von dieser nicht allzu nahe zusammenrücken und im Tal eine Barriere bilden, ohnehin besser. Bereich Produktion, Speziallandwirtschaftszone Eingehend geprüft worden sind in diesem Zusammenhang die längerfristigen Entwicklungsperspektiven und Bedürfnisse des Betriebs. Dabei hat sich gezeigt, dass insbesondere der Bereich der bodenunabhängigen Produktion auf Mobiltischen mit grosser Wahrscheinlichkeit weiter ausgebaut werden muss und entsprechend Platz und interne Erschliessungsmöglichkeiten benötigt. Die erarbeiteten Szenarien für die Zeiträume , und sind in Form von Layoutplänen im Anhang 1 zum Planungsbericht dargestellt. Vom ausserhalb der Fläche für Mobiltische, mögliche Erweiterungen der Gewächshäuser und die notwendige interne Erschliessungsstrasse verbleibenden Bereich wird der parallel zur Suhrentalstrasse verlaufende Teil im Kulturlandplan verbindlich als Fläche mit natürlichem, ackerfähigem Bodenaufbau festgehalten. Dazu existiert ein Bodenschutzkonzept mit zugehörigem Pflichtenheft (Anhang 2). Diese Fläche erfüllt die Anforderungen an Fruchtfolgeflächen und ist als solche anrechenbar. Gegenüber der bisherigen Fläche auf dem Areal mit gleicher Funktion bedeutet jedoch eine Reduktion um 0.61 ha. Für die Produktion nicht verwendbar ist ein Pufferstreifen von 6 m Breite entlang der Suhrental- und der Holzikerstrasse, der dem ökologischen Ausgleich dient und entsprechend naturnah gestaltet wird. Parkplatz Der bisherige Parkplatz mit 55 Parkfeldern hat sich an verkaufsintensiven Tagen als zu klein erwiesen. Zu Spitzenzeiten musste deshalb ein Verkehrsdienst eingesetzt werden, um Rückstau oder Gefahrenmomente bei der Einmündung und auf dem Parkplatz zu verhindern. Um eine einwandfreie Lösung sicherzustellen, ist eine angemessene Vergrösserung jedoch unumgänglich (siehe 4.2). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die Bestimmung von 56 Abs. 3 BauG, wonach grössere Parkierungsanlagen in ihrer Ausdehnung beschränkt werden, d.h. ab einer bestimmten Grösse mehrgeschossig zu erstellen oder in Gebäude zu integrieren sind. Gemäss 45 Abs. 1 BauV dürfen Parkierungsanlagen mit einer Fläche 5

6 bis 4'000 m 2 eine Bodenfläche von nicht mehr als 2'000 m 2 beanspruchen. Im vorliegenden Fall können maximal 100 Parkfelder erstellt werden (siehe 4.2), die bei normaler Dimensionierung und Anordnung inklusive der nötigen Verkehrsflächen etwas mehr als die erwähnten 2'000 m 2 beanspruchen werden. Wird das gemäss Art. 34a Abs. 2 und 3 mögliche Mass vollständig ausgenützt, ist im Baugesuch zu belegen, die erwähnten kantonalen Vorschriften eingehalten werden. 2.5 Nutzung Gartencenter / Direktverkauf Die Pflanzenproduktion für den Schweizer Engroshandel (Grossverteiler) wird zunehmend schwieriger, da der Druck von günstigeren Pflanzen aus dem Ausland stetig steigt. Aus diesem Grund verkauft die Huplant AG zunehmend mehr Pflanzen via Gartencenter direkt an die Kunden. In den letzten sieben Jahren hat sich der Direktverkauf von einem kleinen Bereich direkt ab Gärtnerei (zwei, drei Tische mit Pflanzen) zu einem Pflanzencenter entwickelt. Weil das heutige Sortiment zudem breiter gestreut ist, bezeichnet die Firma ihren Verkaufsbereich seit diesem Jahr als Gartencenter. Der Umsatz im Gartencenter ist bereits höher als in der Produktionsabteilung. Der Direktverkauf wurde 2003 mit einer Person begonnen, heute sind es 23 Voll- und Teilzeitstellen. In der Produktion erhöhte sich der Bestand seit 2001 von zwei Personen auf gegenwärtig 14 Voll- und Teilzeitstellen. Der Slogan der Firma lautet deswegen auch Kaufen wo es wächst. Im Jahr 2013 oder 2014 besteht zudem die Absicht, ein kleines Kaffee/Bistro im Gartencenter zu realisieren, weil dies einem Bedürfnis der Kundschaft entspricht. 3. Planungskoordination 3.1 Kommunale Nutzungsplanung Der rechtskräftige Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Hirschthal stammt in seinen wesentlichen Teilen aus dem Jahr 1992 (Genehmigung Grosser Rat: 21. Dezember 1993). In der Zwischenzeit sind folgende Teilevisionen erfolgt: Jahr Gegenstand 2000 Teiländerung Bauzonen- und Kulturlandplan "Rebacker" 2004/2005 Teiländerung Kulturlandplan und BNO "Pfaffmatt/Hardmatte") Teiländerung Mobilfunkantennen (Art. 79 BNO) Die vorgesehene Teiländerung der Nutzungsplanung betrifft einen Randbereich des Gemeindegebiets und ausschliesslich das Betriebsareal der Huplant Pflanzenkulturen AG. Sie kann daher weitgehend unabhängig von der übrigen Nutzungsplanung der Gemeinde Hirschthal erfolgen und führt zu keinen Konflikten mit deren generellen Zielsetzungen und Inhalten. 3.2 Gemeinden Holziken und Schöftland Planungsvorhaben sind mit den Nachbargemeinden zu koordinieren. Im vorliegenden Fall trifft dies in besonderem Mass zu, weil die neue Spezialzone Hardmatte im Norden an das Gemeindegebiet von Holziken, im Süden, Westen und Osten an dasjenige von Schöftland angrenzt. 6

7 Holziken: Das Betriebsareal der Huplant Pflanzenkulturen AG grenzt zwar nur punktuell an das Gemeindegebiet von Holziken, steht aber mit dessen Siedlungsgebiet in direktem Zusammenhang. Auf der Nordseite liegt ein Bereich, welcher der Wohnund Gewerbezone WG3 zugeteilt ist, in unmittelbarer Nachbarschaft. Weil mit der geplanten Teiländerung Pfaffmatt/Hardmatte bezüglich der effektiven Nutzung und baulichen Belegung keine wesentliche Änderung gegenüber dem Ist-Zustand resultiert, bleiben die Auswirkungen im bisherigen Rahmen. Bezüglich Verkehr siehe 4.1/4.2. Schöftland: Auf der Süd-, West- und Ostseite schliesst auf dem Schöftler Gemeindegebiet die Landwirtschaftszone an die neue Spezialzone Hardmatte an. Diese Nachbarschaft wird durch die vorgesehene Änderung nicht wesentlich beeinflusst oder gar beeinträchtigt. 3.3 Regionale Konzepte Regionales Entwicklungskonzept Suhrental (REK): Zur besseren Steuerung und Koordination der regionalen Entwicklung hat der Regionalverband Suhrental ein Regionales Entwicklungskonzept (REK) erarbeitet. Es ist am 22. August 2012 vom Vorstand des Regionalverbandes beschlossen worden und bildet eine Richtvorgabe für alle kommunalen Planungsvorhaben in der Region. Bezüglich der vorliegenden Teiländerung sind folgende Punkte des REK massgebend: Bauzonenfläche: Gemäss REK-Kapitel B2 sind grossflächige Erweiterungen von gewerblichen Bauzonen, die nicht dem lokalen oder regionalen Bedarf dienen, mit Ausnahme der vorgesehenen Arbeitszone(n) von regionaler Bedeutung nicht mehr möglich. Die neue Spezialzone Hardmatte ist keine solche Arbeitszone von regionaler Bedeutung, wie sie gemäss REK angestrebt wird. Sie betrifft auch keinen neuen, sondern einen bereits in diesem Umfang bestehenden Betrieb und fällt deshalb nicht unter diese Zielsetzung. Art des Betriebs: Die Fläche, die in eine Bauzone für gewerbliche Zwecke (Gartencenter) umgewandelt werden soll, liegt gemäss REK-Karte innerhalb des Bereichs, der für solche Zwecke grundsätzlich in Frage kommt. Verkaufsflächen: Gemäss REK-Kapitel B3 sind neue grössere Verkaufsgeschäfte, die über den lokalen Bedarf hinaus gehen, auf das regionale Zentrum Schöftland zu konzentrieren. Weil es sich beim Gartencenter der Firma Huplant um einen bereits bestehenden Betrieb handelt, fällt er nicht unter diese Bestimmung. Landwirtschaft: Die Änderung beansprucht keine bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen. Die Ziele des REK-Kapitels C1 sind somit nicht tangiert. Gewächshäuser: Die Speziallandwirtschaftszone liegt in einem Bereich, auf dem gemäss REK-Karte bzw. Kapitel C1 grössere Gewächshäuser ausdrücklich als möglich bezeichnet werden. LEP Suhrental: Inhalte des Landschaftsentwicklungsprogramms (LEP) für den Perimeter des Regionalverbandes Suhrental sind von der vorliegenden Änderung nicht betroffen. 3.4 Gesetze, Pläne und Konzepte Kanton Kantonaler Richtplan: Die vorliegende Umzonungsvorlage tangiert diverse Inhalte und Festlegungen des kantonalen Richtplans von 2011: Grösse/Abgrenzung der 7

8 Bauzonen, Siedlungstrenngürtel, Verkaufsflächen, Fruchtfolgeflächen und vorrangige Grundwassergebiete von kantonaler Bedeutung. Ausschnitt Richtplankarte Grösse/Abgrenzung der Bauzonen: Die geplante Vergrösserung der Hirschthaler Bauzonenfläche um die Spezialzone Hardmatte muss der Kontingentierung gemäss Richtplanbeschluss S 2.1 entsprechen. Seit Inkrafttreten des Richtplans hat die Gemeinde Hirschthal ihre Bauzonenfläche im Rahmen der Teilrevision "Rebacker" im Jahr 2000 um 0.28 ha vergrössert. Die Bedingungen des Richtplan-beschlusses S 2.1 sind somit eingehalten: Die Neueinzonung liegt nicht über 1 ha und innerhalb der letzten 10 Jahre sind in der Gemeinde gesamthaft nicht mehr als 3 ha eingezont worden. Somit ist keine Änderung des kantonalen Richtplans nötig. Siedlungstrenngürtel: Das Areal der Huplant Pflanzenkulturen AG ist vom Siedlungstrenngürtel im Raum Holziken/Hirschthal/Schöftland ausgespart. Das Ausscheiden einer Bauzone in diesem Bereich steht somit nicht im Widerspruch zu den Festlegungen gemäss Richtplankapitel S 2.1. Verkaufsflächen: Zurzeit steht der Betriebsteil des Gartencenters im Widerspruch zu den Festlegungen im Richtplankapitel S 3.1 (siehe 2.2). Es fehlt eine ausdrückliche Rechtsgrundlage in der kommunalen Nutzungsplanung, damit eine mittelgrosse Verkaufsnutzung bis 3'000 m 2 Nettoverkaufsfläche zulässig wäre. Dieser Mangel wird mit der neuen Spezialzone Hardmatte und den zugehörigen Bestimmungen von Art. 34a BNO behoben. Fruchtfolgeflächen: Die Erweiterung der Bauzone betrifft eine Speziallandwirtschaftszone, die in diesem Bereich nicht als Fruchtfolgefläche (FFF) bezeichnet ist. Innerhalb der restlichen Speziallandwirtschaftszone erfolgt jedoch eine partielle Umlagerung des Bereichs, auf dem gemäss Art. 38 Abs. 4 befestigte Flächen, Bauten in Massivbauweise und Fundamente ausgeschlossen sind und der damit als Fruchtfolgefläche anrechenbar ist. Die Umlagerung erfolgt nicht flächengleich, sondern führt zum Verlust von 0.61 ha Fruchtfolgefläche. Dieser Wert liegt weit unterhalb der Limite von 3 ha, die eine Anpassung des kantonalen Richtplans erfordern würde. Vorrangiges Grundwassergebiet von kantonalem Interesse: Gemäss Richtplanbeschluss E 1.1 bedeutet dies nicht, dass auf diesen Flächen keine neuen Bauzonen ausgeschieden werden dürfen. Konflikte mit der Grundwassernutzung, wie sie sich z.b. im Fall einer Kiesausbeutung ergeben würden, sind im vorliegenden Fall nicht erkennbar. 3.5 Gesetze und Pläne Bund Die Einhaltung der Bundesgesetze, insbesondere des Raumplanungsgesetzes, ist durch die Berücksichtigung der entsprechenden Grundsätze in der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet. Mit der Zuweisung des Gartencenter-Bereichs wird die zur Zeit bestehende Differenz zu Art. 34 der Eidg. Raumplanungsverordnung (siehe 2.2) 8

9 gelöst. Konflikte mit Sachplänen oder konkreten Projekten des Bundes ergeben sich keine. Spezielle Bemerkungen betr. der Lärmbelastung bzw. der Berücksichtigung der Eidg. Lärmschutzverordnung siehe Spezielle Sachthemen 4.1 Innere Siedlungsentwicklung Gemäss 1 ABauV werden Nachweise und Begründungen zur inneren Siedlungsentwicklung verlangt, wenn Bauzonen im Rahmen einer Revision der Nutzungsplanung erweitert bzw. geändert werden. Ergänzend zu den übrigen Erläuterungen im Bericht gilt bezüglich der in 1 ABauV aufgeführten Punkte: Nutzungsreserven im Baugebiet: Die Frage der Nutzungsreserven im Baugebiet stellt sich im vorliegenden Fall nicht, weil es sich um einen bereits an Ort bestehenden Betrieb handelt, der durch die neue Zonierung auf eine rechtlich einwandfreie Grundlage gestellt werden soll. Allfällige Abtausch- oder Kompensationsmöglichkeiten bestehen nicht, weil das Gewerbeland in der Gemeinde zu 100% überbaut ist (siehe Stand der Erschliessung, 2011). Ausschöpfung der Nutzungsreserven: Das Firmenareal der Huplant Pflanzenkulturen AG ist vollständig mit Bauten und betriebsnotwendigen Aussenanlagen belegt. Die Umwandlung des südwestlichen Bereichs des Areals in eine Bauzone dient nicht einer zusätzlichen Betriebsvergrösserung, sondern dem Schaffen einer planungsrechtlich einwandfreien Grundlage für die Weiterexistenz des Betriebs. Verfügbarkeit bestehende Reserven: Weder auf dem eigenen Areal noch in vergleichbaren Gewerbezonen bestehen Reserven. Die Frage der Verfügbarkeit stellt sich daher nicht. Wohnqualität/Qualität der Aussen- und Naherholungsräume: Auch diese Frage ist im vorliegenden Fall nicht relevant. Die Naherholungsqualität im Raum Hirschthal/Holziken wird durch die geplante Änderung nicht beeinträchtigt, weil keine bisher freien, für die Naherholung wichtige Flächen beansprucht werden. Abstimmung Siedlung und Verkehr: Die vorliegende Teilrevision führt gegenüber dem Ist-Zustand zu keinen wesentlichen Änderungen bezüglich Verkehr. Aufgrund der Standortgebundenheit des bestehenden Betriebes bestehen keine grundsätzlichen Alternativen in der Anordnung und Ausgestaltung der neuen Bauzone. Die Erschliessung erfolgt nach wie vor ab der Kantonsstrasse K 236 Holziken- Schöftland. Ergänzende Bemerkungen zur Erschliessung und Parkierung siehe 4.2. Verkehrszunahme durch die neue Zonierung/Bewältigung Gesamtverkehr: Wie bereits mehrfach erwähnt, dient die Zuweisung des Gartencenters zur neuen Spezialzone Hardmatte nicht der Realisierung zusätzlicher Gebäude und Verkaufsflächen, sondern lediglich der bau- und planungsrechtlichen Sicherung der Verkaufsnutzung in ungefähr dem bestehenden Umfang. Ein wesentlicher Mehrverkehr ist somit nicht zu erwarten (siehe 4.2). Die vorhandenen Kapazitäten der betroffenen Kantonsstrassen K 236, K 323 und K 108 wie auch der entsprechenden Knotenpunkte reichen zur Aufnahme dieses Verkehrsaufkommens gut aus. Anbindung an den öffentlichen Verkehr/Langsamverkehr: Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr erfolgt primär über die Buslinie Schöftland-Zofingen (zur Zeit 9

10 Stundentakt, ÖV-Güteklasse D). Die neue Bauzone liegt auch noch knapp innerhalb des Einzugsbereichs der Bahnhaltestelle Hirschthal (Viertel- bis Halbstundentakt, ebenfalls ÖV-Güteklasse D). Um die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr zu verbessern, ist im Dezember 2012 eine neue Bushaltestelle direkt im Bereich des Gartencenters in Betrieb genommen worden. Ausschnitt aus Karte ÖV-Güteklassen (Quelle: AGIS) Die Anbindung der neuen Bauzonenfläche an das kommunale Fuss- und Radwegnetz ist gewährleistet. Die kantonale Radroute Nr. 651 führt direkt am Areal vorbei, die Distanz zur Radroute Nr. 570 längs des Suhrentals ist ebenfalls gering. Abstimmung Nutzungsart und -dichte sowie Standortwahl für Nutzungen mit grossem Verkehrsaufkommen: Die Standortwahl ist durch die Tatsache, dass der Betrieb bereits besteht, nicht beeinflussbar. Zur Abstimmung zwischen Nutzung und Verkehr (Erreichbarkeit, Parkfelderzahl) siehe Erschliessung und Parkierung Die Erschliessung des Areals erfolgt wie bisher über die Kantonsstrasse K 236. Ein wohl aus Sicht der Gemeinde Holziken wie auch des Betriebs wünschbarer Direktanschluss an die Kantonsstrasse K 323 und damit eine wesentlich direktere Verbindung zur Suhrentalstrasse ist nicht möglich, weil die erforderliche Querverbindung vollständig innerhalb einer Bauzone liegen müsste und die ansonsten nicht nötige Einzonung einer wesentlich grösseren Fläche nördlich der geplanten Spezialzone Hardmatte bedingen würde. Aufgrund der nicht allzu hohen Frequenz auf der Kantonsstrasse K 236 (DTV Stand 2008: ca. 4'200 Fahrzeuge/Tag) und einer Kapazität von maximal 100 Parkfeldern innerhalb der neuen Spezialzone Hardmatte ist eine separate Linksabbiegespur nicht erforderlich, sofern der Ein-/Ausfahrtsbereich der Parkierungsanlage übersichtlich und weniger eng als bisher gestaltet wird. Gemäss Art 34a Abs. 3 sind innerhalb der neuen Bauzone für Kunden pro 100 m 2 Nettoverkaufsfläche maximal 3 Parkfelder sowie maximal 10 weitere für das Personal zulässig. Dies ergibt folgende Gesamtbilanz: P/m 2 * m 2 max. P max. Parkfelder Kundinnen/Kunden 3/ Parkfelder Personal 10 Total

11 4.3 Lärmschutz Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Umzonung von einer Nichtbauzone in eine Bauzone, weshalb die um 5 db strengeren Planungswerte massgebend sind. Weil Wohnungen nicht zulässig sind, gelten die um 5 db höheren Grenzwerte für Betriebsräume. Die Umzonungsfläche liegt im Einflussbereich der Suhrentalstrasse (K 108) im Osten und der Kantonsstrasse Holziken-Schöftland (K 236) im Westen. Ausschnitt aus dem kantonalen Grobkataster Strassenlärmbelastung (Quelle: AGIS) Die Karte zeigt, dass der bebaubare Bereich (./. Strassenabstand) der neuen Spezialzone Hardmatte nicht innerhalb des Bereichs liegt, in welchem die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III bzw. die Planungswerte mit dem Zuschlag von 5 db für Betriebsräume überschritten werden. Auf der Stufe der Nutzungsplanung sind somit keine speziellen Lärmschutzmassnahmen erforderlich. 4.4 Hochwasserschutz Ausschnitt aus der Gefahrenkarte Hochwasser (Quelle: AGIS) Wie die Gefahrenkarte zeigt, liegt die geplante neue Bauzone nicht in einem möglichen Überflutungsbereich. Spezielle Hochwasserschutzbestimmungen oder - massnahmen sind somit nicht erforderlich. 4.5 Wald Von der Ausscheidung der Spezialzone Hardmatte ist kein Wald betroffen. Gemäss 6 AWaG ist dies parallel zur vorliegenden Teilrevision festzustellen und die entsprechende Bestätigung des Kreisforstamtes öffentlich aufzulegen. Das Feststellungsverfahren wird rechtzeitig eingeleitet und die Auflage wird zeitgleich mit derjenigen für die Teilrevision der Nutzungsplanung erfolgen. 11

12 5. Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 5.1 Bauzonen- und Kulturlandplan Im Änderungsplan 1:2'500 dargestellt sind die zwei vorgesehenen Änderungen: Neue Spezialzone Hardmatte: Eine Fläche von 0.99 ha wird von der bisherigen Speziallandwirtschaftszone in die neue Spezialzone Hardmatte umgezont. Diese gehört zu den Bauzonen. Speziallandwirtschaftszone: Die schraffiert dargestellten Bereiche mit der Nutzungsund Baubeschränkung gemäss Art. 38 Abs. 4 BNO (Ausschluss von befestigten Flächen, Bauten in Massivbauweise und Fundamenten) werden entsprechend den betrieblichen Anforderungen (siehe 2.4) umgelegt. Die Fläche beträgt neu 0.91 ha. 5.2 Bau- und Nutzungsordnung Damit die für die neu geschaffene Spezialzone Hardmatte nötigen Vorschriften in die BNO integriert werden können, sind zwei Änderungen erforderlich: Art 27, Masstabelle: Aufnahme einer neuen Spalte in die Tabelle der Massvorschriften: Diese werden sinnvollerweise an diejenigen der Gewerbezone angelehnt, weil es sich um eine vergleichbare Nutzung handelt. Festgelegt werden nur maximale Gebäude- und Firsthöhen, die den bereits erstellten Bauten mit einem kleinen Toleranzund Aufrundungszuschlag entsprechen. Neuer Art. 34 a, Spezialzone Hardmatte: Absatz 1: Definiert die innerhalb der Zone zulässigen Nutzungen. Diese entsprechen dem heutigen Betrieb auf dem Areal. Absatz 2: Die Limite von 3'000 m 2 Nettoverkaufsfläche entspricht aufgerundet dem Ist-Zustand. Absatz 3: Um eine rechtlich klare Situation zu schaffen, wird die Anzahl der maximal möglichen Parkfelder für Kunden auf 3 pro 100m 2 Nettoverkaufsfläche festgelegt. Maximal 10 weitere Parkfelder sind für das Personal zulässig. Art. 38, Speziallandwirtschaftszone: Die Absätze 1 und 2 bleiben unverändert. In Absatz 3 werden gestrichen: Die Zulässigkeit der Verkaufsnutzung (neu in der Spezialzone Hardmatte) sowie die Einschränkung betr. Arbeitsplätzen im Nahbereich der Hochspannungsleitung. Gemäss dem geänderten Absatz 4 sind in diesem Bereich ohnehin keine Hochbauten mehr zulässig, sodass sich dort auch keine permanenten Arbeitsplätze befinden können Absatz 4: Gegenüber der rechtskräftigen Formulierung werden die baulichen Möglichkeiten eingeschränkt. Insbesondere sind keine Hochbauten zulässig, worunter auch alle Formen permanenter Gewächshäuser fallen. Zudem wird festgehalten, dass entlang der Suhrental- und der Holzikerstrasse ein 8 m bzw. 6 m breiter Streifen ökologischen Ausgleichsmassnahmen dienen muss. 12

13 6. Interessenabwägung und Planbeständigkeit 6.1 Interessenabwägung Kernpunkt der Interessenabwägung ist der Konflikt zwischen dem Bedarf nach einer planungsrechtlich einwandfreien Lösung für den bestehenden Betrieb mit Gartencenter und der Tatsache, dass dessen Lage namentlich bezüglich des öffentlichen Verkehrs - für eine Nutzung mit beträchtlichem Publikumsverkehr nicht ideal ist. Bei der Gewichtung dieser beiden Faktoren ist wesentlich, dass der Betrieb an diesem Standort bereits besteht, eine stabile und auch längerfristig sichere Existenz aufweist, Arbeitsplätze anbietet. Aufgrund der Synergie Produktion-Verkauf muss er zwingend als Ganzes funktionieren und kann nicht in einzelne Komponenten aufgeteilt werden. Die durch die vorliegende Teiländerung beabsichtigte planungsrechtliche Sicherstellung des heutigen Betriebs führt bezüglich der bestehenden Bauten und Anlagen einzig zu einer Vergrösserung und verkehrstechnischen Verbesserung der Parkierungsanlage. Keine Ausweitung erfahren hingegen die Hochbauten. Die Verkehrserschliessung für den motorisierten Individualverkehr sowie den Radund Fussverkehr ist gewährleistet. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ist zwar knapp und der Bezug zu einem grösseren Siedlungsgebiet mit einem erheblichen Teil der Kundschaft in einem nahen Umfeld kaum gegeben, doch wird die Situation durch das Schaffen einer zusätzlichen Haltestelle direkt beim Gartencenter deutlich verbessert. Nach Abwägung dieser Faktoren und in Kenntnis der Tatsache, dass eine Forderung nach Verlegung des Gartencenters weder sachgerecht noch verhältnismässig wäre, kommt der Gemeinderat zum Schluss, dass die Vorteile der nun vorgeschlagenen Lösung überwiegen. 6.2 Planbeständigkeit Die zur Zeit rechtskräftige Fassung der Allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Hirschthal stammt zwar in ihren wesentlichen Bestandteilen aus dem Jahr 1992, für den betroffenen Bereich Pfaffmatt/Hardmatte wurde jedoch erst im Jahr 2004 eine Teilrevision durchgeführt. Die Zeit von ca. 8 Jahren, die seit dem Beschluss dieser Teilrevision vergangen ist, rechtfertigt allein noch keine grundlegende Prüfung und allenfalls Überarbeitung der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 21 des Eidg. Raumplanungsgesetzes ist die Änderung einer Planung in erster Linie mit erheblich geänderten Verhältnisse gegenüber den seinerzeitigen Prämissen zu begründen. Dies trifft aufgrund der starken Entwicklung der Firma Huplant AG, der neuen Situation aufgrund der Unwetterschäden von 2011 sowie der durch die neuen Richtplanbestimmungen von 2011 wesentlich geänderten kantonalen Rahmenbedingungen in mehrfacher Hinsicht zu. Der Gemeinderat erachtet die vorliegende Teilrevision deshalb als gerechtfertigt und im Einklang mit den Anforderungen an die Planbeständigkeit und Rechtssicherheit. 13

14 7. Organisation und Planungsablauf 7.1 Organisation und Beteiligte Die Teilrevision ist vom Gemeinderat in enger Zusammenarbeit mit dem betroffenen Betrieb initiiert und erarbeitet worden. Die fachliche Begleitung erfolgt durch Werner Schibli Dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU, Aarau (ab in Firma PLANAR AG für Raumentwicklung, Zürich/Aarau). 7.2 Planungsablauf, Information und Mitwirkung Die vorliegende Änderung geht auf die bereits erwähnte Bewilligung für den Wiederaufbau der durch ein Unwetter zerstörten Bauten zurück, die mit der Forderung nach einer planungsrechtlich einwandfreien Lösung für die aktuelle Situation verbunden war. Die betroffene Firma Huplant Pflanzenkulturen AG und der Gemeinderat Hirschthal haben sich gemeinsam zur nun im Entwurf vorliegenden Teiländerung der Nutzungsplanung entschlossen. Die kantonale Vorprüfung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist im Winter/Frühling 2012/2013 erfolgt. Der abschliessende Vorprüfungsbericht ist der Gemeinde am 29. Juli 2013 zugestellt worden. Er enthält keine Genehmigungsvorbehalte, jedoch zwei Änderungsaufträge: Ein allfälliges Kundencafé ist in die anrechenbare Nettoladenfläche einzubeziehen und die Breite des ökologischen Ausgleichsstreifens entlang der Suhrentalstrasse auf 8 m (bisher 6 m) zu vergrössern. In der nun vorliegenden Fassung sind beide Punkte berücksichtigt (Art. 34 a Abs. 2 und Art. 38 Abs. 5 BNO). Parallel zur kantonalen Vorprüfung ist das öffentliche Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Vom 30. November 2012 bis am 11. Januar 2013 sind alle Unterlagen auf der Gemeindekanzlei zur öffentlichen Einsichtnahme aufgelegen. Innert dieser Frist sind jedoch keine Mitwirkungsbeiträge eingegangen. Anschliessend an die öffentliche Auflage folgen die Behandlung allfälliger Einwendungen, evtl. nochmalige Korrekturen, der Beschluss durch die Gemeindeversammlung sowie die kantonale Genehmigung durch den Regierungsrat. 14

15 Anhang 1 Entwicklungskonzept Huplant Entwicklungskonzept Huplant Entwicklungskonzept Huplant