BEWERTUNG Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Jedes Objekt muss individuell betrachtet

Transkript

1 was schlagen basierend Immobilien Magazin (Österreich) Seite 5055 Artikelfläche mm² richtig herausgestellt, erklärt Reinberg: "Der Immobilienmarkt ist ein eigen WERTE BEWERTUNG Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Jedes Objekt muss individuell betrachtet werden ein Bewertungsverfahren ganz schön aufwändig macht. Autorin, Erika Hofbauer Das wichtigste Thema bei der Verkehrswertermittlung ist, ein richtiges Abbild des Marktes abzugeben. Und damit hat sich s auch schon mit einer allgemeinen Richtlinie. Denn das "richtige Abbild des Marktes" basiert auf aktuellen Marktdaten, also auf Vergleichswerten, die in der Regel öffentlich nicht verfügbar bzw. zugänglich sind und recherchiert werden müssen, erklärt Michael Reinberg von Reinberg und Partner: "Die Problematik liegt somit in der Datenerhebung, die nicht nur Marktkenntnis erfordert, sondern auch zu einem entsprechend vertraulichen Umgang mit diesen Daten verpflichtet." RundumQualifikation Ein weiteres Thema in Sachen Immobilienbewertung, so Reinberg weiter, ist die Qualifikation des Bewerters: "Eine interdisziplinäre Ausbildung technisch, rechtlich, wirtschaftlich ist Voraussetzung. Die Praxis zeigt, dass beispielsweise Bewertungen auf Basis rein wirtschaftlicher Betrachtung ohne technische Grundkenntnisse fast zwangsläufig zu falschen Ergebnissen führen, da technische Bereiche wie die Bausubstanz, die Erhaltungs, Sanierungs, Um bzw. Ausbaukosten sowie die Nutzungsdauer nicht richtig beurteilt werden können." Zudem habe sich die Meinung, dass Immobilienbewertung die einfachste Form der Unternehmensbewertung sei, als un ständiger Markt, der spezielle Immobilienkenntnis erfordert. Tatsächliche Fakten auf Vergleichsdaten theoretische Modellergebnisse. Die Wertermittler sollten nicht Oberflächliche und unvollständige Betrachtungen rächen sich und können zu Haftungsproblemen führen. versuchen, klüger als die Marktteilnehmer zu sein, die den Markt bestimmen." So kommt es beispielsweise bei der Wertermittlung von Ertragsimmobilien auf einfache Parameter wie die 1/5

2 Rendite (häufig die Rohertragsrendite, also die Summe der Jahresnettokaltmieten im Verhältnis zum Kaufpreis) an. Die Schwierigkeit liegt in der Erhebung der Vergleichsdaten und nicht in der Anwendung einer möglichst komplexen Berechnungsmethode, stellt der BewertungsExperte fest. Ähnlich sieht dies auch Sachverständiger Andreas Wollein, Geschäftsführer von Realpartners: "Im Bewertungsalltag treten immer wieder interessante und außergewöhnliche Einzelfälle und Fragen auf. Es bewahrheitet sich regelmäßig, dass jede Immobilie einzigartig und nicht mit einer anderen vergleichbar ist." Jede Bewertung benötige den genauen Blick auf alle relevanten Informationen in und rund um die zu bewertende Immobilie sowie den "beharrlichen Willen des Gutachters, das "beste" Ergebnis zu liefern", beschreibt Wollein die Herausforderung: "Oberflächliche und Reinberg und Partner 1. Als Grundlage dominieren jene Standards, die vorwiegend auch international gebräuchlich und anerkannt sind. Als Beispiel sind die International Valuation Standards IVS zu nennen, denen sich viele andere Organisationen mit ihrem Regelwerk wie beispielsweise die RICS mit dem Red Book als auch die TEGoVA mit den European Valuation Standards EVS anschließen und folgen. 2. Nationale Regelungen werden ihre Bedeutung beibehalten, weil sie in vielen Fällen die nationa len Gegebenheiten, wie z. B. die Bauordnungen oder das Mietrechtsgesetz berücksichtigen. Jedoch werden jene nationalen Standards an Bedeutung verlieren, die internationalen Anforderungen nicht gerecht werden. Die Standards der jeweiligen ÖNORM (B1802, B1802 Teil 2 sowie die Ausarbeitung einer B 1802 Teil 3) bilden die internationalen Bewertungsmethoden zeitnah ab. 3. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz hat in seiner Fassung grundsätzlich nach wie vor seine Gültigkeit, jedoch wäre eine aktuelle Kommentierung dieses Gesetzes fällig. Das klassische in Österreich und in Deutschland angewandte Ertragswertverfahren wird an Bedeutung verlieren, da diese Methode weltweit anders abgehandelt wird und daher auf wenig Verständnis stößt und die darin angeführten Daten für Vergleichszwecke nicht herangezogen werden können. 2/5

3 Funk Immobilien 1. Alles, was den Ertrag einer Immobilie betrifft, kann man nicht nur statisch beurteilen. Andererseits übersieht man ja immer nur relativ kurze Zeiträume und das, was früher passiert ist, dass man aus der Vergangenheit die Zukunft abbildet, das funktioniert halt nicht mehr ganz. Wir haben schon länger ein gutes, auch normiertes Instrument, die DiscountedCashFlowMethode. Man versucht das derzeit auch mit anderen Methoden, wie der Residualwertmethode, der Bauträgerkalkulation. 2. Verabschieden kann man sich von gar nichts, außer von der schwachen Recherche. Es wird immer wieder Immobilien geben, die nach den eingesessenen Verfahren, Sachwert, Vergleichswert und Ertragswertverfahren beurteilt werden, in Österreich und in der ganzen Welt. Aber die Ansprüche und damit Verantwortlichkeit der Bewerter steigen und steigen. unvollständige Betrachtungen rächen sich rasch und können zu Haftungsproblemen des Sachverständigen führen." Natürlich sei die Anwendung des geeigneten Verfahrens zur Bewertung genauso Grundvoraussetzung wie die entsprechende fachliche Qualifikation und die Marktkenntnis des Bewerters. Knackpunkt Grunderwerbsteuer Konkret an Beispielen macht die Doyenne der heimischen Bewerterszene, Margret Funk, die Beurteilungsproblematik fest: "Eine Frage wird sicher die Neugestaltung der Grunderwerbsteuer sein. Inwieweit in diesem Fall der Verkehrswert der Liegenschaft im Erb und Schenkungsprozess tatsächlich zum Einsatz kommen wird und nicht mehr der Einheitswert der Liegenschaft, das wird sich erst in den nächsten Wochen klären." Ein anderes Thema ist die ständig steigende Anforderung an Gutachten nach den 1FRS (International Financial Reporting Standards), so Funk weiter, eine Notwendigkeit, die sich aus dem Bestand von firmeneigenen Immobilien schon seit Jahren ergeben hat: "Das Feld wird einfach breiter." Zusätzlich sind auch die Erfordernisse einer nachweisbaren, gründlichen Recherche in den Befunden von Gutachten deutlich, weiß die Bewertungsexpertin. Das heißt für die Immobilienbewerter: "Genauer, schneller und nachvollziehbarer zu arbeiten. Jede Aussage, jeder Wert muss belegbar sein, ein.hinschätzen' hat da schon lang keinen Platz mehr." Internationale Einflüsse Internationale Entwicklungen beeinflussen verstärkt auch die heimische Bewerterszenerie. Berater Michael Reinberg dazu: "International wird verstärkt auf die Objektivität, Unabhängigkeit und Qualifikation der Gutachter Bedacht genommen. International agierende Unternehmen, Behörden und Banken legen darauf besonders hohen Wert. Der Bereich.Ethics' gewinnt an Bedeutung und regelt unter anderem die Vorgehensund Verhaltensweisen von Sachverständigen." Die Sanktionen für ein Fehlverhalten werden zukünftig verschärft. Interessenskonflikte wie beispielsweise eine Liegenschaft zu bewerten und auch zu mäkeln sind ein absolutes "Don t", weiß Reinberg. Die Verantwortung und die Hinweispflicht der Bewerter werden weiter zunehmen. Besonders wichtig sind der schriftliche Ausweis der getroffenen Annahmen, die Umstände, die der Bewertung zugrunde liegen, sowie der Bewertungszweck. Ein Beispiel: Eine Bewertung wird unter der Prämisse erstellt, dass das Bewertungsobjekt lastenfrei und vollkommen saniert ist, wiewohl es tatsächlich hypothekarisch belastet ist und Baumängel aufweist. Reinberg: "Somit hätte das Gutachten für den derzeitigen tatsächlichen Zustand kaum hohe Relevanz und kann zu falschen Interpretationen führen, wenn diese Abweichungen vom Istzustand nicht explizit deutlich im Gutachten ausgewiesen sind." Wichtige Zertifikate Heinz Muhr, Geschäftsführer von Contecimmo, sieht seit einigen Jahren zwischen den "Global Playern" IVSG (International Valuation Standard Council), RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) und TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) eine weitere Vertiefung und Harmonisierung von Wertermittlungsmethoden und Definitionen mit ei ner Einschränkung: "Die zunehmende und gewünschte Vereinheitlichung wird nur durch nationale privat und öffentlichrechtliche Unterschiede behindert." So verlangen seit mehreren Jahren nunmehr auch österreichische 3/5

4 die neben etwa weitere Immobilien Magazin (Österreich) Der Bereich "Ethics" gewinnt an Bedeutung und regelt unter anderem die Vorgehensund Verhaltensweisen von Sachverständigen. Realpartners 1. Eine wichtige Neuerung auf nationaler Ebene soll es heuer in der ÖNORM B1802 geben. Hier wird das Residualwertverfahren normiert werden und dem bereits ebenfalls nachträglich eingeführten "Discounted Cashflow"Verfahren Norm erweitern. Ziel der Normierungen ist es, die Verfahren vergleichbar und nachvollziehbar zu machen und die geforderten Mindeststandards zu setzten. 2. Durch die allgemein besseren Ausbildungsmöglichkeiten bzw. durch die Zertifizierung von Sachverständigen (mit entsprechender Überwachung und Rezertifizierung) soll es in Zukunft immer weniger oft zu unangemessenen Bewertungsansätzen kommen. Beispielsweise, dass Ertragswertobjekte einerseits richtigerweise mit dem Ertragswertverfahren, aber andererseits auch mit dem Sachwertverfahren berechnet werden und diese beiden Ergebnisse (Ertragswert und Sachwert] dann einer meist unbegründeten Gewichtung zugeführt werden. 3. Ein weiterer umstrittener Punkt, der sich in Gutachten immer wieder findet, ist der Abschlag für den gebundenen Bodenwert. Diese Theorie geht davon aus, dass ein bebautes Grundstück generell weniger Wert hat als ein unbebautes. Oie Gutachter setzen dann meist einen prozentuellen Abschlag vom (richtigerweise über das Vergleichswertverfahren] ermittelten Bodenwert an. Dieser Abschlag ist nicht begründbar und findet sich auch in der modernen Bewertungslehre nicht. Es gibt hier weder Erfahrungswerte noch Richtlinien, sodass von der Anwendung eines Bebauungsabschlages grundsätzlich abzuraten ist. In Ausnahmefällen bei Minderausnutzung eines Grundstückes ist der Bebauungsabschlag gerechtfertigt anzusetzen. institutionelle Auftraggeber vom Sachverständigen die Erstellung von Wertermittlungsgutachten nach internationalen Standards: "Die starre Anwendung von Verfahren im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist für die Erfüllung solcher Aufträge einfach zu wenig", so Muhr: "Die praktische und richtige Anwendung der Investment Methode, einer Sensibilitäts oder MonteCarloAnalyse wird vermehrt eingefordert. Die Kenntnis der Unterschiede nationaler und internationaler Wertermittlungsmethoden in all ihren Ausformungen und der damit verbundenen Begrifflichkeiten wird vorausgesetzt." Die österreichische Organisation ARE (Austrian Assocation of Real Estate Experts) vertritt die heimischen Interessen in der TEGoVA und ist aktuell die österreichische Zertifizierungsstelle für den international anerkannten REV (Recognised European Valuer), erzählt Muhr weiter. Und dieser Namenszusatz sei ein geeigneter Nachweis dafür, "dass dieser Sachverständige den hohen Qualitätsanforderungen der ARE entspricht und bewiesen hat, die Europäischen Bewertungsstandards richtig anzuwenden." Standards werden höher Internationalität ist also oberste Richtlinie. Die nationalen Entwicklungen der Wertermittlungsmethodik und der Qualitätsanforderungen an den Immobiliensachverständigen können nicht nur aus einer lokalen Sicht betrachtet werden, bestätigt der ContecimmoGeschäftsführer: "Der Sachverständige ist daher stetig angehalten, internati 4/5

5 onale Ansätze und Strömungen zu erkunden, kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls für seine Arbeit in den nationalen Bereich überzuführen." Auch Immobilienexperte Andreas Wollein sieht international die Standards der Immobilienbewertung immer höher werden: "Das Europäische Parlament verabschiedete noch im Dezember die.mortgage Credit Directive* (Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge) formell. Demnach müssen die Mitgliedstaaten sicherstellen, dass für die Bewertungen von Wohnimmobilien zu Beleihungszwecken zuverlässige Standards angewendet werden und die Gutachter unabhängig und entsprechend gut ausgebildet sein müssen." Die Bewertungsstandards sollen internationale Gültigkeit haben und werden eben von Organisationen wie IVSC, TEGoVA oder RICS verlautbart. Aber auch nationale Zertifizierungsstellen wie in Österreich beispielsweise die ImmoZert prüfen und überwachen ihre Sachverständigen nach internationalen Grundsätzen, berichtet Wollein: "Im Wesentlichen soll bei einer Kreditvergabe sichergestellt sein, dass die zu besichernde Wohnimmobilie von einem unabhängigen Sachverständigen nach den erwähnten internationalen Standards bewertet wird." Innovationen gefragt Für ImmobilienmanagementProfessorin Margret Funk ist ebenso das Kriterium Nachhaltigkeit bereits fixer Bestandteil in der Immobilienbewertung, die Anforderungen des Kapitalmarktes fließen in die Ansprüche an die Immobilienbewertung ein, erklärt sie: "Es wird versucht und es gelingt auch, die Begriffe aus der Unternehmensbewertung in der Immobilienbewertung zu spiegeln und trotzdem die Bereiche strikt auseinanderzuhalten." Aus der Notwendigkeit heraus, Immobilien, für die es keinen wirklichen, lebendigen und aussagekräftigen Markt gibt, deren Wert aber dennoch ermittelt werden muss, zu bewerten, haben sich verschiedene Methoden herausgebildet: "Da ist innovatives Denken gefragt, aber ebenso muss das Ergebnis nachvollziehbar bleiben. Anspruchsvoll und eben manchmal nicht einfach", resümiert die Immobilien Fachfrau. " 5/5