Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln. Verkehrswertgutachten. Bad Pyrmont, Forstweg 11

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln Verkehrswertgutachten Bad Pyrmont, Forstweg 11

2 Mein Zeichen: Bearbeiter: Karsten Lohde Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften Hameln Katasteramt Hameln Falkestraße Hameln Tel.: (05151) Fax: (05151) Mail: G U T A C H T E N über den Verkehrswert nach 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Neubekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414) für das Grundstück: Gemeinde Gemarkung Straße, Hausnummer Stadt Bad Pyrmont Pyrmont Forstweg 11 Flur Flurstück Fläche in m² Erbbau- Grundbuch von Blatt 2 167/ Pyrmont 1639 Eigentümer: Stadt Bad Pyrmont (Stadtforst Bad Pyrmont) Der Gutachterausschuss hat in seiner Sitzung am in der Besetzung vorsitzendes Mitglied: Dipl.-Ing. Uwe Strauß, Hildesheim, Vermessungsoberrat ehrenamtliches Mitglied: Dipl.-Ing. (FH) Astrid Kreibaum, Coppenbrügge, Architektin ehrenamtliches Mitglied: Ingeburg Wiesner-Jorns, Bad Pyrmont, Immobilienmaklerin für den Wertermittlungsstichtag den Verkehrswert des bebauten Grundstücks mit , in Worten: dreihundertsiebzigtausend Euro ermittelt.

3 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines Beschreibung des Wertermittlungsobjekts Grund und Boden Tatsächliche Merkmale Rechtliche Merkmale Rechte und Belastungen Gebäude und Außenanlagen Gebäudebeschreibung Außenanlagen Zusammenfassung Ermittlung des Verkehrswertes Grundlagen Definition des Verkehrswertes Kaufpreissammlung Wahl des Wertermittlungsverfahrens Ertragswertverfahren Verfahrensbeschreibung Bodenwert Ertragswert Wertminderungen wegen Baumängeln und Bauschäden Verkehrswert Anhang Fotos Skizzen zur Gebäudebeschreibung Rechts- und Verwaltungsvorschriften Literatur

4 1 Allgemeines Auftraggeber: Stadtforst Bad Pyrmont Rathausstraße Bad Pyrmont Auftrag vom: Grund der Gutachtenerstellung: Verkaufsverhandlungen Eine Verwendung für andere Zwecke ist nicht gestattet! Wertermittlungsstichtag: Vorarbeiten: Tag der Ortsbesichtigung: Unterlagen: : Tag der Gutachterausschusssitzung Die für die Wertermittlung notwendigen Vorerhebungen wie Vorausberechnungen, Auswertungen, Beschaffung und Durchsicht der Unterlagen usw. wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses durchgeführt durch Herrn Lohde von der Geschäftsstelle als Berichterstatter; dabei sind die wesentlichen wertrelevanten bautechnischen Daten erfasst worden. Anwesend waren Herr und Frau Puls (Mieter) durch den Gutachterausschuss. Anwesend waren Herr und Frau Puls. Neben den hier vorhandenen Daten des Liegenschaftskatasters und der Kaufpreissammlung sowie der einschlägigen Fachliteratur standen dem Gutachterausschuss die entsprechenden Bauakten, Grundbuchauszüge und die eigenen örtlichen Ermittlungsunterlagen einschließlich Fotomaterial zur Verfügung. 4

5 Umfang der Sachverhaltsfeststellung Der Wertermittlung sind die Umstände zugrunde gelegt worden, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen und angemessenen Ermittlung des Sachverhalts, vor allem bei der örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. Es wird besonders darauf hingewiesen, dass ein Recht auf eine vollständige Beschreibung des Wertermittlungsobjektes im Gutachten nicht besteht. Die Gebäude können im Rahmen der Wertermittlung nur nach den sichtbaren bzw. zugänglich gemachten Oberflächen beurteilt werden. Deshalb wird für die Herstellung der Gebäude normale handwerksgerechte Ausführung unterstellt. Mängel und Schäden, die nicht offen sichtbar sind oder dem Gutachterausschuss nicht mitgeteilt werden, finden bei der Wertermittlung keine Berücksichtigung. Abweichungen des Objektes in der Bauart und der Ausstattung werden bei der Verkehrwertermittlung berücksichtigt, soweit sie wertmäßig bedeutend sind. Feststellungen werden nur soweit getroffen, wie sie augenscheinlich erkennbar und aus der Sicht des Gutachterausschusses nachhaltig wertrelevant sind. Es werden jedoch: - vorhandene Abdeckungen von Wand-, Boden- und Deckenflächen nicht entfernt, - die Funktionsfähigkeit von Fenstern ggf. mit Rollladen, Türen, Heizung, Elektroinstallationen, Warmwasserbereitung, Wasser- und Abwasserrohre usw. nicht ausdrücklich geprüft, - Wärmedämmung an Wänden, Decken, Dachschrägen und Dachdecken sowie die Funktionsfähigkeit von horizontalen und vertikalen Sperrschichten usw. nicht geprüft, - Schadensfeststellungen bei Verdacht auf Hausschwamm und Holzbock bezüglich Umfang und Sanierungskosten nicht getroffen (hierzu muss ggf. ein Fachsachverständiger gehört werden), - bei vorhandenen Rissbildungen von nicht statisch relevanten Rissbildungen ausgegangen (hierzu müssen ggf. Fachsachverständige gehört werden). - Feststellungen an eingebauten Umwelt belastenden Bauteilen (Asbestbestandteile, Formaldehyd o. ä.) nicht getroffen (hierzu müssen ggf. Fachsachverständige gehört werden), - keine Schallschutzprüfungen durchgeführt (hierzu muss ggf. ein Fachsachverständiger gehört werden), - eine ggf. vorhandene Drainage im Bezug auf Bauweise und Funktion nicht geprüft, - keine Untersuchungen im Hinblick auf die Tragfähigkeit des Bodens oder auf eventuell vorhandene Altlasten vorgenommen, - keine Feststellungen bezüglich der Grundwassergefährdung der baulichen Anlagen getroffen. Die Bauart der Gebäude ist in der Regel bauzeittypisch und insbesondere in Bezug auf Schall- und Wärmeschutz mit heutigen Anforderungen nicht vergleichbar. Derartige Abweichungen sind keine Mängel. Sie werden aber bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Der Gutachterausschuss legt bei seiner Wertermittlung für die Qualität des Gebäudes den Zustand der Besichtigung zugrunde. Ggf. vorhandenes Mobiliar (z. B. Einbauküchen) sind nicht Bestandteil der Bewertung. 5

6 2 Beschreibung des Wertermittlungsobjekts Nachfolgend wird das Wertermittlungsobjekt mit den wesentlichen für die Wertermittlung bedeutsamen Merkmalen beschrieben. Das Grundstück ist bebaut. 2.1 Grund und Boden Tatsächliche Merkmale Lagemerkmale Gemeinde: Orts- / Stadtteil: Stadt Bad Pyrmont Pyrmont Lage / Straße: Forstweg 11 Lagequalität / Umgebung: Erschließungsstraße: Infrastruktur: Entfernungen: in unmittelbarer Umgebung überwiegend Wohnbebauung in freistehender individueller Einzelhausbebauung und Kurklinikbetriebe. Anliegerstraße Die notwendige Infrastruktur zur Deckung des täglichen sowie des gehobenen Bedarfs (z.b. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen) ist in Pyrmont in ausreichendem Maße vorhanden. ca. 0,5 km Innenstadt Stadt Bad Pyrmont ca. 50 km Landeshauptstadt Hannover 6

7 Übersichtskarte (unmaßstäblich) 7

8 Auszug aus der Amtlichen Karte 1 : (AK5) 8

9 Grundstücksmerkmale Größe: m² Form: Nutzung: Beschaffenheit: Erschließung: regelmäßig Wohnbaugrundstück, bebaut mit einem Wohnhaus (ehem. Forstamt) eben, höhengleich mit Straße ortsüblich erschlossen (Wasser, Strom, Kanalisation, Gas) Der Gutachterausschuss geht von einer normalen Beschaffenheit des Grundstücks aus, da Anhaltspunkte für Mängel des Grund und Bodens oder etwaige Altlasten nicht bekannt geworden sind. Bodenuntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Auszug aus der Liegenschaftskarte (Maßstab 1 : 1.000) 9

10 2.1.2 Rechtliche Merkmale Zulässige Nutzung: Für das Wertermittlungsobjekt ist in dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 156 ein "Allgemeines Wohngebiet in offener Bebauung festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung sind zulässig: eine Bebauung mit zwei Geschossen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7 Erschließungsbeiträge: Der Gutachterausschuss geht davon aus, dass Erschließungsbeiträge nach BauGB und Abgaben nach Niedersächsischem Kommunalabgabengesetz (NKAG) für die vorhandenen Erschließungsanlagen nicht mehr zu zahlen sind. Ob zu einem späteren Zeitpunkt nach der entsprechenden Ortssatzung für die Erweiterung oder Verbesserung der Anlagen noch Beiträge erhoben werden, ist zurzeit nicht zu übersehen. 2.2 Rechte und Belastungen Grundbuch: Ein Grundbuchauszug hat vorgelegen. In Abteilung II sind keine Eintragungen vorhanden. Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs sind ohne Einfluss auf den Verkehrwert, da im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von einer Veräußerung des hinsichtlich der Grundpfandrechte unbelasteten Grundstücks ausgegangen wird. Altlasten: Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Im Liegenschaftsbuch ist kein Hinweis auf eine Baulast eingetragen. nicht bekannt nicht bekannt Sonstige Rechte und Belastungen sind bei der Vorbereitung des Gutachtens nicht bekannt geworden. 2.3 Gebäude und Außenanlagen Die Angaben wurden der Bauakte entnommen, bzw. bei der örtlichen Besichtigung ermittelt oder ergänzt. Die Beschreibungen von nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Angaben und Unterlagen oder Annahmen von bauzeittypischen Ausführungen. Ausstattungsangaben beziehen sich auf die dominierenden, wertbestimmenden Merkmale; sie können in Teilbereichen abweichen. Der Gutachterausschuss geht davon aus, dass für die vorhandenen Gebäude bzw. Gebäudeteile entsprechende baurechtliche Genehmigungen erteilt worden sind. 10

11 2.3.1 Gebäudebeschreibung Wohnhaus: Gebäudeart / -typ: Wohnhaus (ehem. Forstamt) Stellung des Gebäudes: freistehend Geschosse (ohne Dachgeschoss): Dachgeschoss: Unterkellerung: zwei nicht ausgebaut vollständig Baujahr: 1924 Wohn-/ Nutzfläche: (nach Aufmaß) Nutzfläche im DG: (überschlägig ermittelt) 376 m², davon im EG 197 m² und im OG 179 m² als Ausbaureserve rd. 124 m² Bruttogrundfläche: rd. 937 m² Nutzung: Kellergeschoss (KG): Nebenräume, Waschküche, Heizung Erdgeschoss (EG): 6 Zimmer, Küche, 2 WC s, Garderobe, Diele, Windfang, Speisekammer, Abstellraum, Flur, Terrasse Obergeschoss (OG): 5 Zimmer, 2 Bäder, Abstellraum, Flur, Balkon Bauausführung und Ausstattung: Dach: Wände: Decken: Fußböden: Walmdach (1985), Pfanneneindeckung (Ton), Unterspannbahn, Dachrinnen erneuert (2007) Außen: Mauerwerk, Putz und Anstrich, Sockel: in Sandstein Innen: Mauerwerk, geputzt, gestrichen, tapeziert, Nassräume gefliest KG Massivdecke, sonst Holzbalkendecken KG: Estrich, sonst: Holzdielen, Textil, Parkett, Fliesen Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung (1990, 1994) Türen: Treppen: Sanitäre Anlagen: Innen: Holztüren, tlw. Glasausschnitt Außen: Holz mit Glasausschnitt Keller: Stahlbetonkonstruktion Geschoss: Holzkonstruktion mit Textilbelag Spitzboden: einfache Holztreppe EG: 2 separate WC s mit Waschtisch OG: 1 Bad mit Einbauwanne, Dusche, WC, 2 Waschtischen (1994) 11

12 und 1 Bad mit Einbauwanne und Waschtisch Heizung: Gaszentralheizung (Kessel Baujahr 1989) Warmwasserbereitung: Installation: Besondere Bauteile: Besondere Betriebseinrichtung / Einbauten: zentral über Heizungsanlage Elektroinstallationen (Elt.) im KG und EG erneuert, Gas, Wasser, Abwasser, Medien 3-stufige Eingangstreppe mit Podest in Naturstein und Überdachung, 5-stufige massive Kelleraußentreppe, Terrasse in Betonplatten (rd. 16 m²) mit massiver Gartentreppe (schadhaft) Balkon mit Sandsteinbrüstung Dachsirene Zustand des Gebäudes: Unterhaltungszustand: Baumängel und -schäden: durchschnittlich, es besteht in Teilbereichen ein Reparatur- bzw. Renovierungsstau (z. B. im KG) Feuchtschäden im KG (Fußboden und Außenmauerwerk) und tlw. im EG (Außenmauerwerk) tlw. Putzschäden Grundrissgestaltung: großzügig Energieeinsparverordnung Der Energieausweis ist seit Oktober 2007 in der Energieeinsparverordnung rechtlich verankert. Er muss künftig bei Neuvermietung, Verpachtung oder Verkauf dem Mieter bzw. Kaufinteressenten vom Immobilieneigentümer zugänglich gemacht werden. Dies betrifft sämtliche Bestandsgebäude, allerdings mit unterschiedlichen Übergangsfristen. Für Wohnungsbauten der Fertigstellungsjahre bis 1965 ist der Energieausweis ab Juli 2008 Pflicht, für jüngere Bauwerke gilt der 1. Januar 2009 als Stichtag. Für Wohngebäude mit bis zu fünf Wohneinheiten, die vor 1978 fertig gestellt wurden, kann nur ein bedarfsgestützter Energieausweis erstellt werden. Ein Energieausweis liegt hier nicht vor. Der Gutachterausschuss weist insoweit auf die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises hin, da das Gebäude bis 1965 errichtet wurde. 12

13 Nebengebäude: Gebäudeart: Garage Baujahr: 1938 Bruttogrundfläche: rd. 21 m² Bauausführung: Allgemein: Mauerwerk, Satteldach mit Pfanneneindeckung (Ton), Wände mit Putz und Anstrich, Fußboden Estrich, Metallschwingtor Nebengebäude: Gebäudeart: Holzschuppen mit Holzlager Außenanlagen Hausanschlüsse: Wege und Befestigungen: Einfriedungen: Gartenanlage: Sonstiges: Zustand der Außenanlagen: Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Medien Steinpflaster (ca. 300 m²), Asphalt (ca. 70 m²) straßenseitig: Betonmauer mit Holztor, sonst Eichenpfähle mit Wildzaun Ziergarten / Grünanlage Teich normal 13

14 2.4 Zusammenfassung Grund und Boden Aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Merkmale des Wertermittlungsobjekts ist von baureifem, erschließungsbeitragsfreiem Wohnbauland auszugehen. Der nicht überbaute Grundstücksbereich wird als Freifläche genutzt. Die Wohnlage ist ruhig und mit gut zu beurteilen. Gebäude Das auf dem Grundstück aufstehende massive Wohnhaus wurde 1924 errichtet. Durch die innenliegende Geschosstreppe ist das Erdgeschoss und Obergeschoss nicht ohne Baumaßnahmen in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufzuteilen. Bei einer anrechenbaren Wohnfläche von rd. 376 m² ist die Grundrissgestaltung insgesamt sehr großzügig, was sich auf einen durchschnittlichen Käuferkreis nachteilig auswirkt. Das Dachgeschoss mit einer Nutzfläche von ca. 124 m² bietet darüber hinaus noch eine Ausbaureserve. Die Räume im EG, zur Straße gelegen mit separatem Eingang, sind gewerblich nutzbar. Erneuerungen wurden punktuell vorgenommen. Dennoch ergeben sich Unterhaltungs- und Renovierungsrückstände. Die auf dem Hausdach befindliche Sirene wird weiterhin benötigt. Bei einem Eigentümerwechsel würden mit dem neuen Eigentümer ein Nutzungs- und Entschädigungsvertrag geschlossen. Bei seiner Wertermittlung hat der Gutachterausschuss diese Umstände nicht berücksichtigt. 14

15 3 Ermittlung des Verkehrswertes 3.1 Grundlagen Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist in 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre Kaufpreissammlung Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt. Nach 195 BauGB haben dazu alle beurkundenden Stellen (Notare u. a.) die von ihnen beurkundeten Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Aus der Kaufpreissammlung werden gemäß 193 und 196 BauGB sowie 8-12 Wertermittlungsverordnung (WertV) regelmäßig Bodenrichtwerte, Preisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und andere für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. 3.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes werden in der Wertermittlungsverordnung (WertV) benannt. Danach kann der Verkehrswert nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt werden. Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Das Vergleichswertverfahren ist immer dann anzuwenden, wenn eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kauffälle vorhanden ist oder geeignete Vergleichsfaktoren zur Verfügung stehen. Im Ertragswertverfahren wird aus dem Ertrag des Grundstücks der Verkehrswert der baulichen Anlagen, getrennt vom Bodenwert, abgeleitet. Es wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Wert der baulichen und sonstigen Anlagen aus Herstellungskosten und dem Bodenwert ermittelt. Das Sachwertverfahren wird benutzt, wenn der Bodenwert und die Bausubstanz bei der Beurteilung des Wertes im Vordergrund stehen. 15

16 Diese Verfahren sind grundsätzlich als gleichrangig anzusehen, wobei dem Vergleichswertverfahren auf Grund seiner Marktnähe Priorität einzuräumen ist. Das Verfahren ist im Einzelfall unter Berücksichtigung besonderer Gegebenheiten und der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Da in der Kaufpreissammlung keine ausreichende Zahl von Kauffällen vorhanden ist, die mit dem Wertermittlungsobjekt direkt oder indirekt vergleichbar sind, scheidet das Vergleichswertverfahren für diese Wertermittlung aus. Nach den herrschenden Marktgepflogenheiten orientiert sich der Verkehrswert bei Objekten dieser Art an den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Daher wird das Ertragswertverfahren angewendet. 3.3 Ertragswertverfahren Verfahrensbeschreibung Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Ertragswert der baulichen Anlagen Der Ertragswert der baulichen Anlagen umfasst den Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der Außenanlagen. Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen ist vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertragsanteil, der auf die baulichen Anlagen entfällt, wird durch Abzug des Verzinsungsbetrages des Bodenwertes ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich durch Kapitalisierung des Reinertragsanteils der baulichen Anlagen über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude mit einem zutreffenden Liegenschaftszinssatz. Noch nicht erfasste sonstige wertbeeinflussende Umstände sind zusätzlich zu berücksichtigen. Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Weichen die tatsächlich erzielten Mieten und Pachten vom Üblichen ab oder ist das Objekt ganz oder teilweise eigen genutzt, so sind die bei ordnungsgemäßer Vermietung und Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zu ermitteln und zugrunde zu legen. Unter Berücksichtigung des Ausstattungsstandards leitet der Gutachterausschuss aus der vorliegenden Mietdatensammlung für den Landkreis Hameln-Pyrmont und eigenen Erfahrungen die in der Ertragswertbereichung aufgeführten nachhaltig erzielbaren Mieten ab. Aus den nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten, in denen weder Umlagen noch die durch die Mieter direkt zu tragenden Betriebskosten enthalten sind, wird die jährliche Jahresnettokaltmiete berechnet. 16

17 Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Eine umfassende Erläuterung der Bewirtschaftungskosten enthält die II. Berechnungsverordnung (II. BV 24-29). Die Abschreibung wird mit dem Vervielfältiger berücksichtigt. Ein Ansatz für die Betriebskosten ist nicht erforderlich, da diese im Rohertrag nicht enthalten sind. Die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis werden in Anlehnung an die Sätze der II. Berechnungsverordnung (II. BV) oder als Prozentsatz des Rohertrages nach den Erfahrungen des Gutachterausschusses ermittelt. Liegenschaftszinssatz Welcher Liegenschaftszinssatz der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objekts und dem zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen. Der Liegenschaftszins ist weiterhin abhängig vom Alter, Größe und Lage des Wertermittlungsobjekts. Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser wird vom Oberen Gutachterausschuss jährlich aus Kaufpreisen ermittelt und im Landesgrundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Liegenschaftszinssätze für üblicherweise selbst genutzte Immobilien (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) liegen erfahrungsgemäß unter dem Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern, während sie bei gemischt oder gewerblich genutzten Objekten regelmäßig darüber liegen. Unter Berücksichtigung der objektspezifischen Merkmale hier ein gemischt genutztes Objekt Wohnen/Gewerbe mit einem Wohnanteil von ca. 80 % und einer Nutzung als großes Ein- / Zweifamilienhaus hält der Gutachterausschuss einen Liegenschaftszinssatz von 5,4 % für angemessen. Mit diesem Zinssatz ist auch der Reinertragsanteil des Grund und Bodens zu ermitteln. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Die Restnutzungsdauer wird unter Berücksichtigung der üblichen Gesamtnutzungsdauer, der Nutzung und des baulichen Zustands des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Vervielfältiger Der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag ergibt durch Kapitalisierung den Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Vervielfältiger ergibt sich in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der Gebäude als Rentenbarwertfaktor. Sonstige wertbeeinflussende Umstände Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen sind sonstige wertbeeinflussende Umstände, die bisher noch nicht erfasst worden sind, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. 17

18 Unter sonstigen wertbeeinflussenden Umständen sind z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand (Baumängel und Bauschäden) und wohnungs- und mietrechtliche Bindungen zu verstehen. Der Gutachterausschuss kommt hier zu dem Schluss, dass hier keine sonstigen Wert beeinflussenden Umstände vorliegen Bodenwert Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt ( 13 und 14 Wertermittlungsverordnung). In der Wertermittlungsverordnung sind dazu zwei Möglichkeiten vorgesehen: Heranziehung des Bodenrichtwertes als Vergleichsfaktor Ermittlung des Vergleichswertes aus Kaufpreisen gleichartiger Grundstücke Der Gutachterausschuss leitet in diesem Fall den Bodenwert des Wertermittlungsobjekts aus dem Bodenrichtwert ab. Die Bodenrichtwerte werden jährlich aus Kaufpreisen geeigneter Grundstücke und durch Vergleich mit anderen Richtwertzonen unter Berücksichtigung der Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt ermittelt. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Boden- und Lagewert für einen Bereich, in dem im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er bezieht sich auf ein für die örtlichen Verhältnisse typisches Grundstück und einen bestimmten Stichtag (Richtwertstichtag). Soweit die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks von den typischen Eigenschaften des Richtwertgrundstücks abweichen, sind Zu- oder Abschläge erforderlich. Auszug aus der Bodenrichtwertkarte (Stichtag ) 18

19 Für den Bereich des Wertermittlungsobjekts hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 140 /m² aus der Kaufpreissammlung letztmalig zum Stichtag abgeleitet (vgl. Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte). Dieser Wert bezieht sich auf ein für die örtlichen Verhältnisse typisches Grundstück für Wohnbauflächen. Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben sind in dem Bodenrichtwert bereits enthalten. Teilfläche m² Teilfläche m² Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben (Ausweisung im B-Plan als überbaubare Fläche eines Allgemeinen Wohngebietes) und der tatsächlichen Nutzung (Wohnhaus und Kfz-Stellplätze) ist die Teilfläche 1 mit ca m² in der Ertragswertberechnung als voll erschlossenes Bauland mit dem o. g. Bodenrichtwert (140 /m²) zu berücksichtigen. Die verbleibende Teilfläche mit ca. 875 m² im rückwärtigen Grundstücksbereich liegt außerhalb des "Bauteppichs" und ist als Hinterland mit ca. 1/3 des Bodenrichtwertes und somit zu rd. 45 /m² zu bewerten. Der Bodenwert beträgt somit für das zu bewertende Grundstück Teilfläche 1 = m² x 140 /m² = Teilfläche 2 = 875 m² x 45 /m² =

20 3.3.3 Ertragswert Gebäudeteil Geschoss Nutzung Fläche Mietansätze Monatsmiete pauschal in m² /m² in in Wohnhaus EG Wohnen 138 5, EG Büro 59 5, OG Wohnen 179 5, Stellplätze 140, Garage 40,00 40 Nachhaltig erzielbarer monatlicher Rohertrag Jahresrohertrag (= monatlicher Rohertrag x 12) Bewirtschaftungskosten 25 % des Jahresrohertrages Nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag Liegenschaftszinssatz 5,4 % Bodenwert Reinertragsanteil des Bodens Reinertragsanteil des Gebäudes Restnutzungsdauer des Gebäudes 30 Jahre Vervielfältiger nach Anlage 1 WertV 14,70 Gebäudeertragswert (Reinertragsanteil x Vervielfältiger) Wertminderung wegen Bauschäden Berücksichtigung sonstiger Umstände Bodenwert Ertragswert = Ertragswert (gerundet) =

21 3.3.4 Wertminderungen wegen Baumängeln und Bauschäden Der aus den Vergleichsobjekten resultierende Preis in /m²-wohnfläche berücksichtigt noch nicht die Aufwendungen für die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Baumängel und Bauschäden auszuführenden Arbeiten. Unter Baumängeln werden Beeinträchtigungen eines Bauwerks verstanden, die durch Fehler bei seiner Errichtung infolge fehlerhafter Planung oder mangelhafter Bauausführung entstehen. Bauschäden sind Beeinträchtigungen des Bauwerks als Folge von durch Baumängel hervorgerufener Mangelfolgeschäden, später eintretender äußerer Einwirkung oder nicht ordnungsgemäßer Instandhaltung. Baumängel und Bauschäden sind wertmindernd zu berücksichtigen. Dabei bleiben bauart- und altersbedingte Mängel und Schäden, die bereits in den Ansätzen der Mieterträge und der Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden, außer Ansatz. Die darüber hinaus in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Baumängel und Bauschäden werden nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten bestimmt. Der Gutachterausschuss berücksichtigt hierbei weniger die kalkulatorische Größe mit der eine vollkommene Herstellung bzw. Reparatur am Bauwerk durchgeführt werden kann, sondern muss bei seiner Wertermittlung analysieren, wie der Grundstücksmarkt auf Baumängel und Schäden reagiert und welchen Einfluss diese auf den Verkehrswert haben! Die in der Baubeschreibung aufgeführten Baumängel und Bauschäden sind bereits in den Berechnungsansätzen der Ertragswertberechnung berücksichtigt worden, weitere Abschlägen ergeben sich hier nach Auffassung des Gutachterausschusses nicht. 21

22 4 Verkehrswert Das Ertragswertverfahren hat zu einem Wert von ,- geführt. Da von marktüblichen Erträgen und von einem vom Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssatz ausgegangen wurde, erübrigt sich eine Marktanpassung des ermittelten Ertragswertes. Der ermittelte Ertragswert entspricht dem Marktgeschehen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Unter Berücksichtigung sämtlicher Wert beeinflussender Umstände ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln den Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag (in Worten: dreihundertsiebzigtausend Euro) Dipl.-Ing. Uwe Strauß Dipl.-Ing. (FH) Astrid Kreibaum Ingeburg Wiesner-Jorns vorsitzendes Mitglied ehrenamtliches Mitglied ehrenamtliches Mitglied Ausgefertigt, Hameln, den 2. September 2009 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Karsten Lohde 22

23 5 Anhang 5.1 Fotos Wohnhaus (Ansicht von Nordosten) Wohnhaus (Ansicht von Süden) 23

24 Wohnhaus (Ansicht von Süden) Wohnhaus (Ansicht von Osten) 24

25 Garage (Ansicht von Norden) Wohnhaus (Ansicht von Süden) 25

26 Holzschuppen mit Holzlager (Ansicht von Norden) Teichanlage 26

27 5.2 Skizzen zur Gebäudebeschreibung Schematische Darstellung, ohne Anspruch auf Vollständigkeit u. Detailtreue; ohne Maßstab) Kellergeschoss Erdgeschoss Obergeschoss 27

28 5.3 Rechts- und Verwaltungsvorschriften Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind im Wesentlichen folgende Rechts- und Verwaltungsvorschriften zu beachten: Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Neubekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 3316) Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) in der Fassung vom 24. Mai 2005 (Nds. GVBl. S. 184) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) geändert durch Art 3 des BauROG vom (BGBl. I S. 2081,2110) Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a S. 1) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung- BauNVO) i. d. F d. Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom (BGBl. I S.466,479) 5.4 Literatur Gerardy/Möckel/Troff: Praxis der Grundstücksbewertung, Verlag Moderne Industrie Kleiber/Simon/Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 4. Auflage Brachmann, R: Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, Verlag Th. Oppermann Ross/Brachmann/Holzner: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Verlag Th. Oppermann Vogels, M.: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, Bauverlag Ernst/Zinkahn/ Bielenberg: Kommentar zum Baugesetzbuch, Verlag: C.H. Beck Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln: Grundstücksmarktbericht Oberer Gutachterausschuss in Niedersachsen: Landesmarktbericht 28