GESTALTUNGSPLAN BIBERHOF ERWEITERUNG

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1 GESTALTUNGSPLAN BIBERHOF ERWEITERUNG RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB KTN 1133 / Bennauerstrasse 33 / 8836 Bennau l,oi\lcepl Är(:llllekten.AG CtlRltenhodel1sliasse la 883,1 Schlndellegl 1ele on () i!) 9~ Fil\ Ot1~) 8B8 1 1 W\wI.concepta,ch eh

2 RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Inhaltsübersicht Begründung für den Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Seite Zonenänderung gemäss Abstimmung am Gedanken zum Projekt Umgebung und Bestand Gedanken zur Gebäudeform Das Richtprojekt Eckdaten für das Projekt gemäss Gestaltungsplan Gestaltung des Gebäudes Wohnungsmix Begleitende Dokumente Auszug Teilnutzungsplanrevision - Änderungen Zonenplan Teil A 07 1

3 RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Begründung für den Gestaltungsplan Biberhof - Erweiterung Zonenänderung gemäss Abstimmung vom : An der Abstimmung vom 09. Februar 2014 wurde die Teilnutzungsplanrevision mit den Zonenänderungen Teil A vom Stimmvolk angenommen. Somit vergrössert sich gemäss Einzonungsbegehren vom die Bauzone auf der Parzelle KTN 1133 um 883 m2. Damit wächst die eingezonte Fläche (WG) von 5'190 m2 vor der Einzonung auf 6'073 m2 aktuell. Dieser Zuwachs von eingezonter Fläche soll in den bereits bewilligten Gestaltungsplan Biberhof einfliessen, wie bereits im Beschrieb des Richtprojektes des Gestaltungsplans Biberhof angekündigt. Alle Regelungen und Abmachungen des Gestaltungsplans Biberhof werden lediglich auf die neu eingezonte Fläche ausgedehnt. Insbesondere betrifft das die Bauzone B. Die Bauzone A bleibt in der Erweiterung des Gestaltungsplans Biberhof unverändert gegenüber des bereits bewilligten Gestaltungsplans. Gedanken zum Projekt Umgebung und Bestand: Die Parzelle KTN 1133 liegt in Biberbrugg an der Kreuzung zwischen Kantonsstrasse und Bennauerstrasse und entlang der Biber. Auf der Parzelle steht ein einziges Gebäude welches als Restaurant und Dancing funktioniert. Dieses Gebäude wird im Zuge des Projektes abgerissen und ein Neubau mit reiner Wohnnutzung wird erstellt. Biberbrugg wird hauptsächlich von den grossen Verkehrsachsen gestaltet. Vor allem die Schwyzerstrasse mit Ihrem grossen Viadukt, ihrer Verbindung zur Kantonstrasse, der Bahnlinie der SOB Richtung Einsiedeln und die Bahnlinie Goldau-Wädenswil bestimmen das Umgebungsbild. Bahnlinie und Schwyzerstrasse folgen den geographischen Gegebenheiten des Ortes, indem sie der Biber und dem Verlauf des Tales folgen. Ein unlängst erstelltes Gebäude, das Einsatzzentrum der Kantonspolizei, nimmt diese bestimmenden Faktoren bereits in seiner Stellung und seinem Entwurf auf und bestärkt mit seiner Präsenz diese Linien. Einen,Dorfkern' in diesem Sinne besitzt Biberbrugg nicht und durch die geographischen und verkehrstechnischen Gegebenheiten ist dies auch nicht möglich. 2

4 Gedanken zur Gebäudeforrn: RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Bereits die Form der Parzelle, unter Anwendung der vorgeschriebenen Grenzabstände, lässt nur einen schmalen Streifen übrig, welcher zu bebauen ist. Erschwerend kommt hinzu, dass dieser Streifen fast parallel zur Nord-Süd Achse liegt und dass das Gelände gegen Süden hin ansteigt. Einzelne Gebäude, welche die Breite des bebaubaren Streifens und die zulässige Höhe nach BauR vollständig ausnutzen, würden sich gegenseitig beschatten und die Grünflächen, welche zwischen den Gebäuden entstünden, würden ebenfalls so beschattet, dass eine vernünftige Nutzung dieser Grünflächen kaum gewährleistet wäre. Aus diesem Grund und aus dem Wunsch, ein wirtschaftliches Projekt, mit haushälterischer Bodennutzung, wenig Erdbewegungen und verringertem Energiebedarf zu erstellen, haben wir uns für einen Entwurf entschieden, welcher mit einem einzigen Gebäudekörper, ähnlich dem Einsatzzentrum der Kantonspolizei, die vorhandenen Gegebenheiten aufnimmt und verstärkt. Dieses Gebäude wird auf der Parzelle so plaziert, dass es zwar fast parallel zur Nord-Süd Achse liegt, sich aber selber keinen Schatten gibt. Um die Besonnung optimal auszunutzen, werden hauptsächlich durchgehende Wohnugen erstellt, welche gleichermassen die Ostwie die Westfassade nutzen. Auf der Seite der Bennauerstrasse wird ein ca m breiter Lichthof erstellt, welcher die Belichtung und Belüftung der Ostfassade in den unteren Geschossen sicherstellt und gleichzeitig als privater Aussenbereich und Erholungsfläche der Wohnungen auf der untersten Ebene dient. Durch die Stellung des Gebäudes entsteht ein zusammenhängender Grünstreifen zwischen dem neuen Gebäude und der Biber, welcher sehr gut als Erholungs- und Spielraum für das Gebäude genutzt werden kann. Der Grünstreifen ist fast doppelt so grass wie eigentlich vom BauR für Mehrfamilienhäuser gefordert wird und ermöglicht die sehr erwünschte Anbindung an die gut besonnte Landwirtschaftszone im Süden, welche sicherlich für spielerische Aktivitäten im Sommer wie im Winter genutzt wird. Die Biber wird dadurch besser erlebbar. Es soll zu diesem Zweck auch ein öffentlicher Wanderweg in diese Grünzone eingebettet werden. 3

5 RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan BiberhofErweiterung Das Richtprojekt Eckdaten für das Projekt gemäss Gestaltungsplan: Die bebaubaren Flächen und Gebäudehöhen werden in den Sonderbauvorschriften bereits beschrieben und festgelegt. Hier beziehen wir uns nur auf die Überbauungsziffer (ÜZ) gemäss Gestaltungsplan und deren Anwendung auf das vorliegende Richtprojekt. Die Bauzone ist WG gemäss BauR Einsiedeln. Die ÜZ wird vom Gestaltungsplan auf 31% festgelegt. Bei einer eingezonten Fläche von 6'073 m2 ergibt das eine ÜZ von 1'883 m2. Das vorliegende Richtprojekt überbaut 1'872 m2 und erfüllt somit die vorgeschriebene ÜZ von 31%. Das Gebäude wird in zwei Gebäudeteile mit verschiedenen Höhen aufgeteilt (gemäss im Gestaltungsplan ausgewiesenen Bauzonen), um dem Anstieg des Terrains Richtung Süden Rechnung zu tragen. 4

6 RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Gestaltung des Gebäudes: Die Gebäudehöhen, gemessen gemäss BauR am gewachsenen Terrain, würden vor allem im südlichen Bereich der Parzelle (Bauzone B) wesentlich höhere Gebäude zulassen. Aus vorgehend genannten Gründen der Besonnung und aus Gründen der architektonischen Einpassung ins Gelände wird die Gebäudehöhe aber gemäss Gestaltungsplan begrenzt. Mit dieser Höhenbergrenzung entsteht ein homogenerer Baukörper, welcher zudem den bestehenden Liegenschaften oberhalb der Bennauerstrasse den Blick ins Tal und die Besonnung am Nachmittag von Westen her nicht verwehrt. Bei der Gestaltung des Gebäudekörpers ist es uns wichtig, diesen, vor allem an den langen Fassaden, architektonisch zeitgemäss zu gestalten. So haben wir die Balkone und Loggien als gestalterische Elemente benutzt, um die Länge der Fassade optisch aufzubrechen. Die max. Tiefe der Wohngeschosse beträgt m Das Gebäude besteht aus sechs Ebenen, welche die Höhenbegrenzung des Gestaltungsplans beachten. Auf Ebene 0, welche auf der gleichen Kote liegt wie die Freifläche zur Biber, entsteht das Parkgeschoss. Im Norden gegen die Bahnlinie der SOB befinden sich die Aussenparkplätze für die Überbauung. Ebene 1 beherbergt zur Hälfte nach Westen Wohnungen und zur anderen Hälfte nach Osten, welche zum grössten Teil unterirdisch liegt, Keller- und Technikräume. An der Westfassade werden durch Rekonstruktion des ursprünglichen Terrainverlaufs für die Wohnungen Erholungsflächen erstellt. Diese sind in die Umgebungsplanung mit einzubeziehen und möglichst naturnah zu gestalten. Auf der Seite der Bennauerstrasse entsteht, für den nördlichen Gebäudekopf bis zum ersten Erschliessungsturm, der erste Teil des Lichthofes. Ebene 2 und 3 sind reine Wohngeschosse. Der grösste Teil des Lichthofes erstreckt sich auf Ebene 3 gegen die Bennauerstrasse und dient als Erholungsfläche und zur Besonnung der Wohnungen auf derselben Ebene. Auf Ebene 4 befindet sich die Attika des nördlichen Gebäudeteils (Bauzone A) und ein weiteres Wohngeschoss (Bauzone B). Ebene 5 beinhaltet die Attika des südlichen Gebäudeteils (Bauzone B) Die Erschliessung des Gebäudes erfolgt auf mehrere Arten: Mieter und/oder Eigentümer können die Parkgarage oder die Aussenparkplätze über die bereits bestehende Zufahrt von der Bennauerstrasse her erreichen; Auf der Westseite werden Fahrradabstellplätze erstellt und ein Zugang zu den Erschliessungstürmen durch die Garage ermöglicht; für Besucher /Post oder Fussgänger wird entlang der Bennauerstrasse ein Trottoir erstellt, die 5

7 RICHTPROJEKT UND BESCHRIEB Gestaltungsplan Biberhof Erweiterung Erschliessungstürme werden mittels PassarelIen behindertengerecht zugänglich gemacht. Wohnungsmix: Das Projekt strebt eine grosse Durchmischung der Wohnungsgrössen an. Die Idee ist es, ebenso kleine günstige Wohnungen für Alleinstehende oder Studenten anbieten zu können, wie gleichermassen grosse Wohnungen für Familien. Gerade die gute Erschliessung und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz ist hierbei ein grosser Pluspunkt. Die Wohnungsgrössen gehen von ca. 45 m2 für die Zimmer Wohnungen bis m2 für die Zimmer - Wohnungen. Insgesamt werden im Richtprojekt ca. 53 Wohnungen erstellt. In Bauphase 1 werden jedoch nur folgende Wohnungen realisiert: Ebene -1: Ebene 0: Ebene 1: Ebene 2: Ebene 3: Ebene 4: Ebene 5: Total: Schutzraum 125 Plätze 70 Parkplätze in Parkgarage und 28 Aussenparkplätze 09 Wohnungen 14 Wohnungen 17 Wohnungen 09 Wohnungen 04 Wohnungen 53 Wohnungen Im Sinne des Art. 19 der Sonderbauvorschriften werden auf Ebene 1 bis Ebene 3 im Nordkopf ca 640 m2 an Fläche ausgewiesen, welche in Kostenmiete zu vermieten sind. Im speziellen sind das z.b. folgende Wohnungen: A1/2 3.5 Zimmer - ca. 64 m2 A1/4 4.5 Zimmer - ca. 114 m2 A2/2 3.5 Zimmer - ca. 64 m2 A2/4 4.5 Zimmer - ca. 114 m2 A3/2 3.5 Zimmer - ca. 64 m2 A3/4 4.5 Zimmer - ca. 114 m2 Total Wohnungen 534 m2 Erschliessung Erschliessung Erschliessung Total Erschliessung 70m2 70m2 70m2 210m2 TOTAL Fläche 744m2 6

8 KANTON SCHWYZ BEZIRK EINSIEDELN SONDERBAUVORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN BIBERHOF ERWEITERUNG 8836 BENNAU Öffentlich aufgelegt Vom Bezirk erlassen vom / (;. :r. Gv./f y bis r, G 20 S am?.t. 2a /f r- i Der Bezirksamman Der Landschreiber-sW. Vom Regierungsrat genehmigt 838 Der Landamman~ Der Staatsschreiber

9 SONDERBAUVORSCHRIFTEN Gestaltungsplan Biberhof Informationen 10. März 2014 Grundeigentümer KAT Nr.1133 Hansjörg Ziegler Seidenstrasse 22e 8853 Lach n Tel: Fax: info@hansziegler.ch Ort, Datum ärz 2014 Der Grundeigentümer Der GesuchssteIler Hansjörg Ziegler Seidenstrasse 22e 8853 Lachrr Tel: Fax: info@hansziegler.ch Ort, Datum JfNjf.4VI qoof Der Gesuchsteller Projektverfasser Planung Ort, Datum Der Projektverfasser Concept Architekten AG Jan-Marko Grebe dip!. Arch ETH Chaltenboden Schindellegi Schindellegi, 10. März 2014 ~- Tel: Fax: grebe@conceptarchoch