Weimarer Immobilienrechtstage 2011 Mietvertrag und Schriftform

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1 Weimarer Immobilienrechtstage 2011 Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld

2 550 BGB Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Folie 2

3 OLG Zweibrücken v U 6/10 MDR 2011, 349 Wird ein für längere Zeit als ein Jahr schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, mit dem zwei Geschäftsraumeinheiten zur einheitlichen gewerblichen Nutzung überlassen worden sind, mündlich in der Weise geändert, dass eine dieser beiden Einheiten gegen eine andere ausgetauscht wird, so liegt darin keine wesentliche Änderung des Mietvertrages, wenn Mietfläche und Mietzins identisch bleiben, beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die überlassenen Räumlichkeiten - wie bisher - eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden und auch sonst keine schützenswerten Belange der Vertragspartner berührt sind. Die Änderung führt deshalb nicht dazu, dass der Mietvertrag fortan als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Folie 3

4 LG Berlin v O 199/10 Grundeigentum 2011, 754 Es genügt ein ordnungsgemäß unterschriebenes Exemplar. Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Parteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, 126 Abs. 2 Satz 1 BGB. Erforderlich aber auch ausreichend für die Einhaltung der Schriftform ist eine von beiden Parteien unterschriebene einheitliche Urkunde, gleich, in wessen Besitz sie verbleibt. Eine körperliche Verbindung der Anlagen ist für die Einhaltung der Schriftform nicht mehr erforderlich. Werden Essentialia des Mietvertrages wie hier in Anlagen ausgelagert, auf die im Vertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Text so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH NJW 2003, 1248 f; NJW 2007, 288). Folie 4

5 OLG Hamm v U 53/10 ZMR 2011, 632 Wenn der Mietvertrag nur durch einen von mehreren GbR-Gesellschaftern (hier: einer überörtlichen Rechtsanwalts- und Steuerberatersozietät) unterschrieben ist, wahrt dies die Schriftform nur dann, sofern hinreichend deutlich wird, dass der Unterzeichnende auch die übrigen Mitgesellschafter vertreten will. Dies wird nicht allein dadurch deutlich, dass sich die Unterschrift unter dem Namensstempel der GbR befindet. Ein auf (zunächst) 10 Jahre befristeter Mietvertrag gilt bei Nichteinhaltung der Schriftform infolge fehlender Unterzeichnung durch die Mitgesellschafter als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann deshalb vorzeitig durch ordentliche Kündigung beendet werden. Im Mietvertrag müssen grundsätzlich alle wesentlichen Teile des Mietobjekts ausreichend bestimmt sein. Dies gilt auch für mitvermietete Kfz-Stellplätze, wenn im Vertrag die Anzahl (hier: 26 Stellplätze) sowie deren ungefähre Lage und eine separate Nettomiete angegeben ist. Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn die genaue Lage der mitvermieteten Stellplätze in der Urkunde selbst nicht angegeben ist, sich diese Lücke aber durch Auslegung schließen lässt. Für die Auslegung kann auch auf die Nutzung aufgrund eines vorhergehenden, verlängerten Vertrages abgestellt werden. Folie 5

6 Börstinghaus DMT-Bilanz 2011, S. 377 Bedarf die Ausübung eines Gestaltungsrechts (Verlängerungsoption) der Einhaltung der Schriftform des 550 BGB? Die Gestaltungserklärung, mit der eine Verlängerungsoption ausgeübt wird, bedarf selbst dann nicht der Schriftform, wenn sich dadurch die Laufzeit des Vertrages auf über ein Jahr verlängert. Folie 6

7 Breiholdt/Breiholdt, DMT-Bilanz 2011, S. 391 Können die Vertragsparteien die Gefahren des 550 BGB bannen, indem sie sich in Heilungsklauseln zur Nachholung der Schriftform verpflichten? Hilfe versprechen nur - solche konkreten Klauseln, die sich auf Schriftformmängel beziehen, - die den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages bekannt sind oder - die von ihnen für möglich gehalten werden. Folie 7

8 Überblick über den Vortrag I. Einführung II. Vertreterproblematik III. Heilung unwirksamer Verträge mit äußerer Form IV. Grundsätzliches Folie 8

9 Beispiel 1 Eine Anwalts-GbR sollte Gewerberäume von der Ehefrau eines Soziusses mieten Auf Seiten der GbR unterzeichneten alle Sozien Auf Vermieterseite unterschrieb der Ehemann der Vermieterin ohne Vertretungszusatz Ist die Schriftform des 550 BGB gewahrt? Folie 9

10 BGH v XII ZR 69/06 NJW 2008, 2178 Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.b. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Folie 10

11 Beispiel 2 Es bestand ein langfristiger Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft als Mieterin Die Parteien einigten sich auf eine Mieterhöhung Mieterin wurde dabei laut Kopf der Vereinbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten Die Vereinbarung wurde nur durch E. K. und ohne Vertretungszusatz unterzeichnet Ist die Schriftform des 550 BGB gewahrt? Folie 11

12 BGH v XII ZR 86/07 NJW 2010, 1453 Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Folie 12

13 Grundlagen der Vertreterproblematik Verkörperungsgegenstand: Vertragsschluss Auseinanderfallen der Zahl notwendiger Erklärungen/Unterschriften insbesondere bei - Insichgeschäft - Personenmehrheit und Vertretung - Gesamtvertretung macht Auslegung erforderlich! Auslegung - Alle Umstände aus Urkunde - Keine explizite Hervorhebung der Vertretung erforderlich - Explizite Entkräftung der Erforderlichkeit mehrer Unterschriften Folie 13

14 These 1 Das Schriftformgebot verlangt die Verkörperung allein des Vertragsschlusses. Es erstreckt sich nicht auf Wirksamkeitserfordernisse. Daher kommt es bei Stellvertretung nicht auf das Bestehen der Vertretungsmacht oder gar ihres Nachweises an. Es muss lediglich die nach 164 Abs. 1 BGB für die Stellvertretung erforderliche Erklärung des Vertreters hinreichend aus der Urkunde hervorgehen. Dafür bedarf es auch im Anwendungsbereich von Schriftformerfordernissen grundsätzlich keines expliziten Hinweises ( 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Folie 14

15 These 2 Probleme ergeben sich, wenn die Zahl der erforderlichen Erklärungen die der Unterschriften übersteigt. Das gilt namentlich dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit steht oder für einen Vertragsteil ausweislich der Urkunde Gesamtvertretung angeordnet ist. Will in diesen Fällen nur eine Person (für sich und als Vertreter für die weitere Vertragspartei bzw. als Einzelvertreter) statt der erforderlichen mehreren Personen handeln, bedarf es eines Hinweises. Folie 15

16 Folgerungen Eine natürliche Person als Vertragspartei BGH NJW 2008, 2178 (Vertretung durch Ehegatten) Personenmehrheit - BGH NJW 2004, 1103 (Personenmehrheit) - BGH NJW 1994, 1649 (Ehegatten) Juristische Personen - BGH NJW 2010, 1453 (AG) - BGH NJW 2007, 3346 (GmbH) Personengesellschaften - BGH NJW 2003, 3053 (GbR) - [BGH NJW 2004, 1103 (GbR)] Folie 16

17 These 3 Die Entscheidungen des BGH zur Vertreterproblematik im Rahmen des 550 BGB sind in sich widerspruchsfrei und entsprechen den hier verfochtenen Grundsätzen. Folie 17

18 Heilung unwirksamer Verträge mit äußerer Form Folie 18

19 Beispiel 3 Übersendung einer unterschriebenen Vertragsurkunde über langfristigen Mietvertrag als Vertragsangebot Annahmefrist verstreicht Vertragspartner unterschreibt Vertragsurkunde Vertragsparteien schließen später schriftlich (mit Unterschrift) Änderungsvertrag ab, bei dem sie auf die (alte) Vertragsurkunde Bezug nehmen. Ist die Form von 550 BGB gewahrt? Folie 19

20 BGH v XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande. Folie 20

21 Beispiel 4 Übersendung einer unterschriebenen Vertragsurkunde über langfristigen Mietvertrag als Vertragsangebot Annahmefrist verstreicht Vertragspartner unterschreibt Vertragsurkunde Vertragspartner führen den schriftlich abgefassten Vertrag aus Ist die Form von 550 BGB gewahrt? Folie 21

22 BGH v XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Zur Wahrung der Schriftform des 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der äußeren Form des 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind. Folie 22

23 Problemeinordnung Unwirksamkeit der Befristung wegen Verstreichen der Angebotsfrist, 146 Fall 2 BGB Unwirksamkeit wegen Verweigerung der Genehmigung (des vom Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossenen Geschäfts, 164, 177 BGB) Unwirksamkeit wegen Nichtigkeitsgründen, 104 ff. BGB; 142, 119 ff. BGB; 138 BGB Folie 23

24 Lösungsansätze BGH - Sinn und Zweck des Formgebots - Rechtsfolge des Formverstoßes Institut des allgemeinen Teils des BGB: Bestätigung, 141 BGB Folie 24

25 141 Abs. 1 BGB Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen. Folie 25

26 Lösungsansätze BGH - Sinn und Zweck des Formgebots - Rechtsfolge des Formverstoßes Institut des allgemeinen Teils des BGB: Bestätigung, 141 BGB - Rechtsnatur und Form der Bestätigung (BGH NJW 1985, 2579) - Anwendungsbereich der Bestätigung (BGH NJW 1999, 3704) - Folgerungen Folie 26

27 These 4 Der BGH lässt im Ergebnis zutreffend die Heilung eines zwar formgerecht verkörperten, aber wegen 146 BGB unwirksamen Vertragsschlusses zu. Dieses Ergebnis lässt sich dogmatisch sauber allerdings nur als Bestätigung nach 141 BGB absichern. Diese Vorschrift ist entgegen der bislang herrschenden Auffassung so zu verstehen, dass die Bestätigung eines formgerecht abgeschlossenen unwirksamen Rechtsgeschäfts nur dann der Form der Neuvornahme bedarf, wenn das Formgebot seine abermalige Einhaltung verlangt. Folie 27

28 Grundsätzliches (zu 550 BGB) Folie 28

29 Beispiel 5 Es besteht ein Mietvertrag über Gewerberäume. Eine Nachtragsvereinbarung ist in einem vom Geschäftsführer der Mieterin unterschriebenen und mit deren Briefkopf versehenen Schreiben an den Vermieter enthalten. Unterhalb der Unterschrift des Geschäftsführers der Mieterin befindet sich der unstreitig in dessen Gegenwart vom Vermieter handschriftlich gefertigte und unterschriebene Zusatz "A Akzeptiert mit Gegenzeichnung". Wahrt diese (Nachtrags-)Vereinbarung die Schriftform? Folie 29

30 BGH v XII ZR 68/02 NJW 2004, 2962 Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz ihrerseits unterzeichnet hat. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RG, 19. Juni 1922, III 657/21, RGZ 105, 60, 62). Folie 30

31 De lege lata Einheitliche Anwendung des Schriftformerfordernisses BGH NJW 2004, 2962: Unterschrift auf Antrag Keine Sonderstellung des 550 BGB - Rechtsfolge des Formverstoßes - Sinn und Zweck des Formgebots Folie 31

32 These 5 Bei der Anwendung von 550 BGB sollten künftig nicht mehr unter Hinweis auf Spezifika des 550 BGB Sonderlösungen entwickelt werden. Die Lösung ist vielmehr unter Berücksichtigung aller Formvorschriften des BGB zu suchen, in die sich 550 BGB einfügt, ohne Sonderling zu sein. Folie 32

33 De lege ferenda (Rechtspolitik) Keine ständigen Reformen Formstrenge Beweis- und Warnfunktion Folie 33

34 These 6 Eine Reformdiskussion über 550 BGB sollte nicht eröffnet werden. Folie 34

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr Bielefeld Folie 35