Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung (Einfamilienhaus)

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1 Musterbrief Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung (Einfamilienhaus) Frau Susanne Müller-Mustermann Musterweg Altstadt Firma Haus im Glück GmbH z. H. Herrn GF G. Glücks-Ritter Glockenweg Neustadt Altstadt, den Bauvorhaben Nr. 123, Musterweg 5 in Altstadt Mängelbeseitigung Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Glück, wie Sie dem Abnahmeprotokoll vom , das Ihnen vorliegt, entnehmen können, bestanden zum vorgesehenen Abnahmezeitpunkt noch erhebliche (1) Mängel an meinem Einfamilienhaus. Die Abnahme ist daher nur unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Mängelbeseitigung erfolgt. (2) Laut Abnahmeprotokoll sollte mit der Mängelbeseitigung unverzüglich begonnen werden. (3) Die entsprechenden Arbeiten sollten spätestens bis zum abgeschlossen sein. (3) Diese Termine wurden nicht eingehalten. Zudem sind zwischenzeitlich weitere Mängel zutage getreten. (4) Eine Zusammenstellung sämtlicher Mängelpositionen entnehmen Sie bitte der beigefügten Liste. (5)

2 Für die Beseitigung sämtlicher derzeit ersichtlichen Mängel setze ich hiermit eine Frist bis zum , wobei ich erwarte, dass mit der Ausführung der Arbeiten unverzüglich, spätestens bis zum , begonnen wird. (6) (Bereits jetzt weise ich darauf hin, dass eine Zahlung der Schlussrate nicht erfolgen wird, bevor sämtliche Mängel vollständig und fachgerecht beseitigt sind.) (7) Im Falle eines fruchtlosen Fristablaufs behalte ich mir die endgültige Ablehnung einer Leistung durch Ihre Firma sowie die Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens mit der Beseitigung der Mängel ausdrücklich vor. (8) Vorsorglich weise ich bereits jetzt darauf hin, dass ich mir unabhängig von alledem die Geltendmachung weiterer Gewährleistungsansprüche ausdrücklich vorbehalte. (9) Mit freundlichen Grüßen Susanne Müller-Musterfrau

3 Anmerkungen (1): Eine Abnahme darf nur dann ganz verweigert werden, wenn wesentliche Mängel im Sinne des 640 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen (vgl. hierzu die Anmerkungen zum Muster- Abnahmeprotokoll, das Mitgliedern als kostenloser download zur Verfügung steht). (2): Sind Mängel vorhanden, sollten Sie eine Abnahme allerdings nur unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Mängelbeseitigung vornehmen. Eine vorbehaltslose Abnahme hat zur Folge, dass Sie Ihre Gewährleistungsansprüche jedenfalls bezüglich der bekannten Mängel verlieren, 640 Abs. 2 BGB (vgl. Anmerkungen zum Muster-Abnahmeprotokoll). (3): Es empfiehlt sich, schon im Abnahmeprotokoll Fristen zur Beseitigung der Mängel zu vereinbaren, denn mit der Abnahme beginnt der Lauf sämtlicher Gewährleistungsfristen. Das gilt auch dann, wenn die Abnahme nur unter Vorbehalt erfolgt ist. ACHTUNG: Die Laufzeit der Gewährleistung kann unterschiedlich sein, wenn Sie mit mehreren Unternehmern gebaut haben oder einzelne Bauabschnitte zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden sind. (Beispiel: Der Rohbau wird am abgenommen. Die Sanitärarbeiten erst sechs Monate später. Empfohlen wird allerdings, möglichst wenige oder nur einen Abnahmetermin(e) zu vereinbaren). Das jeweilige Fristende sollte dann unbedingt im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Unabhängig davon sollten Sie sich sämtliche Fristen separat notieren und diese regelmäßig überprüfen. Sind die Fristen nämlich erst einmal verstrichen (im Juristendeutsch: sind die Gewährleistungsansprüche erst einmal verjährt), können Forderungen gegen den/die den Bau ausführenden Unternehmer auch dann nicht mehr durchgesetzt werden, wenn sie in der Sache berechtigt sind. Das Problem unterschiedlich ablaufender Fristen stellt sich übrigens dann nicht, wenn Sie einen Bauträger oder Generalübernehmer (z. B. einen Fertighausanbieter) oder nur ein Bauunternehmen mit allen Arbeiten beauftragt haben oder im Rahmen des Bauvertrages von vornherein nur ein einziger Abnahmetermin nach Fertigstellung des kompletten Bauwerks vereinbart worden ist (vgl. Anmerkungen zum Muster-Abnahmeprotokoll) (4): Soweit nach der Abnahme weitere Mängel zutage treten, sollten auch diese dem Bauunternehmer möglichst umgehend zur Kenntnis gebracht und deren umgehende Beseitigung verlangt werden. Es ist unbedingt zu empfehlen, Mängelanzeigen und Beseitigungsaufforderungen grundsätzlich schriftlich vorzunehmen. Kommt es später zu einem Streit mit dem Bauunternehmer, sind (fern)mündliche Absprachen mit ihm oft nicht (mehr) zu beweisen. Außerdem schließen die meisten (Bau)verträge die Geltung solcher so genannten mündlichen Nebenabreden ausdrücklich aus. (5): Die Beifügung einer Liste dient der besseren Übersichtlichkeit. Sie ist zugleich eine Hilfe für Sie, da Sie anhand einer solchen Auflistung besser kontrollieren können, ob alle Mängel (auch wenn es nur optische Mängel sind) berücksichtigt sind.

4 Bei dem anliegenden Formular handelt es sich lediglich um einen Formulierungsvorschlag. In welcher Form die Mängelübersicht zusammengestellt wird, steht Ihnen letztlich frei. In jedem Fall sollte eine Mängelliste aber eine möglichst exakte Darstellung enthalten, wo sich der Mangel jeweils befindet und was genau zu beanstanden ist. Zur Dokumentation etwaiger Absprachen bietet sich eine Spalte für Kommentare an. Soweit die Höhe der Beseitigungskosten bekannt sind*, können auch diese aufgenommen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie einen Preisminderungsanspruch oder einen Kostenvorschuss geltend machen wollen. (6): Es empfiehlt sich, die schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit einer Fristsetzung zu verbinden. Die Frist darf nicht zu kurz bemessen sein. Sonst ist sie unwirksam. Der Bauunternehmer muss nämlich eine realistische Möglichkeit haben, sämtliche Mängel spätestens bis zum Fristablauf zu beseitigen. Wird mit dem Schreiben wie hier (siehe Anm.: 8) zugleich eine so genannte Ablehnungsandrohung verbunden, ist die Festsetzung einer angemessenen Frist sogar unentbehrlich. Zusätzlich können Sie eine Frist für den (spätesten) Beginn der Mängelbeseitigungsarbeiten setzen. (7): Der Bauunternehmer hat ein Nachbesserungsrecht. Das heißt, ihm muss zunächst die Gelegenheit gegeben werden, sein Gewerk innerhalb einer angemessenen Frist selbst frei von Mängeln herzustellen, 637 Abs. 1, Hs. 1 BGB. Erst wenn sich der Unternehmer zu Unrecht weigert oder er aus anderen Gründen dazu nicht in der Lage ist dürfen Sie noch weiter gehen: steht noch ein Teil des Kaufpreises zur Zahlung aus, können Sie bis zur vollständigen Mängelbeseitigung ein Zurückbehaltungsrecht an dem ganzen Betrag (bzw. an einem angemessenen Teil dieses Betrages) geltend machen.** In Bauverträgen findet sich allerdings mitunter eine Klausel, die den Bauherrn zwingen soll, den vollständigen Kaufpreis schon vor Baubeginn im Wege einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bürgschaft zu sichern. Das Zurückbehaltungsrecht läuft dann insoweit ins Leere, als der Bauunternehmer im Falle seiner Ausübung auf die Bürgschaft zugreifen wird. Das OLG Celle hat eine solche Klausel in einem Bauvertrag im Rahmen seiner Entscheidung vom gleichwohl für wirksam befunden. Ob dieses Urteil Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Der Bundesgerichtshof verhandelt diese Frage am in dritter Instanz. (8): Sie können auch die Ablehnung der Mängelbeseitigung durch den ursprünglichen Bauunternehmer sowie die Beauftragung eines anderen Unternehmers mit der Mangelbeseitigung/Fertigstellung androhen, insbesondere dann, wenn der Kaufpreis schon vollständig gezahlt bzw. eine Bürgschaftsbeibringungsklausel wirksam vereinbart worden ist. Damit der Bauherr (Sie) diesen anderen Bauunternehmer nicht aus eigener Tasche bezahlen muss, sieht das Gesetz vor, dass der Bauherr einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten von dem ursprünglichen Bauunternehmer verlangen kann, 637 Abs. 3 BGB.

5 ACHTUNG: Bevor Sie tatsächlich ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung von Mängeln beauftragen, sollten Sie sich unbedingt durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen. Denn mit der Auftragsvergabe an das andere Unternehmen werden Sie diesem gegenüber grundsätzlich persönlich kostenpflichtig. Zwar schuldet der ursprüngliche Bauunternehmer, der angezeigte Mängel nicht fristgerecht beseitigt wie oben erwähnt die Leistung eines Kostenvorschusses. Er wird diesen jedoch allenfalls in Ausnahmefällen freiwillig zahlen. Dann bleibt nur die Anrufung des Gerichts. Mit Rücksicht darauf, dass im Regelfall erhebliche Summen im Raum stehen, ist es unbedingt sinnvoll, sich dort anwaltlich vertreten zu lassen. (9): Gemäß 634 BGB können Baukunden neben dem Mängelbeseitigungsanspruch bzw. dem Anspruch auf einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten - eine Minderung des Kaufpreises verlangen oder - von dem Bauvertrag zurücktreten. In letzterem Falle können Sie als Baukunde entweder auf vollständige Rückabwicklung des Bauvertrages bestehen. Dann müssen Sie das Gebäude an den Vertragspartner zurück übergeben. Dafür erhält er den vollständigen Kaufpreis zurück und kann darüber hinaus etwaige Vermögensfolgeschäden geltend machen (so genannter großer Schadensersatz, eher selten durchzusetzen). Alternativ kann er den so genannten kleinen Schadensersatz beanspruchen. Dann bleibt er Eigentümer des Hauses, erhält die Wertdifferenz zwischen dem Objekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand. Der Anspruch auf die Geltendmachung von Vermögensfolgeschäden steht ihm auch in diesem Falle zu. Da die Rückabwicklung eines Grundstückskaufs eine äußerst komplexe und komplizierte Angelegenheit ist, kann dies nur mit einem ortsansässigen, fachkundigen Rechtsanwalt angegangen werden. Sonderfall: Insolvenz des Bauträgers Leider kommt es immer wieder vor, dass Bauunternehmer während des laufenden Bauvorhabens oder kurz danach Insolvenz anmelden. Wer sich als Bauherr nicht schon im Vorfeld abgesichert hat, indem er auf die Aufnahme entsprechender Vereinbarungen in den Bauvertrag** bestanden hat (s. der Muster-Bauvertrag, der über wohnen im eigentum e. V. bezogen werden kann) steht dann vor ernsthaften Problemen: Die häufig langfristigen Garantieversprechen, mit denen viele Bauunternehmen ihre Kunden locken, sind im Insolvenzfall nichts mehr wert. Treten nach ein, zwei Jahren weitere Mängel zutage, muss der Bauherr dann fällig werdende, teure Reparaturen aus eigener Tasche zahlen. Je nachdem, wann die Insolvenz eintritt kann (nur) noch Schadensbegrenzung betrieben werden. Am günstigsten sind die Aussichten, wenn der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt wurde. In diesem Fall lohnt es sich unbedingt, mit dem jeweiligen, gerichtlich bestellten Insolvenzverwalter um einen Minderungsbetrag zu verhandeln, der so hoch ist,

6 dass er zumindest einen Teil etwaiger später anfallender Mängelbeseitigungskosten abdeckt. ** Zur Formulierung entsprechender Vertragsklauseln ist es sinnvoll, den Muster- Bauvertrag, der bei wohnen im eigentum e. V. kostengünstig bestellt werden kann, zu Rate zu ziehen.