2/13Immobilien-Marktbericht München. Real Estate Market Report Munich

Transkript

1 2/13 München Munich

2 Der Wirtschaftsstandort München München bleibt weiterhin Deutschlands wirtschaftsstärkste und zukunftsfähigste Großstadt. In nationalen und internationalen Rankings zur allgemeinen Wirtschaftslage, zur Attraktivität des Immobilienstandortes oder zur Lebensqualität nimmt die tadt pitzenpositionen ein. Das belegt auch der aktuelle tädtevergleich der Initiative Neue oziale Marktwirtschaft (INM) in Kooperation mit der WirtschaftsWoche. Die Landeshauptstadt punktet vor allem durch ihre gute Wettbewerbsfähigkeit, die hohe Kaufkraft und die öffentliche icherheit. Der Wirtschaftsstandort ist gerade für hoch qualifizierte und gut ausgebildete Arbeitskräfte aus Deutschland und dem Ausland ein begehrter tandort. ie arbeiten bei den Global Playern, im Mittelstand oder bei einer der vielen aufstrebenden tart-up-firmen. In München haben sieben der im DAX 30 notierten Unternehmen ihren Hauptsitz. o viele wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Die Münchner Cluster Automotive, Informations- und Kommunikationstechnologie, Life-ciences, Luft- und Raumfahrttechnik, unternehmensnahe Dienstleistungen und Finanzwirtschaft sorgen für nachhaltige Innovationsimpulse. Diese günstigen Voraussetzungen, bekannt als die Münchner Mischung, stehen für eine ausgewogene, vielseitige und nachhaltige Wirtschaftsstruktur sowie ein langfristig hohes Wohlstandsniveau. Wissen, Kreativität und Innovation die Erfolgsfaktoren Münchens Im globalen Wettbewerb sind Wissen und Innovation wichtige Ressourcen. München ist ein moderner Technologie- und Wissenschaftsstandort. Dazu tragen die öffentliche und halböffentliche Forschungsinfrastruktur, die 14 Hochschulen, die Max-Planck-Gesellschaft, die Fraunhofer-Gesellschaft, das Helmholtz-Zentrum München und die Leibniz-Gemeinschaft erheblich bei: ie schaffen das Klima für Innovationen. Die Ludwig-Maximilians-Universität München und die Technische Universität München zählen zu den forschungsstärksten Hochschulen in Deutschland und Europa. Beide Universitäten erreichen pitzenplätze bei der Einwerbung von Fördermitteln. Die direkte Umsetzung von Wissen in Innovation wird durch das Europäische Patentamt und das Deutsche Patent- und Markenamt ermöglicht. Auch die tadt selbst präsentiert sich als Innovationstreiber: Bis zum Jahr 2025 wollen die tadtwerke München alle Geschäfts- und Privatkunden ausschließlich mit selbst erzeugtem trom aus erneuerbaren Energiequellen versorgen. Bereits bis 2015 sollen alle Münchner Privathaushalte mit Ökostrom beliefert werden. München will damit als erste deutsche Großstadt diese Ziele der Energiegewinnung und des Klimaschutzes erfüllen. Mit der Erweiterung des international anerkannten Münchner Technologiezentrums (MTZ) bietet die bayerische Landeshauptstadt seit 17 Jahren auch innovativen Existenzgründern eine erfolgreiche Plattform für den tart. Lebensqualität kombiniert mit Offenheit und Toleranz Die Attraktivität einer tadt ist mit entscheidend für ihren wirtschaftlichen Erfolg. Und kaum eine Metropole verbindet Arbeit mit Freizeit und Tradition mit Moderne so wie die bayerische Landeshauptstadt. München ist nach einer tudie der U-Beratergesellschaft Mercer die tadt mit der höchsten Lebensqualität in Deutschland. Weltweit landet die Landeshauptstadt auf Platz vier von 221 untersuchten Metropolen. Denn die tadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur, niedrige Kriminalitätsraten und ein hohes Maß an Lebensqualität. München zieht so Jahr für Jahr junge Fachkräfte und Touristen an. Im Jahr 2011 wurde mit über 12 Millionen Übernachtungen ein neuer Rekord aufgestellt. Die tadt ist reich an Grünflächen und Parks, und das Umland bietet mit den oberbayerischen een sowie der reizvollen Voralpenlandschaft ein optimales Umfeld für port, Freizeit und Erholung. Das Kunst- und Kulturangebot ist vom internationalem Rang und begeistert Einheimische ebenso wie Touristen. Titelbild/title: Flughafen München, FMG, Dr. Werner Hennies oben/top: Englischer Garten, Michael Nagy unten links/bottom left: BMW-Welt, Michael Nagy; unten rechts/bottom right: Viktualienmarkt, Viktoria teinwandel Munich as a business location Munich remains Germany s economically most potent city. National and international rankings reflecting the general economic situation, the attractiveness of real estate locations and quality of life issues all put the Bavarian capital right at the top witness the findings of a recent city ranking list published by INM (the Initiative New ocial Market Economy) in cooperation with influential business weekly WirtschaftsWoche. The City of Munich scores particularly high marks for its keen competitive edge, its impressive purchasing power and its high standard of public safety. Munich is especially popular among highly qualified and well educated people from all over Germany and beyond. The people who come here work for global players, MEs or one of the city s many up-and-coming start-ups. No fewer than seven of the companies listed in the DAX 30 index of Germany s top blue-chip firms are headquartered in Munich more than in any other German city. Munich s automotive, information and communication technology, life sciences, aerospace, corporate services and financial clusters deliver a steady stream of innovative stimulus. uch favorable conditions the proverbial Munich mix are rooted in the city s balanced, highly diverse and sustainable Knowledge, creativity and innovation Munich s recipe for success Knowledge and innovation are vital resources in a world of global competition. Munich is acknowledged to be a modern hub of technology and science. Its impressive public and semipublic research infrastructure, no fewer than 14 universities, the Max Planck ociety, the Fraunhofer ociety, the Munich Helmholtz Association and the Leibniz Association together play a key role by creating an ideal climate for innovation. Ludwig-Maximilians Universität (LMU) and Technische Universität München (TUM) are in the vanguard of German and European university research. Both also occupy leading positions in the battle to attract funding. The presence of the European Patent Office and the German Patent and Trade Mark Office naturally also facilitates the process of translating knowledge into innovation. And local government itself is likewise keen to drive innovation. By the year 2025, tadtwerke München, the city s utility company, plans to supply all corporate and private customers solely with electricity generated locally from renewable sources. Every private household in Munich should indeed be supplied with green power from renewable sources as early as The Bavarian capital thus aims to become the first German city to meet these ambitious power generation and climate protection goals. Innovative start-ups too have been given a successful platform in the shape of the internationally acclaimed Munich Technology Center (MTZ), which the Bavarian capital has been expanding and developing for the past 17 years. Openness, tolerance and an outstanding quality of life A city s attractiveness is critical to its economic success; and precious few urban centers manage to combine business with pleasure and traditional values with leadingedge dynamism the way Munich does. Mercer, a U consultancy, sees Munich as the city with the best quality of life in Germany. The Bavarian capital comes fourth out of a total of 221 rated cities worldwide. Understandably: The city on the Isar River boasts an excellent infrastructure, a low crime rate and a truly enviable quality of life. It is no wonder, then, that Munich attracts more young and skilled labor and more tourists year for year than any other German city. Overnight stays here hit a new peak of more than 12 million in Generously dimensioned parks and open spaces in the city itself, nearby lakes and the stunningly beautiful Alpine foothills combine to create ideal conditions for sport, recreation and leisure. Visitors and residents alike find inspiration in a wealth of artistic and cultural offerings of international standing.

3 1 Market Conditions Verteilung As one of the most coveted locations in Europe, Munich remains a clear favorite for investors and property developers alike. In the 2011 European Regional Economic Growth Index (E-REGI), Munich and the surrounding region occupied an outstanding third place among 326 competitors from 33 European countries. The E-REGI index identifies those cities and regions that hold out the strongest economic development potential in the short to medium term, and that thus promise to attract the strongest demand for real estate. A high standard of prosperity and a balanced, singularly diverse economic structure make a compelling case for Munich, besides the fact that unemployment in the Bavarian capital is lower than in any other German city. With more than a million employees paying compulsory social insurance contributions here, Munich comes a close second after Berlin as the country s largest venue for employment. To stay globally competitive, the City of Munich and its outlying districts and counties have joined forces to form the Munich Metropolitan Region (MMR). The MMR pools the resources and energies of the public sector, various chambers, the business community, society at large and the scientific community. It is thus perceived by the international community as an important and successful business region. Accounting for 43 percent of Bavaria s population and nearly 50 percent of its GDP, this region is unquestionably the economic engine of the Free tate. The MMR s strong position within Germany was likewise reflected in the 2010 Prognos Future Atlas, which investigated the sustainable future outlook for all 412 districts and counties in Germany. Of the 30 member regions that make up the MMR, 20 ranked among the top 80 districts and counties in Germany with regard to their future prospects. Bucking the national trend, Munich is also forecast to experience significant population growth. In 2011, more babies were born than the city has seen for decades. Between now and 2030, the number of residents is projected to increase by more than 10 percent to 1.5 million. A substantial chunk of this growth will be attributable to inward migration both from other parts of Germany and from abroad. Well educated young people between the ages of 18 and 30 in particular are keen to move to the Bavarian metropolis. uch substantial net inward migration and Munich s sustained popularity confronts the city in general and the real estate industry in particular with major challenges. Faced with demand for around 7,000 new dwellings per year, housing in the city is scarce. In response, the City of Munich is pressing ahead with Wohnen in München (Living in Munich), the country s largest local government housing construction program, in which it plans to invest 800 million euros for urban housing development between 2012 and Permission has already been granted for the construction of 13,000 new homes. Die Marktbedingungen München steht unverändert als einer der begehrtesten tandorte Europas im Fokus von Investoren und Entwicklern. Im European Regional Economic Growth Index (E-REGI) 2011 belegten München und die Region bei 326 Konkurrenten aus 33 europäischen Ländern einen herausragenden dritten Platz. Der E-REGI identifiziert diejenigen tädte und Regionen, die das größte kurz- bis mittelfristige wirtschaftliche Entwicklungspotenzial aufweisen und somit die nachhaltigste Immobiliennachfrage versprechen. München überzeugt mit hohem Wohlstandsniveau und einer ausgewogenen und vielseitigen Wirtschaftsstruktur. Hinzu kommt, dass München die niedrigste Arbeitslosenquote unter den deutschen Metropolen hat. Mit über einer Million sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist München knapp hinter Berlin der zweitgrößte Beschäftigungsstandort Deutschlands. Um im globalen Wettbewerb der Regionen bestehen zu können, wurde von der Landeshauptstadt zusammen mit den umliegenden Landkreisen und kreisfreien tädten die Europäische Metropolregion München (EMM) gegründet. Die Region wird so auch international als bedeutende und erfolgreiche Wirtschaftsregion wahrgenommen. Die EMM bündelt Kräfte aus öffentlicher Hand, Kammern, Wirtschaft, Gesellschaft und Wissenschaft. Mit 43 Prozent der Bevölkerung und knapp 50 Prozent des BIP ist die Region der Wirtschaftsmotor Bayerns. Wie stark die EMM innerhalb Deutschlands aufgestellt ist, belegt auch der Prognos Zukunftsatlas 2010, in dem alle 412 deutschen Kreise und kreisfreien tädte auf ihre Zukunftsfähigkeit geprüft wurden. Von den insgesamt 30 EMM-Mitgliedsregionen kamen 20 unter die besten 80 Kreise Deutschlands mit überdurchschnittlichen Zukunftschancen. Entgegen dem allgemeinen Bundestrend wird München weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Im Jahr 2011 wurden in der Landeshauptstadt so viele Kinder wie seit Jahrzehnten nicht mehr geboren und bis 2030 wird die prognostizierte Einwohnerzahl um über 10 Prozent auf 1,5 Millionen steigen. Ein beträchtlicher Anteil dieses Wachstums erfolgt auch durch Zuwanderung aus anderen Regionen Deutschlands und aus dem Ausland. Besonders junge und gut ausgebildete Leute zwischen 18 und 30 Jahren zieht es in die bayerische Metropole. Die hohen Zuwanderungsraten und die Beliebtheit Münchens stellen die tadt und die Immobilienwirtschaft vor besondere Herausforderungen. Der Wohnraum in der Landeshauptstadt ist knapp. Der Bedarf an Wohnungen liegt bei zirka Einheiten pro Jahr. Die Landeshauptstadt München schreibt das größte kommunale Wohnungsbauprogramm Wohnen in München fort und investiert mit der Wohnungsbauoffensive Millionen Euro in den städtischen Wohnungsbau. Die tadt hat zudem Genehmigungen für Wohnungen erteilt. Zu den größten Einzelobjekten zählen Freiham Nord mit Wohnungen, die Umwandlung des bisherigen Gewerbegebietes an der Paul-Gerhardt-Allee in ein Wohngebiet mit Wohnungen und die Flächenrevitalisierung ehemaliger Kasernenareale. Aktuell besteht in der tadt ein Gesamtangebot an geeigneten Grundstücken für rund Wohnungen. der Beschäftigung 2010 tand Employment by sector 2010 ozialversicherungspflichtig Beschäftigte / Employees paying compulsory social insurance contributions ozialversicherungspflichtig Beschäftigte in deutschen Großstädten, tand Employees paying compulsory social insurance contributions in German cities 2010 Quelle / ource: Bundesagentur für Arbeit 4,7 % Öffentliche Verwaltung Public services ,9 % onstige öffentliche und private Dienstleistungen Other public and private services Beschäftigte / employees 10,8 % Gesundheits- und ozialwesen Healthcare and social welfare Beschäftigte / employees 4,3 % Erziehung und Unterricht Education and schools Beschäftigte / employees Köln Beschäftigte / employees Beschäftigte / employees 22,4 % Grundstückswesen, Beratung, Dienstleistungen für Unternehmen Property, consulting, business services Düsseldorf tuttgart 0,1 % Frankfurt 520 Beschäftigte / employees Land- und Forstwirtschaft, Bergbau Agriculture, forestry and mining Hamburg Beschäftigte / employees 13,5 % Verarbeitendes Gewerbe Manufacturing industry Beschäftigte / employees Beschäftigte / employees 4,2 % Baugewerbe, Energie- und Wasserversorgung Construction industry, energy and water supply Beschäftigte / employees 18,6 % Handel, Gastgewerbe und Verkehr Trade, hotels and catering and transportation Beschäftigte / employees 7,3 % Information und Kommunikation Information and communication 8,3 % Finanz- und Versicherungsdienstleistungen Financial services and insurance München Berlin The biggest individual projects include Freiham Nord (3,000 homes), the conversion of the former industrial estate on Paul-Gerhardt-Allee (2,000 homes) and the revitalization of former military barracks. Right now, the City of Munich has suitable plots of land capable of accommodating around 50,000 new homes. Bevölkerung und BIP tand Population and GDP Einwohner BIP in Mio. BIP pro EW in Population GDP in m GDP per capita in Bayern Region München* tadt München Umland Quelle / ource: Bayerisches Landesamt für tatistik und Datenverarbeitung Bavaria 12,538, ,840 33,897 Munich region* 2,686, ,527 47,153 City of Munich 1,353,186 70,205 53,166 urrounding region 1,333,594 54,322 40,734 * Region München = tadt München und Umland Munich region = City of Munich and urrounding region

4 2 AB-Kreuz Neufahrn Berlin, Nürnberg Büromieten /Office Rents (in u) Lindau Augsburg, tuttgart Germering 8 96 = DACHAU Gräfelfing Gauting Karlsfeld Pasing = AB-Dr. M.-Feldmoching E52 Nymphenburg - Laim endling 92 9 Neuhausen Mittlerer Ring MÜNCHEN Mittlerer Ring Giesing chwabing Altstadtring Englischer Garten Bogenhausen AB-Kr. M.-Nord Perlach Garching b. München Unterschleißheim Gröbenzell Unterhaching Unterföhring Ottobrunn Ismaning Messe 99 Feldkirchen Haar Grasbrunn AB-Kr. M.-Ost 94 A B C Neubau Hochwertiger Bestand Rest Lage / Location New properties High-quality existing properties Other properties 1 City Haidhausen ,50 9, Glockenbach Ludwigsvorstadt 16,50-18, tiglmaierplatz , chwabing Altbogenhausen Isarvorstadt 15-17, endling 12,50-14, , Westend 15-16, Neuhausen/Arnulfpark 16, chwabing Nord 14-16, Parkstadt-chwabing *20-24/14-16, Oberföhring Arabellapark 15, , Giesing *15,50-19,50/12, Laim Nymphenburg 15, Euro-Industriepark Zamdorf 12, ,50 6,50-8,50 21 Moosfeld 12, Neuperlach 14, ,50-13, Perlach , Moosach 14-16, Messestadt-Riem 14-15, Unterföhring 13-14, Dornach 12,50-13, ,50-9,00 28 Ottobrunn/Riemerling Unterhaching 12, Gräfelfing 13,00-15, Martinsried 13,00-15, Germering Karlsfeld Ismaning 12,50-13, Feldkirchen/Heimstetten 12,00-13, Haar *12-14/ Taufkirchen/Potzham Grasbrunn Oberhaching/Furth Garching 11-12, Unterschleißheim 11-12, AB-Dr. tarnberg Oberhaching Taufkirchen AB-Kr. M. Brunnthal 42 Hallbergmoos 7, ,50 5 * Hochhausmiete / multi-storey rent Lagequalität / Quality of location sehr gut / very good gut / good mittel / moderate einfach / basic Garmisch-P. 8 alzburg

5 2 Büromarkt München 2012 M.Pire, Lage/Location: Parkstadt chwabing Munich Office pace Market 2012 Take-up of space With take-up of space at 860,300 m², 2011 brought the best annual result on the Munich office market in the past ten years. As early as midyear, there were signs that the leasing market was experiencing a good year, and then, in the second half of the year, expectations were once again exceeded by a substantial margin, so the total take-up of space on the books at the end of the year was up 47% year on year. If we consider the leasing volume alone, at 791,700 m² without considering owner-occupants, that value was also up substantially by 39% from the previous year. While the number of new signings rose by only a slight margin year on year, at less than 1%, leasing volume increased across almost all space segments. That is especially true of the segment of properties occupying more than 5,000 m², which accounted for the largest proportion of volume this year, with 27 signings (compared with 11 in 2010) and leasing volume of 297,000 m² (37% of the total). By contrast, the segments from 501 to 1,000 m² and 1,001 to 2,000 m², which together accounted for 29% of the total volume, or 226,000 m² in all, experienced a negative trend (-15% from 2010). The bulk of the leasing volume was registered within city limits, in market sub-segments which together accounted for 78% of the total. The major new leases signed by MAN and Osram in the Parkstadt chwabing development brought market sub-segment, Northeast City (tadt Nord-Ost), a share of 19% of the total leasing volume, or 149,000 m², with the Parkstadt chwabing development alone accounting for 70,000 m² of that figure. The market subsegments in the surrounding area made up a considerably smaller portion of the total volume, at just 22%. These sub-segments were, however, dominated by sub-segment, located in the northeast of Munich, which accounted for 13% (101,000 m²) of total take-up of space, the second highest activity level among all sub-segments. Garching, home to its Business Campus, and Ismaning and Unterföhring, both of which are home to a number of media operators, have turned out to be especially sought-after locations in this sub-segment. upply and vacancies The pipeline for new development projects this year was relatively small as a result of the financial and economic crisis. In line with this development, few spaces for new construction were added to the market. In addition, most new completions were already largely leased out to tenants. This development combined with the very high leasing volume, which was generated in particular by expansive large-scale leases by companies such as BMW and MAN and new leases for large spaces by Osram and insurer Allianz, so absorption of office space was considerable. An analysis of lease signings for 2,000 m² and more of space shows net absorption of 150,000 m², which has reduced the supply of spaces available in the short run to 1.59 million m², from 1.76 million m² at the end of That works out to a reduction of 171,000 m² in absolute vacancies, bringing the vacancy rate down from 7.9% at the start of the year to a current level of 7.1%. The tense situation on the Munich residential real estate market led to conversion of commercial space for residential use during 2011, with support from the city. High residential rents in some locations in the city s various districts oben/top: BAYERICHE HAUBAU GMBH & CO. KG Flächenumsatz Ein Flächenumsatz von m² hat dem Münchner Büromarkt das beste Jahresergebnis seit 10 Jahren beschert. Bereits zum Halbjahr deutete sich ein gutes Jahr auf dem Vermietungsmarkt an, in der zweiten Jahreshälfte wurden die Erwartungen dann nochmal deutlich übertroffen, so dass am Ende des Jahres ein um 47 % höherer Flächenumsatz in den Büchern steht als im Vorjahr. Betrachtet man nur die reine Vermietungsleistung von m², also ohne Berücksichtigung von Eigennutzern, so liegt auch dieser Wert mit 39 % deutlich über dem Vorjahresniveau. Während die Anzahl der Abschlüsse im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig um weniger als 1 % angestiegen ist, hat sich die Vermietungsleistung in beinahe allen Flächensegmenten erhöht. Dies gilt insbesondere für das egment über m², das mit 27 Abschlüssen (2010: 11 Abschlüsse) und einer Vermietungsleistung von m² (entspricht 37 % des gesamten Vermietungsumsatzes) den größten Umsatzanteil für sich beanspruchte. Die egmente zwischen m² und m² wiesen mit einem gemeinsamen Anteil am Umsatz von 29 % oder m² hingegen eine negative Entwicklung (-15 % im Vergleich zu 2010) auf. Innerhalb des tadtgebietes in den Teilmärkten konnte das Gros der Vermietungsleistung registriert werden, auf das 78 % des Vermietungsumsatzes entfiel. Die Großanmietungen in der Parkstadt chwabing durch MAN und Osram haben dem Teilmarkt tadt Nord-Ost einen Anteil von 19 % oder m² am Gesamtvermietungsumsatz beschert, wobei davon alleine m² auf die Parkstadt chwabing entfielen. Die Umlandteilmärkte hatten einen deutlich geringeren Anteil von lediglich 22 % am Gesamtumsatz. Im Umland dominierte jedoch der Teilmarkt Umland Nord-Ost von München, der mit 13 % ( m²) des Gesamtumsatzes die zweithöchste Aktivität aller Teilmärkte aufwies. Insbesondere Garching mit dem Business Campus und die Medienstandorte Ismaning und Unterföhring haben sich als begehrte tandorte im Teilmarkt herauskristallisiert. Angebot und Leerstand Die Pipeline für neue Projektentwicklungen war in Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise verhältnismäßig klein und entsprechend wenige Neubauflächen sind dem Markt hinzugefügt worden. Darüber hinaus waren die meisten Neubaufertigstellungen bereits zu weiten Teilen vermietet. In Kombination mit der sehr hohen Vermietungsleistung, die insbesondere durch expansive Großvermietungen von Unternehmen wie BMW und MAN sowie den großflächigen Anmietungen von Osram und der Allianz generiert wurde, sind Büroflächen in beträchtlichem Maße absorbiert worden. Die Analyse der Mietvertragsabschlüsse ab m² Fläche ergibt eine Nettoabsorptionsleistung von m², wodurch sich das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen auf 1,59 Mio. m² reduziert hat (Ende 2010 waren es 1,76 Mio. m²). Dies entspricht einer Reduktion des absoluten Leerstandes um m² bzw. einer Abnahme der Leerstandsquote von 7,9 % zu Jahresbeginn auf nun 7,1 %. Die angespannte Lage auf dem Münchner Wohnungsmarkt hat im abgelaufenen Jahr mit Hilfe der tadt München zur Umnutzung von Gewerbe zu Wohnflächen geführt. Die hohen Wohnungsmietpreise können in einzelnen tadtteillagen mit Büromieten älterer Bestandsobjekte konkurrieren oder übersteigen diese sogar, was eine Umwidmung auch für Investoren attraktiv macht. Die Entwicklungen um das Rodenstock- gelände oder das ehemalige iemensareal in München-endling sind nur zwei Beispiele kam es so in München zur Konversion von insgesamt m² Bürofläche, die dem Büromarkt folglich nicht mehr zur Verfügung steht. Mit Blick auf das Jahr 2012 deutet sich diesbezüglich eine noch deutlich höhere Umnutzungsleistung von mehr als m² an. Nachfrage Großflächige Anmietungen kamen im letzten Jahr vornehmlich aus dem Bereich des verarbeitenden und produzierenden Gewerbes ( m²), einer u.a. bedingt durch den starken Automotivesektor in München seit jeher wichtigen Branche für den Bürovermietungsmarkt. Alleine die vier Global Player BMW, MAN, Osram sowie Bosch haben zusammen m² Bürofläche im Marktgebiet angemietet. Mit deutlichem Abstand finden sich die ebenfalls traditionell stark vertretenen Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche ( m²) sowie Beratungsunternehmen ( m²) wieder. Während größere Anmietungen von IuK-Unternehmen vornehmlich in den Umlandteilmärkten registriert wurden, standen die Zentrumslagen bei Beratungsunternehmen im Fokus, die mit einer Anzahl von 212 erfassten Abschlüssen wie bereits im vergangenen Jahr die meisten Verträge unterzeichneten. Insbesondere der Arnulfpark kristallisierte sich als beliebter tandort bei Beratungsunternehmen heraus. Mieten Bereits für das vierte Quartal in Folge konnte ein Anstieg der pitzenmiete in den teuersten Bürolagen registriert werden. Diese hat sich im Vergleich zum dritten Quartal um 1,7 %, im Vorjahresvergleich sogar um 6,4 % auf nun 29,80 u/m² erhöht. Vor allen Dingen kleinflächige Anmietungen in begehrten Lagen innerhalb des Altstadtrings zeichnen für den Anstieg der pitzenmiete verantwortlich. Vereinzelt stehen jedoch auch größere Anmietungen in Top-Lagen zu entsprechenden Mietpreisen in den Büchern, die ebenfalls auf die pitzenmiete wirken. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete des gesamten Marktgebietes rangiert zum Jahresende bei 14,38 u/m², und damit so hoch wie zuletzt nach dem ersten Quartal Im Vorjahresvergleich hat sich die Durchschnittsmiete somit um 2,9 % oder 0,40 u/m² erhöht. Bezogen auf die Teilmärkte innerhalb des tadtgebietes ergibt sich ein Durchschnittsmietpreis-Anstieg von 15,29 u/m² auf nun 15,49 u/m², was einer Erhöhung um 1,3 % entspricht. Die Durchschnittsmiete rangierte im Vorquartal innerhalb des tadtgebietes auf einem niedrigeren Niveau, so dass sich im Quartalsvergleich sogar ein Anstieg von 0,68 u/m² oder 4,6 % ergibt. Die Durchschnittsmiete in den Umlandgemeinden hat sich im Jahres-verlauf dank größerer Neubauvermietungen kontinuierlich um 7,0 % von 9,76 u/m² auf 10,44 u/m² erhöht. Fazit und Prognose Insbesondere die expansiven Großanmietungen von global tätigen Unternehmen haben den Münchner Büromarkt deutlich belebt und die Erwartungen deutlich übertroffen. In Anbetracht der weit überdurchschnittlichen Vermietungsleistung und vor dem Hintergrund der weniger starken Wirtschaftswachstumsprognosen für das laufende Jahr gehen wir von einem Flächenumsatz von m² aus. Für den Leerstand birgt das niedrige Fertigstellungsniveau von aktuell m² in 2012 und derzeitige expansive Großgesuche weiteres Verringerungspotenzial. Unter dem heutigen Projektbzw. Fertigstellungsvolumen kann in manchen Lagen von einer deutlichen Verknappung topmoderner Neubauflächen ausgegangen werden. KYGARDEN, Lage/Location: Arnulfpark rivaled or even exceeded office rents in older existing properties, which makes rededication an attractive option for investors as well. The developments taking shape around the Rodenstockgelände and the former iemens area in the endling district of Munich are just two examples. In all, 55,000 m² of office space in Munich was converted in this way in 2011 and is thus no longer available to the office market. Looking ahead to 2012, conversion figures are likely to be considerably higher, at more than 150,000 m². Demand New leases for large spaces last year came primarily from the manufacturing sector (228,000 m²), which has always been an important industry for the office leasing market, for reasons including the heavy automotive industry presence in Munich. Four global players BMW, MAN, Osram, and Bosch alone leased a combined total of 150,000 m² of office space in this market. Companies in the information and telecommunications industry, also traditionally strongly represented, trail at some distance, at 164,000 m², followed by consulting firms (123,300 m²). While larger new leases by information and telecommunications companies were registered primarily in the market sub-segments in the surrounding area, city center locations were the focus for consulting firms, which, as in the previous year, signed the most contracts again, at 212 registered signings. The Arnulfpark area in particular turned out to be a popular location for consulting firms. Rents For the fourth quarter in a row, an increase in prime rents was noted in the most expensive office locations, rising 1.7% from third-quarter levels and even more 6.4% from the previous year, to a current figure of 29.80/m². In particular, new leases for small spaces in sought-after locations in the area bounded by the Altstadtring are a major factor pushing prime rents upward, but the books also show a number of larger rentals in top locations, at commensurate rents, which also affect the prime rent. Adjusted for available space, the average rent for the entire market hovered at 14.38/m² at the end of the year, a level not seen since just after the first quarter of Viewed year on year, the average rent increased by 2.9%, or 0.40 /m². With reference to sub-segments, which are located within city limits, average rent has risen from 15.29/m² to 15.49/m², an increase of 1.3%. Average rents within city limits had hovered at a low level in the previous quarter, with the result that figures were up 0.68/m², or 4.6%, from the previous quarter. Average rent in the municipalities in the surrounding area rose steadily over the course of the year due to leases signed for larger amounts of space in new buildings, climbing by 7.0%, from 9.76/m² to 10.44/m². ummary and forecast Expansive new leases for large spaces signed by global companies played a particular role in spurring activity on the Munich office market in 2011, considerably exceeding expectations. In light of the fact that leasing volume was far above average, and in view of the less robust economic growth forecasts for this year, we expect take-up of space to fall between 650,000 and 700,000 m². In terms of vacancies, the low level of completions 119,000 m² in 2012 and the expansive new requests for larger spaces that are currently being noted bring the potential for further decreases. With project and completion volume at their current levels, a noticeable shortage of modern new construction space is expected in some locations. oben/top: CA Immo/Markus Diekow

6 Der Einzelhandelsmarkt Der Münchner Einzelhandelsmarkt ist insbesondere in seinen Top-Lagen mit der ituation kon- frontiert, ein deutliches Missverhältnis zwischen hoher Nachfrage nach Ladenflächen und geringem Angebot ebensolcher zu besitzen. Gerade ausländische Retailer zielen etwa mit Flagship-tore- Konzepten auf den Münchner Markt und dessen begehrte Lauflagen wie die Neuhauser- und Kaufingerstraße. Ganz unweigerlich lässt diese Knappheitssituation nun schon seit Jahren die Einzelhandelsmieten kontinuierlich steigen. Im Jahr 2011 haben sich die Münchner Einzelhandelsmieten der 1A- und 1B-Lagen um durchschnittlich 3 % erhöht; in absoluter pitzenlage sogar um knapp 5 %. Unter diesen günstigen Bedingungen sind Münchner Einzelhandelsobjekte in den vergangenen Monaten insbesondere bei risikoaversen Investoren in den Fokus gerückt. Diese hohe Wertschätzung hat 2011 für eine weitere Verteuerung der Einzelhandels- bzw. Geschäftshausinvestments gesorgt. Die Rendite für pitzenobjekte in Top-Lagen ist folglich unter die 4-%-Marke gerutscht. Für das kommende Jahr ist grundsätzlich mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen. inkende Renditen sind für 2012 hingegen nicht zu erwarten. In den kommenden Jahren sind verschiedene, spannende Projekte anhängig: Die anierung der unterirdischen Zwischengeschosse am Marienplatz und am Münchner Hauptbahnhof sind nur zwei erwähnenswerte Beispiele. Der Markt für Industrie- und Lagerflächen Bereits zur Jahresmitte deutete sich ein erfolgreiches Jahr auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen mit einer hohen Vermietungsleistung an, die in der zweiten Jahreshälfte noch einmal deutlich zugelegt hat. Insgesamt konnten im vergangenen Jahr ca m² Industrie- und Logistikflächen (ohne Eigennutzer und anteilige Büroflächen) auf dem Münchner Markt vermietet werden. Damit liegt der Umsatz 14,9 % oder m² über dem Vorjahreswert, bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse jedoch lediglich 1,2 % darüber. Demzufolge hat sich die durchschnittliche Flächengröße der Abschlüsse bei konstanter Anzahl eben dieser erhöht. Die anhaltend positiven Vorzeichen für den Konsum und die nachhaltige Kauflaune haben 2011 für eine hohe Nachfrage auf eiten der Handelsunternehmen gesorgt, die für ein Drittel des Umsatzes, was m² entspricht, verantwortlich zeichnen. Logistikdienstleister sowie Industriezulieferer folgen mit einem Umsatz von m² bzw m² und sind damit ebenfalls prägend für das Marktgeschehen. Während sowohl bei Handelsunternehmen als auch bei Industrieunternehmen ein Anstieg der Vermietungsleistung von 13,0 % bzw. 26,7% zu verzeichnen ist, kann für Logistikdienstleister ein Rückgang des Flächenumsatzes von 32,3 % im Vorjahresvergleich festgehalten werden. Getrieben durch die gute Vermietungsleistung hatte sich bereits zur Jahreshälfte eine Angebotsverknappung angedeutet, die sich im zweiten Teil des Jahres nochmal verschärft hat. Bei den Logistikflächen der neuesten Generation (> m², > 8,0 m UKB mit Andocktoren oder Rampenandienung) hat sich der Leerstand im Vergleich zum Vorjahr mehr als halbiert und rangiert zum Jahresende 2011 bei lediglich 1,2 % oder m². Die sich zuspitzende Verknappung des Angebots hat bisweilen nur vereinzelt Auswirkungen auf das Mietniveau gehabt. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete bewegt sich zwischen 5,20-5,50 u/m² (ohne etwaige Incentives) und kann je nach Lage und Ausstattung des Objekts entsprechend abweichen. Die pitzenmiete bewegt sich bei Betrachtung des Gesamtmarktes ebenfalls konstant bei 6,20 u/m² und damit auf Vorjahresniveau. Innerhalb des tadtgebietes erreichen die Mieten für hochwertige Industrieflächen Werte von bis zu 8,50 u/m². Auf das gute Halbjahresergebnis folgte ein noch besseres Jahresergebnis, das dem Münchner Industrie- und Logistikmarkt den besten Flächenumsatz seit Aufzeichnungsbeginn bescherte. Dies spiegelt die stabile wirtschaftliche Entwicklung im Großraum München wider und ist Zeichen für die stetig steigende Bedeutung der Industrie- und Logistikbranche am tandort. Aufgrund des knappen Flächenangebots sehen wir die Zeit für neue Projektentwicklungen gekommen, die derzeit nur sehr sporadisch auf dem Markt zu sehen sind. Für das laufende Jahr gehen wir von einem Flächenumsatz aus, der in einem Bereich von m² m² liegen kann. 3 The retail market The Munich retail market, particularly in the top locations, faces a situation in which there is a clearly lopsided relationship, with high demand for shop space on the one hand, but a low supply of the same type of space on the other. Foreign retailers in particular are targeting the Munich market and its sought-after pedestrian shopping areas, such as Neuhauserstrasse and Kaufingerstrasse, including with new flagship stores. Inevitably, the resulting shortage, which has persisted for years now, continues to push retail rents upward. In 2011, rents for retail space in prime locations in Munich rose by an average of 3%, with an even sharper increase of nearly 5% in absolute top locations. Under these favorable conditions, retail properties in Munich have increasingly taken center stage over the past few months, especially among risk-averse investors. This high level of appreciation brought further increases in the prices of retail and commercial building investments in Yields for prime properties in top locations slid to below the 4% mark as a result. We expect rents to continue to rise as a basic principle in the coming year, but yields are not expected to decrease in Various exciting projects are scheduled for the next few years, with the renovation of the underground sublevels at Marienplatz and the main train station just two noteworthy examples. 4 The market for industrial and storage space As early as midyear, it became apparent that 2011 would be a successful year on the market for industrial and logistics space, with high leasing volume that rose again by a considerable margin in the second half of the year. In total, approximately 323,000 m² of industrial and logistics space (not including owneroccupants and portions used as office space) was rented on the Munich market last year, putting total take-up of space 14.9%, or 42,100 m², above the previous year s figure, while the number of signings was up by a mere 1.2%. According to these results, the average amount of space involved in new signings has risen even as the number of new leases has remained constant. ustained positive signs on the consumer market and ongoing consumer confidence spurred demand among retailers in 2011, with this group responsible for one-third of the total take-up of space, at 107,000 m². Logistics service providers and industrial suppliers followed, with volume of 69,000 m² and 50,000 m², respectively, making both groups also important in terms of activity on the market. While leasing performance was up among both retailers and industrial firms, which saw increases of 13.0% and 26.7%, respectively, the amount of space taken up by logistics service providers declined by 32.3% year on year. Driven by excellent leasing performance, there were signs of an emerging supply shortage as early as midyear, a trend that became even more pronounced in the second part of the year. Among the latest generation of logistics spaces (> 5,000 m², > 8.0 m clearance height with docking gates or loading dock delivery areas), vacancies fell by more than half from the previous year s levels, amounting to just 1.2%, or 17,400 m², at the end of The increasing shortage of supply has had only isolated effects on rent levels so far. The average rent, adjusted for available space, is in the /m² range (without incentives, if any), and may vary accordingly depending on the property s location and features. Prime rents are also holding steady at last year s level for the market as a whole, at 6.20/m². Within city limits, rents for high-end industrial spaces can reach up to 8.50/m². The good result reflects the stable economic development taking place in the Munich metropolitan area and is a sign of the steadily increasing importance of the industrial and logistics sectors in this area. Due to the short supply of space, we believe the time has come for new development projects, which are currently few and far between on the market. We expect total take-up of space for this year to fall somewhere in the area of 250,000 m² to 270,000 m². The market for land for construction In 2011, as in past years, the Munich market for land for construction was once again dominated by those areas intended for multi-story residential construction. This is due in particular to the extraordinarily high demand for condominiums from private capital investors and the fact that interest levels remain highly favorable. The available supply, on the other hand, is quite modest, which has spurred purchase prices upward, and land prices with them. The sales volume spent on land for residential construction rose a further 12% over the level seen last year. Take-up of space increased by 10%, with a substantial portion of the increase attributable to one large plot of land, occupying approximately 6.4 ha. The independent panel of real estate experts Gutachterausschuss München registered 60 purchase agreements during the first three quarters of The market for land for commercial construction slackened year on year, with just 23 notarially recorded purchase agreements being transmitted to the panel of experts for all of Of that figure, 13 of the plots of land were intended for traditional manufacturing and industrial uses and ten were to be used for construction of new office and commercial buildings or hotels. Both sales volume and take-up of space lagged noticeably behind the previous year s levels. ales volume in this market sub-segment in Munich fell by 45%, and take-up of space was down 32%. The supply of land for development of retail properties remains very limited. Most of these properties are owned by public agencies and have been set aside for larger new developments as part of urban planning processes. We do not expect to see any substantial changes in these factors next year; on the contrary, land prices are highly likely to continue to rise in The Investment market 5 After the first half of 2011 saw very little transaction volume, at only about 751 million, the second half brought a considerable increase in demand: Investment volume in the last six months of the year came to 2.14 billion, some 74% of the total annual volume of 2.89 billion. Buyers focus at this time was no longer solely on office properties, the dominant asset class in the past (approximately 46% of the total volume), but had expanded to include retail properties as well (approximately 30% of the total). One of the biggest transactions of the year fell within this segment, when the American pension fund TIAA-CREF purchased the PEP shopping center for just under 410 million. By contrast to the previous year, international investors resumed noticeably higher levels of activity on the Munich investment market. On the seller side, this group accounts for nearly 29% of the total volume, while investors of international origin account for an even bigger share on the buyer side, at almost 38%. In distinguishing among the various investor groups, not only private equity firms, private investors, and pension funds typical investors with high equity use, accounting for between 12 and 17% of transaction volume but also project developers and building contractors deserve special mention. This group bought the most real estate, at nearly 630 million in all, contributing almost 21.8% to the overall transaction volume. On the seller side as well, project developers played the biggest role in 2011, with nearly 690 million in sales volume, or just under 24% market share, being registered for this group. They were followed by open-ended and special funds, accounting for 18.5% of the total sales volume. The bulk (88.9%) of the transaction volume recorded is attributable to the safety-oriented, risk-averse core and/or core plus segment. An increasing number of investors are, however, also becoming interested in value-added or opportunistic investments. With demand for core investments high and the supply of these products low, prime yields in all asset classes held steady over the year, with top office properties at 4.5%, prime retail properties at 3.75%, and logistics properties at 6.9%. We expect that investment activity will slow down somewhat after above-average performance in 2011, but that transaction volume will be significantly above the 2 billion mark in 2012 as well. We do not expect any major changes in prime yields in the first few months of the new year. Der Markt für Baugrundstücke Auf dem Münchner Markt für Baugrundstücke spielten auch im Jahr 2011 wieder jene Areale die größte Rolle, die für den mehrgeschossigen Wohnungsbau vorgesehen waren. Dies ist insbesondere auf die außerordentlich große Nachfrage seitens privater Kapitalanleger nach Eigentumswohnungen sowie das weiterhin sehr günstige Zinsniveau zurückzuführen. Das zur Verfügung stehende Angebot hingegen ist sehr überschaubar, was die Kaufpreise und somit auch die Bodenpreise in die Höhe treibt. Der Geldumsatz für Wohnbaugrundstücke stieg nochmals um 12 % über das Umsatzniveau des Vorjahres. Der Flächenumsatz nahm um 10 % zu, wobei hier ein großes Grundstück mit ca. 6,4 ha maßgeblich auf diese teigerung Einfluss nimmt. Im ersten bis dritten Quartal des Jahres 2011 registrierte der Gutachterausschuss München 60 Kaufverträge. Der Markt von gewerblichen Baugrundstücken hat gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr nachgelassen. Dem Gutachterausschuss wurden für den Berichtszeitraum 2011 nur 23 notariell beurkundete Kaufverträge übermittelt. Davon waren 13 Grundstücke für klassische, produzierende oder verarbeitende Gewerbenutzung vorgesehen und 10 Grundstücke für den Neubau von Büro- und Geschäftshäusern oder Hotels. Der Geld- und Flächenumsatz lag deutlich unter dem Vorjahresniveau. Auf diesem Teilmarkt in München sanken der Geldumsatz um 45 % sowie der Flächenumsatz um 32 %. Das Angebot an Entwicklungsgrundstücken für Einzelhandelsnutzungen ist weiterhin sehr limitiert. Diese Liegenschaften sind größtenteils im Eigentum der öffentlichen Hand und wurden im Rahmen von Bauleitplanverfahren für größere Neubaugebiete ausgewiesen. Die Vergabe solcher Grundstücke erfolgt in der Regel im Rahmen eines Bieterverfahrens zur Ermittlung des Höchstgebotes.Wir gehen davon aus, dass sich an den beschriebenen Faktoren auch im nächsten Jahr nicht viel ändern wird. Es ist vielmehr sehr wahrscheinlich, dass Boden- bzw. Grundstückswerte auch 2012 weiter steigen werden. Der Investmentmarkt Während im ersten Halbjahr 2011 mit rund 751 Mio. u noch recht wenig Transaktionsvolumen verbucht werden konnte, hat insbesondere die zweite Jahreshälfte für einen Nachfrageschub gesorgt: In den letzten 6 Monaten des Jahres wurde mit einem Anlagevolumen von 2,14 Mrd. u gut 74 % des Gesamtjahresumsatzes von 2,89 Mrd. u erzielt. Der Fokus der Käufer lag dabei nicht mehr nur auf der in der Vergangenheit dominierenden Assetklasse der Büroimmobilien (Anteil am Gesamtumsatz: ca. 46 %), sondern vielmehr auch auf Einzelhandelsimmobilien (Anteil am Gesamtumsatz: ca. 30 %). Eine der größten Transaktionen des Jahres war so auch der Verkauf des hopping-centers PEP, welches vom U-amerikanischen Pensionsfonds TIAA- CREF für knapp 410 Mio. u erworben wurde. Anders als noch im Vorjahr sind internationale Investoren wieder deutlich stärker am Münchner Investmentmarkt aktiv geworden. Auf Verkäuferseite liegt deren Anteil am Gesamtumsatz bei fast 29 %, auf Käuferseite liegt der Anteil der Investoren internationaler Herkunft sogar bei annähernd 38 %. In der Unterscheidung der Investorengruppen gilt es, neben Private-Equity-Gesellschaften, Privatinvestoren und Pensionsfonds als typische Anleger mit hohem EK-Einsatz und einem Anteil am Transaktionsumsatz zwischen 12 % und 17 % insbesondere die Projektentwickler und Bauträger zu nennen. Diese kauften mit knapp 630 Mio. u die meisten Immobilien und trugen fast 21,8 % zum Gesamtumsatz bei. Auf Verkäuferseite spielten die Projektentwickler 2011 die größte Rolle: Annähernd 690 Mio. u Verkaufsvolumen oder knapp 24 % Marktanteil wurden für diese registriert. Es folgt die Gruppe der Offenen Fonds bzw. der pezialfonds. Deren Anteil am Verkaufsvolumen beläuft sich auf 18,5 %. Das Gros (88,9 %) des erfassten Transaktionsumsatzes ist dem sicherheitsorientierten, risikoaversen Core- bzw. Core-Plus-egment zuzuschreiben. Zunehmend mehr Investoren interessieren sich darüber hinaus aber auch für Value-add- oder opportunistische Investments. Unter der hohen Nachfrage an Core-Investments und dem gleichzeitig begrenzten Angebot derartiger Produkte sind die pitzenrenditen aller Assetklassen im Jahresverlauf konstant geblieben: Top-Büroobjekte liegen bei 4,5 %, pitzen-einzelhandelsimmobilien bei 3,75 % und Logistikimmobilien bei 6,9 %. Wir erwarten, dass sich das Investmentgeschehen nach dem überdurchschnittlichen Jahr 2011 zwar etwas beruhigen wird, der Transaktionsumsatz jedoch auch 2012 wieder deutlich über der 2 Mrd.-u -Marke liegen wird. Wie schon 2011 werden auch in den bevorstehenden 12 Monaten Anleger mit hohem EK-Einsatz deutlich Vorteile haben. Wir gehen für die ersten Monate des neuen Jahres davon aus, dass keine wesentlichen Veränderungen bei den pitzenrenditen eintreten werden.

7 Entwicklung des Münchner Gewerbeimmobilienmarktes Commercial property market trends in Munich Bemerkung: Der Propertyindex Immax ist im 4. Quartal 2011 wie erwartet weiter gesunken und liegt zum Jahresende bei 2,20. Insbesondere der in der zweiten Jahreshälfte nochmal anziehende Vermietungsumsatz mit der einhergehenden Reduktion des Leerstands, hat den Rückgang um 0,53 Punkte gegenüber dem Vorquartal bzw. um 1,28 Punkte gegenüber dem Endjahresstand 2010 deutlich höher ausfallen lassen, als noch zu Jahresbeginn erwartet. Für das nächste Quartal ist mit einem weiteren, jedoch geringeren Rückgang des Immax zu rechnen. Grund für diese Annahme ist das geringe Neubaufertigstellungsniveau in 2012 sowie die aktuell kurz vor Abschluss stehenden Mietverträge, die im Vorjahresvergleich einen weniger verhaltenen Jahresanfang auf dem Vermietungsmarkt erwarten lassen. Comment: Propertyindex Immax fell again as expected in the fourth quarter of 2011 and shows a year-end result of Especially lease take-up increased again in the second half of the year accompanied by a decrease in vacancy. The decline by 0.53 points compared to the previous quarter or by 1.28 point compared to year-end results in 2012 was significantly more than was expected at the beginning of the year. A further however lower fall in the Immax is expected in the next quarter. This forecast is based on the slight number of new building completions in 2012 as well as the pending lease contracts, which is expected to be less refrained on the leasing market at the beginning of the year compared to the previous year. Bürovermietungsumsätze in München und in der Region Leased office space in Munich and region Tsd/m 2 thousand/m Immobilienmarkt-Index Property Market Index 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 3,58 3,99 3,89 3,80 3,51 3,21 Immax Q1/2012 = Immax Q1/2012 = Angebot/upply Q1/2012 Absatz/Take up Q1/ m ² = 2, m ² 2,81 2,87 2,80 2,87 2,68 2,76 2,59 2,52 2,23 2,33 2,20 07/02 01/03 07/03 01/04 07/04 01/05 07/05 01/06 07/06 01/07 07/07 01/08 07/08 01/09 07/09 10/09 01/10 07/10 10/10 01/11 07/11 10/11 3,24 3,66 4,14 4,26 3,73 3,48 01/12 Vermietungsumsatz Eigennutzerumsatz Büromarkt / office market Prognostizierter Vermietungsumsatz bis Ende 2012 Predicted turnover in m² pitzenmiete 2011 in w/m²/mtl./top level rent in u/m 2 monthly - City...29,80 - Übriges tadtgebiet / other city districts... 21,50 - Umland / surrounding area ,80 Durchschnittsmiete 2011 in w/m²/mtl. average rent in u/m 2 monthly - City...17,24 - Übriges tadtgebiet / other city districts... 13,82 - Umland / surrounding area ,44 Gewerbe- und erviceflächen commercial and services space Durchschnittsmiete in w/m²/mtl. average rent in u/m ² monthly - Produktion und ervice, Neubau production and service space, new properties... 7,50 - Lager und Logistik, Neubau warehouse and logistic space, new properties... 6,20 - Produktion und ervice, Bestand production and service space, existing properties... 6,00 - Lager und Logistik, Bestand warehouse and logistic space, existing properties...5,25 Investmentmarkt / investment market pitzenrenditen in % / Prime yields in % - Büroimmobilien office properties...4,50 - Einzelhandelsimmobilien retail properties...3,75 - Industrie- / Logistikimmobilien industry / logistics properties...6,90 Renditespannen Büroimmobilien in % / range of yields, office properties - City / city centre...4,00 5,40 - Übriges tadtgebiet / other city districts...5,25 6,50 - Peripherie / outskirts of city...6,50 7,30 Leerstandsrate / Vacancy rate % Grundstücksmarkt / real estate market 2 Einzelhandelsflächen / retail space Lager-, Industriegrundstücke in w/m² torage and industrial sites in u/m ²...150,- bis/to 300,- Grundstücke für klassisches Gewerbe in w/m² ites for traditional manufacturing in u/m ²..170,- bis/to 500,- Prognose bis Ende 2012 /forecast to end of 2012 Bevölkerung /population Beschäftigte /employees Miete in w/m²/mtl. / rent in u/m 2 monthly - City 1a (< 200 m²)...290,- bis/to 325,- - City 1b (< 200 m²)...105,- bis/to 165,- - tadtteilzentrum / city district (< 200 m ² )...20,- bis/to 50,- - tadtrand-/fachmarktlagen periphery of city / specialist retailers site (< 200 m ² )...10,- bis/to 20,- Mietpreisentwicklung /rental development Grundstücke für Einzelhandelsentwicklungen in w/m² ites for retail development in u/m ² ,- bis/to 600,- Grundstücke für Büroentwicklungen, Bodenwertanteil in w/m² BGF Office site land values in u/m ² GFA - City, Bestlage/city centre, top location 2.000,- bis/to 3.500,- - City-Rand tadtgebiet / city centre, other 250,- bis/to 800,- - Peripherie / periphery...200,- bis/to 500,- Preisentwicklung / price development Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie /rent development (higher price category) - Büroflächen /office space - Einzelhandelsflächen /retail space - Lagerflächen / storage space Kaufpreisentwicklung in der oberen Preiskategorie für Anlageimmobilien / purchase price development (higher price category) for investment property

8 tadtentwicklung in München 1 Hofstatt (ehemaliges Z-Areal endlinger traße) Nach dem Auszug des üddeutschen Verlages wird auf dem 1,1 ha großen Areal in der Innenstadt ein Dienstleistungs- und Einzelhandelsprojekt entwickelt. Geplant sind ca. 80 Wohnungen und ca. 510 Arbeitsplätze. 2 Zentrale Bahnflächen (Hauptbahnhof Laim Pasing) Auf insgesamt ca. 173 ha entlang eines 7 km langen Entwicklungsbandes werden Wohnungen für ca Einwohnerinnen und Einwohner sowie Arbeitsstätten für ca Arbeitsplätze geplant und realisiert. In den Bereichen Nymphenburg üd, Laim, Hirschgarten und Arnulfpark wurden bereits ca Wohneinheiten sowie knapp Arbeitsplätze weitgehend fertiggestellt. Im Bereich Hirschgarten wurde mit der Realisierung von weiteren Arbeitsplätzen begonnen. Die Bebauung rund um den Bahnhof Pasing für Geschäftsbau und Einkaufszentrum mit darüber liegenden Wohnungen ist nahezu fertiggestellt. Das tückgutgelände östlich der Offenbachstraße geht dieses Jahr in die Vermarktung. Im letzten Bereich Paul-Gerhardt-Allee ist für ca. 37 ha ein Bebauungsplan für die Entwicklung von Wohnen und Arbeiten auf Basis eines städtebaulichen Wettbewerbes in Bearbeitung. 3 Freiham Am westlichen tadtrand, ungefähr 12 km vom Zentrum entfernt, wird auf ca. 350 ha ein neuer tadtteil für geplant insgesamt ca Wohnungen und ca Arbeitsplätze entwickelt. Die Realisierung des Gewerbestandortes südlich der Bodenseestraße für ca Arbeitsplätze (Verwaltungsnutzung, Dienstleistungen, Einzelhandel, Hightech-Unternehmen sowie verarbeitendes Gewerbe und Handwerk) ist nahezu abgeschlossen. Der erste Realisierungsabschnitt nördlich der Bodenseestraße für geplant ca Wohnungen wird sukzessive entwickelt. 4 Luitpold-Kaserne/Dachauer traße Auf dem ca. 20 ha großen Gelände der ehemaligen Luitpold-Kaserne und dem anschließenden Gelände an der Dachauer traße wird ein neues, gemischt genutztes Quartier mit überwiegend Wohnungsbau sowie kultureller Nutzung und Hochschuleinrichtungen entwickelt. Dabei sind ca. 900 Wohnungen und ca. 770 Arbeitsplätze in Planung. 5 Ehemaliges Gaswerksgelände Der ca. 9 ha große Teilbereich des ehemaligen Gaswerksgeländes in unmittelbarer Nachbarschaft zum Münchner Technologiezentrum MTZ, zum Uptown Munich und zur tadtwerkszentrale wird mit einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe umstrukturiert. 6 Gelände Knorr-Bremse, Milbertshofen, Moosacher traße Das ehemalige Betriebsgelände der Firma Knorr-Bremse wird umstrukturiert. Für den Nordteil sind ca m² GF einfache gewerbliche Nutzungen mit ca Arbeitsplätzen, für den üdteil ca m² GF höherwertige Gewerbe- und ca m² Kerngebietsnutzungen mit ca Arbeitsplätzen geplant. Im westlichen Bereich wird derzeit durch die Umstrukturierung von Kerngebiets- in Wohnflächen Baurecht für ca. 400 neue Wohnungen geschaffen. 7 Leopold-/Johann-Fichte-traße Auf dem 4,2 ha großen Gelände des Großmarktes Metro und des Hotels Holiday-Inn wird ein urbanes tadtquartier für geplant insgesamt ca m² GF, 30 % (ca. 270) Wohnungen, 40 % Hotel- und Kongressnutzung, 40 % kerngebietstypische Nutzungen sowie insgesamt ca Arbeitsplätze entwickelt. 8 Domagk-/Leopoldstraße Das ca. 10,7 ha große ehemalige Telekom-Gelände und der Bereich ehemaliger Fertigungshallen für Haushaltsgeräte wird neu entwickelt. Ca m² GF mit ca. 600 Wohnungen sind bereits nahezu fertiggestellt. Für höherwertige Gewerbenutzungen stehen noch ca m² GF für ca. 920 Arbeitsplätze zur Verfügung. 9 Parkstadt chwabing Die ca. 40 ha großen ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen an der Autobahn A9 München Berlin werden als neuer urbaner tadtteil gemischter Nutzung mit begrüntem und kompaktem tadtbild an der tadteinfahrt Münchens geplant. Die Flächen für Büro- und Verwaltung, Gewerbenutzung, Läden, Restaurants, Hotels sind bereits überwiegend bebaut. Zu den weitgehend realisierten ca Wohnungen im geschützten Innenbereich werden durch Umstrukturierung von Kerngebieten zusätzlich ca. weitere 900 Wohneinheiten entstehen. 10 Funkkaserne Die ca. 24 ha große ehemalige Funkkaserne wird für geplant ca Wohnungen und ca Arbeitsplätze aus Büros, Verwaltung, Einzel- und Großhandel, Läden, Gastronomie und Hotels umstrukturiert. Im östlichen Bereich wird ein Künstlerhof in einem ehemaligen Kasernengebäude untergebracht. 11 Bayern Kaserne Auf dem bisher militärisch genutzten Gelände ist auf ca. 48 ha die Umstrukturierung mit fast ausschließlich Wohnungsbau für ca neue Einwohnerinnen und Einwohner geplant. 12 Prinz-Eugen-Kaserne Im städtebaulichen Entwurf für die Überplanung des ca. 30 ha großen ehemaligen Kasernengeländes im tadtbezirk Bogenhausen sind ca Wohneinheiten (Wohngeschossfläche von ca m² GF) sowie ca m² GF Handels- und Dienstleistungsflächen vorgesehen. 13 Messestadt Riem Auf dem ca. 560 ha großen ehemaligen Flughafengelände ist die Entwicklung eines neuen tadtteils mit insgesamt ca Wohnungen und ca Arbeitsplätzen geplant. Der 200 ha große Riemer Park (Gelände der Bundesgartenschau 2005) bietet ein umfangreiches Erholungsflächenangebot, die Riem-Arcaden dienen als Rückgrat für die Versorgung des tadtteils. Ca Wohnungen sowie zahlreiche Büros und Gewerbegebäude mit ca Arbeitsplätzen wurden bereits realisiert und bezogen. In weiteren Bauabschnitten sind noch insgesamt Wohnungen und ca Arbeitsplätze geplant. 14 Vogelweideplatz Das durch verkehrliche Neustrukturierung im Rahmen des Tunnelausbaus am Mittleren Ring Ost neu entstandene Baugrundstück wird zusammen mit einem bestehenden Gewerbegebiet südlich der Einsteinstraße überplant. Das Wettbewerbsergebnis sieht ein Ensemble von fünf Hochhäusern mit einer Höhenentwicklung zwischen 43 m und 88 m vor (Kerngebiets- und Gewerbenutzung). Ziel der Entwicklung ist die Bildung einer markanten tadteinfahrt von Osten aus und die Aufwertung der Autobahnzufahrt. Hierzu ist ein Bebauungsplan im Verfahren. 15 Rund um den Ostbahnhof Eine der letzten großen Entwicklungsflächen in Innenstadtnähe mit hervorragender Anbindung an die Fern- Bahn und sonstige öffentliche Verkehrsmittel wird auf ca. 38 ha zu einem neuen tadtquartier entwickelt. Es soll eine innerstädtische Mischung aus Wohnungen, Dienstleistungen, modernem Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie- und Freizeitnutzungen entstehen. 16 Welfenstraße Auf dem bisher gewerblich genutzten Areal von ca. 9 ha werden auf Grundlage eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans ca. 500 Wohneinheiten und ca. 400 Arbeitsplätze errichtet. 17 Agfa-Gelände Das ca. 11 ha große ehemalige Betriebsgelände des Agfa Camerawerks wird zu einem neuen tadtquartier mit geplant ca Wohnungen (Bauleitplanung im Verfahren), ca m² GF Gewerbe und Büros (davon bereits m² baurechtlich entwickelbar) sowie öffentlichen Grünflächen entwickelt. 18 Baierbrunner traße (Teilfläche ehemalige iemenswerke Obersendling) Für das ca. 19,5 ha große ehemalige iemens-gelände wurde auf Basis eines Bebauungsplanes mit der Realisierung eines neuen tadtquartiers für ca. 950 Wohnungen, ca. 200 Pflegeplätze (Altenpflegezentrum), ca. 900 Arbeitsplätze, öffentlichen Grünflächen, sozialen Infrastruktureinrichtungen und Grundschule sowie eines Nahversorgungsbereiches und gewerblich genutzten Bereichen begonnen. 19 Paulaner-Gelände Auf dem ca. 9 ha großen Gebiet der Paulaner-Brauerei wird ein qualitätsvolles, innerstädtisches Wohnquartier unter Rücksichtnahme auf die bestehende Traditionsgaststätte Paulaner am Nockherberg für annähernd neue Wohnungen entwickelt. 20 Hochäckerstraße Die Grundstücke eines ehemaligen ortsansässigen Gärtnereibetriebes in Neuperlach werden auf ca. 18 ha überplant. Dabei soll ein neues Wohngebiet mit Geschosswohnungsbau und verdichtetem Einfamilienhausbau für ca Wohneinheiten entstehen. 21 EON-Gelände Für das knapp. 10 ha große Areal an der Boschetsrieder traße, Ecke Drygalskiallee in Obersendling wird ein neues Quartier mit überwiegender Wohnnutzung für ca Wohnungen sowie gewerblichen Anteilen per Bebauungsplan entwickelt. 15 Around the Ostbahnhof tation A new urban district is taking shape on what is one of the last remaining development areas close to the inner city: a roughly 38 hectare site with excellent railway and public transport connections. A mixed-use district featuring apartments, services, modern businesses, retail, restaurants and leisure facilities is planned. 16 Welfenstrasse Based on a ratified development plan, around 500 apartments as well as 400 jobs are to be developed on this 9 hectare former commercial site. 17 Agfa site The roughly 11 hectare site of the former Agfa Camerawerk is to be transformed into a new urban district with around 1,000 apartments (urban land-use planning is already in progress), around 48,000 m² of floor space for commercial and office uses (of which building rights have already been obtained to develop 38,100 m²) and public open spaces. 18 Baierbrunner trasse (part of the former iemens works in Obersendling) Based on the development plan construction has already begun on this approx hectare former iemens site to develop around 950 apartments, approx places in a senior citizens care center, around 900 new jobs, public open spaces, social infrastructure institutions, a primary school, local shops and various commercially used buildings. 19 Paulaner site A high-quality, inner city residential district with almost 1,400 new apartments is to be developed on the approx. 9 hectare large Paulaner Brewery site under the consideration of the existing traditional Paulaner Am Nockherberg restaurant. 20 Hochaeckerstrasse The approx. 18 hectare site of the former nursery in Neuperlach is to be redeveloped. A new residential area is to be developed with apartment complexes and condensed single family homes for approx. 1,000 housing units. 21 EON site A new site is to be developed mainly for residential use (approx. 1,000 apartments) and some commercial areas according to the development plan for the almost 10 hectare site on Boschetsrieder trasse at the corner of Drygalskiallee in Obersendling. Urban Development in Munich 1 Hofstatt (former Z site on endlinger trasse) Now that the publisher üddeutscher Verlag has moved out, a service and retail project is being developed on this 1.1 hectare site. Around 80 apartments and around 510 jobs are planned. 2 Central railway areas (Central tation Laim Pasing) Apartments for around 16,000 people and jobs for around 19,000 people are being planned and developed on a 7 km long 173 hectare site. ome 5,000 apartments and facilities for nearly 8,000 jobs are already nearing completion in the Nymphenburg outh, Laim, Hirschgarten and Arnulfpark districts. In the Hirschgarten district, work has begun on the development of a further 6,000 jobs. The commercial facility and shopping mall to be topped by apartments around Pasing tation is likewise close to completion. The transshipment facility east of Offenbachstrasse is due to commence marketing activities this year. Finally, an urban land use plan is being prepared to develop apartments and workspace on a 37 hectare site on Paul-Gerhardt Allee. 3 Freiham On Munich s western outskirts, only 12 km from the city center, a new urban district is being developed to accommodate between 9,000 and 10,000 apartments and create around 7,500 new jobs. The construction of a commercial site south of Bodenseestrasse for around 7,500 jobs has almost been completed (administration, services, retail, high-tech companies, manufacturing and skilled crafts). Phase one of the project north of Bodenseestrasse is currently in progress and will ultimately accommodate around 3,000 apartments. 4 Luitpold barracks/dachauer trasse A new mixed-use district is currently being developed mainly for residential use as well as for cultural and higher educational facilities on a roughly 20 hectare site on the former Luitpold barracks and the adjacent Dachauer trasse. Around 900 apartments and approx. 770 new jobs are planned. 5 Former gasworks site This roughly 9 hectare section of the former gasworks site, right next to the Munich Technology Center (MTZ) and extending as far as uptown Munich and the municipal utility company s HQ, is being redeveloped to accommodate a mix of residential and commercial facilities plus a bus garage. 6 Knorr-Bremse site, Milbertshofen, Moosacher trasse The former premises of Knorr-Bremse are being redeveloped. Approx. 40,000 m² of floor space for basic commercial uses and around 2,000 jobs are to be developed on the northern part of the site, while around 147,000 m² of premium commercial space and a further 33,000 m² for core area uses and around 3,800 jobs is being developed on the southern part. Through the redevelopment of the core areas to develop residential space on the western part, a new building law for approx. 400 new apartments is currently being imposed. 7 Leopoldstrasse/Johann-Fichte-trasse An urban district for a planned total of around 89,000 m² floor space is being developed on the 4.2 hectare site of wholesaler Metro and the Holiday Inn. Around 30 % of the site is earmarked for (approx. 270) apartments, 40 % for hotel and conference uses and 40 % for core area uses. Facilities for a total of 1,400 jobs are being developed too. 8 Domagkstrasse/Leopoldstrasse The roughly 10.7 hectare former Telekom site and site of former production halls for household appliances is being redeveloped. Around 60,400 m² for approx. 600 apartments have almost already been completed. Around 60,900 m² for premium commercial uses and around 920 jobs are still planned. 9 Parkstadt chwabing At the gateway to the city, near the start of the A9 Munich-Berlin freeway, around 40 hectares of former industrial and commercial space is being redeveloped as a new urban district with mixed-use, combining open spaces with a compact urban look. Office and administration space, commercially used buildings, shops, restaurants, hotels have all mainly been completed. Most of the around 1,300 apartments in the secured inner area have been completed as well. Due to the redevelopment of the core area, another approx. 900 apartments are to be built. 10 Funkkaserne barracks The approx. 24 hectare former Funkkaserne barracks are being redeveloped to accommodate plans for around 1,600 apartments, around 78,000 m² of floor space and around 1,000 jobs (office and administration, retail and wholesale, shops, restaurants and hotels). On the eastern part of the site, an artists center is to be created in the former barracks building. 11 Bavaria barracks Used up to now for military purposes, this roughly 48 hectare site is to be redeveloped almost exclusively for residential use. It is planned to house approx. 6,000 new residents. 12 Prinz Eugen barracks An urban and landscape planning draft for the approx. 30 hectare site of this former military barracks in the Bogenhausen district plans the development of around 1,800 apartments (approx. 190,000 m² of residential floor space) as well as approx. 5,000 m² of floor space for retail and service businesses. 13 Messestadt Riem Development of a completely new urban district with around 6,000 apartments and some 13,000 jobs is planned on the approx. 560 hectare site of the former airport. The 200 hectare Riemer Park (which hosted the BUGA horticultural exhibition in 2005) provides an extensive range of leisure activities, while the Riem Arcades form the principal shopping center. ome 4,600 apartments plus offices and commercial buildings to accommodate 7,200 jobs have already been built and are now in use. An additional 1,500 apartments and roughly 5,800 jobs are to be created in further construction phases. 14 Vogelweideplatz The change in the transport system due to expansion of the tunnel at Mittlerer Ring Ost has freed up new building land that is now being redeveloped in conjunction with the existing commercial site south of Einsteinsteinstrasse. The results of the urban development competition envisage five multistory buildings with heights of between 43 m and 88 m (for core area and commercial uses). The project aims to create a distinctive eastern gateway to the city and to upgrade the point of entry to the freeway. A development plan is being prepared.

9 Herausgeber/Editor: COLLIER chauer & chöll GmbH Dachauer traße München Germany Telefon Telefax Die Colliers chauer & chöll GmbH ist ein rechtlich selbstständiges Mitglied der Colliers International Property Consultants mit 512 Büros in 61 Ländern auf 6 Kontinenten. Colliers chauer & chöll GmbH is an independently owned and operated affiliate of Colliers International Property Consultants with 512 offices in 61 countries on 6 continents. tand: Februar 2012