Shopping in Echtzeit. Lebenszyklen von Handelskonzepten werden kürzer, Standorte angreifbarer was ist zu tun?

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1 Shopping in Echtzeit Lebenszyklen von Handelskonzepten werden kürzer, Standorte angreifbarer was ist zu tun? Dialogplattform Einzelhandel Bundesministerium für Wirtschaft 14. Dezember 2016 Quelle: Immobilienzeitung, Christoph Meyer Geschäftsführender Gesellschafter CM Best Retail Properties GmbH

2 Im Einzelhandel ist die Zeit der Gewissheit vorbei!

3 Der deutsche Einzelhandel leidet unter Zukunftsängsten Schlagwortwolke aus einer Händlerbefragung des HDE Handelsverband Deutschland

4 Deutscher Städte- und Gemeindebund befürchtet Ladensterben Quelle: Deutscher Städte- und Gemeindebund Folie 4

5 Trotzdem gehen Retail Investments ungebremst weiter Retail Investments Deutschland Quelle: CBRE Transaktionsvolumen am deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt mit neuem Hoch wie 2006 Folie 5

6 Aber niemand weiß, wer das Sagen über die Immobilie hat es gibt keine Gesprächspartner für Kommunen und weitere Stakeholder Internat. Private Equity Fund A Internationale Pensionskasse B Intern. reiche Privatperson C Verbriefung Intern. Private Fund D Internationale Pensionskasse E Finanzierung Bank (deutscher Herkunft) Investment-Management- Gesellschaft / Initiator in Großbritannien Ankauf Immobilienportfolio in Deutschland Intern. reiche Privatperson F Typische Eigentümerstruktur eines Immobilienportfolios Grundstücksges. (B.V.) Deutsche Immobilie Grundstücksholding (niederländische B.V.) Grundstücksges. (B.V.) Deutsche Immobilie Grundstücksges. (B.V.) Deutsche Immobilie Treuhandgesellschaft in Niederlanden stellt Geschäftsführer Folie 9

7 Das war mal anders!

8 Märkte und kleinteiliges Ladenhandwerk > 1000 Jahre Folie 8

9 Warenhäuser > Gründung Le Bon Marché Jahre Folie 9

10 Shoppingcenter > Eröffnung Southdale Center Jahre Folie 10

11 Pop-up-Stores < 0,08 Jahre Berlin, Hauptbahnhof Foto: CM Best Retail Folie 11

12 Und: Der Wettbewerbsdruck wächst weiter und das Karussell dreht sich immer schneller Quellen: BBE, bvh 2013 und Mittelwert verschiedener Schätzungen (u.a. elaboratum, Prof. Heinemann, Verbände) Folie 12

13 Was ist zu tun?

14 Grundgedanke Der stationäre Einzelhandel ist schützenswert. Denn es dreht sich um mehr als reine Warenversorgung. Er ist von immenser Bedeutung für die Existenz der mitteleuropäischen Stadt und unser Sozialleben insgesamt. Quelle: Weihnachtsgruß 2013 des Beratungsunternehmens für Handelsimmobilien CM Best Retail Properties Folie 14

15 Grundgedanke Ohne Handel keine Stadt, ohne Stadt kein Handel nur attraktive Standorte sind prosperierend und nachhaltig In den USA entstanden: Die Diskussion zu sogenannten Third Places 1st Place: 2nd Place: 3rd Place: Die eigene Wohnung Der eigene Arbeitsplatz Der eigene Ort der Freizeitgestaltung Deshalb: Optimale Aufenthaltsqualität gewährleisten SOS Sicherheit, Ordnung, Sauberkeit Originäre Erlebnisse vermitteln Identifikation ermöglichen ( meine Stadt) Nur wer sich wohlfühlt, kauft gerne (und somit viel) ein Nur wenn in der Stadt eingekauft wird, überlebt die Stadt Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf 2016 Folie 15

16 Generelle Empfehlung Ein 3rd Place darf nicht gerade dann geschlossen sein, wenn die Mehrheit der Menschen Freizeit hat daher: Sonntagsöffnung generell erlauben Die meisten Käufe im Internet werden getätigt, wenn die Läden in Deutschland geschlossen sind Selbst in christlicheren Ländern wie Italien oder Spanien ist die Sonntagsöffnung selbstverständlich Das Netz schließt nie! Folie 16

17 Standortaufwertung Mehr BIDs (in NRW und Berlin: Immobilien- und Standortgemeinschaften), ein erfolgreiches Mittel zur Standortaufwertung, einführen Oberzentren* 6 Mittelzentren 7 Grundzentren u. ä. 0 Insg. 13 *Oberzentren: Bremen, Flensburg, Hamburg und Wuppertal sowie Gießen (Teil eines oberzentralen Verbunds); Mittelzentren: Baunatal, Bergisch Gladbach, Elmshorn, Gelsenkirchen, Gütersloh, Norderstedt und Offenbach In der Kaufmannsstadt Hamburg aktuell allein 12 BIDs!!! Quelle: Handelskammer Hamburg 2016 Folie 17

18 Standortaufwertung Bei einem BID werden alle Akteure vernetzt und im Sinne der Standortaufwertung aktiv Zusammenwirken aller Akteure: Immobilieneigentümer, örtlicher Einzelhandel, Behörden, Lokalpolitikwirtschaft, IHK etc. Gemeinsam mit allen Beteiligten klar definierter Aktionsplan Verbindliche Zahlungen der Eigentümer für fünf Jahre keine Trittbrettfahrer Aufbruchsstimmung für den Standort Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf 2016 Folie 18

19 Standortaufwertung Fördermittel bereitstellen und Standortinitiativen professionalisieren Nicht nur fördern, sondern auch fordern, nämlich einheitliche Öffnungszeiten in Geschäftsstraßen Gründung von Werbegemeinschaften nach dem Vorbild von EKZ gemeinsamen Internetauftritt ggf. gemeinsamen Onlinehandel (Beispiel: Mönchengladbach) ggf. gemeinsamen Lieferservice Wichtig: Deshalb: Trittbrettfahrer vermeiden (meist Filialisten) Ggf. juristisches Instrumentarium der BID-Gesetzgebung nutzen Folie 19

20 Handel und Immobilie Mehr Investitionen in Modernisierungen vorhandener Handelsimmobilien vornehmen Insbesondere Warenhäuser können ihre wichtige zentrale Rolle in den Städten nur noch mit immensen Investitionen erfüllen Aber auch großer Investitionsstau bei innerstädtischen EKZ aus insbesondere aus 1970er und 1980er Jahren sowie bei Geschäftshäusern Positives Beispiel: KaDeWe Berlin Umbau Quelle: KaDeWe Folie 20

21 Handel und Immobilie Umnutzungspotenziale bei vorhandenen Immobilien an zentralen Standorten nutzen Geschäftshausentwicklung Berlin-Moabit, Turmstraße (ehem. Hertie) Projektentwickler: MIB AG Foto: CM Best Retail Folie 21

22 Handel und Immobilie Flexibilität ist oberstes Gebot bei der Entwicklung neuer Handelsimmobilien Im Wettbewerb mit dem Internet muss die Handelsimmobilie der Zukunft wie ein Theater funktionieren Für jedes Produkt eine neue einzigartige Umgebung schaffen Immer schneller neue Inszenierungen ermöglichen Alle Akteure, Händler, Eigentümer, Architekten, müssen flexibler werden Nur wenn sich der stationäre Einzelhandel deutlich schneller entwickelt und dynamisch auf Veränderungen reagiert, hat er eine Chance bei den Kunden von heute und von morgen! Folie 22

23 Genehmigungspraxis Wenn der Standort stimmt: Vorfahrt für Refurbishments, statt für Neubau Stadt Delmenhorst scheitert mit Knochen-Modell für Lange Straße auf ganzer Linie EKZ-Projekt Foto: Konczak, Delme Report Folie 23

24 Genehmigungsleitlinien Wenn Neubau, dann neue Shoppingcenter nur in existierenden Zentren bauen Berlin übernimmt entsprechende IHK-Forderungen an neue Einkaufszentren in STEP Zentren Neue Einkaufszentren sollen in den Hauptlagen der bestehenden Zentren angesiedelt werden. Einkaufszentren müssen richtig dimensioniert werden, um die Stadtzentren zu stärken. Der Nutzungsmix in Zentren ist zu definieren. Einkaufszentren sind in das vorhandene Fußwegesystem zu integrieren. Vorhaben sollen sich nach außen öffnen und das bestehende Zentrum beleben. Das Stellplatzangebot neuer Großvorhaben soll zur Stärkung der bestehenden Zentren beitragen. Einkaufszentren sind verkehrlich zu integrieren. Die Gestaltung der Einkaufszentren muss ihrer Bedeutung für die Stadt gerecht werden. Die öffentliche Hand muss Rahmenbedingungen definieren und ein Vorhaben in ein Gesamtpaket zur Stärkung der Zentren integrieren. Quelle: Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin) Folie 24

25 Genehmigungsleitlinien Sortimentslisten nicht als starres Instrument nutzen Branchenmix verschiedener Städte sehr unterschiedlich Selbst Struktur der Bezirkszentren in Metropolen teilweise stark abweichend Sortimentslisten oft weltfremd Sortimentsbeschränkungen bremsen Dynamik bei der Weiterentwicklung bestehender Handelsimmobilien und Einzelhandelsbetriebe Sie verhindern häufig eigentlich sinnvollen Angebotsmix Quelle: Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel Folie 25

26 Genehmigungsleitlinien Ungezügelte Flächenexpansion ist nur noch ein Scheinproblem, Annahme der Großflächigkeit gemäß 11.3 BauNVO nicht mehr zeitgemäß, deshalb: Auch größere Ansiedlungen zulassen (Großflächigkeit ab m²) 11.3 verhindert Dynamik bei Veränderungen der Betriebsformen Bisherige Auswirkung: Einseitige Bevorzugung von Discountern aber: mittlerweile haben selbst moderne Discounter mehr als 800 m² VKF Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland in den Jahren 1970 bis 2015 (in Millionen Quadratmeter) Quelle: Statista 2016 Folie 26

27 Genehmigungsleitlinien Stellplatzablösebeträge dienen häufig nur Aufbesserung der Gemeindekassen, deshalb Stellplatzablöse generell abschaffen Stellplatzablöse wird häufig sogar dann gefordert, wenn geplante Stellplätze von der Gemeinde nicht genehmigt werden Stellplatzablösebeträge gleichbleibend trotz steigender Kundenanteile von ÖPNV- und Fahrradnutzern Dadurch: Stellplatzablöse unnützer Kostentreiber, der notwendige Bauinvestitionen verhindert Folie 27

28 Zusammenfassung Waffen -Gleichheit zwischen Online-Handel und stationärem Einzelhandel herstellen Internet und daher auch Online-Handel beinahe völlig unreguliert Stationärer Handel unterliegt hingegen extrem starken Restriktionen auf folgenden Sektoren: Starre Genehmigungspolitik beim Bau von Handelsimmobilien und Ansiedlung von Betrieben Höhere Anforderungen an Betriebsimmobilien selbst (teurere Architektur, wegen Kundenverkehr stärkere Sicherheitsstandards) Kürzere Betriebszeiten Höhere Kosten (Mieten, Personal etc.) Arbeitgeberunfreundlicheres Arbeitsrecht (z.b. Arbeitszeiten) Investitionen in Handelsimmobilien sind lebenswichtig für unsere Städte wichtig, deshalb: Restriktionen für Investoren und stationären Handel weitgehend beseitigen Positives Investitionsklima schaffen (Willkommenskultur für Investoren) Örtlichen Einzelhandel unterstützen Folie 28

29 Weihnachtskarte von CM Best Retail 2016 (Versand in den kommenden Tagen)

30 Auf Wiedersehen beim Christoph Meyer Geschäftsführender Gesellschafter CM Best Retail Properties GmbH Wittenbergplatz 1, Berlin Telefon: