Immo-Monitoring Herbstausgabe

Transkript

1 Immo-Monitoring Herbstausgabe

2 Das Leben ist wie ein Fahrrad. Man muss sich vorwärts bewegen, um das Gleichgewicht nicht zu verlieren. Albert Einstein ( )

3 Editorial Je turbulenter die Zeiten, desto grösser die Sehnsucht nach Gleichgewicht. Dies trifft auch auf den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt zu. Nach Jahren des Booms hofft man auf eine sanfte Landung und damit auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Ein «Schweinezyklus» häufiges Resultat eines Timelags im Mechanismus zwischen Angebot, Nachfrage und Preis soll dieses Mal tunlichst vermieden werden. Eigenheiten des Immoblienmarkts wie lange Realisierungsphasen, Standortgebundenheit, Heterogenität und vielfältige Interessen machen es nicht einfach, die Balance zu halten. Diese Ausgangslage wird durch aktuelle Unsicherheiten von möglichen regulatorischen Veränderungen über ökonomische Unwägbarkeiten bis zu internationalen Gefahrenherden zusätzlich verschärft. Gerade jetzt sind sowohl staatliche als auch private Immobilienmarktakteure gefordert, mit besonnenen Entscheidungen den Markt nicht aus der Bahn geraten zu lassen. Insbesondere die langfristigen Risiken sind im Auge zu behalten, um die Wahrscheinlichkeit eines stabilen Markts nachhaltig zu erhöhen. Auch für das «Immo-Monitoring» ist Balance entscheidend: die Balance zwischen Bewährtem und Neuem. Das Bewährte: umfangreiche Datenbanken von Wüest Partner, mittels Fachwissen und tiefgründiger Analyse zu relevanten Informationen veredelt. Das Neue: ein frisches Layout, das helfen soll, die immer komplexeren Zusammenhänge auch in Zukunft verständlich zu transportieren. Denn wie alle seine Vorgänger verfolgt auch der 25. Jahrgang des «Immo-Monitorings» das Ziel, interessierten Kreisen Einblicke, Denkanstösse und Entscheidungshilfen zu bieten und tritt dafür kräftig in die Pedale.

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5 Inhalt Management Summary Wirtschaftsumfeld Perspektiven: Wohnungsmarkt Prognosen Perspektiven: Geschäftsflächenmarkt Regionale Marktverfassung bei Büroflächen Prognosen Ease-of-Investment-Index: Unterschiedlich hohe Investitionshürden in Schweizer Immobilienmärkten Mietwohnungsmarkt: Vom Musterknaben zum Sorgenkind? Mikrolagenprofile für Geschäftsflächen Direkte und indirekte Immobilienanlagen Baumarkt Prognosen Bauteile Immobilienatlas Regionaler Immobilienatlas Preis- und Liquiditätskarten nach Segment Baulandpreiskarten nach Segment Markt- und Regionendaten Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick Mietwohnungen: Preise und Rating Wohneigentum: Preise und Rating Geschäftsflächen: Preise und Rating Baulandpreise nach Segment Grossprojekte im Hoch- und Tiefbau Quellenverzeichnis und Glossar

6 Management Summary Management Summary: Perspektiven 2017 Mietwohnungsmarkt Viele Mieter, die in den letzten zehn Jahren nicht umgezogen sind, dürften heute finanziell besser dastehen als damals. Dies hängt massgeblich mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz zusammen, der seit seiner landesweiten Vereinheitlichung im Jahr 2008 von 3.5 auf 1.75 Prozent gesunken ist. Der kumulierte Senkungsanspruch, den Mieter mit laufenden Verträgen seither geltend machen konnten, beläuft sich heute auf 17.4 Prozent entsprechend tief war der Anreiz, eine Mietwohnung zu verlassen. Seit etwa einem Jahr jedoch beginnt sich die Schere zwischen den Mieten in bestehenden Verträgen und den Mieten von inserierten Wohnungen wieder zu schliessen. Die Suche nach einer neuen Wohnung wird damit attraktiver. Breiteres Angebot, sinkende Mietpreise und eine abnehmende Marktanspannung freuen die Mieter. Die Gründe für diese Entwicklung liegen einerseits in der intensiven Neubautätigkeit und der damit einhergehenden Ausdehnung des Angebots: Derzeit sind es Wohnungen, die zum Bezug bereitstehen. Andererseits lässt das Bevölkerungswachstum nach, wodurch die Zusatznachfrage abnimmt. In Anbetracht dessen erstaunt es kaum, dass die Marktanspannung sinkt. Gefragt bleiben weiterhin die kleineren Wohneinheiten zu eher moderaten Preisen. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung fortsetzt und im kommenden Jahr zu weiteren Mietpreisrückgängen führt (vergleiche Kapitel 2). Welche längerfristigen Auswirkungen zu erwarten sind, wird in Kapitel 5 erörtert. Wohneigentum Die Zahl der neu erstellten Eigentumswohnungen ist im Jahr 2016 weiter zurückgegangen; lediglich rund Eigentumswohnungen sind in den vergangenen zwölf Monaten auf den Markt gekommen. Als Folge davon dürfte sich das gesamte Marktangebot in der zweiten Jahreshälfte reduzieren. Das schwindende Angebot trifft auf eine robuste Nachfrage trotz geltender Finanzierungsvorschriften und hoher Preisniveaus. Es zeigt sich zudem, dass die jüngst erlebte Divergenz zwischen steigenden Preisen in günstigen Regionen und sinkenden Preisen in Hochpreisregionen abzunehmen scheint: In Zürcher und Innerschweizer Gemeinden sinken die Preise nur noch langsam, in der Region Genfersee scheinen sie sich endgültig stabilisiert zu haben. In den nächsten zwölf Monaten ist sogar mit leichten Preisanstiegen zu rechnen. Robuste Nachfrage, die sich aber mehr denn je auf Objekte in tieferen Preisklassen konzentriert. Bei den Einfamilienhäusern steht dem stabilen Angebot eine intakte Nachfrage gegenüber. Diese fokussiert sich vornehmlich auf Objekte mit einem Preis von unter 1.5 Millionen Franken. Die Folge davon ist, dass preisgünstige Einfamilienhäuser an guten Lagen sehr gesucht sind und teurer werden. Im gehobenen Segment sind hingegen weiterhin sinkende Preise zu vermelden, wobei die Preisdynamik in den einzelnen Regionen und Segmenten sehr unterschiedlich ist: Während die Preise vor allem in den Agglomerationsgemeinden anzogen, waren in den Tourismusgemeinden in den letzten zwölf Monaten Korrekturen von minus 10.6 Prozent zu beobachten. Die stärksten Preisanstiege verzeichneten die beliebten inneren Agglomerationsgemeinden der Grossstädte. Aus Gesamtschweizer Perspektive legen die Preise für Einfamilienhäuser im 2017 voraussichtlich nochmals zu. Seiten 26 bis 29 Seiten 30 bis 33 Prognosen 2017 Wohnungsmieten: 0.7 Prozent Details: Seiten 34 und 35 Prognosen 2017 Eigentumswohnungen: Prozent Einfamilienhäuser: +0.6 Prozent Details: Seiten 34 und Immo-Monitoring 2017 I 1

7 Management Summary Geschäftsflächen Auf dem Büroflächenmarkt herrschen gegenwärtig etwas freundlichere Aussichten, als dies noch letztes Jahr der Fall war. Gleich mehrere Faktoren entwickeln sich stabil: nicht nur das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum, sondern auch die Preise sowie die Insertionsdauern und Angebotszahlen. Immobilieneigentümer können deshalb positiver gestimmt in die Zukunft schauen. Es ist aber davon auszugehen, dass die Marktsituation auch im kommenden Jahr anspruchsvoll bleibt. Mieter geniessen eine grosse Auswahl an Objekten mit unterschiedlichen Qualitäten und darüber hinaus eine grundsätzlich starke Position bei Mietvertragsverhandlungen. Die Mietpreise für Büroflächen dürften daher im kommenden Jahr einen kleinen Rückgang verzeichnen. Kritisch zu beurteilen sind vor allem die ausgeprägten regionalen Disparitäten, die den Markt weiter prägen werden. Liquide Märkte, sinkende Mieten, grosse regionale Disparitäten. Baumarkt Noch vor einigen Jahren war die Angebotselastizität des Wohnungsmarkts in keinem Land so tief wie in der Schweiz. Das heisst, dass der Wohnungsneubau nur schwach reagierte, wenn sich die Nachfrage und die Preise veränderten. Mittlerweile ist da ein Wandel eingetreten. Viele Investoren treiben weitere Neubauprojekte voran, begünstigt von einem Marktumfeld, in dem Anlagealternativen fehlen. Von Juli 2015 bis Juni 2016 wurden Bewilligungen für den Bau von über Wohnungen erteilt, wovon rund Einheiten auf den Mietwohnungsmarkt entfallen. Wüest Partner geht davon aus, dass die Neubauinvestitionen im Segment der Mehrfamilienhäuser 2017 um weitere 1.2 Prozent ansteigen werden. Besonders stark zunehmen dürften die Neubauaktivitäten in vielen Regionen der Inner- und der Westschweiz. Prosperierender Mehrfamilienhausbau, Abwärtstrend bei Geschäftsflächen. Kein anderes Immobilienmarktsegment steht vor einer so grundlegenden Umwälzung wie jenes der Verkaufsflächen. Der gesellschaftliche und technologische Wandel mit seinen weitreichenden Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten führt zu einer strukturellen Veränderung bei den Retailflächen, mit Konsequenzen für Vertragsdauern, Flächen, Lagefaktoren und Management. Verschärft noch durch kurzfristige ökonomische Herausforderungen, präsentiert sich das Vermarktungsumfeld für Verkaufsflächen damit weiterhin überaus schwierig. Auf die Umsätze der Einzelhändler drücken insbesondere das nachlassende Bevölkerungswachstum und die durch die anhaltende Stärke des Schweizer Frankens noch verstärkte Attraktivität von Einkäufen im Ausland. Die mittleren Mietpreise für Schweizer Verkaufsflächen dürften unverändert unter Druck und die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Flächen hoch bleiben. Im Gegensatz zum expandierenden Wohnungsbau wird bei den Geschäftsbauten also bei Büro-, Verkaufsund Gastronomieflächen im kommenden Jahr eine negative Entwicklung erwartet. Grund: Die Leerstände lassen die Investoren in diesem Segment weiterhin zurückhaltend agieren. Allerdings dürfte der Rückgang schwächer ausfallen als noch in den Jahren 2013 bis Im Segment «Übriger Hochbau» zeigen sich nach wie vor positive Signale. Der voraussichtliche Anstieg von 4.4 Prozent bei den Neubauinvestitionen ist von den Teilsegmenten breit abgestützt, haben doch die Baubewilligungen für Industrie- und Gewerbeimmobilien nach einer längeren Abwärtsphase jüngst wieder zugelegt. Auch die Bildungs- und Gesundheitsbauten verzeichnen weiterhin sehr solide Wachstumsraten. Seiten 38 bis 45 Seiten 92 bis 99 Prognosen 2017 Büroflächen: 0.8 Prozent Verkaufsflächen: 3.3 Prozent Details: Seiten 46 und 47 Prognosen 2017 Hochbauinvestitionen (Neubau): Prozent Details: Seite 93 Immo-Monitoring 2017 I 1 11

8 Management Summary Management Summary: Vertiefende Analysen Ease-of-Investment-Index Mietwohnungsmarkt: Zum ersten Mal wurde der Schweizer Immobilienmarkt systematisch dahingehend untersucht, wo Immobilieninvestitionen relativ einfach zu realisieren und wo die Markteintrittsbarrieren eher hoch sind. Der Ease-of-Investment-Index misst die Investitionsfreundlichkeit sämtlicher Kantone und der hundert bevölkerungsreichsten Gemeinden der Schweiz. Dabei kamen quantifizierbare Grössen ebenso zum Einsatz wie Investoreneinschätzungen aus der neuesten Entwicklungs-Barometer-Umfrage von Wüest Partner. Die Ergebnisse zeigen, dass die Investitionsfreundlichkeit nicht mit der Investitionsattraktivität verwechselt werden darf einige der Kantone oder Gemeinden, die sich als besonders investorenfreundlich erwiesen haben, stehen auf der Prioritätenliste der Investoren nicht zuoberst. Weitere Untersuchungen verdeutlichen, dass ein positiver Zusammenhang zwischen der Investitionsfreundlichkeit und der Marktelastizität besteht. Dies bestätigt die Relevanz des neuen Index. GE SH VD NE JU AR LU BS GL TI FR BL AI Zu hohe Investitionshürden und fehlende Entwicklungsmöglichkeiten können zu unerwünschter Verdrängung der Investoren ins Umland führen eine Entwicklung, die vielerorts trotz Richtungswechsel in der Raumplanung nach wie vor zu beobachten ist. Es ist für den Immobilienmarkt von Vorteil, wenn die Investoren schnell und bedürfnisgerecht auf Nachfrageveränderungen reagieren können. Moderate Markteintrittsbarrieren gepaart mit einer adäquaten Risikoeinschätzung seitens der Investoren stützen die Stabilität eines Immobilienmarkts. OW SZ BE SG AG GR UR ZG NW ZH VS SO TG Vom Musterknaben zum Sorgenkind? Gleichgewicht Aus der anhaltend intensiven Neubautätigkeit bei gleichzeitig nachlassender Nachfrage nach Mietwohnungen resultierten zuletzt steigende Leerstände und sinkende Mieten. Ist der Mietwohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht geraten? Was sind die Folgen für Mieter, Vermieter und Entwickler? Eine detaillierte Betrachtung verschiedener Determinanten der Angebots- und Nachfragebildung im Mietwohnungsmarkt macht deutlich, dass sich der hiesige Immobilienmarkt wieder zu einem Mietermarkt gewandelt hat. Zwar liegen die derzeitigen Werte immer noch nahe dem Gleichgewicht; insbesondere die weiterhin hohe Anzahl an Baubewilligungen und das leicht rückläufige Bevölkerungswachstum lassen jedoch darauf schliessen, dass sich der Markt noch stärker zugunsten der Mieter entwickeln wird. Viele Mieter dürften schneller eine Wohnung finden, und die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die Mieten weiter sinken. Die Folgen für die Vermieter sind höhere Leerstandrisiken bei stagnierenden Mieteinnahmen sowie längere Vermarktungsdauern. Die Bauherren tun daher gut daran, noch besser auf die Bedürfnisse der Nachfrager bezüglich Lage, Grösse und Ausbaustandard der Wohnungen einzugehen. So treffen zurzeit kleinere Wohnungen bei anspruchsvollen Single- und Paarhaushalten auf reges Interesse, aber auch grössere Mietwohnungen für Familien mit mehr als einem Kind werden vom Markt gut aufgenommen. Aufgrund der tendenziell hohen Belastung, die die Mieten für das Haushaltsbudget darstellen, kommt einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis eine besonders grosse Bedeutung zu. Die Akteure des Bau- und Immobilienmarkts sind gefordert, die Wohnungsnachfrage aus einer Vogelperspektive richtig einzuschätzen und die Wohnbauaktivitäten an die neuen Nachfrageniveaus anzupassen. Seiten 50 bis 57 Seiten 60 bis Immo-Monitoring 2017 I 1

9 Management Summary Mikrolagenprofile für Geschäftsflächen Direkte und indirekte Immobilienanlagen Je nach Struktur und Branche eines Unternehmens, je nach Präferenzen und Prioritäten der Eigentümer fällt der Entscheidungsprozess bei der Standortwahl unterschiedlich aus. Die zu berücksichtigenden Faktoren sind sowohl quantitativ als auch qualitativ nur schwer zu erfassen. In Anbetracht der grossen Bedeutung eines Standortentscheids sollte es jedoch das Ziel sein, den neuen Standort qualifiziert zu beurteilen und emotionale Einflüsse auf die zu treffende Entscheidung tief zu halten. Wüest Partner hat ein Modell entwickelt, das die vielfältigen Ansprüche bündelt und schweizweit Kilometer Strassen und Wege nach ihrer Eignung für verschiedene geschäftliche Nutzungen analysiert und bewertet. Erkenntnisreich sind der Blick auf die Verteilung der Branchen auf die verschiedenen Lagen sowie die Auswertung der angebotenen Flächen. Die Ergebnisse spiegeln das nach wie vor bestehende Spannungsfeld zwischen der Zahlungskraft einerseits und existenziellen Anforderungen an einen Standort andererseits. So sind zum Beispiel kleinere Verkaufsläden auf publikumsorientierte, frequenzstarke Standorte angewiesen. Wertschöpfungsstarke Unternehmen sind zwar rein betrieblich nicht immer zwingend von solchen Lagefaktoren abhängig, treiben jedoch aufgrund ihrer ökonomischen Möglichkeiten die Miet- oder Kaufpreise tendenziell nach oben. Nur rund zwölf Prozent der aktuell inserierten Büroflächen befinden sich an sehr guten Lagen. Weit grösser ist das Angebot an den guten und durchschnittlichen Lagen, wo sich jeweils rund ein Drittel des Angebots befindet. Auch wenn die Verteilung der angebotenen Flächen auf die Lageklassen grundsätzlich stabil verläuft, ergeben sich gewisse Verschiebungen erklärbar mit den generellen Marktaktivitäten. Seiten 72 bis 81 Nach den ersten neun Monaten im 2016 hält die intensive Nachfrage nach direkten und indirekten Immobilienanlagen noch immer an. Die Wiedereinführung von Negativzinsen, die das Interesse an Immobilieninvestitionen nochmals verstärkt hat, liegt bereits mehr als anderthalb Jahre zurück. Die Investorennachfrage hat sich bis anhin aber noch nicht stabilisiert im Gegenteil: Die Kurs- und Wertentwicklungen beeindruckten erneut, sowohl bei den indirekten als auch bei den direkten Immobilienanlagen. Im Vergleich zu einigen anderen Ländern haben indirekte Schweizer Immobilienanlagen in der Vergangenheit jedoch unterdurchschnittlich performt. Ihr Reiz bestand aber darin, dass die hiesigen Gesamtrenditen bei einem vergleichsweise geringen Risiko erzielt werden konnten. Eine genauere Betrachtung der jüngeren Vergangenheit offenbart nun jedoch, dass sich international kotierte Immobilienanlagen im zunehmenden Ausmass zur Ergänzung von Schweizer Portfolios eignen. Dabei stechen die kotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland, Japan, Kanada und den USA hervor. Sowohl aus Renditeperspektive als auch aufgrund der jüngst abnehmenden Schwankungen in einzelnen Ländern sind also ausländische Investitionen attraktiver denn je. Zusätzlich für sie sprechen Diversifikationsüberlegungen und die Tatsache, dass der Schweizer Franken noch immer als überbewertet gilt. Seiten 84 bis 89 Immo-Monitoring 2017 I 1 13

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