Immo-Monitoring 2016 I 2. Frühlingsausgabe

Transkript

1 Immo-Monitoring 2016 I 2 Frühlingsausgabe

2 Wie weit der Weg auch sei, er führt immer zu einem bewohnten Ort. Massa Makan Diabaté (malischer Schriftsteller, )

3 Editorial Können Immobilien sei es Wohneigentum, seien es Renditeliegenschaften zum jetzigen Zeitpunkt noch als Anlagen empfohlen werden? In Anbetracht einer bereits seit 15 Jahren andauernden Boomphase mit stark gestiegenen Preisen scheint diese Frage durchaus angebracht. Wenn man ausserdem bedenkt, dass in nicht allzu ferner Zukunft die Zuwanderung ein treibender Faktor des zurückliegenden Aufschwungs aufgrund einer neuen Migrationspolitik an Kraft verlieren könnte, dürften Anlageempfehlungen automatisch vorsichtiger ausfallen. Soll man nun also Immobilienanlagen eher meiden, auch wenn es an Anlagealternativen fehlt? Tatsache ist: Es dürfte in der kurz- und mittelfristigen Zukunft noch anspruchsvoller werden, bei Investitionen auf dem Immobilienmarkt die richtigen Entscheidungen zu treffen. Auch wenn der Immobilienmarkt noch immer als attraktiver Anlagemarkt zu betrachten ist: In der jetzigen Situation ist ein breites Wissen über seine grundsätzlichen Wirkungsmechanismen besonders zentral. Zum Beispiel können unnötige Risiken vermieden werden, wenn die wichtige, mitunter jedoch unterschätzte Bedeutung der klassischen Standortfaktoren adäquat beurteilt wird. Darüber hinaus helfen detaillierte Kenntnisse und ein reicher Erfahrungsschatz, schon früh die «richtigen» Trends zu erkennen und so neue Chancen beizeiten zu ergreifen. Das Hauptziel des vorliegenden «Immo-Monitorings» besteht darin, wertvolle Fakten, Einblicke und Entscheidungsgrundlagen zu bieten, die gerade in der aktuellen Ausgangslage von besonderer Relevanz sind. Die verschiedenen Zusammenhänge sind möglichst verständlich visualisiert, interpretiert und kommentiert. Neben den gewohnten Immobilienmarktanalysen thematisiert ein spezieller Fokus zwei klassische Standortfaktoren, die sich in einem permanenten Wandel befinden: Erreichbarkeit und Arbeitsmarkt. Und eine dritte Analyse des aktuellen Trends der Sharing Economy fördert überraschende Einblicke über die Entwicklungen auf den Immobilienmarkt zutage.

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5 Inhaltsverzeichnis Management Summary 9 1 Wirtschaftsumfeld 15 2 Perspektiven: Wohnungsmarkt 25 Prognosen 34 3 Perspektiven: Geschäftsflächenmarkt 37 Der Einfluss der Unternehmenssteuerreform III 44 Prognosen 48 4 Sharing Economy: Unerwartete Dimensionen im Schweizer Immobilienmarkt 51 5 Erreichbarkeit: Neue Mobilität verändert die Immobilienwelt 61 6 Künftige Beschäftigungsentwicklung: Welche Regionen werden profitieren? 71 7 Direkte und indirekte Immobilienanlagen 83 8 Regionenporträt: Bern 91 9 Baumarkt 99 Prognosen Bauteile Immobilienatlas Regionaler Immobilienatlas 118 Preis- und Liquiditätskarten nach Segment 150 Baulandpreiskarten nach Segment Markt- und Regionendaten Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick 166 Mietwohnungen: Preise und Rating 168 Wohneigentum: Preise und Rating 176 Geschäftsflächen: Preise und Rating 186 Preise in den Mittelzentren 194 Baulandpreise nach Segment 196 Grossprojekte im Hoch- und Tiefbau 198 Glossar und Quellenverzeichnis 205

6 Management Summary Aus der Vogelperspektive macht der Schweizer Wohnungsmarkt zurzeit einen robusten Eindruck; das zeigt sich vor allem an den relativ kleinen Preisbewegungen im Miet- und Wohneigentumssegment. Der soliden Nachfrage nach Wohnungen steht inzwischen ein grosses Angebot gegenüber. Zwar sind dadurch die Leerstandsrisiken gestiegen, aber Immobilienanlagen bleiben dennoch beliebt, was auch den Baumarkt im 2016 aufs Neue belebt. Der Geschäftsflächenmarkt steht dagegen stark unter Druck. Mietwohnungsmarkt: Mieten steigen nicht mehr Die erwartete Mietpreisstagnation bei den ausgeschriebenen Mietwohnungen ist eingetroffen. Im vierten Quartal 2015 zeigte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Nullwachstum. Zu dieser gesamtschweizerischen Entwicklung trugen insbesondere die Mietpreisrückgänge in den Mieterhochburgen Zürich und Genfersee bei. Auch in den kommenden Quartalen dürften die Preise nur noch in wenigen Regionen steigen, denn das Angebot ist in den ersten Monaten des Jahres 2016 nochmals gewachsen. Der Hauptgrund für diese Wende ist die intensive Produktion von neuen Mietwohnungen in der jüngsten Vergangenheit. Damit konnte nicht nur der Nachfrageüberhang aus den vorangegangenen Jahren abgebaut werden, sondern es lässt sich nun auch die Zusatznachfrage ausgelöst durch das Bevölkerungswachstum und den erhöhten Flächenverbrauch der einheimischen Bevölkerung mehr als befriedigen. In der Folge hat sich das Angebot erweitert, und die Preisanstiege sind in den meisten Gebieten der Schweiz geringer geworden. Das deutlich gewachsene Angebot in vielen peripher gelegenen Regionen sollte kritisch betrachtet werden. Denn nach wie vor werden Mietwohnungen langfristig an jenen Orten am stärksten nachgefragt, welche die beste Anbindung an attraktive Arbeitsmärkte vorweisen können. Es zeigt sich diesbezüglich aber auch, dass viele als peripher klassifizierte Regionen aufgrund des Ausbaus der Verkehrsinfrastruktur heute besser erreichbar sind als in der Vergangenheit (siehe auch Kapitel 5). Deshalb erstaunt es nicht, dass sich in zahlreichen eher ländlichen Regionen nicht nur das Angebot vergrössert, sondern auch die Anzahl der Suchabonnements erhöht hat. è Seiten 28 und 29 è Prognosen Wohnungsmieten: 0.3 Prozent Mehr Informationen: Seiten 34 und 35 Wohneigentum: Starke Performance Im Gegensatz zu den Preisanstiegen bei den Mietwohnungen setzen sich jene im Segment des Wohneigentums weiter fort. Dass die mittleren Schweizer Preise für angebotene Eigentumswohnungen im letzten Jahr nochmals um 1.6 Prozent gestiegen sind, kann gar als Überraschung bezeichnet werden. Zwar liegt dieser Wert klar unter den Wachstumsraten der vergangenen Jahre, aber abgesehen vom Genferseegebiet sowie vom Kanton Wallis waren die Preistrends in der ganzen Schweiz positiv, und das Angebot wurde bemerkenswert gut absorbiert. Die Nachfrage konzentriert sich als Folge der inzwischen sehr hohen Preisniveaus auf Eigentumswohnungen im einfachen und mittleren Segment. Hier stiegen die Transaktionspreise im vergangenen Jahr um 3.3 respektive 0.9 Prozent. Bei gehobenen Objekten sanken sie dagegen. Auf diesen Verlauf haben sich die Projektentwickler inzwischen eingestellt, nimmt doch das Angebot in den teureren Preisklassen schon seit zwei Jahren stetig ab. In keinem anderen Segment des Immobilienmarktes steigen die Preise so stark wie bei den Einfamilienhäusern. Dass dies auf die markant reduzierte Neubautätigkeit zurückgeführt werden kann, ist kein Geheimnis: Die Zahl der jährlich eingereichten Baugesuche hat zwischen 2005 und Ende 2015 um 43 Prozent abgenommen. Das Angebot an Einfamilienhäusern umfasst grösstenteils Bestandesobjekte höheren Alters, woran sich auch im laufenden Jahr nichts ändern wird. Die Angebotsmengen in den Einzugsgebieten der grösseren Städte bleiben gering. Diese Entwicklung, die zu einer zunehmenden Angebotsknappheit der Einfamilienhäuser führt und damit die Preise nach oben treibt, macht den nachfragedämpfenden Effekt der hohen Preise und regulatorischen Verschärfungen mehr als wett. è Seiten 30 bis 33 è Prognosen Preise von Eigentumswohnungen: % Preise von Einfamilienhäuser: % Mehr Informationen: Seiten 34 und 35

7 Geschäftsflächen: Mehrfache Belastung Die Nachfrage nach zusätzlichen Geschäftsflächen gerät weiter unter Druck. Im vergangenen Jahr nahm die Zahl der Erwerbstätigen in der Schweiz zwar noch um 0.9 Prozent zu, gemessen in Vollzeitäquivalenten jedoch nur um 0.35 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Schnitt der letzten zehn Jahre. Aber nicht nur die Abnahme der Nachfrage, sondern auch strukturelle Veränderungen bringen Eigentümer von Büro-, Verkaufs- und Industrieflächen immer mehr in Bedrängnis. So konzentriert sich das verbliebene Wachstum immer stärker auf staatsnahe Betriebe und löst nur teilweise eine Nachfrage auf dem Markt der frei vermieteten Geschäftsflächen aus. Digitalisierungsund Automatisierungsanstrengungen dämpfen den Bedarf zusätzlich und verändern darüber hinaus die Anforderungen an die Flächen. Auf dem liquiden und von verhaltener Nachfrage gezeichneten Büroflächenmarkt bleibt die Vermietung anspruchsvoll. Jüngst haben sich zwar die Preise bei den qualitätsbereinigten Abschlussmieten stabilisiert, was jedoch hauptsächlich der rückläufigen Marktversorgung mit neu erstellten Flächen geschuldet ist. Prospektiv ist mit einer Fortsetzung der Preisnachlässe zu rechnen. Die Angebotsausdehnung bei den Verkaufsflächen verdeutlicht die grossen strukturellen Herausforderungen im Detailhandel. So sind in den letzten Jahren die mittleren Angebotsmieten in allen Grossstädten deutlich gesunken. Allerdings unterscheiden sich die Teilsegmente im Detailhandel weiterhin stark. Die Spitzenmieten in den Grossstädten haben abgesehen von Zürich zwar nachgegeben, doch beste Passantenlagen sind weiterhin gesucht und können sich Mietpreissenkungen vielfach entziehen. è Seiten 38 bis 47 è Prognosen Mieten von Büroflächen: 2.2 % Mieten von Verkaufsflächen: 4.0 % Mehr Informationen: Seiten 48 und 49 Baumarkt: Zurückgewonnenes Vertrauen? Nach dem schwierigen Jahr 2015 dürfte sich der Baumarkt heuer wieder stabilisieren. Wüest & Partner rechnet bei den gesamten Neubauinvestitionen für das Jahr 2016 mit einem leichten Wachstum von 0.2 Prozent. So kann zum jetzigen Zeitpunkt für das laufende Jahr eine erfreulichere Entwicklung prognostiziert werden als noch im Oktober 2015 vor allem auch weil die Zahl der Neubaubewilligungen jüngst wieder angestiegen ist. Treiber dieser Entwicklung, von welcher der Mehrfamilienhausneubau besonders stark profitiert (Prognose 2016: plus 1.2 Prozent), sind der Anlage druck auf Schweizer Investoren in Zeiten tiefer Zinsen sowie ein anhaltend starkes Bevölkerungswachstum. Doch nicht in allen Segmenten sind positive Impulse spürbar. Beim Neubau von Geschäftsbauten Büro-, Verkaufs- und Gastronomieflächen dürfte sich der Abwärtstrend fortsetzen. Einerseits führen die bereits bestehenden Überkapazitäten dazu, dass vielerorts von Neubauinvestitionen in diesem Segment abgesehen wird. Andererseits fehlen Impulse auf dem Arbeitsmarkt, die eine verstärkte, breitflächige Nachfrage nach Geschäftsflächen bewirken würden. Ob sich mit den aktuell stabilen Hochbauaktivitäten auch die langfristigen Perspektiven wieder aufgehellt haben, bleibt abzuwarten. Angesichts der Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative, des strukturell schwachen Beschäftigungs- und eines möglichen rückläufigen Bevölkerungswachstums dürfte die Nachfrage nach neuen Wohnungen mittelfristig abnehmen eine Situation, auf die sich Projektentwickler und Immobilieninvestoren einstellen sollten. è Seiten 100 bis 105 è Prognosen Hochbauinvestitionen (Neubau): % Mehr Informationen: Seite 101

8 Schwerpunktthemen Sharing Economy: Coworking Spaces und Airbnb Hat die Sharing Economy den Schweizer Immobilienmarkt erfasst? Werden Räume und Flächen heute flexibler bereitgestellt und öfter geteilt? Wüest & Partner und Datahouse sind diesen Fragen nachgegangen und haben dabei zwei prominente Beispiele vertieft betrachtet: Coworking Spaces und Airbnb. Die flexible Nutzung von Arbeitsplätzen ist das Konzept, das unter der Bezeichnung «Coworking Spaces» in der Schweiz in mittlerweile rund 90 Einrichtungen umgesetzt wird. Knapp die Hälfte davon befindet sich in einer der fünf Schweizer Grossstädte, weitere knapp 30 Prozent in einer Mittelstadt. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage hegen einige in- und ausländische Betreiber Expansionspläne. Eine rentable Bewirtschaftung ist anspruchsvoll, aber möglich, wobei Lage, Grösse, Preisgestaltung, Auslastung und Kostenkontrolle die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind. Derzeit werden auf Airbnb rund Schweizer Inserate für ganze Unterkünfte sowie für Privat- und Gemeinschaftszimmer gezählt. Wären sämtliche Angebote ausgebucht, könnten die auf Airbnb ausgeschrieben Wohneinheiten Gäste beherbergen. Zum Vergleich: Die Hotel- und Kurbetriebe stellten im Jahr 2015 rund Betten zur Verfügung. Die Kapazität der Airbnb-Objekte entspricht damit 23 Prozent der gesamten Schweizer Hotelleriekapazitäten. Und es ist durchaus wahrscheinlich, dass die Nutzerzahl sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite weiter steigen wird. Während in den Grossstädten wie Basel, Genf und Zürich neue Übernachtungsformen geschaffen werden, dient die Plattform in den touristischen Alpendestinationen als Vermarktungskanal für Zweitwohnungen. Weitere Analysen geben Einblick in die Preisgestaltung, Ausstattungsattribute und Lagemerkmale der Angebote. è Seiten 52 bis 59 AI VS Erreichbarkeit: Neue Mobilität verändert den Immobilienmarkt Die stetig wachsende Zahl an Pendlern ist mitverantwortlich dafür, dass die Erreichbarkeit als Standortfaktor immer bedeutsamer wird. Die Gretchenfrage nach der Erreichbarkeit und deren Folgen für den Immobilienmarkt muss immer wieder neu gestellt und künftig noch stärker thematisiert werden. Fast zwei Drittel aller Schweizer geniessen heute einen besseren Zugang zum öffentlichen Verkehr als noch vor zehn Jahren insbesondere in den Kantonen Zug, ZG Basel-Land, Schaffhausen und Solothurn. Analysen von Wüest & Partner zeigen einen engen Zusammenhang zwischen der mittleren kantonalen Marktanspannung (WohnungsnachFR frage versus Angebot) und der Anzahl Gemeinden eines Kantons, deren SZ Erreichbarkeit sich in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark vernw BE besserte. Nimmt die Erreichbarkeit zu, steigt die Nachfrage schneller VD LU BL ZH OW als das zusätzliche Wohnungsangebot, und es entsteht ein NachfrageTG GE GR überhang. Basierend auf flächendeckenden Kenntnissen von geplanten AR UR Verkehrsprojekten lassen sich Einschätzungen darüber vornehmen, in welchen GeAG SO meinden in naher Zukunft mit weiteren Verbesserungen zu rechnen ist. Neben quantisg TI tativen Analysen wird das Kapitel mit vier Thesen zur Entwicklung der Mobilität in der SH BS GL mittel- bis langfristigen Zukunft abgerundet. NE JU è Seiten 62 bis 69

9 Beschäftigungsradar: Welche Regionen werden künftig profitieren? Regionen, die über ein grosses Arbeitskräfteangebot verfügen und in denen die Standortfaktoren für Firmen attraktiv sind, konnten in den vergangenen Jahren ein grosses Beschäftigungswachstum verzeichnen. Auch künftig werden diese Faktoren das Stellenwachstum massgeblich beeinflussen. Es dürften sich aber auch markante Veränderungen einstellen, die sich grundsätzlich mit den Stichworten Branchenwandel und Automatisierung umschreiben lassen. Mit dem Beschäftigungsradar hat Wüest & Partner ein Modell entwickelt, das die relativen Zukunftsaussichten der 106 MS-Regionen der Schweiz in Bezug auf die Beschäftigungsentwicklung einschätzt und dabei verschiedene zukunftsgerichtete Faktoren miteinbezieht. Die Ergebnisse zeigen, dass beispielsweise die Stadtkantone Basel-Stadt und Genf in den nächsten Jahren mit einer überdurchschnittlich positiven Arbeitsplatzentwicklung rechnen dürfen. Winterthur Basel St.Gallen Zürich Biel Luzern Bern Chur Yverdon-l.-B. Lausanne Genf Lugano è Seiten 72 bis 81 Direkte und indirekte Immobilienanlagen Als sich die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 gezwungen sah, Negativzinsen einzuführen, herrschte für eine kurze Zeit Verunsicherung unter den Investoren. Doch schnell zeigte sich, dass private und institutionelle Anleger ihre Gelder im veränderten Marktumfeld öfter in Immobilienanlagen investieren wollten, weil Anlagealternativen schlicht fehlten und noch immer fehlen. Die gute Performance sowohl von indirekten als auch von direkten Immobilienanlagen im letzten Jahr stärkte deren Allokation. Eine vertiefte Betrachtung fördert aber zutage, dass in zunehmendem Masse immer höhere Risiken eingegangen werden, und dies ohne gebührende Entschädigung. è Seiten 84 bis 89 Regionenporträt: Bern Der Berner Immobilienmarkt war bis anhin für seine verhältnismässig unspektakuläre Entwicklung bekannt. Dies versetzt ihn in die komfortable Lage, heute auf einem besonders stabilen Fundament zu stehen. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich in der jüngsten Vergangenheit aber eine erhöhte Dynamik: Während in den Immobilienmärkten der Städte Zürich und Genf vom Gas gegangen wird, hält Bern das Tempo. Wüest & Partner wagt einen Blick hinter die Fassaden des Berner Immobilienmarkts und räumt mit einigen Vorurteilen auf. è Seiten 92 bis 97

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