Der Schweizer Immobilienmarkt Regionen

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1 Economic & Policy Consulting Der Schweizer Immobilienmarkt Regionen Februar 2004

2 Inhalt 1 REGION LEMANIQUE (VD, VS, GE) 2 2 ESPACE MITTELLAND (BE, FR, SO, NE, JU) 5 3 NORDWESTSCHWEIZ (BS, BL, AG) 8 4 ZÜRICH (ZH) 11 5 OSTSCHWEIZ (GL, SH, AR, AI, SG, GR, TG) 14 6 ZENTRALSCHWEIZ (LU, UR, SZ, OW, NW, ZG) 17 7 TICINO (TI) 20 8 DATENBESCHRIEB UND QUELLEN 23 9 IN EIGENER SACHE 25 Herausgeber CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting Postfach 100, CH-8070 Zürich Kontakt immobilien.economicconsulting@credit-suisse.com Redaktionsschluss 10. Februar 2004 Titelbild Messeturm Basel, Investorin: Swiss Prime Site AG, Olten Disclaimer Dieses Dokument wurde vom Economic & Policy Consulting der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse» der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung. Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des Economic & Policy Consulting der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Ein Bezug auf die Performance der Vergangenheit ist nicht als Hinweis auf die Zukunft zu verstehen. Die in dieser Analyse enthaltenen Informationen sind auf der Grundlage statistischer Datenquellen, welche CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting als zuverlässig erachtet, sorgfältig erarbeitet worden. CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting gibt jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Daten. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2004, Credit Suisse. 1

3 1 Région Lémanique (VD, VS, GE) 1.1 Wohnimmobilien Die Märkte für Wohnimmobilien in der Région Lémanique weisen sehr unterschiedliche Merkmale und Tendenzen auf. Der Kanton Genf ist geprägt durch seine dynamische sentwicklung, die vor allem auf Zuwanderung von Leuten im Mietalter (20-45-jährig) zurückzuführen ist. In den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Genf überdurchschnittlich zulegen. Auf der Angebotsseite sieht sich der Stadtkanton durch seine geographische Situation stark eingeschränkt, der unbebaute Boden wird knapp. Dies führt zu äusserst tiefen Leerständen, einer sehr guten Absorption von Neuwohnungen sowie zu überdurchschnittlichem Mietpreiswachstum. Die Kennzahlen für den Kanton Waadt unterscheiden sich nicht stark vom Schweizer Mittel. Auffallend ist die sinkende Bewilligungstätigkeit bei Mehrfamilienhäusern und die zu erwartenden überdurchschnittlichen Preisanstiege. Hervorzuheben ist vor allem die Stadt Lausanne, welche ähnlich wie Genf im Bereich Arbeits- und Ausbildungsangebot eine Zentrumsfunktion hat. Die Waadtländer Bezirke, welche im Einzugsgebiet von Genf und Lausanne liegen, sind alle durch eine starke Nachfrage und eine steigende Preistendenz gekennzeichnet. Vor allem die Bezirke Nyon, Cossonay, Echallens und Morges zeichnen sich durch ein ausgesprochen gutes Chancen-Risiko-Profil für den Wohnungsmarkt aus. Der Dritte im Bunde der Région Lémanique, das Wallis, ist ein ausgesprochener Tourismuskanton, was sich in einem sehr hohen Anteil an Zweit- und Ferienwohnungen niederschlägt. Am auffallendsten ist hier die hohe Eigentumsquote (61.4%), welche mit der im Schweizer Vergleich alten Tradition des Stockwerkeigentums erklärt werden kann. Besonders hervorzuheben ist der Bezirk Sion, welcher ein über dem Schweizer Durchschnitt liegendes Chancen-Risiko-Profil aufweist. Die Bezirke Brig, Entremont und Monthey bewegen sich im schweizerischen Mittel. 1.2 Kommerzielle Immobilien Trotz den derzeit herrschenden Überkapazitäten auf dem Genfer Büromarkt gehen wir mittelfristig von einem robusten Wertschöpfungswachstum aus. Die Konsolidierungen in den FIRE-Branchen, welche in Genf besonders stark vertreten sind, dürften im kommenden Jahr ein Ende finden. Mit einer spürbaren Erholung der Büroflächennachfrage rechnen wir hingegen erst gegen Ende Da im Kanton Genf die Bewilligungstätigkeit von neuen Bürobauten nicht so exzessiv war, wie bspw. in Zürich, dürften die Leerstände auch weniger stark ansteigen. Im Kanton Waadt ist die Bewilligungstätigkeit im Bürobereich 2003 stark angestiegen. Mittelfristig ist auch hier mit einem konjunkturell bedingten, deutlichen Anstieg der Leerflächen zu rechnen. Wir erwarten, dass der Kanton Waadt langfristig Wachstumsraten der Wertschöpfung im Schweizer Mittel aufweisen wird. Der Kanton Wallis fällt im Vergleich zum Kanton Genf und Waadt deutlich ab. Dies ist auf die vergleichsweise geringe Beschäftigung im wertschöpfungsintensiven dritten Sektor zurückzuführen. Entsprechend wird der Kanton Wallis sowohl kurz- als auch mittelfristig unterdurchschnittlich wachsen. Die Büromietpreise in der Région Lémanique dürften im laufenden Jahr weiter nachgeben. Während sich dieser Trend im Kanton Walls auch langfristig fortsetzen wird, ist eine Stabilisierung der Preise in Genf und Waadt bereits in den kommenden beiden Jahren zu erwarten. 2

4 Abbildung 1: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Région Lémanique Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 VD VS GE CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' '779 7'347'770 Anteil an Schweizer 8.7% 3.8% 5.8% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % 0.0% 1.0% 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % 0.2% 1.6% 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -1.8% 0.3% -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % -0.2% 1.0% 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 2.1% 1.0% 1.6% Wanderungsraten % 0.88% 0.82% 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 42'652 31'864 41'601 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 0.3% 0.7% 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' ' ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' ' ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 4.8% 7.0% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.4% 6.5% 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total ' ' '746 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 10.4% 15.2% 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 17.5% 21.3% 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 27.4% 26.5% 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 30.9% 19.0% 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 12.1% 8.8% 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 6.5% 7.6% 9.9% Wohneigentumsquote % 61.4% 15.8% 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 35.7% 11.2% 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 27.1% 5.1% 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF '787 Anteil am Total der Schweiz 7.6% 4.4% 5.0% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '690 Anteil am Total der Schweiz 7.0% 5.3% 3.5% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '686 Anteil am Total der Schweiz 7.4% 3.9% 6.2% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 1.20% 0.17% 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 2.07% 0.24% 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 1.45% 0.15% 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 1.22% 0.12% 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 0.90% 0.14% 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 0.75% 0.19% 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.41% 0.37% 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 6.91% 0.08% 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 43.09% 21.13% 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate ++ =

5 Abbildung 2: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Région Lémanique Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 VD VS GE CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' '779 7'347'770 Anteil an Schweizer 8.7% 3.8% 5.8% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 4.8% 7.0% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.4% 6.5% 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 224'640 83' '763 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 8.5% 3.2% 7.5% 100.0% Veränderung seit % 3.7% 8.2% 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 49'721 11'522 60' '907 Anteil am Total der Schweiz 8.3% 2.0% 8.9% 100.0% Veränderung seit % 3.0% 16.9% 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 3'510 1'090 3'710 44'140 Anteil am Total der Schweiz 8.0% 2.5% 8.4% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) '715 Anteil am Total der Schweiz 1.3% 0.4% 10.3% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 29'299 13'465 19' '835 Anteil am Total der Schweiz 9.0% 4.2% 5.9% 100.0% Veränderung seit % 4.9% -3.0% -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 1' '210 20'780 Anteil am Total der Schweiz 9.2% 4.0% 5.8% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 6.8% 0.0% 0.2% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 40'417 18'599 23' '404 Anteil am Total der Schweiz 5.7% 2.6% 3.2% 100.0% Veränderung seit % -6.6% -5.0% -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) '625 Anteil am Total der Schweiz 4.1% 1.6% 13.4% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF)

6 2 Espace Mittelland (BE, FR, SO, NE, JU) 2.1 Wohnimmobilien Die Kantone des Espace Mittelland sind mit der Ausnahme Freiburgs von einer gemeinsamen Charakteristik geprägt: einer unterdurchschnittlichen sentwicklung. Die Kantone Jura, Bern und Neuenburg werden in den kommenden Jahren Einwohner verlieren, Solothurn wird nur wenig an zulegen können. Die stärksten Verluste sind bei den Jährigen zu erwarten, jenen Altersklassen welche vor allem Mietwohnraum nachfragen. Dies wird sich nachfrageseitig auf den Markt auswirken und eine steigende Tendenz bei den Leerständen mit sich bringen. Der Kanton Freiburg hingegen wird sowohl von einer hohen Geburtenrate wie auch von reger Zuwanderung profitieren können und eine der höchsten kantonalen swachstumsraten verzeichnen. Auch die im Schweizer Mittel liegenden Leerstände im Kanton Freiburg sind im Vergleich zu den anderen Mittellandkantonen relativ tief. Vor allem im Kanton Jura liegen trotz rückläufiger Bauaktivität im Mehrfamilienhaussegment die Leerstände klar über dem schweizerischen Durchschnitt. Auf Bezirksebene ist festzuhalten, dass die Regionen in der Nähe des Neuenburger- und des Bielersees ein überdurchschnittlich gutes Chancen-Risiko-Profil aufweisen. Aber auch die Agglomeration Bern bleibt im Wohnungsbereich für Investoren attraktiv. 2.2 Kommerzielle Immobilien Der kommerzielle Immobilienmarkt im Espace Mitteland ist im Vergleich zu anderen Schweizer Regionen wenig dynamisch. Entsprechend haben sich auch keine massiven Überkapazitäten im Büroflächenbereich seit dem letzten Konjunkturaufschwung aufgebaut. Die Büromietpreise dürften sich daher im laufenden Jahr einigermassen stabil entwickeln. Dies wird unterstützt durch die schwankungsarme Beschäftigungsstruktur des Kantons Bern, welche sich durch einen grossen Anteil Staatsangestellter auszeichnet. Die geringe Aktivität im Bürobereich deutet aber auch darauf hin, dass die Region für Unternehmen des dritten Sektors vergleichsweise unattraktiv ist. Besonders ausgeprägt sind diese Standortnachteile in den Kantonen Jura und Neuchâtel. Entsprechend ist in diesen Kantonen sowohl mittel- als auch langfristig mit unterdurchschnittlichen Wachstumsraten der Wertschöpfung zu rechnen. Die Kantone Fribourg und Solothurn haben zwar in den letzten Jahren an Bürobeschäftigung zugelegt, befinden sich aber noch immer auf einem vergleichsweise langsamen Wachstumspfad. Auch der Kanton Bern wird sich mittelfristig nicht von seinen strukturbedingten Schwächen befreien können. Nichtsdestotrotz räumen wir Bern mittel- bis langfristig die besten Wachstumsaussichten im Espace Mittelland ein. 5

7 Abbildung 3: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Espace Mittelland Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 BE FR SO NE JU CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' ' '834 67'584 7'347'770 Anteil an Schweizer 13.0% 3.3% 3.3% 2.3% 0.9% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % 0.8% 0.2% -0.2% -0.2% 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % 1.5% 0.6% 0.9% 0.4% 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -0.5% -1.5% -1.5% -2.0% -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % 0.5% 0.0% -0.3% -0.6% 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 2.6% 1.7% 0.6% 1.2% 1.6% Wanderungsraten % 1.19% 0.44% 0.17% 0.08% 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 37'340 34'005 39'607 35'485 30'433 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 0.8% 0.6% -0.1% -0.4% 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' ' ' ' ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' ' ' ' ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 3.3% 4.0% 5.0% 5.3% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 2.7% 3.3% 4.4% 4.8% 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total ' ' '016 82'432 31'458 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 5.7% 3.5% 5.9% 4.2% 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 12.0% 9.2% 14.5% 9.3% 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 25.5% 25.0% 34.0% 23.5% 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 28.0% 29.8% 26.2% 30.3% 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 16.0% 19.5% 11.6% 19.2% 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 10.8% 12.7% 7.9% 14.3% 9.9% Wohneigentumsquote % 41.8% 46.8% 26.6% 51.5% 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 9.9% 6.0% 7.9% 8.8% 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 5.3% 6.4% 6.8% 4.0% 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF 1' '787 Anteil am Total der Schweiz 10.1% 3.8% 2.9% 0.7% 0.6% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '690 Anteil am Total der Schweiz 10.7% 5.5% 4.9% 1.2% 1.2% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '686 Anteil am Total der Schweiz 9.7% 1.5% 1.3% 0.4% 0.1% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 0.97% 1.72% 1.14% 1.85% 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 2.91% 4.21% 3.96% 4.87% 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 1.25% 2.34% 1.79% 2.54% 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 1.15% 2.77% 1.16% 2.42% 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 0.78% 1.55% 0.67% 1.88% 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 0.67% 0.82% 0.40% 0.98% 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.27% 0.33% 0.35% 0.62% 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 1.97% 2.13% 0.78% 4.95% 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 19.98% 12.20% 4.26% 27.62% 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate

8 Abbildung 4: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Espace Mittelland Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 BE FR SO NE JU CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' ' '834 67'584 7'347'770 Anteil an Schweizer 13.0% 3.3% 3.3% 2.3% 0.9% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 3.3% 4.0% 5.0% 5.3% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 2.7% 3.3% 4.4% 4.8% 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 340'758 65'938 67'671 50'161 16'513 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 12.9% 2.5% 2.6% 1.9% 0.6% 100.0% Veränderung seit % 6.9% 7.0% 0.8% 3.5% 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 63'864 10'564 11'927 9'219 2' '907 Anteil am Total der Schweiz 10.9% 1.9% 2.2% 1.7% 0.4% 100.0% Veränderung seit % 10.8% 14.5% 1.2% 0.4% 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 5' ' '140 Anteil am Total der Schweiz 12.1% 2.2% 2.6% 1.9% 0.6% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) '715 Anteil am Total der Schweiz 4.8% 1.1% 1.5% 1.0% 0.0% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 42'657 8'842 9'009 7'696 2' '835 Anteil am Total der Schweiz 13.2% 2.7% 2.8% 2.4% 0.8% 100.0% Veränderung seit % -5.8% -2.5% -8.6% -6.3% -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 2' '780 Anteil am Total der Schweiz 11.3% 2.6% 2.6% 2.5% 1.2% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 14.1% 1.2% 5.7% 5.5% 0.0% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 90'571 20'148 32'124 25'294 11' '404 Anteil am Total der Schweiz 12.7% 2.8% 4.5% 3.5% 1.6% 100.0% Veränderung seit % 1.3% -7.3% 9.7% 8.5% -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) '625 Anteil am Total der Schweiz 13.8% 3.5% 5.3% 2.1% 1.6% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF)

9 3 Nordwestschweiz (BS, BL, AG) 3.1 Wohnimmobilien Die Kantone Basel-Land und Aargau gehören nicht zuletzt aufgrund ihrer geographischen Lage zu den attraktiven Wohnkantonen der Schweiz. Durch ihre Nähe zu den Wirtschaftszentren Zürich und Basel und einer laufend erweiterten Verkehrsinfrastruktur gewinnen sie an Wichtigkeit als Agglomerationskantone. Im Kanton Basel- Land sind die Leerstände tief und die Absorption neuer Wohnungen relativ gut. Der Reinzugang an Einfamilienhäusern stagnierte, während die Bewilligungstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment rückläufig war. Das von uns prognostizierte swachstum wird in den kommenden Jahren im Schweizer Mittel liegen. Im Kanton Aargau liegen die Leerstände zwar über dem Schweizer Mittel, aufgrund des relativ hohen prognostizierten swachstums und einer stabilen Bautätigkeit gehen wir mittelfristig aber von eher sinkenden Leerständen und leicht steigenden Preisen aus. Der Kanton Basel-Stadt, der lange mit starker Abwanderung vor allem von Leuten im familienbildenden Alter konfrontiert war, konnte zum ersten Mal seit Jahren eine leichte Zuwanderung verzeichnen. Trotzdem gehen wir davon aus, dass der Stadtkanton mittelbis langfristig an verlieren wird. Die Bautätigkeit im Wohnungsbereich steigt deutlich. Die Leerstände liegen weiterhin über dem Schweizer Mittel und bei den Mieten erwarten wir einen Preisrückgang in den kommenden Jahren. Auf Bezirksebene sind vor allem die Baselländer Regionen Laufen, Arlesheim und Liestal hervorzuheben, welche über ein überdurchschnittliches Chancen-Risiko-Profil verfügen. Im Kanton Aargau sind es die Bezirke Baden, Rheinfelden und Muri, welche das höchste Potenzial im Wohnungsmarkt aufweisen. 3.2 Kommerzielle Immobilien Die Bewilligungstätigkeit von Büros in Basel-Stadt ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich in den Vorjahren der Bau kommerzieller Immobilien im Vergleich zu anderen Schweizer Ballungszentren bescheiden ausnahm. Entsprechend haben sich auch weniger Überkapazitäten aufgebaut. In Basel- Land liegt die Bewilligungstätigkeit auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr. Dies unterstreicht die zunehmende Attraktivität dieses Standorts. Der Kanton Aargau weist im abgelaufenen Jahr zumindest eine Stabilisierung der Bewilligungstätigkeit auf. Im Vergleich zu den beiden Basel ist der Kanton Aargau aufgrund seiner Nähe zum Kanton Zürich stärker von der konjunkturellen Schwächephase betroffen. In Baden beispielsweise bewegen sich die Leerstände im kommerziellen Sektor auf ähnlich hohem Niveau wie in Zürich. Für die beiden Basel rechnen wir mittelfristig mit einigermassen stabilen Mietpreisen, während die Preise im Aargau leicht rückläufig tendieren dürften. Langfristig ist die Stadt Basel der attraktivste Büromarkt der Region. Negativ wirkt sich hingegen die stark überdurchschnittliche Steuerbelastung von natürlichen und juristischen Personen aus. Zusätzlich wird in einiger Regelmässigkeit über eine Fusion zwischen Novartis und Roche spekuliert, was den Büroflächenmarkt Basel nachhaltig treffen würde. 8

10 Abbildung 5: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Nordwestschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 BS BL AG CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' '963 7'347'770 Anteil an Schweizer 2.6% 3.5% 7.5% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % 0.4% 0.6% 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % 0.5% 0.8% 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -1.3% -0.9% -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % 0.2% 0.2% 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 1.5% 2.3% 1.6% Wanderungsraten % 0.71% 0.78% 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 47'637 46'849 44'819 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 0.8% 1.4% 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' ' ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' ' ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 3.5% 3.8% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 2.9% 3.3% 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total ' ' '919 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 3.2% 3.6% 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 10.0% 8.9% 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 27.8% 23.0% 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 28.7% 29.1% 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 17.8% 22.2% 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 11.8% 13.3% 9.9% Wohneigentumsquote % 41.5% 47.7% 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 5.5% 5.6% 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 5.9% 8.5% 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF '144 12'787 Anteil am Total der Schweiz 1.1% 3.6% 8.9% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '690 Anteil am Total der Schweiz 0.8% 4.4% 11.1% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '686 Anteil am Total der Schweiz 0.8% 3.2% 7.6% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 0.42% 1.16% 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 0.74% 1.82% 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 0.46% 1.43% 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 0.40% 1.41% 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 0.52% 1.27% 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 0.30% 1.01% 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.28% 0.34% 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 4.42% 4.92% 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 31.82% 28.31% 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate -- = + + 9

11 Abbildung 6: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Nordwestschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 BS BL AG CH Mittlere Wohnbevölkerung ' ' '963 7'347'770 Anteil an Schweizer 2.6% 3.5% 7.5% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 3.5% 3.8% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 2.9% 3.3% 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 117'490 74' '874 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 4.5% 2.8% 5.8% 100.0% Veränderung seit % 14.1% 8.9% 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 36'688 16'438 31' '907 Anteil am Total der Schweiz 5.6% 3.1% 5.4% 100.0% Veränderung seit % 44.7% 16.7% 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 2'230 1'210 2'560 44'140 Anteil am Total der Schweiz 5.1% 2.7% 5.8% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) '715 Anteil am Total der Schweiz 13.9% 2.9% 6.9% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 12'145 9'713 22' '835 Anteil am Total der Schweiz 3.8% 3.0% 6.9% 100.0% Veränderung seit % -7.5% -11.5% -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) '570 20'780 Anteil am Total der Schweiz 4.8% 3.4% 7.6% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 4.6% 0.8% 0.8% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 26'438 29'719 69' '404 Anteil am Total der Schweiz 3.7% 4.2% 9.7% 100.0% Veränderung seit % -7.3% -0.2% -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) '625 Anteil am Total der Schweiz 1.4% 1.3% 10.3% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF)

12 4 Zürich (ZH) 4.1 Wohnimmobilien Der Kanton Zürich ist der bevölkerungsreichste Kanton der Schweiz und verfügt über eine ungebrochen hohe Anziehungskraft. Wir prognostizieren einen jährlichen szuwachs von rund 1% für die kommenden 10 Jahre; nach dem Kanton Zug das stärkste Wachstum in der Schweiz. Am grössten wird der szugang bei den Jährigen sein, was zu steigender Nachfrage in allen Wohnungssegmenten (Mietwohnung, Stockwerkeigentum, Einfamilienhaus) führen wird. Die Wohnungsmärkte sind weiterhin sehr angespannt, vor allem in der Stadt Zürich aber auch vermehrt in einzelnen Gemeinden der Agglomeration. Das zusätzliche Angebot an Wohnraum wird 2004 nicht genügend erweitert, um die Situation zu verbessern. Vielmehr dürften sogar weniger Wohnungen als noch 2003 neu auf den Markt kommen. Nach unseren Einschätzungen führt diese Marktsituation zwangsläufig zu einem starken Preiswachstum im Mietwohnungsmarkt. Auch bei den Eigenheimen erwarten wir Preisanstiege, jedoch nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Alle Zürcher Bezirke weisen ein überdurchschnittlich gutes Chancen-Risiko-Profil für den Mietwohnungsmarkt auf. Einzig die Bezirke Bülach und Hinwil liegen lediglich im Schweizer Mittel. 4.2 Kommerzielle Immobilien In Zürich hat sich die Bewilligungstätigkeit wie schon im Vorjahr weiter reduziert. Grund dafür sind die noch immer anhaltenden massiven Überkapazitäten auf dem Zürcher Büromarkt. Obwohl viele Projekte zurückgestellt respektive aufgegeben wurden, haben sich die Leerstände aufgrund der sehr schwachen Nachfrage drastisch erhöht. Diese Entwicklung hat auch auf die Mietpreise durchgeschlagen allerdings noch relativ bescheiden. Dafür ist ein strategisches Verhalten der Marktteilnehmer verantwortlich, die es vorziehen, auf steigende Mieten zu warten, bevor neue Mietverträge abgeschlossen werden. Trotzdem dürften sich die Mietpreise im laufenden Jahr weiter reduzieren. Mit einer nachhaltigen Erholung ist im laufenden und mit grosser Wahrscheinlichkeit auch im kommenden Jahr nicht zu rechnen. Unsere Berechnungen haben ergeben, dass die Beschäftigungszuwächse ausgesprochen stark ausfallen müssten, um die bestehenden Überkapazitäten abzubauen. Von daher sehen wir eine Stärkung des Marktes erst im Jahr Trotz der momentanen Schwächephase erachten wir Zürich langfristig als einen der attraktivsten Büromärkte der Schweiz. 11

13 Abbildung 7: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Zürich Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 Mittlere Wohnbevölkerung '259'055 7'347'770 Anteil an Schweizer 17.1% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 1.6% Wanderungsraten % 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 51'360 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total '316 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 9.9% Wohneigentumsquote % 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF 2'712 12'787 Anteil am Total der Schweiz 21.2% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF 803 5'690 Anteil am Total der Schweiz 14.1% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF 1'614 5'686 Anteil am Total der Schweiz 28.4% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate ++ + ZH CH 12

14 Abbildung 8: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Zürich Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 Mittlere Wohnbevölkerung '259'055 7'347'770 Anteil an Schweizer 17.1% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 591'714 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 22.5% 100.0% Veränderung seit % 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 195' '907 Anteil am Total der Schweiz 26.5% 100.0% Veränderung seit % 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 10'940 44'140 Anteil am Total der Schweiz 24.8% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) 601 1'715 Anteil am Total der Schweiz 35.1% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 56' '835 Anteil am Total der Schweiz 17.4% 100.0% Veränderung seit % -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 3'640 20'780 Anteil am Total der Schweiz 17.5% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 13.4% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 101' '404 Anteil am Total der Schweiz 14.2% 100.0% Veränderung seit % -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) 139 1'625 Anteil am Total der Schweiz 8.5% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF) ZH CH 13

15 5 Ostschweiz (GL, SH, AR, AI, SG, GR, TG) 5.1 Wohnimmobilien Die Ostschweiz ist durch eine im Schweizer Vergleich hohe Eigentumsquote geprägt. Im Kanton Glarus wird rund die Hälfte der Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, in Appenzell Innerhoden sind es sogar gegen zwei Drittel. Im Mehrfamilienhaussegment war die Bewilligungstätigkeit mit Ausnahme der Kantone Schaffhausen und Appenzell Innerhoden im Vergleich zum Vorjahr stagnierend oder rückläufig. Aufgrund der schwachen sentwicklung werden sich die Ostschweizer Wohnungsmärkte mit einer nur schwach wachsenden oder gar schrumpfenden Nachfrage nach Wohnraum konfrontiert sehen. Auch die Entwicklung der Haushaltseinkommen wird mit Ausnahme von Appenzell Innerhoden unter dem Schweizer Mittel liegen. Diese verhaltene Nachfrageentwicklung wird in den kommenden Jahren zu einer unterdurchschnittlichen Preisentwicklung führen, wobei vor allem in den Kantonen Schaffhausen, Glarus und Appenzell Ausserhoden mit Preisrückgängen zu rechnen ist. Gut abgewogene Investitionen in auserlesenen Teilmärkten können durchaus erfolgreich sein, wobei die Renditeerwartungen dem jeweiligen Risiko angepasst sein sollten. Das beste Chancen-Risiken-Verhältnis weisen das Oberengadin sowie die Bezirke Sargans und Unterlandquart auf. 5.2 Kommerzielle Immobilien Die ausgesprochen ländlich geprägten Kantone der Ostschweiz zeichnen sich durch einen ruhigen Büromarkt aus. So blieb die Region von Überhitzungserscheinungen weitgehend verschont. Nichtsdestotrotz scheint die Dynamik insbesondere in den Kantonen Glarus, Appenzell Innerrhoden sowie St. Gallen zuzunehmen. Dies lässt sich anhand der Zuwachsraten der Bürobeschäftigung ersehen, welche in den betreffenden Kantonen seit 1995 klar überdurchschnittlich ausgefallen sind. Die Bewilligungstätigkeit reflektiert diese Entwicklung zum Teil, indem sie vor allem in Appenzell Innerhoden stark angestiegen ist. Trotz allem ist die Ostschweiz noch immer strukturell schwach positioniert. Von daher werden mittel- und langfristig die Wachstumsraten im Vergleich zur Schweiz in den meisten Ostschweizer Kantonen unterdurchschnittlich ausfallen. Das Wachstum der Mietpreise dürfte im Mittel ebenfalls unter dem Schweizer Durchschnitt zu liegen kommen. 14

16 Abbildung 9: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Ostschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 GL SH AR AI SG GR TG CH Mittlere Wohnbevölkerung '096 73'691 52'837 14' ' ' '684 7'347'770 Anteil an Schweizer 0.5% 1.0% 0.7% 0.2% 6.2% 2.6% 3.1% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % -0.2% -0.5% 0.0% 0.3% -0.4% 0.2% 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % -0.1% 0.0% 1.3% 0.6% 0.1% 0.5% 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -1.6% -2.4% -1.2% -1.0% -2.5% -1.3% -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % -0.5% -0.7% 0.0% 0.2% -0.8% 0.1% 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 1.1% 1.9% 1.0% 1.9% 1.8% 2.3% 1.6% Wanderungsraten % 0.62% -0.07% 0.13% 0.33% 0.29% 0.53% 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 37'305 44'353 40'197 35'303 38'952 35'936 38'731 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 0.9% 0.8% 1.2% 0.8% -0.1% 0.8% 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' ' ' ' ' ' ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' ' ' ' ' ' ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 3.8% 2.4% 2.0% 3.4% 2.4% 3.4% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.1% 2.1% 1.4% 3.0% 2.0% 2.9% 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total '347 35'440 25'301 6' ' ' '355 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 3.7% 4.1% 2.8% 4.8% 10.0% 3.8% 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 9.9% 9.9% 8.1% 10.4% 17.4% 8.5% 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 26.4% 18.2% 18.9% 20.5% 24.9% 20.6% 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 31.1% 26.6% 24.4% 29.2% 27.2% 29.0% 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 17.2% 20.0% 24.0% 19.5% 13.4% 20.8% 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 11.2% 21.1% 24.3% 15.5% 9.2% 16.3% 9.9% Wohneigentumsquote % 39.1% 45.1% 57.6% 38.7% 46.7% 43.3% 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 7.4% 11.1% 11.0% 9.2% 37.1% 7.9% 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 6.7% 4.6% 3.0% 7.1% 14.8% 6.6% 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF '787 Anteil am Total der Schweiz 0.3% 0.5% 0.3% 0.2% 5.2% 4.1% 3.1% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '690 Anteil am Total der Schweiz 0.5% 0.9% 0.5% 0.2% 6.3% 3.0% 5.0% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '686 Anteil am Total der Schweiz 0.1% 0.2% 0.1% 0.1% 3.9% 5.4% 1.4% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 1.49% 2.03% 1.39% 1.72% 0.93% 2.00% 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 3.32% 4.37% 6.32% 4.31% 1.17% 5.24% 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 1.51% 4.25% 2.40% 2.94% 1.00% 3.29% 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 1.85% 3.07% 1.88% 2.23% 1.14% 2.77% 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 1.29% 1.82% 1.79% 1.67% 0.90% 2.12% 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 1.35% 1.21% 0.67% 0.94% 0.64% 1.12% 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.83% 0.69% 0.27% 0.48% 0.31% 0.66% 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 3.79% 11.92% 0.00% 3.81% 5.20% 5.61% 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 28.46% 23.00% 10.47% 18.25% 48.08% 15.20% 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate = =

17 Abbildung 10: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Ostschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 GL SH AR AI SG GR TG CH Mittlere Wohnbevölkerung '096 73'691 52'837 14' ' ' '684 7'347'770 Anteil an Schweizer 0.5% 1.0% 0.7% 0.2% 6.2% 2.6% 3.1% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 3.8% 2.4% 2.0% 3.4% 2.4% 3.4% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 3.1% 2.1% 1.4% 3.0% 2.0% 2.9% 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 9'527 21'866 12'503 3' '163 67'609 55'210 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 0.4% 0.8% 0.5% 0.1% 5.4% 2.6% 2.1% 100.0% Veränderung seit % 4.8% 2.8% 11.0% 9.9% -1.2% 11.1% 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 1'629 4'343 1' '447 9'744 10' '907 Anteil am Total der Schweiz 0.3% 0.6% 0.3% 0.1% 5.8% 1.7% 2.0% 100.0% Veränderung seit % 15.6% -4.0% 38.3% 40.6% 4.1% 25.0% 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) ' '140 Anteil am Total der Schweiz 0.3% 0.8% 0.4% 0.1% 5.2% 2.0% 2.0% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) '715 Anteil am Total der Schweiz 0.1% 0.0% 0.3% 0.0% 6.6% 2.1% 1.0% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 1'460 3'341 1' '580 9'666 7' '835 Anteil am Total der Schweiz 0.5% 1.0% 0.4% 0.2% 6.4% 3.0% 2.4% 100.0% Veränderung seit % -6.1% -14.3% 26.1% -8.4% -4.5% 0.5% -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) ' '780 Anteil am Total der Schweiz 0.5% 0.8% 0.3% 0.5% 6.4% 3.0% 2.5% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 0.5% 0.0% 0.0% 8.2% 5.9% 7.1% 1.3% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 5'763 10'440 6'605 1'268 61'245 10'328 30' '404 Anteil am Total der Schweiz 0.8% 1.5% 0.9% 0.2% 8.6% 1.4% 4.2% 100.0% Veränderung seit % -3.1% 6.0% 6.0% -3.3% -4.7% -1.8% -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) '625 Anteil am Total der Schweiz 0.9% 0.9% 0.6% 0.1% 7.7% 1.9% 3.4% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF)

18 6 Zentralschweiz (LU, UR, SZ, OW, NW, ZG) 6.1 Wohnimmobilien Mit Ausnahme des Kantons Uri weisen alle Zentralschweizer Kantone unterdurchschnittliche Leerstandsquoten auf. Vor allem im Kanton Zug, dem momentan wohl attraktivsten Wohnungsmarkt der Schweiz, sind die Leerstände äusserst tief und die Absorption neuer Wohnungen sehr gut. Rückläufiger Wohnungsbau und starke Zuwanderung werden die Leerstände auch mittelfristig klein halten, was zu starken Preisanstiegen führen wird. Auch langfristig sehen wir im Kanton Zug dank seiner sehr hohen ein hohes Potenzial für Investoren im Wohnungsmarkt. In Luzern und Schwyz herrscht ähnlich wie in Zug Anspannung auf den Wohnungsmärkten, welche sich wegen der stagnierenden Bautätigkeit auch in den kommenden Monaten nicht mildern wird. In beiden Kantonen rechnen wir mittelfristig mit Preisanstiegen. Die durch sehr tiefe Besteuerung bedingte überdurchschnittliche im Kanton Schwyz wird sich auch langfristig positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken. Im Kanton Uri werden sich die Leerstände aufgrund der rückläufigen sentwicklung eher erhöhen, während sich der Wohnraum in Obwalden in Folge schwacher Angebotsausweitung weiter verknappen dürfte. Bedingt durch ihr tiefes Marktrisiko sind für Investoren vor allem die Bezirke Höfe, Zug und Luzern attraktiv. Auch die Bezirke Einsiedeln, Küsnacht und Nidwalden verfügen über ein überdurchschnittliches Chancen-Risiko-Profil. 6.2 Kommerzielle Immobilien Die wirtschaftlichen Abhängigkeiten von nahe bei Zürich gelegenen Kantonen haben sich während der letzten konjunkturellen Schwächephase negativ auf die regionalen Büromärkte durchgeschlagen. Dies gilt insbesondere für die Kantone Zug, Nidwalden und Schwyz, wobei in Schwyz vor allem die Seegemeinden betroffen sind. Obwohl sich in diesen Kantonen die Leerstände in kommerziellen Liegenschaften nicht auf dem Niveau von Zürich befinden, mussten im letzten Jahr deutliche Anstiege verzeichnet werden. Ähnlich wie in Zürich haben sich die Mieten aber nicht signifikant reduziert. Es scheint, als würden auch hier die Investoren auf bessere Zeiten warten. Trotz der Erhöhung der Leerstände ist das langfristige Absatzpotenzial von Büroflächen aufgrund der ausgesprochen günstigen Besteuerung juristischer sowie natürlicher Personen als sehr gut einzuschätzen. Wir gehen davon aus, dass sich die Mieten mittelfristig halten, langfristig aber deutlich ansteigen werden. Im Vergleich dazu fällt der Kanton Luzern etwas und Uri und Obwalden deutlich ab. Das mittel- sowie langfristige Wertschöpfungswachstum dürfte sich in den letzteren beiden Kantonen deutlich unter dem Schweizer Mittel bewegen. 17

19 Abbildung 11: Kennzahlen und Prognosen Wohnungsmarkt Zentralschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 23 LU UR SZ OW NW ZG CH Mittlere Wohnbevölkerung '458 34' '093 32'848 37' '091 7'347'770 Anteil an Schweizer 4.8% 0.5% 1.8% 0.4% 0.5% 1.4% 100.0% Wachstum Gesamtbevölkerung p.a. bis % -0.6% 1.0% 0.5% 0.9% 1.4% 0.4% Wachstum "erste Wohnung" p.a. (15-24) bis % -1.3% 0.8% 0.9% 1.4% 1.9% 0.8% Wachstum "Mietwohnung" p.a. (25-44) bis % -2.6% -0.3% -1.3% -0.8% 0.3% -0.7% Wachstum "Wohneigentum" p.a. (35-54) bis % -0.7% 1.1% 0.1% 0.7% 1.6% 0.3% Wachstum "Aktive Senioren" p.a. (55-74) bis % 1.9% 2.8% 2.9% 3.2% 2.3% 1.6% Wanderungsraten % -0.03% 1.09% 0.70% 0.66% 1.04% 0.65% Wirtschaft Kantonales Haushaltseinkommen pro Einwohner 37'651 38'305 43'164 31'734 46'432 57'320 41'662 Kantonales Haushaltseinkommen Index (CH=100) Wachstum Haushaltseinkommen p.a % 0.1% 2.0% 0.5% 1.6% 3.0% 1.0% Preisniveau Eigentumswohnungen ' ' ' ' ' ' '000 Preisniveau Einfamilienhäuser ' ' ' ' ' ' '000 Arbeitslosenquote Januar % 1.5% 2.4% 2.1% 2.3% 3.7% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 1.1% 2.1% 1.6% 1.9% 3.6% 3.7% CREDIT SUISSE sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Wohnungsbestand Wohnungsbestand total '201 16'131 57'293 16'604 17'499 44'260 3'638'187 Anteil 1-Zimmer-Wohnungen % 3.3% 4.2% 6.6% 4.8% 4.7% 6.9% Anteil 2-Zimmer-Wohnungen % 8.9% 11.0% 15.1% 11.1% 11.2% 14.3% Anteil 3-Zimmer-Wohnungen % 21.2% 22.2% 24.2% 22.0% 23.9% 27.2% Anteil 4-Zimmer-Wohnungen % 36.1% 32.3% 27.8% 34.5% 32.1% 27.0% Anteil 5-Zimmer-Wohnungen % 18.6% 19.3% 16.0% 16.9% 15.9% 14.6% Anteil 6-Zimmer-Wohnungen % 13.8% 12.5% 13.2% 10.7% 10.2% 9.9% Wohneigentumsquote % 48.0% 44.2% 46.8% 37.5% 32.6% 34.6% Anteil Zweit- und Ferienwohnungen % 12.5% 10.0% 22.4% 12.5% 9.3% 11.8% Anteil Stockwerkeigentum am Wohnungsbestand % 10.3% 11.1% 10.6% 12.3% 14.6% 7.9% Bauinvestitionen Bauinvestitionen Wohnen, 2002, Mio. CHF '787 Anteil am Total der Schweiz 4.9% 0.4% 2.9% 0.6% 0.9% 2.4% 100.0% Bauinvestitionen Einfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '690 Anteil am Total der Schweiz 4.2% 0.5% 2.3% 0.4% 0.3% 1.1% 100.0% Bauinvestitionen Mehrfamilienhäuser 2002, Mio. CHF '686 Anteil am Total der Schweiz 5.8% 0.3% 3.0% 0.7% 1.6% 3.5% 100.0% Bewilligungen Mehrfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Bewilligungen Einfamilienhäuser 2003 (zum Vorjahr) Leerwohnungsziffern Leerwohnungsziffer total % 1.39% 0.53% 0.76% 0.62% 0.30% 0.91% Leerwohnungsziffer 1-Zimmer % 3.04% 1.21% 1.28% 0.72% 0.34% 1.60% Leerwohnungsziffer 2-Zimmer % 1.96% 1.13% 0.80% 1.08% 0.18% 1.06% Leerwohnungsziffer 3-Zimmer % 1.81% 0.68% 0.80% 0.52% 0.26% 1.00% Leerwohnungsziffer 4-Zimmer % 1.66% 0.41% 0.63% 0.56% 0.23% 0.88% Leerwohnungsziffer 5-Zimmer % 0.67% 0.27% 1.01% 0.57% 0.55% 0.68% Leerwohnungsziffer 6-Zimmer % 0.04% 0.17% 0.18% 0.59% 0.38% 0.38% Leerwohnungsziffer in neuen Whg % 3.37% 1.43% 6.42% 4.08% 1.17% 3.54% Anteil zu Verkaufen am Leerstand % 14.73% 23.36% 59.52% 46.79% 51.13% 22.67% Mieten Mietpreistrend für die kommenden Monate =

20 Abbildung 12: Kennzahlen und Prognosen Geschäftsflächenmarkt Zentralschweiz Datenbeschrieb und Quellen: Seite 24 LU UR SZ OW NW ZG CH Mittlere Wohnbevölkerung '458 34' '093 32'848 37' '091 7'347'770 Anteil an Schweizer 4.8% 0.5% 1.8% 0.4% 0.5% 1.4% 100.0% Konjunktur Arbeitslosenquote Dezember % 1.5% 2.4% 2.1% 2.3% 3.7% 4.3% Arbeitslosenquote Jahresdurchschnitt % 1.1% 2.1% 1.6% 1.9% 3.6% 3.7% sindikator Steuerbelastung natürliche Personen (CH=0) Steuerbelastung juristische Personen (CH=0) Ausbildungsstand der (CH=0) Verkehrsverbindungen (CH=0) Branchenattraktivität (CH=0) Büro Beschäftigung 3. Sektor (2001) 115'194 8'472 33'193 7'931 12'201 47'093 2'631'873 Anteil am Total der Schweiz 4.4% 0.3% 1.3% 0.3% 0.5% 1.8% 100.0% Veränderung seit % -3.1% 14.5% -0.7% 24.2% 24.3% 8.0% Beschäftigtung Bürobranchen (2001) 22' ' '826 15' '907 Anteil am Total der Schweiz 3.8% 0.2% 1.3% 0.2% 0.5% 2.7% 100.0% Veränderung seit % -8.6% 51.1% 13.1% 85.2% 54.3% 24.9% Bewilligungstätigkeit Büro 2003, zum Vorjahr Büroflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 1' '010 44'140 Anteil am Total der Schweiz 3.9% 0.3% 1.1% 0.2% 0.4% 2.3% 100.0% Bauinvestitionen, Büro, Mio. CHF (2002) '715 Anteil am Total der Schweiz 3.4% 0.0% 1.5% 0.1% 0.2% 3.8% 100.0% pro Bürobeschäftigten (in 1'000 CHF) Detailhandel Beschäftigung Detailhandel (2001) 17'627 1'119 5'295 1'039 1'758 5' '835 Anteil am Total der Schweiz 5.4% 0.3% 1.6% 0.3% 0.5% 1.6% 100.0% Veränderung seit % -8.4% -2.1% -1.7% 47.0% 11.3% -5.7% Bewilligungstätigkeit Detailhandel, zum Vorjahr Detailhandelsflächen (1'000 m2 BGF, 2001) 1' '780 Anteil am Total der Schweiz 6.2% 0.3% 1.6% 0.2% 0.5% 1.4% 100.0% Bauinvestitionen, Detailhandel, Mio. CHF (2002) Anteil am Total der Schweiz 6.9% 0.0% 2.4% 0.1% 0.9% 3.6% 100.0% pro Detailhandelsbeschäftigten (in 1'000 CHF) Industrie Beschäftigung Industrie (2001) 33'748 3'129 12'184 3'788 3'729 13' '404 Anteil am Total der Schweiz 4.7% 0.4% 1.7% 0.5% 0.5% 1.9% 100.0% Veränderung seit % -11.9% -1.0% 21.1% 10.2% 5.4% -3.8% Bauinvestitionen, Industrie, Mio. CHF (2002) '625 Anteil am Total der Schweiz 7.2% 0.3% 1.4% 0.7% 0.5% 2.0% 100.0% pro Industriebeschäftigten (in 1'000 CHF)