Brachflächen- und Baulückenkataster

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1 ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West Brachflächen- und Baulückenkataster Fortschreibung der Daten des Stadtentwicklungskonzeptes im Geographischen Informationssystem der Stadt Albstadt Bearbeitung: aswohnbau gmbh albstadt SANIERUNGSTRÄGER Stefan Broch Gartenstraße Albstadt Tel.: 07431/

2 Erfassung der Flächen im Brachflächen- und Baulückenkataster Als Gewerbebrachen wurden ganz oder teilweise leer stehende sowie untergenutzte Gewerbeobjekte erfasst. Eine Zusammenstellung der Gewerbebrachen erfolgte durch das Bauverwaltungsamt (Bereich Sanierung, seit 1/2006 Stabstelle Sanierung im Baudezernat) der Stadt Albstadt in Zusammenarbeit mit dem Amt für öffentliche Ordnung, dem Stadtplanungsamt und dem Wirtschaftsförderer. Die einzelnen Objekte wurden im Rahmen von Ortsbegehungen im Winter 2004/2005 hinsichtlich ihrer aktuellen Nutzung überprüft. Es wurden verschiedene Merkmale teilweise vor Ort, teilweise aus Katasterplänen erhoben. Daneben wurden auch Informationen von ortskundigen Personen verwendet. Die erste Aktualisierung erfolgte im Sommer Die vorhandenen Gewerbebrachen sowie potenzielle neue Brachen (Gewerbeabmeldungen, Insolvenzen, Medienrecherche) wurden zunächst anhand von vorliegendem Informationsmaterial analysiert und anschließend vor Ort überprüft. Die Erhebung wird derzeit zum zweiten Mal überarbeitet. Als Baulücken wurden nicht bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile innerhalb des Siedlungskörpers, die aufgrund von Größe und Zuschnitt für eine Bebauung prinzipiell geeignet sind, erfasst. Zur Erfassung wurden Katasterpläne und Luftbilder ausgewertet. Die Ergebnisse wurden im Rahmen einer Geländebegehung verifiziert und anschließend von der städtischen Verwaltung nochmals überprüft. Eine Aktualisierung dieser Erhebung ist im Frühjahr 2008 vorgesehen, sobald aktuelle Luftbilder vorliegen. Beispiel: Gewerbebrache Beispiel: Baulücke 2

3 Erfassung von Informationen zur Fläche Gewerbebrachen Stadtteil Straße und Hausnummer Flurstück Grundstücksfläche in m² überbaute Grundstücksfläche BGF m² Gebäudezustand (+ / 0 / -) Art (Produktion o. Dienstleistung) frühere Nutzung früherer Firmenname und Eigentümer aktueller Eigentümer / Ansprechpartner aktuelle Nutzung (ganz / teilweise / keine) Art der derzeitigen Nutzung Wohnraum (ja / nein) aktuelle Wohnraumnutzung FNP-Nutzung Baurecht Nutzungsziel Handlungsstrategie Nutzung Handlungsstrategie Durchgrünung Fotodokumentation Baulücken Stadtteil Straße Flurstücksnummer Grundstücksgröße FNP-Nutzung Erschließung Methode zur Erfassung und Einpflegung der Informationen zur Fläche / Höhe des personellen und finanziellen Aufwandes bei der Erstellung und Aktualisierung Die Erfassung der Brachflächen erfolgt über die Auswertung von vorliegenden Daten (Insolvenzen, Gewerbeabmeldungen, Angaben der Wirtschaftsförderung, Recherche in den Medien). Anschließend erfolgt eine Begehung der einzelnen Brachen und eine Erhebung und Überprüfung mit Fotodokumentation vor Ort. Die Baulücken wurden, wie dargestellt, anhand von Luftbildern ausgewertet und anschließend vor Ort überprüft. Die Brachflächenerhebung wurde im Rahmen der Entwicklung des Stadtentwicklungskonzepts durch ein externes Büro unter zeitweiliger Unterstützung (2 Tage) durch jeweils einen Mitarbeiter des Bauverwaltungsamtes der Stadt Albstadt durchgeführt. Die Erhebung basierte dabei auf einer vorherigen Erhebung durch den Wirtschaftsförderer der Stadt. Die Erhebung der Brachflächen kann zeitlich nicht exakt beziffert werden, da sie im Rahmen der Bestandserhebung des Stadtentwicklungskonzepts durchgeführt wurde. Dabei wurden zum Teil parallel Begehungen zu den Baulücken durchgeführt. Zudem ist eine Bewertung des finanziellen Aufwandes durch die Zusammenarbeit zwischen dem externen Büro und dem Bauverwaltungsamt sowie vorab des Wirtschaftsförderers schwierig. Die Kosten für den Baustein "Brachflächenerhebung" innerhalb der Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzepts können aber mit ca beziffert werden. Hier sind angefallene (Personal-) Kosten bei der Stadt Albstadt nicht mit inbegriffen. Anschließend wurden die Daten durch die städtische GIS-Koordinationsstelle in das GIS eingepflegt. Nach Angaben der GIS-Stelle ist hierbei folgender Aufwand entstanden: Übernahme der Exceldaten in das GIS - Anpassung der Datenbanken: - Verknüpfung mit Flurstücken: - Verknüpfung mit Bilddaten: - Grafische Aufbereitung: Gesamtaufwand: ca. 1 Tag ca. 1 Tag ca. 2 Tage ca. 2 Tage ca. 6 Tage 3

4 Baulücken: Übernahme der Exceldaten in das GIS - Anpassung der Datenbanken: ca. 2 Tage Die Aktualisierung des Gewerbebrachenkatasters im Jahr 2006 erfolgte verwaltungsintern mit Unterstützung des Sanierungsträgers aswohnbau gmbh. Für die Überprüfung aller Brachen vor Ort wurde ein Arbeitstag benötigt und für die Vorbereitung dieser Überprüfung sowie für die spätere Einpflege und Aktualisierung der Daten im GIS jeweils drei Arbeitstage. Im Herbst 2007 wurde das Gewerbebrachenkataster in die neu geschaffene interne Web-Auskunft der Stadt Albstadt übernommen. Dazu wurde ein Dienstleistungstag durch ein externes Büro benötigt. Der voraussichtliche Aufwand für die erneute Aktualisierung der Daten wird auf drei Tage (Befahrung sowie Erfassung im GIS) geschätzt. Probleme bei der Bestandsaufnahme und ihre Behebung Verschiedene Parameter zur Charakterisierung der Gewerbebrachen waren nicht im Rahmen der Aufnahme vor Ort zu erfassen. Zu nennen sind hier die frühere Nutzung, der frühere Eigentümer bzw. der frühere Name des Betriebs sowie der aktuelle Eigentümer des Objekts. Diese Parameter wurden deshalb von der städtischen Verwaltung aus unterschiedlichen Quellen oder durch die Befragung von ortskundigen Personen erhoben. Auch Art und Umfang der aktuellen Nutzung waren im Rahmen der Aufnahme vor Ort durch das externe Büro nicht immer zweifelsfrei festzustellen, da keine Gebäudebegehung stattfand. Auch hier wurden deshalb die eigenen Beobachtungen vor Ort mit Informationen von ortskundigen Personen der städtischen Verwaltung überprüft. Die Nutzung von Gebäuden unterliegt Veränderungen. Dies gilt auch für Gewerbebrachen, d.h. Nutzungsart und -intensität von Gewerbebrachen können sich verändern, ungenutzte Gewerbebrachen können wieder in Nutzung genommen werden und genutzte Gewerbeobjekte können durch eine Nutzungsaufgabe zu Gewerbebrachen werden. Die Bestandsaufnahme der Gewerbebrachen ist somit als eine Momentaufnahme zu sehen, die ständigen Veränderungen unterliegt. Behoben werden kann dieses Problem lediglich durch eine Fortschreibung der erfassten Daten. Bauflächenpotenzial: Bei der Erhebung des Bauflächenpotenzials wurden auch solche Baulücken erfasst, die sich nur auf einen Grundstücksteil erstrecken und nicht auf das gesamte Grundstück. Es handelt sich dabei um größere brachliegende oder untergenutzte Teilflächen eines in den übrigen Bereichen baulich genutzten Grundstücks. Um dieser besonderen Situation gerecht zu werden, wurden diese Baulücken als Reserve-/Verdichtungsflächen zusammengefasst und nicht zu den erschlossenen und den nicht erschlossenen Baulücken gerechnet. Auf der Grundlage der Auswertung von Katasterplänen und Luftbildern sowie einer Begehung konnte die Zulässigkeit einer Bebauung nicht immer zweifelsfrei festgestellt werden. Aus diesem Grund wurden die kartierten Flächen von ortskundigen Personen aus der Stadtverwaltung nochmals überprüft. Probleme bei der weiteren Pflege und ihre Behebung Bei der Pflege der Gewerbebrachendaten besteht das Problem, dass Informationen über Nutzungsaufgaben in unterschiedlichen Bereichen der Verwaltung vorliegen und entsprechend zusammengetragen werden müssen. Dies bedeutet einen relativ hohen Arbeitsaufwand. Mit der internen Web- Auskunft der Stadt Albstadt wird eine zentrale Pflege der Daten angestrebt. Gleichzeitig soll der aktuelle Stand des Gewerbebrachenkatasters jedoch dezentral allen relevanten Verwaltungsbereichen zur Verfügung stehen. Aktuelle Änderungen innerhalb eines Fachbereiches sollen der für die Daten verantwortlichen Stabstelle Sanierung zur zentralen Einpflege mitgeteilt werden. Bei der Stabstelle laufen somit im Sinne einer koordinierten fortlaufenden Pflege alle relevanten Informationen zusammen und werden allen Beteiligten zur Verfügung gestellt. 4

5 Formen der Aufbereitung/Dokumentation/Nutzung der Informationen Die Informationen zu den Gewerbebrachen wurden zunächst in eine Excel-Datei eingearbeitet und im Geographischen Informationssystem (GIS) aufbereitet. Damit wird zukünftig eine Verschneidung der Gewerbebrachendaten mit weiteren Flächeninformationen (Verkehrsanbindung, Altlastensituation etc.) möglich sein. Bauflächenpotenzial: Die Aufbereitung des Bauflächenpotenzials erfolgte in einer Excel-Tabelle und anschließend im GIS. Einsatzbereiche des Brachflächen- und Baulückenkatasters / Zugriff auf das Brachflächenund Baulückenkataster Derzeit kommt das Brachflächenkataster im Bereich Stabstelle Sanierung im Baudezernat bei der Antragstellung neuer Stadtumbau- und Sanierungsgebiete zum Einsatz. Zugriff auf das System hatte zunächst nur die GIS-Stelle. In der weiteren derzeitigen Ausbaustufe zur Web-Auskunft soll zukünftig aber gewährleistet sein, dass alle relevanten Bereiche der Verwaltung Zugriff auf diese Daten haben. Bewertung der Flächen im Hinblick auf Stadtumbau-Potenziale oder -Risiken Aus der Grobabschätzung des Gebäudezustands lassen sich die Notwendigkeit eines Gebäudeabrisses oder die Möglichkeit einer Modernisierung erkennen. Die aktuelle Nutzung gibt Hinweise über die Verfügbarkeit des Gewerbeobjekts. Die Angaben zu Grundstücksgröße und Planungsrecht geben Aufschluss über Möglichkeiten einer zukünftigen Nutzung der Flächen. 5

6 Über Verschneidungs- und Auswertungsmöglichkeiten des GIS werden zukünftig auch weitere Auswertungen hinsichtlich bestimmter Risiken, wie z.b. Altlasten, möglich sein. Bauflächenpotenzial: Durch die Zuordnung der Art der baulichen Nutzung auf der Grundlage des Flächennutzungsplans lassen sich Möglichkeiten der zukünftigen Nutzungen sowie mögliche Nutzungskonflikte erkennen. Die Unterscheidung zwischen erschlossenen und nicht erschlossenen Baulücken sowie Reserve-/ Verdichtungsflächen ermöglicht eine Bewertung der Realisierung von Maßnahmen auf diesen Flächen. Während bei erschlossenen Baulücken i.d.r. eine sofortige Bebauung möglich ist, ergibt sich bei den nicht erschlossenen Baulücken die Notwendigkeit, zunächst die Erschließung herzustellen und zu sichern. Bei Reserve-/Verdichtungsflächen ist zu beachten, dass diese Bereiche meist einer Nutzung unterliegen oder als Flächenvorrat dienen. Eine Inanspruchnahme für Stadtumbaumaßnahmen ist hier nicht immer unmittelbar möglich. Bedeutung der Erhebung und Bewertung von Brachflächen bzw. Baulücken für die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes bzw. den Stadtumbau-Prozess Die Gewerbebrachen stellen auf der einen Seite einen städtebaulichen Missstand, auf der anderen Seite aber auch ein Potenzial für die Innenentwicklung dar. Daher dienen sie mit als Grundlage für die Definition von Stadtumbauschwerpunkten im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes. Ausschlaggebend für eine hohe Stadtumbaupriorität sind dabei der Grad der Zentralität sowie das vorhandene Flächenpotenzial. Auf Grundlage der Einteilung der Stadtteile des Talgangs in Stadtumbauschwerpunkte verschieden hoher Priorität werden aus dem Stadtentwicklungskonzept heraus entsprechend städtebauliche Neuordnungskonzepte zur Entwicklung erarbeitet und im Rahmen der Städtebauförderung als Sanierungs- oder Stadtumbaugebiet angemeldet. 6

7 Darstellung der Stadtumbauschwerpunkte in den Stadtteilen des Talgangs: Abschließende Empfehlungen Bei einer Vergabe der Erarbeitung eines Flächenkatasters an ein externes Büro ist eine sehr enge Zusammenarbeit zwischen dem Büro und der Stadt nötig. Auf Seiten der Stadt ist zudem eine enge Zusammenarbeit und Koordinierung zwischen den einzelnen Ämtern nötig, da die Grundlageninformationen zur Erstellung eines solchen Katasters "verstreut" über die einzelnen Ämter verteilt sind. Bei der Erstellung eines solchen Systems ist daher ein relativ mühsames Vorgehen zu erwarten. Die Erhebung kann nicht ohne die Unterstützung ortskundiger Personen durchgeführt werden, die ggf. über weiteres Hintergrundwissen, z.b. über frühere Nutzungen, verfügen. Eine interne Web-Auskunft stellt die Daten allen relevanten Akteuren zur Verfügung und kann zur Vernetzung der Informationsquellen beitragen. Stand: März