Rechtliche Vorgaben der EnEV 2014 für Eigentümer, Vermieter, Bauträger, Makler und Hausverwalter 16, 16a EnEV März 2015

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1 Rechtliche Vorgaben der EnEV 2014 für Eigentümer, Vermieter, Bauträger, Makler und 16, 16a EnEV

2 Agenda Rechtliche Vorgaben der EnEV 2014 I. Einführung II. Änderungen beim Energieausweis III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken IV. 16a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken 2

3 I. Einführung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV) Ermächtigungsgrundlage: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz EnEG); gültig seit 13. Juli 2013 Nach 5a EnEG ist die Bundesregierung ermächtigt, zur Umsetzung oder Durchführung von Rechtsakten der europäischen Union Rechtsverordnungen zu erlassen. Maßgebliche Rechtsverordnung: Die Verordnung über energieeinsparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik in Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV) ist in Kraft seit dem 1. Mai 2014 Einige wichtige Neuerungen der EnEV 2014: Verknüpfung der EnEV mit dem EEWärmeG Anhebung des technischen Standards zur Energieeinsparung bei Neubauten Verschärfung der Vorschriften zur Vorlage von Energieausweisen ( 16 ff. EnEV) Verpflichtung in kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Werte aus dem Energieausweis zu nennen ( 16a EnEV) Einteilung in Energieeffizienzklassen Stichprobenartige Kontrolle der Energieausweise 3

4 II. Änderungen beim Energieausweis Übersicht über die Änderungen des amtlichen Musters des Energieausweises Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis Wie bisher können Energieausweise grundsätzlich entweder auf Grundlage des errechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt werden. Inhalt des Energieausweises Neu ist die Angabe, aufgrund welcher Fassung der EnEV der Energieausweis erstellt wurde (auf jeder Seite, direkt unterhalb der Überschrift) Künftig erhält jeder Energieausweis eine Registernummer (auf jeder Seite des Energieausweises rechts oben). Diese wird derzeit vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) vergeben. Energieausweise ohne Registernummer sind nur vorläufig gültig. Neu ist die Angabe zum wesentlichen Energieträger sowie Präzisierung der Angaben zu erneuerbaren Energien und Lüftung (auf der ersten Seite) Weiterhin werden nun Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien gefordert (s.a. 7 Abs. 1 Nr. 2 EEWärmeG) Modernisierungsempfehlungen sind nun Bestandteil des Energieausweises ( 17 Abs. 4 Satz 7, 20 EnEV). 4

5 III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen bei Errichtung und Änderung sowie Verkauf und öffentlichen Gebäuden: Errichtung Verkauf öffentliche Gebäude Ausstellung: Energieausweise müssen bei Errichtung und Änderung (über 10% Regelung) von Gebäuden ausgestellt werden. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Bauherr/Bauträger hat dafür Sorge zu tragen, dass ihm oder dem Eigentümer der Energieausweis ausgestellt und übergeben wird ( 16 Abs. 1, 26 Abs. 1 EnEV). Verwendung: Der Eigentümer muss den Energieausweis den nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Verlangen aushändigen. Bisherige Fassung (2009): Der Verkäufer musste dem Käufer den Energieausweis zugänglich machen, spätestens unverzüglich nachdem der Käufer dies verlangt hat (EnEV 2009). Verzicht möglich Aktuelle Fassung (2014): Der Verkäufer hat dem potentiellen Käufer spätestens bei Besichtigung den Energieausweis vorzulegen (Aushang/Auslegen genügt). Keine Besichtigung: unverzügliche Vorlage durch Verkäufer; spätestens unverzüglich nach Aufforderung durch den Käufer. Aushangpflicht 16 Abs. 3 EnEV Die Aushangpflicht des Energieausweises in öffentlichen Gebäuden wurde erweitert. Aushangpflicht für Eigentümer bereits ab 500 qm Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, bei behördlicher Nutzung, ab 8. Juli 2015 ab 250 qm; für Nutzer, wenn keine oder keine überwiegende Nutzung durch Eigentümer, dann Übergabepflicht des Eigentümers. Eigentümer hat dafür zu sorgen, dass ein Energieausweis nach dem Muster Anlage 6 oder 7 ausgestellt wird. Ausreichend zur Pflichterfüllung gemäß 16 Abs. 3 S. 5 EnEV: Aushang von Seite 1 und 2 nach Muster der Anlage 6 oder 7 von Energiebedarfsausweis; Seite 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 von Energieverbrauchsausweis 5

6 III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen bei Errichtung und Änderung sowie Verkauf und öffentlichen Gebäuden: Errichtung Ausnahme: Keine Anwendung bei kleinen Gebäuden (=nicht mehr als 50qm Nutzfläche) und Baudenkmälern ( 16 Abs. 5 EnEV). Verkauf 16 Abs. 2 EnEV: Verkauf eines mit einem Gebäude bebauten Grundstück, grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück, Wohnungsoder Teileigentum Kein Verzicht möglich und Übergabepflicht des Verkäufers Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags Übergabe Energieausweis (mindestens Kopie) an Käufer öffentliche Gebäude Aushang eines Energieausweises nach Muster Anlage 7 kann auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden. 16 Abs. 4 EnEV Bei privater Nutzung (mehr als 500 qm Nutzfläche) mit starkem Publikumsverkehr (zb. Kino, Theater) greift die Aushangpflicht nur, wenn ohnehin ein Energieausweis vorliegt. Es ist jedoch die Ausstellung vom Eigentümer bzw. Nutzer zu veranlassen. 6

7 III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen bei Vermietung, Verpachtung, Leasing: Vermietung Verpachtung Leasing Ausstellung: Ausstellung: Ausstellung: Energieausweise müssen bei Vermietung von Gebäuden vorgelegt werden. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass er dem Mieter vorgelegt wird. Verwendung: Der Vermieter muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei Besichtigung des Mietobjekts vorlegen; unverzüglich auf Verlangen des Mieters Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrages Vorlagepflicht Energieausweise müssen bei Verpachtung von Gebäuden vorgelegt werden. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Verpächter hat dafür Sorge zu tragen, dass er dem Pächter vorgelegt wird. Verwendung: Der Verpächter muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei Besichtigung des Pachtobjekts vorlegen; unverzüglich auf Verlangen des Pächters Unverzüglich nach Abschluss des Pachtvertrages Vorlagepflicht Energieausweise müssen bei Leasing von Gebäuden vorgelegt werden. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude. Der Leasinggeber hat dafür Sorge zu tragen, dass er dem Leasingnehmer vorgelegt wird. Verwendung: Der Leasinggeber muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei Besichtigung des Leasingobjekts vorlegen; unverzüglich auf Verlangen des Leasingnehmers Unverzüglich nach Abschluss des Leasingvertrages Vorlagepflicht 7

8 III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken Anwendungsbereich Aus 16 Abs. 1 EnEV ist grundsätzlich der Bauherr verpflichtet Verpflichtung gilt auch für Bauträger, Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, ggf. für Nutzer Haftungsrechtliche Konsequenzen bei Fehlerhaftigkeit des Energieausweises: Die Übergabe des Energieausweises stellt grundsätzlich keine Beschaffenheitsvereinbarung dar (allg. Meinung). Folglich: Keine Haftung des Verkäufers für die Richtigkeit des Energieausweises. Ordnungswidrigkeiten ( 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG i.v.m. 27 Abs. 2 EnEV): 27 Abs. 2 Nr. 3 EnEV 27 Abs. 2 Nr. 4 und 5 EnEV Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass ein Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird ( 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV). Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt bzw. übergibt ( 16 Abs. 2 EnEV). Geldbuße ( 8 Abs. 3 EnEG): Die Ordnungswidrigkeit kann ab 1. Mai 2015 mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden. 8

9 III. 16 EnEV Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, die durch einen Verwalter vertreten wird: Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer, ist als Bauherr für das Einhalten der EnEV-Vorschriften verantwortlich (bei Änderungen an Gemeinschaftseigentum) in 27 WEG sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters aufgeführt Verwalter sollte bei geplanten Baumaßnahmen prüfen, ob EnEV zu beachten ist, er kann dazu Sachverständigen hinzuziehen, um einen entsprechenden Antrag vorzubereiten, der Beschluss ergeht in Eigentümerversammlung Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durchzuführen, aber: Hinweispflicht aus Verwaltervertrag zu beachten und ggf. im Protokoll zu vermerken Eigentümergemeinschaft bleibt als Entscheidungsträger allein verantwortlich 9

10 IV. 16a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen 16a EnEV Anzeigen zum Verkauf oder Vermietung, Verpachtung, Leasing ( 16a Abs. 1 und 2 EnEV) von Immobilien müssen ab 1. Mai 2014 die wesentlichen Daten des Energieausweises erwähnen, sofern dieser bereits bei Aufgabe der Anzeige vorliegt. Dies gilt für Anzeigen in Print- wie in elektronischen Medien. Als Pflichtangaben zu nennen sind nach 16a Abs. 1 EnEV insbesondere: 1. die Art des Energieausweises (ob ein Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis vorliegt), 2. der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude; bei Nichtwohngebäuden: getrennte Aufführung von Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und Strom 3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, 4. bei Wohngebäuden außerdem das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. 10

11 IV. 16a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken Anwendungsbereich: Die Verpflichtung zur Angabe der Informationen trifft den Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber Kommerzielle Medien sind z.b.: Zeitungen, Zeitschriften oder das Internet (Immobilien Portale); nicht private, kostenfreie Kleinanzeigen z.b. auf schwarzem Brett im Supermarkt Im Zweifel ist von kommerziellen Medien auszugehen (z.b. bei unternehmenseigenen Medien) Die EnEV gilt für Verbraucher und Unternehmer Haftungsproblematik: Derzeit strittig, ob die in der Immobilienanzeige genannten Daten eine öffentlich Äußerung i.s.d. 434 Abs. 1 Satz 3 BGB darstellen. Geht man davon aus, so könnten falsche Angaben einen Sachmangel begründen, mit allen negativen Folgen für den Verkäufer/Vermieter (Rücktritt, Minderung etc.). Aber: 5a Satz 3 EnEG: Die Energieausweise und die Angaben dienen lediglich der Information. Haftungsvermeidung: Eventuell durch Gestaltung des Vertrags (negative Beschaffenheitsvereinbarung) Ordnungswidrigkeit: ( 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG i.v.m. 27 Abs. 2 EnEV): 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV Geldbuße ( 8 Abs. 3 EnEG): Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind ( 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV). Die Ordnungswidrigkeit kann ab 1. Mai 2015 mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden. 11

12 IV. 16a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Anwendungsbereich und Haftungsrisiken Verpflichtung des Verkäufers/Eigentümers bei Beauftragung eines Maklers: Verkäufer bleibt verpflichtet, Überwachungspflicht bezüglich der vom Makler veröffentlichten Daten aus dem Energieausweis, Korrektur von Fehlern vor Vertragsschluss aber: Nebenpflichten aus Maklervertrag zu beachten, d.h. Makler hat Aufklärungs- und Beratungspflicht, auch bei Zweifeln an Richtigkeit der übermittelten Daten, Sicherstellung der Übernahme der richtigen Daten aus Energieausweis ggf. Schadensersatzpflicht gegenüber Kunden damit keine vollständige Abwälzung auf den Makler möglich Hinweis: Makler sollte sich Energieausweis oder mindestens Kopie aushändigen lassen und 3 Jahre aufbewahren Ist (noch) kein Energieausweis vorhanden: Hinweis sollte aufgenommen werden; liegt derzeit noch nicht vor oder ist beantragt. Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen sind bei Vorenthaltung von wichtigen Informationen für den Käufer möglich, Adressat ist auch der Werbende (=Makler) 12

13 IV. 16a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Besondere Fragestellung im Hinblick auf 16a EnEV Müssen wegen der geforderten Pflichtangaben in Immobilienanzeigen jetzt neue Energieausweise ausgestellt werden? Sind bei alten Energieausweisen ebenfalls Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu beachten? Was passiert, wenn vor dem Verkauf der Immobilie zum Zeitpunkt der Anzeige noch kein Energieausweis vorliegt? Nein, das ist nicht notwendig. Alle Energieausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeitsdauer ab Ausstellungsdatum und können weiter verwendet werden. Ja. Die besonderen Übergangsregelungen in 29 EnEV sind zu beachten. Hinweis: Arbeitshilfe Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und alte Energieausweise als Lesehilfe zur Erleichterung des Auffindens der erforderlichen Informationen für die Pflichtangaben. Die gesetzliche Pflicht besteht nur, wenn bereits ein Energieausweis besteht. Spätestens beim Verkauf muss der Energieausweis aber vorliegen. Dürfen im Inserat Abkürzungen verwendet werden, um Platz und Anzeigekosten zu sparen? Abkürzungen sind nach der Gesetzbegründung ausdrücklich zulässig, sie müssen aber klar und verständlich sein. Hier ist Vorsicht geboten; entsprechende Rechtsprechung bleibt abzuwarten. 13

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Rechtsanwältin Mira Langemann-Marquardt Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht PricewaterhouseCoopers Legal AG Rechtsanwaltsgesellschaft Bernhard-Wicki-Straße München Tel mira.langemann-marquardt@de.pwc.com 2015 PricewaterhouseCoopers Legal Aktiengesellschaft Rechtsanwaltsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. Legal bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Legal Aktiengesellschaft Rechtsanwaltsgesellschaft, die zum Netzwerk der PricewaterhouseCoopers International Limited (IL) gehört. Jede der Mitgliedsgesellschaften der IL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.