BEBAUUNGSVORSCHRIFTEN

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1 Seite 1 BEBAUUNGSVORSCHRIFTEN zum Bebauungsplan " Wyhlertal Grube II " in Wyhl A. Planungsrechtliche Festsetzungen 1 Art der baulichen Nutzung Das Gebiet wird insgesamt als "Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, gem. 4 BauNVO. Gartenbaubetriebe und Tankstellen ( 4 Abs. 3 Ziffer 4 und 5 BauNVO) sind nicht zulässig. 2 Maß der baulichen Nutzung 1. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Zahl der Vollgeschosse im Bebauungsplan. 2. Die max. Traufhöhe beträgt: 6,50 m Die max. Firsthöhe beträgt: 12,00 m Der Bezugspunkt ist OK. Straße (bzw. Gehweg, wo vorhanden), Mitte Grundstück, Schnittpunkt Außenmauer / OK. Sparren, beim First Schnittpunkt OK. Sparren, bei Eckgrundstücken ist der Mittelwert zu ermitteln. 3. Bei Gebäuden mit Flachdächern ist die Traufhöhe gleichzusetzen mit der Oberkante Attika. 4. Die Querschnitte von Pultdächern, Attikageschossen und sonstigen Dachaufbauten sind in den Systemquerschnitt des zeichnerischen Teiles des Bebauungsplanes zu integrieren. 5. Das Baugebiet wird gegliedert in WA 1 und WA 2 (siehe zeichnerischer Teil). Im WA 1 sind max. 3 Wohnungen, im WA 2 max. 5 Wohnungen je Wohngebäude zulässig. 3 Neben- und Versorgungsanlagen Nebenanlagen als Gebäude sind innerhalb der überbaubaren Flächen und innerhalb der überbaubaren Garagenflächen zulässig. Gartengerätehäuser mit max. 20 m³ umbauten Raum sind bis auf den Bereich zwischen Straße und vorderer Baugrenze auf dem gesamten Grundstück zulässig. 1

2 Seite 2 Pro Grundstück ist max. 1 Gartengerätehaus zulässig. Versorgungsanlagen im Sinne des 14 Abs. 2 BauNVO sind auch auf den im Bebauungsplan nicht überbaubar ausgewiesenen Flächen zulässig. 4 Bauweise Im gesamten Baugebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Es sind Einzel- oder Doppelhäuser gemäß Planzeichnung zulässig. 5 Stellung der Gebäude Die Stellung und Firstrichtung der baulichen Anlagen sind frei wählbar. 6 Garagen und Stellplätze 1. Garagen (auch Grenzgaragen) dürfen nur innerhalb der überbaubaren Fläche oder an den im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen für Garagen errichtet werden. 2. Höhenmaße entsprechend LBO Bei der Berechnung der zulässigen Wandflächen der Grenzgaragen (25m²) gem. 6 Abs.1 LBO wird OK Hinterkante Straße (bzw. Gehweg, wo vorhanden) als spätere Geländehöhe angenommen. 3. Der Garagenboden darf nicht höher als 25 cm über O.K. Erschließungsstraße sein. (gem. 9 Abs. 2 BauGB) 4. Zwischen Grundstücksgrenze (Hinterkante Straße bzw. Gehweg) und Garage ist ein Stauraum von mind. 5,00 m einzuhalten. 5. Eine Unterkellerung von Grenzgaragen ist zulässig, wenn die Voraussetzungen von Abs. 3 und die Gründungstiefen gemäß 8 eingehalten sind. 6. Stellplätze sind zulässig: - innerhalb der überbaubaren Flächen, - auf den im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen für Garagen einschließlich der Zufahrten, - im vorderen, der Straße zugewandten Grundstücksteil 7 Maßnahmen zu Vermeidung, Minimierung und Kompensation Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [ 9 (1) Nr. 20 BauGB] Beleuchtung: Die öffentliche Straßenbeleuchtung ist energiesparend, streulichtarm und insektenverträglich zu installieren. Die Leuchten sind staubdicht und so auszubilden, dass eine Lichtwirkung nur auf die zu beleuchtende Fläche erfolgt. Stellplätze und Belegsflächen: Die öffentlichen und privaten Stellplätze sowie private grundstückseigenen Wege- und Platzflächen sind mit wasserdurchlässigem Belag anzulegen (z.b. Schotterrasen, 2

3 Seite 3 wassergebundene Decken, Rasenfugenpflaster, Pflasterflächen mit (Rasen-)Fugen oder porenoffenen Pflastersteinen). Minimierung der Flächenversiegelung: Garagen sollen zur Minimierung der Flächenversiegelung so nahe wie möglich an die öffentlichen Verkehrswege und möglichst nur im baulichen Zusammenhang mit dem Hauptgebäude geplant werden. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen [ 9 (1) Nr. 25a BauGB] Straßenbegleitgrün: Entlang der Erschließungsstraße sind gemäß Planeintrag standortgerechte Laubbäume zu pflanzen. Pflanzgebote WA-Fläche: Die privaten Grundstücke sind mit Hochstamm-Obstbäumen (StU mind. 12/14) und heimischen Sträuchern zu bepflanzen (s. Pflanzliste in Anhang 7 des Grünordnungsplanes). Grundstücke < 300 m² sind mit mindestens einem heimischen Strauch zu bepflanzen. Grundstücke mit einer Größe von 300 m² bis 500 m² sind mit mindestens einem Hochstamm-Obstbaum sowie mit einem heimischen Strauch zu bepflanzen. Grundstücke > 500 m² sind mit mindestens zwei Hochstamm-Obstbäumen sowie mit einem heimischen Strauch zu bepflanzen. Grundstücke > m² sind mit mindestens drei Hochstamm-Obstbäumen sowie mit einem heimischen Strauch zu bepflanzen. Die Baumscheiben sind mit einer Mindestgröße von 4 m² zu bemessen und vor Überfahrt zu sichern. Werden gut entwickelte Einzelbäume erhalten, können diese auf die geforderten Baumpflanzungen angerechnet werden. Baumscheiben: Bäume sind in mind. 4 m² große und 1 m tiefe Baumquartiere oder in einem durchgehenden Grünstreifen zu pflanzen. Dachbegrünung: Dachflächen sollen extensiv begrünt werden. Die Begrünung soll mit Gräsern, Kräutern oder Sedum-Arten durchgeführt werden. Fassadenbegrünung: Fassaden sollen mit kletternden, schlingenden oder rankenden Pflanzen begrünt werden. (s. Pflanzliste in Anhang 7 des Grünordnungsplanes). 3

4 Seite 4 Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Beplanzungen sowie von Gewässern [ 9 (1) Nr. 25b BauGB) Gehölzpflanzungen: Im Gebiet dürfen ausschließlich laubabwerfende Gehölze und nur die in der Pflanzliste in Anhang 7 des Grünordnungsplanes aufgeführten immergrünen Gehölze gepflanzt werden. Neu zu pflanzende und zu erhaltende Bäume und Sträucher: Die neu zu pflanzenden und zu erhaltenden Bäume und Sträucher sind vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu pflegen und im Bedarfsfall zu ersetzen. Gehölze erhalten: Gut entwickelte Einzelgehölze und Gehölzgruppen sollen, soweit möglich, erhalten werden. 8 Weitere Hinweise und Bestimmungen Bestimmungen der Wasserwirtschaft Der höchste Grundwasserhöchststand (HHW) beträgt in diesem Gebiet 172,50 m+nn. Die Unterkante Kellersohle darf 172,50 m+nn nicht unterschreiten. Durch Grundwasser gefährdete Teile baulicher Anlagen, unterhalb 172,50 m+nn sind wasserdicht (z.b. "Weiße Wanne) und auftriebssicher auszuführen Hinweis : Ein höherer Grundwasserstand ist nicht ausgeschlossen. Grundwasserschutz (Hinweise für einzelne Baugesuche) Grundwasser darf weder während des Bauens noch nach Fertigstellung des Bauvorhabens durch Drainagen abgeleitet werden. Das Grundwasser ist sowohl während des Bauens als auch nach Fertigstellung des Vorhabens vor jeder Verunreinigung zu schützen (Sorgfalt beim Betrieb von Baumaschinen und im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, Anwendung grundwasserschädlicher Isolier-, Anstrich- und Dichtungsmaterialien, keine Teerprodukte usw.) Abfälle jeglicher Art dürfen nicht in die Baugrube gelangen. Die Baugrube und die Leitungsgräben sind mit reinem Erdmaterial, kein Humus oder Bauschutt, aufzufüllen und außerhalb der befestigten Flächen mit Humus abzudecken. Die Verwendung von ungeschützten Dachflächen aus Zink, Blei oder Kupfer ist aus Gründen des Grundwasserschutzes verboten. 4

5 Seite 5 Bodenschutz 1. Bei Geländeaufschüttungen darf der Oberboden des Urgeländes nicht überschüttet werden, sondern ist zuvor abzuschieben. Anfallendes, natürliches Bodenmaterial ist getrennt nach humosem Oberboden (Lehm 0-6dm) und Unterboden (Schluff) schonend auszubauen und - soweit eine Wiederverwertung im Rahmen der Baumaßnahme möglich ist (Massenausgleich) - bis zur Wiederverwertung in Form von Mieten zwischen zu lagern. 2. Die Zwischenlagerung von humosem Oberboden (Mutterboden) hat in maximal 1,5 m hohen Mieten zu erfolgen. Die Mieten sind durch Profilierung und Glättung vor Vernässung zu schützen. 3. Der Unterboden (Lehm, toniger Lehm) ist getrennt nach Bodenart auszubauen und zu lagern. 4. Außerhalb von Bauwerken darf zur Auffüllung nur unbelasteter Erdaushub verwendet werden. 5. Die Höhenlage des Baugebietes ist so angelegt, dass kein Bodenüberschuss zu erwarten ist, da das Baugebietsniveau um ca. 1,50 m über dem heutigen Niveau liegt. 6. Werden bei den Aushubarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/oder Geruchsemissionen (z.b. Mineralöle) wahrgenommen, so ist das Landratsamt Emmendingen Amt für Umweltschutz- (Technische Verwaltung) zu unterrichten. Die Aushubarbeiten sind an dieser Stelle sofort einzustellen. Abfall 1. Bei der Baumaßnahme anfallende Abfälle sind ordnungsgemäß und schadlos zu verwerten oder zu beseitigen. 2. Bei der Verwertung von mineralischen Materialien/Abfällen (Böden/Recyclingbaustoffe) sind die Vorgaben der nachfolgend genannten Regelwerke zu beachten: 3. Boden: Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums für die Verwertung von als Abfall eingestuftem Bodenmaterial vom Recyclingstoffe: Erlass vom mit Az.: /37 des Ministeriums für Umwelt und Verkehr Baden-Württemberg (UVM) Vorläufige Hinweise zum Einsatz von Baustoffrecyclingmaterial inkl. Hinweisen zum Vermerk des UVM Baden- Württemberg vom Es ist nicht gestattet, Straßenaufbruch, Ausbauasphalt und teerhaltigen Straßenaufbruch zu verwerten. 5. Eine Vermischung von verwertbaren Abfällen mit belasteten Abfällen ist nicht zulässig. 6. Der Einbau von Z 2-Material ist zu dokumentieren. 5

6 Seite 6 Grundstücksentwässerung Alle häuslichen Abwässer sind in die öffentliche Kanalisation der Gemeinde Wyhl mit nachgeschalteter zentraler Sammelkläranlage des Abwasserzweckverbandes Kaiserstuhl Nord abzuleiten. Sämtliche Grundleitungen bis zum Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation (Hausanschlussleitungen) müssen vor der Verfüllung der Rohrgräben unter Bezug auf die jeweils gültige Entwässerungssatzung durch den Bauhofleiter der Gemeinde abgenommen werden. Der Bauherr hat bei der Gemeinde rechtzeitig diese Abnahme zu beantragen. In den Anschlussleitungen an die öffentliche Kanalisation müssen innerhalb des Grundstückes nach der jeweiligen Bestimmung der Ortsentwässerungssatzung Kontrollschächte vorgesehen werden; sie müssen stets zugänglich sein. Die geplante Entwässerung ist der Gemeinde im Grundriss und Querschnitt zur Genehmigung vorzulegen. Oberflächenentwässerung Regenwasser von Dach- und sonstigen Flächen (Wege, Stellplätze, Terrassen usw.) von denen eine Gefährdung von Grundwasser oder Oberflächengewässern nicht zu befürchten ist, muss im Bereich des Grundstückes breitflächig über eine belebte Bodenschicht (Rasenflächen, bepflanzte Mulden) zur Versickerung gebracht werden. Hierzu ist die Verordnung über die dezentrale Beseitigung von Niederschlagswasser vom zu beachten (siehe Anlage) Der Überlauf der Regenwasserzisternen ist an die privaten Versickerungsanlagen anzuschließen. Zur Regenwasserspeicherung in dezentralen Retentionszisternen sind die technischen Mindestanforderungen gemäß DIN 1986, DIN 1988 und DIN 1989 zu beachten. Die Sickermulde sollte einen Abstand von der Kellersohle von mindestens 1,5 x Keller- Tiefe aufweisen. Sickerschächte und Rigolen ohne Muldenversickerung sind nicht erlaubt. Die Grundstücke erhalten einen Anschluss an den Regenwasserkanal als Notüberlauf der Versickerungsanlagen. Bei der Erstellung von Regenwasserzisternen ist auf eine strikte Trennung zwischen Trink- und Brauchwasser zu achten. Der Betreiber einer solchen Anlage verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde, dass er zwischen der separaten Brauchwasserleitung und der Trinkwasserleitung keine Verbindung herstellt, eine Wasseruhr einbaut und die anfallenden Abwassergebühren entrichtet und dass er jederzeit eine entsprechende Kontrolle darüber zulässt. Etwaige Wasseruntersuchungen, die zu einer Überprüfung notwendig sein können, gehen zu Lasten des Betreibers der Brauchwasserversorgungsanlage. 6

7 Seite 7 Schallschutztechnische Maßnahmen und Hinweise: Auf eine aktive Lärmschutzmaßnahme (Lärmschutzwand) im Bereich der beiden nördlichen Bauplätze wird aus städtebaulichen Gründen verzichtet, die Baugrenze wird bis auf den nördlichsten Bauplatz hinter die Linie 59dB (A)- Isophone (Immisionsgrenzwert tags ) zurückgezogen. (Anlage 10) Im Bereich des Lärmpegelbereiches III wird als passiver Lärmschutz empfohlen: Entsprechend den Angaben in Abschnitt des Gutachtens ist hier für die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen ein resultierendes bewertetes Schalldämm-Maß von erf. R w,res >= 35dB zu fordern. Je nach Raumgeometrie ist zu diesem Wert noch der in Tabelle 9 der DIN 4109 angegebene Korrekturwert zu addieren. Gemäß Tabelle 10 der DIN 4109 ist für Wände und Fenster in Abhängigkeit vom Fensterflächenanteil beispielsweise folgende Kombination der bewerteten Schalldämm- Maße R w möglich, um die an Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen gestellten Anforderungen im Lärmpegelbereich III einzuhalten. Dabei wird von Räumen mit üblicher Raumhöhe von etwa 2,5 m und Raumtiefe von etwa 4,5 m und mehr ausgegangen. Beispiel Gebäude ohne ausgebautes Dachgeschoss: Fensterflächenanteil bewertetes Schalldämm-Maß in db in % Wand Fenster Wird das Dachgeschoss ausgebaut oder andere, den Schallschutz beeinflussende Bauteile eingebaut (z.b. Rollladenkästen) sind entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Das Lärmschutzgutachten des Ing.-Büro isw, Wolfgang Rink wird als Hinweis den Bebauungsplan-Unterlagen beigefügt. Hinweis des Landesdenkmalamtes Falls Bodenfunde bei Erdarbeiten in diesem Gebiet zutage treten, ist nach 20 des Denkmalschutzgesetzes (zufällige Funde) das Regierungspräsidium Freiburg, Ref Denkmalpflege, Freiburg (Fax: 0761/ ), unverzüglich zu benachrichtigen. Das Amt für Denkmalpflege ist hinzuzuziehen, wenn Bildstöcke, Wegkreuze, alte Grenzsteine oder ähnliches von den Baumaßnahmen betroffen sein sollten. Das Amt für Denkmalpflege ist an den einzelnen Bauvorhaben im Genehmigungs- und Kenntnisgabeverfahren zu beteiligen und mindestens 4 Wochen vor Beginn aller Erdarbeiten (dies gilt auch für das Abschieben des Oberbodens) zu unterrichten. 7

8 Seite 8 B. Örtliche Bauvorschriften gem. 74 LBO " Wyhlertal Grube II " der Gemeinde Wyhl 1 Gestaltung der Gebäude 1. Dachneigung: Die Dachneigung beträgt: a) bei Wohnhäusern und in das Hauptgebäude integrierte Garagen 0-45 b) bei freistehenden, selbständigen Garagen u. Nebengebäuden 0-20 Die Verwendung von ungeschützten Dachflächen aus Zink, Blei oder Kupfer ist aus Gründen des Grundwasserschutzes verboten. Es wird empfohlen Garagendächer mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen. 2. Dachgaupen Dachgaupen und Dachflächenfenster sind gestattet. Die Gesamtlänge der Dachgauben darf maximal betragen: 2/3 der Trauflänge 2 Oberflächenentwässerung 2.1. Der auf privaten und öffentlichen Flächen anfallende Niederschlagswasserabfluss darf nicht in die Schmutz- oder Mischwasserkanalisation eingeleitet werden. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung ohne Zwangsentleerung und für Drainagen Das auf Grundstücken von befestigten Flächen abfließende Niederschlagswasser ist auf den Baugrundstücken über die bewachsenen Bodenzonen zu versickern. Sickerschächte sind nicht zulässig Für die Versickerung vorgesehenen Flächen sind vor Verdichtung zu schützen. Deshalb ist die Ablagerung von Baumaterialien, Bodenaushub oder das Befahren dieser Flächen während der Bauzeit nicht zulässig Die Sickermulde darf nicht tiefer als 1,00 m über HHW = 172,50 m+nn angelegt werden Die Sickermulde sollte einen Abstand von der Kellersohle von mindestens 1,5 x Kellertiefe aufweisen. 8

9 Seite 9 3 Außenanlagen und Einfriedungen 1. Sofern Grundstücke eingefriedet werden, sind diese als Laubgehölzhecken oder Zäune auszuführen. 2. Die Einfriedungen entlang der Straßen- bzw. Gehweghinterkante und die seitlichen Einfriedungen bis zur vorderen Baugrenze sind mit max. 1,20m Höhe zulässig. Im übrigen gilt Nachbarrecht. Es sollen vorzugsweise heimische Laubgehölze gepflanzt werden (s. Pflanzliste im Anhang 7 des Grünordnungsplanes). Erforderliche Stützmauern sind zulässig. 3. Die Grundstücke sind mindestens auf das Niveau der Straße aufzufüllen, ausgenommen sind Lichthöfe bzw. Mulden, die der Belichtung von Kellerräumen dienen.. Neue Grundstücks- Zu- und Ausfahrten dürfen in der Flucht der Straßen- bzw. Gehweghinterkante nicht durch Tore oder andere Hindernisse verschlossen werden, es ist ein Stauraum von mind. 5,0 m vorzusehen. Wyhl, den Bürgermeister - 9