Wohnungseigentum in Frage und Antwort

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1 Beck-Rechtsberater im dtv Wohnungseigentum in Frage und Antwort Erwerb, Finanzierung, Verwaltung, Verkauf von Dr. Ulrike Kirchhoff 2. Auflage Wohnungseigentum in Frage und Antwort Kirchhoff schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2013 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Beck-Rechtsberater im dtv Wohnungseigentum in Frage und Antwort dtv

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4 Beck-Rechtsberater Wohnungseigentum in Frage und Antwort Erwerb. Finanzierung Verwaltung. Verkauf Von Dr. Ulrike Kirchhoff 2. Auflage Deutscher Taschenbuch Verlag

5 : Originalausgabe Deutscher Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG, Tumblingerstraße 21, München Redaktionelle Verantwortung: Verlag C.H. Beck ohg Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck, Nördlingen (Adresse der Druckerei: Wilhelmstraße 9, München) Satz: ottomedien, Darmstadt Umschlaggestaltung: Design Concept Krön, Puchheim, unter Verwendung eines Fotos von Aleksandr zholobov-fotolia.de ISBN (dtv) ISBN (C. H. Beck)

6 Geleitwort Herr der eigenen vier Wände zu sein wie es das Bundesverfassungsgericht einmal formuliert hat wird in Zeiten, in denen aufgrund des demografischen Wandels in unserer Gesellschaft immer weniger Verlass auf die gesetzliche Rentenversicherung ist, zunehmend wichtiger. Probleme mit Mietzahlungen häufen sich bei Mietern erfahrungsgemäß dann, wenn beim Eintritt in das Rentenalter die Einkünfte oftmals drastisch sinken, der bisherige Wohnstandard aber unverändert beibehalten werden soll. Wer frühzeitig vorgesorgt und eine Immobilie angeschafft hat, ist im Alter mit erheblich geringeren Wohnkosten belastet als Mieter einer vergleichbaren Immobilie. Allerdings können sich insbesondere in Ballungsgebieten mit hohen Grundstückspreisen nur noch wenige Bürger den Traum vom eigenen Haus im Grünen erfüllen. Viele wollen dies auch gar nicht und denken dabei an die oft arbeitsintensive Pflege des Gartens und der Außenanlagen, mühsames Treppensteigen, aber auch an hohe Energiepreise. Diese Umstände haben in den letzten beiden Jahrzehnten dazu geführt, dass Eigentumswohnungen auf dem Wohnungsmarkt rasant an Bedeutung gewonnen haben sowohl im Bereich der Selbstnutzung als auch auf dem Vermietungssektor. Große Wohnanlagen, wie z.b. in den 60er Jahren, oder Mietshäuser, die einem Eigentümer gehören, werden nur noch ganz vereinzelt gebaut. Im Gegenteil: Solche Immobilien werden zunehmend in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann an verschiedene Erwerber veräußert. Damit entstehen nicht nur im Bereich des Neubaus, sondern auch im Wohnungsbestand immer mehr Eigentumswohnungen. Die Kehrseite der Medaille: Wo immer mehr Menschen auf engerem Raum leben, entstehend zwangsläufig Konflikte. Wer aber seine Rechte und auch seine Pflichten kennt, vermeidet unnötige Konfliktsituationen. Wer weiß, was bei Kauf, Finanzierung und Verkauf zu beachten ist, vermeidet unnötige Fehler. Hier leistet der neue Ratgeber wertvolle Hilfe. Er gibt praxisnah und verständlich Antworten auf alle wichtigen Fragen, mit denen Wohnungseigentümer vom Kauf V

7 bis zum Verkauf ihrer Immobilie konfrontiert werden können. Häufig wird er Wohnungseigentümern den Gang zum Anwalt sparen können. Aber auch mit hochwertigen Rategebern lassen sich nicht alle Probleme des Einzelfalls mit oft individuellen Besonderheiten lösen. Professionelle Hilfe bieten dann die Haus- und Grundbesitzervereine mit Geschäftsstellen in nahezu allen Städten und Gemeinden im Bundesgebiet. Gegen einen geringen Beitrag, meist unter 100, jährlich, können sich Wohnungseigentümer von den Vertragsanwälten der Vereine, immer häufiger Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, beraten lassen zu allen Fragen und bei allen Problemen, z.b. mit Mietern, der Hausverwaltung, dem Nachbarn, einem Handwerker oder dem Finanzamt. Die meisten Vereine bieten ihren Mitgliedern darüber hinaus auch Mustermietverträge und Musterschreiben, z.b. für Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen und Kündigungen. Haus & Grund Bayern ist mit 110 Ortsvereinen und über Mitgliedern der größte Landesverband, Haus + Grund München mit mehr als Mitgliedern, über die ca Wohnungen und Geschäftsräume in München und Umgebung organisiert sind, der größte örtliche Verein im Bundesgebiet. Alle örtlichen Vereine sind rechtlich und wirtschaftlich selbständig und über die jeweiligen Landesverbände in der Dachorganisation Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin zusammengeschlossen. Über diese Organisationsstruktur werden die Interessen der Mitglieder über die Stadtgrenzen hinaus auch landes- und bundesweit gegenüber den politischen Parteien und Gesetzgebungsorganen vertreten. Rechtsanwalt Rudolf Stürzer Vorsitzender Haus + Grund München VI

8 Vorwort Kauf oder Bau von Wohnungseigentum ist derzeit eine der beliebtesten und noch finanzierbaren Formen, Immobilieneigentum zu bilden. Ohne Zweifel verbindet Wohnungseigentum die Vorteile des Einfamilienhauses mit denen der Mietwohnung: Sie als Wohnungseigentümer erwerben Eigentum, investieren also in Ihr eigenes Vermögen, in Ihre Altersversorgung. Sie sind vor Mieterhöhungen geschützt und können über Ihr Eigentum verfügen. Gleichzeitig müssen Sie sich nur selten um die Verwaltung des Eigentums kümmern. Treppenreinigung, Gartenpflege, Instandhaltungsarbeiten und ähnliches übernimmt meist die Hausverwaltung für Sie. Doch und hier setzt der nun in zweiter Auflage erschienene Ratgeber an Wohnungseigentum ist mit vielen Besonderheiten verbunden, die im Wohnungseigentumsgesetz ihren Niederschlag gefunden haben. In der Praxis ergeben sich daraus viele Fragen und Unklarheiten, immer wieder aber auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Immer wieder enden diese Streitigkeiten vor Gericht. Viele dieser Probleme ließen sich vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsgesetzes bekannt wären und danach gehandelt werden würde. Aus dieser Praxis heraus ist der Ratgeber entstanden. Die praktischen Fragen und Probleme wurden selbstverständlich auch der nun vorliegenden zweiten Auflage zugrundegelegt und führten zu erweiterten und vertieften Fragen und Antworten. Der Ratgeber erläutert die wesentlichen Fragen zum Wohnungseigentum, wie es entsteht, wie es verwaltet wird, wer die Entscheidungen trifft. Außerdem finden Sie stets Hinweise, was beachtet werden muss, wie etwa Nebenkosten wie Abwassergebühren oder die Kosten der Hausverwaltung verteilt werden müssen oder wann und wie die Anlage baulich verändert werden kann. Zahlreiche Querverweise erleichtern Ihnen die Orientierung und schaffen Zusammenhänge mit ähnlichen Fragestellungen. VII

9 Antwort gibt der Ratgeber auch darauf, worauf beim Kauf oder Bau von Immobilieneigentum geachtet werden sollte, welche Unterlagen Sie unbedingt einsehen müssen oder worauf Sie bei der Lage der Wohnung achten müssen. Selbstverständlich erhalten Sie auch Tipps und Hinweise zur Finanzierung und besonders wichtig, wenn Sie eine etwas ältere Eigentumswohnung erwerben wollen ob und bei welchen Stellen Sie Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen erhalten. Während die erste Auflage des Ratgebers die Änderungen des Wohnungseigentumsrechts durch die Novelle im Jahr 2007 deutlich herausstellte, wird in der jetzigen Auflage auf das alte Recht explizit nur noch verwiesen, wenn es neben den neuen Regelungen noch relevant ist oder wenn es zum besseren Verständnis notwendig ist. München, im August 2013 Dr. Ulrike Kirchhoff

10 Inhaltsübersicht Geleitwort... Vorwort... Inhaltsverzeichnis... V VII XI 1. Kapitel Erwerb der Eigentumswohnung Kapitel Finanzierung des Kaufes Kapitel Eigentümerversammlung Kapitel Verwaltung der Anlage Kapitel Instandhaltung, Reparatur und Modernisierung Kapitel Gebrauch und Verwertung des Wohneigentums Kapitel Eigentümerwechsel Sachverzeichnis IX

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12 Inhaltsverzeichnis Geleitwort... Vorwort... Inhaltsübersicht... V VII IX 1. Kapitel Erwerb der Eigentumswohnung... 1 I. Der Eigentümer ist der Bauherr... 1 Bauherr oder Bauherrengemeinschaft?... 1 Wie wird aus einem Neubau Wohnungseigentum?... 2 Was ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft?. 3 Wenn das Grundstück bereits mehreren Eigentümern gehört?... 4 Worauf muss bei der Lage des Grundstücks geachtet werden?... 5 Welche Anforderungen muss das Grundstück erfüllen?... 6 Wie kann der Neubau der Wohnungsanlage organisiert werden?... 7 Was machen Generalübernehmer oder Generalunternehmer?... 8 Worauf kommt es bei Generalübernehmerverträgen besonders an?... 8 Welche Rolle spielt der Bauträger?... 9 Wird Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen? Was genau ist das Grundbuch? Gibt es das Grundbuch in elektronischer Form? Wie wird eine Eintragung ins Grundbuch veranlasst? Können Rechte gelöscht werden? In welcher Reihenfolge werden Rechte im Grundbuch eingetragen? Welche Rolle spielt der Notar? Prüft der Notar den Kaufvertrag? XI

13 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de II. Kauf neuer Eigentumswohnungen Was sollte bei der Auswahl der Eigentumswohnung beachtet werden? Welche Bauunterlagen sollten auf jeden Fall eingesehen werden? Welche Informationen werden über die Eigentümergemeinschaft benötigt werden? Was regelt der Kaufvertrag? Welche Kosten entstehen beim Kauf neuer Eigentumswohnungen? III. Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen Wie findet der Kaufinteressent seine neue Wohnung? Was sollte bei der Auswahl einer gebrauchten Eigentumswohnung beachtet werden? Welche Unterlagen sollte der Käufer einsehen? Wie ist die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft? Was geschieht mit vermieteten Wohnungen? Welche Besonderheiten gelten beim Erwerb umgewandelter Wohnungen? Was sollte ein Mieter als Käufer seiner Wohnung beachten? 27 Können Eigentumswohnungen durch eine Zwangsversteigerung erworben werden? Wie gestaltet sich das Versteigerungsverfahren? IV. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Was ist die Teilungserklärung? Kann die Teilungserklärung geändert werden? Was regelt die Teilungserklärung? Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung? Was ist die Gemeinschaftsordnung? Was kann die Gemeinschaftsordnung regeln? Wie wird die Gemeinschaftsordnung geändert? Was ist der Aufteilungsplan? Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung? V. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Was erwirbt ein Wohnungseigentümer? XII

14 Inhaltsverzeichnis Wo lässt sich diese Aufteilung einsehen? Was versteht man unter Sondereigentum? Kann Sondereigentum unterteilt oder vereinigt werden? Gibt es Nutzungsbeschränkungen? Was versteht man unter Gemeinschaftseigentum? Ist die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum immer eindeutig? VI. Notwendige Versicherungen Welche Versicherungen benötigt die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wie werden die Versicherungsverträge abgeschlossen? Gibt es besondere Pflichten der Versicherer? Wann beginnt der Versicherungsschutz? Muss eine Feuerversicherung abgeschlossen werden? Was schützt die verbundene Wohngebäudeversicherung? Braucht eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Elementarschadenversicherung? Wozu dient die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung? Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung? Brauchen Wohnungseigentümergemeinschaften eine Rechtsschutzversicherung? Benötigen Wohnungseigentümer zusätzlich noch Versicherungen? VII. Baumängel Liegt ein Baumangel vor? Muss der Mangel beseitigt werden? Haftet der Bauträger für Mängel? Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer den Mangel geltend? Welche Aufgaben muss der Verwalter erfüllen? Wer trägt die Kosten? XIII

15 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de 2. Kapitel Finanzierung des Kaufes I. Höhe des benötigten Kapitals Wozu dient eine Finanzplanung? Wie wird das benötigte Kapital ermittelt? Eigene oder fremde Mittel? II. Arten der Finanzierung Wie hoch sollte das Fremdkapital sein? Wie lässt sich der Fremdkapitalbedarf finanzieren? Wie lange laufen Darlehen üblicherweise? Warum ist die Zinsbindungsdauer so wichtig? Sind feste oder flexible Zinsen günstiger? Was sind Annuitätendarlehen? Gibt es Darlehen mit gleichbleibenden Tilgungsbeträgen?.. 62 Wann beginnt die Darlehenstilgung? Sind Sondertilgungen möglich? Lohnen sich Festdarlehen? Was geschieht bei Zahlungsproblemen? Wie funktioniert ein Bausparvertrag? Wie funktioniert der Mietkauf von Wohnungen? Welche Rolle spielt das Erbbaurecht? III. Darlehensvertrag und Darlehenskonditionen Wie erhält der Kauf- oder Bauwillige ein Darlehen? Welche Hürden sind zu überwinden? Welche persönlichen Voraussetzungen muss ein Darlehensnehmer erfüllen? Wie beurteilt sich die sachliche Kreditfähigkeit? Was regelt der Darlehensvertrag? Welche Formvorschriften sind zu beachten? IV. Sicherung des Kredites, Beleihung des Wohneigentums.. 72 Welche Sicherheiten werden verlangt? Was ist der Beleihungswert? Wie werden Hypotheken eingesetzt? Wie werden Grundschulden eingesetzt? XIV

16 Inhaltsverzeichnis Wie werden Grundschulden bestellt? Wann kommt das Grundpfandrecht zum Zuge? Was ist die Rangordnung? Wozu dient die Bürgschaft? V. Staatliche Förderung Werden Bau oder Erwerb von selbst genutzten Immobilien noch gefördert? Was sind KfW-Darlehen? Was fördert die BAFA? Fördern die Länder den Wohnungsbau? Wird der Immobilienerwerb als Bestandteil der Altersversorgung anerkannt? Was ist die Arbeitnehmersparzulage? Was ist die Wohnungsbauprämie? Kapitel Eigentümerversammlung I. Wie wird eine Eigentümerversammlung vorbereitet? Welche Funktion hat die Wohnungseigentümerversammlung? Wie oft findet die Wohnungseigentümerversammlung statt? 83 Wo findet die Versammlung statt? Wer beruft die Versammlungen ein? Kann der Verwalter sich weigern? Wer nimmt an den Versammlungen teil? Welchen Formvorschriften muss die Einladung genügen? Wie setzen Wohnungseigentümer von ihnen gewünschte Punkte auf die Tagesordnung? Können Versammlung gleichzeitig für mehrere Eigentumswohnanlagen durchgeführt werden? II. Durchführung Wer leitet die Wohnungseigentümerversammlung? Gibt es eine Geschäftsordnung? Wann ist eine Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig? XV

17 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de Welche Vorschriften gelten für die Zweitversammlung? Wie errechnen sich die Stimmrechte der Eigentümer? Kann ein Eigentümer seine Stimme widerrufen? Kann ein Eigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen werden? Kann sich ein Eigentümer bei den Versammlungen vertreten lassen? III. Beschluss und Vereinbarung Wie regeln die Wohnungseigentümer ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten? Was ist eine Vereinbarung? Wie kommt eine Vereinbarung zustande? Gibt es einen Anspruch auf Änderung einmal getroffener Vereinbarungen? Was kann durch einen Beschluss entschieden werden? Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss? Wann muss der Beschluss einstimmig sein? Können Beschlüsse außerhalb der Versammlung getroffen werden? Was ist ein gesetzesändernder Beschluss? Können Vereinbarungen durch Beschlüsse geändert werden? 98 Was ist ein vereinbarungsersetzender Beschluss? Was beschließen Negativbeschlüsse? Wie wirken Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung? Wie wirken nichtige Beschlüsse? Wie wirken Beschlüsse bei Verstößen gegen Formvorschriften? Was hat es mit der Beschlussverkündung auf sich? Was ist eine Beschluss-Sammlung? IV. Protokoll Welche Rolle spielt das Protokoll der Eigentümerversammlung? Welche Informationen sollte ein Protokoll enthalten? Gibt es weitere Formvorschriften? XVI

18 Inhaltsverzeichnis Kann die Niederschrift eingesehen werden? Können fehlerhafte Protokolle korrigiert werden? Kapitel Verwaltung der Anlage I. Auswahl und Kontrolle des Verwalters Wer kann Verwalter werden? Wer sucht den Verwalter aus? Wie wird der Verwalter bestellt? Was bedeutet die Bestellung? Wann endet die Bestellung? II. Eigen- oder Fremdverwaltung Was ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums?. 110 Wer trifft die notwendigen Entscheidungen? Wie wirkt sich die Teilrechtsfähigkeit auf Fragen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft aus? Wer ist für die Verwaltung zuständig? Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sich selbst verwalten? Wann kommt der Fremdverwalter ins Spiel? Gibt es einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung? Kann das Gericht einen Verwalter bestellen? III. Verwaltervertrag Muss ein Verwaltervertrag wirklich geschlossen werden? Wie wird der Verwaltervertrag geschlossen? Entspricht die Vertragslaufzeit der Dauer der Bestellung? Wer verwaltet das Sondereigentum? Welche Leistungen muss der Verwalter erbringen? Wie wird der Verwalter vergütet? Wie endet die Verwaltertätigkeit? Welche Konsequenzen hat das für den Vertrag? Was bedeutet das für die Tätigkeit des Verwalters für die Gemeinschaft? Wie verteilt sich die Vergütung auf die Wohnungseigentümer? XVII

19 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de IV. Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwalters Was für Aufgaben übernimmt der Verwalter? Muss der Verwalter alle Beschlüsse der Gemeinschaft vollziehen? Muss der Verwalter selbst Beschlüsse herbeiführen? Welche organisatorischen Maßnahmen muss der Verwalter ergreifen? Welche Informations- und Auskunftspflichten hat der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern? Muss der Verwalter Vertragspartnern Auskunft erteilen? V. Wirtschaftliche Verwaltung Wie wird das Finanzvermögen der Gemeinschaft verwaltet? 124 Was ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft? Welche Maßnahmen zählen zur Finanzverwaltung? Muss die Gemeinschaft Bücher führen? Was ist die Jahresabrechnung? Wozu dient der Wirtschaftsplan? Woraus ergeben sich die Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer? Was sind Kostenverteilungsschlüssel? Was geschieht bei falschen Verteilungsschlüsseln? Können Verteilungsschlüssel geändert werden? Wie werden Heizkosten abgerechnet? Kann die Auszahlung eines Teils des Verwaltungsvermögens beantragt werden? VI. Rechtliche Verwaltung Kann der Verwalter Verträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen? Kann der Verwalter Willenserklärungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegennehmen? Muss der Verwalter Fristen überwachen? Kann der Verwalter Ansprüche gerichtlich geltend machen? 133 Kann die Gemeinschaft verklagt werden? VII. Technische Verwaltung Was versteht man unter technischer Verwaltung? XVIII

20 Inhaltsverzeichnis Was geschieht bei Gefahr in Verzug? Wann beginnen die Kontrollpflichten? Worauf kommt es bei den regelmäßigen Überwachungen an? 135 Wie häufig muss der Verwalter die Anlage kontrollieren? Ist auch der Wohnungseigentümer in der Pflicht? VIII. Abberufung des Verwalters Was bedeutet die Abberufung? Wie kann der Verwalter abberufen werden? Wann liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung vor? Muss der Verwalter abberufen werden, wenn die feste Bestellungszeit ausläuft? Wann schreitet das Gericht ein? Wie wehrt sich der Verwalter? IX. Verwaltungsbeirat Was ist der Verwaltungsbeirat? Hat der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Vergütung?. 140 Wie wird ein Verwaltungsbeirat bestellt? Wie lange dauert die Beiratstätigkeit? Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen? Wie arbeitet der Verwaltungsbeirat? Welche Aufgaben weist der Gesetzgeber dem Verwaltungsbeirat zu? Welche Aufgaben kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Beirat zusätzlich zuweisen? Wie ist das Zusammenspiel von Wohnungseigentümern und Beirat? X. Haftung von Verwalter und Verwaltungsbeirat Wie haftet der Verwaltungsbeirat? Kann die Haftung des Verwaltungsbeirats ausgeschlossen werden? Haftet der Verwalter? Wie haftet der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern? Was bedeutet die Entlastung des Verwalters? Haftet der Verwalter für Dritte, die er beauftragt? XIX

21 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de Wie kann der Verwalter sich vor der Haftung schützen? Gibt es ein Mitverschulden der Wohnungseigentümer? Wie werden die Ansprüche durchgesetzt? Kapitel Instandhaltung, Reparatur und Modernisierung I. Instandhaltung und Instandsetzung Was verbirgt sich hinter Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur? Dürfen bei Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierungen durchgeführt werden? Wie wird über Modernisierungsmaßnahmen entschieden?. 152 Wer ist für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig? Müssen Wohnungseigentümer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zustimmen? Welche Rolle spielt der Verwalter? II. Welche Maßnahmen gehören zu den Instandhaltungen und Instandsetzungen? Wird der ursprüngliche Zustand beibehalten? Darf ein höherer Standard gewählt werden? Zählen auch Ersatzbeschaffungen dazu? Soll die Anlage erstmalig mangelfrei hergestellt werden? Müssen öffentlich-rechtliche Bestimmungen erfüllt werden? 156 III. Wie werden Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen finanziert? Wer trägt die Kosten? Was geschieht mit Folgekosten? Können die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch Eigenleistung der Eigentümer reduziert werden? Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt? Wie wird über eine Sonderumlage entschieden? IV. Instandhaltungsrückstellungen Müssen Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden? XX

22 Inhaltsverzeichnis Wofür dürfen Instandhaltungsrückstellungen eingesetzt werden? Wofür dürfen Instandhaltungsrücklagen nicht eingesetzt werden? Wie werden Instandhaltungsrückstellungen gebildet? In welcher Höhe werden die Instandhaltungsrückstellungen gebildet? Kann auf eine Entnahme aus den Rückstellungen verzichtet werden? Wie müssen Rückstellungen angelegt werden? V. Bauliche Veränderungen? Was sind bauliche Veränderungen? Wie werden bauliche Veränderungen von den Eigentümern beschlossen? Hat jeder Eigentümer ein Anrecht auf bauliche Veränderungen? Wann sind Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung benachteiligt? Wer trägt die Kosten der baulichen Veränderung? Müssen bauliche Veränderungen trotz fehlender Zustimmung durchgeführt werden? Welche Pflichten treffen den Verwalter? Kapitel Gebrauch und Verwertung des Wohneigentums I. Rechte der Eigentümer Welche Nutzungsrechte hat der Eigentümer? Wie darf das gemeinschaftliche Eigentum genutzt werden? Was ist der ordnungsgemäße Gebrauch? Welche Rolle spielt die Hausordnung? Welche Grenzen gibt es für die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums? Wie sieht es mit Einnahmen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus? Dürfen Nutzungsentgelte erhoben werden? Was sind Sondernutzungsrechte? XXI

23 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de II. Vermietung Dürfen Eigentumswohnungen vermietet werden? Gibt es Beschränkungen? Müssen der Verwalter oder die Gemeinschaft der Vermietungsabsicht zustimmen? Wie gestaltet sich das Mietverhältnis? Muss der Vermieter bei Problemen mit der Hausgemeinschaft einschreiten? Was geschieht, wenn vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden? Kann Gemeinschaftseigentum vermietet werden? III. Verkauf der Eigentumswohnung Können Eigentumswohnungen verkauft werden? Kann dieses Recht zur Veräußerung eingeschränkt werden? 179 Kann die Gemeinschaft die Zustimmung verweigern? Was geschieht, wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt? Können vermietete Eigentumswohnungen verkauft werden? 180 IV. Zwangsvollstreckung Dritter in das Wohneigentum Wann kann es zu einer Zwangsvollstreckung kommen? Wie erhalten Wohnungseigentümer einen Vollstreckungstitel? Wie können Geldforderungen durchgesetzt werden? Lassen sich Maßnahmen durchsetzen? Gibt es Alternativen? Kann gegen den Verwalter vollstreckt werden? Wer trägt die Kosten? V. Zwangsverwaltung Was bedeutet Zwangsverwaltung? Wie gestaltet sich das Verhältnis zur Gemeinschaft? Was geschieht mit Zahlungsverpflichtungen in der Zwangsverwaltung? VI. Abmahnung und Entziehung Kann ein Eigentümer wirklich zum Verkauf gezwungen werden? XXII

24 Inhaltsverzeichnis Welche Gründe führen zu dem Verlust des Eigentums? Wie läuft ein solches Verfahren ab? Kapitel Eigentümerwechsel I. Wirksamwerden des Wechsels Wann wird der Eigentümerwechsel wirksam? II. Haftung der ausgeschiedenen Eigentümer Wie lange muss ein Verkäufer noch an die Gemeinschaft zahlen? Wer haftet für nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse? Wie lange haftet der Verkäufer für Schäden am Eigentum? Wie lange haftet der Verkäufer gegenüber Dritten? Was geschieht mit baulichen Veränderungen des Verkäufers? 191 III. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft Wie haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten? Was geschieht, wenn das Verwaltungsvermögen nicht ausreicht? Gibt es eine Nachzahlungspflicht der Wohnungseigentümer? Was geschieht, wenn die Eigentümer notwendige Beschlüsse nicht fassen? Was geschieht, wenn einzelne Wohnungseigentümer in Zahlungsverzug kommen? Gibt es eine gesamtschuldnerische Haftung? Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft insolvent werden? IV. Haftung des Erwerbers Für welche Zahlungen gegenüber der Gemeinschaft haftet der Erwerber? Was geschieht mit Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentümerwechsel? Wie sieht es mit Beitragsrückständen aus? XXIII

25 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de Muss der Erwerber Ausgleichszahlungen für Liquiditätsengpässe leisten? Wie haftet ein Erwerber für Forderungen Dritter? Haftet ein Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren? Sachverzeichnis