Meine Rechte als Wohnungseigentümer

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1 Beck-Rechtsberater im dtv Meine Rechte als Wohnungseigentümer Gebrauch, Sondernutzung, Verwaltung, Versammlung, Bauen, Information etc. Bearbeitet von Dr. Oliver Elzer 3. Auflage Buch. XXVII, 439 S. Kartoniert ISBN Format (B x L): 12,4 x 19,1 cm Gewicht: 373 g Recht > Zivilrecht > Mietrecht, Immobilienrecht > Wohnungseigentumsrecht Zu Leseprobe und Sachverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Beck-Rechtsberater im dtv Meine Rechte als Wohnungseigentümer dtv

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4 Beck-Rechtsberater Meine Rechte als Wohnungseigentümer Gebrauch, Sondernutzung, Verwaltung, Versammlung, Bauen, Information etc. Von Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht, Berlin 3. Auflage dtv

5 Originalausgabe dtv Verlagsgesellschaft mbh & Co. KG, Tumblingerstraße 21, München Redaktionelle Verantwortung: Verlag C. H. Beck ohg Druck und Bindung: Druckerei C. H. Beck, Nördlingen (Adresse der Druckerei: Wilhelmstraße 9, München) Satz: ottomedien, Darmstadt Umschlaggestaltung: Design Concept Krön, Puchheim, unter Verwendung eines Fotos von GettyImages ISBN (dtv) ISBN (C. H. Beck)

6 Vorwort Dieser Rechtsberater führt in das Wohnungseigentumsrecht ein. Vor allem wird darüber berichtet, welche Rechte ein Wohnungseigentümer nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung und des Schrifttums hat. Weil das Wohnungseigentumsrecht lebt und sich seine Beurteilung immer wieder ändert, wurden mit diesen Zielen die Angaben der Vorauflagen geprüft und wo es dazu Anlass gab, überarbeitet oder ergänzt. Ferner sind neue Teile hinzugekommen: zu den Rechten eines Wohnungseigentümers als Verwaltungsbeirat, zur Stellung der Wohnungseigentümer zum Verwalter, zum Minderheitenschutz im Wohnungseigentumsrecht und zu den Beziehungen des Wohnungseigentumsrecht zum öffentlichen Recht. Schließlich ist der Anhang erweitert worden, unter anderem um eine kleine Ordnung für den Verwaltungsbeirat und ein Glossar. Für die Durchsicht des Textes auf Lesbarkeit und formale Richtigkeit danke ich wieder meinem Freund Günther Liedtke. Ferner danke ich Harald Reicke. Ihre Opferbereitschaft, das Werk lesbar zu machen und ihr Wille, meine Mängel fortzuschaffen, waren schier unermüdlich. In freundschaftlicher Verbundenheit danke ich ferner Dr. Frank Lang vom Verlag C. H. Beck. Seine Betreuung war wieder vorbildlich. Sind meine Aussagen unklar, zu schwer oder unverständlich oder sind inhaltliche Fehler zu beklagen, für die ich natürlich allein einzustehen habe, freue ich mich über Hinweise per Mail an: Berlin, im September 2015 Dr. Oliver Elzer V

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8 Geleitwort Der Erwerb von Wohnungseigentum erlebt einen ungebrochenen Boom. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise ist Wohnungseigentum die Form der Eigentumsbildung, die für viele noch erschwinglich ist. Doch viele Käufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie nicht Alleineigentümer eines Hauses werden, sondern dass sie Miteigentum an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Manche Mehrheitsentscheidung scheint dem Wohnungseigentümer jedoch nur schwer erträglich. Das Miteinander der Wohnungseigentümer geht noch darüber hinaus. Denn das Zusammenleben in der Wohnanlage gestaltet sich sehr viel enger als bei Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern. Mangelnde Rücksichtsnahme anderer Bewohner oder die Notwendigkeit, die eigenen Lebensgewohnheiten aus Rücksicht auf andere einzuschränken, können das Wohlbefinden einschränken. Hier setzt der Ratgeber an, der nun in 3. Auflage erschienen ist. Untergliedert in die verschiedenen Fragenkomplexe, die im Leben des Wohnungseigentümers auftreten, erläutert er die Rechte, die ein Eigentümer hat, und zeigt auf, wie er diese Rechte wahrnehmen kann. Das ist wichtig. Denn nicht alle Wohnungseigentümer sind sich bewusst, dass ihre Rechte immer wieder von den Rechten anderer beschnitten werden, wenn es beispielsweise um Schränke im Hausflur oder das Aufstellen eines Gartenhäuschens geht. Noch viel weniger ist bekannt, wie diese Rechte im Einzelnen durchgesetzt werden können und müssen. Diese und viele andere Fragen beantwortet der Ratgeber. Und das praxisgerecht und auf die Belange der Wohnungseigentümer abgestimmt, wie die bereits in kurzer Zeit veröffentlichte 3. Auflage zeigt. Und doch: Immer wieder ergeben sich im Einzelfall Fragen, die ein Eigentümer gerne besprechen möchte, bei denen er nicht weiß, ob VII

9 Geleitwort der geschilderte Fall tatsächlich dem beschriebenen Beispiel entspricht. Genau für diesen Fall gibt es Verbände, die Wohnungseigentümer vertreten und beraten. Sie sind ganz in Ihrer Nähe: Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund-Organisation. Mit 103 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über bei uns organisierten privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Wir beraten Sie nicht nur bei Ihren Fragen rund um die Immobilie. Mindestens genauso wichtig ist die Vertretung Ihrer Interessen, also der Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Kommunen, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe. Dr. Ulrike Kirchhoff Vorstand Haus & Grund Bayern Landesverband Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e.v. VIII

10 Inhaltsübersicht Vorwort V Geleitwort VII XI 1. Kapitel Grundbegriffe Kapitel Die Rechte eines Wohnungseigentümers Kapitel Der Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat Kapitel Der Wohnungseigentümer als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Kapitel Der Verwalter Kapitel Besondere Wohnungseigentumsanlagen Kapitel Wohnungseigentum und öffentliches Recht Kapitel Minderheitenschutz im Wohnungseigentumsrecht Kapitel Der Verlust von Wohnungseigentümerrechten Kapitel Wohnungseigentum und Steuerrecht Kapitel Geerbtes Wohnungseigentum IX

11 Inhaltsübersicht 12. Kapitel Erwerb eines Wohnungseigentums vom Bauträger Anhang Sachverzeichnis

12 Vorwort V Geleitwort VII Inhaltsübersicht IX 1. Kapitel Grundbegriffe I. Wohnungseigentum II. Wohnungseigentümer Eigentlicher Wohnungseigentümer Werdender Wohnungseigentümer Bucheigentümer Kaufverträge III. Miteigentumsanteil Begriff Größe Funktion IV. Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum Überblick Gemeinschaftliches Eigentum Sondereigentum a) Allgemeines b) Wohnungseigentum c) Teileigentum Unterscheidungen a) Räume b) Anlagen, Teile, Gegenstände Balkone a) Eigentum b) Gebrauch Stellplätze XI

13 b) Mehrfachparker Wohnungserbbaurecht V. Gemeinschaft nach Bruchteilen Überblick Untergemeinschaften VI. Gemeinsames Wohnungseigentum VII. Verwaltungshandeln durch Beschluss und Vereinbarung 1. Überblick Beschluss a) Beschlusskompetenz b) Ort der Beschlussfassung c) Notwendige Beschlussmehrheit d) Ordnungsmäßigkeit e) Ermessen f) Bindung Vereinbarungen a) Verhältnis als Wohnungseigentümer b) Sachenrecht c) Grenzen VIII. Rechtsquellen des Wohnungseigentumsrechts Kapitel Die Rechte eines Wohnungseigentümers I. Überblick II. Die Gebrauchsrechte eines Wohnungseigentümers Überblick Erlaubter Gebrauch a) Nicht störender Gebrauch (fehlender Nachteil b) Unvermeidbare Störungen c) Störungen, auf die man einen Anspruch hat Verbotener Gebrauch Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums a) Grundsatz XII

14 b) Sondernutzungsrechte Gebrauch des Sondereigentums b) Musizieren c) Tierhaltung d) Rauchen Gebrauchsregelungen b) Gebrauchsregelung durch Vereinbarung c) Gebrauchsregelung durch Beschluss d) Typisierende Betrachtungsweise e) Hausordnung f) Eintragungen im Aufteilungsplan Abwehransprüche gegen einen unzulässigen Gebrauch Gebrauch des Nachbargrundstücks (Hammerschlagsund Leiterrecht) III. Die Nutzungsrechte eines Wohnungseigentümers Überblick Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums Nutzungen des Sondereigentums b) Kurzfristige Vermietungen c) Unterlassungsansprüche gegen Mieter d) Schadenersatzansprüche gegen Mieter e) Erhaltung der Mietsache und des gemeinschaftlichen Eigentums f) Mietvertrag g) Rechte in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung..... h) Einsichtsrechte IV. Das Recht auf Entziehung Überblick Regelbeispiele für eine schwere Verletzung Generalklausel Durchführung Durchsetzung des Entziehungsverlangens XIII

15 V. Verwaltungsrechte Grundsatz b) Ermessen c) Verlagerung von Verwaltungskompetenz Notverwaltungsrecht Recht auf eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Beschluss b) Gesetzliche Regelbeispiele c) Verwaltung durch Beschluss im Übrigen Beschluss-Sammlung Recht auf ein ordnungsmäßiges Wirtschaftswesen b) Aufbringung von Mitteln c) Abrechnung d) Recht auf angemessene Umlageschlüssel e) Umlage der Heizkosten f) Gegenrechte eines Wohnungseigentümers Entlastung a) Übersicht b) Durchführung: Beschluss c) Ordnungsmäßigkeit d) Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft.... e) Stimmrecht Klage auf eine ordnungsmäßige Verwaltung b) Klage auf ein Verhalten c) Klage auf einen Beschluss d) Klage auf eine Vereinbarung VI. Schadenersatzansprüche Überblick Wohnungseigentumsrechtlicher Aufopferungsanspruch.. 3. Schadenersatzansprüche b) Schuldhafte Pflichtverletzung XIV

16 4. Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch a) Störung des Sondereigentums durch Nachbargrundstück b) Störung des Sondereigentums durch andere Wohnungseigentümer VII. Baurechte Grundsatz b) Wiederaufbau Sondereigentum b) Vereinigung c) Unterteilung Gemeinschaftliches Eigentum b) Kein Nachteil c) Grundrechte d) Parabolantennen e) Videoanlagen f) Erhaltungsmaßnahmen g) Modernisierungen h) Ausbau eines Dachgeschosses VIII. Versammlungsrechte Allgemeines Recht auf Ladung a) Allgemeines b) Einberufungsverlangen c) Ladung durch den Verwaltungsbeirat d) Ermächtigung zur Ladung Recht auf Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung. 4. Recht auf Einladung Recht auf Teilnahme a) Höchstpersönlich b) Vertretung Beschlussfähigkeit XV

17 7. Antragsrechte b) Anträge zur Geschäftsordnung c) Andere Anträge Rederechte Stimmrechte b) Ehegatten (gemeinschaftliches Stimmrecht) c) Stimmrechtsausschluss d) Schadenersatz e) Ausübung durch einen Verwalter kraft Amtes Recht auf Begleitung Dolmetscher IX. Informations- und Kontrollrechte Allgemeines Informationspflichten des Verwalters a) Von Gesetzes wegen b) Bei Anlass Fragen/Auskünfte Einsichtnahmen b) Durchführung der Einsichtnahme Rechenschaftspflicht des Verwalters X. Verfahrensrechte Allgemeines Zuständigkeit Mahnverfahren Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer b) Klagen auf ein Tun c) Störungsabwehr d) Anfechtungsklagen e) Feststellungsklagen Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Klagen gegen den Verwalter XVI

18 XI. Sachenrechtliche Rechte Überblick Veräußerungsrechte b) Eintritt des Eigentümerwechsels c) Veräußerungsbeschränkungen d) Tausch Belastungsrechte a) Sondereigentum b) Gemeinschaftliches Eigentum c) Sondernutzungsrecht d) Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte Abwehrrechte/Schutzrechte b) Kein Nachbarrecht unter den Wohnungseigentümern.. c) Störungen des Sondereigentums (der Eigentumswohnung) d) Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums Kapitel Der Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat I. Einrichtung und Allgemeines II. Bestellung und Abberufung der Verwaltungsbeiräte Eignung Anzahl Stimmrecht Der Bestellungsbeschluss III. Amtszeit eines Verwaltungsbeirats IV. Aufbau des Verwaltungsbeirats/Rechte im Verwaltungsbeirat Aufbau des Verwaltungsbeirats Rechte im Verwaltungsbeirat V. Verwalter und Verwaltungsbeirat Umgang XVII

19 2. Weisungen Bereiche der Zusammenarbeit VI. Pflichten der Verwaltungsbeiräte Überblick Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung b) Prüfung des Wirtschaftsplans c) Prüfung der Abrechnung Abgabe von Stellungnahmen Unterstützung des Verwalters Aufgaben im Zusammenhang mit der Versammlung b) Einberufung c) Niederschrift der Eigentümerversammlung d) Versammlungsleitung Informationspflichten Von den Wohnungseigentümern bestimmte Rechte und Pflichten b) Vereinbarung c) Beiratsvertrag d) Beschluss e) Be- und Anstellung einer Person zum Verwalter f) Anstellung eines Verwalters: Abschluss des Verwaltervertrags g) Zustimmungen VII. Binnenorganisation des Verwaltungsbeirats Überblick Versammlungen b) Einberufung c) Ladung (Form und Frist) d) Versammlungsort, -datum, -tag und -zeit e) Entscheidungsfähigkeit (Beschlussfähigkeit) f) Versammlungsleitung XVIII

20 g) Beschlussfassung des Verwaltungsbeirats h) Niederschriften i) Ausschüsse VIII. Aufwendungsersatz IX. Haftungsfragen Überblick Haftungsmaßstab Haftungserleichterungen b) Vereinbarungen c) Beschluss d) Freistellung e) Entlastung f) Haftung der Wohnungseigentümer für die Verwaltungsbeiräte X. Versicherung der Verwaltungsbeiräte Überblick Kosten b) Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters XI. Wissenszurechnung XII. Beiratsvertrag Kapitel Der Wohnungseigentümer als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Grundlegendes zur Wohnungseigentümergemeinschaft II. Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers Mitgliedschaftsrechte Mitgliedschaftspflichten XIX

21 5. Kapitel Der Verwalter I. Allgemeines Überblick Personen, die als Verwalter bestellt werden können Einordnung der Stellung der Verwalterperson II. Eignung einer Person, Verwalter zu sein Überblick Überlegungen zur Eignung und die konkrete Auswahl Checkliste für eine Auswahl III. Bestellung einer Person zum Verwalter IV. Verwaltervertrag (Anstellung) Allgemeines Inhaltskontrolle (AGB Kontrolle) V. Aufgaben und Pflichten des Verwalters Überblick Gesetzliche Pflichten Gewillkürte Pflichten VI. Recht auf einen Verwalter VII. Recht, sich von einem Verwalter zu lösen Allgemeines Abberufung (Abbestellung) a) Abstimmung b) Wichtiger Grund Kündigung des Verwaltervertrages Insolvenz des Amtsträgers Hinweise zum praktischen Vorgehen VIII. Schadenersatzansprüche gegen einen Verwalter Überblick Berechtigter IX. Wohnungseigentümer als Verwalter? XX

22 6. Kapitel Besondere Wohnungseigentumsanlagen I. Mehrhausanlagen Begriff Anwendbares Recht a) Gesetz b) Abweichende Vereinbarungen II. Zweiergemeinschaften Überblick Kosten Entziehung Kapitel Wohnungseigentum und öffentliches Recht I. Überblick II. Staatliche Leistungen Überblick Verwaltungsprivatrecht Abgaben III. Anforderungen an die Wohnungseigentumsanlage Überblick Folge eines Verstoßes b) Adressat c) Beschluss IV. Abwehr öffentlich-rechtlicher Entscheidungen V. Öffentliches Recht unter den Wohnungseigentümern Grundsatz: Verdrängung Leitbildfunktion Öffentlich-rechtliche Genehmigung VI. Datenschutz XXI

23 8. Kapitel Minderheitenschutz im Wohnungseigentumsrecht I. Überblick II. Beschlüsse Beschlussschranken b) Beschlusskompetenz c) Beschlussnichtigkeit d) Kernbereich Ordnungsmäßigkeit Gleichbehandlungsgrundsatz Stimmrecht Anfechtung III. Vereinbarungen IV. Gemeinschaftsverhältnis Überblick Einzelheiten V. Verfassungsrecht VI. Regelungsstreite Kapitel Der Verlust von Wohnungseigentümerrechten I. Überblick II. Zustimmung III. Gesetzlich angeordneter Verlust IV. Zwangsverwaltung V. Insolvenzverwaltung Kapitel Wohnungseigentum und Steuerrecht I. Überblick XXII

24 II. Umsatzsteuer III. Einkommensteuer Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Instandhaltungsrückstellung Zinsen IV. Grundsteuer Kapitel Geerbtes Wohnungseigentum Kapitel Erwerb eines Wohnungseigentums vom Bauträger I. Kurzüberblick II. Abnahme der Werkleistung III. Mängelrechte wegen des gemeinschaftlichen Eigentums. 1. Überblick Sekundäre Mängelrechte Primäre Mängelrechte Rückabwicklungsrechte IV. Steckengebliebener Bau Anhang A. Glossar Abgeschlossenheitsbescheinigung Abrechnung Abrechnungsspitze Amtsträger Anstellung Aufteilungsplan Auflassungsvormerkung Aufopferungsanspruch Aufzug Aufwendung XXIII

25 Bauliche Veränderung Bauträger Bauträgervertrag Beschluss Beschlussantrag Beschlusskompetenz Beschlussquorum Bestandskraft Bestellung Doppelgarage Doppelparker Duplexparker Eigentumswohnung Eigentümerversammlung Erhaltung (Sanierung) Einheit Erwerber Erwerbsvertrag Fahrstuhl Gebrauch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gemeinschaftliches Eigentum Gemeinschaftsordnung Gemeinschaftsverhältnis Grundbuchamt Hausgeld (Wohngeld) Instandhaltung Instandsetzung Instandhaltungsrücklage Instandhaltungsrückstellung Jahresabrechnung Kostenverteilungsschlüssel Liquiditätsrückstellung Mehrhausanlage Mehrheitsbeschluss Miteigentum XXIV

26 Miteigentumsanteil Modernisierung Nachteil Nebenräume Niederschrift Nutzungen Öffnungsklausel Ordnungsgemäß Ordnungsmäßig Protokoll Sondereigentum Sondereigentumsverwalter Sonderumlage Sondernutzungsrecht Teilrechtsfähig Teileigentum Teileigentümer Teilungserklärung Teilungsvertrag Typisierende Betrachtungsweise Umlageschlüssel Untergemeinschaft Veräußerungszustimmung Vereinbarung Vergemeinschaftung Verkehrssicherungspflicht (Verkehrspflicht) Versammlung Verwalter Verwaltervertrag Verwaltung Verwaltungsbeirat Vollmacht Wesentlicher Bestandteil Wichtiger Grund Wirtschaftsplan Wohnungserbbaurecht XXV

27 Wohnungseigentum Wohnungseigentumsanlage Wohnungseigentümer Wohnungseigentümer, werdender Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband Wohnungseigentümergemeinschaft) Wohnungsgrundbuch Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter Zweitbeschluss B. Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum C. Checkliste für die Prüfung eines Wirtschaftsplans I. Allgemeines II. Gesamtwirtschaftsplan Aufbau Einnahmen Ausgaben Zuführung zur Instandsetzungsrückstellung III. Einzelwirtschaftspläne D. Checkliste für die Prüfung einer Abrechnung I. Allgemeines II. Bestandteile III. Gesamtabrechnung IV. Einzelabrechnung V. Instandhaltungsrückstellung VI. Stand der Bankkonten VII. Heizkosten VIII. Steuerangaben IX. Übereinstimmung der Summen, Salden und Abrechnungspositionen E. Anspruchsgrundlagen im Wohnungseigentumsrecht F. Checkliste Haushaltsnahe Dienstleistungen G. Checkliste für den Erwerb eines Wohnungseigentums I. Allgemeines XXVI

28 II. Einzusehende Unterlagen III. Gemeinschaftliches Eigentum IV. Gebrauch V. Kosten VI. Das Wohnungseigentum VII. Verwalter H. Muster: Verwaltervertrag aus Sicht der Wohnungseigentümer I. Muster einer Beiratsordnung Sachverzeichnis