Kaufvertrag eines landwirtschaftlichen Grundstückes

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1 Prozesseinheit Kaufvertrag eines landwirtschaftlichen Grundstückes Kreisgrundbuchamt XI Interlaken-Oberhasli Zweigstelle Meiringen 1

2 Inhaltsverzeichnis 1 Planungsblatt meiner Prozesseinheit...3/4 2 Kurzbeschrieb des Arbeitsumfeldes Die Grundlagen für einen Kaufvertrag Das Grundbuch mit dem Programm Capitastra...5/6/7 3.2 Gesetzliche Grundlagen Die Gebühren Beteiligte Personen Die Belastungsgrenze Das Verkäuferpfandrecht Die Kunden Flussdiagramm Werdegang eines Kaufvertrages...9/10/11 5 Kurzbericht des Kaufvertrages Abschluss Kaufvertrag Abgabe des Kaufvertrages beim Grundbuchamt Den Kaufvertrag ins Tagebuch aufnehmen Die Vorprüfung Berechnung Steuern Wurden die Handänderungssteuern und Pfandrechtssteuern bezahlt? Kaufvertrag wir zur Bearbeitung aufgenommen Bearbeitung des Kaufvertrages Überprüfung und Berechnung der Belastungsgrenze Die Abweisung Eintragung Verkäuferpfandrecht Abschluss des Kaufvertrages im Hauptbuch und Ausfüllen der Meldung...13/ Gebührenberechnung Kontrolle des Kaufvertrages durch den Grundbuchbuchverwalter Verifikation und Rechtsgültigkeit Erfahrungen bei der PE-Erarbeitung anhand von drei Beispielen Berechnung der Belastungsgrenze nicht berücksichtigt Zusatzangaben falsch angegeben...15/ Der letztentgeltliche Erwerb Auswertungsbogen Musterdokumente Die Grundbuchanmeldung...1 Deklaration der Handänderungs- und Pfandrechtssteuern...2 Printscreen Tagebuch...3 Printscreen Hauptbuch...4 Printscreen Meldungen...5 Formular zur Berechnung der Belastungsgrenze...6 Gebührenblatt...7 Hinweis: Um den Lesefluss nicht zu hindern, verwendete ich in meiner PE nur die männliche Form für Adjektive und Substantive. Das andere Geschlecht wird in jedem Fall auch eingeschlossen. 2

3 1 Planungsblatt meiner Prozesseinheit Datum Arbeitsschritte Zeitaufwand Geschätze Bemerkungen Ziele Dauer Besprechung der PE. 30 min. - - Sobald wie möglich mit der Arbeit beginnen Grundrisse der gesamten Darstellung und des Flussdiagrammes erstellt Beginn des Kurzberichtes Überarbeitung Kurzbericht, Flussdiagramm, beschrieb Arbeitsumfeld Überarbeitung ganze PE Noch einmal ü- berarbeitung der PE vor allem Kurzbericht. Die Erfahrungsberichte geschrieben Überarbeitung der ganzen PE, Prüfung der Rechtschreibung und des Layouts Überarbeitung Inhaltsverzeichnis Musterdokumente erstellt und formatiert, Inhaltsverzeichnis formatiert. 2 h 1 h 30 min. Gut voran gekommen mit dem Flussdiagramm. 1 h 1 h Es ist schwierig den besten Weg für den Ablauf zu finden. 3 h 2 h 30 min. Ich hatte grosse Probleme mit dem PC. Mit Kurzbericht anfangen. Den Kurzbericht auf 3 Seiten erhöhen. Kurzbericht fertig stellen. 1 h 1 h PC Probleme. Das erarbeitete, welches ich nicht speichern konnte, noch einmal schreiben. 1 h 45 min. 2 h 15 min. PE konnte auf Desktop gespeichert werden. 50 min. 1 h Viele Komma Fehler. 30 min. 40 min. Etwas zu wenig Platz für Inhaltverzeichnis. 20 min. 20 min. Print Screen bereitete mir einige Probleme. Die Erfahrungsberichte beenden. Alles zu verbessern. Inhaltsverzeichnis abschliessen. Musterdokumente zusammengestellt haben Berichte überarbeitet. 2 h 1 h 30 min. Hatte grosse PC Probleme. Berichte perfekt abschliessen Layout überarbeitet. 5 h 40 min. 5 h Hatte wieder PC Probleme. PE fertig stellen. 3

4 Prüfung Rechtschreibung. 20 min. 30 min. Komme nicht voran. PE fertig stellen Feinschliff PE. 30 min. 30 min. - PE abgegeben Abgabe PE

5 2 Kurzbeschrieb des Arbeitsumfeldes Kreisgrundbuchamt XI Interlaken-Oberhasli Momentan bin ich im 2. Lehrjahr beim Kreisgrundbuchamt XI Interlaken-Oberhasli, Zweigstelle Meiringen. In der Zwischenzeit hat sich hier einiges verändert. Wir haben einen neuen Mitarbeiter und ich durfte in eine andere Abteilung wechseln. Hier in Meiringen arbeiten insgesamt fünf Personen: Der Grunbuchverwalter Beat Moor 40 % in Meiringen und 60 % in Interlaken Dienststellenchef und Lehrlingsverantwortlicher Alexander Zwald 100 % Sachbearbeiterin und Sachbearbeiter Brigitte Zimmermann 40 % Thomas Dummermuth 40 % in Meiringen und 60 % in Interlaken Lernende 100 % Der Hauptsitz des Kreisgrundbuchamtes XI Interlaken-Oberhasli befindet sich in Interlaken. Dort ist auch die Abteilung der Buchhaltung. In der Buchhaltung wird auch das Rechnungswesen von Meiringen bearbeitet. Vom 14. November 2005 bis zum 25. November 2005 durfte ich in Interlaken in dieser Abteilung arbeiten. 3 Die Grundlagen für den Kaufvertrag 3.1 Das Grundbuch mit dem Programm Capitastra Damit wir unsere Geschäfte bearbeiten können, haben wir ein spezielles Programm, das Capitastra. Dieses elektronische Grundbuch besteht nicht nur aus einem Register, sondern aus einer Gesamtheit von Bestandteilen und Hilfsregistern. Zu den Bestandteilen des Grundbuches gehören: Das Hauptbuch Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt eröffnet. Das Hauptbuch ist die Gesamtheit aller Grundbuchblätter. Das Hauptbuch wird gemeindeweise geführt und innerhalb der Gemeinde werden die Grundstücke chronologisch nummeriert. Die Bereiche des Grundbuchblattes Jedes Grundbuchblatt ist in folgende Bereiche aufgeteilt: Beschreibung, Eigentümer, Dienstbarkeit, Pfandrecht, Vormerkung, Anmerkung und Beziehungen. 5

6 Das Tagebuch Alle Grundbuchanmeldungen werden nach der Reihenfolge ihres Eingangs in das Tagebuch aufgenommen und chronologisch nummeriert. Zu Beginn des Jahres beginnt die Nummerierung immer von neuem. Die Tagebuchnummer ist identisch mit der Belegnummer. Beispiel: Grundbuchanmeldung: Tagebuchnummer: 20 Belegnummer: 20/2005 Jede Einschreibung im Hauptbuch benötigt eine Einschreibung im Tagebuch! Die Tagebucheinschreibung sichert und bestimmt den Rang für das angemeldete Geschäft. Das heisst: Ein früher angemeldetes Recht geht einem späteren Recht vor. Die Meldungen Eine Meldung wird ausgefüllt, wenn etwas steuerpflichtiges im Grundbuch eingetragen wurde, wie zum Beispiel ein Kaufvertrag. Es kann aber auch bei Wohnrechten oder Nutzniessungen eine Meldung geben. Die Belege Die Einschreibung im Hauptbuch besteht aus einer stichwortartigen Bezeichnung des Rechtes (zum Beispiel Wegrecht). Der genaue Inhalt und die Ausübung des Rechtes geht jedoch aus dem Begründungsgeschäft hervor, das beim Grundbuchamt als Beleg aufbewahrt wird. Die Belege bestehen vorwiegend aus wörtlichen Abschriften oder dokumentenechten Kopien von notariellen Rechtsgeschäften. Hinzu kommen die einfachschriftlichen Anmeldungen, die dem Grundbuchamt im Original eingereicht werden müssen. Diese Dokumente belegen die Einschreibungen im Hauptbuch. Die Belege werden gemäss der Nummerierung im Tagebuch chronologisch aufbewahrt. Im Rahmen des Grundbucheintrages kann ein Beleg zur Auslegung des Rechtes herangezogen werden. Die Pläne Die Pläne enthalten die geometrischen Darstellungen der Grundstücke. Zur Bestimmung ihrer Lage sind die Grenzen nach Massgabe des Planes verbindlich. Die Grundbuchvermessung ist im Kanton Bern noch nicht abgeschlossen; Im Berner Oberland, besteht noch etliches unvermessenes Gebiet. Die Nachführung des Vermessungswerkes obliegt dem Nachführungsgeometer, bei dem auch die Pläne aufbewahrt werden. 6

7 Im Grundbuch gibt es Hilfsregister, zu diesen gehören: Das Gläubigerregister Im Grundbuch wird der jeweilige Gläubiger zur Zeit der Errichtung des Pfandrechtes eingetragen. Es besteht jedoch keine Pflicht sich als Gläubiger in dieses Register einschreiben zu lassen. Wer jedoch eingeschrieben ist, erhält vom Grundbuchamt alle gesetzlichen Mitteilungen, zum Beispiel die Anzeige einer Schuldübernahme bei einer Eigentumsübertragung. Im Gläubigerregister kann der Grundpfandgläubiger oder der Faustpfandgläubiger eingeschrieben werden. Das Eigentümerregister Im Eigentümerregister sind sämtliche Grundeigentümer alphabetisch aufgeführt mit einem Hinweis auf die Gemeinde und die Grundstücknummer. Das Gebäuderegister Im Gebäuderegister sind die Strassen und Gebäudenummern (Hausnummern) gemeindeweise aufgeführt mit einem Hinweis auf die Grundstücknummern. 3.2 Gesetzliche Grundlagen Eine Gesetzliche Grundlage für ein solches Geschäft besteht bei den Steuern. Es müssen Handänderungs- oder Pfandrechtssteuern bezahlt werden. Normalerweise ist bei einer Eigentumsänderung eine Handänderungssteuer von 1.80 % des Kaufpreises zu bezahlen. Bei der Errichtung von Grundpfandrechten muss eine Pfandrechtssteuer von 0.25 % der Pfandsumme bezahlt werden. Gegen diese Veranlagung einer solchen Steuer kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen beim entsprechenden Grundbuchamt Einsprache erheben. Gegen den Entscheid kann innert 30 Tagen bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Beschwerde erhoben werden. Anschliessend ist innert 30 Tagen eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern möglich. Die Handänderungssteuer wird aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen. Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat. Wenn Grundstücke rechtsgeschäftllich, also nicht durch Erbgang von Nachkommen oder vom andern Ehepartner erworben werden, beträgt der Steuersatz 0.9 % zum Beispiel beim Verkauf eines Grundstückes vom Vater an seine Tochter. Handänderungssteuerfrei sind beispielsweise: Der Erbgang Die güterrechtliche Auseinandersetzung Die erbrechtliche Zuweisung an den überlebenden Ehegatten Die Schenkung (sofern keine Grundpfandschulden vom Beschenkten übernommen werden.) Die unentgeltliche Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft, wozu auch die Schenkung an einen zukünftig (gesetzlichen) Erben zählt. Der Kauf von Zugehör 7

8 3.3 Die Gebühren Für die Erhebung der Grundbuchgebühren, gelten die Bestimmungen des kantonalen Gebührentarifs. 3.4 Beteiligte Personen Bei einem Geschäft kann es mehrere beteiligte Personen geben. Zum einen wären da die Parteien, welche etwas veräussern oder erwerben möchten. Es kann aber auch zusätzlich der Grundbuchgeometer beteiligt sein. Eine sehr wichtige Person ist auch der Notar. Er erstellt die notwendigen Dokumente und verurkundet den Vertrag. Zum Schluss bleibt das Grundbuchamt, welches die Einschreibungen im Grundbuch vornimmt. 3.5 Die Belastungsgrenze Die landwirtschaftlichen Grundstücke dürfen nicht beliebig hoch mit Grundpfandrechten belastet werden. Es besteht eine so genannte Belastungsgrenze. Diese entspricht 135 % des Ertragswertes. Der Ertragswert wird von der Steuerverwaltung festgesetzt. Nicht alle Grundpfandrechte unterliegen der Belastungsgrenze. Es ist möglich die Belastungsgrenze zu ü- berschreiten. Jedoch muss in einem solchen Fall eine Ausnahmebewilligung des Regierungsstatthalters vorliegen. 3.6 Das Verkäuferpfandrecht Ein Verkäuferpfandrecht wird zu Gunsten des Verkäufers im Grundbuch eingetragen. Es dient zur Sicherstellung einer noch nicht bezahlten Kaufpreisrestanz. Dieses Verkäuferpfandrecht muss spätestens drei Monate nach der Übertragung des Eigentums angemeldet werden. 3.7 Die Kunden Bei Kaufverträgen sind für das Grundbuchamt normalerweise die Parteien die wichtigen Kunden, wobei sie durch den Notar vertreten werden. 8

9 4 Flussdiagramm Werdegang eines Kaufvertrages Start Vertragsabschluss beim Notar. Der Kaufvertrag wird beim Grundbuchamt abgegeben. Der Kaufvertrag wird im Tagebuch aufgenommen. Vorprüfung des Kaufvertrages durch den Grundbuchverwalter. Berechnung Steuern. Wurden die Steuern bezahlt? Nein Vorläufiger Unterbruch der Bearbeitung. Ja Kaufvertrag wird zur Bearbeitung aufgenommen. 9

10 Der Kaufvertrag wird durch den Sachbearbeiter im Hauptbuch bearbeitet. Der alte Eigentümer wird gestrichen, und der neue eingetragen. Belastungsgrenze in Ordnung? Nein Geschäft wird Abgewiesen. Ja Verkäuferpfandrecht wird zur Sicherung der Forderung eingetragen. Der Kaufvertrag wird im Hauptbuch abgeschlossen und in die Meldungen transferiert, und entsprechend ausgefüllt. Gebührenberechnung 10

11 Der Kaufvertrag wird vom Grundbuchverwalter kontrolliert. Ist der Kaufvertrag in Ordnung? Nein Der Kaufvertrag geht noch einmal zurück an den Sachbearbeiter. Ja Der Kaufvertrag wird vom Grundbuchverwalter verifiziert und Rechtsgültig erklärt. Ende 11

12 5 Kurzbericht des Kaufvertrages 5.1 Abschluss Kaufvertrag Der Kaufvertrag wird beim Notar abgeschlossen. 5.2 Abgabe des Kaufvertrages beim Grundbuchamt Der Kaufvertrag wird beim Kreisgrundbuchamt XI Interlaken-Oberhasli in der Abteilung Kasse abgegeben. 5.3 Den Kaufvertrag ins Tagebuch aufnehmen Nachdem der Kaufvertrag beim Grundbuchamt abgegeben wurde, wird der Kaufvertrag mit dem aktuellen Tagesdatum gestempelt und es wird eine Belegnummer vergeben. Das Geschäft wird im Tagebuch eingetragen. Das heisst, es wird aufgenommen, wer daran beteiligt ist, welcher Notar ihn angemeldet hat, welche Grundstücke das es betrifft und welche Einschreibungen vorgenommen werden müssen. Diese Eintragung im Tagebuch ist notwendig, damit wir es später im Hauptbuch bearbeiten können. Ohne den Eintrag im Tagebuch würde das Geschäft im Hauptbuch nicht erscheinen. 5.4 Die Vorprüfung Der Grundbuchverwalter prüft den Kaufvertrag auf seine Rechtsgültigkeit. Sofern das Geschäft als eintragungsfähig erachtet wird, wird es dem Sachbearbeiter zur Bearbeitung freigegeben. 5.5 Berechnung Steuern In der Abteilung Kasse wird kontrolliert, ob die Steuern richtig deklariert wurden. 5.6 Wurden die Handänderungssteuern und Pfandrechtssteuern bezahlt? Es wird kontrolliert ob die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern bezahlt wurden. Diese Kontrolle wird in der Abteilung Kasse gemacht. Wenn die Steuern korrekt bezahlt wurden, wird das Steuerblatt durch den Kassier quittiert. Wenn die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern jedoch nicht bezahlt wurden, entsteht ein Unterbruch der Bearbeitung. 5.7 Kaufvertrag wird zur Bearbeitung aufgenommen Wenn dann der Kaufvertrag allen Vorschriften entspricht, wird er zur Bearbeitung im Grundbuch freigegeben. 12

13 5.8 Bearbeitung des Kaufvertrages Der Sachbearbeiter beginnt nun mit der Eintragung des Kaufvertrages. Der Kaufvertrag wird mit der Belegnummer, welche er in der Kasse erhielt, ins Hauptbuch aufgenommen und dort bearbeitet. In der Rubrik Eigentümer wird der alte Eigentümer gestrichen und der neue eingetragen. Es muss zusätzlich eine Eigentumsform gewählt werden. Nicht nur Alleineigentum ist möglich, sondern auch Miteigentum und Gesamteigentum. Je nach dem wie es im Vertrag festgelegt ist, muss die passende Eigentumsform ausgewählt werden. 5.9 Überprüfung und Berechnung der Belastungsgrenze Manchmal verlangt der Verkäufer die Eintragung eines Verkäuferpfandrechts, damit ein solches Verkäuferpfandrecht eingetragen werden kann, muss zuerst die Belastungsgrenze berechnet werden, welche 135 % des Ertragswertes sein darf. Bei uns wird diese Berechnung in einer individuellen Excel Tabelle gemacht. Es werden alle Ertragswerte aufgeführt dazu noch die Pfandrechte, welche schon bestehen und am Schluss noch das einzutragende Pfandrecht. Es wird automatisch zusammen gerechnet und man sieht auf einen Blick, ob die Belastungsgrenze überschritten wurde, oder ob das Pfandrecht in der richtigen Höhe angemeldet wurde. Wenn die Belastungsgrenze nicht überschritten wurde, kann es weitergehen zur Eintragung des Verkäuferpfandrechtes. Es kann aber auch sein, dass die Belastungsgrenze überschritten wurde. In diesem Falle wird das Geschäft abgewiesen Die Abweisung Falls der Kaufvertrag grobe Fehler enthält, wird er abgewiesen und der Grundbuchverwalter erstellt eine begründete Verfügung an den Notar und die Parteien. Auch eine Abweisung ist mit Kosten verbunden. Sie werden ebenfalls nach Zeitaufwand verrechnet und dem Notar in Rechnung gestellt. In diesem Fall hier kann das Geschäft abgewiesen werden, wenn die Belastungsgrenze überschritten wurde. Manchmal ist es der Fall, dass der Notar ein Geschäft zurückzieht. Solange das Geschäft beim Grundbuchamt angemeldet und noch nicht im Hauptbuch vollzogen worden ist, kann der Notar (im Namen der Vertragsparteien) die Grundbuchanmeldung widerrufen und das Geschäft zurückzuziehen; ein einseitiger Rückzug durch eine Vertragspartei ist nicht möglich. Ein bereits im Grundbuch eingetragenes Geschäft kann nicht mehr zurückgezogen werden. Auch diese Variante ist mit Kosten verbunden, jedoch fallen die Kosten etwas geringer aus als bei einer Abweisung 5.11 Eintragung Verkäuferpfandrecht Das Verkäuferpfandrecht wird unter der Rubrik Pfandrechte zu Gunsten des Verkäufers eingetragen Abschluss des Kaufvertrages im Hauptbuch und Ausfüllen der Meldung Der Kaufvertrag wird im Hauptbuch abgeschlossen und in die Meldungen transferiert. Die Meldung wird entsprechend ausgefüllt. Wenn sich noch Grundpfandrechte auf dem Grundstück befinden, müssen wir einen Gläubigeravis erstellen. Dieser wird ausgedruckt und an den betreffenden Gläubiger verschickt. Er orientiert die Gläubiger über den Eigentumswechsel. 13

14 Der Kaufvertrag wird in den Meldungen abgeschlossen. Die ausgedruckten Formulare und der Vertrag werden in einer bestimmten Reihenfolge in einem Sichtmäppli abgelegt. Der Sachbearbeiter muss auf der Grundbuchanmeldung immer sein Kürzel aufschreiben Gebührenberechnung Es wird eine Gebührenrechnung im Programm Elba erstellt. Bei einem Kaufvertrag mit Eintragung eines Verkäuferpfandrechtes betragen die Kosten CHF für Eigentum, CHF für Pfandrechte und je nach dem CHF 20.- für den Gläubigeravis Kontrolle des Kaufvertrages durch den Grundbuchverwalter Der Kaufvertrag wird dem Grundbuchverwalter zur Kontrolle vorgelegt. Er überprüft den Vertrag auf allfällige Fehler. Falls der Vertrag nicht korrekt bearbeitet wurde, wird er noch einmal zurück an den Sachbearbeiter gegeben. Der Vertrag wird noch einmal ins Hauptbuch oder in die Meldungen aufgenommen und korrigiert. Nach der Korrektur wird er wieder abgeschlossen und dem Grundbuchverwalter noch einmal zur Kontrolle vorgelegt. Wenn der Vertrag nun in Ordnung ist, geht es weiter zur Verifikation. In meinem Falle ist es so, dass ich den Vertrag, den ich bearbeitet habe, erst meinem Ausbildner abgebe. Er kontrolliert das Geschäft und kann es mir auch in den Bearbeitungsmodus zurückgeben falls ich einen Fehler gemacht habe. Wenn es aber korrekt bearbeitet wurde, geht es auch an den Grundbuchverwalter und er kontrolliert es auch noch einmal Verifikation und Rechtsgültigkeit Der Grundbuchverwalter verifiziert nun das Geschäft. Das heisst, es werden alle Dokumente die vom Grundbuchverwalter unterschrieben werden müssen, unterschrieben. Nachdem dies getan wurde, wird das Geschäft für rechtsgültig erklärt. Das heisst, das Grundbuch zeigt nun den aktuellen, rechtlich korrekten Stand des betreffenden Grundstückes an. 14

15 6 Erfahrungen bei der PE-Erarbeitung anhand von drei Beispielen 6.1 Berechnung der Belastungsgrenze nicht berücksichtigt Die Geschäfte, die wir bearbeiten müssen, handeln sich verständlicherweise nicht nur um Handänderungen. Es werden natürlich auch andere Einschreibungen im Grundbuch vorgenommen, wie zum Beispiel Grundpfandverträge. Das heisst, dass ein Pfandrecht auf einem Grundstück eingetragen wird. Ich bearbeite diese Verträge in der Regel sehr gerne. Doch früher mochte ich sie nicht besonders. Eigentlich nur dann nicht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück betroffen war. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken muss die Belastungsgrenze berechnet werden. Diesen Arbeitsschritt habe ich mehrere Male vergessen. Ich wurde von meinem Ausbildner darauf hingewiesen und konnte mit Ihm diesen Arbeitsschritt Punkt für Punkt durchgehen. Ich rechnete die Belastungsgrenze erst von Hand aus. Das heisst, dass ich jeden Ertragswert aufschreiben musste und die nötigen Rechnungen mit dem Taschenrechner rechnen musste Eigentlich gibt es ein Formular im Excel, wo man die Belastungsgrenze berechnen kann. Erst nachdem ich die Berechnung von Hand durchgeführt hatte, wurde mir dieses Formular gezeigt. So wurde mir klar, wie und mit welchen Kriterien die Belastungsgrenze ausgerechnet wird, da im Excel ja alles automatisch berechnet wird. Ich habe durch diese Erfahrung gelernt, dass ich immer nachschauen muss, ob das zu errichtende Pfandrecht auf ein landwirtschaftliches Grundstück lautet, und bei Unklarheiten Fragen stellen muss. Seither kontrolliere ich diese Vorschrift bei jedem Grundpfandvertrag sorgfältig und achte sehr darauf, dass ich alles richtig berechne. 6.2 Zusatzangaben falsch angegeben Wenn im Grundbuch ein Eigentumswechsel stattfindet, muss in jedem Fall eine so genannte Meldung erstellt werden. In dieser Meldung wird auch angegeben, wie der alte Eigentümer dieses Grundstück erworben hat. Um das heraus zu finden, klicke ich in der Meldung eine bestimmte Funktion an, welche mir zeigt, mit welchem Beleg die letzte Handänderung stattgefunden hat. Diese Belegnummer muss ich nun in unseren Belegordnern suchen. In den Belegordnern sind alle Verträge, die wir eingetragen haben, abgelegt. Sie werden bei uns in grossen Regalen aufbewahrt und entsprechend angeschrieben. Die Belege müssen lückenlos und fortlaufend abgelegt sein. Wenn ich das entsprechende Beleg gefunden habe, gebe ich die nötigen Informationen ein. Diese Informationen sind sehr wichtig für die Steuerverwaltung. Sie müssen beispielsweise wissen, wie gross denn damals die Fläche des Grundstückes war, oder wie viel damals für das Grundstück bezahlt wurde. Oft werden Grundstücke durch einen Erbgang erworben. Nach einem Erbgang erfolgt in der Regel auch eine Erbteilung. Beim Erbgang werden im Vertrag alle Grundstücke aufgeführt. Wenn der Erblasser mehrere Grundstücke hatte, muss ich beim Erbgang die Fläche aller Grundstücke zusammenzählen und in der Meldung angeben. Bei der Erbteilung allerdings nur noch die Fläche des Grundstückes, welches nun verkauft wird. 15

16 Einige male ist mir der Fehler unterlaufen, beim Erbgang nicht die ganze Fläche zusammenzuzählen, oder ich habe mich beim Zusammenzählen der Fläche ein paar mal grob verrechnet. Weil ich zu hastig und zu flüchtig gearbeitet habe. Nach etlichen falschen Zusatzangaben habe ich endlich begriffen, dass ich beim Erbgang die Fläche aller Grundstücke zusammenzählen muss. Und bei der Erbteilung nur die Fläche, des betroffenen Grundstückes. Jetzt läuten bei mir die Alarmglocken, wenn bei den Zusatzangaben ein Erbgang auftaucht. Ich versuche nun immer alles sorgfältig zusammenzuzählen. Indem ich den Vertrag aufmerksam durchlese und mein Ergebnis mehrere Male kontrolliere. Damit ich diesen Fehler nicht wiederhole. 6.3 Der letztentgeltliche Erwerb Wie beim vorherigen Beispiel erwähnt, müssen bei einer Handänderung Zusatzangaben gemacht werden. Wenn jetzt beispielsweise ein Erbgang und eine Erbteilung als letzte Handänderung angegeben wurden, muss ein so genannter letztentgeltlicher Erwerb angegeben werden. Da beim Erbgang ja kein Kaufpreis bezahlt werden muss. Es gibt auch noch andere Geschäfte, bei denen keine Entschädigung bezahlt werden muss. Beispielsweise eine Schenkung erfolgt ohne Entschädigung. Das heisst, man muss so weit zurückgehen, bis wieder eine Handänderung kommt, bei der etwas bezahlt wurde, beispielsweise ein Kaufvertrag. Wenn ich diese Handänderung gefunden habe, trage ich sie als letztentgeltlicher Erwerb ein. Wenn jedoch dieser letztentgeltliche Erwerb länger als 35 Jahre zurück liegt, ist es nicht mehr nötig, ihn anzugeben. Das heisst, dass diese Handänderung, welche als letzte vollzogen wurde, als Angabe reicht. Erst war mir dieser Arbeitsschritt nicht ganz klar. Ich habe oft vergessen den letztentgeltlichen Erwerb anzugeben oder habe einen falschen eingetragen, weil ich nicht auf die Frist von 35 Jahren geachtet habe. Wenn ich dann das Geschäft aber mit meinem Ausbildner besprochen habe, wurde mir nach einigen Malen klar, wie diese ganze Sache funktioniert. Und fortan habe ich nun immer genau auf diese Frist geachtet und wenn nötig, einen letztentgeltlichen Erwerb angegeben. 16

17 7 Auswertungsbogen (Zusammenfassung der Lernjournale) zur Prozesseinheit Nehmen Sie Ihre Lernjournalbogen zu dieser Prozesseinheit zur Hand und vergleichen Sie die entsprechenden Einträge zu den untenstehenden Fragen. Während der Prozesseinheit war meine Motivation insgesamt tief hoch weil ich eine gutes Ergebnis erzielen wollte und ich mich steigern wollte im Vergleich zur ersten PE. Das Erlernen des Prozesses war für mich schwierig einfach weil es relativ schwierig ist, dieses Thema einem Außenstehenden verständlich zu erklären. Mit dem Ergebnis meiner arbeit bin ich unzufrieden sehr zufrieden weil ich denke, dass ich das Thema wiedergeben konnte. Mir gefällt die Darstellung der PE. Jedoch könnte man sicher noch vieles anders machen oder verbessern. Bei der nächsten Bearbeitung eines Prozesses berücksichtige ich von meinen Erfahrungen nichts alles weil ich beim Arbeitsprozess dieser PE viele wichtige Erfahrungen gemacht habe, die mir bei der nächsten PE sicher nützlich sein werden. 17