PÜ BGB GK III Wintersemester 2008/2009

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1 PÜ BGB GK III Wintersemester 2008/2009 Fall 9 - Lösungsskizze: Das umstrittene Grundstück Ausgangsfall Fraglich ist, wer Eigentümer des Grundstücks ist. B. Er könnte sein Eigentum aber gem. 873 I, 925 auf B übertragen haben. I. Einigung = Auflassung, 925 (+), insbesondere bei gleichzeitiger Anwesenheit (verhindert Stufenauflassung, nicht aber Vertretung oder Selbstkontrahieren) vor einem Notar, 925 I 1, 2; die Auflassung wird in aller Regel beurkundet, dies ist aber dem Gesetzeswortlaut entsprechend für ihre Wirksamkeit nicht erforderlich (Palandt-Bassenge, 925 Rz. 3), vgl. dazu auch 20 I, II BNotO (Abs. 1: zuständig für Beurkundungen; Abs. 2: zuständig für die Entgegennahme von Auflassungen). Sinnvoll ist die Beurkundung wegen 20, 29 GBO (Kanzleiter, in: MüKo, 925 Rz. 15, meint sogar, die Abgabe vor dem Notar führe nach den 8ff. BeurkG bei richtigem Vorgehen zwangsläufig zur Beurkundung; me sehr zw.). Eintragung des B, 873 I (+) Exkurs zum Grundbuchrecht (GBO): Eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt grundsätzlich nur auf Antrag, 13 I 1 GBO. Diesen Antrag kann gem. 13 II GBO jeder stellen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll im Falle des Grunderwerbs also Veräußerer und Erwerber ; bis zur Eintragung kann der Antragsteller seinen Antrag zurücknehmen nicht aber fremde Anträge. Die Anträge sollen gem. 17 GBO in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet werden. Dabei handelt es sich jedoch lediglich (wie grundsätzlich auch bei den anderen Regeln der GBO) um eine Ordnungsvorschrift, deren Missachtung evtl. zu einem Amtshaftungsanspruch führt, nicht aber die zu Unrecht als erste erfolgte Eintragung unwirksam macht. Mit dem Antrag ist gem. 19 GBO grundsätzlich eine Bewilligung des (Buch-)Betroffenen einzureichen, im Falle des Grunderwerbs muss gem. 20 GBO sogar die Einigung (Auflassung) nachgewiesen werden dies kann problematisch werden, wenn die Auflassung nicht beurkundet worden ist (uu reicht dann eine Notarbescheinigung, str.). Die beim Grundbuchamt einzureichenden Eintragungsunterlagen müssen der Form des 29 GBO genügen, in der Regel also zumindest öffentlich beglaubigt sein. Außerdem muss der Veräußerer/Betroffene grundsätzlich gem. 39 GBO im Grundbuch voreingetragen sein. Nach Prüfung des Antrags wird die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen oder nicht. Der Ablehnung des Antrags geht jedoch um dem Begünstigten den Schutz des 17 GBO nicht vorschnell zu entziehen regelmäßig eine so genannte Zwischenverfügung voraus, in der das Grundbuchamt ankündigt, den Antrag auf Eintragung aus bestimmten Gründen abzulehnen, wenn jene Hinderungsgründe nicht binnen einer bestimmten Frist ausgeräumt werden. I Berechtigung des A (+) IV. Damit ist die Übereignung wirksam. C. B ist Eigentümer. Variante 1: Auflassung, 925? I. formgerecht erklärt? (+), s. Ausgangsfall

2 - 2 - von A wirksam widerrufen? A hat B gegenüber einen solchen Widerruf erklärt. Wie sich aus 873 II ergibt, ist die dingliche Einigung über eine Verfügung über ein Grundstück oder Grundstücksrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen bindend, im Übrigen aber frei durch empfangsbedürftige Willenserklärung widerruflich. Fraglich ist daher, ob die Auflassung hier bindend ist. Eine Meinung (Jauernig, 925 Rz. 16, 873 Rz. 18, dort me zu Unrecht als hm bezeichnet) hält die formgerechte Auflassung stets für wirksam und 873 II auf sie für unanwendbar, da die Auflassung formgebunden sei und die Erklärung vor dem Notar der von 873 II für die Bindungswirkung geforderten formellen Verfestigung entspreche; der Schutz vor übereilten und leichtfertigen Verfügungen werde bereits von 925 geleistet. Die Gegenmeinung (MüKo-Kanzleiter, 925 Rz. 29; Palandt-Bassenge, 925 Rz. 29 mwn) beruft sich zu Recht auf den Wortlaut des 873 II, der keine derartige Einschränkung kennt. Gerade im stark formalisierten Grundstücksverkehr müssen sehr gute, hier aber nicht ersichtliche Gründe für ein Abgehen von den gesetzlichen, Formalien betreffenden Regelungen vorliegen. Daher ist zu prüfen, ob die Auflassung nach 873 II bindend geworden ist. Nach dem Sachverhalt ist davon auszugehen, dass die Auflassung nicht beurkundet worden ist (vgl: Kaufvertrag beurkundet Auflassung erklärt); auch ist sie nicht vor dem Grundbuchamt erklärt oder (bis zum Widerruf) dort eingereicht worden. Wie (und ob überhaupt) hier der Nachweis der Einigung gem. 20 GBO, die in der Regel die Eintragungsbewilligung ( 19 GBO) enthält (Palandt-Bassenge, 925 Rz. 30), erbracht wurde, geht aus dem Sachverhalt nicht hervor; deshalb kann auch nicht etwa davon ausgegangen werden, dass der Notar hier als konkludent bestellter Vertreter des B (vgl. MüKo-Wacke, 873 Rz. 41) eine 29 GBO genügende Einigungserklärung / Eintragungsbewilligung des A entgegengenommen hat. Deshalb war die Auflassung nicht bindend und konnte A sie widerrufen. Mangels wirksamer Auflassung geht die Grundbucheintragung des B ins Leere und kann sie seinen Eigentumserwerb nicht herbeiführen, das Grundbuch ist damit unrichtig geworden. C. A ist Eigentümer. Variante 2: I Berechtigung? Grundsätzlich muss sie noch im Zeitpunkt des Rechtserwerbs, der Eintragung vorliegen. Durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens verlor der Schuldner A jedoch am 15. Mai gem. 80 I InsO die Verfügungsbefugnis. Eine spätere Verfügung des Schuldners ist grundsätzlich gem. 81 I InsO (absolut) unwirksam. Die Verfügungsbeschränkung könnte jedoch gem. 878 ivm 91 II InsO unbeachtlich sein. 1. Verfügungserklärung des (damals) Berechtigten vor Eintritt der Verfügungsbeschränkung? (+), Auflassung am 2. Mai Daneben ist bei der normalen Übereignung nicht zwingend zu prüfen: Alle materiellen Erwerbserfordernisse mit Ausnahme der Eintragung (bei der Übereignung eben normalerweise nur die Auflassung) müssen bei Eintritt der Verfügungsbeschränkung vorliegen, da 878 nur Nachteile des Eintragungsgrundsatzes kompensieren will.

3 Erklärung für A bindend? (+), 873 II, durch Beurkundung der Auflassung (zudem durch ihre Einreichung beim Grundbuchamt) 3. Eintragungsantrag (+), nach hm egal von wem (Staudinger-Gursky, 878 Rz. 42ff., nach aa wegen Rücknahmemöglichkeit: vom Erwerber) 4. Deshalb blieb A für die Übereignung an B gem. 878 ivm 91 II InsO Berechtigter. Variante 3: I Eintragung (+), Verstoß gegen 39 GBO ist unschädlich (Ordnungsvorschrift) Berechtigung (+), zwar war C Buchberechtigter, materieller Eigentümer war jedoch A allein darauf kommt es hier an Variante 4: Eintragung (-), darauf, dass A materiell Berechtigter war, kommt es hier nicht an das Grundbuchamt verhält sich so wegen 39 GBO sogar ganz pflichtgemäß A muss deshalb gegen C entweder eine Grundbuchberichtigung gem. 894 (evtl. auch gem. 812 I 1) durchsetzen oder sich eine öffentlich beglaubigte Zustimmung des C zur Übereignung an B verschaffen C. A ist Eigentümer geblieben. Variante 5: 2. Rechtsschein durch Voreintragung des A im Zeitpunkt des Rechtserwerbs am 1. Juni (+), unerheblich ist, ob B den Grundbuchstand kannte 3. kein Widerspruch (+) 4. keine Kenntnis der Unrichtigkeit (+), B handelte wohl grob fahrlässig, nach 892 I 1 ist jedoch nur positive Kenntnis schädlich, es besteht auch keine Erkundigungspflicht C. B hat gutgläubig erworben und ist nun Eigentümer.

4 - 4 - Variante 6: 3. kein Widerspruch (+) 4. keine Kenntnis der Unrichtigkeit? Genau wie (stets) beim Rechtsschein und (stets) beim Widerspruch kommt es auch für die fehlende Kenntnis (grundsätzlich) auf den Zeitpunkt des Rechtserwerbs an, also hier den 1. Juni. Da hatte B die entsprechende Kenntnis. Eine Sondersituation besteht, wenn der Erwerber durch eine (gutgläubig erworbene) Vormerkung gesichert ist. Dann werden nach hm sein guter Glaube und der Grundbuchstand gleichsam zu seinen Gunsten konserviert. Allerdings verlagert 892 II den relevanten Zeitpunkt (nur) für die Kenntnis nach vorn (gleicher Gedanke wie bei 878). Es kommt danach auf die Kenntnis zu dem Zeitpunkt an, in dem das Grundbuch unrichtig ist und der Eintragungsantrag sowie alle (materiellen) Erwerbserfordernisse außer der Eintragung vorliegen und mithin nur noch die Eintragung zum Rechtserwerb fehlt. Dies war hier mit Stellung des Eintragungsantrags am 5. Mai der Fall, da hatte B noch keine Kenntnis. 5. gutgläubiger Erwerb (+) Variante 7: 3. kein Widerspruch (-), vor Rechtserwerb ( 892 II betrifft nur die Kenntnis) eingetragener Widerspruch des berechtigten E gem. 899; der Widerspruch bewirkt keine Grundbuchsperre, verhindert jedoch den redlichen Erwerb unabhängig davon, ob er dem Erwerber bekannt ist C. B hat nicht erworben, E ist Eigentümer geblieben.

5 - 5 - Variante 8: 3. kein Widerspruch? Hier ist zwar vor Rechtserwerb ein Widerspruch des D gegen das Eigentum des A eingetragen worden. Da der Widerspruch jedoch nur dann Wirkung entfaltet, wenn er zugunsten des materiell Berechtigten eingetragen ist (MüKo-Wacke, 899 Rz. 24; Palandt- Bassenge, 892 Rz. 22; nach hm können sich auf diesen Widerspruch auch Dritte berufen und das Scheitern des Erwerbs geltend machen), geht der Widerspruch des nichtberechtigten D jedoch ins Leere. (+) 4. keine Kenntnis der Unrichtigkeit? (+) C. B hat gutgläubig gem. 892 I 1 erworben und ist daher nun Eigentümer.