gerichtet auf Übergabe und Übereignung des Grdst. mit Flurst.-Nr E Rechtsnachfolger des V 2. wirksamer KV zwischen K und V

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1 Fall 9.1: Ansprüche K gegen E Beachte: K möchte die Auflassung des Grdst. FlNr. 30 erwirken. Es ist also nach dem schuldrechtlichen Anspruch auf Auflassung aus 433 I 1 BGB gefragt. Die 873, 925 BGB dagegen regeln den Erfüllung diese Anspruchs und sind nicht Anspruchsgrundlage auf Übereignung des Grundstücks. Eben so wenig wie 929 BGB Anspruchsgrundlage auf Übereignung einer beweglichen Sache ist. I. Anspruch aus 433 I, 1922 I, 1967 I BGB? gerichtet auf Übergabe und Übereignung des Grdst. mit Flurst.-Nr. 30 Vor: 1. E Rechtsnachfolger des V 2. wirksamer KV zwischen K und V 1. Rechtsnachfolge von V an E (Alleinerbe) von Todes wegen gem I, 1967 II BGB der Anspruch ist daher gegen die richtige Person gerichtet 2. Wirksamer KV (Anspr. entstanden) Vor: KV, Wirksamkeit a) Angebot des V gem. 145 BGB Grds. Auslegung nach obj. Empfängerhorizont gem. 133, 157 BGB -> Grundstück nicht vom KV erfasst ABER wenn beide dasselbe gemeint und gewollt haben gibt es keine Schutzbedürftigkeit: Grundsatze der falsa demonstratio non nocet => wenn beide Parteien übereinstimmend etwas anderes gewollt haben, gilt der wirkliche Wille; Hier lt. SV Kaufsache (auch Fl.Nr. 30) ausreichend beschrieben und Kaufpreis für alle drei Grundstücke bestimmt => (+) 1

2 b) Annahme des K (+) Form bzgl. FlNr. 31 und 32 eingehalten (+) Problem: Grdst. FlNr. 30 nicht in der notariellen Urkunde erhalten Grds. ist durch Auslegung ( 133, 157 BGB) zu ermitteln, was wirklich gewollt war und ob das wirklich Gewollte vom beurkundeten Kaufvertrag mit umfasst ist beim Sonderfall formbedürftiges Rechtsgeschäft gilt hierfür: Der wahre Wille muss wenigstens andeutungsweise Niederschlag in der Urkunde gefunden haben (Andeutungstheorie). Ausnahme versehentliche Falschbezeichnung: Hier reicht es aus, wenn das objektiv Erklärte, hier die versehentlich fehlerhafte bzw. unvollständige Bezeichnung des Kaufgegenstands im Vertrag, dem Formerfordernis genügt und das dem Formerfordernis nicht Genügende, aber wirklich von beiden Parteien gewollt war. Beurkundet ist dann das wirklich gewollte, nur falsch bezeichnete (BGH NJW 2008, 1658, Tz. 13), Arg.: Warn- & Schutzfkt. gewahrt, Beweisfkt. wg. Privatautonomie weniger gewichtig Erg.: Form des KV nach 125 S. 1, 311b I 1 BGB gewahrt 2

3 3. Erlöschen des Anspruchs durch Erfüllung ( 362 I BGB) - Herbeiführung des Leistungserfolgs, d.h. Eigentumserwerb? [Vor. des dinglichen Eigentumserwerbs an Grundstücken, 873 I, 925 I 1 BGB: a) dingliche Einigung, 873 I, 925 I 1 BGB, nennt sich im Fall der Einigung über Eigentumsübergang an Grundstück Auflassung b) Eintragung im Grundbuch, 873 I BGB, 13, 19, 29 GBO c) Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung oder Bindungswirkung, 873 II BGB d) Berechtigung des Veräußerers] a) Einigung ( Auflassung ), 873 I, 925 I 1 BGB? (1) Einigung (bzgl. Grdst. Nr. 30) - wie beim KV: fals demonstratio non nocet (2) Form, 925 I 1 BGB? - gleichzeitige Anwesenheit vor dem Notar (+) (Achtung: Nicht not. Beurkundung hier muss also nicht die falsa demonstratio heran gezogen werden, da Form d. gleichzeitigen Anwesenheit vor Notar gewahrt [passiert aus praxisrelevanten ründen meist trotzdem, vgl. 878 II BGB, 20, 29 I GBO, 8 BeurkG]) b) Eintragung, 873 I BGB? - nicht erfolgt, K ist daher nicht Eigentümer geworden Zwischenergebnis: Anspruch des K aus KV nicht nach 362 I BGB erloschen 3

4 4. Erforderliche Schritte für die Eintragung - Bindungswirkung nach 873 II BGB entsteht aufgrund wirksamer Beurkundung auch hinsichtlich Fl.Nr. 30 (s.o.) - Grundbuchamt (ist nur ausführend tätig, nicht materiellprüfend) ist auf formellen Nachweis angewiesen - daher Klarstellungserklärung von K und E (Pflicht des E zur Mitwirkung hierbei aus 242 BGB herzuleiten; falls Weigerung: 894 BGB, 894 ZPO) erforderlich (hierin ist nach h.m. die im Normalfall erforderliche förmliche Bewilligung nach 19 GBO zu sehen) - Form gem. 20, 29 GBO (Grundbuchordnung): öffentlich beglaubigte Urkunde II. Ergebnis K kann von E die Abgabe einer nach 20, 29 GBO formgerechten Klarstellungserklärung verlangen, dass auch das Grundstück mit Fl.Nr. 30 von der Auflassung umfasst ist. 4

5 Fall 9.2: Ansprüche E gegen K E kann sich nicht direkt an das Grundbuchamt wenden, da dieses rein formell vorgeht. Grds. kann nur derjenige beim GBA Anträge stellen, der als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist, 19 GBO. Dies war zunächst die B-GmbH, dann K. E muss daher zunächst einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung haben, einen solchen bietet 894 BGB (schützt wie 985 bei beweglichen Sachen die Rechte aus 903) I. Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, 894 BGB [Vor. des Anspruchs aus 894 BGB: 1. unrichtiges Grundbuch (dann, wenn daraus hervorgehende RL nicht mit der materiell-rechtlichen übereinstimmt) 2. Anspruchsteller muss materiell Berechtigter, also wahrer Eigentümer sein 3. Anspruchsgegner ist Buchberechtigter, also im GB eingetragen] 1. Unrichtigkeit des Grundbuchs hins. des Eigentums? a) Ursprünglich war E Eigt. b) Eigentumserwerb durch Eintragung der B-GmbH? (-), Vor, von 873 I, 925 I 1 BGB liegen nicht vor (von 900 BGB auch nicht) c) Eigentumserwerb durch K von B-GmbH? aa) Auflassung ( 873 I, 925 I 1 BGB) o am Einigung K - G o wirks. Stellvertretung hierbei nach 35 I GmbHG (+) 5

6 o Form des 925 I 1 BGB: gleichz. Anwesenheit vor Notar (+) bb) Eintragung o am (+) cc) Einigsein o wg. Bindungswirkung nach 873 II BGB nicht zu prüfen (Lösung geht hier im Wege lebensnaher Auslegung des SV von not. Beurkundung der Auflassung aus, vgl. auch 878 II BGB, 20, 29 I GBO, 8 BeurkG) dd) Berechtigung (1) Verfügungsbefugnis in Hinblick auf 24 I, 81 I InsO? der Gerichtsbeschluss vom bewirkt nach 24 I, 81 I InsO ein Verfügungsverbot die Verfügung B-GmbH an K existiert als solche erst ab der Eintragung am des Folgejahres im hiesigen Fall Verfügungsverbot aber unschädlich, da Vor. von 878, 873 II BGB erfüllt [ 878 BGB entgegen Wl. auch auf Erwerb vom Nichtberechtigten anwendbar, wenn jener im GB als Berechtigter eingetragen ist, Pal 878 Rn. 5] also schadet Verfügungsverbot der Verfügungsbefugnis der B-GmbH nicht (2) Verfügungsbefugnis im Übrigen? 6

7 die B-GmbH ist aber nicht Eigentümer des Grundstücks/nach 185 I BGB befugt; daher allenfalls gutgläubiger Erwerb denkbar, s.u. 7

8 ee) Gutglaubenstatbestand des 892 I 1 BGB [von seiner systematischen Stellung her funktioniert 892 ähnlich wie z.b. 932 BGB. Also müssen zunächst die übrigen Voraussetzungen von 873 I (im Falle der Eigentumsübertragung zusätzlich 925 I 1) BGB, nämlich Einigung, Eintragung und Einigsein / 873 II BGB vorliegen (im Fall evtl. Verweis nach oben). Im Anschluss ist 892 I 1 BGB wie folgt zu prüfen: 1) Rechtsgeschäftliche Verfügung 2) Veräußerer ist Buchberechtigter 3) Keine Kenntnis (im Unterschied zu 932 II) des Erwerbers von Unrichtigkeit des GB 4) Kein Widerspruch eingetragen, 899 BGB] (1) Rechtsgeschäftliche Verfügung (+), im Fall nach 873 I, 925 I 1 BGB (2) B-GmbH als Veräußerer ist buchberechtigt (3) Keine positive Kenntnis von der mangelnden Berechtigung? Kenntnis des K ab An sich darf aber bis zur Erwerbsvollendung (Eintragung!) keine Kenntnis vorliegen 8

9 Vorverlagerung des Zeitpunkts gem 892 II BGB? o Vorauss.: alle Elemente des Erwerbstatbestandes bis auf die Eintragung müssen vorliegen o hier war dies bereits am der Fall o spätere Kenntnis hier also unbeachtlich über 892 II BGB also keine positive Kenntnis des K von mangelnder Berechtigung der B-GmbH (4) Kein Widerspruch, 892 I 1 a.e., 899 I BGB? Widerspruch zugunsten des X ABER: nur Widerspruch zugunsten des Berechtigten (E) beachtlich (Nur diesen (E) will Einschränkung des Gutglaubenserwerbs nach 892 I 1 a.e. schützen) Zwischenerg.: Vorauss. für gutgl. Erwerb nach 892 I 1, II BGB liegen vor Erg.: K ist Eigentümer geworden, daher GB richtig, kein Anspruch des E aus 894 BGB 9

10 II. Anspruch auf Zustimmung zur GB-Berichtigung aus von 894 BGB verdrängt (lex specialis) III. Anspruch E vs. K auf Zustimmung zur GB-Berichtigung aus 812 I 1 Var. 2 BGB - Buchposition ist kondizierbarer Vermögensvorteil - Direktkondiktion im Verhältnis E K scheitert aber an der Subsidiarität der Eingriffskondiktion, da die Buchposition des K durch Leistung der B erfolgt ist (- Rückabwicklung über s Eck (-), da schon im Verhältnis B K mit Rechtsgrund geleistet wurde (wirksamer KV)) [ den Fall zu Ende gedacht: E geht nicht leer aus, da er zwar das Eigentum am Grundstück verliert, aber gegen B (sofern bei B noch was zu holen ist) einen Anspruch auf Herausgabe des Veräußerungserlöses nach 816 Abs. 1 S. 1 BGB hat.] Erg.: E hat keinen Anspruch gegen K auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs. 10