Beck'sches Formularbuch Immobilienrecht

Transkript

1 Beck'sches Formularbuch Immobilienrecht von Dr. Stefan Weise, Dr. Dr. Stephan Philipp Forst, Gregor Barbers, Dr. Ulrich Bous, René Dubois, Dr. Sebastian Franck, Dr. Astrid Frense, Dr. Thorsten Führ, Dr. Sylvia Kaufhold, Dr. Wolfgang Probandt, Dr. Heiner Roemer, Dr. Manfred Schaal, Dr. Thomas Schiffner, Sabine Sterl-Wündisch, Dr. Christian Wiggers 2., neubearbeitete Auflage Beck'sches Formularbuch Immobilienrecht Weise / Forst / Barbers / et al. schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Grundstücksrecht Verlag C.H. Beck München 2014 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Beck sches Formularbuch Immobilienrecht beck-shop.de

3

4 Beck sches Formularbuch Immobilienrecht Herausgegeben von Dr. Stefan Weise Rechtsanwalt in München und Dr. Dr. Stephan Philipp Forst Notar in Bayreuth Bearbeitet von: Gregor Barbers, LL.M., Rechtsanwalt in Düsseldorf; Dr. Ulrich Bous, Notar in Stolberg; René Dubois, Rechtsanwalt in Düsseldorf; Dr. Dr. Stephan Philipp Forst, Notar in Bayreuth; Dr. Sebastian Franck, LL.M., Notar in Lauingen; Dr. Astrid Frense, Rechtsanwältin und Notarin in Berlin; Dr. Thorsten Führ, LL.M., Notar in Düren; Dr. Sylvia Kaufhold, Maître en droit, Rechtsanwältin in Dresden; Dr. Wolfgang Probandt, Rechtsanwalt und Notar in Berlin; Dr. Heiner Roemer, Notar in Jülich; Dr. Manfred Schaal, Notar in Heinsberg; Dr. Thomas Schiffner, Notar in Weiden i.d. Oberpfalz; Sabine Sterl-Wündisch, Rechtsanwältin in Dresden; Dr. Stefan Weise, Rechtsanwalt in München; Dr. Christian Wiggers, Rechtsanwalt in München 2., neubearbeitete Auflage Verlag C. H. Beck München 2014

5 Zitiervorschläge: BeckFormBImmoR/Bearbeiter A. I. 1 (Formularzitat) BeckFormBImmoR/Bearbeiter A. I. 1 Anm. 1 (Anmerkungszitat) ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Druck und Bindung: fgb freiburger graphische betriebe Bebelstr. 11, Freiburg Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort Formularbücher gehören heute zum Alltag eines praktizierenden Juristen. Die Formulare ersetzen nicht die rechtsgestaltende Arbeit eines Juristen und auch nicht die konkrete Überprüfung der Interessen durch den beratenden Rechtsanwalt oder Notar. Sie bieten jedoch eine Grundlage und Orientierung bei der Erstellung von Verträgen und rechtsgeschäftlichen Erklärungen. Zugleich sind Formulare Ideengeber in der Gestaltung und Konzeptionierung der Interessen der Vertragsparteien. Ein Formularbuch für Rechtsgeschäfte im Immobilienrecht kann nicht alle denkbaren Formulare für Rechtsgeschäfte oder rechtsgeschäftliche Erklärungen, Bewilligungen und Anträge umfassen. Es musste daher unter der Vielzahl der möglichen Fallgestaltungen eine Auswahl getroffen werden, die sich in der Regel an der praktischen Bedeutung des Sachverhalts orientierte. Formulare zum Immobiliarrecht können heute nicht beim schlichten Kaufvertrag stehenbleiben. Im Rahmen von Projektentwicklungen und Projektkonzeptionen müssen komplexe Erwerbsvorgänge vertraglich abgebildet und die Verträge auf die Bedürfnisse der Beteiligten zugeschnitten werden, insbesondere unter Berücksichtigung von Bau- und Investitionsverpflichtungen. Ferner werden Immobilien in der heutigen Praxis nicht nur im Wege des direkten Erwerbes als Real- oder Miteigentum ( Asset-Deal ) erworben, sondern auch mittelbar durch Erwerb von Anteilen einer Gesellschaft, die Eigentümer von Immobilien ist ( Share-Deal ). Schließlich sind im Rahmen der Aufbereitung einer Immobilie Vereinbarungen mit der öffentlichen Hand nicht wegzudenken. Aus diesem Grunde geht das Formularbuch über das klassische Immobilienrecht hinaus und enthält auch Muster für Geschäftsanteilskaufverträge sowie städtebaurechtliche Verträge. Im Rahmen der 2. Auflage des Beck schen Formularbuchs Immobilienrecht haben wir eine starke Verzahnung von notarieller und anwaltlicher Praxis im Immobilienrecht versucht und unter Erweiterung des Autorenkreises auf Notare das Formularbuch grundlegend neu gestaltet. Dies führte nicht nur zur Überarbeitung bestehender Formulare, sondern auch zur Einfügung neuer Formulare, für die wir gemeinsam mit den Autoren ein praktisches Bedürfnis sahen. Auf der anderen Seite haben wir den WEG-Teil verkürzt, weil es hierzu bereits ausführlichere Werke gibt. Entfallen ist zudem eine Auswahl an Formularen aus anderen europäischen Ländern, weil die Rechtsentwicklungen in diesen Ländern nach über 12 Jahren weit fortgeschritten sind und der praktizierende Jurist entweder gleich auf ausführlichere Werke zurückgreift oder sich eines Juristen in dem jeweiligen Land bedient. Verblieben ist eine Checkliste zum internationalen Immobilienrecht, welche dem Praktiker eine erste Orientierung bei Immobiliengeschäften mit Auslandsbezug gibt. Beim Aufbau derjenigen Muster, die verschiedene Varianten und Besonderheiten einer Vertragsart abbilden, wurden die einzelnen Autoren ausdrücklich nicht dazu angehalten, sich des gleichen Grundmusters zu bedienen und nur die Besonderheiten ihres Musters individuell herauszuarbeiten. Vielmehr sollte jeder Autor auf sein Muster zurückgreifen. Auf diese Weise ist insbesondere im Bereich der Kaufverträge und der Übertragungsverträge ein bunter Reigen von Vertragsmustern entstanden, der zum einen deutlich macht, dass es das Muster nicht gibt und dem Verwender zum anderen ermöglicht, sich an dem Muster zu orientieren, welches vom Aufbau und Gehalt her am ehesten seinen Vorstellungen der Vertragskunst entspricht. Diesem Werk ist eine CD-ROM beigefügt. Die Formulare und Erläuterungen berücksichtigen den Stand der Rechtsprechung bis zum September München und Bayreuth, im Oktober 2013 Die Herausgeber V

7

8 Inhaltsverzeichnis A. Erwerbsverträge I. Kaufverträge Grundmuster: Kaufvertrag mit direkter Zahlungsabwicklung Grundstückskaufvertrag mit Abwicklung über Notaranderkonto Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück in den neuen Bundesländern Kaufvertrag über ein Grundstück mit Altlasten Grundstückskaufvertrag über ein Baugrundstück mit Rücktrittsrecht Grundstückskaufvertrag mit variablem Kaufpreis Grundstückskaufvertrag über eine unvermessene Teilfläche Grundstückskaufvertrag Verkauf durch Partei kraft Amtes (hier: Testamentsvollstrecker) mit Abwicklung über Notaranderkonto Grundstückskaufvertrag nach Anordnung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung mit Abwicklung über Notaranderkonto Identitätserklärung und Auflassung Kaufvertrag über ein Mietshaus Kaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie Grundstückskaufvertrag mit Übernahme/Abtretung einer Grundschuld und Übernahme der Verbindlichkeiten Kauf einer Eigentumswohnung in einer Seniorenresidenz Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung und Mietgarantie Grundstückskaufvertrag mit Generalübernehmervertrag Grundstückskaufvertrag mit Investitionsverpflichtungen Kaufvertrag über eine gebrauchte Eigentumswohnung mit alternativen Hinweisen auf Doppelhaushälfte Kaufvertrag über ein Erbbaurecht Kaufvertrag über ein Wohnungserbbaurecht Grundstückskaufvertrag gegen Leibrente Kauf mit Ratenzahlung (sofortige Eigentumsumschreibung) Rahmenurkunde für Portfolioverkauf Kaufangebot mit Vollmachten Annahme eines Kaufangebots Aufhebung eines Kaufvertrages Allgemeine Grundstücksvollmacht Spezielle Grundstücksvollmacht II. Grundstücksüberlassung Grundstücksschenkung mit Nießbrauchsvorbehalt Grundstücksüberlassung (Schenkung) mit Vorbehalt eines Wohnungsrechts Grundstücksschenkung mit Ablöseverpflichtung und Ausgleichszahlung an weichende Geschwister Übergabe eines gewerblichen Betriebes Übergabe eines Hofes im Sinne der HöfeO Ehebedingte (unbenannte) Zuwendung eines Miteigentumsanteils VII

9 Inhaltsverzeichnis III. Bauträgerverträge Verkauf einer zu errichtenden Eigentumswohnung nebst Freistellungserklärung Verkauf einer zu errichtenden Eigentumswohnung nebst Bürgschaft Kaufvertrag mit Bauverpflichtung über ein Reihenhaus nach MaBV Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in einem Sanierungsobjekt IV. Immobilienverträge mittels Share-Deals Erbteilskauf- und Erbteilsabtretungsvertrag Verkauf und Abtretung eines GmbH-Geschäftsanteils Verkauf und Abtretung von Beteiligungen an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Verkauf und Abtretung von Kommanditbeteiligungen an einer GmbH & Co. KG B. Belastungen des Grundstücks I. Verträge und Erklärungen zu Abteilung II Wegerecht (Grunddienstbarkeit, 1018 BGB) Wege- und Versorgungsleitungsrecht (Eigentümer-Grunddienstbarkeit) Baubeschränkung und Duldung von Immissionen Photovoltaik-Dienstbarkeit Abstandsflächen-Übernahme Benutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeit Unterlassungsdienstbarkeit Überbaudienstbarkeit und Überbaurente Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit) und Notleitungsrente (Reallast) Wohnungsrecht ( 1093 BGB) Dingliches Vorkaufsrecht ( 1094 BGB) Schuldrechtliches Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht (Baustein) Zuwendungsnießbrauch ( 1030 BGB) II. Verträge und Erklärungen zu Abteilung III Bestellung einer Buch-Grundschuld mit Unterwerfung unter die dingliche und persönliche Zwangsvollstreckung (zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung) Bestellung einer Eigentümergrundschuld Rangvorbehalt bei Bestellung des einzutragenden Rechts Gesonderte Bewilligung des Rangvorbehalts bei bereits eingetragenem Recht Einweisung in den Rangvorbehalt Bewilligung einer Rangvormerkung gem. 883 Abs. 1 BGB durch den Eigentümer Bewilligung einer Rangvormerkung gem. 883 BGB durch sonstige Berechtigte Löschungsvormerkung gem BGB Rangrücktrittserklärung Vorrangseinräumung Pfandfreigabeerklärung bei Gesamtgrundschuld Pfandfreigabeerklärung einer Teilfläche bei Teilung des belasteten Grundstücks und pfandfreie Abschreibung Löschungsbewilligung einer Grundschuld nebst Löschungszustimmung und Löschungsantrag VIII

10 Inhaltsverzeichnis 14. Löschungsantrag zur Grundbuchberichtigung, hier zu einem Wohnungsrecht Abtretung einer Grundschuld nebst gesicherter Forderung Aufgebot eines Grundschuldbriefes Aufgebotsverfahren zur Ausschließung eines Hypotheken-, Grundschuld- oder Rentenschuldgläubigers III. Erbbaurechtsverträge Erbbaurechtsvertrag Grundstruktur Erbbaurechtsbestellung bei einer noch zu vermessenden Teilfläche Erbbaurechtsvertrag mit Rücktrittsrecht Eigentümererbbaurecht Verlängerung eines Erbbaurechts Anpassung Erbbauzins und Änderung der Erbbauzinsreallast: Umstellung auf wertgesicherten Erbbauzins ( 9 Abs. 2 ErbbauRG i. V. m BGB) und versteigerungsfestes Erbbauzins-Stammrecht ( 9 Abs. 2, 3 Nr. 1 ErbbauRG) C. Wohnungseigentum 1. Begründung von Wohnungseigentum gemäß 8 WEG Teilungserklärung nach 3 WEG Teilungsvertrag nach 3 WEG mit gleichzeitiger Teilungserklärung nach 8 WEG D. Städtebauliche Verträge 1. Erschließungsvertrag ( 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB) Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan ( 12 BauGB) Vertrag über die Durchführung von naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen ( 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB) Vertrag über die Ablösung von Erschließungsbeiträgen ( 133 Abs. 3 S. 5 BauGB) E. Checklisten zum internationalen Immobilienrecht 1. Der (Kauf-) Vertrag betrifft ein in Deutschland belegenes Grundstück (Inlandsgeschäft) Der (Kauf-) Vertrag betrifft ein im Ausland belegenes Grundstück (Auslandsgeschäft) Sachverzeichnis IX

11