5 Zur Ermittlung der Baunebenkosten bei der Planung von Gebäuden

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1 zehnjahre.book Seite 54 Mittwoch, 25. Oktober : Zur Ermittlung der Baunebenkosten bei der Planung von Gebäuden von Wolfdietrich Kalusche Vorbemerkung Kosten im Hochbau sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. So heißt es ganz allgemein in der DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93). Für die vollständige Ermittlung der Gesamtkosten wird eine Kostengliederung mit Kostengruppen als Ordnungsstruktur vorgegeben. Kostengruppen 100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk Baukonstruktionen 400 Bauwerk Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten Abb. 1: Kostengliederung der DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93), 1. Ebene Die Kosten der Baumaßnahme sind in der Kostenermittlung vollständig zu erfassen (DIN 276 (06.93), 3.1.4). Kostenermittlungen gehören zu den Aufgaben des Architekten. Er ist dabei auf die Mitwirkung des Bauherrn und auf Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter angewiesen. Den Bauherrn auf diese Notwendigkeit hinzuweisen, gehört zu den Beratungspflichten des Architekten. In den meisten Fällen befindet sich zu Beginn der Planung das Grundstück bereits im Eigentum des Bauherrn. Den Kaufpreis oder den Grundstückswert (KG 110) sowie die Grundstücksnebenkosten (KG 120) und die Kosten für das Freimachen (KG 130), z. B. für Abfindungen und Entschädigungen, sollte der Bauherr deshalb dem Architekten für die Kostenermittlungen angeben. Die Maßnahmen für das Herrichten und Erschließen und damit die Ermittlung der Kosten aller vorbereitenden Maßnahmen, um 54

2 zehnjahre.book Seite 55 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 das Grundstück (KG 200) bebauen zu können, sind Gegenstand der Objektplanung. Aufgabe des Architekten ist ferner die Ermittlung der Kosten des Bauwerks mit dem Schwerpunkt Baukonstruktionen sowie die Koordination und Integration der Kosten für die technischen Anlagen, welche von den fachlich Beteiligten bereitzustellen sind. Diese ergeben die Kosten des Bauwerks (KG ). Werden die Kostenermittlungen für die Außenanlagen (KG 500) sowie für Ausstattung und Kunstwerke (KG 600) oder für den raumbildenden Ausbau nicht vom Architekten selbst, sondern von weiteren Planern, also einem Landschaftsarchitekten oder einem Innenarchitekten erstellt, sind diese ebenfalls dem Architekten zu übermitteln. Ganz unterschiedlich verhält es sich in der Praxis mit den Baunebenkosten. Während dem Architekten die vorgenannten Kosten weitgehend vollständig bekannt sind, sei es, dass er sie selbst ermittelt hat oder dass sie ihm vom Bauherrn oder anderen an der Planung Beteiligten zur Verfügung gestellt werden, erhält er doch nur in Ausnahmefällen Kenntnis über die Grundstückskosten sowie die Kosten der Finanzierung und damit über die Gesamtkosten des Objektes. Dabei sind gerade die Gesamtkosten eine der wichtigsten Informationen für die Fragestellung des Bauherrn, ob er das Objekt finanzieren und anschließend erfolgreich betreiben oder veräußern kann. Auf die umfassende Beratung zu den Fragen der Wirtschaftlichkeit durch den Architekten hat der Bauherr einen Anspruch. Deswegen muss der Architekt Einblick in alle Kostenbestandteile des Bauvorhabens erhalten. Nur so kann er schließlich die Vollständigkeit und Angemessenheit der Kostenermittlungen sicherstellen. 5.1 Kostenbestandteile, insbesondere die Baunebenkosten Die Kosten des Bauwerks machen in vielen Fällen die Hälfte der Gesamtkosten aus. So zumindest bringt es das vor einigen Jahren in einer Beilage der Süddeutschen Zeitung abgedruckte Diagramm mit der Verteilung der Kosten für ein Einfamilienhaus mit Gesamtkosten von damals DM zum Ausdruck. Baunebenkosten Außenanlagen reine Baukosten Erwerb und Erschließung Grundstück Abb. 2: Bauen Wohnen Finanzieren. Beilage der Süddeutschen Zeitung Nr Donnerstag, 10. Oktober Seite V Der im Diagramm verwendete, allerdings seit über 30 Jahren nicht mehr in der Norm enthaltene Begriff reine Baukosten entstammt der DIN 276 Kosten von Hochbauten (Fassung 1954). Er wird in der Umgangssprache heute immer noch benutzt und entspricht den oben genannten Kosten des Bauwerks der zur Zeit gültigen Fassung. Ob die Baunebenkosten auch bei anderen Bauvorhaben 13 % ausmachen und was darin enthalten ist, muss in jedem Fall überprüft werden. Die Dokumentation von Kostenkennwerten erfolgt herkömmlich vor allem für die Kosten des Bauwerks (KG ), also die Baukonstruktionen (KG 300) und die technischen Anlagen (KG 400). Für alle dabei berücksichtigten Bauteile, z. B. Innenwände (KG 340), und Anlagen, z. B. lufttechnische Anlagen (KG 430), liegen umfassende Datensammlun- 55

3 zehnjahre.book Seite 56 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 gen vor. Sie erlauben genaue Kostenermittlungen sowohl für den Neubau als auch für das Bauen im Bestand. Siehe hierzu die Produkte des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI). Hinweise zur Bedeutung und zur Höhe der Baunebenkosten sind in der Fachliteratur selten, dafür aber im Internet zahlreich zu finden. So wird dem Bauherrn auf der Homepage eines Finanzdienstes geraten: Baunebenkosten sind Kosten, die Sie zusätzlich zu den reinen Baukosten aufwenden müssen. Unterschätzen Sie diese auf keinen Fall, sie können durchaus % des Gesamtaufwands ausmachen. Zu den typischen Baunebenkosten zählen Leistungen, die Sie für Architekten und Ingenieure aufbringen müssen, Baugenehmigungskosten, Kosten der Bauabnahme, Versicherungsgebühren (Bauversicherungen), Kosten für behördliche Prüfungen sowie Kosten für die Unterhaltung der Baustelle. Denken Sie auch an das Richtfest, das ebenfalls Geld kostet und Sie sich bestimmt nicht entgehen lassen wollen. (Die Quelle ist dem Verfasser bekannt) Solche Hinweise sind zwar wertvoll und es werden dabei auch wesentliche Kostenbestandteile genannt, sie können aber nicht ohne weiteres in eine Kostenermittlung übernommen werden. Zusätzlich gehören auch der Aufwand für die Wahrnehmung der Bauherrenaufgaben und die Kosten für die Finanzierung bis zum Nutzungsbeginn zu den Baunebenkosten. Die letzten beiden Kostenanteile werden in der Praxis häufig nicht oder nur unvollständig erfasst. Sollten sie auch dem Architekten nicht bekannt sein, so muss er auf jeden Fall seine Kostenermittlungen um den Hinweis ergänzen: Die Kostengruppen 710 Bauherrenaufgaben und 760 Finanzierung sind in der Kostenermittlung nicht oder nicht vollständig enthalten. Dies gilt für andere Kostenbestandteile entsprechend. Abb. 3: Auch Marketing und Vertrieb gehören zu den Baunebenkosten Angaben zu den Baunebenkosten macht in seinem Fachbuch zur praktischen Baukostenplanung Willi Hasselmann. Er gibt für den Wohnungsbau Verhältniswerte für ausgewählte Baunebenkosten, bezogen auf die Summe aus den Kostengruppen 300 Bauwerk Baukonstruktionen bis einschließlich 600 Ausstattung und Kunstwerke, an. Leider sind auch diese Angaben nicht vollständig. Es wird deshalb im Folgenden ein einfaches Verfahren zur Ermittlung der Baunebenkosten vorgestellt. Damit soll es sowohl dem Architekten als auch dem Bauherrn möglich sein, bereits in der Leistungsphase 1. Grundlagenermittlung die Baunebenkosten nachvollziehbar und vollständig zu bemessen. Kostengruppen Baunebenkosten nach Hasselmann 710 Bauherrenaufgaben ca. 2,5 % der Kostengruppen Architekten-/Ingenieurleistungen ca % der Kostengruppen Allgemeine Baunebenkosten ca. 2 5 % der Kostengruppen (Hasselmann, Willi: Praktische Baukostenplanung und -kontrolle, R. Müller Verlag Köln 1997, S.45 56

4 zehnjahre.book Seite 57 Mittwoch, 25. Oktober : Erläuterungen zu den Bestandteilen der Baunebenkosten Die DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93) gliedert die Baunebenkosten in der zweiten Ebene wie folgt: Kostengruppen 710 Bauherrenaufgaben 720 Vorbereitung der Objektplanung 730 Architekten- und Ingenieurleistungen 740 Gutachten und Beratung 750 Kunst 760 Finanzierung 770 Allgemeine Baunebenkosten 790 Sonstige Baunebenkosten 700 Baunebenkosten Abb. 4: Baunebenkosten nach DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93), 2. Ebene Die einzelnen Kostengruppen der Baunebenkosten werden erläutert und es werden auf der Grundlage abgerechneter Bauvorhaben die Erfahrungswerte der einzelnen Baunebenkosten zu den Kostengruppen als wesentlichem Gegenstand insbesondere der Bauherrenaufgaben, Architekten- und Ingenieurleistungen und Gebühren ins Verhältnis gesetzt. Die genannten Prozentwerte sind als Orientierungsgrößen zu verstehen. Die Bauherrenaufgaben machen je nach Größe, Schwierigkeit sowie Dauer eines Projektes und je nach Anzahl der am Projekt Beteiligten etwa ein Viertel bis ein Drittel des Aufwandes der erforderlichen Architekten- und Ingenieurleistungen aus. Will man also die Kosten der Bauherrenaufgaben einschätzen und hat keine bessere Grundlage zur Verfügung, kann einfach ein entsprechender Teil der Architekten- und Ingenieurhonorare als Maßstab für den notwendigen Aufwand auf der Seite des Bauherrn angesetzt werden. 2 % bis 4 % der Kostengruppen sollten hierfür ausreichen. Zu seiner zeitlichen und fachlichen Entlastung kann der Bauherr eine Projektsteuerung (KG 712) beauftragen. Das Leistungsbild der Projektsteuerung wird in groben Zügen in HOAI 31 beschrieben sowie in den Untersuchungen zum Leistungsbild und zur Vergütung der Projektsteuerung vom Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung (AHO) umfassend erläutert; siehe Nr. 9 der Schriftenreihe der AHO-Fachkommission, Stand Januar Danach können etwa zwei Drittel der Bauherrenaufgaben an eine Projektsteuerung übertragen werden. Umgekehrt verbleibt in der Regel ein Drittel der Bauherrenaufgaben (KG 711) beim Auftraggeber. KG 710 Bauherrenaufgaben In seiner Funktion als Auftraggeber hat der Bauherr die Projektleitung (KG 711) zur Vertretung seiner Bauherreninteressen wahrzunehmen. Hierzu gehören unter anderem das Festlegen der Projektziele, das Aufstellen eines Organisations- und Terminplanes für die Bauaufgabe, der Abschluss von Verträgen zur Verwirklichung der Projektziele, das Prüfen der Planungsergebnisse auf Einhaltung der Planungsvorgaben und schließlich die rechtsgeschäftliche Abnahme der beauftragten Leistungen. Abb. 5: Der Bauherr und weitere am Projekt Beteiligte beim Spatenstich 57

5 zehnjahre.book Seite 58 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 Bei einzelnen Projekten kann eine Betriebsund Organisationsberatung (KG 713) erforderlich werden. Die Kosten einer Beratung für die betriebliche Organisation, zur Arbeitsplatzgestaltung, zur Erstellung von Raumund Funktionsprogrammen, zur betrieblichen Planung oder zur Inbetriebnahme z. B. eines Krankenhauses oder eines Industriebetriebes können die Höhe des Honorars für die Leistungsphase 1. Grundlagenermittlung im Leistungsbild des Objektplaners erreichen. Der Aufwand für die bzw. die Kosten der Bauherrenaufgaben (KG 710) werden bei privaten Bauherren nur in Ausnahmefällen ermittelt. Bei gewerblichen Bauherren, z. B. bei einem Bauträger, sind auch diese Kosten für jedes einzelne Bauvorhaben genau zu erfassen. Nur so können die Gesamtkosten eines Objektes vollständig erfasst werden. KG 720 Vorbereitung der Objektplanung Zur Vorbereitung der Objektplanung können Untersuchungen (KG 721) in Form von Standortanalysen, Baugrundgutachten, Gutachten für die Verkehrsanbindung, Bestandsanalysen, z. B. Umweltverträglichkeitsprüfungen, erforderlich sein. Als vorbereitende Bebauungsstudien können ferner auch Städtebauliche Leistungen (KG 723) und als vorbereitende Grünplanstudien Landschaftsplanerische Leistungen (KG 724) anfallen. Die Kosten eines Architektenwettbewerbes werden unter der Kostengruppe 725 Wettbewerbe erfasst. Kunstwettbewerbe sind der Kostengruppe 751 zuzuordnen. Für sonstige Kosten zur Vorbereitung der Objektplanung steht die Kostengruppe 729 zur Verfügung. Wird ein Architektenwettbewerb durchgeführt, soll z. B. bei einem Realisierungswettbewerb die Auslobungsunterlage mindestens die Leistungsphase 1. Grundlagenermittlung umfassen. Die Arbeiten der Wettbewerbsteilnehmer haben weitgehend der Leistungsphase 2. Vorplanung zu entsprechen. Die Kosten für die Auslobung, Durchführung und Dokumentation liegen in jedem Fall deutlich höher als das vergleichbare Honorar für die Leistungsphase 2. Vorplanung im Fall der direkten Beauftragung. Bezogen auf die Kostengruppen können zusätzlich zu den Architekten- und Ingenieurleistungen bis zu 3 % als Kosten für den Wettbewerb angesetzt werden. KG 730 Architekten- und Ingenieurleistungen Die Leistungen des Architekten werden in der Honorarordnung als Objektplanung bezeichnet. Sie umfassen die Eigenplanung in Form von Skizzen, Zeichnungen, Berechnungen und Erläuterungen, Vorschläge zur Beauftragung von fachlich Beteiligten, die Vorbereitung und Mitwirkung bei Ausschreibung und Vergabe sowie die Objektüberwachung. Darüber hinaus obliegen dem Architekten die Integration der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter sowie die technische und terminliche Koordination der ausführenden Firmen. Als Ingenieurleistungen fallen vor allem die Beiträge des Tragwerksplaners und der Fachingenieure für die Planung der technischen Anlagen an. KG 731 Gebäude Die Vergütung des Objektplaners wird auf der Grundlage des Leistungsbildes im Architektenvertrag in Verbindung mit der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ermittelt. Dabei sind unter anderem die Größe des Bauvorhabens, gemessen an den anrechenbaren Kosten, und die Schwierigkeit der Planung durch Bestimmung einer Honorarzone maßgebend. Honorare für besondere Leistungen, z. B. Anfertigen eines Architekturmodells, sind gesondert zu vereinbaren. Wird das vollständige Leistungsbild (Leistungsphasen 1 bis 9) beauftragt, kann die Vergütung der Grundleistungen auf der Basis der anre- 58

6 zehnjahre.book Seite 59 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 chenbaren Kosten mit unterschiedlichen Von- Hundert-Sätzen (hier eine Auswahl) errechnet werden. Die Vergütung der Grundleistungen für alle Leistungsphasen der Objektplanung reicht also je nach den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone von rund 6,00 v. H. für Bauvorhaben der Honorarzone I, z. B. Behelfsbauten, bis zu etwa 15,00 v. H. oder mehr für Bauvorhaben der Honorarzone V, z. B. Studios für Rundfunk. Für eine erste Ermittlung der Baunebenkosten ist neben der Art und der Größe des Objektes noch der Umfang gegebenenfalls vereinbarter besonderer Leistungen zu beachten. Entsprechendes gilt für die Planung von Freianlagen (KG 732) und den raumbildenden Ausbau (KG 733). Die anrechenbaren Kosten eines Objektes weichen von der in diesem Beitrag gewählten Bezugsgröße (KG ) grundsätzlich, in der Höhe jedoch meist geringfügig ab. Dies wurde bei der Bemessung der angegebenen Prozentwerte berücksichtigt. Bei größeren Bauvorhaben, mittlerer Honorarzone und einem Architektenvertrag mit einem Leistungsbild über alle Leistungsphasen kann von einem Architektenhonorar für die Grundleistungen in Höhe von 7 % bis 8 % bezogen auf die Kostengruppen ausgegangen werden. In der Praxis werden besondere Leistungen nicht immer in vollem Umfang honoriert, sei es, dass der Planer ein gesondertes Honorar dafür nicht einfordert oder der Bauherr ganz einfach nicht bereit ist, diese angemessen zu vergüten. Ob die Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure von den Vertragsparteien tatsächlich eingehalten werden, und auch die Frage, ob die derzeitige Honorarordnung kostendeckend ist, soll an dieser Stelle nicht erörtert werden. Abb. 7: An der Planung Beteiligte im Gespräch auf der Baustelle 735 Tragwerksplanung und 736 Technische Ausrüstung Gegenstand der Tragwerksplanung (Statik) ist die Standsicherheit des Bauwerkes. Hierfür erarbeitet der Tragwerksplaner (Statiker) eine Lösung hinsichtlich der Baustoffe, der Bauarten, des Herstellungsverfahrens und der Art der Gründung auf der Grundlage der Objektplanung und unter Beachtung der in die Planung zu integrierenden Beiträge der weiteren fachlich Beteiligten, z. B. Ingenieure für Bodenmechanik und Technische Ausrüstung. Anrechenbare Kosten Zone I v. H. Zone II v. H. Zone III v. H. Zone IV v. H. Zone V v. H. Euro von bis von bis von bis von bis von bis ,76 9,44 9,44 11,70 11,70 15,08 15,08 17,34 17,34 19, ,13 7,30 7,30 8,85 8,85 11,18 11,18 12,73 12,73 17, ,53 6,55 6,55 7,91 7,91 9,97 9,97 11,33 11,33 12, ,19 5,77 5,77 6,54 6,54 7,69 7,69 8,46 8,46 9,04 Abb. 6: Gekürzte Honorartafel zur Objektplanung für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten, die Tafelwerte in Euro wurden in Von-Hundert-Sätze (v. H.) umgerechnet (vgl. HOAI 16 Abs. 1) 59

7 zehnjahre.book Seite 60 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 In Abstimmung mit dem Objektplaner erstellt er bereits zu Beginn der Planung ein statischkonstruktives Konzept für das Tragwerk und trifft die grundlegende Festlegung der konstruktiven Details und Hauptabmessungen des Tragwerkes für die tragenden Querschnitte, Aussparungen und Fugen, die Ausbildung der Auflager und Knotenpunkte sowie der Verbindungsmittel. Hierzu gehören ferner das Aufstellen eines Lastenplanes sowie gegebenenfalls der Nachweis der Erdbebensicherung. Die Leistungen bei der technischen Ausrüstung durch die fachlich Beteiligten sind der notwendige Beitrag für die Objektplanung zur Auslegung der Systeme und Anlagenteile des jeweiligen Fachbereiches bzw. für die jeweilige Anlagengruppe, z. B. die Elektrotechnik. Ergebnisse der Planung der technischen Ausrüstung sind insbesondere die Erarbeitung von Planungskonzepten, Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, das Aufstellen von Funktionsschemata und Prinzipschaltbildern der Anlagen, die Berechnung und Bemessung sowie zeichnerische Darstellung mit Dimensionen und Anlagenbeschreibung, die Angabe und Abstimmung der für die Tragwerksplanung notwendigen Durchführungen und Lastangaben sowie Anfertigen von Schlitz- und Durchbruchsplänen, weiterhin das Mitwirken beim Kostenanschlag und bei der Kostenkontrolle. Einfache Ermittlung der Kosten von 730 Architekten- und Ingenieurleistungen Für die Ermittlung der Honorare der fachlich Beteiligten enthält die Honorarordnung die entsprechenden Leistungsbilder, Honorartafeln und ergänzenden Regelungen. Es kann davon ausgegangen werden, dass das Verhältnis der Honorare des Objektplaners zu den Honoraren der fachlich Beteiligten von etwa 65 : 35 bei einfachen Gebäuden, z. B. einfachen Wohngebäuden, bis zum Verhältnis von etwa 45 : 55 bei besonders komplexen und hoch installierten Gebäuden, z. B. Schwimmhallen oder Klinikbauten, reicht. Man kann also vorbehaltlich genauer Ermittlungen der Ingenieurhonorare auch mit den Verhältniswerten der folgenden Tabelle rechnen. Wurde im vorangegangenen Abschnitt von einem Verhältniswert von 7 % bis 8 % für das Honorar des Objektplaners ausgegangen, so ergeben sich bei mittlerem Schwierigkeitsgrad für die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen in den meisten Fällen 10 % bis 15 % bezogen auf die Kostengruppen Honoraranteile nach Honorarzonen Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Architektenleistungen 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % (KG 731) Leistungen der fachlich Beteiligten 35 % 40 % 45 % 50 % 55 % (KG 732 bis 739) Architekten- und Ingenieurleistungen gesamt (KG 730) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Abb. 8: Honoraranteile der Architektenleistungen und der Leistungen der fachlich Beteiligten je nach Honorarzone in Prozent, vereinfachte Aufteilung 60

8 zehnjahre.book Seite 61 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 KG 740 Gutachten und Beratung Die Kosten für Gutachten und Beratung können für Leistungen aus den Fachbereichen Thermische Bauphysik (KG 741), Schallschutz und Raumakustik (KG 742), Bodenmechanik, Erd- und Grundbau (KG 743), Vermessung (KG 744) als vermessungstechnische Leistungen mit Ausnahme von Leistungen, die aufgrund landesrechtlicher Vorschriften für Zwecke der Landvermessung und des Liegenschaftskatasters durchgeführt werden (siehe KG 771), anfallen. Ferner gehören zu Gutachten und Beratung die Leistungen für Lichttechnik und Tageslichttechnik (KG 745) sowie sonstiges zu Gutachten und Beratung (KG 749), z. B. die Anfertigung von Flucht- und Rettungsplänen oder die Beratung zur Sicherheits- und Gesundheitskoordination (SiGeKo). Die Kosten für Gutachten und Beratung können erfahrungsgemäß bei mittleren und größeren Bauvorhaben 1 bis 3 % der Kostengruppen ausmachen. Bei einfachen oder kleinen Gebäuden fallen sie lediglich für die Bauvermessung an und liegen dann um 1 %. KG 750 Kunst Zum einen kann es sich um Kunstwettbewerbe (KG 751) handeln und dabei um die Kosten für die Durchführung von Wettbewerben zur Erarbeitung eines Konzepts für Kunstwerke und künstlerisch gestaltete Bauteile. Zum anderen können die Honorare (KG 752) als Kosten für die geistig-schöpferische Leistung für Kunstwerke und künstlerisch gestaltete Bauteile, soweit sie nicht in der Kostengruppe 620 enthalten sind, berücksichtigt werden. Allgemeine Angaben zu den Kosten der Kunst sind nicht möglich. In sehr vielen Fällen entstehen hierfür keine Kosten. KG 770 Allgemeine Baunebenkosten Zu den Allgemeinen Baunebenkosten gehören die Kosten aus Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen (KG 771), z. B. die Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren, die Prüfung der Tragwerksplanung (Prüfstatik) sowie für die Prüfungen und Abnahmen technischer Anlagen wie z. B. einer Brandmeldeanlage durch das zuständige Bauordnungsamt oder den Technischen Überwachungsverein. In vielen Fällen fallen Kosten für die Bewirtschaftung der Baustelle (KG 772) an, diese ergeben sich aus der Bereitstellung von Büroflächen für die Bauherrenorganisation und die Objektüberwachung einschließlich der damit verbundenen Nebenkosten für Beheizung, Beleuchtung und Reinigung. Auch die Bewachung der Baustelle kann erforderlich sein und wird hierzu gezählt. Die Bemusterung, z. B. von Fassadenelementen, Ausbaukonstruktionen oder Sanitärobjekten, Modellversuche und Eignungsmessungen dienen dem Bauherrn zur Entscheidung bei der Planung und können erhebliche Kosten verursachen (KG 773). Werden Anlagen vor Nutzungsbeginn in Betrieb genommen, z. B. Heizungsanlagen, dann zählen die verbrauchte Energie und die erforderliche Stillstandswartung zu den Betriebskosten während der Bauzeit (KG 774). Als sonstige Allgemeine Baunebenkosten (KG 779) werden die Kosten für Vervielfältigung und Dokumentation, Post- und Fernsprechgebühren sowie für die Grundsteinlegung und das Richtfest gerechnet. Die Allgemeinen Baunebenkosten werden durch Kosten für Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen (KG 771) bestimmt und liegen im Fall von Neubauten bei rund 1 % der Kostengruppen In besonderen 61

9 zehnjahre.book Seite 62 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 Fällen, so bei Umbauten, Erweiterungsbauten, Modernisierungen oder Maßnahmen mit sehr hohen Sicherheitsanforderungen können sie bis zu 5 % der Kostengruppen oder mehr ausmachen. KG 790 Sonstige Baunebenkosten Hierzu können Versicherungen während der Bauzeit gehören. In der Norm werden allerdings diesbezüglich keine Hinweise gegeben. Die wichtigsten Versicherungen ab dem Baubeginn und bis zur Baufertigstellung sind die Bauleistungsversicherung, die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Feuerrohbauversicherung und die Unfallversicherung. Zwar sind die genannten Versicherungen unverzichtbar, die Kosten hierfür fallen bei einer ersten Ermittlung wie in diesem Fall nicht ins Gewicht. KG 760 Finanzierung Zur Finanzierung gehören sowohl die Finanzierungskosten (KG 761) als auch die Kosten für die Beschaffung von Dauerfinanzierungsmitteln, die Bereitstellung des Fremdkapitals, die Beschaffung der Zwischenkredite und für Teilvalutierungen von Dauerfinanzierungsmitteln als auch die Kosten für alle mit der Finanzierung des Projektes anfallenden Zinsen bis zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginns als Zinsen vor Nutzungsbeginn (KG 762). Anmerkung: valutieren = einen [durch eine Hypothek oder Grundschuld gesicherten] Betrag zur Verfügung stellen und dadurch (aus Sicht des Schuldners) schulden (Duden, 2005). Die Kosten für Finanzierung ergeben sich aus der Höhe des Zinssatzes für das im Projekt gebundene Kapital sowie der Dauer der Kapitalbindung. Die Nebenkosten für die Kreditbeschaffung und Bearbeitungsgebühren erhöhen den Zinssatz meist nur um etwa 0,1 Prozentpunkte. Die Art der Finanzierung, also ob Eigen- oder Fremdmittel eingesetzt werden, ist zwar für die Liquiditätsplanung des Bauherrn von entscheidender Bedeutung, nicht aber für die Ermittlung der Kosten. Denn für den Einsatz von Eigenkapital ist bei vollständiger Betrachtung für die entgangenen (Haben-)Zinsen (Opportunitätskosten) eine kalkulatorische Eigenkapitalverzinsung anzusetzen. Private Bauherren, die sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen, vergessen in ihren Berechnungen fast immer die kalkulatorische Verzinsung der Eigenmittel, angefangen vom Grundstück bis zu den verwendeten Ersparnissen. Abb. 9: Arbeitsplatz Baustelle, die Sicherheitserfordernisse sind hoch Ganz anders sieht es bei einem gewerblichen Bauherren, z. B. einem Bauträger, aus. Er muss als Bauherr auf Zeit für alle gebundenen Mittel eine angemessene Rendite erwirtschaften, die es ihm erlaubt, den Grunder- 62

10 zehnjahre.book Seite 63 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 werb, die Planung, Ausführung und die Vermarktung der Immobilie zu finanzieren. Seine Rendite muss so hoch sein, dass wenigstens der eigene Aufwand, die Fremdkapitalkosten, eine ausreichende Verzinsung des Eigenkapitals sowie das unternehmerische Risiko abgedeckt sind. 5.3 Ermittlung der Gesamtkosten und der anteiligen Baunebenkosten Gegenstand der Finanzierung sind Grundstück mit Erschließung sowie alle Leistungen, die vor dem Nutzungsbeginn Eigen- oder Fremdmittel binden. Die Ermittlung der Kosten für Finanzierung (KG 760) wird an einem Beispiel (Abbildung 10) gezeigt. Es handelt sich um ein mehrgeschossiges Bürogebäude mittleren Standards. Folgende Annahmen wurden getroffen: Das erschlossene Baugrundstück (KG ) wird zu Beginn des Vorhabens erworben und mit einem Kredit finanziert. Ist es bereits Eigentum des Bauherrn, wird es von einem Gutachter bewertet und für die im Grundstück gebundenen Eigenmittel setzt der Bauherr eine kalkulatorische Verzinsung des Eigenkapitals vergleichbar einer Fremdfinanzierung an. Die Bauleistungen und Lieferungen (KG ) sind über einen längeren Zeitraum während der Bauausführung zu finanzieren. Die durchschnittliche Kapitalbindung von Beginn der Bauarbeiten bis zur Fertigstellung beträgt im Mittel die Hälfte (50 %) der geleisteten Zahlungen. Ebenso sind die Baunebenkosten, ohne die Kosten der Finanzierung (KG 760), über die gesamte Dauer zu berücksichtigen. Sie wurden mit 20 %, bezogen auf die Kostengruppen KG , angesetzt (Herleitung siehe Abbildung 11). Zum Beginn der Nutzbarkeit sind die Rechnungen für die Bau-, Liefer- und Planungsleistungen in der Regel noch nicht vollständig bezahlt (Zahlungsstand rund 80 %). Das erschlossene Baugrundstück ist von Anbeginn Eigentum des Bauherrn und vollständig bezahlt (100 % Kapitalbindung über die gesamte Dauer von 36 Monaten). Die Dauer des Bauvorhabens wird bestimmt durch 12 Monate Planung vor Baubeginn und anschließend 24 Monate Bautätigkeit und Überwachung. Der Zinssatz für das im Projekt gebundenen Kapital wird für die Verzinsung der Fremdund Eigenmittel in Höhe von einheitlich 6 % pro Jahr angenommen. Der Zinseszinseffekt wird vernachlässigt Grundstück Herrichten und Erschließen Bauwerk Baukonstruktionen Bauwerk Technische Anlagen Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke KG Bezeichnung Gesamtkosten Kapitalbindung Abb. 10: Ermittlung der Kosten für Finanzierung (KG 760) an einem Beispiel Zinssatz Dauer Zahlungsstand 760 Finanzierung T 100 % 6 % 36 Monate 100 % 540 T T 50 % 6 % 24 Monate 80 % 384 T 700 Baunebenkosten (ohne KG 760) T 50 % 6 % 36 Monate 80 % 115 T Gesamtkosten T 760 Finanzierung T T Gesamtkosten (mit KG 760) 63

11 zehnjahre.book Seite 64 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 Für die Berechnungen (Abb. 10) wurden die Baunebenkosten ohne Finanzierung (KG 760) mit 20 % angesetzt. Die Höhe der ermittelten Kosten der Finanzierung von rund T ist in erster Linie zeitabhängig. Es wird dabei deutlich, wie wichtig die Planung und Einhaltung der Projektdauer eines Bauvorhabens sind. Schließlich will der Bauherr die Kosten der Finanzierung als Teil der Baunebenkosten möglichst gering halten. Die gesamten Baunebenkosten, gerechnet aus T (ohne Finanzierung) zuzüglich T (Finanzierung) mit insgesamt T, können entweder als Anteil an den Gesamtkosten und / oder als Zuschlag auf die Kostengruppen gerechnet werden (Abbildung 11). Die Gesamtkosten für das Beispiel betragen T. Die Baunebenkosten haben einen Anteil von rund 19 % an den Gesamtkosten (Von-Hundert-Rechnung). Anders betrachtet machen sie 33 % auf die Kostengruppen bezogen aus (Auf-Hundert-Rechnung). Auf die Berechnungsgrundlage ist also immer zu achten. Zusammenfassung Soweit dem Bauherrn und dem Architekten zu Beginn eines Bauvorhabens noch keine besseren Informationen über die voraussichtliche Höhe der Baunebenkosten vorliegen, können die folgenden Von-Bis-Werte zur Orientierung (mittlere Spalte) bei Neubauten für eine erste Ermittlung zu Hilfe genommen werden. Die in der rechten Spalte angegebenen Werte sind für die Ermittlung der vollständigen Baunebenkosten im vorangegangenen Beispiel hergeleitet worden. Sind die Baunebenkosten für Projekte im Bestand, z. B. Erweiterungsbauten, Umbauten oder Modernisierungen, gefragt, dann ist zu berücksichtigen, dass der Gegenstand einer solchen Maßnahme und damit die Bemessungsgrundlage (KG ) im Unterschied zu einem Neubau vergleichsweise gering ist, gleichzeitig aber Aufgaben wie z. B. die Objektplanung (KG 730) oder die Bewirtschaftung der Baustelle (KG 772) einen wesentlich höheren Aufwand erfordern Kostengruppen Kosten Kostenanteile bezogen auf Baukosten Gesamtkosten Baugrundstück T 37,5 % 22,0 % Herrichten und Erschließen Bauwerk Baukonstruktionen T 100 % 58,7 % Bauwerk Technische Anlagen Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten T 33 % 19,3 % Gesamtkosten T 170,5 % 100,0 % Abb. 11: Die Kostenanteile sind zum einen auf die Kostengruppen und zum anderen auf die Gesamtkosten (KG ) bezogen. 64

12 zehnjahre.book Seite 65 Mittwoch, 25. Oktober :05 11 Kostengruppen von-bis-werte (bei mittlerer Schwierigkeit) Herleitung der Baunebenkosten für das Beispiel 710 Bauherrenaufgaben 2 % 4 % 2 % 720 Vorbereitung der Objektplanung 1 % 3 % 1 % 730 Architekten- und Ingenieurleistungen 10 % 15 % 12 % 740 Gutachten und Beratung 1 % 3 % 2 % 750 Kunst sehr geringer Anteil 760 Finanzierung Berechnung nach Kapitalbindung 770 Allgemeine Baunebenkosten 1 % 5 % 3 % 790 Sonstige Baunebenkosten sehr geringer Anteil 700 Baunebenkosten (ohne KG 760) 15 % 30 % 20 % Abb. 12: Kennwerte zu den Kostengruppen 710 bis 740 und 770 bezogen auf die Kostengruppen und Herleitung der Baunebenkosten Das Beispiel hat gezeigt, wie die vollständigen Gesamtkosten auf der Grundlage weniger Angaben und Annahmen ermittelt werden können und welchen Anteil die Baunebenkosten und insbesondere die Kosten der Finanzierung haben können. Auch der Einfluss der Projektdauer und des Zinssatzes auf die Gesamtkosten eines Bauvorhabens lässt sich durch die Variationen der Faktoren Zeit und Zins feststellen. Literatur AHO-Fachkommission Projektsteuerung/Projektmanagement (Hrsg.): Untersuchungen zum Leistungsbild, zur Honorierung und zur Beauftragung von Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienbranche. Bundesanzeiger, Bonn 2004 DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93) Hasselmann, Willi: Praktische Baukostenplanung und -kontrolle. R. Müller Verlag Köln 1997 HOAI Text mit Amtlicher Begründung und Anmerkungen zu 31 (09.76) HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (01.96) o. Verfasser: Beilage der Süddeutschen Zeitung Nr Donnerstag, 10. Oktober Seite V 65