Einzelhandelskonzept für die Stadt Buxtehude

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Buxtehude Entwurf Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Bearbeitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Geographin Kristin Just Hansestadt Lübeck, 22. Oktober 2008 Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: Kremming@cima.de Internet:

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Buxtehude Sozioökonomische Rahmendaten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Buxtehude Leistungsdaten des Einzelhandels in Buxtehude Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Flächendichte und deren Entwicklung Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Buxtehude Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Buxtehude Gesamtüberblick Bestandsanalyse Buxtehude Angebotssituation des Einzelhandels in Buxtehude Angebotssituation der Innenstadt Nahversorgungssituation Buxtehude STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT BUXTEHUDE FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Innenstadt Stadtteilzentrum Grund- und Nahversorgungszentren Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Buxtehude Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptgeschäftszentrum) (A) Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände (Stadtteilzentrum B) Zentraler Versorgungsbereich Torfweg (Stadtteilzentrum C) Zentraler Versorgungsbereich Westmoor (Grund- und Nahversorgungszentrum D) Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf (Cuxhavener Straße) (Grund- und Nahversorgungszentrum E) Sonstige Standorte Sondergebiets- & Fachmarktstandort Fachmarktstandort Harburger Straße (H) Sondergebiets- & Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) (G) Solitäre Nahversorgungsstandorte CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 4.5 Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur Entwicklungsstrategie für die Zentralen Versorgungsbereiche außerhalb der Innenstadt BRANCHEN- UND STANDORTKONZEPT Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Buxtehuder Sortimentsliste Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Branchenkonzept Stadtteilzentrum (Zentrale Versorgungsbereiche) Branchenkonzept Nahversorgungszentren (Zentrale Versorgungsbereiche) Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT Quantitative und qualitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Stadtmarketing/ Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte/ Innenstadtstrategie Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Stadtteilzentrum Torfweg (Prüfstandort 1) Granini, Moisburger Straße (Prüfstandort 2) Westmoor - West (Prüfstandort 3) Ottensen-Sportplatz (Prüfstandort 4) Föhrenweg/ Apenser Straße (Prüfstandort 5) Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Sondergebiets-/ Fachmarktstandort Harburger Straße (Prüfstandort 6) Sondergebiets-/ Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) (Prüfstandort 7) Moisburger Landstraße / B 73 (Prüfstandort 8) Gewerbegebiet West (Prüfstandort 9) Ovelgönne (Prüfstandort 10) Zusammenfassung Zentren- und Standortkonzept Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept FLÄCHENMANAGEMENT METHODIK Angebotsseite Nachfrageseite Sonstige Kennzahlen CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Die Lage im Raum 9 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 10 Abb. 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 12 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Buxtehude 14 Abb. 5: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet 17 Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Buxtehude 19 Abb. 7: Angebot: Entwicklung Fläche & Umsatz 2005 zu Abb. 8: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Buxtehude 22 Abb. 9: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Buxtehude 24 Abb. 10: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2005 & Abb. 11: Entwicklung der Verkaufsflächendichte in Buxtehude 26 Abb. 12: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Buxtehude in Mio. 28 Abb. 13: Kaufkraftströme in Buxtehude: Kaufkraftsaldo 29 Abb. 14: Kennzahlen des Buxtehuder Einzelhandels (Temporärer Vergleich der Jahre 2005 und 2008) 30 Abb. 15: Abgrenzung der Innenstadt in Buxtehude 32 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels der Innenstadt am gesamten Einzelhandel Buxtehudes 33 Abb. 17: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) 34 Abb. 18: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) 34 Abb. 19: Räumliche Unterschiede bei der Nahversorgung 36 Abb. 20: Nahversorgungssituation in Buxtehude (schematisch) 37 Abb. 21: Nahversorgungssituation in der Südlichen Kernstadt gegenüber der Nördlichen Kernstadt 38 Abb. 22: Innenstadt Am Markt 48 Abb. 23: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 48 Abb. 24: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 49 Abb. 25: Zentraler Versorgungsbereich Birkelgelände 50 Abb. 26: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände 50 Abb. 27: Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße 51 Abb. 28: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände 51 Abb. 29: Zentraler Versorgungsbereich Torfweg 52 Abb. 30: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Torfweg 52 Abb. 31: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Torfweg 53 Abb. 32: Ideenskizze zur Neugestaltung des Torfweges 53 Abb. 33: Zentraler Versorgungsbereich Westmoor 54 Abb. 34: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Westmoor 54 Abb. 35: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Westmoor 55 Abb. 36: Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf 56 Abb. 37: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf 56 Abb. 38: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hedendorf 57 Abb. 39: Fachmarktstandort Harburger Straße 59 Abb. 40: Abgrenzung Fachmarktstandort Harburger Straße 59 Abb. 41: Verkaufsfläche/ Anzahl Betriebe: Fachmarktstandort Harburger Str. 59 Abb. 42: Sondergebietsstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) 60 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 Abb. 43: Abgrenzung Sondergebietsstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) 60 Abb. 44: Solitärer Einzelstandort Eckdahl (Comet-Markt) 61 Abb. 45: Solitärer Einzelstandort Harburger Straße (Rewe) 61 Abb. 46: Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur 62 Abb. 47: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (periodischer Bedarfsbereich) 65 Abb. 48: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (mittelfristiger Bedarfsbereich) 66 Abb. 49: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (langfristiger Bedarfsbereich) 66 Abb. 50: Buxtehuder Sortimentsliste 67 Abb. 51: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 70 Abb. 52: Übersicht Standortkategorien 71 Abb. 53: Übersicht Prüfstandorte 76 Abb. 54: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Am Markt, Lange Straße, Bahnhofstraße) 77 Abb. 55: Westfleth/ Ostfleth 78 Abb. 56: Standort 1: Stadtteilzentrum Torfweg 81 Abb. 57: Übersichtskarte Standort 1: Stadtteilzentrum Torfweg 81 Abb. 58: Ideenskizze zur Neugestaltung des Torfweges 82 Abb. 59: Prüfstandort 2: Granini, Moisburger Straße 83 Abb. 60: Übersichtskarte Prüfstandort 2: Granini, Moisburger Straße 83 Abb. 61: Prüfstandort 3: Westmoor-West 85 Abb. 62: Übersichtskarte Prüfstandort 3: Westmoor-West 85 Abb. 63: Prüfstandort 4: Ottensen - Sportplatz 87 Abb. 64: Übersichtskarte Prüfstandort 4: Ottensen - Sportplatz 87 Abb. 65: Prüfstandort 5: Föhrenweg/ Apenser Straße 89 Abb. 66: Übersichtskarte Prüfstandort 5: Föhrenweg/ Apenser Straße 89 Abb. 67: Prüfstandort 6: Fachmarktstandort Harburger Straße (Fairplay-Gelände) 92 Abb. 68: Übersichtskarte Prüfstandort 6: Fachmarktstandort Harburger Straße 92 Abb. 69: Szenario Entwicklung der Fläche mit Plaza-Ansiedlung 93 Abb. 70: Szenario Entwicklung der Flächenanteile im Periodischen Bedarf 94 Abb. 71: Szenario Räumliche Entwicklung des Periodischen Bedarfs 94 Abb. 72: Prüfstandort 7: Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) 96 Abb. 73: Übersichtskarte Prüfstandort 7: Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) 96 Abb. 74: Prüfstandort 8: Moisburger Landstraße / B Abb. 75: Übersicht Prüfstandort 8: Moisburger Landstraße / B Abb. 76: Prüfstandort 9: Gewerbegebiet West 100 Abb. 77: Übersicht Prüfstandort 9: Gewerbegebiet West 100 Abb. 78: Prüfstandort 10: Ovelgönne 102 Abb. 79: Übersicht Prüfstandort 10: Ovelgönne 102 Abb. 80: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Buxtehude 105 Abb. 81: Beispiel Newsletter Lemgo Marketing 109 Abb. 82: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 110 Abb. 83: Guckloch in Detmold 111 Abb. 84: Pop-up-store in Castrop-Rauxel 112 Abb. 85: Kaufhaus auf Zeit 113 Abb. 86: Aufgabenbereich eines Flächenmanagers 114 Abb. 87: Die 33 CIMA-Branchen 115 Abb. 88: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 116 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 1. Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Aufgabenstellung und Ziele Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Buxtehude Auftraggeber Stadt Buxtehude Zeitraum April bis Oktober 2008 Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um die Kaufkraft nachhaltig an Buxtehude zu binden bzw. nach Buxtehude zu ziehen (lokale und regionale Sichtweise) (Einzelhandelsentwicklung) Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Innenstadt Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel in Buxtehude Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Erstellung eines Zentrenkonzeptes Aufstellung eines Nahversorgungskonzeptes Untersuchungsdesign Expertengespräche Einzelhandelsanalyse Szenariobetrachtungen/ Potenzialberechnungen Standort-/ Zentrenkonzept Branchenkonzept Entwicklungskonzept Bewertung von 10 Planvorhaben/ Standorten CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 2. Bestands- und Problemanalyse 2.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Buxtehude soll als Mittelzentrum zentralörtliche Funktionen für den mittelzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs hat Buxtehude unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im mittelzentralen Verflechtungsbereich mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen. Somit besitzt Buxtehude auch eine erhebliche Versorgungsfunktion für das Umland. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion im Marktgebiet Buxtehudes sind: Stadt Stade (Mittelzentrum) sowie Oberzentrum Hamburg u.a. mit dem Oberzentrum Hamburg-Harburg und dem Bezirksentlastungszentrum Neugraben-Fischbek. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 2.1.2 Makrostandort Stadt Buxtehude Abb. 1: Die Lage im Raum Das Mittelzentrum Buxtehude besitzt eine Versorgungsfunktion für Teile des Landkreises Stade und verfügt über eine gute Wirtschafts- und Infrastruktur. Speziell hinsichtlich der Verkehrsinfrastruktur entwickelt sich Buxtehude sehr stark. Die Anbindung der Stadt wurde durch die S-Bahn-Verbindung zwischen Stade und Hamburg deutlich verbessert. Zukünftig wird die Stadt zusätzlich an die A 26 (derzeit in Bau) angebunden. Die Rahmenbedingungen für Buxtehude haben sich in den letzten Jahren für den Einzelhandel nicht grundlegend verändert. Das angrenzende Oberzentrum Hamburg (u.a. Stadtteilzentrum Hamburg- Harburg) wie auch das Mittelzentrum Stade üben einen starken Konkurrenzdruck auf den Buxtehuder Einzelhandel aus, der sich allerdings und das zeigen die nachfolgend aufgeführten Kennzahlen in den letzten Jahren noch verschärft hat. Insbesondere Stade hat in den letzten Jahren seine Einzelhandelssituation durch verschiedene Ansiedlungen verbessert. Auch hinsichtlich der Nahversorgung gibt es in den Umlandgemeinden, die zum Teil zum Marktgebiet Buxtehudes zählen, u.a. Apensen, starke Ansiedlungen, die sich auch auf den Buxtehuder Bestand auswirken. Quelle: MS MapPoint 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Anmerkung: Kartengrundlage ohne aktuelle Straßenbaugroßprojekte CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 2.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Buxtehude im Vergleich Indikatoren Stadt Buxtehude Landkreis Stade Niedersachsen Bevölkerungsentwicklung /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,69 1,19-0,19 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: ,29 1,13-0,39 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: Saldo Daten im Tourismus der Stadt Buxtehude Indikatoren Stadt Buxtehude Landkreis Stade Niedersachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,2 5,3 7,2 Übernachtungen (insgesamt) Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: /- in % ,3 1,5 1,5 Durchschnittliche ,2 2,4 3,4 Aufenthaltsdauer in Tagen ,2 2,5 3, ,1 2,3 3,2 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Indikatoren Stadt Landkreis Buxtehude Stade Niedersachsen Arbeitslosenquoten ,7 7,5 9,6 im Jahresdurchschnitt ,1 10,5 11, ,0 8,3 8,9 +/- in % ,5 10,7-7,3 Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Stand CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Buxtehude ist im Betrachtungszeitraum durch einen positiven Trend gekennzeichnet. Der Anstieg betrug von 2003 bis 2007 rd. 3,7 %. Dieser Wert liegt über dem Bevölkerungswachstum im gesamten Landkreis Stade und deutlich über dem Entwicklungstrend des Landes Niedersachsen im gleichen Zeitraum. Hierbei profitiert Buxtehude von der Lage im Metropolenraum Hamburg. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Buxtehude verlief in den letzten Jahren progressiv. Im Gegensatz dazu steht die rückläufige Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Land Niedersachsen. Buxtehude hat mittlerweile einen positiven Pendlersaldo. Der Einpendlerüberschuss zeigt, dass Buxtehude seine Bedeutung als Wirtschafts- und Arbeitsstandort gestärkt hat. Fazit Für die Stadt Buxtehude lässt sich in den letzten Jahren hinsichtlich der sozioökonomischen Rahmendaten eine positive Entwicklung ableiten. Dieser Trend bewirkt, dass das Nachfragepotenzial steigt und sich positiv auf den Einzelhandel auswirkt. Positiv hat sich auch die Zahl der Ankünfte im Tourismus zwischen 2005 und 2007 entwickelt. Es konnte in diesem Zeitraum ein Anstieg um rd. 8,5 % verzeichnet werden. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer und die Zahl der Übernachtungen sind jedoch nahezu konstant geblieben. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 2.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in Buxtehude für dieses Jahr bei 5.863,78. Bundesweit wurde für das Jahr 2007 ein Wert von pro Einwohner berechnet. Wie Abbildung 3 verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Buxtehude mit 110,7 % deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100 %. Die Buxtehuder Kaufkraft liegt zudem auch über der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft des Landkreises Stade mit 106,6 %. Die umliegenden Gemeinden verfügen ebenfalls über eine sehr hohe einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Abb. 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich LK Stade 106,6 Hollenstedt 122,3 Dollern 119,2 Jork 118,3 Appel 116,5 Bliedersdorf 116,2 Neuenkirchen 113,4 Mittelnkirchen 112,2 Neu Wulmstorf 112,0 Apensen 111,8 Regesbostel 110,8 Buxtehude 110,7 Beckdorf 110,0 Guderhandviertel 109,7 Nottensdorf 108,6 Harsefeld 107,7 Horneburg 107,7 % Fazit Die Stadt Buxtehude mit ihrem Umland verfügt über eine vergleichsweise hohe Kaufkraft, die sich positiv auf den Ausgabesatz im Einzelhandel auswirkt. Quelle: MB Research 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 Das Marktgebiet der Stadt Buxtehude wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Buxtehude, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Buxtehude Das Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Buxtehude kann folgendermaßen beschrieben werden: Buxtehude Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Einzelhändlerinterviews Bearbeitung: CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich Neben dem Stadtgebiet von Buxtehude umfasst das Marktgebiet die direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Kommunen sowie die Gemeinde Mittelnkirchen. Das erweiterte Marktgebiet enthält neben den Grundzentren Harsefeld, Horneburg im Landkreis Stade noch die Harburger Grundzentren Rosengarten und Hollenstedt (vgl. Kap ). In das erweiterte Marktgebiet wurden Dollern, Harsefeld, Rosengarten und insbesondere Hamburg nur anteilig einbezogen. In diesem Teil des Marktgebietes können jedoch längst nicht alle Einzelhandelsbetriebe in Buxtehude wirksam werden. Dies trifft nur für wenige große und/ oder spezialisierte Betriebe zu. Insgesamt betrachtet lässt die Kaufkraftbindung im erweiterten Marktgebiet deutlich nach. Darüber hinaus können einige Betriebe auch in Bereichen außerhalb des festgelegten Marktgebietes wirksam werden. Dies beschränkt sich jedoch nur auf sehr sporadische Kunden oder einzelne Käuferschichten. Darüber hinaus sind Touristen als potenzielle Käuferschichten zu nennen. Das Marktgebiet und das erweiterte Marktgebiet der Stadt Buxtehude sind durch die topographischen Verhältnisse, insbesondere im nördlichen Bereich durch die Elbe, deutlich begrenzt und somit eingeschränkt. Im Süden erschwert die verkehrsräumliche Situation in Gestalt der Autobahn eine weitere Ausdehnung des Marktgebietes. Außerdem schöpfen das konkurrierenden Oberzentrum Hamburg (auch mit seinen Bezirkszentren) und die Mittelzentren im Umland Buxtehudes (Stade, Buchholz i. d. Nordheide, Lüneburg) ebenfalls Kaufkraft aus dem Marktgebiet der Stadt Buxtehude ab (Überlagerung der einzelnen Marktgebiete). Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund allenfalls in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern durch die CIMA differenziert: Stadt Buxtehude: Einwohner Marktgebiet Buxtehude: Einwohner Erweitertes Marktgebiet Buxtehude: Einwohner Insgesamt: Einwohner Zuzüglich zum Nachfragepotenzial 1, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer einprozentigen Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. 1 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Buxtehuder Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 2.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Buxtehude Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 2 der Stadt Buxtehude und im Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2007 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Buxtehude ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.863,78 je Einwohner pro Jahr. In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd. 691,3 Mio. (inkl. Potenzialreserve) zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: Stadt Buxtehude: rd. 224,0 Mio. (rd. 32,4 %) Marktgebiet: rd. 287,1 Mio. (rd. 41,5 %) Erweitertes Marktgebiet: rd. 173,4 Mio. (rd. 25,1 %) Potenzialreserve: rd. 6,8 Mio. (rd. 1,0 %) Die nachfolgende Abbildung 5 verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet. 2 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Buxtehuder Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 Abb. 5: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet Nachfragepotenzial in Mio. CIMA Warengruppen Buxtehude Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Potenzialreserve 1 % insgesamt Periodischer Bedarf 116,7 152,9 94,1 3,6 367,3 Lebensmittel und Reformwaren 85,6 114,2 68,4 2,7 271,0 Gesundheits- und Körperpflege 31,0 38,7 23,4 0,9 94,1 Aperiodischer Bedarf 107,4 134,1 79,3 3,2 324,0 Persönlicher Bedarf insgesamt 29,1 36,3 21,9 0,9 88,2 Bekleidung, Wäsche 18,7 23,4 14,1 0,6 56,8 Schuhe, Lederwaren 5,3 6,7 4,0 0,2 16,2 Uhren, Schmuck, Optik 5,0 6,3 3,8 0,2 15,3 Medien und Technik insgesamt 26,8 33,5 20,2 0,8 81,3 Bücher, Schreibwaren 6,6 8,2 4,9 0,2 19,9 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 20,3 25,3 15,3 0,6 61,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7,9 9,9 6,0 0,2 23,9 Sportartikel 3,7 4,7 2,8 0,1 11,3 Spielwaren 1,7 2,2 1,3 0,1 5,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,4 3,0 1,8 0,1 7,4 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 1,8 2,2 1,3 0,1 5,4 Einrichtungsbedarf 14,6 18,3 11,0 0,4 44,3 Möbel, Antiquitäten 12,0 15,0 9,1 0,4 36,5 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 2,6 3,3 2,0 0,1 7,9 Baumarktspezifische Sortimente 27,2 34,0 18,8 0,8 80,8 SUMME Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF ,0 287,1 173,4 6,8 691,3 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 2.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Buxtehude Vorbemerkung Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Buxtehude durch die CIMA im Mai und Juni Die Berechnung der Umsätze für den Buxtehuder Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2008 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.). 3 Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. 3 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 2.3.1 Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Buxtehude CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,6% 118,3 41,9% Lebensmittel und Reformwaren ,3% 90,1 31,9% Gesundheits- und Körperpflege ,3% 28,2 10,0% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,4% 164,2 58,1% Persönlicher Bedarf insgesamt ,4% 55,5 19,7% Bekleidung, Wäsche ,3% 42,3 15,0% Schuhe, Lederwaren ,2% 8,5 3,0% Uhren, Schmuck, Optik ,0% 4,7 1,7% Medien und Technik insgesamt ,8% 40,2 14,2% Bücher, Schreibwaren ,0% 11,0 3,9% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik ,7% 29,2 10,3% Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,2% 9,4 3,3% Sportartikel ,2% 3,4 1,2% Spielwaren ,3% 4,2 1,5% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,6% 1,7 0,6% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,5% 2,8 1,0% Einrichtungsbedarf ,4% 13,7 4,9% Möbel, Antiquitäten ,6% 7,1 2,5% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,8% 6,6 2,3% Baumarktspezifische Sortimente ,1% 42,6 15,1% Einzelhandel insgesamt ,0% 282,5 100,0% Quelle: CIMA GmbH 2008 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Aktuell verfügt die Stadt Buxtehude über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 274 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 282,5 Mio. (brutto p.a.). Der Schwerpunkt liegt hierbei auf der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit rd. 90,1 Mio. Umsatz (rd. 31,9 % Umsatzanteil), mit Abstand folgen die Warengruppen baumarktspezifische Sortimente mit rd. 42,6 Mio. Umsatz (rd. 15,1 % Umsatzanteil) und Bekleidung/ Wäsche mit rd. 42,3 Mio. Umsatz (rd. 15 % Umsatzanteil). Die durchschnittliche Raumleistung 4 liegt branchenübergreifend durchschnittlich bei rd Fazit Die Flächenproduktivität der Stadt Buxtehude ist als vergleichsweise hoch einzustufen. Hierfür sind die Einzelhandelsqualitäten in der Buxtehuder Innenstadt sowie in dem leistungsfähigen Fachmarktstandort maßgeblich verantwortlich. 4 Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Entwicklung des Angebotes: Vergleich 2005 & 2008 Die CIMA hat bereits im Jahr 2005 eine Verträglichkeitsuntersuchung in Buxtehude erarbeitet. Im Rahmen dessen wurde bereits damals eine Totalerhebung im Einzelhandel durchgeführt. Diese Daten bieten der CIMA die Möglichkeit, eine Vergleichsanalyse zu erstellen, die die Einzelhandelsentwicklung abbildet. Abb. 7: Angebot: Entwicklung Fläche & Umsatz 2005 zu 2008 CIMA Warengruppe Verkaufsfläche in m² 2005 Verkaufsfläche in m² 2008 Veränderung in % Umsatz in Mio Umsatz in Mio Veränderung in % Periodischer Bedarf ,7 110,2 118,3 7,4 Lebensmittel, Reformwaren ,3 89,6 90,1 0,6 Gesundheits- und Körperpflege ,0 #DIV/0! 20,6 28,2 37,2 #DIV/0! Aperiodischer Bedarf insgesamt ,7 160,4 164,2 2,4 Persönlicher Bedarf insgesamt ,5 52,2 55,5 6,3 Bekleidung, Wäsche ,5 40,6 42,3 4,1 Schuhe, Lederwaren ,2 7,3 8,5 17,5 Uhren, Schmuck, Optik ,8 4,4 4,7 8,0 Medien und Technik insgesamt ,3 39,5 40,2 1,8 Bücher, Schreibwaren ,0 9,2 11,0 18,7 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, ,3 30,2 29,2-3,3 Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,7 8,6 9,4 8,8 Sportartikel ,3 3,4 3,4 0,6 Spielwaren ,4 3,3 4,2 29,8 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,0 2,0 1,7-12,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,4 2,0 2,8 39,8 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Die Stadt Buxtehude hat seit 2005 seine Verkaufsfläche um 5,1 % erhöht. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz wurde zwischen 2005 und 2008 um 11,9 Mio. erhöht. Dies entspricht einem Zuwachs von 4,4 %. Periodischer Bedarf: Insgesamt verzeichnet dieser Bedarfsbereich einen Flächenzuwachs von qm Verkaufsfläche und eine Steigerung des Einzelhandelsumsatzes um 8,1 Mio. Der Schwerpunkt der Angebotsentwicklung lag in diesem Sektor im Sortiment Gesundheits- und Körperpflege. Hier erfolgte ein Flächenzuwachs um qm Verkaufsfläche (+ 52 %). Aperiodischer Bedarf: Insgesamt verzeichnet dieser Bedarfsbereich einen Flächenzuwachs von qm Verkaufsfläche und eine Steigerung des Einzelhandelsumsatzes um 3,8 Mio. Die stärksten Flächenzuwächse wurden in den Bereichen baumarktspezifische Sortimente, Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren und Spielwaren verzeichnet. Die stärksten Flächenverluste hingegen lagen im Sortiment Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien. Fazit Die Stadt Buxtehude verzeichnete zwischen 2005 und 2008 Verkaufsflächenund Einzelhandelszuwächse. Die Veränderungen wurden u.a. durch die großflächige Ansiedlung auf dem Birkelgelände (Schuhmarkt, Drogerie etc.) erzeugt. Einrichtungsbedarf ,6 17,8 13,7-23,1 Möbel, Antiquitäten ,2 7,0 7,1 2,1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,8 10,9 6,6-39,2 Baumarktspezifische Sortimente ,2 40,3 42,6 5,8 Einzelhandel insgesamt ,1 270,6 282,5 4,4 Quelle: CIMA GmbH 2005/ 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 2.3.2 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Einzelhandelszentralität in Buxtehude im Jahr 2008 Abb. 8: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Buxtehude CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in % 2008 Periodischer Bedarf insgesamt 118,3 116,7 101 Lebensmittel, Reformwaren 90,1 85,6 105 Gesundheits- und Körperpflege 28,2 31,0 91 Aperiodischer Bedarf insgesamt 164,2 107,4 153 Persönlicher Bedarf insgesamt 55,5 29,1 191 Bekleidung, Wäsche 42,3 18,7 226 Schuhe, Lederwaren 8,5 5,3 160 Uhren, Schmuck, Optik 4,7 5,0 93 Medien und Technik insgesamt 40,2 26,8 150 Bücher, Schreibwaren 11,0 6,6 167 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 29,2 20,3 144 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 9,4 7,9 119 Sportartikel 3,4 3,7 91 Spielwaren 4,2 1,7 244 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,7 2,4 71 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,8 1,8 155 Einrichtungsbedarf 13,7 14,6 94 Möbel, Antiquitäten 7,1 12,0 59 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 6,6 2,6 254 Baumarktspezifische Sortimente 42,6 27,2 157 Für Buxtehude lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Buxtehude nach den Berechnungen der CIMA bei 126,1 %. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Buxtehude liegt somit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 101,4 %. Das bedeutet, dass im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Kaufkraftzuflüssen und -abflüssen vorliegt. Damit ist die Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs im raumordnerischen Sinne gewährleistet. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 152,9 % deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). Einzelhandel insgesamt 282,5 224,0 126 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 Fazit Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im mittelzentralen Verflechtungsraum im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Buxtehude erfüllt somit im periodischen Bedarfsbereich die raumordnerische Funktion, die eigene Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs zu versorgen. Für weitere Ansiedlungen ergibt sich somit nur ein begrenztes Potenzial, das aus Gutachtersicht primär zur Sicherung der Nahversorgung in den bislang weitestgehend unterversorgten Gebieten sowie zur Sicherung der bestehenden Nahversorgungsstandorte genutzt werden sollte (vgl. Kap Nahversorgungssituation Buxtehude). Die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung (innerhalb des Marktgebietes) im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt in der Stadt Buxtehude (mit Ausnahme der Branchen Möbel/ Antiquitäten und Hobbybedarf) in allen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches. In den Warengruppen Bekleidung/Wäsche, Spielwaren und Gardinen/Teppiche/Heimtextilien sind sogar Handelszentralitäten von deutlich über 200 % festzustellen. Buxtehude kann neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet vor allem Teile der Kaufkraft aus dem Marktgebiet binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Buxtehude lässt mit zunehmender Entfernung (erweitertes Marktgebiet) nach. Die hohe Buxtehuder Handelszentralität über alle Branchen ist besonders im Hinblick auf die naturräumliche Begrenzung (Elbe) des Marktgebietes als vergleichsweise positiv einzustufen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 Abb. 9: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Buxtehude Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 254,1 Spielwaren Bekleidung, Wäsche Bücher, Schreibwaren Schuhe, Lederwaren 167,2 160,2 226,2 243,9 Die höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Spielwaren und Bekleidung/ Wäsche auf. Nennenswerte Kaufkraftabflüsse sind lediglich in den Branchen Möbel/ Antiquitäten und Hobbybedarf festzustellen. Im periodischen Bereich hat das Sortiment Gesundheits-/ Körperpflege saldierte Kaufkraftabflüsse. Baumarktspezifische Sortimente 156,7 Fazit Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 155,4 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Lebensmittel, Reformwaren Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel 93,4 91,4 105,2 144,3 Handelszentralität 2008 über alle Branchen: 126,1% Buxtehude erreicht für ein Mittelzentrum gute Handelszentralitäten. Potenzial für weitere Einzelhandelsansiedlungen besteht in Buxtehude vor allem dann, wenn es gelingt, durch regional bedeutsame Vorhaben zusätzlich Kaufkraft aus dem Marktgebiet abzuschöpfen. Unspektakuläre Einzelhandelsansiedlungen an solitären Standorten dürften in Buxtehude vor allem zu Verdrängungseffekten innerhalb der eigenen Stadtgrenzen führen. Gesundheits- und Körperpflege 91,1 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 70,9 Angaben in % Möbel, Antiquitäten 59, Quelle: CIMA GmbH 2008 Werte von über 130 % erreichen in Buxtehude immerhin acht der zwölf Sammelbranchen aus dem aperiodischen Bedarfsbereich. In drei Warengruppen werden sogar Werte von über 200 % erreicht. Der Bereich Lebensmittel mit einer Handelszentralität von 105,2 zeigt die gesicherte Grundversorgung der Stadt Buxtehude. Potenziale für Neuansiedlungen bestehen grundsätzlich in den aperiodischen Sortimenten Möbel/ Antiquitäten und Hobbybedarf. Auch in den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereichs lassen sich Potenziale ableiten, besonders im Sortiment Gesundheits-/ Körperpflege wird der raumordnerisch wünschenswerte 100 %-Wert nicht erreicht (vgl. Kap. 5.2). Die starken Warengruppen (eingeschränkt Heimtextilien/ Gardinen/ Teppiche) prägen vor allem die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt von Buxtehude. Sie tragen neben der attraktiven städtebaulichen Situation dazu bei, dass Buxtehude über ein attraktives Zentrum verfügt (vgl. Kap ). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 Entwicklung der Einzelhandelszentralität zwischen 2005 & 2008 Vorbemerkung Die CIMA hat bereits im Jahr 2005 eine Verträglichkeitsuntersuchung in Buxtehude erarbeitet. Im Rahmen dessen wurde bereits eine Totalerhebung im Einzelhandel durchgeführt und der damalige Einzelhandelsumsatz sowie die Handelszentralität berechnet. Diese Daten werden im Folgenden den Daten aus dem Jahr 2008 gegenüber gestellt, um die Veränderungen der Handelszentralität aufzuzeigen. Abb. 10: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2005 & 2008 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Spielwaren Bekleidung, Wäsche Bücher, Schreibwaren Schuhe, Lederwaren Baumarktspezifische Sortimente Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Lebensmittel, Reformwaren Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Gesundheits- und Körperpflege Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Möbel, Antiquitäten Handelszentralität 2005: 123,2% 105,2 100,7 93,4 97,2 91,4 83,8 91,1 83,7 70,9 93,0 59,2 54,9 133,3 127,1 127,7 167,2 160,2 156,7 166,8 155,4 144,3 159,4 Handelszentralität 2008: 126,1% ,2 210,3 254, ,9 in % Im Ergebnis der temporären Gegenüberstellung ist Folgendes festzustellen: Fazit Die Stadt Buxtehude hat seit 2005 seine Handelszentralität um 2,9 Prozentpunkte erhöht. Beim periodischen Bedarf stieg die Zentralität um 4,4 Prozentpunkte. Die Entwicklung im aperiodischen Bedarfssegment verlief demgegenüber leicht negativ: -2,1 Prozentpunkte. Handelszentralitätsgewinne verzeichnete Buxtehude zwischen 2005 und 2008 in den Warengruppen Spielwaren (u.a. großflächige Veränderungen im Hause Stackmann), Bücher/ Schreibwaren (u.a. neuer Buchshop in der Ritterstraße & großflächige Veränderungen im Hause Stackmann) und Schuhe/ Lederwaren (u.a. K+K Schuhmarkt, Birkelgelände). Handelszentralitätsverluste musste Buxtehude in den Warengruppen Hobbybedarf (Flächenverkleinerung in diesem Sortiment bei Marktkauf & TOOM), Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik (Verschärfung der regionalen Konkurrenzsituation & Verkleinerung Wiegel Euronics), baumarktspezifische Sortimente (Schließung Kramers & Vergrößerung des Gartencenters Westenberg mit geringerer Flächenproduktivität). Die Stadt Buxtehude verzeichnete zwischen 2005 und 2008 eine Steigerung ihrer Handelszentralität Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 2.3.3 Flächendichte und deren Entwicklung Vorbemerkung Flächendichte Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Buxtehude. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale geben. In Buxtehude können aufgrund der Flächendichte in bestimmten Stadtteilen (südliches/ nördliches Kernstadtgebiet) wichtige Teilaussagen über die Sicherung der Grundversorgung gemacht werden. Diese Aspekte werden im Kapitel gesondert aufgezeigt. Folgende Aussagen können getroffen werden: Buxtehude verfügt über eine Gesamt-Flächendichte von 2,37 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Damit verfügt die Stadt über eine Flächendichte, die deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Fazit Buxtehude verfügt branchenübergreifend über eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Dies bestätigt die Aussagen bzgl. der Handelszentralität der Stadt Buxtehude. Um auch in Zukunft eine gute Versorgungsstruktur zu behalten, sollte ständig geprüft werden, in welchen Bereichen zusätzliche Ansiedlungen sinnvoll erscheinen (vgl. Kap. 6). Abb. 11: Entwicklung der Verkaufsflächendichte in Buxtehude Stadt Buxtehude Bedarfsbereich Verkaufsflächendichte 2005 in qm je Einwohner Verkaufsflächendichte 2008 in qm je Einwohner Periodischer Bedarf 0,52 0,53 Aperiodischer Bedarf 1,89 1,83 Gesamt 2,33 2,37 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 2.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Buxtehude Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Buxtehude, der zum Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Buxtehude gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Buxtehude und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 2.4.1 Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Buxtehude Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Buxtehude und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 12: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Buxtehude in Mio. in Mio ,0 282,5 Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Buxtehude können wie folgt zusammengefasst werden: Dem vorhandenen Nachfragepotenzial der Stadt Buxtehude in Höhe von 224,0 Mio. steht ein Umsatz von 282,5 Mio. gegenüber. Die vor Ort erzielten Umsätze liegen damit rund 58,5 Mio. über dem Nachfragepotenzial der Stadt. Von der vorhandenen Nachfrage fließen jedoch rund 51,6 Mio. an andere Standorte ab (Kaufkraftabflüsse), während von außen ca. 110,1 Mio. zufließen. Der Saldo der Kaufkraftstromanalyse ist damit positiv. Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Buxtehude erzielte Umsatz von 282,5 Mio.. Im Folgenden werden die Kaufkraftsalden der einzelnen Warengruppen differenziert dargestellt (vgl.abb. 13, S. 29) , Quelle: -51,6 Nachfragepotenzial Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 Abb. 13: Kaufkraftströme in Buxtehude: Kaufkraftsaldo Sportartikel -0,3 Baumarktspezifische Sortimente +15,4 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik +9,0 Lebensmittel, Reformwaren +4,4 Bücher, Schreibwaren +4,4 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien +4,0 Schuhe, Lederwaren +3,2 Spielwaren +2,5 Bekleidung, Wäsche +23,6 Fazit Der Bedeutungsüberschuss des Einzelhandels in Buxtehude wird in der stabilen Handelszentralität und in den saldierten Kaufkraftzuflüssen sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine große Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche, baumarktspezifische Sortimente und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik. Uhren, Schmuck, Optik -0,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) -0,7 Gesundheits- und Körperpflege -2,8 Möbel, Antiquitäten -4,9 Kaufkraftsaldo 2008 über alle Branchen: 58,5 Mio Angaben in Mio Quelle: CIMA GmbH 2008 Saldo: Der Blick auf die saldierten Kaufkraftflüsse zeigt die große Bedeutung der Branchen Bekleidung/ Wäsche und baumarktspezifische Sortimente. Ebenfalls erhebliche saldierte Zuflüsse weisen die Sortimentsgruppen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Lebensmittel/ Reformwaren und Bücher/ Schreibwaren auf. Nennenswerte saldierte Abflüsse werden in der Branche Möbel/ Antiquitäten, Gesundheits-/ Körperpflege und Hobbybedarf sichtbar. Die Branchen mit den geringsten saldierten Kaufkraftzuflüssen weisen auch die geringsten Handelszentralitäten auf (vgl. Abb. 9, Seite 24). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 2.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Buxtehude Die Jahre 2005 und 2008 im Datenvergleich Einen guten Eindruck über den Buxtehuder Einzelhandelsbestand und die Entwicklung dieses Einzelhandelsstandortes liefert der folgende Kennzahlenvergleich: Abb. 14: Kennzahlen des Buxtehuder Einzelhandels (Temporärer Vergleich der Jahre 2005 und 2008) Fazit Die Stadt Buxtehude verzeichnete zwischen den Jahren 2005 und 2008 eine positive Einzelhandelsentwicklung, auch wenn das Kaufkraft-Niveau nicht ganz gehalten werden konnte. Stadt Buxtehude Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 270,6 282,5 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 219,6 224,0 Zentralität in % 123,2 126,1 Zentralität periodisch in % 97,0 101,4 Zentralität aperiodisch in % 151,3 152,9 Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,33 2,37 im periodischen Bedarf 0,52 0,53 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 113,5 110,7 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 30

31 2.6 Angebotssituation des Einzelhandels in Buxtehude Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an 1A-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an 1A-Lagen in Mittel- oder Grundzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 2.6.1 Angebotssituation der Innenstadt Die Innenstadt von Buxtehude stellt das Zentrum für den Einzelhandel und verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte, öffentliche Einrichtungen etc.) sowie für die Buxtehuder Bevölkerung und darüber hinaus auch für Besucher aus dem Marktgebiet und dem erweiterten Marktgebiet dar (vgl. Kap ). Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt die Innenstadt eine erhebliche Versorgungsfunktion. Als ein besonderer innenstädtischer Magnet ist das Kaufhaus Stackmann herauszustellen. Dieser Betrieb ist bereits sehr lange im Buxtehuder Markt verankert und verfügt über eine sehr weiträumige regionale Kundenanziehung. Das Kaufhaus Stackmann agiert als wichtiger Frequenzbringer und verleiht der Buxtehuder Innenstadt Individualität. Darüber hinaus ist auch das SB-Warenhaus Marktkauf am südlichen Ende der Bahnhofstraße ein wesentlicher Anker, der die Ausdehnung dieser Einkaufslage maßgeblich mit trägt. Andere Einzelhandelsbetriebe ergänzen das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt. Als bedeutende Anbieter sind unter anderem zu nennen: New Yorker, Brunckhorst (Juwelier), s.oliver, Luccente Lichtideen, C&A-Kids Store sowie Intersport. Die Innenstadt von Buxtehude erstreckt sich u.a. entlang der folgenden Straßen und lässt sich folgendermaßen differenzieren (vgl. Abb. 15): 1A-Lage: Lange Straße zwischen Ritterstraße & dem Nordostende des Rathauses Die 1A-Lagen verfügen über die höchste Passantenfrequenz und die stärkste Einzelhandelsstruktur (größte Besatzdichte, höchste Einzelhandelsattraktivität) innerhalb der Buxtehuder Innenstadt. 1B-Lage: Breite Straße, Am Geesttor, Zwischen den Brücken, Ritterstraße, Westfleth, Ostfleth, Lange Straße nördlich des Rathauses Die 1B-Lagen verfügen über geringere Passantenfrequenzen als die 1A- Lagen und haben eine geringere Einzelhandelsattraktivität. Sie weisen jedoch noch eine gute Einzelhandelsqualität auf. 1C-Lage: Bahnhofstraße, St.-Petri-Platz, Stavenort, Kirchenstraße, Bei der Kirche Die 1C-Lagen haben die niedrigsten Passantenfrequenzen und die geringste Einzelhandelsqualität unter den Buxtehuder Einkaufslagen. Abb. 15: Abgrenzung der Innenstadt in Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH A-Lage 1B-Lage 1C-Lage Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 32

33 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels der Innenstadt am gesamten Einzelhandel Buxtehudes Anteil der Verkaufsfläche in % Anteil des Umsatzes in % Anteil der Betriebe in % Quelle: CIMA GmbH ,5 45,6 56,9 58,5 54,4 43,1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt sonstiges Stadtgebiet Für die Innenstadt von Buxtehude lässt sich Folgendes festhalten: 156 Einzelhandelsbetriebe (56,9 %) befinden sich in der Innenstadt. Diese machen einen Verkaufsflächenanteil von 41,5 % aus. Die Buxtehuder Innenstadt verfügt insgesamt über qm Verkaufsfläche. Diese Innenstadtanteile liegen deutlich über dem Durchschnitt vergleichbarer Orte. Aus diesen Anteilen lässt sich ableiten, dass die Innenstadt von Buxtehude eine sehr große Bedeutung für den städtischen Einzelhandel hat. Der Schwerpunkt für die Buxtehuder Versorgung liegt im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Die Einzelhandelslagen der Innenstadt sind mit ca m sehr weit ausgedehnt. Hierdurch ergeben sich deutliche Unterschiede in der Passantenfrequenz und der Lagequalität: Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich entlang der Lange Straße (zwischen Zwischen den Brücken und Rathaus) sowie Am Markt. Hierbei handelt es sich um die 1A-Lage der Buxtehuder Innenstadt. Der innenstädtische Magnet Kaufhaus Stackmann ist in dieser Lage angesiedelt. Die höchste Passantenfrequenz ist hier vorzufinden. Angrenzend an die genannten 1A-Lagen liegen die 1B-Lagen (Zwischen den Brücken, Am Geesttor, Breite Straße, Ritterstraße, Ostfleth und Westfleth). Hinsichtlich der Einzelhandelsstruktur verfügen die 1A-Lagen und die 1B- Lagen über einen hohen Anteil an inhabergeführten Geschäften. Der Anteil an Filialisten ist im Vergleich zu anderen Innenstädten eher gering. Die 1C-Lage ist die Bahnhofstraße. Diese Lage weist eine andere Struktur als die 1A- und 1B-Lagen auf. Hier bestimmen großflächige Betriebe im Discountsegment das Bild (z.b. Woolworth, Kik, Tedi). Die Einzelhandelsqualität dieser Lage ist somit nicht so hoch wie in den 1A- und 1B-Lagen. Zusätzlich profitiert die Innenstadt von den bestehenden städtebaulichen Strukturen, die unter anderem auch zum positiven Flair in der Innenstadt beitragen und ihr einen besonderen Charakter verleihen. Hier sei beispielweise die Lage Westfleth/ Ostfleth hervorgehoben. Über die Einzelhandelsfunktion hinausgehend sind als touristische Ziele u.a. der Marktplatz inklusive Rathaus, Westfleth und Ostfleth, St.-Petri-Platz mit der St. Petri Kirche sowie Am Hafen innerhalb der Innenstadt zu nennen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33

34 Abb. 17: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsätze der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) Abb. 18: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Anteil Betriebe der Innenstadt an den Gesamtbetrieben Verkaufsfläche in m² Anteil VKF der Innenstadt an der gesamten VKF Umsatz in Mio Anteil Umsatz in der Innenstadt am Ges.- umsatz Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren Bekleidung, Wäsche 100,0 91,1 89,2 8,9 10,8 Periodischer Bedarf 48 41,7% ,6% 47,8 40,4% Lebensmittel und Reformwaren 32 36,0% ,8% 32,7 36,3% Gesundheits- und Körperpflege 16 61,5% ,7% 15,0 53,2% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Sportartikel Schuhe, Lederwaren 85,5 83,3 82,9 14,5 16,7 17,1 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,9% - 0,0% 81,1 49,4% Persönlicher Bedarf insgesamt 56 88,9% ,7% 50,7 91,2% Bekleidung, Wäsche 31 86,1% ,2% 38,7 91,6% Schuhe, Lederwaren 10 83,3% ,9% 7,2 84,6% Uhren, Schmuck, Optik ,0% ,0% 4,7 100,0% Medien und Technik insgesamt 20 69,0% ,8% 9,7 24,0% Bücher, Schreibwaren 5 50,0% ,8% 3,6 32,5% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik 15 78,9% ,3% 6,1 20,9% Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7 53,8% ,9% 8,1 0,9% Sportartikel *** 20,0% ,3% *** *** Spielwaren 4 80,0% ,1% 3,9 91,0% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) *** 66,7% ,5% *** *** Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 10 90,9% ,9% 2,2 78,5% Einrichtungsbedarf 9 45,0% ,2% 5,8 42,4% Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Möbel, Antiquitäten Gesundheits- und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Lebensmittel, Reformwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Baumarktspezifische Sortimente Quelle: CIMA GmbH ,0 26,9 25,3 37,8 33,8 49,7 55,6 73,9 92,9 73,1 74,7 61,1 65,9 50,3 26,1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt sonstiger Einzelhandel Buxtehude Möbel, Antiquitäten 4 33,3% ,6% 3,9 54,5% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 5 62,5% ,9% 2,0 29,5% Baumarktspezifische Sortimente 6 26,1% ,0% 4,6 10,9% Einzelhandel insgesamt ,9% ,5% 128,8 45,6% *** Umsätze werden aus Datenschutzgründen erst ab einer Anzahl von drei Betrieben ausgewiesen. Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 34

35 Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb. 18, S. 34): Die Innenstadt besitzt (bezogen auf die Gesamtstadt) große Verkaufsflächenanteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik etc.), im Bereich Spiel/ Sport/ Hobby insgesamt und im Sortiment Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat. Diese Sortimente werden in der Regel auch als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap ). Dieser Aspekt ist als positiv zu vermerken. Um diesen Wert zu halten und ggf. auszubauen, ist der sensible Umgang mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt weiterhin notwendig. Im periodischen Bedarfsbereich verfügt die Buxtehuder Innenstadt ebenfalls über einen vergleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil. Dort liegen die Umsatzanteile bei rd. 40 % (der Anteil im Bereich Lebensmittel liegt bei rd. 36 %). Daraus lässt sich ableiten, dass die Innenstadt auch für die Grundversorgung der Buxtehuder Bevölkerung eine wesentliche Rolle spielt. Weitere Ansiedlungen im Lebensmittelbereich außerhalb der Innenstadt führen somit auch zu Verdrängungseffekten aus der Innenstadt und können im Ergebnis langfristig zu Attraktivitätsverlusten der Innenstadt führen. Fazit Die Innenstadt ist von zentraler Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Buxtehude. Sie verfügt in nahezu allen Branchen (Ausnahme: baumarktspezifische Sortimente) über bedeutende Verkaufsflächenanteile und ist geprägt durch einen hohen Anteil an inhabergeführten Geschäften in den 1A- und 1B-Lagen und durch Bereiche mit hohem städtebaulichen Flair (Ostfleth, Westfleth, Am Hafen). Es verleiht diesem Einzelhandelsstandort einen individuellen Charakter, der schützenswert ist und gezielt vermarktet werden sollte. Die Innenstadt Buxtehudes ist bei den zentrenrelevanten Sortimenten von sehr großer Bedeutung. Auch für die Nahversorgung und die nicht-zentrenrelevanten Sortimente ist es ein wichtiger Handelsplatz mit der Ausnahme einzelner Branchen. Die Entwicklung von großflächigen Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt (auch bei nahversorgungsrelevanten & nicht-zentrenrelevanten Sortimenten) würden somit dem Ziel, die innenstädtische Bedeutung auf dem heutigen Stand zu halten, entgegen wirken. Um Umsatzverdrängung aus der Innenstadt zu vermeiden, sollte nur begrenzt vor Ort Verkaufsfläche außerhalb der Innenstadt ausgewiesen werden. Die Begrenzung betrifft insbesondere die zentrenrelevanten Sortimente. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 35

36 2.6.2 Nahversorgungssituation Buxtehude Die Nahversorgung ist die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (periodischer Bedarf). Bei einer gut ausgestatteten Nahversorgung wird unnötiger Einkaufsverkehr vermieden und die Versorgung der eigenen (nicht mobilen) Bevölkerung gewährleistet. In diesem Einzelhandelskonzept ist daher die Nahversorgungssituation in Buxtehude ein zentrales Thema. Abb. 20 auf S. 37 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Gesamtstadt. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 300 qm Verkaufsfläche wurde ein so genannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. Marktkauf) bis zu Sortimente an, während Lebensmitteldiscounter je nach Betreiber lediglich rd (Plus, Lidl, Penny) bzw. nur rd Sortimente (z.b. Aldi, Norma) anbieten. Für die Bevölkerung der Stadt Buxtehude ist die Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs bei einer Handelszentralität von 101,4 % im periodischen Bedarfsbereich grundsätzlich mehr als gesichert. Das bedeutet, dass Buxtehude bereits heute im periodischen Bedarfsbereich über einen leicht positiven Kaufkraftsaldo verfügt (vgl. Kap ). Für die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsflächen im periodischen Bedarfsbereich in Buxtehude sind somit negative Auswirkungen auf den Bestand im Stadtgebiet und im Umland zu erwarten (Umsatzverdrängung). Allerdings existieren in Buxtehude deutliche lokale Unterschiede bei der Nahversorgung innerhalb des Kernstadtgebietes (vgl. Abb. 21, S. 38). Räumliche Schwerpunkte der Nahversorgung liegen im nördlichen Kernstadtgebiet (Lidl, Rewe, Aldi in der Harburger Straße sowie Rewe, Aldi am Westmoor), das auch den Innenstadtbereich (nördlich der Bahnlinie) umfasst. Letzterer wird aber hinsichtlich seiner Nahversorgungsfunktion separat bewertet. Es stehen jedem Bewohner des nördlichen Kernstadtgebietes 0,43 qm Verkaufsfläche bei Waren des täglichen Bedarfs zur Verfügung. Das südliche Kernstadtgebiet Buxtehudes (südlich der Bahngleise) hingegen ist als unterversorgt einzustufen (Aldi, Birkelgelände; Markant Nah & Frisch, Torfweg; Comet, Eckdahl). Diese Unterversorgung gilt gleichermaßen für den Ortsteil Ottensen. Einem Bewohner des südlichen Kernstadtgebietes stehen 0,26 qm Verkaufsfläche mit Waren des täglichen Bedarfs zur Verfügung. In Bezug auf die Nahversorgung besteht im südlichen Kernstadtgebiet somit Handlungsbedarf. Abb. 19: Räumliche Unterschiede bei der Nahversorgung Nördliche Kernstadt (nordwestlich der Bahnlinie - ohne Innenstadt) Südliche Kernstadt (südlich der Bahnlinie) Zentralität in % im periodischen Bereich Berechnungen ohne die Verkaufsfläche der Innenstadt Quelle: CIMA GmbH 2008 Zentralität in % im Lebensmittelbereich Verkaufsfläche in qm im Perdiodischen Bereich / Einwohner 76,1 89,3 0,43 45,3 44,0 0,26 Strategisch sollten die bestehenden Betriebe nach Möglichkeit erhalten bleiben und maßvolle, verträgliche Erweiterungen zugelassen werden. Dabei sollte grundsätzlich bedacht werden, dass es nicht gelingen kann, eine lückenlose, flächendeckende Nahversorgung in Buxtehude zu gewährleisten. Konkrete Handlungsempfehlungen sowie die Bewertung der Nahversorgung in den einzelnen Stadtteilen werden in den nächsten Kapiteln dargelegt. Fazit Die Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs ist in Buxtehude mit dem aktuellen Angebot grundsätzlich gesichert. Handlungsbedarf gibt es im unterversorgten südlichen Kernstadtgebiet. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 36

37 Abb. 20: Nahversorgungssituation in Buxtehude (schematisch) Lebensmittel- Vollsortimenter mit 500-Meter-Radius Lebensmittel-Discounter mit 500-Meter-Radius Lebensmittel- Vollsortimenter PLAZA ist noch kein Einzelhandelsbestand und daher nicht in die Bestandsanalyse eingerechnet Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 37

38 Abb. 21: Nahversorgungssituation in der Südlichen Kernstadt gegenüber der Nördlichen Kernstadt Nord* (Nördliche Kernstadt) qm Verkaufsfläche im periodischen Bedarf Einwohner 0,43 qm / Einwohner Einwohner Süd (Südliche Kernstadt) qm Verkaufsfläche im periodischen Bedarf 0,26 qm / Einwohner * Die Verkaufsfläche der Innenstadt wurde in die Berechnung der Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarf - Nord nicht mit einbezogen. Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 38

39 3. Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Buxtehude Das Einzelhandelsangebot der Stadt Buxtehude ist in fast allen Branchen sehr stark und erreicht gute Zentralitätswerte. Planungsbedarf bzw. Ansiedlungsbedarf wird deshalb nicht sofort offensichtlich. Aus diesem Grund gilt es, zukünftige Einzelhandelsansiedlungen vor allem dann zu forcieren, wenn sie zu einer deutlichen quantitativen und qualitativen Verbesserung des Angebots führen können. Schwerpunkt und Aushängeschild des Einzelhandels in Buxtehude ist die Innenstadt, die über ein sehr umfangreiches Einzelhandelsangebot verfügt. Außerhalb der Innenstadt besitzt die Stadt Buxtehude mehrere Einzelhandelsbetriebe mit Schwerpunkten im periodischen Bedarfsbereich, die im Wesentlichen die Nahversorgung der Buxtehuder Bevölkerung sicherstellen. Darüber hinaus werden verschiedene Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereiches an verschiedenen verkehrsgünstigen Standorten angeboten. Um das bestehende Einzelhandelsangebot in Buxtehude sichern zu können und dabei vor allem die Stärke des Einzelhandelsstandortes Innenstadt zu erhalten und an die geänderten Rahmenbedingung anpassen zu können, ist aus Gutachtersicht die Umsetzung eines abgestimmten Zentren- und Standortkonzept notwendig. Der folgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die Kapitel 4 bis 6 bauen darauf auf. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 39

40 Zielkatalog des Einzelhandelskonzeptes Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Buxtehude! Hauptkonkurrenzorte für die Stadt Buxtehude sind das Oberzentrum Hamburg und das Mittelzentrum Stade. Diese sowie naturräumliche (Elbe) und die verkehrsräumliche (Autobahnen) Situation begrenzen das Marktgebiet und das erweiterte Marktgebiet (vgl. Kap. 2.2). Die Stadt Buxtehude weist mit einer Handelszentralität von 126,1 % bereits heute einen sehr guten Wert auf, der die insgesamt sehr hohen Kaufkraftzuflüsse in die Stadt Buxtehude verdeutlicht. Aufgrund der bestehenden Konkurrenzsituation, speziell unter Berücksichtigung der Lage im suburbanen Raum Hamburgs, ist dieser Wert aus Gutachtersicht nur sehr schwierig steigerbar. Insbesondere deshalb empfiehlt die CIMA, den Einzelhandelsstandort Buxtehude gegenüber den Konkurrenzorten insbesondere qualitativ zu positionieren. Dabei kann Buxtehude von dem bereits bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot und der attraktiven städtebaulichen Situation in der Innenstadt profitieren. Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt! Der Einzelhandel übernimmt in der Innenstadt von Buxtehude eine herausragende Leitfunktion. Diese sollte gesichert und gestärkt werden. Die Innenstadt in Buxtehude besitzt zurzeit einen sehr hohen Verkaufsflächenanteil von 41,5 %. Auf Grund eigener Berechnungen geht die CIMA grundsätzlich davon aus, dass ab einem Verkaufsflächenanteil von ca. 30 % eine Angebotsmasse in der Innenstadt erreicht wird, die verstärkt dazu beiträgt, dass Kunden aus dem Marktgebiet und dem erweiterten Marktgebiet bewusst bzw. verstärkt die Innenstadt aufsuchen. Der Verkaufsflächenanteil der Buxtehuder Innenstadt ist somit als sehr positiv einzustufen und gewährleistet eine gute Marktstellung gegenüber den zahlreichen Einkaufsstandorten in den benachbarten Zentren. Von Bedeutung sind dabei vor allem zentrenrelevante Sortimente. Die CIMA hat dafür ein Branchenkonzept erarbeitet, dass sich auch auf die konkrete Einzelhandelssituation in der Buxtehuder Innenstadt bezieht (vgl. Kap. 5.3). Die Innenstadt verfügt auch über einen hohe Bedeutung im periodischen Bedarf. Hierbei ist besonders die Sicherung des SB-Warenhauses am südlichen Ende der Bahnhofstraße erforderlich, um diese 1C-Einzelhandelslage langfristig zu erhalten. Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt! Eine intakte Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten in der Innenstadt Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsbetriebe wie Gastronomien und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der Innenstadt weiterhin durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden (vgl. Kap. 6.5). Funktionsmischung trägt dazu bei, dass die Innenstadt über die üblichen Geschäftsöffnungszeiten hinaus als belebter Stadtmittelpunkt wahrgenommen und genutzt wird. Wichtig dabei bleibt jedoch herauszustellen, dass die Leitfunktion des Einzelhandels grundsätzlich gesichert werden sollte. Nur starker innenstädtischer Einzelhandel kann zur Steigerung der Attraktivität führen. Die anderen Funktionen (Wohnen/ Gastronomie/ Dienstleistungen/ Gewerbe) können diese Leitfunktion der Innenstadt lediglich ergänzen bzw. abrunden. Zur Stärkung der Innenstadt tragen auch Aspekte wie einheitliche Ladenöffnungszeiten oder die Vermarktung städtebaulich attraktiver Teilbereiche (u.a. Westfleth/ Ostfleth, Am Hafen) bei. Diesbezüglich sei die Einrichtung einer zentralen Marketingstelle (z.b. ein Citymanagement) für die Innenstadt zu prüfen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 40

41 Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche! Die CIMA hat im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes verschiedene Zentrale Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Buxtehude definiert (Hauptstraße/ Birkelgelände, Torfweg, Westmoor, Hedendorf), die nach 34, 3 BauGB, 11, 3 BauNVO, 9, 2a BauGB und 2, 2a BauGB unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage (vgl. Kap.6.2). Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt! Die Stadt Buxtehude verfügt mit einer Handelszentralität im Lebensmittelbereich von 105 % zurzeit über ein quantitativ und qualitativ gutes Nahversorgungsangebot. Problematisch ist für die Stadt allerdings das Nord-Süd-Gefälle im Bereich Nahversorgung. Der Fokus sollte auf die Entwicklung der Nahversorgung in den bislang unterversorgten städtischen Gebieten im südlichen Kernstadtgebiet gelegt werden. Hier ist die Ansiedlung weiterer Lebensmittelfläche erforderlich, um die Nahversorgung des Buxtehuder Südens zu sichern. Die Zielzentralität im periodischen Bereich sollte nach unseren Berechnungen für das südliche Kernstadtgebiet bei 50 % liegen. Derzeit erreicht der Süden im periodischen Bedarfsbereich eine Handelszentralität von 45,3 %. Mit der Ansiedlung eines Nahversorgers auf dem Granini- Gelände (800 qm) und Flächenerweiterung am Torfweg (auf 800 qm) ist dieses Ziel erreicht. (vgl. Kap ) Das neue SB-Warenhaus Plaza (auf dem Fairplay-Gelände) sowie weitere Ansiedlungen von Nahversorgungsflächen lassen starke Verdrängungseffekte innerhalb des Stadtgebietes und auch der Innenstadt (besondere Auswirkungen auf das SB-Warenhaus in der Bahnhofstraße) erwarten. Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt! Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente, sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Baumärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet. In Buxtehude bestehen insbesondere im Gewerbegebiet an der Harburger Straße Flächenpotenziale, die im Rahmen dieses Konzeptes einer Standortprüfung unterzogen werden (vgl. Kap , Kap. 6.5). Darüber hinaus sollte für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel noch mittelfristig ein neuer Fachmarktstandort geplant werden. Hierbei sollte es sich um einen Standort handeln, der an der aktuellen Verkehrsplanung orientiert ist, um eine Nachhaltigkeit zu erreichen. Eine regional wirksame Lage an einer Buxtehuder Zufahrt zu der im Bau befindenden Autobahn 26 bietet die Möglichkeit stärker regionale Kaufkraft an das Mittelzentrum Buxtehude zu binden. Schaffung von Investitionssicherheit/ Planungssicherheit! Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort- und Zentrenkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien der Stadt Buxtehude mit Bindungswirkung beschlossen wird. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 41

42 4. Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche 4.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.) auf Auswirkungen bzw. den Schutz ihres zentralen Versorgungsbereiches/ ihrer zentralen Versorgungsbereiche berufen. Darüber hinaus schafft 9 (2a) BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach 34 (1) und (2) BauGB) zu steuern. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Kapitel geben einen kurzen Überblick, was aus den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt. Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Regelung nach 34 (3) BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 (3) BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten, demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. 2 (2) Satz 2 BauGB beinhaltet außerdem die Erweiterung des kommunalen Abstimmungsgebotes. Demnach können sich Kommunen gegenüber der Zulassung von Einzelvorhaben und Planungen anderer/ angrenzender Kommunen CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 42

43 4.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa statteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Demnach handelt es sich bei Zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan Raumordnungsplänen/ Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3, 2 ROG festgelegt werden können. der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem Zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem Zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Als Zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Innenstadtzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Stadtgebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Nebenzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 43

44 4.1.2 Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11, 3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34- Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die CIMA im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sollten dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen grundsätzlich möglich sein. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartende Trading-Down-Effekte. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 44

45 4.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als Zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA ein auf die Stadt Buxtehude angepasstes Bewertungsschema erarbeitet. Demnach sind die folgenden Merkmale herauszustellen: Innenstadt erhebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf Lebensmittelanbieter vorhanden mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhanden Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken aperiodischer Bedarf alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vorhanden großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche vorhanden Schwerpunkte in den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im persönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck, Optik) Merkmale Dienstleistungsstruktur: quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffentlichen Raumes) bzw. Potenzial, diesen Raum hochwertig zu gestalten städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 45

46 4.2.2 Stadtteilzentrum Grund- und Nahversorgungszentren Versorgungszentrum für den Stadtteil: dienen überwiegend der Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches Versorgungsfunktion wird für gesamten Stadtteil übernommen lokale Versorgungszentren: dienen überwiegend der Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 300 qm VKF) aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur als Aufenthaltsraum vorhanden tädtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 300 qm VKF) aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden) Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur als Aufenthaltsraum vorhanden städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 46

47 4.3 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Buxtehude In den folgenden Abschnitten werden die Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Buxtehude beschrieben. Außerdem werden die relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe) der Zentralen Versorgungsbereiche genannt. Auf diese Weise lässt sich quantitativ die Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die Nahversorgung darstellen. Darauf aufbauend erfolgt die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Das Gliederungssystem der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Buxtehude umfasst die folgende Zentrenstruktur: Die Innenstadt als Hauptgeschäftszentrum mit erheblicher gesamtstädtischer und regionaler Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion sowie Stadtteilzentrum als lokales Versorgungszentrum, das überwiegend der Nahversorgung dient und darüber hinaus Güter des aperiodischen Bedarfsbereiches anbietet. Grund- und Nahversorgungszentren, die fast ausschließlich der Nahversorgung dienen und darüber hinaus nur ein sehr eingeschränktes Angebot an Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches vorhalten. Die CIMA hat für die Stadt Buxtehude insgesamt fünf Zentrale Versorgungsbereiche definiert: Innenstadt (Hauptgeschäftszentrum)(A): Abgrenzung (vgl. Abb. 23, S. 48) Stadtteilzentrum (B): Hauptstraße und Birkelgelände (B1) (vgl. Abb. 26, S50) Torfweg (B2) (vgl. Abb. 30, S.52) Grund- und Nahversorgungszentren (C): Westmoor (C1) (vgl. Abb. 34, S. 54) Hedendorf (C2) (vgl. Abb. 37, S. 56) Im Rahmen der Einzelhandelsanalyse hat die CIMA sämtliche bedeutende Nahversorgungsstandorte der Stadt Buxtehude bewertet. Die nachfolgenden Standorte wurden jedoch aufgrund der unter Kap genannten Kriterien nicht als Zentrale Versorgungsbereiche eingestuft (vgl. Kap. 4.2): Comet-Markt: Eckdahl Aldi- und Rewe- Markt: Harburger Straße. In den folgenden Kapiteln (4.3) erfolgt eine kurze Beschreibung der definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Daran anschließend werden in Kap die Bedeutung der übrigen beiden Standorte dargestellt und Entwicklungsperspektiven aufgezeigt. In Kap. 6.2 werden die Entwicklungsmöglichkeiten für die Zentralen Versorgungsbereiche Torfweg und Westmoor dargestellt, die Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten für die Innenstadt erfolgt detailliert unter Kap Zusätzlich zu den oben genannten zentralen Versorgungsbereichen fließen die Fachmarktstandorte (Sondergebietsstandorte) in das Zentrenkonzept mit ein. Bei den Fachmarktstandorten handelt es sich um Standorte mit mehreren großen Fachmärkten. Sie sind charakterisiert durch einen hohen Flächenbedarf und eine städtebaulich nicht integrierte Lage. An solchen Standorten dominiert der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel. Für die Gesamtstadt besitzen sie eine große Bedeutung, da sie z.t. auch regionale Anziehungskraft erzeugen. Es gehen die folgenden Fachmarktstandorte in das Konzept ein: Harburger Straße (vgl. Abb. 40, S. 59) Westenberg (Hamburger Chaussee) (vgl. Abb. 43, S. 60) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 47

48 4.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptgeschäftszentrum) (A) Abb. 23: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Buxtehude. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Die Innenstadt profitiert vor allem von ihren Magnetbetrieben, von der Vielzahl inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe (vgl. Kap ) sowie von ihrer attraktiven altstädtischen und städtebaulichen Struktur. Abb. 22: Innenstadt Am Markt 1A-Lage 1B-Lage 1C-Lage Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 48

49 Abb. 24: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm Quelle: CIMA GmbH (davon 56 in der Bahnhofstraße) (davon ca qm in der Bahnhofstraße) rd (20,5 % der ges. VK der Innenstadt) rd (79,5 % der ges. VK der Innenstadt) rd (63,2 % der ges. VK der Innenstadt) Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (A) In der Innenstadt von Buxtehude erwirtschaften 56,9 % der Betriebe auf 41,5 % der Verkaufsfläche einen Umsatzanteil von 45,6 %. Aus diesen Werten wird ersichtlich, dass die Buxtehuder Innenstadt eine sehr hohe Bedeutung für den Buxtehuder Einzelhandel hat. Die Innenstadt von Buxtehude hat auch eine hohe Bedeutung im periodischen Bedarfsbereich (Waren des täglichen Bedarfs) mit 20,5 % der Verkaufsfläche und 37,1 % des Umsatzes. Der Marktkauf am Südende der Innenstadt ist ein wichtiger großflächiger Lebensmittelbetrieb. Dieses SB- Warenhaus liefert derzeit die Garantie, dass die Innenstadt auch bis zum Ende der Bahnhofstraße über eine gute Passantenfrequenz verfügt und trägt somit zur Sicherung dieser 1C-Einzelhandelslage bei. Darüber hinaus ergänzen kleinere Spezialgeschäfte, Läden des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) sowie mehrere Drogeriemärkte, Blumenläden, Apotheken u.ä. das Angebot im periodischen Bedarfsbereich. Im aperiodischen Bedarfsbereich sind Angebote aus fast allen Branchenbereichen vorzufinden. Von den insgesamt qm Verkaufsfläche sind qm zu den zentrenrelevanten Sortimente zu zählen. Die Innenstadt ist auch der gesamtstädtische Schwerpunkt im Bereich einzelhandelsnaher Dienstleistungen (Kreditinstitute, Gastronomie etc.). Sie besitzt einen gewachsenen, innenstädtischen Altstadtkern mit besonderen städtebaulichen Qualitäten. Insgesamt besitzt die Innenstadt für die Stadt Buxtehude eine besondere und herausragende Bedeutung. Die Strategien und Entwicklungsziele für die Innenstadt werden unter Kap. 6.1 detailliert beschrieben. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 49

50 Abb. 26: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände (Stadtteilzentrum B) 100m Südlich der Innenstadt, im Stadtteil Altkloster liegt ein weiterer Einzelhandelsschwerpunkt. Von der Innenstadt ist das Stadtteilzentrum Hauptstraße/ Birkelgelände durch die Bahngleise getrennt. Dieses Stadtteilzentrum hat eine wichtige Versorgungsfunktion für die südliche Kernstadt. Eine Nahversorgungsfunktion wird für den Stadtteil Altkloster gewährleistet. Es setzt sich aus zwei Teilbereichen zusammen: Die Hauptstraße ist der gewachsene Teil des Stadtteilzentrums. Die Einzelhandelsstruktur ist hier geprägt durch kleinflächige inhabergeführte Betriebe (auch aus dem aperiodischen Bedarfsbereich und mit zentrenrelevanten Einzelhandel). Verschiedene Dienstleistungsbetriebe ergänzen das Angebot. Ein Lebensmittelmarkt ist in der Hauptstraße nicht angesiedelt. Das Birkelgelände hingegen ist ein neu entwickelter Standort mit großflächigen filialisierten Betrieben (Budnikowsky, K&K Schuhe, Takko, Rossmann) und einem Nahversorgungsbetrieb (Aldi). Diese beiden Standorte bilden zusammen ein leistungsfähiges Stadtteilzentrum. Beide Teile des Stadtteilzentrums sind über die Georgstraße bzw. die Stader Straße miteinander verbunden. Bäcker Abb. 25: Zentraler Versorgungsbereich Birkelgelände Bäcker Abgrenzung Stadtteilzentrum Hauptstraße & Birkelgelände Fußgängerzone Teile des ZVs Innenstadt Prüfstandort: Graninigelände Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 50

51 Abb. 27: Zentraler Versorgungsbereich Hauptstraße Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände bedeutende Nahversorger: Aldi-Markt Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmitteldiscounter, Bäcker, 3 Drogerien Angebote mit Waren im periodischen Bedarf haben einen Verkaufsflächenanteil von 43,3 % (z. B. Drogerie: Rossmann, Schlecker, Budnikowsky) Angebot im aperiodischen Bedarfsbereich: im Bereich Schuhe (K&K Schuhe), Bekleidung/ Wäsche (u.a. Takko), Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/. Der Verkaufsflächenteil liegt bei 56,7 % (2.650 qm). ergänzende Dienstleistungen (u.a. Gastronomien, Versicherungen, Ärzte, Fahrschule) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 28: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände Hauptstr. Birkelgelände Stadtteilzentrum ges. Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm 370 (27,8 %) (49,4 %) (43,3 %) VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm 960 (72,2 %) (50,6 %) (56,7 %) Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 51

52 4.3.3 Zentraler Versorgungsbereich Torfweg (Stadtteilzentrum C) Abb. 30: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Torfweg Der Torfweg ist bislang ein sehr kleines Versorgungszentrum mit einem kleinen Nahversorger (Markant Nah & Frisch). Es hat dennoch eine wichtige Versorgungsfunktion für das bislang noch unterversorgte Südliche Kernstadtgebiet. Dieser Standort ist gut zu Fuß für die Bewohner des umliegenden Wohngebietes zu erreichen und erfüllt damit eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Der Standort Torfweg wurde hinsichtlich seines Erweiterungspotenzials, trotz seiner derzeitigen verhältnismäßig geringen Gesamtfläche, als Stadtteilzentrum klassifiziert. Auch städtebaulich ist eine Entwicklung dieses Standortes priorisiert (vgl. Abb. 32). Frisör Bäcker Abb. 29: Zentraler Versorgungsbereich Torfweg Allerleibuch Apotheke Stadtteilzentrum Torf weg Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 52

53 Abb. 31: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Torfweg Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Torfweg Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm Quelle: CIMA GmbH (Markant Nah & Frisch, Buchhandlung, Apotheke, Bäcker) (82,2 %) 72 (17,8%) 62 (15,3 % der gesamten VK) bedeutende Nahversorger: Markant Nah & Frisch Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmittelvollsortimenter, 1 Bäcker (im Markant Nah & Frisch), 1 Apotheke. Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich (82,2 % der Verkaufsfläche), Ergänzungen im aperiodischen Bedarfsbereich Angebot im aperiodischen Bedarfsbereich: als Randsortimente in den Lebensmittelmärkten und im Bereich Bücher ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Kreditinstitut, Friseur, Post) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Abb. 32: Ideenskizze zur Neugestaltung des Torfweges Quelle: Elbberg Stadtplanung (ISEK Buxtehude) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 53

54 4.3.4 Zentraler Versorgungsbereich Westmoor (Grund- und Nahversorgungszentrum D) Nordwestlich der Innenstadt an der Straße Westmoor wurde in den letzten Jahren ein Nahversorgungszentrum entwickelt. Es besteht u. a. aus Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelvollsortimenter, Getränkemarkt und Weinhandlung. Der Standort übernimmt eine Versorgungsfunktion für Dammhusen und Buxtehude-Nordwest. Das Nahversorgungszentrum verfügt über eine gute Erreichbarkeit und gute Parkmöglichkeiten. Da die Angebotsstruktur auf den periodischen Bedarf ausgerichtet ist und hinsichtlich der geringen Anteils an Verkaufsfläche im periodischen Bedarf wurde dieses Zentrum als Nahversorgungszentrum klassifiziert. Abb. 34: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Westmoor Abb. 33: Zentraler Versorgungsbereich Westmoor Nahversorgungszentrum Westmoor Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 54

55 Abb. 35: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Westmoor Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Westmoor Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm 6 (Rewe, Aldi, Bäcker, Drogerie, Weinhaus Stratmann, Getränkemarkt) (89,8 %) 375 (10,2 %) 200 (5,4 % der gesamten VK) bedeutende Nahversorger: Rewe-Markt und Aldi-Markt einige Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Lebensmittelvollsortimenter, Bäcker, Weihhandel Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich (89,8 % der Verkaufsfläche), Ergänzungen im aperiodischen Bedarfsbereich Angebot im aperiodischen Bedarfsbereich: als Randsortimente in den Lebensmittelmärkten städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 55

56 4.3.5 Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf (Cuxhavener Straße) (Grund- und Nahversorgungszentrum E) Im westlich der Stadt gelegenen Ortsteilen Hedendorf/ Neukloster lwurde in den letzten Jahren ein Nahversorgungszentrum an der Cuxhavener Straße entwickelt. Es besteht u. a. aus Lebensmitteldiscounter, Getränkemarkt und Drogeriemarkt. Der Standort übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Ortsteile Hedendorf und Neukloster. Das Nahversorgungszentrum verfügt über eine gute Erreichbarkeit und gute Parkmöglichkeiten. Da die Angebotsstruktur auf den periodischen Bedarf ausgerichtet ist und hinsichtlich der geringen Anteils an Verkaufsfläche im periodischen Bedarf wurde dieses Zentrum als Nahversorgungszentrum klassifiziert. Abb. 36: Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf Abb. 37: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hedendorf Getränkemarkt Wohlers Bäcker Nahversorgungszentrum Hedendorf 100m Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 Quelle: Bestandserhebung CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 56

57 Abb. 38: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Hedendorf Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Westmoor Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm 4 (Lidl, Getränkemarkt, Bäcker, Drogerie) (99,2 %) 10 (0,8 %) 0 bedeutende Nahversorger: Lidl-Markt Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Bäcker, 1 Drogeriemarkt, 1 Getränkemarkt Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich (99,2 % der Verkaufsfläche) Angebot im aperiodischen Bedarfsbereich: als Randsortimente im Lebensmittelmärkten, kein zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen: Kreditinstitut städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 57

58 4.4 Sonstige Standorte Neben den aufgeführten zentralen Versorgungsbereichen besitzt die Stadt Buxtehude zwei weitere Nahversorgungsstandorte. Diese Standorte besitzen zwar eine erhebliche Bedeutung und sollten nach Möglichkeit erhalten bleiben und gestärkt werden, wurden jedoch aufgrund des Bestandes, der Lage und/ oder der städtebaulichen Struktur nicht als zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert und fallen nicht unter besonderen baurechtlichen Schutz (vgl. Kap. 4.1 und Kap. 4.2). Demnach unterschiedet die CIMA weiter in Sondergebiets- & Fachmarktstandorte (vgl. Kap ) und solitäre Nahversorgungsstandorte (vgl. Kap ). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 58

59 4.4.1 Sondergebiets- & Fachmarktstandort Fachmarktstandort Harburger Straße (H) Der Fachmarktstandort Harburger Straße ist durch mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe in städtebaulich nicht integrierter Lage geprägt. Der Standort bietet eine gute Erreichbarkeit mit dem Pkw. Auf eine Nahversorgung mit fußläufiger Erreichbarkeit ist dieser Standort nicht ausgerichtet. Als Betriebe mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich sind der Discounter Lidl und ein Getränkemarkt zu nennen. Das Angebot wird allerdings hauptsächlich durch Betriebe im aperiodischen Bedarfsbereich (2 Baumärkte, 3 Möbelgeschäfte, 2 Inneneinrichtungsgeschäfte, 1 Elektronikmarkt, Autozubehör, Büroartikel) bestimmt. Diese Anbieter verfügen über nicht-zentrenrelevante Angebote im Hauptsortiment. Darüber hinaus ist derzeit auf 14,2 % der Verkaufsfläche im Randsortiment zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt. Abb. 40: Abgrenzung Fachmarktstandort Harburger Straße Fachmarkt- / Sondergebiet Harburger Straße Leerstand / Potenzialfläche & zukünftiger Plaza-Standort Abb. 39: Fachmarktstandort Harburger Straße Wasserbetten Zentrum 100m Quelle: CIMA GmbH 2008 Abb. 41: Verkaufsfläche/ Anzahl Betriebe: Fachmarktstandort Harburger Str. Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm (5,9 %) (94,1 %) (14,2 % der gesamten VK) Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 59

60 Sondergebiets- & Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) (G) Der Sondergebietsstandort Westenberg befindet sich in einem südöstlichen Buxtehuder Ortsteil. An diesem Standort ist ein großflächiges Gartencenter angesiedelt. Es handelt sich um eine städtebaulich nicht integrierte Lage. Der Standort bietet eine gute Erreichbarkeit mit dem Pkw. Auf eine Nahversorgung mit fußläufiger Erreichbarkeit ist dieser Standort nicht ausgerichtet. Dieser Standort wurde als Sondergebiet- und Fachmarktstandort ausgewiesen, um eine zukünftige Planungssicherheit am Standort Westenberg zu ermöglichen. Abb. 43: Abgrenzung Sondergebietsstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) Abgrenzung Fachmarktstandort Gartencenter Westenberg Abb. 42: Sondergebietsstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 60

61 4.4.2 Solitäre Nahversorgungsstandorte Die folgenden Lebensmittelbetriebe übernehmen eine wichtige Nahversorgungsfunktion und sollten nach Möglichkeit erhalten und/ oder in ihrer Funktion gestärkt werden. Die CIMA hat sich im Rahmen von Vor-Ort-Begehungen intensiv mit den Voraussetzungen dieser Standorte auseinandergesetzt. Da sie nicht den Voraussetzungen für zentrale Versorgungsbereiche entsprechen (vgl. Kap. 4.1) unterliegen Sie nicht dem besonderen baurechtlichen Schutz für zentrale Versorgungsbereiche, sind als Standorte jedoch zu sichern uns zu stärken. Im Einzelnen sind das: Comet-Markt: Eckdahl (Südliche Kernstadt) Rewe-Markt & Aldi-Markt: Harburger Straße Abb. 44: Solitärer Einzelstandort Eckdahl (Comet-Markt) Abb. 45: Solitärer Einzelstandort Harburger Straße (Rewe) Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 61

62 4.5 Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die Zentren- und Einzelhandelsstruktur innerhalb der Stadt Buxtehude. Abb. 46: Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur E D Hauptzentrum Innenstadt A Stadtteilteilzentren B F Nahversorgungszentren C Sondergebiets-/ Fachmarktstandorte G Solitäre Standorte Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 62

63 4.6 Entwicklungsstrategie für die Zentralen Versorgungsbereiche außerhalb der Innenstadt Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche werden unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm VKF) in Sondergebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sein dürfen (vgl. Kap. 4.1). Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches jedoch auch mittel- bis langfristig sicherzustellen, reicht es aus Gutachtersicht nicht aus, die Zentralen Versorgungsbereiche lediglich in ihrem Bestand zu schützen. Um den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsorte gerecht zu werden, sollten diese Bereiche mittel- bis langfristig weiterentwickelt und gestärkt werden. Auf die Entwicklungsstrategien für die Innenstadt von Buxtehude wird unter Kap. 6.1 genauer eingegangen. Die nachfolgenden Strategieansätze beschränken sich somit ausschließlich auf die Zentralen Versorgungsbereiche außerhalb der Innenstadt. Aus Sicht der CIMA sind folgende Punkte zu nennen: Nach Möglichkeit Ansiedlung weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungsbetriebe: Hierunter versteht die CIMA diejenigen Dienstleistungen, die in der Regel von einer gewissen Kundenfrequenz abhängig sind, relativ häufig aufgesucht werden und folglich häufig in der Nähe bestehender Einzelhandelsbetriebe zu finden sind. Dies sind vor allem gastronomische Einrichtungen, Kreditinstitute, Post, Reisebüros, Friseure, Reinigungen/ Wäschereien, Schuhreparaturen/ Schlüsseldienste/ Änderungsschneidereien sowie eingeschränkt auch Videotheken. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sollte in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. um weitere Standorte ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist-Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. Die gestalterische und städtebauliche Aufwertung der öffentlichen Freiflächen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und eine laufende Verbesserung der Anbindung (gestalterisch und funktional) an die angrenzenden Wohngebiete sollten laufend erfolgen. Zudem sind der Einsatz alternativer Entwicklungskonzepte wie Business Improvement Districts/ Interessen- und Standortgemeinschaft (ISG) (nicht nur für vernachlässigte Bereiche) zu prüfen. Entwicklung/ Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche als Stadtteilund Nahversorgungszentren durch gezielte Ansiedlungen im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich: Die Zentrale Versorgungsbereiche besitzen als Nahversorgungszentren eine wichtige Versorgungsfunktion, die durchaus über die Nahversorgungsfunktion für die direkt angrenzenden Wohngebiete hinausgeht. Die bestehenden Einzelhandelsbetriebe besitzen somit eine erhebliche Magnetfunktion. Perspektivisch sollten deshalb Erweiterungen im periodischen Bedarfsbereich (auch großflächig) und im aperiodischen Bedarfsbereich bis zur festgelegten Obergrenze erfolgen (vgl. Kap. 5.4, 5.5). Dies kann durch neue oder erweiterte Einzelhandelsbetriebe innerhalb der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche geschehen. Hierbei sollte der Fokus bei einer kurzfristigen Entwicklung des unterversorgten südlichen Kernstadtgebietes liegen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 63

64 5. Branchen- und Standortkonzept Das Branchenkonzept für die Stadt Buxtehude soll aufzeigen, in welchen Branchen noch Ansiedlungspotenziale, bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel soll dabei die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie eine Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Mittelzentrums sein. 5.1 Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 5 Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt eine Gemeinde mit dem Ausschuss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. 6 Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeute dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste - Beispiel Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. 5 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht. 6 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE: Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen zentrenrelevant sind; Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 64

65 5.1.2 Buxtehuder Sortimentsliste Die Buxtehuder Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Bei der Erstellung der Buxtehuder Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die darüber hinaus eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt oder in Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen und überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität. Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an nicht-integrierten Standorten der jeweiligen Kommune angeboten werden. Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick, welche Sortimente in der Innenstadt angeboten werden. Abb. 47: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (periodischer Bedarfsbereich) Reformwaren Apotheken Drogerien, Parfümerien Lebensmittel Quelle: CIMA GmbH ,0 45,2 69,4 100,0 67,0 54,8 30,6 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Übriges Stadtgebiet CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 65

66 Abb. 48: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (mittelfristiger Bedarfsbereich) Abb. 49: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Buxtehude (langfristiger Bedarfsbereich) Wäsche, Strümpfe 94,9 5,1 Spielwaren 91,1 8,9 Oberbekleidung 88,2 11,8 Sanitätshäuser 87,5 12,5 Sportartikel 83,3 16,7 Schuhe 78,9 21,1 Bücher 59,6 40,4 Zoobedarf 35,5 64,5 Schreibwaren 27,7 72,3 HTX, Kurzw., Teppiche 26,9 73,1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt übriges Stadtgebiet Quelle: CIMA GmbH 2008 Musikinstr., Musikalien Lederwaren Uhren, Schmuck Optik Fahrräder Hausrat, GPK., Geschenke Foto Möbel Antiquitäten Büromasch., Telekomm. Elektrogeräte, Leuchten Autozubehör Unterhaltungselektronik Blumen, Gartenbedarf Baumarktsortiment Farben, Lacke, Tapeten Babybedarf Quelle: CIMA GmbH ,0 100,0 100,0 100,0 83,5 16,5 73,9 26,1 69,2 30,8 56,0 44,0 51,1 48,9 35,2 64,8 26,1 73,9 15,2 84,8 14,6 85,4 12,0 88,0 6,6 93,4 2,8 97,2 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt übriges Stadtgebiet Die Buxtehuder Liste der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente (vgl. Abb. 50, S. 67) baut auf diesen Untersuchungsergebnissen auf. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 66

67 Die Buxtehuder Sortimentsliste wurde im Rahmen der durchgeführten Arbeitskreissitzungen diskutiert und ist wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes. Abb. 50: Buxtehuder Sortimentsliste Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Schuhe Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Koffer, Schulranzen) Sportartikel (inkl. Sportschuhe) Bücher Schreibwaren (Fachhandel, Supermärkte, Verbrauchermärkte) Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Musikinstrumente Hausrat Glas/ Porzellan/ Keramik Geschenkartikel Foto, Film Optik Unterhaltungselektronik (Braune Ware: TV, Video, HiFi, Ton-, Datenträger) Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Beleuchtung Computer, Telekommunikation Uhren und Schmuck Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Teppiche (Stapelware) Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen) Sanitätswaren Nicht-zentrenrelevante Sortimente Möbel (inkl. Matratzen) Antiquitäten Großelektro (weiße Ware) Tapeten Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen, Laminat) Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel Campingartikel Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Kfz-Zubehör Büromaschinen, Büroeinrichtung, Organisation Zoobedarf Fahrräder (inkl. Zubehör) Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Babybedarf (Kinderwagen, Kindermöbel) davon sind differenziert zu betrachten: Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke) Reformwaren Drogerieartikel/ Parfümerieartikel/ Friseurartikel Schnittblumen Zeitschriften/ Schreibwaren (Kiosksortiment) Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 67

68 Der Vergleich zur Sortimentsliste, wie sie im Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel für den Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover (2006/ 2007) festgelegt wurde, zeigt für Buxtehude in den überwiegenden Sortimenten Übereinstimmungen. Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (2006) wird ebenfalls eine Liste zentrenrelevanter Sortimente aufgeführt, gleichzeitig jedoch darauf hingewiesen, dass die aufgeführte Liste keine abschließende und landesweit dauerhaft gültige sein kann. Es werden daher lediglich als in der Regel zentrenrelevante Sortimente festgelegt. Bei den überwiegenden Sortimenten ist auch hier eine Übereinstimmung mit der erarbeiteten Buxtehuder Liste festzustellen. Wesentliche Abweichungen werden in den Sortimenten Campingartikel, Fahrräder (und Zubehör) sowie Zoobedarf deutlich (Begründung zur Einordnung s.u.). Einzelne Sortimente in der Buxtehuder Liste, die aus Sicht der CIMA besonders bedeutend sind oder (auch im Vergleich zum LROP 2006) einer spezifischen Abwägung bedürfen, ob sie als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant bzw. nicht-zentrenrelevant einzuordnen sind, werden nachfolgend ebenfalls kurz erläutert. Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen z.b. ein Mal in der Woche mit dem (eigenen) Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort ( Nah- Versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es stadtplanerisch wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten (Stichwort: demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an folgenden Standortkriterien orientiert werden: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, ÖPNV- Anbindung. Die CIMA differenziert deshalb von den zentrenrelevanten Sortimenten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Die Zuordnung der Sortimentsgruppe Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) bedarf einer detaillierten Abwägung. Lediglich 26,9 % der Verkaufsfläche dieser Sortimentsgruppe sind in der Innenstadt zu finden. Da sich von den acht Betrieben, die dieses Sortiment als Hauptsortiment führen, jedoch fünf in der Innenstadt von Buxtehude befinden, wurden Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Diese Sortimente besitzen darüber hinaus auch eher die Eigenschaften, die zentrenrelevanten Sortimenten zugeschrieben werden (z.b. sind sie leicht zu transportieren; vgl. Ausführungen auf Seite 65). Außerdem bewahrt man sich dadurch planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung einzelner Sortimente außerhalb der festgelegten Zentren geht. Der Bereich Medien und Technik ist ebenfalls differenziert zu betrachten. Die Einordnung des Sortiments Großelektro (weiße Ware) dürfte in Buxtehude, insbesondere auch wegen der Bestandssituation und der Schwierigkeiten beim Transport, unbestritten sein. Dieses Sortiment wurde deshalb den nichtzentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Anders ist die Situation bei den Sortimenten Elektroartikel/ Leuchten und Unterhaltungselektronik zu beurteilen. Diese Sortimentsgruppe befindet sich zu einem erheblichen Teil außerhalb der Innenstadt. Um aber für diese Sortimentsgruppen in Zukunft planungsrechtliche Eingriffsmöglichkeiten zu haben, wenn es um die Flächenbeschränkungen einzelner Sortimente zum Beispiel in Baumärkten geht, empfiehlt die CIMA, diese Sortimente in Buxtehude als zentrenrelevant einzustufen. Die Sortimentsgruppe Computer/ Telekommunikation ist aus Gutachtersicht ähnlich zu bewerten. Die Sortimentsgruppe Fahrräder (und Fahrradzubehör) ist in der Innenstadt von Buxtehude vorhanden. Dennoch sollten Fahrräder aufgrund ihrer Eigenschaften (großer Flächenbedarf, Transportaufwand, nicht auf Frequenz angewiesen) selbst nicht als zentrenrelevant eingestuft werden (vgl. Ausführungen zu zentrenrelevanten Sortimenten auf Seite 65). Aus diesen Gründen wurden Fahrräder den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Mit dieser Einstufung wird eine Ansiedlung dieses Sortimentes auch außerhalb der Innenstadt ermöglicht. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 68

69 Campingartikel werden in der Innenstadt von Buxtehude nur in Kleinartikeln (vorrangig untergeordnet und teilweise auch nur saisonal) angeboten. Es ist nicht erkennbar, dass diese Warengruppe eine Bedeutung für die Innenstadt von Buxtehude besitzt. Auf der anderen Seite werden Campingartikel mittlerweile verstärkt in Baumärkten in nicht-integrierter Lage angeboten, sie wurden folglich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Zoobedarf wird mittlerweile vor allem in Fachmärkten in als Randsortiment in großen Lebensmittelmärkten angeboten. Das ist auch in Buxtehude der Fall. In einigen Innenstädten ist ein verhältnismäßig hoher Anteil des Sortiments spezialisierter Zoobedarf vorhanden. Diese innenstädtischen Zoohandlungen sind dann vor allem durch Handel mit lebendigen Tieren, die Erstausstattung für einen Tierliebhaber, den Erwerb von Spezialbedarf sowie vor allem durch Beratungen verschiedener Art geprägt. Dafür ist der Warentransport mit dem eigenen Pkw nicht zwangsläufig erforderlich. Tiernahrung und Heimtierbedarf werden jedoch mittlerweile verstärkt in nicht-integrierten Lagen (neben Baumärkten auch Tierbedarf-Abholmärkte) angeboten. Der Kunde kauft diese Artikel zwecks Bevorratung i.d.r. in größeren Mengen mit dem eigenen Pkw ein. Da aus Sicht der CIMA bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit keine Umkehr zu erkennen ist, wurden Tiernahrung und Heimtierbedarf den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Hierunter sind i.d.r. schwer zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Tiernahrung, Käfige, Hundehütten und Hygieneartikel (z.b. Katzenstreu). Da eine Differenzierung zwischen Zoobedarf und Tiernahrung/ Heimtierbedarf in der Praxis eher schwierig sein dürfte, empfiehlt die CIMA, auf eine detaillierte Trennung dieser Sortimentsteilbereiche zu verzichten und die Sortimentsgruppe Zoobedarf generell als nicht-zentrenrelevant einzuordnen. Die CIMA hat darauf aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept entwickelt (vgl. Kap. 5). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 69

70 5.2 Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Die Analyse der Einzelhandelssituation in Buxtehude hat gezeigt (vgl. Kap. 2.3), dass es bereits zum heutigen Zeitpunkt bei einer Handelszentralität von 126,1 % gelingt, erhebliche Kaufkraft der Bewohner im Stadtgebiet und im (erweiterten) Marktgebiet zu binden. Der Vergleich im Zeitverlauf hat gezeigt, dass sich dieser gesamtstädtische Zentralitätswert in den letzten Jahren leicht positiv entwickelt hat. Handlungsbedarf ist deshalb zunächst nicht offensichtlich. Versorgungslücken bestehen aus Gutachtersicht nicht, jedoch besteht aus Sicht der CIMA durchaus Potenzial, die Kaufkraftbindung innenhalb des (erweiterten) Marktgebietes zu erhöhen und sich damit im regionalen Wettbewerb stärker zu positionieren. Als einzige Branche ist der Bereich Babybedarf (Kinderwagen, Kindermöbel) in Buxtehude nicht angesiedelt. Abb. 51: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Spielwaren Bekleidung, Wäsche Bücher, Schreibwaren 167,2 Schuhe, Lederwaren 160,2 Baumarktspezifische Sortimente 156,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 155,4 226,2 243,9 254,1 Aufgrund der hohen Zentralitätswerte und der überregionalen Konkurrenzsituation dürfte aus Sicht der CIMA durch unspektakuläre Neuentwicklungen die Handelszentralität nicht weiter bzw. nur geringfügig steigerbar sein. Umsatzumverteilung innerhalb der Stadt und somit ein verstärkter Wettbewerb, der ggf. die Schließung einzelnen Betriebe nach sich zieht, wäre die Folge. Mit unspektakulären Neuentwicklungen sind vor allem solitäre Fachmarktstandorte und Sonderpostenmärkte gemeint, die sich lediglich auf sich selbst bezogen entwickeln und keine positiven Agglomerationseffekte für die bestehenden Standorte und Betriebe wahrscheinlich machen würden. Aus Gutachtersicht ist deshalb die Steigerung der Handelszentralität nur durch regional bedeutsame Vorhaben innerhalb der Innenstadt und/ oder Attraktivitätssteigerungen der Innenstadt und der verschiedenen innenstädtischen Quartiere möglich. Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 144,3 Lebensmittel, Reformwaren 105,2 Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Gesundheits- und Körperpflege 93,4 91,4 91,1 Handelszentralität 2008 über alle Branchen: 126,1% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Möbel, Antiquitäten 59,2 70,9 Angaben in % Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 70

71 Innerhalb der unterschiedlichen Standortkategorien sind verschiedene Einzelhandelsschwerpunkte zu differenzieren. Abb. 52 gibt einen Überblick. Abb. 52: Übersicht Standortkategorien zentrale Versorgungsbereiche Innenstadt (Hauptzentrum) Stadtteilzentren Nahversorgungszentren weitere Standortkategorien Sonderstandorte Für die drei Säulen der Einzelhandelsentwicklung (Innenstadt/ Nahversorgung/ sonstiger großflächiger Einzelhandel) ergeben sich somit die folgenden strategischen Aussagen: Innenstadt Schwerpunkt der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung (insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten ) Sicherung des sehr hohen innerstädtischen Verkaufsflächenanteils von 41,5 %. Nahversorgung Bei einer Handelszentralität von rd. 105 % im Bereich Lebensmittel ist die Grundversorgung der Buxtehuder Bevölkerung gesichert. Das Potenzial für zusätzliche Ansiedlungen ist aus Gutachtersicht begrenzt. Das begrenzte Potenzial sollte vor allem zur qualitativen Verbesserung der Nahversorgung in den bislang unterversorgten Gebieten, im südlichen Kernstadtbereich eingesetzt werden (vgl. Kap. 6.2). sonstiger Einzelhandel außerhalb der Innenstadt und der Zentralen Versorgungsbereiche Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente (Sondergebiets- und Fachmarktstandorte gemäß Zentrenkonzept) solitäre Nahversorgungsstandorte Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 71

72 5.3 Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt stellt den Schwerpunkt der Entwicklung im Einzelhandel bei den zentrenrelevanten Sortimenten dar. Ziel ist, die Verkaufsflächenanteile insgesamt und vor allem bei den zentrenrelevanten Sortimenten zu sichern und die aktuell sehr hohe Bedeutung der Innenstadt beibehalten zu können. Daher sollten zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment ausschließlich in der Buxtehuder Innenstadt angesiedelt werden. Dabei sollte auch angestrebt werden, die leer stehenden Verkaufsflächen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt wieder mit attraktiven Einzelhandelsbetrieben zu besetzen und (nach Möglichkeit großflächige) attraktive Innenstadtflächen zu aktivieren. Voraussetzung sollte eine attraktive Anbindung an die bestehenden Haupteinkaufslagen sein. Nur so kann es aus Sicht der CIMA gelingen, die Innenstadt von Buxtehude auch gegenüber den Konkurrenzorten in der Region als attraktiven Einkaufsstandort langfristig zu positionieren. Die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sollte ausschließlich in der Innenstadt und eingeschränkt in den Zentralen Versorgungsbereichen erfolgen. Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen ergibt sich für die Innenstadt das folgende Branchenkonzept: Entwicklungsschwerpunkte Folgende Sortimente sollten - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm VKF - vor allem in der Hauptfrequenzlage (1A- Lage) - entwickelt werden. persönlicher Bedarf Bekleidung/ Wäsche Schuhe/ Lederwaren Uhren/ Schmuck/ Optik Medien und Technik Bücher/ Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Musikalien etc.) Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat Einrichtungsbedarf Gardinen/ Teppiche (Stapelware)/ Heimtextilien Darüber hinaus ist natürlich auch die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich. Grundsätzlich sollte versucht werden, zusätzliche Magneten in der Innenstadt zu etablieren. (vgl. Kap. 6.1). Zentrenrelevante Sortimente sollten zukünftig ausschließlich in der Innenstadt angesiedelt werden. Die Flächen für zentrenrelevante Randsortimente in großflächigen Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Innenstadt sind auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken. Bei großflächigen Vorhaben ist eine zusätzliche Beschränkung der absoluten Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente zu empfehlen (vgl. Kap. 6.3). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 72

73 5.4 Branchenkonzept Stadtteilzentrum (Zentrale Versorgungsbereiche) Die Zentralen Versorgungsbereiche nehmen insbesondere im Bereich Nahversorgung eine erhebliche wohnortnahe Versorgungsfunktion wahr. Diese gilt es zu sichern und auszubauen. Wie bereits dargelegt, sollte sich auf eine Ergänzung des vorhandenen Angebots fokussiert werden. Entsprechende Ansiedlungen für die Stärkung der Nahversorgungsfunktion in den Stadtteilzentren sind mit Priorität zu entwickeln. Hierbei kann es sich um Erweiterungen oder Neuansiedlungen handeln. Bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind auch großflächige Ansiedlungen (über 800 qm VKF) oder Erweiterungen aus Gutachtersicht durchaus zu empfehlen. Stadtteilzentrum Hauptstraße/ Birkelgelände Stadtteilzentrum Torfweg (vgl. Kap ) Entwicklungsschwerpunkte (auch großflächig über 800 qm VKF): 5.5 Branchenkonzept Nahversorgungszentren (Zentrale Versorgungsbereiche) Auch die Nahversorgungszentren nehmen eine erhebliche wohnortnahe Versorgungsfunktion wahr. Diese gilt es zu sichern und auszubauen. Wie bereits dargelegt, sollte sich auch auf eine Ergänzung des vorhandenen Angebots fokussiert werden. Entsprechende Ansiedlungen für die Stärkung der Nahversorgungsfunktion in den Nahversorgungszentren sind mit Priorität zu entwickeln. Hierbei kann es sich um Erweiterungen oder Neuansiedlungen handeln. Die beiden Nahversorgungszentren haben jedoch nicht das Potenzial, weitere großflächige Nahversorger anzusiedeln. Daher sollte die weitere Entwicklung eher kleinflächig und die heutigen Strukturen ergänzend bzw. unterstützend erfolgen. Nahversorgungszentrum Westmoor (vgl. Kap ) Nahversorgungszentrum Hedendorf (Cuxhavener Straße) Entwicklungsschwerpunkte (ggf. auch großflächig über 800 qm VKF): Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege sonstiger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege sonstiger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente (bis zu 400 qm VKF) Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente (bis zu 200 qm VKF) Die Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente sollte sich auf Flächen bis zu maximal 400 qm Verkaufsfläche je Betrieb und auf Randsortimente beschränken. Die Entwicklung der zentrenrelevanten Sortimente sollte sich grundsätzlich auf die Innenstadt fokussieren. Darüber hinaus ist natürlich auch die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich. Die Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente sollte sich auf Flächen bis zu maximal 200 qm Verkaufsfläche je Betrieb und auf Randsortimente beschränken. Die Entwicklung der zentrenrelevanten Sortimente sollte sich grundsätzlich auf die Innenstadt fokussieren. Darüber hinaus ist natürlich auch die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 73

74 5.6 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Für zentrenrelevante Sortimente ergibt sich, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich in der Innenstadt und eingeschränkt in den übrigen Zentralen Versorgungsbereichen erfolgen sollte. Daraus lässt sich für großflächige Einzelhandelsansiedlungen außerhalb dieser Bereiche eine Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente ableiten. Diese sind aber nur in den Sondergebiets- und Fachmarktstandorten vorzunehmen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Bereiche bieten in der Regel neben nicht-zentrenrelevanten Sortimenten auch so genannte (zentrenrelevante) Randsortimente an. Um die Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt in diese Bereiche zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtfläche beschränkt werden. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10% der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CI- MA, zwei zusätzliche Beschränkungen der zentrenrelevanten Randsortimente: zusätzliche absolute Beschränkung der maximalen Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf max. 400 qm Verkaufsfläche. Bei großflächigen Ansiedlungen mit zentrenrelevanten Randsortimenten über 400 qm Verkaufsfläche sind Einzelfallprüfungen erforderlich. Beschränkungen der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf maximal 100 qm Verkaufsfläche. Beispiel: Im Fall der Neuansiedlung eines nichtzentrenrelevanten Fachmarktes mit qm Verkaufsfläche bedeutet dies eine zulässige Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente von 200 qm. Diese Fläche könnte dann zum Beispiel in 100 qm für Bekleidung, 100 qm für Schuhe und 100 qm für Geschenke/ Glas, Porzellan, Keramik/ Hausrat aufgeteilt werden. Anwendung dieses Branchenkonzepts in den Entwicklungsschwerpunkten: Sondergebiets-, Fachmarktstandort Harburger Straße (vgl. Kap ) Sondergebiets-, Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) (vgl. Kap ) Wenn Ansiedlungsgesuche anstehen, sollten folgende nicht-zentrenrelevante Sortimente - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm VKF - in diesen Gewerbe- und Sondergebieten, einer Standortprüfung unterzogen werden: baumarktspezifische Sortimente Eisenwaren/ Baumarktsortimente Autozubehör Blumen/ Gartenbedarf Ergänzungen alle übrigen nicht-zentrenrelevanten Sortimente Wir sehen in diesen Branchen durchaus noch Verdichtungsmöglichkeiten in diesen bestehenden und ausgewiesenen Gewerbe- und Sondergebieten. Aus Sicht der Gutachter sollten die Potenziale jedoch insbesondere in die zukünftige Ausweisung eines neuen Sondergebietes mit regionale Ausstrahlung an einer der entstehenden Abfahrten der neuen Autobahn fließen; haben also ausdrücklich mittelfristige Natur. Die Ansiedlung weiterer nicht-zentrenrelevanter Sortimente (auch auf großflächigen Einzelhandelsflächen) bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Prüfung und Abwägung. Dies bezieht sich auch auf die Warengruppe der baumarktspezifischen Sortimente. Diese erreichen zurzeit bereits eine hohe Handelszentralität und machen weitere Ansiedlungen nicht zwangsläufig notwendig, auch wenn sie durchaus möglich erscheinen. Nach vorheriger Prüfung sollten Modernisierungen und moderate Flächenerweiterungen der bestehenden Betriebe jedoch genauso grundsätzlich möglich sein wie eventuelle Neuansiedlungen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 74

75 6. Zentrenkonzept/ Standortkonzept Das nachfolgende Zentren- und Standortkonzept wurde in Abstimmung mit der Stadt Buxtehude erarbeitet und diskutiert. Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Grundaussagen, die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen (vgl. Kap. 2) und den erarbeiteten Strategien und Zielen ergeben (vgl. Kap. 3): Qualitative und quantitative Sicherung, Entwicklung der Innenstadt (vgl. Kap. 5.3 und 6.1) Fokussierung der Entwicklung auf die bestehenden Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 5.4 und 5.5) sinnvoller Ausbau der Nahversorgung (vgl. Kap. 5.4, 5.5 und 6.2) verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt und der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap. 5.6 und 6.3) In Zusammenarbeit mit den Vertretern der Stadt Buxtehude wurden von der CIMA insgesamt zehn Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzogen. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln. Die Reihenfolge der Standorte richtet sich nach den Bausteinen des Zentren- und Standortkonzeptes. Die Bewertung der Standorte erfolgte darüber hinaus anhand der folgenden Kriterien: Lage innerhalb der Stadt (Innenstadt/ Innenstadtrand/ zu den Zentralen Versorgungsbereichen/ Wohngebiet/ sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen städtebaulich und funktional integriert/ nicht-integrierte Lage Die nachfolgende Abb. 53 auf Seite 76 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach liegt der Standort 1 und 3 in einem Zentralen Versorgungsbereich bzw. grenzt daran an, befinden sich die Standorte 2, 4, 5, 8 und 10 außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und liegen die Standorte 6, 7, und 9 in Sonder- oder Gewerbegebieten. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 75

76 Abb. 53: Übersicht Prüfstandorte 1. Torfweg 2. Granini, Moisburger Straße 3 3. Westmoor-West 4. Ottensen- Sportplatz 9 5. Föhrenweg / Apensener Str Fachmarktzentrum Harburger Straße Gartencenter Westenberg, Hamburger Chaussee B 73 / Moisburger Landstraße 9. Gewerbegebiet West 10. Ovelgönne Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 76

77 6.1 Quantitative und qualitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Abb. 54: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Am Markt, Lange Straße, Bahnhofstraße) Wie bereits dargelegt, sollte das Ziel darin bestehen, die sehr hohen innenstädtischen Werte bei den Verkaufsflächenanteilen insgesamt auf dem derzeitigen hohen Niveau zu halten. Grundsätzlich sollte sich an folgenden Entwicklungsgrundsätzen orientiert werden: Schaffung von großflächigen Entwicklungsmöglichkeiten (über 800 qm Verkaufsfläche), auch für den Bestand Ansiedlung geeigneter Branchen, vor allem mit zentrenrelevanten Sortimenten Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in der Innenstadt Verhinderung weiterer Leerstände/ Wiederbesetzung der bestehenden Leerstände Wie bereits dargelegt, stellt die Innenstadt von Buxtehude den Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt Buxtehude dar. Die Buxtehuder Innenstadt verfügt über eine weite Ausdehnung (rd m), die es gilt in der vollen Ausdehnung zu halten und zu entwickeln. Quelle: CIMA GmbH 2008 Zukünftige Entwicklungsschwerpunkte für die Ansiedlung von weiteren Magnetbetrieben sollten insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten gesetzt werden. Potenziale sieht die CIMA derzeit bei der Fokussierung auf die Ansiedlung von Bekleidung im Young Fashion Segment. Dieses Teilsegment ist bislang noch unterrepräsentiert und verzeichnet Kaufkraftabflüsse in den benachbarten Einzelhandelszentren Stade und Hamburg (u.a. Harburg), die in diesem Teilsegment bereits gut aufgestellt sind. Die Innenstadt verfügt auch über einen hohe Bedeutung im periodischen Bedarf. Hierbei sollte besonders auf die Sicherung des SB-Warenhauses am südlichen Ende der Bahnhofstraße ein Fokus gesetzt werden, um diese 1C- Einzelhandelslage langfristig zu erhalten. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 77

78 6.1.1 Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Die Innenstadt ist nicht nur Einzelhandels- sondern auch Dienstleistungszentrum einer Stadt und lebt unter anderem von außergewöhnlichen Veranstaltungen und Events. Zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung der Innenstadt empfiehlt die CIMA deshalb: Sicherung/ Entwicklung attraktiver Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Veranstaltungen) weitestgehende Vereinheitlichung der Öffnungszeiten Konzeption weiterer, gemeinsamer Serviceangebote (vgl. Kap. 7) Die Innenstadt von Buxtehude wird auch in Zukunft nur durch eine abgestimmte Nutzungsmischung von Einzelhandel, Wohnen, Freizeit und Gewerbe an Attraktivität gewinnen können. Dabei nimmt der Einzelhandel eine dominierende Stellung ein. Nur durch eine verstärkte Ansiedlung von attraktiven Einzelhandelsbetrieben (Konzentration auf gezielte Teilsegmente) wird es zu einer nachhaltigen Entwicklung der Innenstadt kommen. Aufgrund ihrer Lage innerhalb der Innenstadt kommt dabei den bestehenden Hauptgeschäftsbereichen eine besondere Bedeutung zu. Grundsätzlich sollte deshalb versucht werden, verstärkt in den 1A-, 1B- und 1C-Lagen Einzelhandel anzusiedeln. (vgl. Abb. 23 Seite 48). Neben dem Einzelhandel verfügt die Buxtehuder Innenstadt über städtebaulich attraktive Teilbereiche, die einen hohen Freizeitwert haben. Hier sei besonders der Bereich Westfleth/ Ostfleth und Am Hafen hervorgehoben. Um eine ganzheitlich funktionale Aufwertung der Innenstadt zu entwickeln, sollten diese touristisch attraktiven innenstädtischen Teilbereiche vermarktet werden. Abb. 55: Westfleth/ Ostfleth Quelle: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 78

79 6.1.2 Stadtmarketing/ Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte/ Innenstadtstrategie Innenstädte sind häufig aufgrund der unterschiedlichen Interessen und Ansprüche sowie der schwierigen Organisationsstruktur gerade im Vergleich zu einheitlich errichteten und organisierten Shopping-Centern auf der Grünen Wiese im Nachteil. Die Stadt Buxtehude verfügt mit dem Stadtmarketing Buxtehude e.v. und dem Altstadtverein e.v. aus Sicht der CIMA über Vereine, die mit ihrer Arbeit wesentlich zur Attraktivität der Stadt Buxtehude und insbesondere der Innenstadt beitragen. Dennoch sollten die bestehenden Organisationsstrukturen laufend dahingehend überprüft werden, ob die gewählten Handlungsfelder noch Zielführend und das Organisations- und Finanzierungskonzept entsprechend stimmig ist. Gegebenenfalls sollte im privat-öffentlichen Prozess eine neue Organisationsform gefunden werden. Aus Sicht der CIMA ist es von Bedeutung, die Innenstadt von Buxtehude als Einkaufsstandort, nicht nur weiter zu entwickeln, sondern auch als Einkaufsstandort einheitlich zu vermarkten. Dabei sollten die attraktive städtebauliche ebenso berücksichtigt werden, wie die Sicherung und Entwicklung attraktiver Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Events, Ladenöffnungszeit). Ein weiterer Schwerpunkt sollte auf der Vermarktung der touristisch attraktiven Teilbereiche der Innenstadt liegen (hier sind exemplarisch folgenden Lagen hervor zu heben: Marktplatz inklusive Rathaus, Westfleth und Ostfleth, St.-Petri-Platz mit der St. Petri Kirche und Am Hafen). Hierfür geeignet wäre die Einrichtung eines zentralen und einheitlichen Citymanagements. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 79

80 6.2 Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung In Kap wurde die Nahversorgungssituation innerhalb der Stadt Buxtehude dargestellt. Bei einer Handelszentralität von 101,4 % im periodischen Bedarfsbereich verfügt die Stadt Buxtehude bereits über eine gute Nahversorgungssituation. Mit der Ansiedlung des SB-Warenhauses steigt die Handelszentralität im periodischen Bedarf auf 104,1 % (im Sortiment Lebensmittel auf 109,1 %) (vgl. Kap ). Ergänzungen sollten demnach nur sehr gezielt und behutsam vorgenommen werden. Zur Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung sollten die folgenden Strategien verfolgt werden: Sicherung bestehender Nahversorger durch Erweiterungen und Marktanpassungen (Modernisierungen) Verbesserung der Nahversorgung in den unterversorgten Gebieten (südliche Kernstadt; Ottensen) großflächige Ansiedlungen (über 800 qm VKF) sollten i.d.r. nur in der Innenstadt bzw. innerhalb der definierten Zentralen Versorgungsbereiche zugelassen werden Priorität bei Neuansiedlungen: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, Versorgungsfunktion für das nähere Umland In der Vergangenheit wurde in vielen Städten versucht, Einzelhandelsbetriebe entlang so genannter Entwicklungsachsen (also an Ein- oder Ausfallstraßen) anzuordnen. Dieses Prinzip hat sich jedoch als nicht tragfähig erwiesen. Die Wege, die von einem zum anderen Betrieb zurückgelegt werden müssen, sind häufig zu lang, es besteht keine als Einheit empfundene städtebauliche Struktur, zudem sind die Standorte häufig nicht oder nur teil-integriert. Folglich gehen von den einzelnen Betrieben keine positiven Agglomerationseffekte aus. Aufgrund des begrenzten Potenzials in Buxtehude ist für Nahversorgungsbetriebe von einer Aufreihung entlang der Ein- bzw. Ausfallstraßen nach Möglichkeit abzusehen. Einzelne Standorte wurden nachfolgend geprüft und machen u.u. eine auf den jeweiligen Standort und das Planvorhaben bezogene Verträglichkeitsuntersuchung notwendig. Wichtig ist aus Sicht der CIMA dabei immer, die oben formulierten Prioritäten bei Neuansiedlungen sowie die Verträglichkeit für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen sicherzustellen. Die einzelnen Ortsteile von Buxtehude verfügen nur über sehr gering ausgebildete bzw. gar keine Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kap ). Aus Sicht der CIMA wird es auch in Zukunft vermutlich nicht gelingen, in den meisten dieser Ortsteile konventionelle Lebensmittelbetriebe (Aldi, Plus, Edeka etc.) zu etablieren. Die Mindestanforderungen konventioneller Anbieter sind in der Regel: Orte/ Städte ab Einwohner Einzugsgebiet ab bis Einwohner Lage an frequentierten Straßen, ggf. an Wohngebiete oder bestehende Einzelhandelsbetriebe angrenzend Diese Anforderungen treffen in Buxtehude derzeit auf keine der Ortsteile zu. Grundsätzlich ist in den bevölkerungsarmen Ortsteilen die Etablierung so genannter alternativer Nahversorgungsstrukturen zu prüfen. Die folgenden Standorte werden in diesem Einzelhandelskonzept vor allem in Bezug zur Nahversorgung diskutiert: Torfweg (Prüfstandort 1) Granini-Gelände (Prüfstandort 2) Westmoor-West (Prüfstandort 3) Ottensen-Sportplatz (Prüfstandort 4) Föhrenweg/ Apenser Straße (Prüfstandort 5) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 80

81 6.2.1 Stadtteilzentrum Torfweg (Prüfstandort 1) Planerische Fragestellung ist bei diesem Standort, inwieweit dieser Standort entwickelt werden kann, um zu einem leistungsfähigen Stadtteilzentrum zu werden und die Grundversorgung im bislang unterversorgten südlichen Kernstadtgebiet zu erreichen Dieser Standort ist Bestandteil des ISEK Buxtehude. Bewertungskriterien Kleines Stadtteilzentrum mit wichtiger Versorgungsfunktion für den Süden Buxtehudes (Grundversorgung der Anwohner) Lage im südlichen Kernstadtgebiet Pkw-Erreichbarkeit für die umliegenden Ortsteile gegeben Städtebaulich integrierte Lage Städtebaulich priorisierte Entwicklung dieses Standortes Abb. 57: Übersichtskarte Standort 1: Stadtteilzentrum Torfweg Abb. 56: Standort 1: Stadtteilzentrum Torfweg Frisör Bäcker Allerleibuch Apotheke Quelle: CIMA GmbH 2008 Stadtteilzentrum Torfweg Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 81

82 Abb. 58: Ideenskizze zur Neugestaltung des Torfweges Bewertung Quelle: Elbberg Stadtplanung (ISEK Buxtehude) Standort 1 ist für die Erweiterung des Stadtteilzentrums und der Verkaufsfläche des bestehenden Lebensmittelmarktes geeignet. Derzeit verfügt der Markant Nah & Frisch über eine Verkaufsfläche von rd. 300 qm. Für diesen Markt ist das Erweiterungspotenzial auf insgesamt 800 qm Verkaufsfläche vorhanden. Die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Torfweg würde zur Sicherung des bislang unterversorgten südlichen Kernstadtgebietes beitragen. (siehe Kap ) Der Schwerpunkt sollte bei dieser Erweiterung auf der Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegen. Die Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten sollte auf maximal 200 qm Verkaufsfläche begrenzt werden. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sollten an diesem Standort nicht angesiedelt werden. Hierfür bietet der bestehende Fachmarktstandort Harburger Straße und ein neu zu entwickelnder Fachmarktstandort an einer Zufahrt zur neuen A 26 mit größerer regionaler Ausstrahlung bessere Eignung. Standort 1 ist für die Erweiterung des bestehenden Stadtteilzentrums gut geeignet. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 82

83 6.2.2 Granini, Moisburger Straße (Prüfstandort 2) Prüfstandort 2 befindet sich im südlichen Kernstadtgebiet an der Moisburger Straße. Die Distanz zum Stadteilzentrum Hauptstraße/ Birkelgelände beträgt rd. 150 m. Einzelhandelsnutzungen sind an diesem Standort derzeit nicht vorzufinden. Das Granini-Gelände ist eine städtebaulich integrierte Gewerbebrache. Bei diesem Standort soll die Eignung zur Ansiedlung eines Nahversorgers geprüft werden. Eine solche Ansiedlung soll der Unterversorgung des südlichen Kernstadtgebietes entgegen wirken. Abb. 59: Prüfstandort 2: Granini, Moisburger Straße Bewertungskriterien Lage im südlichen Kernstadtgebiet Distanz zum zentralen Versorgungsbereich Hauptstraße/ Birkelgelände: rd. 150 m Derzeitige Nutzung: Gewerbebrache Pkw-Erreichbarkeit für die umliegenden Ortsteile gegeben, jedoch mit schwieriger Verkehrsanbindung Gute fußläufige Erreichbarkeit des Standortes ist gewährleistet Städtebaulich integrierte Lage (Wohngebiet in direkter Umgebung) Abb. 60: Übersichtskarte Prüfstandort 2: Granini, Moisburger Straße (B) (2) Quelle: CIMA GmbH 2008 Stadtteilzentrum Hauptstraße & Birkelgelände Prüfstandorte Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 (8) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 83

84 Bewertung Der Prüfstandort 2 ist für die Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Einzelhandel und der Ausbildung eines neuen Nahversorgungsstandortes grundsätzlich geeignet, um das Nahversorgungsdefizit im südlichen Kernstadtgebiet zu beheben und zudem die Projektentwicklung am Torfweg (Standort 1) nicht einzuschränken. Zur Sicherung der Grundversorgung im Süden ist die Ansiedlung eines Nahversorgers als solitärem Nahversorgungsstandort (Discounter mit 800 qm oder Vollsortimenter mit qm Verkaufsfläche 7 ) vorzunehmen. Bei der Ansiedlung von weiterer Verkaufsfläche im periodischen Bedarfsbereich muss mit einer negativen Beeinträchtigung des nahegelegenen zentralen Versorgungsbereiches Hauptstraße/ Birkelgelände und der Projektentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Torfweg gerechnet werden. Keine Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel im Hauptsortiment. Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte sich vor allem an der bestehenden Agglomeration ansiedeln (Fachmarktstandort Harburger Straße) und einem neuen Standort mit langfristig verkehrsgünstiger Lage, um positive Effekte für diese Standorte zu generieren. Standort 2, das Granini-Gelände ist als Nahversorgungs-Solitärstandort geeignet. 7 Unterschiedliche Größen sind durch verschiedenen Flächenproduktivitäten bei Discountern und Vollsortimentern begründet. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 84

85 6.2.3 Westmoor - West (Prüfstandort 3) Prüfstandort 3 befindet sich im Nordwesten Buxtehudes an der Straße Westmoor, die in die Ortslage Dammhusen führt. Angrenzend an diesen Standort befindet sich das Nahversorgungszentrum Westmoor (siehe Kap ), das eine Versorgungsfunktion für die Buxtehuder Ortsteile Nordwest und Dammhusen übernimmt. Der Prüfstandort verfügt über eine direkte Anbindung an das Nahversorgungszentrum. Bei diesem Standort soll das Erweiterungspotenzial für das Nahversorgungszentrum Westmoor geprüft werden. Bewertungskriterien Lage: angrenzend an Nahversorgungszentrum Westmoor im Nordwesten Buxtehudes Direkte Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich Westmoor Derzeitige Nutzung: Landwirtschaftliche Brachfläche Potenzielle Erweiterungsfläche für das Nahversorgungszentrum Gute Pkw-Erreichbarkeit Städtebaulich Teil-integrierte Lage Abb. 62: Übersichtskarte Prüfstandort 3: Westmoor-West Abb. 61: Prüfstandort 3: Westmoor-West Quelle: CIMA GmbH 2008 Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 85

86 Bewertung Der Prüfstandort 3 ist für die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel geeignet. Er ist als potenzielle Erweiterungs- und Entwicklungsfläche für das bestehende und direkt angrenzende Nahversorgungszentrum Westmoor geeignet. Keine Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes, da die Nahversorgung, besonders im Norden, bereits gesichert ist. Zudem sind bei einer weiteren Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes Verdrängungseffekte zu erwarten. Dieser Standort ist geeignet für die Ansiedlung von ergänzendem 8 nahversorgungsrelevantem Einzelhandel (z.b. Apotheke, Schreibwaren, Tierfutter). Auch einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.b: Kreditinstitut) sind im Zentralen Versorgungsbereich bislang nicht vorzufinden. Die Ansiedlung von weiterem zentrenrelevantem Einzelhandel sollte nur eingeschränkt bis 100 qm Verkaufsfläche erfolgen. Keine Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte sich vor allem an der bestehenden Agglomeration ansiedeln (Fachmarktstandort Harburger Straße) und einem neuen Standort mit langfristig verkehrsgünstiger Lage, um positive Effekte für diese Standorte zu generieren. Prüfstandort 3 ist zur Erweiterung des Nahversorgungszentrums geeignet. Der Standort bietet die Möglichkeit für die Erweiterung des bestehenden Nahversorgungszentrums, ohne die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes. 8 Zu den bereits im Nahversorgungszentrum Westmoor angesiedelten. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 86

87 6.2.4 Ottensen-Sportplatz (Prüfstandort 4) Prüfstandort 4 befindet sich im Süden Buxtehudes, im Ortsteil Ottensen. Zum nächstgelegenen solitären Nahversorgungsstandort (Comet-Markt, Eckdahl) beträgt die Entfernung rd m. Damit ist die Nahversorgung für die Ottenser Wohnbevölkerung nicht gesichert. Bei diesem Standort soll geprüft werden, ob an diesem Ortsteil ein Nahversorger angesiedelt werden kann. Diese Prüfung erfolgt in Abwägung mit dem Prüfstandort Föhrenweg / Apenser Str. (5) und im Hinblick auf die Versorgungssituation im südlichen Kernstadtgebiet. Abb. 63: Prüfstandort 4: Ottensen - Sportplatz Bewertungskriterien Lage im Ortsteil Ottensen Derzeitige Nutzung: Sportanlage In Ottensen bislang keine Grundversorgung vorhanden Gute Pkw-Erreichbarkeit Gute fußläufig Erreichbarkeit für Ottenser Wohnbevölkerung Städtebaulich Integrierte Lage am Ortsrand Abb. 64: Übersichtskarte Prüfstandort 4: Ottensen - Sportplatz (5) (4) Prüfstandort Quelle: CIMA GmbH 2008 Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 87

88 Bewertung Der Prüfstandort 4 ist für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel mittelfristig grundsätzlich geeignet, aber: Durch die Entwicklung des Stadtteilzentrums Torfweg (Markant-Erweiterung auf 800 qm) und die Ansiedlung eines solitären Nahversorgungsstandortes auf dem Granini-Gelände ist eine Stabilisierung der Nahversorgung (periodischer Bedarfsbereich) im südlichen Kernstadtgebiet erreicht. Mit diesen beiden Projekten wird die Ziel-Handelszentralität im periodischen Bedarf im südlichen Kernstadtgebiet von 50 % erreicht und eine Unterversorgung ist damit nicht mehr gegeben. Folglich ist eine Ansiedlung eines zusätzlichen Nahversorgers in Ottensen mit dem Ziel der Stabilisierung des unterversorgten Südens nicht erforderlich. neuen Standort mit langfristig verkehrsgünstiger Lage, um positive Effekte für diese Standorte zu generieren. Prüfstandort 4 ist mittelfristig als Nahversorgungsstandort grundsätzlich geeignet (bis 800 qm Verkaufsfläche). Eine erneute Bedarfsprüfung sollte nach der Entwicklung des Stadtteilzentrums Torfweg, des solitären Nahversorgungsstandortes Granini-Gelände und im Hinblick auf die Wohnbauentwicklung in Ottensen-Süd erfolgen. Eine Ansiedlung eines Nahversorgers am Standort 4 würde der Grundversorgung der Ottenser Wohnbevölkerung dienen. Allerdings reicht das Ottenser Kaufkraftpotenzial heute für einen Lebensmittelmarkt nicht aus. Derzeit ist eine zusätzliche Kaufkraftanziehung aus dem Kerneinzugsgebiet des Comet- Marktes (Eckdahl) erforderlich, wodurch Verdrängungseffekte zu erwarten sind. Das Potenzial für einen Nahversorger wächst mit der Wohnungsbau- Entwicklung in Ottensen-Süd. Eine Standortentwicklung sollte jedoch erst erfolgen, wenn die Umsetzung der Erweiterung des Stadtteilzentrums Torfweg, der Ansiedlung eines solitären Nahversorgers auf dem Granini-Gelände, die Ansiedlung des SB-Warenhauses Plaza auf dem Fairplay-Gelände erfolgt sind und die Wohnbauentwicklung in Ottensen-Süd ausreichend Kaufkraftpotenzial bietet. In Abwägung mit dem Prüfstandort 5 (siehe Kap ) wäre der Standort 4 besser geeignet, da die direkte Nahversorgung in Ottensen verbessert werden würde, die Lage integriert ist und der zu entwickelnde Zentrale Versorgungsbereich Torfweg nicht so stark gefährdet werden würde Keine Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte sich vor allem an der bestehenden Agglomeration ansiedeln (Fachmarktstandort Harburger Straße) und einem CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 88

89 6.2.5 Föhrenweg/ Apenser Straße (Prüfstandort 5) Prüfstandort 4 befindet sich im Süden Buxtehudes, in Ecklage zur Apenser Straße und zum Föhrenweg. Die Entfernung zum Zentralen Versorgungsbereich Torfweg beträgt rd m. Des Weiteren erfolgt in Apensen, in Richtung Buxtehude, derzeit die Entwicklung eines Lebensmitteldiscounters an der Apenser Straße. Bei diesem Standort besteht die Absicht, einen Nahversorgungsstandort am Südrand von Buxtehude zu etablieren (vergleichbar: Standort Westmoor). Die Prüfung soll in Abwägung mit Standort Ottensen Sportplatz (Prüfstandort 4) und im Hinblick auf die Versorgungssituation im Süden erfolgen. Bewertungskriterien Lage an der Apenser Straße / Föhrenweg in Buxtehude-Süd Derzeitige Nutzung: Landwirtschaftliche Fläche Gute Pkw-Erreichbarkeit Städtebaulich Nicht-integrierte Lage am Rande des südlichen Kernstadtgebietes Grundversorgung der Wohnbevölkerung im Süden bislang über den ZV Torfweg (Entfernung 1,25 km) sowie den Comet-Markt, Eckdahl In Apensen erfolgt Ausbau der Lebensmittelversorgung durch Ansiedlung von Lidl an der Apenser Straße Abb. 66: Übersichtskarte Prüfstandort 5: Föhrenweg/ Apenser Straße Abb. 65: Prüfstandort 5: Föhrenweg/ Apenser Straße (5) Quelle: CIMA GmbH 2008 Prüfstandort Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 (4) CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 89

90 Bewertung Der Prüfstandort 5 ist für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel nicht geeignet, da: Es handelt sich um keine städtebaulich integrierte Lage. Der Standort hat keine direkte Nahversorgungsfunktion. Der Schutz und die Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereiches Torfweg kann bei einer Ansiedlung von Einzelhandel am Standort 5 nicht mehr gewährleistet und gesichert werden. Es wären unverträgliche Auswirkungen auf das Stadtteilzentrum Torfweg sowie für die grundzentrale Versorgungsfunktion der Gemeinden im Umland zu erwarten. Der Prüfstandort 4 in Ottensen ist für die Entwicklung des Torweges verträglicher. Die Sicherung der Nahversorgung ist mit der Entwicklung des Stadtteilzentrums Torfweg und der Ansiedlung eines solitären Nahversorgungsstandortes auf dem Granini-Gelände im südlichen Kernstadtgebiet erreicht. Mit diesen beiden Projekten wird die Ziel-Handelszentralität im periodischen Bedarf im südlichen Kernstadtgebiet von 50 % erreicht und eine Unterversorgung ist damit nicht mehr gegeben. Im Bezug auf die städtebauliche Integration, die Versorgungsfunktion und besonders die Auswirkung auf bestehende Zentrale Versorgungsbereiche ist der Standort Ottensen Sportplatz (besonders mittelfristig) als Nahversorgungsstandort besser geeignet als dieser Prüfstandort am Föhrenweg. Keine Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte sich vor allem an der bestehenden Agglomeration ansiedeln (Fachmarktstandort Harburger Straße) und einem neuen Standort mit langfristig verkehrsgünstiger Lage, um positive Effekte für diese Standorte zu generieren. Prüfstandort 5 ist als Nahversorgungsstandort und für weiteren Einzelhandel nicht geeignet. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 90

91 6.3 Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Neben der Sicherstellung von Flächen für den periodischen Bedarfsbereich und insbesondere der Konzentration zentrenrelevanter Sortimente auf die Innenstadt von Buxtehude, besitzen auch Einzelhandelsflächen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung für eine ausgewogene Einzelhandelslandschaft. Zum Beispiel entfallen auf den Bereich baumarktspezifische Sortimente in Buxtehude zurzeit rd. 15,1 % des Umsatzes im Einzelhandel (vgl. Abb. 6, S. 19). Für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel hat die CIMA deshalb die nachfolgenden Strategien entwickelt: Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente unterhalb der Großflächigkeit (800 qm Verkaufsfläche) in der Gesamtstadt möglich (mit Ausnahme der Bereiche, in denen Einzelhandel explizit ausgeschlossen wird). Priorität: Neuansiedlung sollten sich an bereits bestehenden Einzelhandelsstandorten ( Fühlungsvorteile, Verkehrsvermeidung ) orientieren, vorwiegend in städtebaulich integrierter oder teil-integrierter Lage. Für Buxtehude bedeutet dies, dass sich die Ansiedlung von nichtzentrenrelevantem Einzelhandel (insbesondere bei großflächigem nichtzentrenrelevanten Einzelhandel) auf die bestehende Flächen an der Harburger Straße beschränken sollte. In den übrigen Gewerbegebieten sollte Einzelhandel nach Möglichkeit ausgeschlossen werden. Dadurch würden in diesen Gewerbegebieten Flächen für Produktion und Gewerbe gesichert werden. Darüber hinaus sollte die Stadt Buxtehude einen weiteren Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel ausweisen. Dieser neue Fachmarktstandort sollte eine nachhaltig verkehrsgünstige Lage aufweisen und zusätzliche Kaufkraft aus der Region anziehen. Diese Kriterien werden von Standorten erfüllt, die an einer Autobahnzufahrt zur neuen A 26, die derzeit noch gebaut wird, liegen. Um Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt an nicht-integrierte Standorte zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10% der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CIMA, eine zusätzliche absolute Verkaufsflächenbeschränkung für zentrenrelevante Sortimente vorzunehmen (einzelfallbezogen) und Einzelsortimente auf maximal 100 qm Verkaufsfläche zu reduzieren (vgl. Kap. 5.4 und 5.5). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 91

92 6.3.1 Sondergebiets-/ Fachmarktstandort Harburger Straße (Prüfstandort 6) Der Prüfstandort 6, der Fachmarktstandort Harburger Straße, liegt im nordöstlichen Kernstadtgebiet (vgl. Kap ). Dieser Bereich hat sich zu einem Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt Buxtehude entwickelt. Mittlerweile haben sich dort neben anderen 2 Baumärkte, 3 Möbelgeschäfte, 2 Inneneinrichtungsgeschäfte, sowie ein Elektrofachmarkt angesiedelt. Die aktuellen Planungen sehen die Entstehung des SB-Warenhauses auf dem Fairplay-Gelände vor. Die Fragestellung lautete, welche Effekte diese Ansiedlung mit sich bringt. Abb. 67: Prüfstandort 6: Fachmarktstandort Harburger Straße (Fairplay-Gelände) Bewertungskriterien Nordöstliches Kernstadtgebiet (Fachmarktstandort Harburger Straße) Keine Anbindung an die Einzelhandelszentren der Stadt Buxtehude vorhanden Zahlreicher großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel im Fachmarktstandort Harburger Straße vorhanden Gute Pkw-Erreichbarkeit über die Harburger Straße gewährleistet Unzureichende fußläufige Erreichbarkeit Städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 68: Übersichtskarte Prüfstandort 6: Fachmarktstandort Harburger Straße Fachmarkt / Sondergebiet Harburger Straße Leerstand / Potenzialfläche & zukünftiger Plaza-Standort Wasserbetten Zentrum Quelle: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 92

93 Abb. 69: Szenario Entwicklung der Fläche mit Plaza-Ansiedlung Einzelhandelsbetriebe Verkaufsfläche in qm VK im periodischen Bereich in qm VK im aperiodischen Bereich in qm davon zentrenrelevante Sortimente in qm Quelle: CIMA GmbH (inkl. Plaza-Ansiedlung) (ohne Plaza: qm) (15,5 %) (ohne Plaza: qm (5,9 %)) (84,5 %) (ohne Plaza: qm (94,1 %)) (23,8 % der gesamten VK) (ohne Plaza: (14,2 % der gesamten VK) *In die Szenario-Analyse wurden lediglich der Plaza einberechnet. Es ist zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt, welche Shops auf 380qm sich ansiedeln werden und ob in der Vorkassenzone (180qm) weiterer Einzelhandel angesiedelt wird. Die Abbildung 69 zeigt die Entwicklung der Verkaufsflächen mit der Ansiedlung des SB-Warenhauses auf dem Fairplay-Gelände. Im Vergleich zum aktuellen Einzelhandelsbestand wird sich der Anteil an Verkaufsfläche im periodischen Bedarfsbereich deutlich erhöhen (von 5,9 % auf 15,5 %). Da für die Buxtehuder Innenstadt auch der periodische Bedarfsbereich eine sehr hohe Bedeutung hat, sind deutliche Verdrängungseffekte zu erwarten. Die Handelszentralität der Stadt Buxtehude steigt mit der Ansiedlung des SB- Warenhauses Plaza auf dem Fairplay-Gelände innerhalb des Fachmarktstandortes Harburger Straße von 126,1 % auf 128,2 %. Es zeigt sich, dass zusätzliche regionale Kaufkraftzuflüsse begrenzt sind. Im periodischen Bedarfsbereich steigt die Handelszentralität mit dieser Ansiedlung 101,4 % auf 104,7 %. Im Sortiment Lebensmittel wird es zu einer Steigerung auf 109,1 % 9 kommen. Derzeit liegen 37,6 % der Verkaufsfläche des periodischen Bedarfs in der Innenstadt. (vgl. Abb. 70, S.94) Mit der Ansiedlung des SB-Warenhauses am Fachmarktstandort Harburger Straße sowie den für die Nahversorgung des Südens notwendigen Entwicklungen im Zentralen Versorgungsbereich Torfweg (Markant-Erweiterung) sowie des solitären Nahversorgungsstandortes auf dem Granini-Gelände sinkt der Anteil der Innenstadt auf 32,3 %. Demnach wird mit Umsetzung aller Vorhaben im periodischen Bedarfsbereich die Innenstadt in diesem Segment an Bedeutung verlieren. Es ist zu erwarten, dass sich besonders auf das SB-Warenhaus am Südende der 1C-Lage Bahnhofstraße die Verdrängungseffekte auswirken. Hier sollte planerisch entgegen gesteuert werden, indem beispielsweise die Ansiedlung von weiteren Flächen im periodischen Bedarfsbereich stark begrenzt wird. Die zuvor erwähnten Ansiedlungen von Nahversorgern führen dazu, dass das bislang unterversorgte südliche Kernstadtgebiet von Buxtehude ausreichend versorgt ist. Der Süden erreicht mit der Erweiterung des Zentralen Versorgungsbereiches Torfweg (Markant auf insgesamt 800 qm) und der Ansiedlung eines solitären Nahversorgungsstandortes (z.b. Discounter mit 800 qm) eine Handelszentralität von 50,9 % im periodischen Bedarfsbereich. (vgl. Abb. 71; S. 94) Dennoch bleiben die deutlichen Unterschiede in der Nahversorgung zwischen dem nördlichen und dem südlichen Kernstadtgebiet bestehen. Einem Bewohner des nördlichen Kernstadtgebietes stehen 0,59 qm Verkaufsfläche im periodischen Bedarfsbereich zur Verfügung. Im südlichen Kernstadtgebiet hingegen sind es 0,31 qm Verkaufsfläche im periodischen Bedarfsbereich pro Einwohner. 9 Die Berechnungen zur Entwicklung der Handelszentralität basieren auf die Umsatzerwartungen der GfK-Wirkungsanalyse zur Planung des SB-Warenhauses Plaza, Februar CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 93

94 Abb. 70: Szenario Entwicklung der Flächenanteile im Periodischen Bedarf Anteil Umsatz in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortiment) Derzeitige Anteile im Bereich Periodischer Bedarf 40,4 30,8 19,6 9,3 Abb. 71: Szenario Räumliche Entwicklung des Periodischen Bedarfs Zentralität* in % im periodischen Bereich Zentralität* in % im Lebensmittelbereich Verkaufsfläche* in qm im Perdiodischen Bereich / Einwohner Anteil VK in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortiment) 37,6 32,9 21,3 8,2 Nord (nördliche Kernstadt - nordwestlich der Bahnlinie - ohne Innenstadt) 76,1 89,3 0,43 Anteil Betriebe in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortiment) 41,7 16,5 27,0 14,8 Süd (südliche Kernstadt - südlich der Bahnlinie) 45,3 44,0 0,26 Anteil Umsatz in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortim.) Anteil VK in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortim.) Innenstadt Nord Süd übriges Stadtgebiet Szenario: Anteile im Bereich Periodischer Bedarf mit Plaza, Markanterweiterung & Ansiedlung Granini-Gelände (Discounter 800 qm) 38,2 32,3 32,2 39,0 20,8 21,6 8,8 7,0 NORD mit Plaza auf dem Fairplay-Gelände (Harburger Straße) SÜD mit Entwicklung des STZ Torfweg (Erweiterung des Markant auf 800 qm) & Ansiedlung eines solitären Nahversorgungsstandort es (800 qm) auf dem Granini-Gelände) 84,0 98,7 0,59 50,9 51,0 0,31 Anteil Betriebe in % im Periodischen Bedarf (nahversorgungsrel. Sortim.) 41,0 17,1 27,4 14,5 *Berechnungen NORD ohne die Verkaufsfläche der Innenstadt Quelle: CIMA GmbH Quelle: CIMA GmbH 2008 Innenstadt Süd mit Planungen Nord mit Plaza übriges Stadtgebiet 10 In die Berechnungen des Nordens (nördliches Kernstadtgebiet) ist der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt nicht mit einbezogen. Die Berechnungen zur Entwicklung der Handelszentralität basieren auf die Verdrängungen der GfK-Wirkungsanalyse zur Planung des SB-Warenhauses Plaza, Februar 2005 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 94

95 Bewertung Im Bereich des Fachmarktstandortes Harburger Straße sollten gemäß Branchen- und Standortkonzept in Zukunft ausschließlich nicht-zentrenrelevante Sortimente angesiedelt werden, die zentrenrelevanten Sortimente sind zusätzlich auf 10 % der Verkaufsfläche zu beschränken. Ziel sollte die Konsolidierung des Standortes sein. Um die bestehenden Zentren in Ihrer Entwicklung nicht einzuschränken, sollte der Prüfstandort 6 aus Gutachtersicht nicht weiter mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel entwickelt werden. Der Schwerpunkt der zukünftigen Entwicklung sollte bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 95

96 6.3.2 Sondergebiets-/ Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) (Prüfstandort 7) Der Prüfstandort 7, der Fachmarktstandort Westenberg, liegt im Süden Buxtehudes zwischen den Ortsteilen Immenbek und Ovelgönne (vgl. Kap ). An der Hamburger Chaussee ist ein großflächiges Gartencenter angesiedelt. Dieser Standort bedarf einer baurechtlichen Anpassung. Abb. 72: Prüfstandort 7: Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) Bewertungskriterien Lage: zwischen den Ortsteilen Immenbek & Ovelgönne im Süden Buxtehudes Nutzung: großflächiger Gartencenter Gute Pkw-Erreichbarkeit (auch regional) durch die Lage an der der B 73 Städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 73: Übersichtskarte Prüfstandort 7: Fachmarktstandort Westenberg (Hamburger Chaussee) Abgrenzung Fachmarktstandort Gartencenter Westenberg Quelle: CIMA GmbH 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 96

97 Bewertung Im Bereich des Prüfstandortes 7 sollte ein Sondergebiets- / Fachmarktstandort ausgewiesen werden. Am Fachmarktstandort Westenberg sollten gemäß Branchen- und Standortkonzept in Zukunft ausschließlich nicht-zentrenrelevante Sortimente angesiedelt werden, die zentrenrelevanten Sortimente sind zusätzlich auf 10 % der Verkaufsfläche zu beschränken. Keine Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem und zentrenrelevantem Einzelhandel, um die bestehenden Zentren zu sichern. Der Schwerpunkt der zukünftigen Entwicklung sollte bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegen. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 97

98 6.3.3 Moisburger Landstraße / B 73 (Prüfstandort 8) Der Prüfstandort 8 liegt im Südosten Buxtehudes. An der Hamburger Chaussee sowie der Auffahrt zur B 73. Bei diesem Standort soll die Eignung zur Ansiedlung eines Baumarktes geprüft werden. Abb. 74: Prüfstandort 8: Moisburger Landstraße / B 73 Bewertungskriterien Lage: Südosten Buxtehudes derzeitige Nutzung: Landwirtschaftliche Nutzfläche Derzeit gute Pkw-Erreichbarkeit (auch regional) durch die Lage an der Moisburger Landstraße und der B 73 Städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 75: Übersicht Prüfstandort 8: Moisburger Landstraße / B 73 (B) (2) Quelle: CIMA GmbH 2008 (8) Stadtteilzentrum Hauptstraße & Birkelgelände Prüfstandorte Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 98

99 Bewertung Im Bereich des Prüfstandortes 8 sollte kein weiteres Sondergebiet ausgewiesen werden. Dieser Standort sollte nicht als Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Es würde dort Verkehr erzeugen, wo durch die neue Autobahn 26 eigentlich Entlastung geschaffen werden soll. Um stärker regionale Kaufkraft abzuschöpfen, sollte Buxtehude mittelfristig einen regionalwirksamen Sondergebietsstandort im Bereich der neu entstehenden Autobahn ausweisen, der für die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten (z.b. Baumarkt, Gartencenter, Möbel etc.) besser geeignet wäre. Die Ansiedlung von großflächigem nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (über 800 qm) sind im bestehenden Fachmarktstandort Harburger Straße vorzunehmen. Prüfstandort 8 sollte daher keiner Einzelhandelsnutzung zugeführt werden. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 99

100 6.3.4 Gewerbegebiet West (Prüfstandort 9) Der Prüfstandort 9 liegt im Westen des südlichen Kernstadtgebietes von Buxtehude. Durch die Lage an der B 73 verfügt das Gewerbegebiet über eine gute Verkehrsanbindung und ist mit Pkw sehr gut erreichbar. Bei diesem Standort ist keine konkrete Einzelhandelsplanung bekannt. Bewertungskriterien Lage am westlichen Rand der südlichen Kernstadt Derzeitige Nutzung: Autohäuser, gewerbliches Umfeld (kein Einzelhandel im engeren Sinne in der Umgebung (Entfernung Stadtteilzentrum Hauptstraße/ Birkelgelände rd m)) Gute Pkw-Erreichbarkeit durch Anbindung an B73 Keine gute fußläufig Erreichbarkeit Städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 77: Übersicht Prüfstandort 9: Gewerbegebiet West Abb. 76: Prüfstandort 9: Gewerbegebiet West (9) Prüfstandort Quelle: CIMA GmbH 2008 Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 100

101 Bewertung Im Bereich des Prüfstandortes 9 sollte kein weiteres Sondergebiet ausgewiesen werden. Dieser Standort sollte nicht als Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Es würde dort Verkehr erzeugen, wo durch die neue Autobahn 26 eigentlich Entlastung geschaffen werden soll. Um stärker regionale Kaufkraft abzuschöpfen, sollte Buxtehude mittelfristig einen regionalwirksamen Sondergebietsstandort im Bereich der neu entstehenden Autobahn ausweisen, der für die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten (z.b. Baumarkt, Gartencenter, Möbel etc.) besser geeignet wäre. Die Ansiedlung von großflächigem nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (über 800 qm) sind im bestehenden Fachmarktstandort Harburger Straße vorzunehmen. Prüfstandort 9 sollte daher keiner Einzelhandelsnutzung im engeren Sinne (ohne Autohandel) zugeführt werden. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 101

102 6.3.5 Ovelgönne (Prüfstandort 10) Der Prüfstandort 10 liegt im Buxtehuder Ortsteil Ovelgönne. Durch die Lage an der Hamburger Chaussee verfügt dieser Standort über eine gute Verkehrsanbindung und ist mit Pkw sehr gut erreichbar. Bei diesem Standort ist keine konkrete Einzelhandelsplanung bekannt. Bewertungskriterien Lage am südöstlichen Stadtrand, im Ortsteil Ovelgönne derzeitige Nutzung: Landwirtschaftliche Fläche kein Einzelhandel in der direkten Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit Keine fußläufig Erreichbarkeit Keine integrierte Lage Abb. 79: Übersicht Prüfstandort 10: Ovelgönne Abb. 78: Prüfstandort 10: Ovelgönne (10) Prüfstandort Quelle: CIMA GmbH 2008 Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 102

103 Bewertung Im Bereich des Prüfstandortes 10 sollte kein weiteres Sondergebiet ausgewiesen werden. Dieser Standort sollte nicht als Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Um stärker regionale Kaufkraft abzuschöpfen, sollte Buxtehude mittelfristig einen regionalwirksamen Sondergebietsstandort im Bereich der neu entstehenden Autobahn ausweisen, der für die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten (z.b. Baumarkt, Gartencenter, Möbel etc.) besser geeignet wäre. Die Ansiedlung von großflächigem nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (über 800 qm) sind im bestehenden Fachmarktstandort Harburger Straße vorzunehmen. Prüfstandort 10 sollte daher keiner Einzelhandelsnutzung zugeführt werden. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 103

104 6.4 Zusammenfassung Zentren- und Standortkonzept Wie dargelegt besitzt die Stadt Buxtehude in der Gesamtbetrachtung ein attraktives Einzelhandelsangebot. Um die Einzelhandelsentwicklung auf die geänderten Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung anzupassen, hat die CIMA ein auf die spezifische Situation in der Stadt Buxtehude ausgerichtetes Zentren- und Standortkonzept erarbeitet. Das Strategiegerüst besteht im Einzelnen aus den Bausteinen: Erarbeitung von Strategien und Zielen (vgl. Kap. 3) Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap.4) Erarbeitung eines Branchenkonzeptes für die Innenstadt, die Nahversorgung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 5) Zentren- und Standortkonzept für die Innenstadt, die Zentralen Versorgungsbereiche, die Nahversorgung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 6) Das Zentren- und Standortkonzept beantwortet aktuelle Standortfragen und bildet eine verlässliche Grundlage für die weitere Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Buxtehude. Dabei können die wesentlichen Ergebnisse folgendermaßen zusammengefasst werden: Fokussierung des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die Innenstadt: Sicherung der hohen Bedeutung der Innenstadt und des hohen Verkaufsflächenanteils. Begrenzung der Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb der Innenstadt. Sicherung der Bedeutung der Innenstadt im periodischen Bedarfsbereich: Sicherung des SB-Warenhausen am südlichen Ende der Bahnhofstraße, um die derzeitige Einzelhandelsstruktur dieser Lage zu erhalten. Sensibler Umgang bei Ansiedlung von Einzelhandel im periodischen Bedarfsbereich. Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur zur Entwicklung bestehender Nahversorgungszentren und in den bislang unterversorgten Stadtgebieten. Sicherung der Nahversorgungssituation in den bislang unterversorgten Stadtgebiete: Um dies zu erreichen empfiehlt die CIMA, die Standorte 1 und 2 fokussiert zu entwickeln. Darüber hinaus sollte die Entwicklung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels ausschließlich in den Zentralen Versorgungsbereiche erfolgen. Sicherung der verbrauchernahen Grundversorgung: Ziel ist die Sicherung der verbrauchernahen Grundversorgung. Dies bezieht sich vor allem auf das südliche Kernstadtgebiet. Fokussierung der Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente auf bestehende Zentren: Um die Einzelhandelsentwicklung der Innenstadt nicht negativ zu beeinflussen und gleichzeitig positive Fühlungsvorteile zu generieren, sollte der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel auf den Standort Harburger Straße (6) konzentriert werden. Dies führt nicht nur zur Stärkung des bestehenden Standortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel, zusätzlich trägt diese Standortkonzentration auch zur Verkehrsvermeidung bei. Entwicklung eines neuen Standortes mit regionaler Wirkung für die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente: Im Hinblick auf die sich verändernde Verkehrssituation bietet die Ausweisung eines neuen Fachmarktstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel an einer Zufahrt zur neuen Autobahn 26 die Möglichkeit stärker regionale Kaufkraft zu generieren. Die Standorte 8, 9 und 10 bieten hierfür langfristig kein Potenzial. Liste der zentrenrelevanten Sortimente: Für die Stadt Buxtehude wurde eine Liste der zentrenrelevanten Sortimente entwickelt. Die nachfolgende Abb. 80 auf Seite 105 gibt einen Überblick über die untersuchten Standorte. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 104

105 Abb. 80: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Buxtehude Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Legende: Standort für großflächigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geeignet Standort primär für kleinflächigen zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geeignet Standort für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (bis 800 qm) geeignet Standortreserve - mittelfristig für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (bis 800 qm) zu prüfen Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet (ggf. auch großflächig) Standort für Einzelhandel generell nicht geeignet Kartengrundlage: Stadt Buxtehude Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 105

106 6.5 Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Buxtehude mittelbis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelskonzept in den zuständigen Gremien der Stadt Buxtehude zu beschließen. Darüber hinaus sollten die Flächen, die für eine einzelhandelsspezifische Nutzung geeignet sind, aktiv vermarktet und entwickelt werden. Die Umsetzung der standortbezogenen Empfehlungen macht gegebenenfalls eine Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne bzw. die Aufstellung von einfachen Bebauungsplänen notwendig. Dabei sollte sich grundsätzlich auf die Buxtehuder Liste zentrenrelevanter Sortimente (vgl. Abb. 50, S. 67) bezogen werden. Zur Notwendigkeit von Sortimentslisten wurden bereits unter Kap Aussagen getroffen. Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Ferner bezieht sich der Ausschluss nicht auf den Handel mit Kfz (Der Handel mit Kfz ist nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zuzurechnen.). Darüber hinaus sollten Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit Handwerksbetrieben (z.b. Installateure) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf einer untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan ist der Bezug auf das Einzelhandelskonzept bzw. auf die Buxtehuder Sortimentsliste, die auch gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen empfiehlt die CIMA darüber hinaus auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchungen (nach 11, 3 BauNVO). Die Fachmarkt- und Sondergebietsstandorte (Standorte 6, 7) sollten gemäß den erarbeiteten Empfehlungen (vgl. Kap. 6.3) baurechtlich überarbeitet werden. Dabei gelten folgende Empfehlungen: nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte generell möglich sein (auch großflächig) Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten (inkl. nahversorgungsrelevanten Sortimenten) Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente laut Buxtehuder Liste auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche Festlegung einer zusätzlichen absoluten Obergrenze/ Beschränkung für einzelne Sortimente auf 100 qm Verkaufsfläche bestehende Einzelhandelsflächen genießen Bestandschutz Um nicht Entwicklungen möglich zu machen, die den formulierten Zielsetzungen entgegenstehen, empfiehlt es sich gefährdete Bereiche, d.h. die Bereiche die einem akuten Handlungsdruck unterliegen, genau zu bestimmen und zu bearbeiten. Dies können vom Grundsatz her Gebiete im beplanten Innenbereich (gemäß 30, 31 BauGB) und im unbeplanten Innenbereich ( -34- Gebiete) sein. Bei -34-Gebieten sind die Aufstellung von B-Plänen zu überprüfen ( 9 (2a) BauGB). Allerdings weist auch der novellierte 34 (3) BauGB Möglichkeiten auf, ungewünschte Einzelhandelsansiedlungen in diesen Bereichen bei Anfrage auszuschließen (vgl. Kap. 4.1). Der Ausschluss sämtlicher Einzelhandelsflächen entlang gefährdeter Bereiche ist u.u. nicht vollständig möglich und auch personell und finanziell nicht leistbar. Insbesondere in Mischgebieten (aber auch darüber hinaus) sind kleinflächige Einzelhandelsansiedlungen möglich. Es besteht jedoch auch in Mischgebieten die Möglichkeit, zum Schutz und zur Stärkung der Innenstadt zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen. 11 Jedoch sollte auch hier auf das Einzelhandels- 11 Zum Schutz und zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion der Innenstadt kann in Bereichen außerhalb der Innenstadt (u.a. MI-Gebiete) der Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten ausgeschlossen werden. Siehe hierzu das Urteil des OVG Münster (7a D 142/02.NE) im Normenkontrollverfahren der Grundeigentümer, die wegen des Einzelhandelsauschusses von Einzelhandel einen Wertverlust ihrer Grundstücke befürchteten (vom OFG abgelehnt). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 106

107 handelskonzept und auf die Buxtehuder Liste zentren- und nichtzentrenrelevanter Sortimente Bezug genommen werden. Grundsätzlich sollte dabei bedacht werden, dass ein informelles Einzelhandelskonzept lediglich einen Entwicklungsrahmen vorgeben kann. Für einen akuten Fall stehen im Baurecht jedoch auch die Möglichkeiten Veränderungssperre ( 14 BauGB) und Zurückstellung von Baugesuchen ( 15 BauGB) zur Verfügung. Mit der Orientierung am vorgelegten Konzept sollen unternehmerische Initiativen nicht aus der Stadt Buxtehude getrieben werden und Konkurrenzen eingedämmt oder vermieden werden. Vielmehr soll es aber zur Konkurrenz der Unternehmen untereinander kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte. Wenn es der Stadt Buxtehude gelingt, sich (auch politisch) auf dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzept festzulegen, bedeutet dies auch Planungsund Investitionssicherheit für (gewünschte) innenstädtische Entwicklungen und (gewünschte) Entwicklungen in den festgelegten Zentren (vgl. Kap.3). CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 107

108 7. Flächenmanagement Der Grundgedanke eines Flächenmanagements besteht darin, vorhandene Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informationen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Für Buxtehude bedeutet dies nicht nur, die bestehenden Leerstände im Innenstadtbereich (z.b. Breite Straße, nördliche Lange Straße) wieder neu zu besetzten, sondern Leerstände in Zukunft erst gar nicht entstehen zu lassen. Von besonderer Bedeutung beim Flächenmanagement ist, dass es langfristig angelegt ist. einer kooperativen Stadtentwicklung einzubeziehen sowie Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Mit Hilfe einer Datenbank müssen möglichst umfassende Informationen über bestehende Leerstände erfasst und zur Verfügung gestellt werden. Sie bieten dem Vermieter eine Plattform, sein Objekt anzubieten und einem potenziellen Mieter die Möglichkeit, sich ohne Schwierigkeiten umfassend zu informieren. Dies muss ergänzt werden durch folgende Module: Hinzuweisen ist darauf, dass die Stadt Buxtehude sich bereits dem Thema angenommen hat und über das Leerstandsportal im Internet eine Übersicht von verfügbaren Ladengeschäften präsentiert und Vermietern als auch potentiellen Mietern aktive Hilfe anbietet. Das gleiche gilt für gewerbliche Objekte. Hier ist mittelfristig ebenfalls eine Präsentation im Internet geplant. Auf die Praxis bezogen werden bereits heute einige unten genannten Handlungsempfehlungen intensiv durch die Wirtschaftsförderung umgesetzt. Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz Eigentümerberatung Direkte und persönliche Akquisition Incentives, Anreizsysteme Förderung von Existenzgründungen (z.b. Inkubatoren) sowie (Re-) Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. Die folgenden Ausführungen sind daher als pauschal gültige Handlungsempfehlung zu verstehen, wie das Thema Flächenmanagement grundsätzlich angegangen werden könnte. Die Beispiele sind als mögliche Best-Practise- Lösungen zu verstehen, die auf die Stadt Buxtehude bezogen individuell angepasst werden müssten, um hier das Optimierungspotenzial weitergehend auszunutzen. Es wird zum Thema Flächenmanagement empfohlen, das vorhandene Leerstandsmanagement im Hinblick auf Status quo, Akteure und erforderliche Ressourcen für eine Weiterentwicklung zu überprüfen und weitergehende Umsetzungsvorschläge zu entwickeln. Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächenmanagement erreicht werden; passive Leerstandsbörsen im Internet führen nicht zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsichtigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dafür ist es notwendig, die Immobilieneigentümer im Sinne Als zentrales Informations- und Marketinginstrument sollte regelmäßig (z.b. vierteljährlich) ein kurzer (vierseitiger) Newsletter herausgegeben werden. Dieser sollte zum einen als Druckausgabe versendet, zum anderen über das Internet verbreitet werden, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. Ein gutes Beispiel für einen Newsletter liefert das Flächenmanagement in Lemgo (vgl. Abb. 81), wo bereits seit mehreren Jahren ein erfolgreiches Flächenmanagement praktiziert wird. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 108

109 Abb. 81: Beispiel Newsletter Lemgo Marketing Preiserwartungen der Vermieter Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswilligen Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt werden (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleistungen für den Eigentümer übernommen werden (z.b. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt. Quelle: Ein aktives Leerflächenmanagement reicht von der Revitalisierung ungenutzter Schaufensterflächen als Ausstellungsflächen für bestehende Betriebe ( Schaufensterkosmetik ) bis zur aktiven und zielgerichteten Vermarktung der Leerstände. Die aktive Kontaktaufnahme zu regionalen Filialbetrieben als mögliche Nutzer geeigneter Ladenlokale, die Bereitstellung von harten Marktdaten zur Kaufkraftsituation, das Aufzeigen von Branchendefiziten und vieles mehr können als weitere Maßnahmen erfolgen. Bei einem Flächenmanagement kann einerseits angebotsorientiert, andererseits nachfrageorientiert vorgegangen werden. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Flächenmanager, der über die notwendigen Informationen und Kenntnisse verfügt. Dafür müssen sowohl auf der Nachfrage- als auch auf Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen: Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.b. Laufzeiten von Mietverträgen) Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Potenziale für Flächenerweiterungen Kontakte zu Eigentümern CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 109

110 Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Abb. 82: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes, Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstrukturuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen, Organisation und Moderation von Treffen der Einzelhändler und Immobilienbesitzer, Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteure, z.b. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern und Beratungen von Eigentümern bzgl. einzelhandelsspezifischer baulicher Anforderungen oder Fassadengestaltung. Mögliche Leistungen können sein: Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Finanzierungskonzepte Beratung bei Existenzgründung Sanierungs- und Modernisierungsberatung Förderprogramme Erwerb einer Immobilie Wertgutachten Gebäudedokumentation Quelle: CIMA GmbH 2008 In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Kollmeyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurden entkernt und zusammengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt entstehen. Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas, ebenfalls mit Angeboten in den Sortimenten Heimtextilien und Stoffe, kann eine Verkaufsfläche von insgesamt 550 qm vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 110

111 Zwischennutzung / Gestaltung von Leerständen Leerstände sind nicht allein ein Problem des Immobilieneigentümers. Sie führen in aller Regel zu Frequenzverlusten und ziehen ihr Umfeld optisch in Mitleidenschaft. Oberste Priorität sollte der Abbau der bestehenden Leerstände haben. Es sollte versucht werden, gezielt solche Betriebe anzusprechen, die die offenen Potenziale im qualitativen Angebotsmix besetzen. Beispiele für Zwischennutzungen In Detmold dient das Guckloch als Zwischennutzung von Leerständen. Die verkleideten Schaufenster wecken das Interesse, durch das Guckloch in das Innere des Ladenlokales zu schauen. Abb. 83: Guckloch in Detmold Um Leerstände zukünftig zu vermeiden, aber auch, um die Entwicklungschancen der Innenstadt insgesamt zu verbessern, gilt es, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Entwicklung einzubeziehen. Dazu ist es notwendig, Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Gegenwärtig werden leer stehende Ladenlokale nur sehr selten durch die Zwischennutzung der Schaufenster durch andere Einzelhandelsbetriebe oder durch andere Gestaltungsmaßnahmen verschönert. Um schädliche Auswirkungen von Leerständen auf das Umfeld gering zu halten, sollten leer stehende Ladengeschäfte zwischengenutzt oder inszeniert werden, bis eine neue gewerbliche Nutzung realisiert werden kann. Fotos: CIMA GmbH 2008 Eine Möglichkeit der Gestaltung besteht darin, dass andere Einzelhandelsbetriebe die Schaufenster zur Präsentation ihrer Waren nutzen. Alternativ dazu können Ladenlokale zeitlich befristet auch für Aktionen aus dem Bereich Kunst und Kultur, z.b. als Ausstellungsräume, genutzt werden. Durch die Besucher, die bspw. durch solche temporären Ausstellungen angezogen werden, können zusätzlich Frequenzsteigerungen generiert werden. CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 111

112 Eine weitere mögliche Zwischennutzung stellen die so genannten Pop-Up- Stores dar. Pop-Up-Stores sind Geschäfte, die quasi über Nacht errichtet werden und nach einem gewissen Zeitraum wieder schließen. Pop-Up-Stores eignen sich besonders für Produkttest und zum Experimentieren mit Geschäftsideen. Die Konzepte reichen von drei Tagen bis zu einem Jahr. Die Geschäfte sind nicht mit hohen Kosten verbunden, schnell realisierbar und stellen zudem eine Abwechslung für die Kunden dar. In Castrop inszenierte die Designmanufaktur mono gemeinsam mit einer Agentur ein leer stehendes Ladenlokal mit einem mono-store, der von der Firma Mollen betrieben wurde. Das Pop-Up-Restaurant stand unter der kulinarischen Betreuung des Olivo aus Castrop. Für sechs Tage wurde der m.eatingpoint zum Treffpunkt für Bürger und Fachpublikum. Mit dem m.eating-point ist Castrop-Rauxel die erste Stadt in Deutschland, die mit dem Pop-Up-Konzept unternehmerische und innerstädtische Marketingkonzepte zu beiderseitigen Vorteil miteinander verbunden hat. Abb. 84: Pop-up-store in Castrop-Rauxel Quelle: isg-castrop.de Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 112

113 Eine weitere Initiative ist das Kaufhaus auf Zeit, die mittlerweile in verschiedenen Städten und Gemeinden erfolgreich durchgeführt wurde. Abb. 85: Kaufhaus auf Zeit Nach Goslar haben beispielsweise in Bayreuth 14 Kunsthandwerker in einer leer stehenden Immobilie einen Platz gefunden um sich und ihre Erzeugnisse 4 Wochen lang angemessen zu präsentieren. Eine Mischung aus Galerie und Kaufhaus, die von den Bayreuthern in dem so genannten Kaufhaus auf Zeit sehr gut angenommen wurden. Die gleiche Maßnahme zur Zwischennutzung von Leerständen wurde in der Stadt Dorsten von der städtischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft WINDOR durchgeführt. Im Rahmen Kaufhaus auf Zeit konnten Künstlern, Kunsthandwerker und Kreativschaffende freie Ausstellungs- und Verkaufsflächen im Lippetorcenter belegen und so die eigenen Arbeiten vermarkten. Das Angebot richtete sich darüber hinaus auch an Gewerbetreibende, die nur eine kurze Mietzeit anstreben, um eventuell neue Konzepte oder Ideen befristet auszuprobieren. 18 Verkaufsflächen, jeweils 8 Räume im Untergeschoss, 8 im Erdgeschoss und 2 im Obergeschoss standen zur Verfügung, vom kleinen Eckladenlokal bis zur großen Ausstellungsfläche. Die Räumlichkeiten wurden an Künstler kostenfrei vermietet, kommerzielle Händler, die ein befristetes Angebot als Testphase angestrebt haben, zahlten einen Kostenbeitrag von 4 pro qm. Die Verträge zur Nutzung im Rahmen der Aktion "Kaufhaus auf Zeit" liefen maximal 6 Monate, eine Verlängerung der Laufzeit war jedoch optional möglich. Quelle: Kaufhaus auf Zeit CIMA Beratung & Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 113