Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines innerstädtischen Shopping-Centers in Leer

Transkript

1 Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines innerstädtischen Shopping-Centers in Leer Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Leer, den Dipl.-Geograph Martin Kremming (Projektleiter) Dipl.-Geograph Stefan Kellermann KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART 1

2 Gliederung 1. Einzelhandelssituation in Leer Handelszentralitäten Verteilung des Einzelhandels nach Lagen Szenariobetrachtung - Erweiterung Multi Süd 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Passantenfrequenzanalyse in der Innenstadt Kfz-Kennzeichenanalyse an ausgewählten Parkplätzen 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Standardmäßiger Branchenmix eines Shopping-Centers Grundaussagen zur Dimensionierung Fazit und Empfehlung 4. Verträglichkeitsuntersuchung Shopping-Center Beschreibung des geplanten Shopping-Centers Einzelbetrachtung der Umsatzumverteilungen nach Branchen Empfehlungen der CIMA zum Branchenmix Szenariobetrachtungen 5. Abschließende Bewertung und Fazit Chancen/Risiko-Abwägung Fazit 2

4 1. Einzelhandelssituation in Leer Kurzsteckbrief der Stadt Leer Stadt Leer 2009 (CIMA) 2005 (CIMA) Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 370,3 375,0 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 182,0 174,2 Zentralität in % Zentralität periodisch in % Zentralität aperiodisch in % Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 3,91 3,92 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe einzelhandelsrelev. Kaufkraftkennziffer in % 98,0 98,4 Quelle: ; MB-Research 4

5 1. Einzelhandelssituation in Leer Handelszentralitäten (Umsatz Kaufkraft-Relation) CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in % 2009 Periodischer Bedarf 129,4 93,2 139 Lebensmittel, Reformwaren 89,6 65,9 136 Gesundheit und Körperpflege 35,5 25,1 141 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 4,3 2,3 190 Aperiodischer Bedarf insgesamt 240,9 88,8 271 Persönlicher Bedarf insgesamt 85,6 28,6 300 Bekleidung, Wäsche 65,0 20,2 322 Schuhe, Lederwaren 12,6 4,5 281 Uhren, Schmuck, Optik 8,0 3,9 206 Medien und Technik insgesamt 48,5 21,2 229 Bücher, Schreibwaren 16,3 5,2 315 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 32,1 16,0 201 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 20,4 6,0 341 Sportartikel 4,2 2,8 148 Spielwaren 3,5 1,5 226 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 12,8 1,6 779 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 14,1 2,9 489 Einrichtungsbedarf 39,9 12,2 328 Möbel, Antiquitäten 25,2 10,1 250 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 14,7 2,1 709 Baumarktspezifische Sortimente 32,4 18,0 180 Einzelhandel insgesamt 370,3 182,0 203 Quelle: 5

6 1. Einzelhandelssituation in Leer Marktgebiet und Nachfragepotenzial Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Marktgebiet Zone 3: Marktgebiet (NL) Zone 1: Einwohner: Nachfragepotenzial: 181,5 Mio. Kartengrundlage: MapPoint 2006; Bearbeitung: Zone 2: Einwohner: Nachfragepotenzial: 745,8 Mio. Zone 3: Einwohner*: ca (*innerhalb einer 30-minütigen Fahrzeitzone) Nachfragepotenzial: 146,0 Mio.. Einwohner gesamt: Nachfragepotenzial gesamt: 1.084,0 Mio. * *inklusive Potenzialreserve (Touristen, sporadische Besucher, 10,7 Mio. ) 6

7 1. Einzelhandelssituation in Leer Verteilung des Einzelhandels nach Lagen Ems Park Multi Nord Innenstadt Multi Süd Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 7

8 1. Einzelhandelssituation in Leer Lagedifferenzierung in der Innenstadt Abgrenzung Innenstadt A-Lage (Hauptfrequenzlage) B-Lage (Nebenfrequenzlage) C-Lage (Streulage) Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 8

9 1. Einzelhandelssituation in Leer Verteilung des Einzelhandels nach Lagen Innenstadt (195 Betriebe; m² VKF; 133,4 Mio. Umsatz) 30,5 36,0 48,6 Fachmarktzentren* (56 Betriebe; m² VKF; 128,9 Mio. Umsatz) 14,0 31,1 34,8 Ems Park (22 Betriebe; m² VKF; 44,4 Mio. Umsatz) 5,5 11,7 12,0 Anzahl der Betriebe in % Multi Süd (24 Betriebe; m² VKF; 50,0 Mio. Umsatz) 6,0 10,8 13,5 Verkaufsfläche in % Umsatz in % Multi Nord (10 Betriebe; m² VKF; 34,5 Mio. Umsatz) 2,5 8,7 9,3 sonstiges Stadtgebiet (150 Betriebe; m² VKF; 108,1 Mio. Umsatz) 37,4 38,3 29, * Fachmarktzentren (Ems Park, Multi Nord, Multi Süd) Quelle: 9

10 1. Einzelhandelssituation in Leer Szenario Erweiterung Multi Süd Betrachtung der Veränderung der Verkaufsflächenverteilung nach Lagen in Leer nach geplanter Vergrößerung von Multi Süd um ca m² Verkaufsfläche und gleichzeitiger Stagnation in der Innenstadt Innenstadt ( m² VKF) - 1,2 Zielkorridor für die Innenstadt von % Verkaufsflächenanteil 29,3 Fachmarktzentren* ( m² VKF) + 2,9 34,0 Ems Park ( m² VKF) - 0,5 11,2 Multi Süd ( m² VKF) + 3,6 14,4 Multi Nord ( m² VKF) - 0,4 8,3 Sonstiges Stadtgebiet ( m² VKF) Verkaufsfläche in % * Fachmarktzentren (Ems Park, Multi Nord, Multi Süd) - 1,5 Angaben in % 36,8 Quelle: 10

11 1. Einzelhandelssituation in Leer unechte Zentralität der Innenstadt Handelszentralität CIMA Warengruppe in % 2009 Periodischer Bedarf 30 Lebensmittel, Reformwaren 12 Gesundheit und Körperpflege 74 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 48 Aperiodischer Bedarf insgesamt 120 Persönlicher Bedarf insgesamt 243 Bekleidung, Wäsche 265 Schuhe, Lederwaren 203 Uhren, Schmuck, Optik 176 Medien und Technik insgesamt 63 Bücher, Schreibwaren 183 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 25 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 105 Sportartikel 98 Spielwaren 85 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 134 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 170 Einrichtungsbedarf 93 Möbel, Antiquitäten 85 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 129 Baumarktspezifische Sortimente 5 Einzelhandel insgesamt 73 Zur Berechnung der unechten Zentralität wird der in der Innenstadt erwirtschaftete Einzelhandelsumsatz mit dem Nachfragepotenzial der gesamten Stadt in Relation gesetzt. Zentralitätslücken im Bereich der Innenstadt sind in folgenden Sortimentsbereichen zu erkennen: - Lebensmittel, Reformwaren - Gesundheit und Körperpflege - Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien - Spielwaren - Sportartikel - Einrichtungsbedarf/Wohnaccessoires Quelle: 11

12 1. Einzelhandelssituation in Leer Flächenanteile zentrenrelevanter Branchen Ziel einer Stadt sollte es sein, in den zentrenrelevanten Branchen ein Verhältnis von 2/3 zu 1/3 zugunsten der Innenstadt an der Gesamtstadt zu erreichen. Für die Stadt Leer ergeben sich folgende Anteile in den einzelnen Branchen: Innenstadt restliches Stadtgebiet* Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 70,5 79,0 83,6 Ist Ziel 29,5 21,0 16,4 Bücher, Schreibwaren 54,7 45,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik 12,2 87,8 Sportartikel 62,7 37,3 Spielwaren 35,1 64,9 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 9,8 90,2 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 33,6 66,4 Durchschnitt aller zentrenrelevanten Branchen 50,8 49,2 0% 20% 40% 60% 80% 100% 51 % 66 % * inklusive Fachmarktzentren (Ems Park, Multi Nord, Multi Süd) Quelle: 12

14 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Passantenfrequenzanalyse in der Innenstadt Zählpunkte: 1 Rathausstraße 2 (Höhe: Altstadtcafé ) Brunnenstraße 5 3 (Höhe: Sobing ) Mühlenstraße (Höhe: Mamma Mia ) Mühlenstraße (Höhe: Fielmann ) Mühlenstraße (Höhe: H & M ) 2 1 Zähltag: Wetter : trocken, sonnig : trocken, bedeckt Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 14

15 Passanten in der Zeit von bis Uhr 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Passantenfrequenzanalyse in der Innenstadt Tagesvergleich nach Standorten absolute Zahlen Rathausstraße Höhe: Altstadtcafé Brunnenstraße Höhe: Sobing Mühlenstraße Höhe: MammaMia Fr., Sa., Mühlenstraße Höhe: Fielmann Mühlenstraße Höhe: H & M Quelle: CIMA Zählung

16 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Passantenfrequenzanalyse in der Innenstadt Übersicht absolute Passantenfrequenz bezogen auf Höchstfrequenz in % (100 % = Standort: Fußgängerzone Höhe H & M) Freitag, den % 39% 74% Abgrenzung Innenstadt 23% 12% Zählpunkte A-Lage (Hauptfrequenzlage) B-Lage (Nebenfrequenzlage) C-Lage (Streulage) Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 16

17 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Passantenfrequenzanalyse in der Innenstadt Übersicht absolute Passantenfrequenz bezogen auf Höchstfrequenz in % (100 % = Standort: Fußgängerzone Höhe H & M) Samstag, den % 29% 79% Abgrenzung Innenstadt 17% 10% Zählpunkte A-Lage (Hauptfrequenzlage) B-Lage (Nebenfrequenzlage) C-Lage (Streulage) Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 17

18 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Kfz-Kennzeichenanalyse an ausgewählten Parkplätzen Parkhaus Frisia Center City Parkhaus Parkplatz Ems Park Parkplatz Multi Nord Parkplatz Große Bleiche Parkplatz Multi Süd Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 18

19 2. Frequenzanalyse Stadt Leer Kfz-Kennzeichenanalyse an ausgewählten Parkplätzen FRI 1% WTM 1% EMD 2% CLP OL 1% 1% WST 1% AUR 7% PKW gesamt an allen Parkplätzen Freitag, Samstag, EL 5% NL 6% Sonstige 4% LER 71% FRI 1% EMD 2% CLP OL 2% 1% WST 2% WTM 1% EL 3% AUR 4% NL 8% Sonstige 5% LER 71% Quelle: CIMA Zählung PKW gesamt am Freitag Anteil von NL liegt gesamt bei 6 % AUR mit 7 % als stärkste Gruppe aus den umliegenden Kreisen PKW gesamt am Samstag Anteil von NL liegt gesamt bei 8 % durchweg niedrige Prozentsätze aus den umliegenden Kreisen 19

21 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Standardmäßiger Branchenmix eines Shopping-Centers Als Grundlage für die Diskussion zur Dimensionierung eines Shopping-Centers wird hier ein standardmäßiger Branchenmix dargestellt und analysiert : Gesundheits- und Körperpflege 5% Bekleidung, Wäsche 47% Lebensmittel/ Sonstiger Reformwaren Einzelhandel 7% (z.b. Zoobedarf) <1% Spiel/Sport/Hobby 11% Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 13% Geschenke, GPK, Hausrat 3% Mit einem Anteil von durchschnittlich 47 % ist die Branche Bekleidung/ Wäsche absolut dominant. Shopping- Center, nicht nur von der ECE, weisen i.d.r. einen Anteil an Bekleidung/ Wäsche/Schuhe von 45 bis 55 % auf. Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, sowie der Bereich Spiel/Sport/Hobby besitzen mit 13 bzw. 11 % ebenfalls eine große Bedeutung. Schuhe, Lederwaren 8% Bücher, Schreibwaren 5% Uhren, Schmuck, Optik 1% * Datenbasis ist der durchschnittliche prozentuale Verkaufs flächenanteil je Sortimentsbereich in von der ECE Projektmanagement GmbH betriebenen oder geplanten Shopping Centern in Wolfsburg, Braunschweig, Hannover und Oldenburg Quelle: 21

22 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Grundaussagen zur Dimensionierung 1. Um regionale Strahlkraft entfalten zu können benötigt ein Shopping-Center eine Mindestgröße von m². 2. Um von Konsumenten außerhalb der Stadt Leer wahrgenommen zu werden sollte es eine Größe von mindestens m² erhalten. 3. Um als Gegenpol zu den Fachmarktagglomerationen fungieren zu können, sollte die Verkaufsfläche in einer wettbewerbsfähigen Größenordnung liegen. Verkaufsfläche Ems Park: m² Verkaufsfläche Multi Süd: m² Verkaufsfläche Multi Nord: m² Um regionale Strahlkraft entfalten zu können und als Gegenpol zu den Fachmarktagglomerationen fungieren zu können wird eine Verkaufsfläche zwischen m² empfohlen. 22

23 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Grundaussagen zur Dimensionierung 4. Notwendig sind mindestens zwei zugkräftige Ankermieter, die über ausreichend Flächen verfügen. Gerade diese namhaften Einzelhandelsanbieter stellen dabei gewisse Mindestansprüche an die von ihnen benötigte Verkaufsfläche, um ihr Ladenbau- und Präsentationskonzept wie auch den angestrebten Mindestumsatz verwirklichen zu können. Ein Vollsortimenter Lebensmittel als ein möglicher Ankermieter benötigt um betriebswirtschaftlich rentabel betrieben werden zu können eine Verkaufsfläche im Bereich von bis m², der Elektrofachmarkt eine Verkaufsfläche im Bereich von bis 4000 m². Shopping Center typische Ankermieter sind beispielsweise Bekleidungskaufhäuser mit einem Verkaufsflächenanspruch (z.b. C&A Family Store) von mindestens m². Durch nötige Ergänzungen im Sortimentsbereich des Shopping-Centers vor dem Hintergrund des standardmäßigen Besatzes ist man bei der Dimensionierung schnell in einem Größenrahmen von über m². 23

24 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Grundaussagen zur Dimensionierung 5. Die Innenstadt von Leer benötigt eine kritische Masse von 35 bis 40 % an Verkaufsflächenanteil, um regionale Strahlkraft entfalten zu können und von den Konsumenten entsprechend wahrgenommen zu werden. Verkaufsflächenanteil Innenstadt aktuell: 30,5 % Um einen Verkaufsflächenanteil von 35 % zu erreichen, wäre eine innerstädtische Verkaufsflächenvergrößerung von m², um den maximalen Anteil von 40 % zu erreichen eine Erweiterung um m² notwendig. 6. Ein Shopping-Center als Ganzes darf keine dominante Position gegenüber der Innenstadt einnehmen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Verkaufsfläche der Innenstadt sollte u. E. die Maximalgröße des Centers deutlich unter m² liegen. 24

25 3. Dimensionierung eines Shopping-Centers Fazit und Empfehlung Nach Prüfung dieser Kriterien und vor dem Hintergrund der Konkurrenzsituation hält die CIMA für das geplante Shopping-Center eine absolute Untergrenze von m² Verkaufsfläche für erforderlich. Um keine dominante Position im Vergleich zur restlichen Innenstand einzunehmen sollte die maximale Verkaufsfläche deutlich unter m² liegen. Ohne die Verträglichkeitsprüfung des Shopping-Centers vorweg nehmen zu können, empfehlen wir eine Prüfung eines konkreten Branchenmix in einer Größenordnung von bis m² vorzunehmen. 25

27 4. Verträglichkeitsuntersuchung Planstandort und Magnetbetriebe Abgrenzung Innenstadt Planstandort A-Lage (Hauptfrequenzlage) B-Lage (Nebenfrequenzlage) C-Lage (Streulage) Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 27

28 4. Verträglichkeitsuntersuchung Hinweise zur Methodik Worst Case -Ansatz: - der gravierendste anzunehmende Fall wird angenommen und berechnet - positive Synergieeffekte werden nicht eingerechnet (reine Verdrängung) Vorgehensweise in dieser Untersuchung: - ECE lieferte der CIMA konkreten Branchenmix für das geplante Shopping-Center - es werden die je Branche angegebenen Sortimentsobergrenzen der ECE einzeln geprüft - diese Obergrenzen überschreiten bewusst die maximal empfohlene Shopping-Center Größe von m², mit anderen Worten: die ECE wird nie alle geprüften Sortimente maximal ausschöpfen können - die CIMA ermittelte für jedes Sortiment eine maximal mögliche verträgliche Verkaufsfläche - eine Orientierung und ggf. Anpassung dieser an die aktuellen Anforderungen bestimmter Vertriebstypen kann nach gutachterlicher Prüfung erfolgen - die endgültige Zusammenstellung des Branchenmixes erfolgt durch die ECE innerhalb der von der CIMA ermittelten Sortimentsobergrenzen - die empfohlene Gesamtgröße des Shopping-Centers sollte den Bereich von bis m² nicht überschreiten, die endgültige Centergröße kann davon abweichen, da Bestandsimmobilien einbezogen werden sollen 28

29 4. Verträglichkeitsuntersuchung Geprüfte Sortimentsobergrenzen Sortimentsobergrenzen ECE Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Euro Flächenproduktivität in Euro/m² Periodischer Bedarf ,8 16, Lebensmittel, Reformwaren ,7 11, Gesundheits- und Körperpflege ,7 4, übriger periodischer Bedarf 100 0,0 0, Aperiodischer Bedarf ,2 69, Persönlicher Bedarf insgesamt ,3 38, Bekleidung, Wäsche ,6 28, Schuhe, Lederwaren ,4 7, Uhren, Schmuck, Optik 700 3,3 3, Medien und Technik insgesamt ,7 22, Bücher, Schreibwaren 900 4,2 4, Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,5 18, Spiel, Sport, Hobby ,7 3, Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat ,7 3, Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) 800 3,8 1, Vorhaben insgesamt 100,0 85, Rd. 19 % höhere Flächenproduktivität des Centers (gesamt) als in der Innenstadt (gesamt) Anmerkung: Umsatz in Bruttoumsatz/ Jahr nach Erfahrungen der CIMA GmbH und unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation vor Ort Quelle: 29

30 4. Verträglichkeitsuntersuchung Verkaufsflächenzuwachs Worst Case -Betrachtung Ist-Verkaufsfläche Innenstadt Sortimentsobergrenzen ECE periodisch Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren aperiodisch Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke/Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) Ist-Verkaufsfläche Innenstadt Angaben in m² Neue Verkaufsfläche Shopping-Center (geprüft) 30 Quelle:

31 4. Verträglichkeitsuntersuchung Einzugsgebiet des geplanten Shopping Centers Einzugsgebiet Shopping Center gesamt: ca Einwohner Zone 1: Stadt Leer ( Einwohner) Kartengrundlage: MapPoint 2006; Bearbeitung: Zone 2: Einzugsgebiet (Marktgebiet Stadt Leer) ( Einwohner, davon ca NL) Zone 3: Erweitertes Einzugsgebiet ( Einwohner, davon ca NL) Potenzialreserve, diffuse Zuflüsse: 14 % (Tagesbesucher, Touristen etc.) 31

32 4. Verträglichkeitsuntersuchung Detailliert untersuchte Innenstädte im Einzugsgebiet Oberzentrum 1. Oldenburg 3 Mittelzentren 2. Emden 3. Aurich 4. Westerstede 5. Papenburg Grundzentren (ausgewählt) 6. Jemgum 7. Hesel 8. Uplengen (Remels) 9. Rhauderfehn 10. Westoverledingen 11. Weener 12. Bunde Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet (Marktgebiet Stadt Leer) Zone 3: Erweitertes Einzugsgebiet Kartengrundlage: MapPoint 2006; Bearbeitung: 32

33 4. Verträglichkeitsuntersuchung Umsatzherkunft Umsatzherkunft aus... in Mio. in % Zone 1: Stadt Leer insgesamt 40,8 48 davon Innenstadt 16,1 19 davon Ems Park 6,2 7 davon Multi Nord 2,6 3 davon Multi Süd 6,6 8 davon sonstiges Stadtgebiet 9,2 11 Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet insgesamt 11,4 13 davon Ortszentren untersuchter Grundzentren (Rhauderfehn, Hesel, Jemgum, Bunde, Uplengen, Weener, Westoverledingen) 8,0 9 davon außerhalb der Ortszentren der Grundzentren 3,4 4 Zone 3: Erweitertes Einzugsgebiet insgesamt 21,1 25 Potenzialreserve, diffuse Zuflüsse (Tagesbesucher, Touristen, Niederländer) Rundungsdifferenzen möglich davon Innenstädte der Mittelzentren (Emden, Aurich, Westerstede, Papenburg) 11,0 13 davon sonstige Außenlagen der Mittelzentren 2,9 3 davon Innenstadt Oldenburg 5,2 6 davon sonstige Lagen in Oldenburg 2,0 2 12,2 14 Gesamtsumme 85,5 100 Zentralitätszuwächse Quelle: 33

34 4. Verträglichkeitsuntersuchung Grundlagen Die CIMA Beratung + Management GmbH wird in den nachfolgenden Berechnungen und Bewertungen eine Untersuchung der vorhabenrelevanten Sortimente vornehmen Bei der Betrachtung der Umsatzumverteilungswirkungen wird grundsätzlich die Ist-Situation des Einzelhandelsbestandes vor Ort einbezogen Lt. Urteil des OVG Münster vom werden Umsatzverlagerungen zwischen 7 und 11 % bereits als abwägungsrelevant eingeordnet Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten Nachbargemeinden eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen* Wir weisen darauf hin, dass für die Realisierung eines Shopping-Centers am Standort die städtebaulich relevanten Auswirkungen auf benachbarte zentralörtliche Versorgungskerne so weit ab von erheblichen Beeinträchtigungen liegen müssen, dass auch für andere nicht untersuchte, aber realitätsnahe Shopping-Center-Konzepte keine relevanten Auswirkungen zu erwarten wären 10 Prozent-Grenze als Bewertungsmaßstab zur Beurteilung der Verträglichkeit auf benachbarte zentralörtliche Versorgungskerne *Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr

35 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % über alle Sortimente: Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg 1,6 3,5 3,9 3,7 4,1 4,0 4,3 5,0 5,2 5,2 5,1 6,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 10,5 10 % Grenze 12,3 13,2 14,9 17,6 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 35

36 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Lebensmittel/Reformwaren (2.700 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg 0,3 0,1 0,4 0,5 0,4 2,4 2,3 2,4 2,3 2,1 2,5 3,0 8,9 9,0 9,0 9,3 9,5 10 % Grenze Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 36

37 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Gesundheits- und Körperpflege (1.000 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg 0,1 0,5 0,6 1,4 1,3 2,9 2,7 3,4 3,1 3,2 3,8 3,6 7,1 8,1 8,5 8,9 8,6 10 % Grenze Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 37

38 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Bekleidung/Wäsche (7.800 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg 1,5 10 % Grenze 8,5 8,4 9,0 9,2 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 10,2 10,3 10,0 10,6 11,1 11,1 11,3 13,5 13,2 15,0 14,9 15,5 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 38

39 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Schuhe/Lederwaren (2.000 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 < 0,1 2,6 10 % Grenze 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 10,2 10,6 10,3 11,1 13,0 12,8 13,3 14,6 15,5 15,6 15,4 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 39

40 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Uhren/Schmuck/Optik (700 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 < 0,1 2,3 10 % Grenze 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 9,9 10,1 9,8 10,4 10,2 10,4 10,2 11,6 13,8 15,0 15,5 16,1 16,3 16,8 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 40

41 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Bücher/Schreibwaren (900 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 0,6 3,1 3,2 3,6 3,5 10 % Grenze 9,7 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 10,5 10,4 10,1 10,8 11,1 13,0 13,3 13,9 14,9 14,6 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 41

42 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Elektroartikel/Unterhaltungselektronik/Foto/PC/Zubehör (3.300 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 4,1 10 % Grenze 6,4 7,2 8,0 7,6 10,8 10,9 11,7 11,5 11,3 11,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 23,0 25,2 27,1 30,6 30,7 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 42

43 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Spiel/Sport/Hobby (1.000 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 0,3 2,7 3,7 3,5 4,0 5,8 7,0 7,0 7,6 8,0 8,5 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 10,5 10,4 10,6 10 % Grenze 13,6 13,5 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 43

44 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Glas/Porzellan/Keramik/Hausrat (1.000 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 0,9 2,5 2,5 3,2 3,4 4,6 5,0 5,5 5,2 6,6 6,8 10 % Grenze 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 12,3 12,7 12,4 13,0 13,6 Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 44

45 4. Verträglichkeitsuntersuchung Maximale Umsatzverdrängung in % im Sortimentsbereich Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) (800 m² VKF): Innenstadt Leer Ems Park Multi Nord Multi Süd Sonstiges Stadtgebiet Leer Ortszentrum Westoverledingen Ortszentrum Weener Ortszentrum Uplengen Ortszentrum Bunde Ortszentrum Jemgum Ortszentrum Hesel Ortszentrum Rhauderfehn Innenstadt Westerstede Innenstadt Papenburg Innenstadt Emden Innenstadt Aurich Innenstadt Oldenburg < 0,1 < 0,1 < 0,1 1,6 1,7 1,8 1,4 2,1 2,2 2,3 2,8 2,7 2,9 7,8 7,9 8,7 9,0 10 % Grenze Zone 1: Stadt Leer Zone 2: Einzugsgebiet Zone 2: erweitertes Einzugsgebiet Angaben in % 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 * Worst-Case -Betrachtung, maximale Umsatzverdrängung in % Quelle: 45

46 4. Verträglichkeitsuntersuchung Baurechtlich relevante, regionale Betrachtung betrachtet wurde die gesamte Region: davon wurden folgende Zentren im Einzugsgebiet detaillierter untersucht, und zwar: - innerhalb des Einzugsgebietes: die Ortszentren der Grundzentren von Westoverledingen, Weener, Uplengen, Bunde, Jemgum, Hesel, Rhauderfehn - im erweiterten Einzugsgebiet: die Innenstädte der Mittelzentren Westerstede, Papenburg, Emden, Aurich - außerhalb des erweiterten Einzugsgebietes die Innenstadt des Oberzentrums Oldenburg für die Grundzentren innerhalb der Region sind aus Sicht der CIMA in der geprüften Worst Case -Betrachtung bedeutende Umsatzumverteilungen, die auf Unverträglichkeiten hindeuten, durch das Shopping-Center in folgenden Sortimentsbereichen zu erwarten: - Bekleidung/Wäsche - Schuhe/Lederwaren - Uhren/Schmuck/Optik - Bücher/Schreibwaren - Elektroartikel/Unterhaltungselektronik/Foto/PC/Zubehör in den Innenstädten der umliegenden Mittelzentren sind in folgenden Sortimentsbereichen Umsatzumverteilungsquoten von leicht über 10 % zu erwarten: - Schuhe/Lederwaren - Uhren/Schmuck/Optik für die Innenstadt des Oberzentrums Oldenburg sind aus Sicht der CIMA keine bedeutenden Umsatzumverteilungen zu erwarten 46

47 4. Verträglichkeitsuntersuchung Empfehlungen CIMA empfohlener Branchenmix: Warengruppe Ursprünglich geprüfter Branchenmix (in m²) Empfohlener Branchenmix: Maximum (in m²) Maximale Centergröße (in m²) Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) Vorhaben insgesamt die Reduzierung der Verkaufsfläche würde zu maximalen Verdrängungsquoten von unter 10 % auf die Ortszentren der im Einzugsgebiet liegenden Grund- und Mittelzentren führen Das Oberzentrum Oldenburg wird nicht negativ tangiert Quelle: 47

48 4. Verträglichkeitsuntersuchung Verkaufsflächenzuwachs Empfohlener Branchenmix Ist-Verkaufsfläche Innenstadt empfohlene Obergrenzen CIMA periodisch Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren aperiodisch Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke/Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) Angaben in m² Ist-Verkaufsfläche Innenstadt Neue Verkaufsfläche Shopping-Center (Empfehlung) Vorgenommene Reduzierungen Quelle: 48

49 4. Verträglichkeitsuntersuchung Szenariobetrachtung Geschätzte Veränderungen der Fußgängerfrequenzen: Wir gehen von einem intensiven Frequenzaustausch zwischen Shopping-Center und Innenstadt aus. Die Höhe des Frequenzaustausches hängt dabei in der Regel direkt mit der Integration des Centers in die Innenstadt zusammen. Aufgrund der Integration in die A-Lage dürfte der Frequenzaustausch intensiv sein Ein Shopping-Center dieser Größe dürfte durchschnittlich rd Kunden pro Tag anziehen, davon etwas mehr als 50 % (ca bis Kunden) aus dem Einzugsgebiet Diese neuen Kundengruppen können erschlossen werden, weil das Center die Leeraner Innenstadt um einen neuen Betriebstyp ergänzt, der bisher noch nicht vertreten ist Bis zu 2/3 der Center-Besucher werden voraussichtlich auch die sonstige Innenstadt von Leer besuchen Zwischen und zusätzliche Kunden, die sonst nicht in die Leeraner Innenstadt gekommen wären Diese Schätzungen sind, wenn sie auch auf Durchschnittszahlen beruhen, eher defensiv 49

50 4. Verträglichkeitsuntersuchung Szenariobetrachtung - Auswirkungen auf Handelslagen o - o o o - o X Abgrenzung Innenstadt o o + o X - eher positive Auswirkungen keine Veränderung der bisherigen Entwicklung/ vom Center weitestgehend unabhängige Entwicklung Handlungsbedarf vorhanden (Gestaltung, Immobilienwirtschaftlich etc.) eher negative Entwicklung Planstandort A-Lage (Hauptfrequenzlage) B-Lage (Nebenfrequenzlage) C-Lage (Streulage) Kartengrundlage: Stadt Leer; Bearbeitung: 50

52 5. Abschließende Bewertung und Fazit Chancen/Risiko-Abwägung Realisierung des Vorhabens bietet folgende Chancen für die gesamte Innenstadt: - Steigerung des Anteils an zentrenrelevanten Sortimenten in der Innenstadt an der Gesamtstadt von bisher nur 51 % auf dann 60 % (Ziel: 66%) - Schließung von Angebotslücken in den Bereichen: Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit und Körperpflege Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/Foto/PC/Zubehör Spiel/Sport/Hobby Einrichtungsbedarf (Heimtex, Wohnaccessoires) - Zurückholen von Umsätzen aus den Fachmarktagglomerationen - Gewinnung von zusätzlichen Kunden - Steigerung der Umsatzbindung im Einzugsgebiet - Städtebauliche und gestalterische Aufwertung im Bereich zwischen Bürgermeister- Ehrlenholtz-Straße und Mühlenstraße Bei einer Ausweitung der innerstädtischen Verkaufsfläche um bis m² (CIMA- Empfehlung) würde der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt von bisher nur 30,5 % auf Werte zwischen 36,0 und 37,5 % (ohne Erweiterung Multi-Süd) ansteigen. Prognostizierter Anstieg der Handelszentralität gesamt von bisher 203 % auf 227%. 52

53 5. Abschließende Bewertung und Fazit Chancen/Risiko-Abwägung Aus Sicht der CIMA überwiegen für den oberen Bereich der Mühlenstraße und den Bahnhof deutlich die positiven Aspekte. Chancen können maximiert werden, wenn die Integration umliegender Geschäftshäuser gelingt. In den äußeren Randbereichen der Innenstadt sowie im Bereich der unteren Mühlenstraße sind bereits heute Abbröckelungstendenzen erkennbar, die Handlungsbedarf erfordern. Mögliche negative Effekte für den an die Fußgängerzone angrenzenden Bereich der unteren Mühlenstraße könnten dann minimiert werden, wenn diese Lage eine städtebauliche und gestalterische Aufwertung erführe und sich mit Hilfe von gemeinsamen Marketingmaßnahmen positionieren würde. Als möglicher Impuls für eine positive Entwicklung dieser Lage kann aus Sicht der CIMA eine Beteiligung am QiN-Verfahren fungieren. Die Lagen Brunnenstraße und Rathausstraße dürften nur geringfügig von Umsatzumverlagerungen und Veränderungen der Kundenströme betroffen sein. Diese sind u.a. durch einen spezialisierten Facheinzelhandel gekennzeichnet und werden in der Regel gezielt aufgesucht. 53

54 5. Abschließende Bewertung und Fazit Fazit Nach Abwägung der Chancen und Risiken, die durch die Ansiedlung eines Shopping-Centers am geplanten Standort entstehen, kommen wir zu dem Schluss, dass die positiven Effekte überwiegen, wenn die empfohlene Gesamtgröße von bis m² und die empfohlene Sortimentsstruktur eingehalten werden. 54

55 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Besuchen Sie uns doch auf unserer Homepage Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus dem großen Onlineportal für Stadt- und Einzelhandelsentwicklung 55