Gesamtstädtisches Einzelhandelsgutachten für die Stadt Eckernförde. Bearbeitung:

Transkript

1 Gesamtstädtisches Einzelhandelsgutachten für die Stadt Eckernförde Bearbeitung:

2

3 Inhaltsverzeichnis 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Eckernförde Sozioökonomische Rahmendaten KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG UND TELEFONISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG Kundenherkunftsbefragung Telefonische Haushaltsbefragung: Eckernförde im Meinungsbild der Bürgerinnen und Bürger BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Eckernförde Leistungsdaten des Einzelhandels in Eckernförde Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Eckernförde Gesamtüberblick Bestandsanalyse Eckernförde Angebotssituation des Einzelhandels in Eckernförde STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT ECKERNFÖRDE FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Eckernförde Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet... 38

4 6.4 Sonstige Einzelhandels- & Nahversorgungsstandorte Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur Entwicklungsstrategie für die Nahversorgung außerhalb der Innenstadt BRANCHENKONZEPT Sortimentslisten Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Branchenkonzept Nahversorgungszentrum Ostlandstraße (Zentraler Versorgungsbereich) Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Überblick Branchenkonzept STANDORTKONZEPT Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Quantitative und qualitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelsgutachten FLÄCHENMANAGEMENT

5 10. METHODIK Angebotsseite Nachfrageseite Sonstige Kennzahlen

6 Abbildungsverzeichnis

7

8

9 Auftrag 1. Auftrag und Aufgabenstellung Auftraggeber Zeitraum Untersuchungsdesign Aufgabenstellung und Ziele

10 2. Raumordnerische und sozioökonomische Struktur 2.1 Zentralörtliche Bedeutung

11 2.2 Makrostandort Stadt Eckernförde

12 2.3 Sozioökonomische Rahmendaten Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Eckernförde im Vergleich Indikatoren Stadt Eckernförde Landkreis Rendsburg- Eckernförde Schleswig- Holstein Bevölkerungsentwicklung +/- in % ,72-0,24 0,50 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Indikatoren Stadt Eckernförde Landkreis Rendsburg- Eckernförde Schleswig- Holstein Arbeitslosenquoten im Jahresdurchschnitt +/- in % ,0-13,4 Daten im Tourismus der Stadt Eckernförde Indikatoren Stadt Eckernförde Landkreis Rendsburg- Eckernförde Schleswig- Holstein Anzahl der Ankünfte (insgesamt) Beschäftigten +/- in % ,28-0,79 0,21 +/- in % ,5 23,0 9,9 Einpendler Auspendler Übernachtungen (insgesamt) Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo /- in % ,2 15,1 1,6 Durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Tagen

13 Fazit

14 3. Kundenherkunftsbefragung und Telefonische Haushaltsbefragung 3.1 Kundenherkunftsbefragung

15 20,6% 3,3% 7,4% 12,8% 3,1% 5,7% 5,1% 3,4% 2,8% 6,6% 2,7% 8,0% 4,2% 11,4% 2,9% Herkunft direktes Umland 3,5% 2,0% 37,0% 12,5% 20,3% 5,3% 4,9% 14,5% Herkunft aus Orten außerhalb des direkten Umlands

16 3.1.1 Kundenherkunft im saisonalen Vergleich (54,1%) (18,0%) (12,5%) (15,3%) Sommer Kundenherkunftszahlen in Eckernförde (absolut & in %) (51,9%) (34,0%) 1875 (11,1%) 508 (3,0%) Winter Kundenherkunftszahlen in Eckernförde (absolut & in %)

17 3.1.2 Kundenherkunft der verschiedenen Einzelhandelsstandorte im Vergleich 61,0% 29,4% 5,1% 4,4% Betriebe im Stadtnorden 48,4% 25,8% 14,9% 11,0% Betriebe in der Stadtmitte 60,1% 33,6% 5,8% 0,5% Betriebe im Stadtsüden Kundenherkunft nach Lage der Betriebe (in %) 91,2% 4,6% 4,3% Betriebe im Stadtnorden 43,3% 30,5% 26,2% Betriebe in der Stadtmitte 22,6% 14,7% 62,7% Betriebe im Stadtsüden Kundenherkunft innerhalb Eckernfördes (in %)

18

19 3.2 Telefonische Haushaltsbefragung: Eckernförde im Meinungsbild der Bürgerinnen und Bürger

20 3.2.1 Das Image der Stadt Eckernförde Strand 27,5 40,0 Schöne/ nette Stadt 23,0 31,5 Hafen 16,5 16,5 Strand Ostsee/ Meer Hafen 12,0 16,0 27,5 22,5 24,0 21,0 Lage und Größe Einkaufsmöglichkeiten Grünanlagen Ambiente 13,5 10,5 6,5 15,0 12,0 8,5 6,5 9,0 Heimat 2,0 10,0 Gemütlichkeit/ Ruhe 6,0 6,5 Grünanlagen Frische Luft 7,0 4,0 4,0 4,0 Stadt Umland Fußgängerzone Innenstadt 3,0 5,0 4,5 7,5 Stadt Umland

21 Parksituation 6,5 12,5 Verkehrsdichte 5,5 7,5 Einkaufsmöglichkeiten 4,5 6,0 nur Touristen beleben Hafen wenig familienfreundlich 0,5 2,5 1,5 3,0 3,5 Mangelnde Sauberkeit 3,0 Stadt Umland

22 3.2.2 Motive für den Innenstadtbesuch Einkaufen Bummeln Arztbesuch Gaststättenbesuch Bank/ Post (weitere Dienstl.) Weg von/ zur Arbeitsstätte Ich wohne dort Freizeit-, Kultureinrichtungen Private Gründe Behördengang 5,0 0,5 4,0 3,0 3,5 3,0 3,5 2,5 2,0 0,5 1,0 8,0 7,5 7,5 7,5 45,5 41,0 Besuche ich nie 0,5 11, ,0 85,0 Stadt Umland

23 3.2.3 Verkehr/ Erreichbarkeit/ Parken Zu Fuß 1,59 Fahrrad 1,64 PKW 1,98 PKW 34,7 85,5 Bus/ Bahn 2,31 Motorrad, Mofa Fahrrad zu Fuß Bus, Bahn 1,7 0,6 8,0 12,3 22,6 34,7 Stadt Umland Angaben in Schulnoten im Durchschnitt

24 Bahnhof 21,3 24,5 Nein, nie 58,0 60,1 Hafen Grüner Weg 10,2 17,0 16,4 24,6 ja, gelegentlich 17,0 24,2 Rathaus Parkhaus 4,9 2,7 8,2 10,8 ja, meistens 10,0 14,4 Stadthalle Aldi 4,1 4,9 2,0 ja, immer 2,0 1,3 Stadt Umland Plus Keinen bestimmten 3,3 2,0 1,6 5,4 Stadt Umland

25 3.2.4 Bewertung Eckernfördes als Einzelhandelsstandort 2-3 Mal die Woche einmal die Woche täglich 2-3 Mal im Monat 1 Mal im Monat 3-4 Mal im Jahr nie 2,0 0,5 5,0 6,5 11,0 15,0 16,5 17,5 15,5 22,5 24,0 19,5 44,5 Stadt Umland ,5 2,8 bis 30 Minuten 21,1 10, Minuten 58,8 44,6 mehr als 1 bis max 2 Stunden 13,6 38,4 mehr als 2 bis max 4 Stunden 1,0 Stadt Umland 3,4 mehr als 4 Stunden

26 3.2.5 Beurteilung der Innenstadt Eckernförde Umland Eckernförde Kiel Langenhagen Nordenham Erreichbarkeit der Innenstadt 2,0 Sauberkeit und Sicherheit 2,0 Erreichbarkeit der Innenstadt 2,1 2,1 2,0 2,2 Gastronomieangebot 2,0 Sauberkeit und Sicherheit 2,2 Gestaltung der Innenstadt 2,3 Kulturangebot/ Märkte/ Veranstaltungen 2,3 touristische Angebote in der Innenstadt 2,3 Gestaltung der Innenstadt 2,1 Gastronomieangebot 2,2 Kulturangebot/ Märkte/ Veranstaltungen 2,2 touristische Angebote in der Innenstadt 2,3 Erreichbarkeit der Innenstadt 2,3 Gastronomieangebot 2,1 2,5 2,5 2,6 Sauberkeit und Sicherheit 2,2 2,7 3,0 2,7 Gestaltung der Innenstadt 2,3 3,0 2,9 3,1 Kulturangebot/ Märkte/ Veranstaltungen 2,3 2,5 2,5 2,8 touristische Angebote in der Innenstadt 2, ,3 Einzelhandelsangebot 2,5 Parkmöglichkeit in der Innenstadt 2,6 Einzelhandelsangebot 2,4 Parkmöglichkeit in der Innenstadt 2,8 Einzelhandelsangebot 2,5 2,7 2,7 3,5 Parkmöglichkeit in der Innenstadt 2,7 3,8 2,4 2,2

27 Eckernförde J J J. 65 J. + älter Erreichbarkeit der Innenstadt 2,2 2,0 2,0 2,1 Gastronomieangebot 2,1 2,2 2,1 2,1 Sauberkeit und Sicherheit 2,2 2,1 2,2 2,1 Gestaltung der Innenstadt 2,2 2,3 2,2 2,1 Kulturangebot/ Märkte/ Veranstaltungen 2,5 2,4 2,3 2,2 touristische Angebote in der Innenstadt 2,3 2,4 2,4 2,3 Einzelhandelsangebot 2,5 2,5 2,6 2,3 Parkmöglichkeit in der Innenstadt 2,7 2,7 2,7 2,6

28 3.2.6 Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten Bekleidungsgeschäft Elektroartikel Kaufhaus Lebensmittel Haushaltswaren weiterer Baumarkt Fachgeschäfte Musikgeschäft Möbelhaus Sportgeschäft 2,1 3,5 1,6 3,5 1,1 3,0 1,6 3,0 1,6 1,0 0,5 2,0 0,5 1,0 1,6 3,0 5,5 20,7 25,0 0,0 10,0 20,0 30,0 Stadt Umland J J. Bekleidung 37,0% 26,3% 19,7% 16,1% Elektroartikel 3,7% 4,2% 4,6% 2,3% Kaufhaus 3,7% 5,3% 2,0% 2,3% Fachgeschäfte 3,7% 2,1% 2,0% 2,3% Lebensmittel 1,9% 2,1% 2,0% 3,4% Zweiter Baumarkt 0,0% 1,1% 3,9% 1,1% Textilgeschäft 0,0% 1,1% 2,6% 1,1% Musikladen 1,9% 1,1% 2,0% 0,0% Eckernförde J. 65 J. + älter

29 3.2.7 Persönliches Einkaufsverhalten Innenstadt 40,5 81,0 Hörst/Wilhelmsthal 10,0 34,0 Innenstadt(rand) 14,0 25,5 Kappeln 18,5 Ostlandstraße 7,0 28,0 Gettorf 17,5 Gettorf 22,0 Kappeln 20,5 Hörst/ Wilhelmsthal 1,5 10,5 Stadt Umland Kakabellenweg Fleckeby 0,5 4,5 4,0 Stadt Umland

30 Innenstadt 36,0 62,5 Innenstadt 38,5 68,5 Kiel Rendsburg Kappeln Versand 2,5 7,5 0,5 9,0 3,0 4,0 23,5 27,5 Kiel Kappeln Rendsburg 18,0 23,5 10,5 1,0 6,0 Flensburg Schleswig 6,0 1,0 4,0 Stadt Umland Flensburg Hörst/Wilhelmsthal 5,0 2,0 2,5 Stadt Umland

31 Innenstadt 35,5 66,5 Innenstadt 30,0 55,0 Kiel 8,5 17,5 Kiel 5,5 11,5 Kappeln 0,5 9,0 Stadt Kappeln 6,0 Stadt Umland Gettorf 7,5 Umland

32 Innenstadt 42,0 85,5 Hörst/ Wilhelmsthal 16,5 42,0 Kappeln 16,5 Innenstadt 14,0 20,5 Gettorf 12,0 Kiel 18,5 32,5 Kiel 2,5 7,5 Kappeln Rendsburg 2,5 5,5 8,5 Internet 0,5 6,5 Stadt Umland Internet 1,0 4 Stadt Umland

33 Innenstadt 26,5 61,5 Innenstadt 37,5 61,5 Kiel 11,0 22,5 Kiel 8,0 17,5 Kappeln 11,5 Kappeln Hörst/ Wilhelmsthal 6,0 3,5 13,0 Gettorf 6,5 Rendsburg 0,5 5,5 Rendsburg 0,5 4,0 Stadt Umland Sonstige < 2% 11,0 9,5 Stadt Umland

34 Kiel 31,5 31,5 Kiel 36,5 36,0 Hörst/ Wilhelmsthal Innenstadt Bad Segeberg Rendsburg Flensburg Kappeln 4,0 3,0 4,0 2,0 4,0 0,5 4,5 4,5 10,5 9,0 12,0 Stadt Umland Hörst/ Wilhelmsthal Bad Segeberg Rendsburg Schleswig Eckernförde Innenstadt Flensburg Versand 5,5 2,5 2,0 5,0 4,0 2,5 1,0 3,5 1,0 3,5 2,5 2,0 8,0 13, Stadt Umland

35 Innenstadtrand/Noorstraße Innenstadt Hörst/ Wilhelmsthal Kiel Kappeln Rendsburg Gettorf Gewerbegebiet 1,0 4,0 4,0 5,0 5,5 7,5 7,5 12,5 11,5 16,0 15,5 Stadt Umland 36,5 38, Eckernförde Rendsburg Kiel Kappeln Gettorf Schleswig Flensburg Hamburg Owschlag Fleckeby 1,5 2,0 9,5 2,0 1,5 3,0 2,5 9,0 13,0 6,5 12,5 21,0 19,0 55,0 50,0 66, Stadt Umland 99,0

36 Kiel 9,4 18,9 Stadt 12,9 61,3 25,7 Gettorf 8,1 mehr gleich viel Famila/ Hörst 3,1 2,7 Umland 15,4 60,1 24,4 weniger Rendsburg 3,1 2,7 Internet 5,4 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kappeln Schleswig Sonstige < 2% 2,7 5,4 5,4 9, Stadt Umland

37 3.2.8 Fazit der Telefonischen Haushaltsbefragung

38 4. Bestands- und Problemanalyse 4.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet

39

40

41 4.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Eckernförde 118,6 Mio. 230,4 Mio. 52,8 Mio. 401,8 Mio. 20,1 Mio. rd. 421,9 Mio. Nachfragepotenzial gesamt: 421,9 Mio. * Stadtgebiet Marktgebiet Erw. Marktgebiet

42 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Eckernförde Vorbemerkung

43 4.3.1 Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,9% ,0% 94,8 53,7% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,1% ,0% 81,7 46,3% Persönlicher Bedarf insgesamt 67 27,2% ,8% 31,4 17,8% Medien und Technik insgesamt 26 10,6% ,9% 13,7 7,7% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 15 6,1% ,5% 6,7 3,8% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 4 1,6% 920 1,4% 1,9 1,1% Einrichtungsbedarf 12 4,9% ,4% 5,7 3,2% Baumarktspezifische Sortimente 14 5,7% ,0% 22,4 12,7% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 176,5 100,0% Fazit

44 4.3.2 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität

45 Einzelhandelszentralität in Eckernförde im Jahr 2008 Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität für die Stadt Eckernförde CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 94,8 64,3 147,3 Aperiodischer Bedarf insgesamt 81,7 54,2 150,7 Persönlicher Bedarf insgesamt 31,4 15,0 209,4 Medien und Technik insgesamt 13,7 13,8 98,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6,7 4,1 164,0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 1,9 0,9 202,4 Einrichtungsbedarf 5,7 7,5 75,3 Baumarktspezifische Sortimente 22,4 12,9 174,3 Einzelhandel insgesamt 176,5 118,6 148,9

46 Fazit

47 Bekleidung/Wäsche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Sportartikel übr. periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Schuhe, Lederwaren Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Durchschnitt über alle Branchen: 148,9 % 148,5 179,7 179,3 174,3 202,4 195,0 240,7 Fazit Spielwaren Gesundheit und Körperpflege Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Uhren, Schmuck, Optik Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Möbel, Antiquitäten 65,7 102,0 97,8 130,7 124,9 119,5 144,0 140,7 Angaben in %

48 4.3.3 Flächendichte und deren Entwicklung Vorbemerkung Flächendichte Bedarfsbereich Verkaufsfläche pro Einwohner in qm gesamt 2,77 Fazit

49 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Eckernförde Vorbemerkung: Kaufkraftbindung übr. period. Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Gesundheits- und Körperpflege Lebensmittel, Reformwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Spielwaren Sportartikel Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Bekleidung/Wäsche Möbel, Antiquitäten Angaben in %

50 in Mio ,6 Nachfragepotenzial Eckernförde -21,2 79,1 176,5 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz in Eckernförde übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung, Wäsche Baumarktspezifische Sortimente Gesundheit und Körperpflege Schuhe, Lederwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Uhren, Schmuck, Optik Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Möbel, Antiquitäten Sportartikel Spielwaren -2,1-0,2 0,6 0,4 0,4 0,3 0,1 1,2 0,9 2,2 1,8 6,5 9,6 13,6 Angaben in Mio. 22,

51 Fazit

52 4.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Eckernförde Die Jahre 2002/03 und 2008 im Datenvergleich

53 4.6 Angebotssituation des Einzelhandels in Eckernförde Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage :

54 4.6.1 Angebotssituation der Innenstadt

55 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (160 Betriebe, qm VKF, 69,2 Fachmarktstandort Wilhelmsthal & Gewerbegebiet Süd (33 Betriebe, qm VKF, 58,9 Übriges Stadtgebiet (53 Betriebe, qm VKF, 48,4 Mio. Umsatz)

56 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Eckernförder Innenstadt CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe VKF in qm Umsatz in Mio. Raumleistung in / qm Anteil der VKF in % Periodischer Bedarf ,1 5171,9 26,1 Aperiodischer Bedarf insgesamt , ,9 73,9 Persönlicher Bedarf insgesamt ,6 2827,5 41,8 Medien und Technik insgesamt ,1 3583,5 8,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,7 2524,0 10,8 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,7 2072,7 3,9 Einrichtungsbedarf ,9 1719,2 5,3 Baumarktspezifische Sortimente ,3 1587,2 3,9 Einzelhandel insgesamt ,2 3332,0 100,0 19,5 29,5 37,7 58,3 77,5 80,5 70,5 62,3 41,7 22,5

57 100,0 0,0 97,9 2,1 98,4 1,6 87,5 12,5 95,5 4,5 83,3 16,7 93,2 6,8 82,1 17,9 82,0 18,0 79,8 20,2 79,5 20,5 71,4 28,6 78,0 22,0 63,8 36,2 77,6 22,4 34,5 65,5 62,2 37,8 21,9 78,1 38,8 61,2 19,0 81,0 8,1 91,9 18,4 81,6 4,2 2,7 0,2 10,9 6,0 95,8 97,3 99,8 89,1 94,0

58 Fazit

59 4.6.2 Nahversorgungssituation Eckernförde Stadtnorden Stadtmitte Stadtsüden

60 Fazit

61 5. Strategien für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Eckernförde Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Eckernförde! Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt! Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt!

62 Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche! Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt! Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt! Schaffung von Investitionssicherheit/ Planungssicherheit!

63 6. Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche 6.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB

64 6.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV)

65 6.1.2 Schädliche Auswirkungen

66 6.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Innenstadt Merkmale Einzelhandelsstruktur periodischer Bedarf aperiodischer Bedarf Merkmale Dienstleistungsstruktur: Merkmale städtebauliche Situation:

67 6.2.2 Grund- und Nahversorgungszentren Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf aperiodischer Bedarf Merkmale Dienstleistungsstruktur: Merkmale städtebauliche Situation:

68 6.3 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Eckernförde Fachmarkt-/Sondergebietsstandort Einzelstandorte Penny, Sky, Markant, Aldi, Lidl Standorte wohnortnaher Grundversorgung Langfristige Reservefläche

69 6.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptgeschäftszentrum) (A) Z 1 P Z 2 P Z P Heutiger ZV Innenstadt Zusatzflächen Potenzialflächen

70 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (A)

71 6.3.2 Zentraler Versorgungsbereich Ostlandstraße (Nahversorgungszentrum B)

72 6.4 Sonstige Einzelhandels- & Nahversorgungsstandorte Solitäre Nahversorgungsstandorte Penny, Sky, Markant, Aldi, Lidl

73 6.4.2 Wohnortnahe Grundversorgung zentrale ergänzende

74 6.4.3 Sondergebiets- & Fachmarktstandort Wilhelmsthal (I) P P Fachmarktstandort Potenzialfläche

75 6.5 Übersicht Zentren- und Einzelhandelsstruktur B A Innenstadt (ZV) Nahversorgungszentrum (ZV) D B C Wohnortnahe Grundversorgung C E F A D Solitärstandort G F G J H H I Sondergebiets-/ Fachmarktstandort J I Langfristige Reservefläche E

76 6.6 Entwicklungsstrategie für die Nahversorgung außerhalb der Innenstadt Nahversorgungszentrum Ostlandstraße auf Dauer gesichert werden Entwicklung eines neuen Nahversorgungszentrums Entwicklung weiterer Standorte wohnortnaher Grundversorgung Die solitären Nahversorger in integrierter Lage sollten nach Möglichkeit erhalten werden Ansiedlung weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungsbetriebe Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und der Standorte mit wohnortnaher Grundversorgung Die gestalterische städtebauliche Aufwertung öffentlichen Freiflächen Verbesserung Anbindung angrenzenden Wohngebiete

77 7. Branchenkonzept 7.1 Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten

78 7.1.2 Eckernförder Sortimentsliste zentrenrelevant nahversorgungsrelevanten Nicht-zentrenrelevante

79 davon sind differenziert zu betrachten: Zentrenrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente

80 Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Lebensmittel Drogeriewarenperiodischer Bedarf zentrenrelevant Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) Großelektro (weiße Ware) Telekommunikation Elektroartikel, Leuchten, Computer Unterhaltungselektronik Fahrrädern Fahrräder Zoobedarf spezialisierterzoobedarf Tiernahrung Heimtierbedarf Tiernahrung Heimtierbedarf

81 ZoobedarfTiernahrung/ Heimtierbedarf Zoobedarf

82 7.2 Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Bekleidung/Wäsche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Sportartikel übr. periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Schuhe, Lederwaren Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Spielwaren Gesundheit und Körperpflege Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Uhren, Schmuck, Optik Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Durchschnitt über alle Branchen: 148,9 % 102,0 97,8 130,7 124,9 119,5 148,5 144,0 140,7 179,7 179,3 174,3 202,4 195,0 240,7 Angaben in % Möbel, Antiquitäten 65,

83 Schützenswerte Zentrale Versorgungsbereiche Sonstige Standorte Innenstadt Nahversorgung Sonstiger Einzelhandel außerhalb der Innenstadt und der Zentralen Versorgungsbereiche

84 7.3 Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Entwicklungsschwerpunkte Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat Einrichtungsbedarf persönlicher Bedarf Medien und Technik Spiel, Sport, Hobby

85 7.4 Branchenkonzept Nahversorgungszentrum Ostlandstraße (Zentraler Versorgungsbereich) Entwicklungsschwerpunkte

86 7.5 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche

87 7.6 Überblick Branchenkonzept Hauptsortiment zentrenrelevante Sortimente Hauptsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente Hauptsortiment nicht-zentrenrelevante Sortimente weitere Standortkategorien zentrale Versorgungsbereiche

88 8. Standortkonzept

89 Standorte/ Nahversorgung/ Planvorhaben

90 8.1 Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Stadtsüden im periodischen Bereich 164,5% Stadtmitte im periodischen Bereich 603,5% Stadtnorden im periodischen Bereich 49,0%

91

92 8.1.1 Carlshöhe (Prüfstandort 1) Dienstleistung Leerstand Öffentliche Nutzung Bewertungskriterien

93 Bewertung Standort 1 ist für die Entwicklung wohnortnaher Grundversorgung sehr gut geeignet.

94 8.1.2 Ostlandstraße (Prüfstandort 2) Darstellung des Planvorhabens

95 Wirkungsprognose der geplanten Erweiterungen Vorbemerkungen Umsatzherkunft - - -

96

97 Umverteilungseffekte durch das Vorhaben im Stadtgebiet Lebensmittel Stadtgebiet Eckernförde 8,2 %

98 Fazit Im Ergebnis kommt die CIMA für den Planstandort Ostlandstraße somit zu der folgenden Empfehlung: Durch eine Erweiterung der Betriebe an der Ostlandstraße im von der CI- MA empfohlenen Rahmen (775 qm VK) sind keine städtebaulichen Auswirkungen zu befürchten. Zudem bleiben ausreichend Flächenpotenziale für den Ausbau der wohnortnahen Nahversorgung im übrigen Stadtnorden.

99 8.1.3 Saxtorfer Weg (Prüfstandort 3) Bewertungskriterien Dienstleistung Leerstand

100 Bewertung Prüfstandort 3 ist für die Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente (kleinflächig) sowie nicht-zentrenrelevanter Sortimente geeignet.

101 8.1.4 Bergstraße (Prüfstandort 4) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie/Hotel Leerstand

102 Bewertung Prüfstandort 4 sollte als kleinflächiger Versorgungsstandort erhalten und weiter gestärkt werden und ist deshalb für die Ansiedlung weiterer nahversorgungsrelevanter Sortimente bis 400 qm (nach Vorhabenprüfung) grundsätzlich geeignet.

103 8.1.5 Prinzenstraße (Prüfstandort 5) Bewertungskriterien Einzelhandel Öffentliche Nutzung

104 Bewertung Zur Sicherung der Grundversorgung im östlichen Borby sollte die Ansiedlung eines Nahversorgers an Prüfstandort 5 gezielt verfolgt werden. Damit könnte sich der Standort zu einem zentralen Versorgungsbereich entwickeln.

105 8.1.6 Wulfsteert (Prüfstandort 10) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Öffentliche Nutzung

106 Bewertung Der Standort Wulfsteert ist nach Ansicht der CIMA für die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel bis 200 qm Verkaufsfläche grundsätzlich geeignet, um so die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im Südwesten Eckernfördes zu stärken.

107 8.1.7 Marktplatz Fernblick (Prüfstandort 12) Bewertungskriterien Dienstleistung Leerstand

108 Bewertung Prüfstandort 12 ist für die Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente (kleinflächig bis 200 qm) sowie nicht-zentrenrelevanter Sortimente geeignet.

109 8.2 Quantitative und qualitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt

110 Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Stadtmarketing/ Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte/ Innenstadtstrategie Fazit:

111 8.2.1 Nooröffnung (Prüfstandort 6) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie/Hotel Öffentliche Nutzung

112 Bewertung Einzelhandelsentwicklung westlich der Bahnlinie Einzelhandelsentwicklung östlich der Bahnlinie Entwicklung Plus Weitere Hinweise

113 Fazit: Der Standort westlich der Bahnlinie ist als langfristige Reservefläche für die eventuelle Umsiedlung von Nahversorgungsbetrieben (zweite Priorität nach dem Bahnhofsareal) sowie nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Der Standort östlich der Bahnlinie ist für die Ansiedlung von freizeit- und tourismusrelevantem Einzelhandel sowie für die Ansiedlung von kleinflächigem nahversorgungsrelevantem Einzelhandel (z.b. Kiosk) unter 200 qm VK geeignet. Dem Plus sollten weitere Entwicklungsoptionen gewährt werden.

114 8.2.2 Binnenhafen (Prüfstandort 7) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie/Hotel Leerstand

115 Bewertung

116 8.2.3 Hafenspitze (Prüfstandort 8) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie/Hotel Leerstand Öffentliche Nutzung

117 Bewertung

118 8.2.4 Bahnhof (Prüfstandort 9) Bewertungskriterien Einzelhandel Dienstleistung Gastronomie/Hotel Leerstand Öffentliche Nutzung

119 Bewertung gesamten Prüfstandort 12 ist für die Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente (auch großflächig) sowie zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente (im Rahmen eines übergeordneten Konzepts) geeignet.

120 8.3 Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche

121 8.3.1 Wilhelmsthal (Prüfstandort 11) Allg. Beurteilung Fachmarkt- und Sondergebietsstandort Wilhelmsthal Priorisierte Ansiedlung von Anbietern nicht-zentrenrelevanter Sortimente Keine Neuansiedlung von Betrieben mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment

122 Gewerbegebiete Kadekerweg Aktuelle Situation Empfehlungen der CIMA einem

123 Hilfe für die Umsetzung Formulierungsvorschlag Direktverkauf: Gemäß 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind in den im GE-Gebiet zulässigen Gewerbebetrieben ausnahmsweise Verkaufsflächen für den Verkauf an den letzten Verbraucher zulässig, wenn das Sortiment in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Handwerks-, Produktions-, Wartungs-, Reparatur-, Dienstleistungs-, oder Kundendienstbetrieb steht und die Verkaufsflächen insgesamt von untergeordneter Größe, maximal jedoch 200 qm, bleiben, wovon maximal 50 qm auf zentrenrelevante Sortimente entfallen dürfen. SO EH2 -Gebiet Aktuelle Situation Empfehlungen der CIMA einmalige

124 Hilfe für die Umsetzung großflächigen

125 Problematik Entschädigungspflicht: 42 Bau GB ist in vielen Einzelheiten umstritten und ungeklärt. Durch den Ausschluss von Einzelhandel bzw. von zentrenrelevanten Sortimenten in Gebieten, in denen diese Nutzungen vorher zulässig waren, können sich Schadensersatzansprüche ergeben. Hierzu müssen Pächter oder Grundstückseigentümer eine wesentliche Wertminderung (entspricht einer Verkehrswertminderung von 5%) nachweisen. Grundsätzlich ist nach Ablauf der 7-Jahresfrist nur dann zu entschädigen, wenn zum einen eine Nutzung durch Einzelhandel tatsächlich ausgeübt wurde und zum anderen die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nach der neuen Festsetzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Ob dies durch einen Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten tatsächlich der Fall ist, ist aus Sicht der CIMA fraglich. Genaueres sollte auf den Einzelfall bezogen geprüft werden. Übriges Gewerbegebiet Süd Begründungen: Zur textlichen Begründung der neu zu erstellenden B-Pläne ist auf die in diesem Bericht dargestellten Ziele des Zentren- und Branchenkonzepts zu verweisen. Grundsätzlicher Hinweis zu den Begründungen: Bei 1 Abs. 9 BauNVO ist auf besondere städtebauliche Gründe abzustellen und sehr viel genauer zu begründen. Wird die Entscheidung hingegen auf 1 Abs. 5 BauNVO gestützt, ist eine weniger ausführliche Begründung notwendig, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. SO EH1 -Gebiet

126 8.3.2 Wilhelmsthal (Prüfstandort 11) Verträglichkeitsuntersuchung Darstellung des Planvorhabens

127 1. Schritt: Umsiedlung und Erweiterung des bestehenden Fachmarkts Umsatzprognose der geplanten Erweiterung Umsatzherkunft Wirkungsprognose und Umverteilungseffekte

128 Zwischenfazit: 2. Schritt/Szenario: Auswirkungen einer Ansiedlung am Altstandort Umsatzherkunft Wirkungsprognose und Umverteilungseffekte

129 Fazit:

130 8.4 Zusammenfassung Zentren- und Standortkonzept Fokussierung der Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente auf bestehende Zentren: Liste der zentrenrelevanten Sortimente: Fokussierung des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die Innenstadt: Sicherung der Nahversorgungssituation im bislang unterversorgten Stadtnorden: Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung:

131 8.5 Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelsgutachten

132

133 9. Flächenmanagement

134

135

136 Zwischennutzung / Gestaltung von Leerständen Beispiele für Zwischennutzungen

137

138 Kaufhaus auf Zeit,

139 ... hat Kenntnisse über freie oder frei werdende Ladenlokale (Laufzeit von Mietverträgen, ihre baulichen Gegebenheiten, Lagen,...)... kennt Potenziale für Flächenerweiterungen bei nicht hinreichenden Flächenangeboten... sucht Ladenlokal Erarbeitung qualifizierter Angebote für ansiedlungswillige Betriebe Flächenmanager... verfügt über Kontakte zu den Eigentümern infrage kommender Immobilien... kennt Preiserwartungen der Vermieter und Zahlungsbereitschaft der Filialisten (z.b. Umsatzmiete), kann vermitteln Beratung von Eigentümern und Vermittlung für Ansiedlungswillige ggf. weitere Dienstleistungen für den Immobilieneigentümer, z. B. Beratung bei baulichen Veränderungen, Durchführung von Lokalbesichtigungen Ansiedlung

140 10. Methodik 10.1 Angebotsseite Angebotsseite mittelfristig kurzfristig langfristig Lebensmittel Reformwaren Apotheken Drogerien, Parfümerien Schnittblumen Zeitschriften Oberbekleidung Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Sportartikel Schuhe Sanitätshäuser Bücher Schreibwaren Spielwaren Zoobedarf Möbel Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Farben, Lacke, Tapeten Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto Optik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Musikalien Fahrräder Kfz-Zubehör Büromaschinen, PC, Büroeinrichtung Babybedarf Blumen, Pflanzen Fachgeschäfte

141 Fachgeschäft Fachmarkt Supermarkt Lebensmittel-Discounter Fachmarktzentrum Verbrauchermarkt SB-Warenhaus Warenhaus Kaufhaus Shopping-Center

142 10.2 Nachfrageseite Nachfrageseite Handelszentralität

143 10.3 Sonstige Kennzahlen Versorgungsgrad/ Flächendichte: Flächenproduktivität: Kaufkraftstromanalyse: Kaufkraftsaldo:

144 Verträglichkeitsuntersuchung zur Erweiterung dreier Lebensmittelmärkte am Standort Ostlandstraße in Eckernförde Aktualisierung Bearbeitung:

145 Aktualisierung

146 Aktualisierung Inhaltsverzeichnis 1. DARSTELLUNG DES PLANVORHABENS UMSATZPROGNOSE DER GEPLANTEN ERWEITERUNGEN WIRKUNGSPROGNOSE DES VORHABENS FAZIT UND EMPFEHLUNG Abbildungsverzeichnis

147 Aktualisierung 1. Darstellung des Planvorhabens

148 Aktualisierung

149 Aktualisierung 2. Umsatzprognose der geplanten Erweiterungen Erweiterungsflächen Ostlandstraße CIMA Warengruppe Neue Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf ,5 persönlicher Bedarf 100 0,2 vorhabenrelevanter Einzelhandel gesamt ,7 5,7 Mio.

150 Aktualisierung Vorbemerkungen Umsatzherkunft - - -

151 Aktualisierung Sortiment Stadt Eckernförde Eckernförde Einzugsgebiet Zuflüsse* Sonstige Eckernförde ZV Innenstadt Rest (gesamt) Gesamt Periodischer Bedarf in Mio. 5,35 in Mio. 2,06 in Mio. 3,29 in Mio. 0,11 in Mio. 0,06 in Mio. 5,51 persönlicher Bedarf 0,17 0,13 0,03 0,00 0,00 0,18 vorhabenrelevanter Einzelhandel gesamt 5,52 2,19 3,32 0,11 0,06 5,69

152 Aktualisierung 3. Wirkungsprognose des Vorhabens

153 Aktualisierung

154 Aktualisierung Umverteilungseffekte durch das Vorhaben im Stadtgebiet Sortiment Stadt Eckernförde* Eckernförde ZV Innenstadt Stadt Eckernförde Rest* Umsatz Verdrängungsumsatz Umsatz Verdrängungsumsatz Umsatz Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Periodischer Bedarf persönlicher Bedarf vorhabenrelevanter Einzelhandel gesamt 81,4 24,5 105,9 5,3 0,2 5,5 6,6 0,7 5,2 27,0 19,9 46,9 2,1 0,1 2,2 7,6 0,7 4,7 53,8 5,4 59,2 3,3 6,1 0,6 5,6 LebensmittelStadtgebiet Eckernförde 4,9 Mio.

155 Aktualisierung Lebensmittel Stadtgebiet Eckernförde 8,2 %

156 Aktualisierung 4. Fazit und Empfehlung Im Ergebnis kommt die CIMA für den Planstandort Ostlandstraße somit zu der folgenden Empfehlung: Durch eine Erweiterung der Betriebe an der Ostlandstraße im von der CIMA empfohlenen Rahmen (775 qm VK) sind keine städtebaulichen Auswirkungen zu befürchten. Zudem bleiben ausreichend Flächenpotenziale für den Ausbau der wohnortnahen Nahversorgung im übrigen Stadtnorden.