FÜR DIE STADT WETTER (RUHR)

Transkript

1 GUTACHTEN Einzelhandelskonzept ZUM EINZELHANDELSKONZEPT für die Stadt Wetter (Ruhr) FÜR DIE STADT WETTER (RUHR) Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung

2 (1) Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden (...) Die in ihnen zulässigen Nutzungen richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs, in dem ihr Standort liegt. Sie dürfen weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen. 24a LEPro NRW (2) Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. 24a LEPro NRW

3 Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. OVG NRW, Urteil vom , Az. 7 A 964/05 Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben. BVerwG, Urteil vom , Az. 4 C 7/07

4 Vergleich Einzelhandelsangebot 2007 zu 2005 bzw HGZ 93 Betriebe % 107-9% VKF % ) + 5% Umsatz 59,6 70,1-15% 62,2 1) -4% 1) inkl. sieben Apotheken

5 Bindungsquoten (gesamt 41%) Nahrungs-/ Genussmittel Drogerie/ Parfümerie PBS/ Zeitungen, Zeitschriften Blumen/ Zoo Bekleidung und Zubehör Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit Spielwaren Bücher GPK, Geschenke, Hausrat Haus- und Heimtextilien Uhren/ Schmuck Foto/ Optik Medien Elektro/ Leuchten Bau-/ Gartenmarkt Möbel, Antiqu., Tepp., Bodenbeläge Sonstiges insgesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

6 Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage Gesamtangebot Wetter (Ruhr) zentrenrelevante Sortimente 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Betriebe VKF Umsatz VKF Umsatz ZVB Innenstadt sonst. ZVB sonstige integriert nicht integriert

7 Einzelhandelsstruktur nach Lage in qm Nahrung/ Genuss sonst. kurzfr. Bedarf mittelfr. Bedarf langfr. Bedarf ZVB Innenstadt sonst. ZVB sonstige integriert nicht integriert

8 unechte Bindungsquoten ZVB Innenstadt (gesamt 7%) Nahrungs-/ Genussmittel Drogerie/ Parfüm., PBS/ Zeitungen, Zeitschr. Blumen/ Zoo Bekleidung, Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit, Spielwaren, Bücher GPK, Geschenke, Hausrat, Haus-/Heimtextilien Uhren/ Schmuck, Foto/ Optik Medien, Elektro/ Leuchten sonst. langfristiger Bedarf 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

9 ZVB Innenstadt (Hauptzentrum) P Stärken Schwächen Lebensmittelnahversorgung zentrenprägende geringes EH-Angebot, Dienstleistungsangebote v.a. mittel-/ langfristiger Bedarf inhabergeführte relativ wenige spezialisierte Fachgeschäfte Dienstleistungen Städtebauliche viele LeerständeEingangssituation im Süden Kirchturm Schaufenstergestaltung/ mit Orientierungsfunktion Warenpräsentation Fußgängerüberwege Wohnnutzung im EG Kaiserstraße Querverbindungen heterogene Baustruktur Kaiser-Königstraße Gestaltung Trennwirkung Königstraße Kaiserstraße (Pflasterung, Begrünung) Parkplatzangebot Verengung der Gehwege durch parkende Fahrzeuge ÖPNV-Anbindung unbelebte öffentliche Räume Flächenpotenziale geringe Aufenzhaltsqualität rd. 550 m P P rd. 450 m Bestand Einzelhandel Dienstleistung Leerstand öffentliche Einrichtungen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich P Eingangsbereich Orientierungspunkt Querverbindungen PKW-Sammelparkplätze Potenzialfläche Barriere/ Trennwirkung unbelebte Plätze / Räume m

10 Nahversorgungszentrum Königstraße Stärken Bestand Lebensmittelnahversorgung Einzelhandel (LM-SB-Geschäft) ergänzendes Angebot durch Lebensmittelhandwerk Dienstleistung Gastronomie/ Platzgestaltung Leerstand Blickbeziehung Abgrenzung Kirche geringer Durchgangsverkehr zentraler in 30er-Zone Versorgungsbereich gepflasterter Straßenraum m kostenlose PKW-Stellplätze im Straßenraum Schwächen geringer Einzelhandelsbesatz z.t. Wohnnutzungen im EG Leerstände Schaufenstergestaltung geringe Kundenfrequenz Trennwirkung der Kaiserstraße städtebauliche nicht definierte Bereiche rd. 300 m rd. 50 m

11 Nahversorgungszentrum Grundschöttel Stärken umfassende Lebensmittelnahversorgung (Supermarkt) ergänzende Angebote durch Drogerie/ LM-Handwerk kompakte Struktur breite Gehwege ausreichende Parkmöglichkeiten Querungsmöglichkeiten rd. 50 m rd. 250 m Schwächen Bestand geringes Angebot mittel-/ Einzelhandel langfristiger Bereich Dienstleistung Trennwirkung der GrundschöttelerStraße Leerstand Durchgangsverkehr Abgrenzung geringe Aufenthaltsqualität zentraler Versorgungsbereich kein "Ortskern-Charakter" Warenpräsentation m

12 Nahversorgungszentrum Volmarstein rd. 250 m Stärken Lebensmittelnahversorgung (Discounter) inhabergeführte Fachgeschäfte Ergänzung durch wichtige Dienstleister gastronomisches Angebot/ Außengastronomie historischer Gebäudebestand gestalteter Dorfplatz hohe Aufenthaltsqualität ausreichend PKW-Stellplätze Potenzialfläche vorhanden Schwächen kleinteilige Strukturen Wohnnutzungen im EG Leerstände bandförmige Struktur topografische Lage teilweise Sanierungsbedarf rd. 150 m Bestand Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung zentraler 0 Versorgungsbereich 150 m

13 Nahversorgungszentrum Wengern Schwächen lineare Struktur Trennwirkung durch Osterfeldstraße rd. 50 m rd. 300 m Durchgangsverkehr Verengung der Gehwege durch Werbetafeln Warenpräsentation Leerstände geringe Aufenthaltsqualität Stärken Lebensmittelvollversorgung (Supermarkt und Discounter) ergänzend Drogerie, LM-Handwerk u. Dienstleister Mix aus inhabergeführten Fachgeschäften und Filialisten Parkmöglichkeiten Fußgängerüberwege teilweise sanierte historische Bausubstanz Bestand Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung zentraler 0 Versorgungsbereich 150 m

14 Nahversorgungssituation Wengern Alt-Wetter Einzelhandelsbetriebe mit Lebensmittelangebot Bäcker/ Metzger Reform-/Naturkostladen Lebensmittel-Geschäft (SB) Lebensmittel-Markt (SB) Getränkemarkt Supermarkt Discounter Grundschöttel 500 m-umkreis Volmarstein m

15 Szenarien zur Verkaufsflächenentwicklung Verkaufsflächenpotenzial insgesamt prozentualer Verkaufsflächenzuwachs % bis 120% 10% bis 149% 0% bis 194% 17% bis 257% Entwicklungsprognose Wettbewerbsprognose Status-quo-Prognose 0 Ist-Situation untere Variante obere Variante untere Variante obere Variante

16 Verkaufsflächenpotenzial nach Zentrenrelevanz obere Variante Entwicklungsprognose Wettbewerbsprognose Status-quo-Prognose Ist-Situation VKF-Zuwachs in % nv-relevant sonst. zrrelevant 10% - 47% 10% - 298% nicht zrrelevant nv-relevant 12% - 438% 17% - 82% sonst. zrrelevant nicht zrrelevant 19% - 513% 17% - 756%

17 Verkaufsflächenpotenzial nach Sortimenten Prognoseart Status-quo-Prognose Entwicklungsprognose Wettbewerbsprognose Jahr Sortiment Variante Sz I Sz II Sz I Sz II Sz I Sz II Sz I Sz II Sz I Sz II Sz I Sz II Nahrungs-/ Genussmittel Drogerie/ Parfümerie Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; Zeitungen/ Zeitschriften Blumen/ Zoo kurzfristiger Bedarf Bekleidung und Zubehör Schuhe, Lederwaren Sport/ Freizeit Spielwaren Bücher Glas/ Porzellan/ Keramik; Geschenke, Haushaltswaren/ Bestecke Haus- und Heimtextilien mittelfristiger Bedarf Uhren/ Schmuck Foto, Optik und Zubehör Medien Elektro/ Leuchten Teppiche, Bodenbeläge baumarkt- u. gartencenterspez. Sort Möbel, Antiquitäten Sonstiges langfristiger Bedarf Summe

18 Bewertung Prognoseergebnis sowohl bei Entwicklungs- als auch bei Wettbewerbsprognose in allen allen Bedarfsbereichen hoher Flächenbedarf Ergebnis Status-Quo-Prognose auf Grund geringer aktueller Bindungsquoten lediglich als Vergleich geeignet Prognoseergebnis stellt Orientierungswert dar Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf Grund Leerstandsituation Innenstadt und Nahversorgungsstrukturen an städtebaulich "richtigen" Standorten Umsatzumverteilungen sind bei der Realisierung von deutlich mehr Verkaufsflächen zu erwarten (auch auf Sortimente bezogen)

19 Zielkatalog Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt in der Innenstadt Stärkung der Identität der Innenstadt Erhalt/ Stärkung der Einzelhandelsvielfalt in den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen Erhalt/ Stärkung der Nahversorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche Erhalt/ Stärkung der Nahversorgungsstruktur insgesamt (soweit integrierte Standorte) Erhalt/ Stärkung der kurzen Wege Schaffung von Investitionssicherheit Sicherung von GE-Gebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

20 Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung 1. zentrenrelevanter Einzelhandel nur in den zentralen Versorgungsbereichen großflächig nur im ZVB Innenstadt unterhalb der Großflächigkeit auch in den Nahversorgungszentren 2. nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen und außerhalb Ausnahme: Randsortimente an nicht integrierten Standorten Umgang mit Ansiedlungswünschen: "Leerstandsdomino" vermeiden

21 Angebotsverteilung - üblicherweise zentrenrelevante Sortimente Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Beleuchtungskörper, Lampen (Schnitt-)Blumen Bücher Computer, Kommunikationselektronik Drogeriewaren Elektrokleingeräte Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haus-, Heimtextilien, Stoffe Haushaltswaren/ Bestecke Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Nahrungs- und Genussmittel Optik und Akustik Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Reformwaren Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Uhren Unterhaltungselektronik und Zubehör Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel zentr. Versorgungsbereiche sonstige integriert gewerbl. Standorte 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

22 Angebotsverteilung - üblicherweise nicht zentrenrelevante Sortimente Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Elektrogroßgeräte Fahrräder und Zubehör zentr. Versorgungsbereiche sonstige integriert gewerbl. Standorte Farben, Lacke Fliesen Holz Installationsmaterial Küchen (inkl. Einbaugeräte) Möbel (inkl. Büromöbel) Pflanzen und -gefäße Werkzeuge 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

23 Vorschlag Sortimentsliste ("Liste Wetter (Ruhr)") Zentrenrelevante Sortimente Arzneimittel Babyausstattung Bastel- und Geschenkartikel Bekleidung aller Art Beleuchtungskörper, Lampen (Schnitt-)Blumen Briefmarken Bücher Campingartikel Computer, Kommunikationselektronik Drogeriewaren Elektroklein- und -großgeräte Fahrräder und Zubehör Foto, Video Gardinen und Zubehör Glas, Porzellan, Keramik Haushaltswaren/ Bestecke Haus-, Heimtextilien, Stoffe Kosmetika und Parfümerieartikel Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Leder- und Kürschnerwaren Musikalien Nähmaschinen Nahrungs- und Genussmittel Optik und Akustik Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Reformwaren Sanitätswaren Schuhe und Zubehör Spielwaren Sportartikel einschl. Sportgeräte Tonträger Uhren/ Schmuck, Gold- und Silberwaren Unterhaltungselektronik und Zubehör Waffen, Jagdbedarf Zeitungen/ Zeitschriften Zooartikel Nicht zentrenrelevante Sortimente Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Bauelemente, Baustoffe Beschläge, Eisenwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Büromaschinen (ohne Computer) Erde, Torf motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Farben, Lacke Fliesen Gartenhäuser, -geräte Herde/ Öfen Holz Installationsmaterial Kinderwagen/ -sitze Küchen (inkl. Einbaugeräte) Möbel (inkl. Büromöbel) Pflanzen und -gefäße Rollläden und Markisen Werkzeuge Schriftfarben Übereinstimmung der rechnerischen und vorgeschlagenen Zuordnung/ bisher nicht vorhandenes Sortiment (nach allgemeinen Kriterien zugeordnet) rechnerisch zentrenrelevantes Sortiment

24 Nahversorgungsentwicklung Wetter (Ruhr) v Lebensmittelangebot in der Einzelhandelsinnenstadt und den zentralen Versorgungsbereichen erhalten und ausbauen! Ansiedlung von Lebensmittelbetrieb(en) in der Innenstadt - Frequenzbringer Sicherung der Lebensmittelbetriebe in den sonstigen zentralen Versorgungsbereichen - ggf. Erweiterung (NVZ Königstraße, NVZ Volmarstein) v Keine Neuansiedlung weiterer großflächiger Lebensmittelbetriebe an sonstigen Standorten außerhalb der Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche v Ansiedlung nicht großflächiger Lebensmittelbetriebe nur zur Schließung von Nahversorgungslücken - standortgerechte Dimensionierung!

25 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt Kompakte Innenstadt erhalten/schaffen! Gestalterische/ funktionale Aufwertung Maßnahmenvorschläge Initialzündung Funktionale Dichte Einzelhandelsinnenstadt Eingangsbereiche betonen gestalterische/ funktionale Entwicklung Potenzialfläche nutzen m Erweiterung im Sinne von Innenentwicklung

26 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt Aufenthaltsqualität schaffen Fußgängerüberwege schaffen Barrierewirkung minimieren Verbreiterung und Gestaltung der Fußwegebereiche Neuordnung des Straßenraums -i.v.m. Temporeduzierung

27 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt öffentlichen Raum beleben Querverbindungen funktional stärken! attraktive Ladengeschäfte

28 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt städtebaulich undefinierte Bereiche nutzen neue Stadträume schaffen Eingangssituation schaffen Ansiedlung Frequenzbringer

29 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt

30 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt Funktional-gestalterische Anbindung Kaiserstraße kein isoliertes EKZ! Platzbereich mit flexibler Nutzung Wochenmarkt! Bahnhofsvorplatz als Eingangssituation in die Innenstadt schaffen!

31 Beispiel Calw - Kaufland

32 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt Potenziale nutzen - betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebsstrukturen schaffen! Nachverdichtung im Bestand städtebaulich homogene Strukturen schaffen Zusammenlegung von Verkaufsflächen

33 künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt

34 Beispiel Ellwangen - Zusammenlegung von Flächen

35 Beispiel Büdingen -Zusammenlegung von Flächen

36 künftige Einzelhandelsentwicklung ZVB Innenstadt angemessene Warenpräsentation Fassadengestaltung/ Außenwerbung transparente Schaufenstergestaltung einladende Außengastronomie

37 Beispiel Stuttgart - Schaufenstergestaltung

38 Beispiel Dreieich - Schaufenstergestaltung

39 Beispiel Ellwangen - Außengastronomie

40 künftige Einzelhandelsentwicklung NVZ Königstraße (Lebensmittel-)Nahversorgung Bestand erhalten und stärken Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung zentr. Versorgungsbereich m Leerstände zwischennutzen rd. 300 m rd. 50 m angemessene Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation

41 künftige Einzelhandelsentwicklung NVZ Grundschöttel Angebot (Lebensmittel-) Nahversorgung sichern rd. 50 m Aufenthaltsqualität schaffen rd. 250 m Bestand Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung Fußgängerquerungen ausbauen zentr. Versorgungsbereich m

42 künftige Einzelhandelsentwicklung NVZ Volmarstein Angebot (Lebensmittel-) Nahversorgung sichern Gebäudesanierung/ Fassadengestaltung rd. 250 m Bestand Zusammenlegung kleinteiliger Verkaufsflächen Leerstände zwischennutzen rd. 150 m Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung zentr. Versorgungsbereich m

43 künftige Einzelhandelsentwicklung NVZ Wengern Angebot (Lebensmittel-) Nahversorgung sichern rd. 50 m Bestand Einzelhandel Dienstleistung Leerstand Abgrenzung Aufenthaltsqualität schaffen zentr. Versorgungsbereich m rd. 300 m verkehrsberuhigende Maßnahmen? öffentlichen Raum gestalten