Teilfortschreibung Einzelhandelskonzept Rosenheim Ergänzungspapier-

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1 Teilfortschreibung Einzelhandelskonzept Rosenheim Ergänzungspapier- Endbericht für den Auftragsgeber Ansprechpartner: Dipl.- Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung) Dipl.- Geogr. Stefan Kellermann München, den CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str München Tel.: Fax: cima.muenchen@cima.de Internet: KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 1 Anlass und Grundlagen der Teilfortschreibung Die Stadt Rosenheim hat im November 2011 mit fachlicher Begleitung der CIMA Beratung + Management GmbH ein Einzelhandelskonzept beschlossen, das die zukünftigen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung aufzeigt. Erklärtes Ziel des Konzeptes ist die Fortentwicklung und Stärkung des Gesamteinzelhandelsstandortes Stadt Rosenheim mit dem klaren Schwerpunkt auf die Sicherung der Innenstadt als prioritär zu entwickelnde Einzelhandelsdestination. Das als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossene Einzelhandelsentwicklungskonzept stellt nach wie vor einen Orientierungsrahmen für Politik, Verwaltung und Wirtschaft zur mittel- und langfristigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Rosenheim dar, dient als Entscheidungsgrundlage für anstehende Investorenanfragen und vorhaben und Arbeitshilfe für die Bauleitplanung. Wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes ist die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Festlegung der Rosenheimer Sortimentsliste. Dieses Konzept dient auch weiterhin als grundlegende Leitlinie für die zentrenorientierte Entwicklung Rosenheims. Als eine Herausforderung im Jahr 2013 kristallisiert sich die dezidierte Steuerung der Entwicklungsfragen des Bahnhofsareals heraus. So wurden durch den Stadtentwicklungs- und Baugenehmigungsausschuss am mit der Billigung der wesentlichen Planungsziele zum Bahngelände Nord die Grundlagen für eine konsequente Umsetzung auf den Ebenen des Planungsrechts und aber auch des Zivilrechts gelegt. Im Fokus der Umsetzung steht eine fein gegliederte Zonierung des Areals mit einem Nutzungsmix aus Handel, Gastronomie, Hotellerie, Gesundheitswirtschaft, Dienstleistungen und sonstigem Gewerbe. Dieser Nutzungsmix soll eine optimale Ergänzung zu den vorhandenen innerstädtischen Funktionen ausbilden, damit bestmögliche Kopplungs- und damit Verstärkungseffekte für die Stadt Rosenheim eintreten. Für die Fortentwicklung und weitere Stärkung der Stadt Rosenheim als oberzentraler Einzelhandelsmagnet in der Region kommen insbesondere die Flächen im Bereich Bahnhof Nord in Betracht. Insgesamt sollen zur Stärkung des innerstädtischen Handels ca qm Verkaufsfläche, zuzüglich einer das Wohnumfeld stärkenden Lebensmittelnahversorgung, auf dem Bahngelände Nord entstehen. Hierbei sollen lediglich Betriebstypen und Angebotsformen angesiedelt werden, die aufgrund der heterogenen Immobilienstruktur in der Innenstadt nicht angeboten werden können bzw. deutlich unterrepräsentiert sind. Eine optimale Innenstadtergänzung im Bereich Handel ist dann zu erreichen, wenn konzeptionelle Lücken der Innenstadt (z.b. Elektrovollsortiment, Kinderspielwaren, Sportfachmarkt, Kompetenzzentrum Zweirad und Mobilität, ergänzende Lebensmittelangebote) am Bahnhof geschlossen werden können. Es besteht Einigkeit, dass das Bahnhofsareal nur dann einen optimalen Ergänzungscharakter entfaltet, wenn dort eine fachmarktorientierte Nutzungsausprägung entsteht, die nicht in eine direkte Konkurrenzbeziehung zum Einzelhandel in den Top-Lagen der Innenstadt tritt. 2 Fortschreibungsbedarf des Einzelhandelskonzeptes Da diese gewünschte Steuerungen der Bahnhofsentwicklung sowohl in der informellen wie auch in der formellen Bauleitplanung nicht absolut rechtssicher festgesetzt werden können, ist von Seiten der Stadtverwaltung aus angedacht die Regelungen zur Sortimentszulässigkeit bzw. - beschränkungen über privatrechtliche Verträge und dingliche Grundbuchsicherungen zu gewährleisten. Neben diesen notariellen Regelungsmechanismen ist es notwendig auch die kommunalen Sicherungsinstrumente, in dem speziellen Fall das beschlossene Einzelhandelsentwicklungskonzept auf diese Planungsziele anzupassen. Das zu entwickelnde Bahnhofsareal wurde bereits im beschlossenen Einzelhandelskonzept berücksichtigt und als Entwicklungsfläche für den Zentralen Versorgungsbereich ausgewiesen, um dort ergänzende Sortimente zur Innenstadt zu platzieren. Im Zuge der Umsetzung der Planungsziele für das Areal (Schaffung marktfähiger Verkaufsflächen, Stärkung der Innenstadt durch Abrundung bzw. Ergänzung des Branchenmixes) besteht Ergänzungs- bzw. Anpassungsbedarf des Einzelhandelskonzeptes, da die Ausweisung als Ergänzungsbereich rechtlich nicht eindeutig bestimmt ist. Zur baurechtlichen Absicherung der zentrenorientierten Entwicklung Rosenheims sowie zur Schaffung von Konsistenz zwischen den beschlossenen Entwicklungszielen aus dem Einzelhan- CIMA Beratung + Management GmbH

3 delskonzept sowie dem Rahmenplan soll das bestehende Einzelhandels- und Zentrenkonzept fortgeschrieben werden. Zur Erreichung dieser stadtentwicklungspolitischen Ziele ist es notwendig, einerseits die damalige Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches im Bereich des Bahnhofs neu zu überdenken und andererseits die Rosenheimer Sortimentsliste auf Konsistenz zu den neuen Rahmenbedingungen zu überprüfen. Eine für die kommunale Planungspraxis taugliche Rosenheimer Sortimentsliste muss dabei sowohl aus der Bestandssituation Rosenheims hergeleitet sein, als auch der Logik der Handelsund Stadtentwicklungsziele am Bahngelände Nord folgen. 2.1 Anpassung Zentraler Versorgungsbereich (ZV) Das Bahnhofsareal ist aktuell im beschlossenen Einzelhandelskonzept nicht Teil des Zentralen Versorgungsbereiches und käme daher als Standort für die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente nicht in Betracht. Um die stadtentwicklungspolitischen Ziele der Entwicklung des Bahnhofsareal erreichen zu können, ist daher angedacht im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes den Zentralen Versorgungsbereich bis zur westlichen Grenze des Baufeldes 3 zu erweitern, um die gewünschten innenstadtstärkenden Sortimente dort anbieten zu können. Die Baufelder 4 und 5 bleiben außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs, da hier keine zentrenrelevanten Sortimente angesiedelt werden sollen sowie die direkte Anbindung an den östlichen Abschnitt der Münchener Straße nicht mehr gegeben ist. Die Baufelder 4 und 5 sind somit Optionsflächen für die Ansiedlung eines Vollsortimentsbetriebes aus dem Nahversorgungsbereich sowie Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Auch das sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindliche Brauereigelände der Auerbräu wird nicht in den Zentralen Versorgungsbereich integriert, da der Sicherung des Geländes als traditioneller Gewerbestandort sowie der Erhalt der Arbeitsplätze ein einheitliches Ziel darstellt. Karte 1: Vorschlag zur Erweiterung der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt CIMA Beratung + Management GmbH

4 Fazit Die Integration der Entwicklungsfläche Bahnhofareal in den Zentralen Versorgungsbereich ist vor dem Hintergrund der dort vorhandenen Entwicklungspotenziale die Möglichkeit die Innenstadt Rosenheims als dem Zentralen Versorgungsbereich sinnvoll zu erweitern. Mit dieser Integration werden die beschlossenen stadtentwicklungspolitischen Ziele der Entwicklung des Bahnhofsareals konzeptionell bestätigt. 2.2 Überprüfung Rosenheimer Sortimentsliste Die beschlossene Sortimentsliste aus dem Jahr 2011 dient als Grundlage für die vor dem Hintergrund der Entwicklung des Bahnhofsareals zu diskutierenden Anpassungen. Vor dem Hintergrund der geplanten Entwicklungen auf dem Bahnhofsareal und den damit verbundenen Möglichkeiten zur Erweiterung und Stärkung der Innenstadt, ist es sinnvoll die im Jahr 2011 getroffene Einteilung der Sortimente kritisch zu überprüfen und ggf. den sich seit damals geänderten Rahmenbedingungen anzupassen. Folgende als zentrenrelevant eingestuften Sortimente sollten in diesem Zusammenhang neu diskutiert, mit den Entwicklungen innerhalb der Stadt Rosenheim abgeglichen und unter Berücksichtigung möglicher Branchen- und Konzepttrends ggf. neu zugeordnet werden: Die Branchen eines Elektroartikelfachmarktes Unterhaltungselektronik ( braune Ware ) Elektrogeräte ( weiße Ware ), Nähmaschinen, Leuchten Organisationsmittel, PCs sowie die weiteren Branchen Spielwaren Sportartikel Baby- und Kinderartikel Fahrräder Um das Oberziel der Stärkung der Innenstadt als dem zentralen Standort Rosenheims zu erreichen, sollten vor dem Hintergrund der Erweiterung des Zentralen Versorgungsbereiches folgende Branchen auch zukünftig als zentrenrelevant eingestuft bleiben: Die Branchen eines Elektroartikelfachmarktes Unterhaltungselektronik ( braune Ware ) Elektrogeräte ( weiße Ware ), Nähmaschinen, Leuchten Organisationsmittel, PCs sowie die weiteren Branchen Spielwaren Sportartikel Baby- und Kinderartikel Somit wird mit der geplanten Entwicklung des Baufeldes 3 die ursprüngliche Einteilung dieser Sortimente bestätigt, die Möglichkeit der Schaffung von marktfähigen Verkaufsflächen wird damit erreicht. Sollte dieses Oberziel nicht erreicht werden, ist die Nachhaltigkeit und Umsetzbarkeit der Rosenheimer Sortimentsliste mittelfristig erneut auf Grundlage der Markterfordernisse zu prüfen. Anpassungsbedarf besteht aus fachlicher Sicht für das Sortiment Fahrräder. Die Branche Fahrräder sollte, vor dem Hintergrund der Entwicklungen dieser Sparte in den letzten Jahren und um den bestehenden Anbietern Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen, die sie am aktuellen Standort nicht haben, zukünftig als nicht-zentrenrelevant eingestuft werden. Als Gründe für diese Umgruppierung CIMA Beratung + Management GmbH

5 ist die eindeutige Tendenz der aktuellen Konzepte hin zu flächenintensiven Fachmärkten mit integrierten Indoor-Teststrecken und einem umfangreichen Angebot an Fahrrädern, Kinderrädern, E- Bikes und Zubehör zu nennen. Dieser Branchenentwicklung wurde in der Fortschreibung des LEP Bayerns im Jahr 2013 bereits Rechnung getragen. Hier wurde das Sortiment Fahrräder ebenfalls als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Darüber hinaus ist der Einkauf von Fahrrädern relativ transportaufwendig und wird in der Regel nur sehr selten mit anderen Einkäufen gekoppelt, so dass von einem Fahrradfachmarkt nur sehr geringe Impulse für umliegende Nutzungen zu erwarten sind. Darüber hinaus besteht kein weiterer Anpassungsbedarf. Die in der Rosenheimer Sortimentsliste aus dem Jahr 2011 getroffene Einteilung der zentrenrelevanten, nicht-zentrenrelevanten sowie nahversorgungsrelevanten Sortimente behält für alle anderen Sortimente Gültigkeit. Nach detaillierter Abwägung der zu diskutierenden Sortimente, kommen wir zu folgendem Vorschlag für eine aktualisierte Rosenheimer Sortimentsliste. Abb. 1: Vorschlag aktualisierte Rosenheimer Sortimentsliste 2014 Zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten, Kunstgegenstände Baby- und Kinderartikel Bastelartikel Briefmarken Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse Bücher, Zeitungen, Zeitschriften Organisationsmittel, PCs Devotionalien Elektrogeräte ( weiße Ware ), Nähmaschinen, Leuchten Feinmechanische Erzeugnisse Foto, Fotozubehör Jagd- und Angelbedarf Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren Lederwaren, Kürschner-, Galanteriewaren Musikinstrumente, Musikalien Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf Schuhe Spielwaren Sportartikel, Campingartikel Uhren, Schmuck Unterhaltungselektronik ( braune Ware ) Waffen Nicht-zentrenrelevante Sortimente Autozubehör, -teile, -reifen Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialen, Kohle, Mineralölerzeugnisse Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel) Fahrräder Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und -pflege Nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte Blumen Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost Wasch- und Putzmittel CIMA Beratung + Management GmbH

6 Fazit Vor dem Hintergrund der geänderten Rahmenbedingungen und der geplanten Entwicklung des Bahnhofareals mit innenstadtergänzenden und stärkenden Sortimenten wird die im Jahr 2011 getroffene Einteilung der zentrenrelevanten Sortimente Unterhaltungselektronik ( braune Ware ), Elektrogeräte ( weiße Ware ) / Nähmaschinen / Leuchten, Organisationsmittel / PCs, Spielwaren, Sportartikel sowie Baby- und Kinderartikel bestätigt und daher auch beibehalten. Um den aktuellen Branchentrends im Bereich der fahrräder sowie der in der Fortschreibung des LEP getroffenen Aufhebung der Zentrenrelvanz des Sortiments Fahrräder auch in der aktualisierten Rosenheimer Liste Rechnung zu tragen, wird das Sortiment in die Nicht-Zentrenrelevanz entlassen. An wichtigen städtischen Zielprämissen im Rahmen der Entwicklung des Bahnhofsareal (z.b. Schaffung eines Kompetenzzentrums Zweirad und Mobilität) kann dabei festgehalten werden, den ortsansässigen Anbietern werden dadurch noch bessere Entwicklungschancen eingeräumt. Darüber hinaus trägt diese Teilfortschreibung zur rechtlichen Absicherung der Entwicklung des Bahnhofsareal bei und stellt Konsistenz zwischen den beschlossenen Entwicklungszielen aus dem Einzelhandelskonzept des Jahres 2011 sowie dem Rahmenplan her. CIMA Beratung + Management GmbH

7 3 Anhang Karte 2: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Rosenheim (gesamt) CIMA Beratung + Management GmbH

8 Abb. 2: Aktualisierte Rosenheimer Sortimentsliste 2014 Zentrenrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten, Kunstgegenstände Baby- und Kinderartikel Bastelartikel Briefmarken Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse Bücher, Zeitungen, Zeitschriften Organisationsmittel, PCs Devotionalien Elektrogeräte ( weiße Ware ), Nähmaschinen, Leuchten Feinmechanische Erzeugnisse Foto, Fotozubehör Jagd- und Angelbedarf Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren Lederwaren, Kürschner-, Galanteriewaren Musikinstrumente, Musikalien Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf Schuhe Spielwaren Sportartikel, Campingartikel Uhren, Schmuck Unterhaltungselektronik ( braune Ware ) Waffen Autozubehör, -teile, -reifen Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialen, Kohle, Mineralölerzeugnisse Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel) Fahrräder Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und -pflege Nahversorgungsrelevante Sortimente Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte Blumen Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost Wasch- und Putzmittel CIMA Beratung + Management GmbH