STADT GRÜNSTADT. Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption. Jürgen Lein, Dipl.-Geograph Timo Cyriax, Dipl.-Geograph CIMA Beratung + Management GmbH

Transkript

1 KÖLN Einzelhandelskonzeption LEIPZIG LÜBECK Grünstadt MÜNCHEN 2010 RIED (A) STUTTGART STADT GRÜNSTADT Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption Grünstadt, Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Jürgen Lein, Dipl.-Geograph Timo Cyriax, Dipl.-Geograph CIMA Beratung + Management GmbH 1

2 Stadt Grünstadt Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption 1 Zielsetzung und Aufgabenstellung 2 Marktgebiet und Kaufkraftpotential 3 Bestandsdaten im Einzelhandel 4 Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale 5 Branchenkonzept 6 Standortkonzept 2

3 Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption Zielsetzung Ein Einzelhandelskonzept wird im LEP IV den Kommunen zur aktiven Steuerung des Einzelhandels empfohlen. bildet die Grundlage für eine gesamtstädtische Entwicklung des Einzelhandels für die kommenden fünf bis zehn Jahre (zur weiteren Umsetzung in der kommunalen Bauleitplanung). zeigt branchen- und standortspezifisch die Entwicklungsmöglichkeiten im Handel auf. ist für die Sicherung und Stärkung des Handelsstandortes Innenstadt (der zentralen Versorgungsbereiche) eine wesentliche Voraussetzung. 3

4 Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption Aufgabenstellung Aufgabenstellung: Aktualisierung und Bewertung des Einzelhandelsbestandes (inkl. Ladenhandwerk) Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und der gegenwärtigen Marktposition des Grünstadter Einzelhandels Prognose der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale Branchenmix- & Standortkonzeption (inkl. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche & Nahversorgungslagen) 4

6 Marktgebiet und Kaufkraftpotential Gesamtes Marktgebiet Marktzone Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential Zone I Gesamtstadt Grünstadt ca Einwohner Zone II Restlicher Mittelbereich Grünstadt ca Einwohner Zone I-II Mittelbereich Grünstadt insgesamt ca Einwohner Zone III Erweitertes Marktgebiet ca Einwohner Marktgebiet insgesamt (Zone I III) ca Einwohner 6

7 Marktgebiet und Kaufkraftpotential Gesamtes Marktgebiet Quelle: Mappoint, Bearbeitung: CIMA 7

8 Marktgebiet und Kaufkraftpotential Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern in der Region Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Grünstadt Eisenberg (Pfalz) Göllheim Bad Dürkheim Weisenheim am Sand Bockenheim an der Weinstraße Frankenthal (Pfalz) Landkreis Bad Dürkheim 94,5 98,3 100,9 106,2 105,4 104,6 106,3 109, Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich Grünstadt Frankenthal (Pfalz) Bad Dürkheim Worms Kaiserslautern Mannheim Ludwigshafen am Rhein 105,5 97,4 120,6 111,5 147,3 167,6 227,2 Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA

9 Marktgebiet und Kaufkraftpotential Kaufkraftpotential in Mio. Sortimente Marktzonen Stadt Grünstadt (Zone I) Engeres Marktgebiet Restlicher Mittelbereich Zone II Gesamter Mittelbereich (Zone I+II) Weiteres Marktgebiet (Zone III) Zone I-III Kurzfr. Bedarf insg. 40,0 93,5 133,5 94,5 228,0 Mittelfr. Bedarf insg. 14,3 33,5 47,7 33,8 81,5 Langfr. Bedarf insg. 20,1 46,9 67,0 47,4 114,4 Einzelhandel gesamt 74,3 173,9 248,2 175,7 423,9 Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich 9

11 Einzelhandelsstandortlagen in Grünstadt Räumliche Verteilung der Standortlagen (Schema) Gewerbegebiet Nord Einkaufsinnenstadt Sondergebiet Fachmarktzentrum / Bereich Kirchheimer Straße Gewerbegebiet Süd Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 11

12 Angebotsstruktur in Grünstadt Bestandsdaten im Einzelhandel In der Gesamtstadt Grünstadt wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: Anzahl der Ladengeschäfte: 185 Betriebe Gesamtverkaufsfläche: ca qm Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 169,5 Mio.. Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 185 erhobenen Betrieben auf den kurzfristigen Bedarfsbereich: ca. 41 % aller Betriebe, ca. 25 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 55 % des Gesamtumsatzes auf den mittelfristigen Bedarfsbereich: ca. 24 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 20 % des Gesamtumsatzes auf den langfristigen Bedarfsbereich: ca. 35 % aller Betriebe, ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 25 % des Gesamtumsatzes. 12

13 Struktur des Einzelhandels in Grünstadt Verteilung nach Anzahl der Betriebe Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August

14 Struktur des Einzelhandels in Grünstadt Verteilung nach Verkaufsfläche in qm Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August

15 Struktur des Einzelhandels in Grünstadt Verteilung nach Umsatzleistung in Mio ,5 10, ,0 81, ,8 0,9 8,4 1,3 4,3 Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August

17 Marktposition des Handels in Grünstadt Sortimentsspezifische Handelszentralitäten Sortimentsgruppen 100 % Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 275% Lebensmittel 268% Einrichtung und Zubehör 267% Foto/Optik, Uhren/Schmuck 264% restlicher langfristiger Bedarf 251% Schuhe und Sport 208% Bücher, Schreib- und Spielwaren 165% restlicher kurzfristiger Bedarf 159% restlicher mittelfristiger Bedarf 148% Elektrowaren/Medien 72% Bedarfsbereiche kurzfristiger Bedarf gesamt mittelfristiger Bedarf gesamt Einzelhandel gesamt langfristiger Bedarf gesamt 235% 231% 228% 211% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% Quelle: CIMA Berechnungen Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss 17

18 Potentiale des Einzelhandels in Grünstadt Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale Das rechnerische Umsatzpotential (für einen Prognosezeitraum von 8 bis 10 Jahren) für den Einzelhandel in der Stadt Grünstadt (bei einem derzeitigen Gesamtumsatz von 169,5 Mio. ) beträgt 15,1 Mio.. Hiervon entfallen auf den kurzfristigen Bedarf: 3,5 Mio. auf den mittelfristigen Bedarf: 2,8 Mio. auf den langfristigen Bedarf: 8,7 Mio.. Bei einem Umsatzpotential in Höhe von insgesamt ca. 15,1 Mio. errechnet sich unter Zugrundelegung der branchenüblichen Flächenleistungen ein rechnerisches zusätzliches Verkaufsflächenpotential von ca qm. Hiervon entfallen: auf den kurzfristigen Bedarf: 900 qm auf den mittelfristigen Bedarf: qm auf den langfristigen Bedarf: qm. Quelle: CIMA Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich 18

20 Branchen- und Betriebstypenmix Entwicklungsmöglichkeiten in ausgewählten Branchen Ausgangssituation Nahrungs- und Genussmittel Deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung insgesamt Vielfältige Angebotssituation: zwei SB-Warenhäuser, zahlreiche Supermärkte (Vollsortimenter) und Discounter, Betriebe im Lebensmittelhandwerk und Spezialanbieter Konzentration der größeren Lebensmittelmärkte im südlichen Teilbereich der Kernstadt, insb. in den Gewerbegebietslagen Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten Kaum rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden Ergänzung des Angebotes im nördlichen Stadtgebiet zur Optimierung der Nahversorgungsqualität In der Einkaufsinnenstadt Sicherung der fußläufigen Nahversorgung insb. für weniger mobile Bevölkerungsgruppen: Ergänzung der Angebotsstruktur durch alternative Betreiberkonzepte, bspw. der Firmen CAP & Bonus 20

21 Branchen- und Betriebstypenmix Entwicklungsmöglichkeiten in ausgewählten Branchen Ausgangssituation Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten Reformwaren Derzeit lediglich als Teilsortiment vorhanden Ergänzung durch Reformhaus mit Standort Einkaufsinnenstadt wünschenswert Drogerie/Parfümerie Bereich Drogeriewaren derzeit durch die Drogeriefachmärkte dm & Schlecker durchschnittlich abgedeckt Abrundung des Angebotes durch Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte Gesamtstadt: gewisses Zusatzpotential beim Betriebstyp Drogeriefachmarkt vorhanden Angebotsergänzung durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen (u.a. Müller Drogerie, Rossmann, Ihr Platz) denkbar Parfümeriewaren in den Drogeriefachmärkten und Parfümerien in der Innenstadt Ansiedlung insbesondere an innerstädtischen Standorten / im Zentralen Versorgungsbereich 21

22 Branchen- und Betriebstypenmix Entwicklungsmöglichkeiten in ausgewählten Branchen Ausgangssituation Bekleidung, Wäsche Zwei größere Magnetbetriebe durch die Bekleidungshäuser Jost und Zahn sowie weitere Fachgeschäfte in der Innenstadt vorhanden an nicht integrierten Standortlagen Textil- Fachmärkte und Shops sowohl im hochwertigen als auch im Discount-Segment ansässig (u.a. Trendfabrik, S.Oliver, Takko, KiK) Segment Wäsche wird durch Teilsortimente in den Bekleidungshäusern, Fachmärkten und durch ein Fachgeschäft abgebildet Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten bereits umfangreiches Angebot vorhanden Ausbau der Angebotssituation im Textil- und Wäschesegment v.a. durch qualitative Ergänzung Zentraler Versorgungsbereich als Standortpräferenz Insgesamt kein dringender Handlungsbedarf gegeben 22

23 Branchen- und Betriebstypenmix Entwicklungsmöglichkeiten in ausgewählten Branchen Ausgangssituation Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten Schuhe, Sport Mehrere Fachgeschäfte im Sportsegment (überwiegend innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs) Anbieter im Schuhsegment sowohl in der Einkaufsinnenstadt (bspw. Bachmann Schuhe & Sport) als auch an dezentralen Standorten (u.a. Fachmärkte Deichmann, Schuhoutlet) Betriebstyp Sportfachmarkt bislang nicht vertreten Ergänzung des Angebotes durch Spezialanbieter (bspw. Tauchsport, Angelsport) denkbar Ausbau der Angebotssituation im Schuhsegment durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen Zentraler Versorgungsbereich als Standortpräferenz für weitere Angebote im Sportund Schuhsegment Sanitätswaren Derzeit ein Sanitätshaus in Grünstadt ansässig (Standort Einkaufsinnenstadt) Ergänzung des Angebotes vorstellbar 23

24 Branchen- und Betriebstypenmix Entwicklungsmöglichkeiten in ausgewählten Branchen Ausgangssituation Elektrowaren, Computer/Medien kleinere Anbieter (Fachgeschäfte Elektrowaren, Telekommunikation, PC) in Verbindung mit Serviceund Handwerksleistungen ansässig Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten Ausbaufähige Situation: Betriebstyp Elektrofachmarkt derzeit in Grünstadt nicht ansässig, Zusatzpotential vorhanden Ergänzung durch weitere Anbieter im Telekommunikations- und Computersegment (auch in der Innenstadt) möglich 24

26 Standortkonzept Zentrenhierarchie Quelle: CIMA 26

27 Standortkonzept Übergeordnete Zielsetzungen Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen minimieren Bei den sog. innenstadtrelevanten Sortimenten: Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen Prinzip City first Für die sog. innenstadtrelevanten Sortimente: kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen (bspw. durch Beschränkung der Randsortimente) Bei den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten auch Standortlagen außerhalb der Innenstadt (insb. an Bestands- und Ergänzungsstandorten) möglich 27

28 Grünstadter Sortimentsliste Innenstadt- und nicht innenstadtrelevante Sortimente Innenstadtrelevante Sortimente Antiquitäten Bekleidung (Damen, Herren, Kinder/Babys) Bücher Campingartikel Computer/Zubehör, Telekommunikation Elektroartikel (Kleinelektrowaren) Geschenkartikel Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen Leuchten Musikinstrumente Foto/Film Optik Schuhe Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung Schreibwaren Sanitätswaren Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Uhren und Schmuck Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger) Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung Davon nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren Drogerie- und Parfümeriewaren (inkl. Apotheken) Schnittblumen Kioskbedarf/Zeitschriften Nicht innenstadtrelevante Sortimente Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung) Baustoffe/Baumarktartikel Bodenbeläge/Teppiche (inkl. Stapelware und Teppichrollen) Elektrogroßgeräte (weiße Ware) Farben/Lacke Fahrräder Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) KFZ & Motorräder inkl. Zubehör Möbel (inkl. Matratzen) Sanitärwaren Sportgroßgeräte Tapeten Werkzeuge/Eisenwaren Zoobedarf Quelle: auf Basis der Vorgaben des LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Plankapitel 3.2.3, Z 58 28

29 Standortkonzept Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung zur Abgrenzung im RROP Rheinpfalz 2004, Plankapitel

30 Standortkonzept Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Schaffung einer (teilweise fußläufigen) Nahversorgung auch für die Bewohner des Stadtteils Asselheim und des nördlichen Kernstadtbereiches Versorgungsbereich Nahversorgung-Lebensmittel Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA 30

31 Standortkonzept Umgang mit Gewerbegebietslagen Für Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt: Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten Für Gewerbegebiete ohne Einzelhandelsbesatz: ggf. genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen nur unter Beibehaltung der bisher zulässigen Nutzung / Sortimente Für bestimmte Teilbereiche der Gewerbegebiete: Abgrenzung von Ergänzungsstandorten für nicht innenstadtrelevante Sortimente Standorte abseits der Bestands- und Ergänzungsstandorte: Abwägungsspielraum bei der Genehmigung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (Einzelfallprüfung erforderlich) 31

32 Gewerbegebietslagen Abgrenzung von Bestands- und Ergänzungsstandorten Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort (Bestand) Ergänzungsstandorte Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung zur Abgrenzung im RROP Rheinpfalz 2004, Plankapitel

33 CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart Tel /62 Fax cima.stuttgart@cima.de Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 33